Temat interpretacji

Zwolnienie od podatku VAT dostawy nieruchomości oraz prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu ich nabycia.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 17 stycznia 2018 r. (data wpływu 23 stycznia 2018 r.), uzupełnionym pismem z dnia 8 marca 2018 r. (data wpływu 14 marca 2018 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku VAT dostawy nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu ich nabycia jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 23 stycznia 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku VAT dostawy nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu ich nabycia. Wniosek uzupełniono w dniu 14 marca 2018 r. poprzez doprecyzowanie opisu sprawy.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest podatnikiem VAT czynnym, zarejestrowanym w Polsce na potrzeby transakcji wewnątrzwspólnotowych, Spółką z ograniczoną odpowiedzialnością.

Wnioskodawca zamierza nabyć:

• 1 nieruchomość położoną w Polsce, składającą się z 3 działek ewidencyjnych o numerach 263/9, 262/8, 262/12, o powierzchni 2,6057 ha,
• 2 udział 1/2 we własności nieruchomości położonej w Polsce, składającej się z jednej działki ewidencyjnej o numerze 262/15, o powierzchni 0,2022 ha, w stosunku do której Wnioskodawca jest współwłaścicielem pozostałej części (udział 1/2).

Sprzedawcą nieruchomości (właścicielem w stosunku do nieruchomości nr 1 oraz współwłaścicielem w stosunku do nieruchomości nr 2) jest Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, zarejestrowana w Polsce jako podatnik VAT czynny.

Transakcja sprzedaży nieruchomości będzie wykonywana w ramach działalności gospodarczej stron, a Wnioskodawca zamierza przeznaczyć nieruchomości na cele związane z wykonywaniem czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług (prowadzenie działalności gospodarczej).

Nieruchomości mające być przedmiotem zakupu są niezabudowane, jednakże na nieruchomości nr 1 znajdują się ruiny będące pozostałością niezakończonej budowy, którą prowadził jeden z poprzednich właścicieli nieruchomości. Ruiny nie stanowią budynku, ani budowli wedle przepisów Prawa budowlanego. Na ruiny składa się szkielet niewybudowanej hali (prawdopodobnie magazynowej lub produkcyjnej), który na dzień złożenia wniosku znajduje się w stanie nienadającym się do wykorzystania na cele bieżącej działalności gospodarczej Wnioskodawcy. Jednakże, z uwagi na otrzymane ekspertyzy, Wnioskodawca nie wyklucza, że przedmiotowe ruiny mogą zostać wykorzystane w przyszłości przy budowie nowego budynku lub budowli (nadbudowa, przebudowa ruin lub kontynuacja rozpoczętego procesu budowlanego).

Z uwagi na powyższe, na dzień złożenia niniejszego wniosku, ruiny znajdujące się na nieruchomości nr 1 nie mają dla Wnioskodawcy żadnego znaczenia ekonomicznego. W przyszłości Wnioskodawca bierze pod uwagę dokonanie rozbiórki ww. pozostałości (ruin) przed wykorzystaniem nieruchomości na własne cele gospodarcze albo wykorzystanie ich przy budowie nowego budynku lub budowli, które będą wykorzystywane w prowadzonej działalności gospodarczej.

Nieruchomości, mające być przedmiotem zakupu przez Wnioskodawcę, są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, z którego wynika, że przedmiotowe nieruchomości przeznaczone są pod zabudowę.

Pismem z dnia 8 marca 2018 r. Wnioskodawca uzupełnił wniosek poprzez doprecyzowanie opisu sprawy o następujące informacje:

1. Sprzedawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia nieruchomości będących przedmiotem sprzedaży;
2. przedmiotowe nieruchomości nie były wykorzystywane przez Sprzedawcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

Czy dostawa nieruchomości nr 1 oraz 2, o których mowa w opisie zdarzenia przyszłego, będzie podlegać zwolnieniu spod opodatkowania podatkiem od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad. 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o podatku od towarów usług (zwaną dalej: Ustawą o VAT) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega:

1. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;
2. eksport towarów;
3. import towarów na terytorium kraju;
4. wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;
5. wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Na podstawie art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146f ustawy o VAT, stawka podatku od towarów i usług wynosi 23%.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku od towarów i usług dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Z powyższych przepisów wynika, że sprzedaż rzeczy stanowi dostawę towarów w rozumieniu ustawy o VAT. Jednocześnie dostawa towarów, co do zasady, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wg stawki 23%. Ustawodawca przewidział jednakże zwolnienia przedmiotowe od opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o których mowa w art. 43 ustawy o VAT. Zgodnie z punktem 9 ustęp 1 powołanego przepisu, zwolnieniu od opodatkowania podatkiem VAT podlega dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Z kolei, zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, za tereny budowlane należy rozumieć grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Podstawową kwestią, która podlega wyjaśnieniu, jest to, czy w przedmiotowej sprawie dojdzie do dostawy nieruchomości zabudowanej, czy niezabudowanej.

Wedle przedstawionego opisu sprawy na nieruchomości numer 1 znajdują się ruiny niedokończonego budynku przemysłowego (szkielet hali magazynowej lub produkcyjnej). Przedmiotowe ruiny na dzień złożenia wniosku nie nadają się do ekonomicznego wykorzystania przez obecnego właściciela lub Wnioskodawcę w przyszłości (Wnioskodawca może jednak w przyszłości użyć przedmiotowych ruin do posadowienia nowego budynku lub budowli).

Biorąc pod uwagę powyższe, w celu ustalenia, czy opisane ruiny stanowią budynek lub budowlę, należy odnieść się do przepisów Prawa budowlanego. Mianowicie, zgodnie z:

• art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2017 r., poz. 1332, ze zm.) przez obiekt budowlany należy rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych;
• art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego za budynek uważa się taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiad fundamenty i dach;
• art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego za budowlę uważa się każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Ruiny znajdujące się na nieruchomości nr 1 nie stanowią obiektu budowlanego, bowiem nie zawierają instalacji pozwalającej na ich użytkowanie. W konsekwencji, przedmiotowe ruiny nie stanowią ani budynku, ani budowli, w rozumieniu ustawy Prawo budowlane. Jednocześnie kluczowe znaczenie ma również fakt, że ruiny nie przedstawiają dla Wnioskodawcy żadnego znaczenia ekonomicznego.

Biorąc od uwagę powyższe, w opinii Wnioskodawcy, na gruncie podatku od towarów i usług sprzedaż nieruchomości nr 1 oraz 2 będzie stanowić dostawę nieruchomości niezabudowanej. Jednocześnie, ze względu na fakt, że z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że nieruchomości mające być przedmiotem zakupu przez Wnioskodawcę są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, z którego wynika, że przedmiotowe nieruchomości przeznaczone są pod zabudowę. Tym samym, nie znajdzie zastosowania zwolnienie od opodatkowania określone w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT.

Dostawa nieruchomości nr 1 lub 2 będzie podlegać zatem opodatkowaniu podatkiem o towarów i usług wedle stawki 23% VAT, zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146f ustawy o VAT.

Wnioskodawca podkreśla, że pomimo, iż podatnikiem podatku od towarów i usług jest sprzedawca nieruchomości, to posiada on interes prawny w wydaniu interpretacji w sprawie dotyczącej niniejszego pytania, bowiem w przypadku błędnego zakwalifikowania dostawy przedmiotowych nieruchomości istnieje ryzyko, iż Wnioskodawca może zawyżyć kwotę podatku naliczonego VAT, tj. w przypadku, gdyby dostawa nieruchomości podlegała zwolnieniu od opodatkowania podatkiem od towarów i usług, a Wnioskodawca dokonał odliczenia podatku naliczonego wykazanego przez sprzedawcę na fakturze VAT wystawionej w związku z planowaną transakcją.

Ad. 2

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W przedmiotowym opisie zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca wskazał, że nieruchomości nr 1 oraz nr 2 zostaną nabyte na cele działalności gospodarczej prowadzonej przez Wnioskodawcę, który w przyszłości zamierza dokonać na tych nieruchomościach inwestycji gospodarczych. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawca dokonuje m.in. odpłatnej dostawy towarów, odpłatnego świadczenia usług, czy też wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów w rozumieniu ustawy o VAT. Nie ulega zatem wątpliwości, iż w przypadku, gdy nieruchomości nr 1 lub 2 będą wykorzystywane na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, to będą one wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych w rozumieniu art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Biorąc pod uwagę powyższe, w opinii Wnioskodawcy, skoro odpłatna dostawa nieruchomości nr 1 i 2 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wedle właściwej stawki (brak zwolnienia od opodatkowania podatkiem od towarów i usług), to Wnioskodawcy będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT związanego z dostawą ww. nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r., poz. 1221, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel ().

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego przekazanie jest traktowane jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca, będący czynnym, zarejestrowanym w Polsce na potrzeby transakcji wewnątrzwspólnotowych, zamierza nabyć: nieruchomość składającą się z 3 działek o nr 263/9, 262/8, 262/12, o pow. 2,6057 ha oraz udział 1/2 we własności nieruchomości, składającej się z działki o nr 262/15 o pow. 0,2022 ha, w stosunku do której Wnioskodawca jest współwłaścicielem pozostałej części (udział 1/2). Sprzedawcą nieruchomości (właścicielem w stosunku do nieruchomości nr 1 oraz współwłaścicielem w stosunku do nieruchomości nr 2) jest Spółka z o.o., zarejestrowana w Polsce jako podatnik VAT czynny. Transakcja sprzedaży nieruchomości będzie wykonywana w ramach działalności gospodarczej stron, a Wnioskodawca zamierza przeznaczyć nieruchomości na cele związane z wykonywaniem czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług (prowadzenie działalności gospodarczej). Nieruchomości, mające być przedmiotem zakupu, są niezabudowane, jednakże na nieruchomości nr 1 znajdują się ruiny będące pozostałością niezakończonej budowy, którą prowadził jeden z poprzednich właścicieli nieruchomości. Ruiny nie stanowią budynku, ani budowli wedle przepisów Prawa budowlanego. Na ruiny składa się szkielet niewybudowanej hali (prawdopodobnie magazynowej lub produkcyjnej), który na dzień złożenia wniosku znajduje się w stanie nienadającym się do wykorzystania na cele bieżącej działalności gospodarczej Wnioskodawcy. Jednakże, z uwagi na otrzymane ekspertyzy, Wnioskodawca nie wyklucza, że przedmiotowe ruiny mogą zostać wykorzystane w przyszłości przy budowie nowego budynku lub budowli (nadbudowa, przebudowa ruin lub kontynuacja rozpoczętego procesu budowlanego). Z uwagi na powyższe, na dzień złożenia niniejszego wniosku, ruiny znajdujące się na nieruchomości nr 1 nie mają dla Wnioskodawcy żadnego znaczenia ekonomicznego. W przyszłości Wnioskodawca bierze pod uwagę dokonanie rozbiórki ww. pozostałości (ruin) przed wykorzystaniem nieruchomości na własne cele gospodarcze albo wykorzystanie ich przy budowie nowego budynku lub budowli, które będą wykorzystywane w prowadzonej działalności gospodarczej. Nieruchomości, mające być przedmiotem zakupu przez Wnioskodawcę, są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, z którego wynika, że przedmiotowe nieruchomości przeznaczone są pod zabudowę. Sprzedawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia nieruchomości, będących przedmiotem sprzedaży. Przedmiotowe nieruchomości nie były wykorzystywane przez Sprzedawcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Biorąc powyższe pod uwagę, należy stwierdzić, że czynność sprzedaży ww. działek niezabudowanych dokonana przez podatnika podatku VAT będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jako odpłatna dostawa towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy opodatkowaną na zasadach ogólnych, tj. według właściwych stawek podatkowych dla poszczególnych towarów lub z zastosowaniem zwolnienia, o ile takie będzie wynikało z przepisów ustawy.

Wątpliwości Wnioskodawcy w pierwszej kolejności dotyczą kwestii zwolnienia od podatku VAT dostawy nieruchomości.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że w oparciu o art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

W myśl przepisów ustawy o podatku od towarów i usług przy opodatkowaniu sprzedaży gruntu istotne znaczenie ma fakt, czy grunt ten jest niezabudowany czy zabudowany (tj. czy posadowione są na nim budynki/budowle). Kwestia ta odgrywa tak dużą rolę, ponieważ odpłatna dostawa gruntów niezabudowanych stanowi co do zasady czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podstawową stawką podatku VAT. Jedynie sprzedaż gruntów niezabudowanych o charakterze rolnym, leśnym lub działek rekreacyjnych korzysta ze zwolnienia od podatku (jako dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę).

Natomiast odrębnie uregulowana jest dostawa nieruchomości gruntowych zabudowanych. W tym przypadku bowiem grunt niejako przejmuje stawkę VAT właściwą dla budynku/budowli, czyli w konsekwencji podlega opodatkowaniu na tych samych zasadach, co budynek/budowla na gruncie posadowiona i trwale z gruntem związana. Ponadto, jeśli dostawa budynku korzysta ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT, to także dostawa gruntu, na którym znajduje się ten budynek objęta jest zwolnieniem od podatku.

W analizowanej sytuacji przedmiotem dostawy przez Sprzedającego będą 2 nieruchomości niezabudowane. Jednakże na jednej z nieruchomości znajdują się ruiny będące pozostałością niezakończonej budowy, którą prowadził jeden z poprzednich właścicieli nieruchomości. Ruiny jak wskazuje sam Wnioskodawca nie stanowią budynku, ani budowli wedle przepisów Prawa budowlanego. Na ruiny składa się bowiem szkielet niewybudowanej hali (prawdopodobnie magazynowej lub produkcyjnej). W przyszłości Wnioskodawca bierze pod uwagę dokonanie rozbiórki ww. pozostałości (ruin) przed wykorzystaniem nieruchomości na własne cele gospodarcze albo wykorzystanie ich przy budowie nowego budynku lub budowli, które będą wykorzystywane w prowadzonej działalności gospodarczej.

Przez obiekt budowlany stosownie do przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316, z późn. zm.), stanowiącej usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych rozumie się konstrukcję połączoną z gruntem w sposób trwały, wykonany z materiałów budowlanych i elementów składowych, będący wynikiem prac budowlanych.

Budynki natomiast to zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych, przystosowane do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów.

Wskazać przy tym należy, że zgodnie z zapisem art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2017 r., poz. 1332, z późn. zm.), przez obiekt budowlany należy rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Na podstawie art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane, przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Jak stanowi art. 3 pkt 3 powołanej ustawy, przez budowlę rozumie się każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Przy dokonaniu kwalifikacji gruntu jako zabudowanego istotne znaczenie powinien mieć sens ekonomiczny danej dostawy. Potwierdza to stanowisko prezentowane przez Trybunał Sprawiedliwości UE, zdaniem którego przy interpretacji pojęć użytych w przepisach o VAT decydujące znaczenie ma walor i skutki ekonomiczne danej czynności opodatkowanej, a nie jego definicja w krajowym prawie cywilnym, która przecież w każdym państwie członkowskim jest inna (tak np. wyrok z dnia 6 lutego 2003 r. w sprawie C-185/01 Auto Lease Holland BV, oraz z dnia 19 listopada 2009 r. w sprawie C-461/08 Don Bosco Onroerend Goed).

Z powyższego wynika więc, że teren niezabudowany to nie tylko taki, na którym nie znajduje się żaden budynek, ale również taki, na którym choć znajdują się budynki lub ich pozostałości, to są one w związku z dokonaniem dostawy gruntu przeznaczone do rozbiórki.

Należy podkreślić, że dopóki dany obiekt budowlany spełnia przesłanki do uznania go za budynek, czy też budowlę, teren na którym jest on usytuowany, jest terenem zabudowanym. Dopiero jeśli na skutek podjętych prac rozbiórkowych przestanie on spełniać kryteria przewidziane dla budynku lub budowli, teren na którym taki obiekt się uprzednio znajdował, staje się gruntem niezabudowanym.

W konsekwencji uznać należy, że obie działki, będące przedmiotem sprzedaży, nie będą stanowiły w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, terenu zabudowanego, lecz de facto grunt niezabudowany, którego status prawno-podatkowy podlegać będzie ocenie regulacją art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, przewidującą zwolnienie od podatku VAT dostawy gruntów niezabudowanych.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane w świetle art. 2 pkt 33 ustawy rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2017 r., poz. 1073, z późn. zm.) kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na podstawie ust. 2 powołanego przepisu określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1. lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2. sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy o podatku od towarów i usług art. 2 pkt 33, odpowiada więc także treści orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane.

Z opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że nieruchomości, mające być przedmiotem zakupu przez Wnioskodawcę, są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, z którego wynika, że są one przeznaczone pod zabudowę.

Zatem, sprzedaż przez Sprzedawcę działek niezabudowanych, przeznaczonych zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę, nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Dla sprzedaży działek, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od VAT na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy zbadać warunki do zwolnienia transakcji od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy dotyczy wszystkich towarów zarówno nieruchomości, jak i ruchomości przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1. towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
2. przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Wnioskodawca wskazał w opisie sprawy, że Sprzedawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia przedmiotowych nieruchomości. Zainteresowany wskazał również, że ww. nieruchomości nie były wykorzystywane przez Sprzedawcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Skutkiem powyższego, z uwagi na fakt, że nie zostały wypełnione warunki określone powyższym przepisem, zastosowanie zwolnienia na podstawie powołanego wyżej art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie będzie możliwe.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że planowana przez Sprzedawcę dostawa opisanych we wniosku działek niezabudowanych, przeznaczonych zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę i niewykorzystywanych przez Sprzedawcę wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku, będzie opodatkowana podatkiem VAT, w myśl art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy, według podstawowej stawki w wysokości 23%.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym dostawa przedmiotowych nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem o towarów i usług według stawki 23% VAT, na podstawie art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146f ustawy, należało uznać za prawidłowe.

Ponadto, wątpliwości Zainteresowanego dotyczą tego, czy Wnioskodawcy (Nabywcy) będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia przedmiotowych działek.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W myśl tego przepisu, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług (art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy).

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Ponadto należy podkreślić, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Natomiast stosownie do treści art. 88 ust. 4 ustawy, obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Jak wskazano wyżej, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje zarejestrowany, czynny podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Niespełnienie któregokolwiek z ww. warunków powoduje brak tego prawa. Ponadto, podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Jak powyżej rozstrzygnięto, dostawa przez Sprzedawcę nieruchomości składającej się z 3 działek o nr 263/9, 262/8, 262/12, o pow. 2,6057 ha oraz udziału 1/2 we własności nieruchomości, składającej się z działki o nr 262/15 o pow. 0,2022 ha będą opodatkowane podatkiem VAT, zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy, według podstawowej stawki w wysokości 23%. Ponadto, Wnioskodawca/Nabywca jest czynnym i zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT i zamierza przeznaczyć wskazane w opisie sprawy nieruchomości na cele związane z wykonywaniem czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług (prowadzenie działalności gospodarczej).

Biorąc pod uwagę powyższe informacje oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że w niniejszej sprawie będą spełnione wynikające z art. 86 ust. 1 ustawy warunki dające Wnioskodawcy/Nabywcy prawo do odliczenia podatku VAT z faktury wystawionej przez Sprzedającego dokumentującej dostawę opisanych we wniosku nieruchomości niezabudowanych. Podkreślenia wymaga jednak, że Zainteresowany może zrealizować prawo do odliczenia pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych określonych w art. 88 ustawy.

W konsekwencji, stanowisko Wnioskodawcy w kwestii prawa do odliczenia podatku VAT z tytułu dostawy ww. nieruchomości należało również uznać za prawidłowe.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej, przepisów art. 14k14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.

Stanowisko

prawidłowe

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej