Stanowisko Podatnika w sprawie pytania nr 1:

Zdaniem Wnioskodawcy, mimo że dostawa nie odbędzie się w ramach działalności gospodarczej opartej o przepisy dotyczące swobody działalności gospodarczej, według Wnioskodawcy należy go uznać za czynnego podatnika VAT dla tej dostawy.

Wnioskodawca prowadzi już od pewnego czasu działalność gospodarczą opodatkowaną VAT oraz świadczy usługi dzierżawy opodatkowane VAT. Przy tym usługi dzierżawy są tylko dodatkową sprzedażą opodatkowaną do dotychczasowej działalności gospodarczej opodatkowanej, Wnioskodawca, w zakresie dotyczącym nieruchomości działa jako podatnik wychodząc z założenia, że jako wydzierżawiający, ma status podatnika VAT zgodnie z art. 15 ust. 2 zdanie 2 (czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych).

W konsekwencji, skoro z racji świadczenia usług dzierżawy oraz innych usług opodatkowanych Wnioskodawca uzyskał status podatnika, planowana sprzedaż nieruchomości także będzie przez niego dokonana jako przez podatnika VAT, nawet jeżeli, zgodnie z jego stanowiskiem, sprzedaż ta będzie zwolniona z VAT.

Stanowisko Podatnika w sprawie pytania nr 2:

Zdaniem Wnioskodawczyni sprzedaż wzmiankowanej nieruchomości będzie zwolniona z podatku od towarów i usług (VAT) zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a pkt a ustawy VAT.

Zasadą podstawową zwolnienia dostawy (sprzedaży) nieruchomości od dnia 1 stycznia 2009 jest zwolnienie takiej sprzedaży z VAT. Dostawa nieruchomości może być natomiast opodatkowana podatkiem VAT, o ile spełnione są a contrario przesłanki opodatkowania określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT w związku z art. 2 pkt 14 ustawy VAT oraz art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a. Sytuacja opodatkowania zajdzie więc w sytuacji, gdy spełnione będą łącznie następujące warunki:

1. sprzedaż nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia, czyli po oddaniu do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części po ich:
   • wybudowaniu lub
   • ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej
   • w sytuacji, gdy dostawca miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony w momencie nabycia nieruchomości zabudowanej albo
2. sprzedaż nastąpi po pierwszym zasiedleniu, czyli po oddaniu do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części po ich:
   1. wybudowaniu lub
   2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej
   3. w sytuacji, gdy dostawca miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony w momencie nabycia nieruchomości zabudowanej
   4. i sprzedaż nastąpi w okresie pomiędzy pierwszym zasiedleniem (jak zdefiniowano powyżej) a upływem 2 lat od momentu pierwszego zasiedlenia.

Jeśli chodzi o Wnioskodawcę, wraz z restytucją nieruchomości gruntowych nie doszło do pierwszego zasiedlenia. W omawianym zdarzeniu przyszłym, nie zostało spełnione powyższe kryterium przede wszystkim z tego powodu, że nabycie własności budynków i budowli posadowionych na wzmiankowanej nieruchomości nie nastąpiło w drodze czynności podlegających opodatkowaniu. Nabycie nastąpiło w drodze pierwotnej na podstawie decyzji administracyjnej i stanowiło restytucję własności nieruchomości oraz nabycie naniesień na zasadzie superficies solo cedit. Nakłady na wzniesienie budynków i budowli posadowionych na wzmiankowanej nieruchomości były poniesione przez S... , czyli podmiot, który władał budynkami i budowlami na podstawie umowy dzierżawy zawartej z poprzednim właścicielem (Miastem Stołecznym Warszawą), której stroną po restytucji stała się Wnioskodawczyni. Przedmiotem dzierżawy natomiast były nieruchomości gruntowe, a nie naniesienia (budynki i budowle), które zostały wzniesione nakładami S... . W ujęciu księgowym i dla celów podatku dochodowego budynki te i budowle stanowiły inwestycje na cudzej nieruchomości. I to S... miał prawo do zmniejszenia VAT należnego o kwoty VAT naliczonego związane ze wzniesieniem naniesień (stacji benzynowej wraz z infrastrukturą towarzyszącą).

Jak wspomniano w opisie zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca nie miał prawa do pomniejszenia VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu nieruchomości, ponieważ restytucja własności nie odbyła się na podstawie czynności podlegającej opodatkowaniu, nie wystąpił więc VAT naliczony ze strony nabywcy nieruchomości (Wnioskodawcy).

W tej sytuacji, zdaniem Wnioskodawcy, przy sprzedaży wzmiankowanej nieruchomości zabudowanej należy brać pod uwagę zwolnienie z VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a ustawy VAT, ponieważ spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1. dostawa nieruchomości zabudowanej odbywa się w ramach pierwszego zasiedlenia ale
2. dostawa nieruchomości zabudowanej nie jest objęta zwolnieniem wynikającym z art. 43 ust. 1 pkt 10 ponieważ
3. w stosunku do budynków i budowli posadowionych na wzmiankowanej nieruchomości nie przysługiwało dokonującemu dostawy (Wnioskodawczyni) prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony.

W konsekwencji, należy stwierdzić, że skoro zwolnienie dostawy wzmiankowanej nieruchomości zabudowanej wynika z art. 43 ust. 1 pkt 10a, stronom przyszłej transakcji sprzedaży (dostawy) nie przysługuje uprawnienie do wyboru opodatkowania określonego w art. 43 ust. 10 ustawy VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe w części dotyczącej uznania Wnioskodawcy za podatnika podatku VAT, oraz nieprawidłowe w części dotyczącej zwolnienia sprzedaży udziału w ww. nieruchomości.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. Nr 177 poz. 1054), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, w myśl art. 7 ust. 1 ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel ().

Definicję towaru ustawodawca zawarł w art. 2 pkt 6 powołanej ustawy. Zgodnie z tym przepisem, pod pojęciem towaru należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów - jest łączne spełnienie dwóch przesłanek: po pierwsze czynność winna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie musi ona być zrealizowana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia podatnik i działalność gospodarcza, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 tej ustawy. Podatnikami - wg zapisu ust. 1 tego artykułu - są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza, zgodnie z ust. 2 powyższego artykułu, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma zatem na tyle uniwersalny charakter, że pozwala na objęcie pojęciem podatnika te wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Podkreślić przy tym należy, że pod pojęciem handel należy rozumieć dokonywany w sposób zorganizowany zakup towarów w celu ich odsprzedaży. Jeżeli zatem dana czynność została wykonana poza zakresem działań producenta, handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika, czy wykonującego wolny zawód to w świetle cytowanego powyżej art. 15 ust. 2 ustawy nie można podmiotu dokonującego dostawy uznać za podatnika VAT z tytułu wykonania takiej czynności i to bez względu na to, czy czynność tę wykonał jednorazowo ale w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania jej w sposób częstotliwy.

Z przepisu art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks Cywilny (Dz. U. nr 16, poz. 93 ze zm.) wynika, iż własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Z kolei art. 198 ww. ustawy stanowi, że każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Zatem współwłasność nie jest instytucją samodzielną, stanowi odmianę własności i cechuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom, a każdy z nich może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Jeżeli podatnik dokonuje sprzedaży udziału stanowiącego jego własność, dokonuje przeniesienia prawa własności rzeczy, dochodzi do zmiany podmiotu tego prawa. Zatem sprzedaż udziału należy traktować w kategorii dostawy towarów.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca zamierza dokonać sprzedaży udziału w nieruchomości zabudowanej. Przedmiotową nieruchomość Wnioskodawca otrzymał w toku postępowania o zwrot nieruchomości wywłaszczonej, jako spadkobierca poprzedniego właściciela. Wnioskodawca wraz z drugim współwłaścicielem zostali zobowiązani do zwrotu odszkodowania na rzecz Gminy.

Na przedmiotowej nieruchomości oddanej w dzierżawę przez poprzedniego właściciela (gminę) firmie S... znajduje się stacja benzynowa wraz z infrastrukturą towarzyszącą, którą firma ta wybudowała z własnych środków.

Przejmując nieruchomość Wnioskodawca oraz drugi współwłaściciel wstąpili jako wydzierżawiający w stosunek prawny umowy dzierżawy gruntu zabudowanego z firmą S... .

Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT z racji prowadzenia działalności gospodarczej (usługi budowlane) oraz świadczenia usług dzierżawy.

Zgodnie z art. 693 K.c. przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Zatem, biorąc pod uwagę powyższe przepisy należy stwierdzić, że dzierżawa jako usługa wymieniona w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT definicję działalności gospodarczej, jeżeli wykonywana jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych (zawierane umowy dzierżawy mają zazwyczaj długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe), bez względu na to, czy dzierżawa będzie prowadzona w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ww. ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

W sprawie będącej przedmiotem wniosku należy stwierdzić, iż przedmiotowa nieruchomość jest wykorzystywana przez Wnioskodawcę na cele działalności gospodarczej. Z treści wniosku wynika, iż podejmowane przez Wnioskodawcę działania polegające na dzierżawie przedmiotowej nieruchomości stanowią prowadzenie działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Zgodnie bowiem z definicją działalności gospodarczej zawartą w powołanym wyżej przepisie, obejmuje ona również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Biorąc pod uwagę okoliczności sprawy oraz powołane wyżej przepisy prawa podatkowego należy jednoznacznie uznać, iż z tytułu sprzedaży udziału w przedmiotowej nieruchomości, Wnioskodawca będzie występował jako podatnik podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy. Przedmiotowa nieruchomość była wykorzystywana przez Wnioskodawcę do działalności opodatkowanej podatkiem VAT dzierżawa. Zatem Wnioskodawca w wyniku sprzedaży należącej do Niego części nieruchomości będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, w konsekwencji sprzedaż przedmiotowej nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym należy uznać, iż w zakresie pytania Nr 1 Zainteresowany zaprezentował prawidłowe stanowisko.

W złożonym wniosku Podatnik zwrócił się również o rozstrzygnięcie kwestii ewentualnego zwolnienia od podatku VAT sprzedaży udziału w ww. nieruchomości.

W art. 41 ust. 1 ustawy postanowiono, iż stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże, zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział jednakże opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi, bądź zwolnienie od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z kolei art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanowi, iż zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Oceniając wniosek Zainteresowanego, należy wskazać, iż w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustanawiającym zwolnienie od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, zostały wprowadzone dwa wyjątki od przysługującego zwolnienia, tzn. gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Należy więc stwierdzić, czy w przypadku planowanej przez Wnioskodawcę sprzedaży działki zabudowanej nie wystąpi żaden ze wskazanych warunków, wykluczających zastosowanie zwolnienia od podatku.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Użyte w art. 2 pkt 14 ustawy sformułowanie w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu wskazuje na katalog czynności wymienionych w art. 5 ustawy, czyli dana czynność musi podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, choć nie jest konieczne, aby faktycznie był naliczony podatek od tej czynności może to być czynność zwolniona od podatku.

Należy jednak zauważyć, iż definicja pierwszego zasiedlenia jest spełniona jedynie w przypadku czynności wymienionych w art. 5 obecnie obowiązującej ustawy i dokonywanych w okresie jej obowiązywania oraz dokonywanych pod rządami ustawy z dnia 8 stycznia 1993r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz. U. Nr 11, poz. 50 ze zm.).

Z analizy definicji pierwszego zasiedlenia wynika, iż oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za taką należy rozumieć również wynajem, dzierżawę. Zatem analizując powyższe przepisy prawa podatkowego należy uznać, iż planowana sprzedaż udziału w nieruchomości zabudowanej, będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, a od pierwszego zasiedlenia upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Budynki i infrastruktura towarzysząca znajdujące na ww. nieruchomości zostały wybudowane przez firmę S... , i użytkowane przez nią do dnia dzisiejszego, na podstawie umowy dzierżawy gruntu zawartej najpierw z Gminą Mokotów w dniu 7 czerwca 1994r. a następnie z Wnioskodawcą po zwrocie wywłaszczonej nieruchomości.

Opodatkowanie dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29 ust. 5 ustawy, zgodnie z którym, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Zatem należy uznać, iż sprzedaż udziału w nieruchomości zabudowanej korzysta ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, a nie jak podnosił Wnioskodawca na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Tym samym wskazać należy, iż w zakresie pytania Nr 2 Zainteresowany zaprezentował nieprawidłowe stanowisko.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, wyczerpujący opis stanu faktycznego winien wynikać z wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, a nie z załączonych do niego dokumentów, w związku z czym nie były one przedmiotem merytorycznej analizy.

W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydanie odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.

Wniosek ORD-IN

Treść w pliku PDF

Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie