Temat interpretacji

Obowiązek opodatkowania sprzedaży działek gruntu.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 4 kwietnia 2018 r. (data wpływu), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku obowiązku opodatkowania sprzedaży działek gruntu jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 4 kwietnia 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku obowiązku opodatkowania sprzedaży działek gruntu.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca planuje dokonywać transakcji z osobami trzecimi, których przedmiotami będą kolejne działki niezabudowane przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną sprzedawane z jednej nieruchomości objętej księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych (nr księgi) położone w miejscowości M. Na nieruchomość składają się działki:

1. mające być przedmiotem sprzedaży:
   
   
   1. 1300/3 o pow. 0,0979 ha, przeznaczona zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną,
   2. 1300/4 o pow. 0,0725 ha przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną,
   3. 1300/5 o pow. 0,0724 ha przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną,
   4. 1300/6 o pow. 0,0725 ha przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną,
   5. 1300/7 o pow. 0,0725 ha przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną,
   6. 1300/8 o pow. 0,0725 ha przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną,
   7. 1300/10 o pow. 0,373 ha przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną,
   8. 1300/11 o pow. 0,1445 ha przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną,
   9. 1300/12 o pow. 0,0725 ha przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną,
   10. 1300/13 o pow. 0,0725 ha przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną,
   11. 1300/14 o pow. 0,0725 ha przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną,
   12. 1300/15 o pow. 0,0725 ha przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną,
   13. 1300/16 o pow. 0,0725 ha przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną,
   14. 1300/18 o pow. 0,3599 ha przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną,
       
       
       
2. nie mające być przedmiotem sprzedaży:
   
   
   1. numer 417o pow. 0,86 ha oraz 419 o pow. 0,65 ha, są gruntami ornymi,
   2. numer 1300/1 o pow. 0,0254 ha przeznaczona zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego pod drogę publiczną zbiorczą,
   3. 1300/2 o pow. 0,2596 ha przeznaczona pod drogę publiczną dojazdową,
   4. 1300/9 o pow. 0,0107 ha przeznaczona pod przejście piesze publiczne,
   5. 1300/17 o pow. 0,0107 ha przeznaczona pod przejście piesze publiczne.

Nieruchomość została przez Wnioskodawcę nabyta pierwotnie w udziałach w drodze spadku po zmarłym ojcu 20 listopada 2002 r., a następnie na podstawie umowy o nieodpłatne zniesienie współwłasności, nabyta w całości na własność 4 lipca 2007 r. Wnioskodawca prowadził na opisanej nieruchomości gospodarstwo rolne i grunt ten oznaczony jest jako grunt orny. Dnia 24 lipca 2007 r. rozporządzeniem Rady Ministrów w sprawie ustalenia granic niektórych gmin i miast oraz nadania miejscowościom statusu miasta, nastąpiło przesunięcie granic administracyjnych i nieruchomość znajdująca się do tej pory na terenie wsi W. znalazła się w granicach miejscowości M. Zgodnie z uchwałą nr Rady Miejskiej z dnia 25 lutego 2011 r. podjętą z inicjatywy Wnioskodawcy w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i usług działki nr 1300 przy ul. P. w miejscowości M. nieruchomość tą przeznaczono pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usług oraz tereny dróg dojazdowych/przejść pieszych. Wnioskodawca na podstawie złożonego wniosku uzyskał 5 lutego 2018 r. ostateczną decyzję w sprawie zatwierdzenia podziału nieruchomości uzyskując podział działki numer 1300 na opisane działki przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Wnioskodawca nie zajmuje się zawodowo obrotem nieruchomościami, ani ich sprzedażą, jest rolnikiem prowadzącym gospodarstwo rolne o powierzchni 18,5 ha, a przedmiotowa nieruchomość nie została nabyta w celu jej komercyjnej sprzedaży lecz prowadzenia gospodarstwa rolnego. Działki przeznaczone na sprzedaż są niezabudowane, nieuzbrojone, nie mają dostępu do mediów. W związku ze znalezieniem się przedmiotowej nieruchomości w granicach miasta M. oraz uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Wnioskodawca ma zamiar zaprzestać prowadzenia gospodarstwa rolnego na działce nr 1300/1 do 1300/18 i ma zamiar sprzedawać wydzielone działki na tej powierzchni jako osoba fizyczna, prowadząc w dalszym ciągu działalność rolniczą na pozostałych gruntach. Sprzedaż ma następować poprzez ogłoszenia w prasie oraz na portalach internetowych, natomiast w przypadku nie osiągnięcia pożądanego rezultatu również poprzez profesjonalnych pośredników w obrocie nieruchomościami.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy transakcja sprzedaży działek niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż ww. działek gruntu nie będzie podlegać podatkowi VAT.

Grunty rolnicze zostały nabyte bez VAT do majątku prywatnego, nie nabytego w celu sprzedaży i służyły działalności rolniczej. Do ich sprzedaży ma dojść dopiero po zmianach w granicach administracyjnych, które to wydarzenie miało charakter niezależny od woli Wnioskodawcy. Czynność sprzedaży działek może mieć charakter powtarzalny, może też nastąpić jednorazowo w przypadku znalezienia inwestora chcącego wykupić całość działek, Wnioskodawca nie jest w stanie również przewidzieć częstotliwości z jaką będą dokonywane transakcje gdyż zależy to od uwarunkowań rynkowych. Podjęcie przez Wnioskodawcę działań marketingowych poprzez samodzielne ogłoszenie w prasie oraz na portalach internetowych nie powinno zostać uznane za działalność gospodarczą w kontekście podatku VAT gdyż każda osoba fizyczna przy sprzedaży prywatnych nieruchomości dokonuje takich działań w celu zminimalizowania kosztów czyli rezygnacji z usług pośredników w obrocie nieruchomości oraz zmaksymalizowaniu zasięgu oferty. Dokonanie powyższych czynności podziału nieruchomości oraz oferowanie działek do sprzedaży powinno zostać uznane za racjonalne działanie w ramach zarządu własną nieruchomością w przypadku utraty przez nią przymiotu nieruchomości rolnej i możliwości wykorzystania jej do działalności rolniczej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

W myśl regulacji zawartej w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r., poz. 1221, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak wynika z art. 2 pkt 22 ustawy przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zatem grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ww. ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel ().

W świetle zapisów art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza zgodnie z ust. 2 przywołanego artykułu obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z art. 2 pkt 15 ustawy, przez działalność rolniczą rozumie się produkcję roślinną i zwierzęcą (...), a także świadczenie usług rolniczych.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów należy zatem zauważyć, że status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem osoby fizyczne dokonujące sprzedaży, przekazania lub darowizny towarów stanowiących część ich majątku osobistego (takiego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach prowadzonej działalności gospodarczej), nie są zaliczane do grona podatników podatku od towarów i usług.

Konsekwentnie nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie zdaniem Trybunału okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast wyjaśnił Trybunał w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność handlową wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W powyższym wyroku Trybunał stwierdził również, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Okoliczność, że osoba ta jest rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu art. 295 ust. 1 pkt 3 Dyrektywy 2006/112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, jest w tym zakresie bez znaczenia.

Zaznaczyć należy, że pojęcie majątku prywatnego nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. Majątek prywatny to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Analiza przedstawionego zdarzenia przyszłego oraz treści przywołanych regulacji prawnych, przy uwzględnieniu wniosków płynących z ww. orzeczeń prowadzi do stwierdzenia, że wbrew stanowisku wyrażonemu we wniosku sprzedaż działek gruntu nie będzie stanowić rozporządzania majątkiem osobistym, gdyż Wnioskodawca będzie działał w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Z okoliczności sprawy wynika, że Wnioskodawca nabył przedmiotowy grunt w drodze spadku i wykorzystywał do działalności rolniczej. Wystąpił z wnioskiem o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, dokonał podziału geodezyjnego gruntu. Działki będzie oferował na sprzedaż w prasie oraz za pośrednictwem internetu, nie wykluczone także że za pośrednictwem biura obrotu nieruchomościami. Dokonanie tych czynności pozwala na stwierdzenie, że Wnioskodawca zachowuje się jak podmiot, którego przedmiotem działalności gospodarczej jest obrót nieruchomościami, i że wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia przedmiotowych działek porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W związku z przedstawionymi okolicznościami uznać należy, że podjęte działania nie stanowią zarządu majątkiem prywatnym i są uznane za działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. Tym samym planowana sprzedaż działek gruntu nie będzie stanowić zwykłego wykonywania prawa własności, lecz Wnioskodawca będzie działał w tym zakresie jak handlowiec.

W konsekwencji należy stwierdzić, że stanowisko Wnioskodawcy jest nieprawidłowe.

Należy jednocześnie wskazać, że w zakresie kwestii podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Ponadto informuje się, że analiza treści załączników nie mieści się w ramach określonych w art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, zgodnie z którym Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). W związku z powyższym tut. organ nie jest uprawniony do oceny prawnej załączników, a niniejszą interpretację wydano na podstawie opisu sprawy przedstawionego we wniosku.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, ul. Jana Kazimierza 5, 85-035 Bydgoszcz, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.

Stanowisko

nieprawidłowe

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej