Temat interpretacji

Dostawa nieruchomości zabudowanej.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy reprezentowanego przez pełnomocnika, przedstawione we wniosku z dnia 16 listopada 2011 r. (data wpływu 18 listopada 2011 r.) uzupełnionym pismami z dnia 31 stycznia 2012 r. i 13 lutego 2012 r. (data wpływu 1 i 14 lutego 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT dostawy nieruchomości zabudowanej jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 18 listopada 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT dostawy nieruchomości zabudowanej. W dniach 1 i 14 lutego 2012 r. wniosek został uzupełniony o doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego oraz pełnomocnictwo.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą oraz czynnym podatnikiem VAT.

W roku 1999 Zainteresowany nabył nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym. Sprzedawcą nieruchomości była osoba prywatna nie będąca podatnikiem podatku od towarów i usług. Zakupiony budynek był w stanie do kapitalnego remontu, w związku z tym został przez Zainteresowanego przebudowany i zmodernizowany. Koszty modernizacji przewyższały wartość początkową nieruchomości o ok. 70%. Po zakończeniu modernizacji, tj. w czerwcu 2001 r. nieruchomość została przyjęta do ewidencji środków trwałych jako budynek biurowy i jest użytkowana na potrzeby działalności gospodarczej do dnia dzisiejszego. W styczniu 2012 r. Wnioskodawca zamierza sprzedać ww. nieruchomość.

Dnia 1 lutego 2012 r. Zainteresowany doprecyzował opis zdarzenia przyszłego wskazując, iż:

• dostawa budynku nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług,
• Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu budynku mieszkalnego,
• Zainteresowanemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT w związku z wydatkami poniesionymi na ulepszenie budynku,
• opisany budynek nie był udostępniany osobom trzecim,
• budynek w stanie ulepszonym był wykorzystywany przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych przez okres 10 lat. Ponadto, ulepszenie budynku zostało zakończone wydaniem decyzji przez Prezydenta Miasta o zmianie przeznaczenia budynku z mieszkalnego na budynek biurowy.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż tej nieruchomości powinna być opodatkowana podatkiem od towarów i usług...

Zdaniem Wnioskodawcy, stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług, sprzedaż tej nieruchomości powinna być zwolniona od podatku od towarów i usług. Zgodnie ze stanem faktycznym sprawy nieruchomość została nabyta od osoby nie będącej podatnikiem podatku VAT, a więc nie przysługiwało Wnioskodawcy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy. Zgodnie z zapisem zawartym w tym przepisie, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel ().

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże na podstawie obowiązującego od dnia 1 stycznia 2011 r. art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f,.stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Niemniej zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, przewidziane zostały zwolnienia od podatku oraz obniżone stawki.

Stosownie do przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle wyżej przytoczonego przepisu, kluczowym dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynku jest ustalenie, kiedy nastąpiło jego pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie art. 2 pkt 14 ustawy rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Co istotne, oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za takie można rozumieć m. in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość nie musi być faktycznie zamieszkała, lecz winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu.

Jeżeli zatem podatnik wybuduje obiekt lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekraczają 30% jego wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany budynek (obiekt) zostanie sprzedany lub np. oddany w najem lub dzierżawę bowiem zarówno sprzedaż, najem, jak i dzierżawa są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu. Zatem, należy uznać za pierwsze zasiedlenie moment oddania budynku, budowli lub ich części do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy).

W tym miejscu należy zauważyć, iż w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom po spełnieniu określonych warunków skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, iż jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jak wynika z art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Wskazać również należy, iż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Jak stanowi art. 29 ust. 5 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki i budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Z opisu przedstawionego we wniosku wynika, iż Wnioskodawca jest osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą oraz czynnym podatnikiem VAT. W roku 1999 Zainteresowany nabył nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym. Sprzedawcą nieruchomości była osoba prywatna nie będąca podatnikiem podatku od towarów i usług. Zakupiony budynek był w stanie do kapitalnego remontu, w związku z tym został przez Zainteresowanego przebudowany i zmodernizowany. Koszty modernizacji przewyższały wartość początkową nieruchomości o ok. 70%. Po zakończeniu modernizacji, tj. w czerwcu 2001 r. nieruchomość została przyjęta do ewidencji środków trwałych jako budynek biurowy i jest użytkowana na potrzeby działalności gospodarczej do dnia dzisiejszego. Dostawa budynku nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy. Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu budynku mieszkalnego. Zainteresowanemu przysługiwało jednak prawo do odliczenia podatku VAT w związku z wydatkami poniesionymi na ulepszenie budynku. Wnioskodawca opisany budynek nie udostępniał osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych. Budynek w stanie ulepszonym był wykorzystywany przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych przez okres 10 lat.

Mając na względzie powołane przepisy prawa oraz przedstawione zdarzenie przyszłe wskazać należy, iż sprzedaż budynku biurowego nie będzie korzystała ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Wnioskodawca bowiem poniósł wydatki na jego ulepszenie w kwocie przekraczającej 30% wartości początkowej, co oznacza, że planowana dostawa tego budynku odbędzie się w ramach pierwszego zasiedlenia, gdyż dopiero ta dostawa będzie czynnością oddania do użytkowania w wykonywaniu czynności podlegających opodatkowaniu pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budowli, po jej ulepszeniu.

Ponadto, jak wynika z opisu sprawy, Wnioskodawca ponosząc nakłady na ulepszenie korzystał z prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, jednakże w stanie ulepszonym budynek ten wykorzystywał do prowadzenia czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat. Zatem należy stwierdzić, że do dostawy budynku, znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a w związku z ust. 7a tego przepisu ustawy.

Tym samym na podstawie art. 29 ust. 5 ustawy ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzystać będzie także dostawa gruntu, na którym przedmiotowy budynek jest posadowiony.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.

Wniosek ORD-IN

Treść w pliku PDF 415 kB

Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu