Temat interpretacji

Opodatkowanie dostawy nieruchomości niezabudowanej.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613 z późn. zm.) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 28 grudnia 2015 r. (data wpływu 4 stycznia 2016 r.), uzupełnionym pismem z dnia 9 lutego 2016 r. (data wpływu 15 lutego 2016 r.) nadesłanym w odpowiedzi na wezwanie z dnia 2 lutego 2016 r. (doręczone w dniu 5 lutego 2016 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania zbycia nieruchomości niezabudowanej w części dotyczącej:

• zbycia działki budowlanej, działki drogowej oraz działki dla której została wydana decyzja o warunkach zabudowy - jest prawidłowe,
• zbycia działki rolnej - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 4 stycznia 2016 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania zbycia nieruchomości niezabudowanej.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej Wnioskodawca) udziela pożyczek korporacyjnych innym przedsiębiorcom (dalej Pożyczkobiorcom). Pożyczki zabezpieczone są przez Pożyczkobiorcę lub innego dłużnika rzeczowego przeniesieniem na Wnioskodawcę własności nieruchomości (dalej Nieruchomość) na zabezpieczenie spłaty pożyczki. Zgodnie z postanowieniami umowy pożyczki oraz umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie spłaty pożyczki Wnioskodawca udziela Pożyczkobiorcy pożyczki w określonej kwocie, a Pożyczkobiorca zobowiązuje się zwrócić pożyczkę wraz z odsetkami w terminie nie dłuższym niż 24 miesiące. Po spłacie pożyczki Wnioskodawca przeniesie własność Nieruchomości z powrotem na dłużnika, co zabezpiecza dodatkowo w Księdze Wieczystej wpisem roszczenia dłużnika o zwrot Nieruchomości. W okresie trwania pożyczki Pożyczkobiorca lub dłużnik rzeczowy będzie jedynym posiadaczem samoistnym Nieruchomości uprawnionym do czerpania pożytków z Nieruchomości.

W razie gdyby Pożyczkobiorca nie spłacił pożyczki w terminie Wnioskodawca będzie uprawniony do zbycia przewłaszczonej Nieruchomości by zaspokoić swoje roszczenia z ceny sprzedaży. Na potrzeby tego zbycia dłużnik będzie zobowiązany do wydania Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy lub ostatecznego nabywcy Nieruchomości. Po zbyciu Nieruchomości Wnioskodawca będzie zobowiązany rozliczyć się z dłużnikiem, zwracając mu ewentualną nadwyżkę ceny sprzedaży Nieruchomości ponad wartość długu Pożyczkodawcy na dzień zbycia Nieruchomości.

Wnioskodawca prowadzi jedynie działalność finansową, która jest zwolniona z podatku VAT, stąd nie jest czynnym podatnikiem VAT. Przeważającą formą działalności wykonywanej jest: (PKD 64, 99, z) pozostała finansowa działalność usługowa, gdzie indziej niesklasyfikowana z wyłączeniem ubezpieczeń i funduszów emerytalnych oraz (PKD 64, 92, z) pozostałe formy udzielania kredytów.

Nieruchomość, która zostanie nabyta w formie przewłaszczenia na zabezpieczenie nie będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę w celach gospodarczych, a będzie jedynie stanowić zabezpieczenie udzielonej przez Wnioskodawcę pożyczki.

W przypadku braku spłaty pożyczki, której zabezpieczeniem będzie Nieruchomość, Wnioskodawca nie zatrzyma Nieruchomości, ale sprzeda ją w celu zaspokojenia długu z ceny sprzedaży. Wnioskodawca nie będzie też ponosił żadnych wydatków na ulepszenie Nieruchomości. Jedyne wydatki, które Wnioskodawca może ponieść to takie, które będą niezbędne do zabezpieczenia Nieruchomości do czasu jej sprzedaży, jednak będą one niższe niż 30% wartości początkowej Nieruchomości.

Nieruchomość stanowiąca zabezpieczenie opisanej wyżej pożyczki będzie nieruchomością niezabudowaną lub zabudowaną budynkami lub budowlami trwale związanymi z gruntem o różnorodnym przeznaczeniu. Budynki będą miały przeznaczenie mieszkalne lub gospodarcze, a ich dostawa opisana we Wniosku może być dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim lub w terminie krótszym niż 2 lata od dnia zasiedlenia lub w terminie późniejszym niż 2 lata od dnia zasiedlenia.

W dniu 15 lutego 2016 r. wypłynęło uzupełnienie Wnioskodawcy w którym Zainteresowany oświadczył: Wskazana w wniosku nieruchomość będzie składać się z czterech działek o odrębnych księgach wieczystych. Działki są niezabudowane o różnym przeznaczeniu. Jedna działka o przeznaczeniu budowlanym, jedna działka rolna, działka drogowa i jedna działka z aktualną decyzją o warunkach zabudowy przewidującą budownictwo wielorodzinne.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy Wnioskodawca zbywając przewłaszczoną nieruchomość w celu zaspokojenia przysługującej mu wierzytelności będzie zobowiązany do naliczenia i zapłaty podatku VAT...

Zdaniem Wnioskodawcy:

W przypadku zbycia przewłaszczonej Nieruchomości w celu zaspokojenia wierzytelności Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do naliczenia i zapłaty podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług (dalej: ustawa o VAT)

Zdaniem Wnioskodawcy z chwilą wydania Nieruchomości, będącej zabezpieczeniem pożyczki przez dłużnika na rzecz Wnioskodawcy lub ostatecznego nabywcy dojdzie do dostawy w myśl ustawy o VAT.

Jak wynika z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i ust. 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Natomiast, w myśl obowiązującego art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%. Zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnieniem od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 2, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zatem z powyższych przepisów wynika, iż dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT, stąd w tym przypadku Wnioskodawca nie naliczy podatku VAT przy zbyciu Nieruchomości.

Jak wspomniano wcześniej Wnioskodawca nie będzie dokonywał żadnych wydatków na rzecz ulepszenia Nieruchomości. Wnioskodawca nie będzie też uprawniony do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości. Jak wyjaśniono wcześniej jedyną korzyścią jaką Wnioskodawca osiąga w wyniku transakcji są prowizja za udzielenie i odsetki od pożyczki, a przewłaszczona Nieruchomość zostanie nabyta przez Wnioskodawcę wyłącznie w celu zabezpieczenia spłaty pożyczki. Również ewentualne zbycie Nieruchomości może służyć jedynie zaspokojeniu wierzytelności wynikającej z umowy pożyczki, ponieważ ewentualna nadwyżka z ceny sprzedaży ponad wartość wierzytelności będzie zwrócona Dłużnikowi. Więc nabycie Nieruchomości służy osiągnięciu przychodów w całości zwolnionych z podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 38-40 ustawy o VAT, stąd konsekwentnie na podstawie art. 86 pkt 1 ustawy o VAT, nabycie to nie daje prawa do obniżenia podatku naliczonego ani w momencie nabycia, ani w momencie zbycia w celu zaspokojenia wierzytelności.

Gdyby przyjąć interpretację odmienną i uznać, że z faktu, że Wnioskodawca przewiduje możliwość zbycia Nieruchomości, wynika prawo do obniżenia podatku naliczonego przy jego nabyciu, to art. 43 ust. 2 byłby przepisem nigdy niemożliwym do zastosowania. Przepis ten bowiem zwalnia od podatku dostawę towarów pod wskazanymi warunkami. Warunki te więc muszą być możliwe do spełnienia. Nie można więc z faktu zbycia towarów wyciągnąć wniosku zawsze uniemożliwiającego spełnienie warunku zwolnienia z podatku.

Należy też zwrócić uwagę na cel omawianego przepisu, który został implementowany do krajowego porządku za art. 136 dyrektywy VAT z 2006 r. Jest nim zapobieżenie podwójnemu opodatkowaniu towaru (kiedy to podatek mógłby zostać naliczony od podatku lub kiedy koszt nie mógł być faktycznie odliczony) (por. Komentarz LEX VAT 9. Wydanie Komentarza Adama Bartosiewicza i Ryszarda Kubackiego, Adam Bartosiewicz, wyd. Lex Wolters Kluwer, Warszawa 2015, str. 594-598).

W przypadku omawianej sytuacji zbycie Nieruchomości służy jedynie zaspokojeniu długu, więc Wnioskodawca może z niej zatrzymać jedynie wartość długu na dzień zbycia, nadwyżkę przekazując dłużnikowi. Zbycie to nie generuje Wnioskodawcy żadnej marży stąd ewentualny podatek zostałby nałożony na kapitał zwracanej pożyczki, a nie na dochód Wnioskodawcy.

Zatem Wnioskodawca spełnia warunki zwolnienia z podatku opisanego art. 43 ust. 2 ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe w części dotyczącej zbycia działki budowlanej, działki drogowej oraz działki dla której została wydana decyzja o warunkach zabudowy oraz nieprawidłowe w zakresie zbycia działki rolnej.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy o VAT rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak wynika z art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Stosownie do ust. 2 tego artykułu, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Natomiast w oparciu o art. 146a pkt 1 ustawy o VAT, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%. Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy o VAT.

I tak, na mocy art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, dotyczy wszystkich towarów zarówno nieruchomości, jak i ruchomości przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Należy wskazać, że stosownie do przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zgodnie natomiast z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

Zatem generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane (przeznaczone pod zabudowę). Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., nieprzeznaczonymi pod zabudowę są zwolnione od podatku VAT.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca w ramach prowadzonej działalności gospodarczej udziela pożyczek korporacyjnych innym przedsiębiorcom. Pożyczki zabezpieczone są przez Pożyczkobiorcę lub innego dłużnika rzeczowego przeniesieniem na Wnioskodawcę własności nieruchomości na zabezpieczenie spłaty pożyczki. Zgodnie z postanowieniami umowy pożyczki oraz umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie spłaty pożyczki, Wnioskodawca udziela Pożyczkobiorcy pożyczki w określonej kwocie, a Pożyczkobiorca zobowiązuje się zwrócić pożyczkę wraz z odsetkami w terminie nie dłuższym niż 24 miesiące. Po spłacie pożyczki Wnioskodawca przeniesie własność Nieruchomości z powrotem na dłużnika, co zabezpiecza dodatkowo w Księdze Wieczystej wpisem roszczenia dłużnika o zwrot Nieruchomości. W okresie trwania pożyczki Pożyczkobiorca lub dłużnik rzeczowy będzie jedynym posiadaczem samoistnym Nieruchomości uprawnionym do czerpania pożytków z Nieruchomości. W razie gdyby Pożyczkobiorca nie spłacił pożyczki w terminie roszczenie o zwrot Nieruchomości wygasa, a Wnioskodawca będzie uprawniony do zbycia przewłaszczonej Nieruchomości by zaspokoić swoje roszczenia z ceny sprzedaży. Wnioskodawca prowadzi jedynie działalność finansową, która jest zwolniona z podatku VAT.

Nieruchomość, która zostanie nabyta w formie przewłaszczenia na zabezpieczenie nie będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę w celach gospodarczych, a będzie jedynie stanowić zabezpieczenie udzielonej przez Wnioskodawcę pożyczki. Jak wskazał Zainteresowany w nadesłanym uzupełnieniu do wniosku przedmiotem sprzedaży będzie nieruchomość niezabudowana składająca się z czterech działek o różnym przeznaczeniu. Jedna z działek o przeznaczeniu budowlanym, jedna działka rolna, działka drogowa i jedna działka z aktualną decyzją o warunkach zabudowy, przewidująca budownictwo wielorodzinne.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą opodatkowania sprzedaży przewłaszczonej Nieruchomości w celu zaspokojenia przysługującej mu wierzytelności.

Z uwagi na powołane przepisy prawa podatkowego w tym art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy opisana we wniosku dostawa działek niezabudowanych będzie objęta zakresem ww. zwolnienia jedynie w stosunku do działki rolnej, która zgodnie z wyjaśnieniem Wnioskodawcy nie stanowi gruntu przeznaczonego pod zabudowę. Pozostałe działki wypełniają definicję terenów budowlanych zawartą w art. 2 pkt 33 ustawy.

Zatem w odniesieniu do pozostałych gruntów tj. działki o przeznaczeniu budowlanym, działki drogowej oraz działki dla której została wydana decyzja o warunkach zabudowy zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku VAT wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Jak wynika z treści wniosku Wnioskodawcy nie przysługuje prawo do odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem tych nieruchomości oraz są one wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT Wnioskodawca prowadzi jedynie działalność zwolnioną od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 38-40.

Zatem, stanowisko Wnioskodawcy w analizowanej kwestii należało uznać za prawidłowe w części odnoszącej się do zbycia działki budowlanej, działki drogowej oraz działki dla której została wydana decyzja o warunkach zabudowy, w zakresie dostawy działki rolnej Zainteresowany zaprezentował nieprawidłowe stanowisko w sprawie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.

Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie