Temat interpretacji

w zakresie sposobu opodatkowania opłat przekazywanych przez klientów w związku z zawartymi umowami rezerwacyjnymi

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 29 marca 2017 r. (data wpływu 11 kwietnia 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie sposobu opodatkowania opłat przekazywanych przez klientów w związku z zawartymi umowami rezerwacyjnymi jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 11 kwietnia 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie sposobu opodatkowania opłat przekazywanych przez klientów w związku z zawartymi umowami rezerwacyjnymi.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa [dalej: Wnioskodawca lub Spółka] prowadzi inwestycję budowlaną (...), mającą na celu rozbudowę zespołu budynków z usługami oraz częścią mieszkalną wielorodzinną [dalej: Inwestycja].

W związku z ww. inwestycją Spółka będzie zawierać z klientami [dalej: Klienci] tzw. umowy rezerwacyjne [dalej: Umowy], na podstawie których Klienci dokonują rezerwacji lokali (mieszkalnych, jak i niemieszkalnych), które znajdą się w Budynku [dalej: Lokale], ew. wraz z pomieszczeniami przynależnymi (np. komórkami lokatorskimi, miejscami postojowymi / boksami).

W Umowach Klienci będą oświadczać, że w związku z faktem, iż są zainteresowani zakupem Lokali (oraz ew. pomieszczeń przynależnych), zobowiązują się zawrzeć ze Spółką w uzgodnionych terminach: (i) w przypadku lokali mieszkalnych - umowę deweloperską, zgodnie z ustawą z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego [tekst jedn. Dz.U. z 2016 r. poz. 555 z późn. zm.; dalej: ustawa o ochronie praw nabywcy], (ii) w przypadku lokali niemieszkalnych - umowę przedwstępną [dalej umowa deweloperska lub umowa przedwstępna jako: umowa przyrzeczona].

W Umowach Spółka będzie oświadczać z kolei, iż do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej nie będzie oferować innym nabywcom zarezerwowanego przez Klienta Lokalu (oraz ew. pomieszczeń przynależnych).

W Umowie Klienci zobowiązują się do wpłacenia na rzecz Spółki, w uzgodnionym terminie - tytułem kaucji - określonej kwoty [dalej: Opłata]. Opłata przekazywana będzie przez Klienta na rachunek bieżący Spółki.

W przypadku nieuiszczenia Opłaty w uzgodnionym terminie Umowa będzie ulegać automatycznemu rozwiązaniu, bez konieczności składania przez Spółkę i Klienta dodatkowych oświadczeń.

W razie zawarcia umowy przyrzeczonej w terminie określonym w Umowie, wpłacona Opłata zostanie zwrócona Klientowi na jego pisemny wniosek, w terminie 30 dni od dnia otrzymania przez Spółkę podpisanego przez Klienta dokumentu zawierającego żądanie zwrotu Opłaty.

W przypadku niezawarcia umowy przyrzeczonej na skutek porozumienia stron w terminie określonym w Umowie, Opłata zostanie zwrócona na pisemny wniosek Klienta w terminie 30 dni od dnia otrzymania przez Spółkę podpisanego przez Klienta dokumentu zawierającego żądanie zwrotu Opłaty.

W sytuacji, gdy umowa przyrzeczona nie zostanie zawarta w okresie obowiązywania Umowy z przyczyn leżących po stronie Klienta, Spółka jest uprawniona do zatrzymania tytułem rekompensaty, za niewywiązanie się przez Klienta ze zobowiązania do zawarcia umowy przyrzeczonej, pełnej kwoty Opłaty.

W związku z Umowami Spółka nie będzie pobierać od Klientów jakichkolwiek innych kwot niż Opłaty.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy Opłaty przekazywane przez Klientów w związku z Umowami stanowią po stronie Spółki wynagrodzenie należne z tytułu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług [dalej: VAT], a tym samym w związku z otrzymaniem których Spółka jest/będzie zobowiązana do rozpoznania obowiązku podatkowego w VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, opłaty przekazywane przez Klientów w związku z Umowami nie stanowią po stronie Spółki wynagrodzenia należnego z tytułu czynności podlegających opodatkowaniu VAT. Tym samym, w związku z ich otrzymaniem Spółka nie jest/nie będzie zobowiązana do rozpoznania obowiązku podatkowego w VAT.

Uzasadnienie stanowiska Spółki

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju oraz odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Przy tym towarami są w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy o VAT rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o VAT przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również m.in. zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji (art. 8 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT).

Wobec powyższego, każde świadczenie niebędące dostawą towarów, polegające na działaniu, zaniechaniu lub tolerowaniu czyjegoś zachowania stanowi, co do zasady, świadczenie usługi w rozumieniu ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy o VAT obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi.

W art. 19a ust. 8 ustawy o VAT wskazano, że jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty.

Jak wspomniano w opisie, Opłaty uzyskiwane od Klientów w związku z Umowami nie stanowią po stronie Spółki wynagrodzenia z tytułu wykonania czynności podlegających opodatkowaniu. Mianowicie, Opłaty nie są należne Wnioskodawcy ani w związku z dostawą towaru, ani świadczeniem usługi w rozumieniu przepisów o VAT.

W pierwszej kolejności należy wskazać, że aby dana czynność mogła zostać uznana za podlegającą VAT jako dostawa towaru/świadczenie usługi), niezbędne jest łączne spełnienie następujących warunków:

1. w związku ze świadczeniem danego podmiotu (dostawcy towaru/świadczącego usługę) druga strona otrzymuje określoną korzyść-jest ona zatem beneficjentem danego świadczenia;
2. w zamian za nabyte świadczenie beneficjent zobowiązany jest do świadczenia wzajemnego (w szczególności zapłaty wynagrodzenia).

Aby dana czynność (dostawa towarów/świadczenie usługi) podlegała VAT musi istnieć bezpośredni związek o charakterze przyczynowym między tą czynnością a otrzymanym świadczeniem wzajemnym. Związek przyczynowy powinien przejawiać się w tym, iż beneficjent przekazuje na rzecz zapewniającego świadczenie wynagrodzenie w zamian za otrzymane świadczenie. Przekazana zapłata powinna być zatem następstwem świadczenia otrzymanego od dostawcy.

Z tego względu dla uznania, iż w danych okolicznościach miało miejsce świadczenie usług/dostawa towaru podlegające VAT, nie jest wystarczające stwierdzenie, iż dany podmiot otrzymał określoną sumę pieniężną. Niezbędne jest wykazanie, że uzyskanie tej sumy miało miejsce w związku ze świadczeniem zapewnionym przez ten podmiot określonemu odbiorcy, a więc stanowiło zapłatę.

W ocenie Spółki, w omawianym przypadku nie będą spełnione ww. warunki pozwalające na potraktowanie Opłat jako podlegających VAT. Wynika to z faktu, iż otrzymanie Opłat przez Wnioskodawcę nie następuje wprost w zamian za wykonanie świadczenia na rzecz Klienta. Opłaty nie stanowią zatem wynagrodzenia należnego Spółce z tytułu świadczenia usługi/dostawy towaru.

Opłaty nie spełniają warunków dla uznania ich w szczególności za:

• zaliczkę/zadatek na poczet dostawy towaru (Lokalu wraz z ew. przynależnościami);
• wynagrodzenie należne Spółce w związku ze świadczeniem usługi, polegającej na powstrzymaniu się przez czas określony w Umowie od oferowania/sprzedaży Lokalu na rzecz innego nabywcy niż Klient, z którym zawarta została Umowa - zgodnie z art. 8 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

W związku z powyższym, nie można uznać, że wpłacanie przez Klienta Opłat jest dokonywane w związku ze świadczeniem usługi/dostawą towaru przez Spółkę na jego rzecz. Opłaty są bowiem wyłączone z opodatkowania VAT z uwagi na ich charakter, tj. kaucji zabezpieczającej przystąpienie przez Klienta do umowy przyrzeczonej.

W ocenie Spółki za stwierdzeniem, że Opłaty nie stanowią po jej stronie wynagrodzenia należnego w zamian za czynności podlegające VAT, przemawiają w szczególności:

• fakt, iż w momencie przekazania Opłaty na rachunek bankowy Spółki nie jest ona zaliczana na poczet ceny sprzedaży Lokalu - nadto, nawet w przypadku zawarcia umowy przyrzeczonej Opłata jest zwracana Klientowi na jego pisemny wniosek, w związku z tym nie może być traktowana dla celów VAT jako zaliczka na poczet dostawy Lokalu;
• okoliczność, iż Umowy nie zawierają zapisów, z których wynikałoby, że Spółka otrzymuje od Klientów wynagrodzenie w zamian za określone zobowiązanie (do działania/zaniechania) - w Umowach wskazano bowiem, że Klient przekazuje na rzecz Spółki określoną kwotę tytułem kaucji. W momencie wniesienia Opłaty przez Klienta na rzecz Spółki nie jest ona ekwiwalentem jakiegokolwiek świadczenia zapewnianego Klientowi przez Spółkę. Ponadto, Opłaty w ogóle nie są należne Spółce (to Klient zobowiązuje się wnieść Opłatę w celu uwiarygodnienia swojego zobowiązania do zawarcia umowy przyrzeczonej). Jakkolwiek Wnioskodawca zaznacza, że Opłata uzyskałaby potencjalny charakter wynagrodzenia dopiero w momencie ewentualnego zaliczenia jej na poczet sprzedaży Lokalu (co jednak także nie musi nastąpić - jak wskazano, po zawarciu umowy deweloperskiej Opłata jest zwracana Klientowi na jego pisemny wniosek).
• kaucyjny charakter Opłaty - po stronie Spółki nie dochodzi bowiem do definitywnego przysporzenia majątkowego w związku z otrzymaniem Opłaty - Opłata nie staje się z automatu przysporzeniem również po zawarciu umowy przyrzeczonej.

Kaucyjny charakter Opłaty potwierdzają również zapisy Umów dotyczące sposobu rozliczenia otrzymanych przez Spółkę Opłat w przypadku ich rozwiązania za porozumieniem stron. Umowy przewidują, że w razie ich rozwiązania w ten sposób Opłata podlega zwrotowi na rzecz Klienta na jego pisemny wniosek. Należy zatem przyjąć, iż w momencie otrzymania Opłata nie stanowi po stronie Spółki definitywnego przysporzenia. W chwili pobrania Opłaty Spółka ma świadomość, iż w razie zaistnienia okoliczności przewidzianych w Umowie (tj. w szczególności rozwiązania Umowy za porozumieniem stron), powstanie konieczność zwrotu Opłaty na rzecz Klienta. W związku z powyższym Opłata powinna być traktowana jako gwarancja dotrzymania przyjętego przez Klienta zobowiązania do zawarcia umowy przyrzeczonej;

• odszkodowawczy (następczo) charakter Opłaty - w Umowach zawarte zostały postanowienia przyznające Spółce prawo do zatrzymania Opłaty w przypadku niezawarcia z winy Klienta w uzgodnionym terminie umowy przyrzeczonej. Zapis taki sankcjonuje zatem sytuacje, w których Klient uchyla się od zawarcia ww. umowy oraz pozwala zabezpieczyć interesy Spółki, zapewniając jej rekompensatę szkody poniesionej w związku z tym, iż liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej, a w dalszej perspektywie na sprzedaż Lokalu.

Z tego względu samo otrzymanie Opłaty przez Spółkę nie może być rozpatrywane w kategoriach wynagrodzenia, w szczególności zaliczki/zadatku na poczet ceny sprzedaży Lokalu. Z kolei zatrzymanie Opłaty związane będzie z faktem, iż z przyczyn leżący po stronie Klienta nie doszło do sfinalizowania zobowiązania w postaci zawarcia umowy przyrzeczonej, w związku z czym - ze względu na funkcję rekompensacyjną - także bezpodstawne będzie traktowanie jej jako zaliczki/zadatku.

Stanowisko, zgodnie z którym płatność przekazywana dostawcy nieruchomości przez potencjalnego nabywcę tytułem zabezpieczenia zawarcia przez niego umowy sprzedaży, może być traktowana jako niepodlegająca VAT, znajduje potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez właściwych dyrektorów izb skarbowych [dalej: DIS].

Przykładowo, w interpretacji indywidualnej z 11 stycznia 2017 r. (sygn. 1462-IPPP1.4512.964.2016.1.AS) DIS w Warszawie wskazał, że:

Z uwagi na przedstawione okoliczności sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa, należy stwierdzić, że w dacie otrzymania przez Wnioskodawcę opłaty, wpłacanej na podstawie umowy rezerwacyjnej, opłata ta nie będzie stanowić wynagrodzenia za świadczenie usług, a jedynie będzie potwierdzać rzeczywiste zainteresowanie Klienta ofertą Wnioskodawcy i wolę nabycia lokalu. Opłata rezerwacyjna w dacie jej otrzymania przez Wnioskodawcę nie wiąże się z wykonaniem przez Wnioskodawcę świadczenia i tym samym w dacie jej otrzymania nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Również w dacie jej otrzymania po stronie Wnioskodawcy nie powstanie obowiązek podatkowy na podstawie art. 19a ust. 8 ustawy.

Podobnie, w interpretacji indywidualnej z 16 lutego 2015 r. (sygn. IBPP2/443-1102/14/ICz) DIS w Katowicach wskazał, że:

W ocenie organu w momencie wpłaty przez klienta opłaty rezerwacyjnej do chwili podpisania umowy przedwstępnej opłata ta nosi znamiona kaucji. Przepisy podatkowe w zakresie podatku od towarów usług nie zawierają definicji kaucji. Zgodnie ze znaczeniem słownikowym kaucja jest to suma pieniężni złożona jako gwarancja dotrzymania zobowiązania i stanowiąca odszkodowanie w razie niedopełnienie zobowiązania. Cechą charakterystyczną kaucji jest to, że może ona zostać wykorzystana tylko w ściśli określonym przypadku, tj. w razie niedopełnienia zobowiązania. Zabezpieczenie wykonania umowy poprzez ustanowienie kaucji ma charakter gwarancyjny, zabezpieczający, co oznacza, że ustanowiona jest ona na wypadek, gdyby strona umowy, która złożyła kaucję nie wywiązała się z niej. Wówczas druga strona umowy może zaspokoić się ze złożonej kaucji.

Mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa, należy stwierdzić, że w dacie otrzymania przez Wnioskodawcę opłat rezerwacyjnych, wpłacanych na bieżący rachunek Wnioskodawcy, na podstawie umów rezerwacyjnych, opłaty te nie będą stanowił wynagrodzenia za świadczenie usług, jak również nie można ich uznać za zaliczkę dotyczącą nabycia lokalu mieszkalnego, a jedynie będą one potwierdzać rzeczywiste zainteresowanie Klienta ofertą Wnioskodawcy i wolę nabycia lokalu.

Podobne stanowisko zawarte zostało w interpretacjach indywidualnych DIS w Katowicach z 8 stycznia 2016 r. (sygn. IBPP2/4512-880/15/MG) oraz DIS w Warszawie z 23 maja 2016 r. (sygn. IPPP1/4512-331/16-2/RK), z 2 kwietnia 2014 r. (sygn. IPPP1/443-214/14-4/AS) i z 28 marca 2014 r. (sygn. IPPP1/443 218/14-2/EK).

Podsumowując, charakter Opłat przekazywanych Spółce przez Klientów na podstawie Umów, świadczy o ich kaucyjnym a nie wynagrodzeniowym charakterze, w związku z czym Spółka nie jest/nie będzie zobowiązana w związku z ich otrzymaniem do rozpoznania obowiązku podatkowego w VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r. poz. 710, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają:

1. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;
2. eksport towarów;
3. import towarów na terytorium kraju;
4. wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;
5. wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Przez towary, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy, należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Natomiast zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1. przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę w jakiej dokonano czynności prawnej;
2. zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub tolerowania czynności lub sytuacji;
3. świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Z powołanych przepisów wynika, że każde świadczenie niebędące dostawą towarów polegające na działaniu, zaniechaniu lub tolerowaniu czyjegoś zachowania stanowi co do zasady usługę w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Niemniej muszą być przy tym spełnione następujące warunki:

• w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga strona (wierzyciel/nabywca) jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia;
• świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy (wynagrodzenie).

Należy podkreślić, że oba ww. warunki winny być spełnione łącznie, aby świadczenie podlegało jako usługa opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z zasadą ogólną wyrażoną w art. 19a ust. 1 ustawy, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 5 i 7-11, art. 14 ust. 6, art. 20 i art. 21 ust. 1.

Z konstrukcji podatku od towarów i usług wynika, że podatnik, który wykonuje czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, zobowiązany jest opodatkować daną czynność w momencie powstania obowiązku podatkowego. Powyższy przepis formułuje zasadę ogólną, zgodnie z którą obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towaru bądź wykonania usługi, co oznacza, że podatek staje się wymagalny w rozliczeniu za okres, w którym dokonana została dostawa towarów bądź świadczenie usług i powinien być rozliczony za ten okres.

Jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z zastrzeżeniem ust. 5 pkt 4 art. 19a ust. 8 ustawy.

W opisie sprawy wskazano, że Wnioskodawca prowadzi Inwestycję budowlaną, mającą na celu rozbudowę zespołu budynków z usługami oraz częścią mieszkalną wielorodzinną. W związku z ww. Inwestycją Spółka będzie zawierać z Klientami tzw. Umowy rezerwacyjne, na podstawie których Klienci dokonują rezerwacji Lokali (mieszkalnych, jak i niemieszkalnych), które znajdą się w Budynku, ew. wraz z pomieszczeniami przynależnymi (np. komórkami lokatorskimi, miejscami postojowymi / boksami). W Umowie Klienci zobowiązują się do wpłacenia na rzecz Spółki, w uzgodnionym terminie - tytułem kaucji - określonej kwoty (Opłaty). Opłata przekazywana będzie przez Klienta na rachunek bieżący Spółki. W przypadku nieuiszczenia Opłaty w uzgodnionym terminie Umowa będzie ulegać automatycznemu rozwiązaniu, bez konieczności składania przez Spółkę i Klienta dodatkowych oświadczeń. W razie zawarcia umowy przyrzeczonej w terminie określonym w Umowie, wpłacona Opłata zostanie zwrócona Klientowi na jego pisemny wniosek, w terminie 30 dni od dnia otrzymania przez Spółkę podpisanego przez Klienta dokumentu zawierającego żądanie zwrotu Opłaty. W przypadku niezawarcia umowy przyrzeczonej na skutek porozumienia stron w terminie określonym w Umowie, Opłata zostanie zwrócona na pisemny wniosek Klienta w terminie 30 dni od dnia otrzymania przez Spółkę podpisanego przez Klienta dokumentu zawierającego żądanie zwrotu Opłaty. W sytuacji, gdy umowa przyrzeczona nie zostanie zawarta w okresie obowiązywania Umowy z przyczyn leżących po stronie Klienta, Spółka jest uprawniona do zatrzymania tytułem rekompensaty, za niewywiązanie się przez Klienta ze zobowiązania do zawarcia umowy przyrzeczonej, pełnej kwoty Opłaty. W związku z Umowami Spółka nie będzie pobierać od Klientów jakichkolwiek innych kwot niż Opłaty.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą ustalenia, czy Opłaty przekazywane przez Klientów w związku z Umowami stanowią po stronie Spółki wynagrodzenie należne z tytułu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, a tym samym w związku z otrzymaniem których Spółka jest/będzie zobowiązana do rozpoznania obowiązku podatkowego w VAT.

W myśl cytowanych wyżej przepisów art. 19a ust. 1 i ust. 8 ustawy obowiązek podatkowy z tytułu dostawy lokali i budynków powstaje z chwilą dokonania dostawy tych budynków i lokali, tj. z chwilą przeniesienia rozporządzania nimi jak właściciel. Co do zasady, będzie to miało miejsce w chwili podpisania aktu notarialnego. Jeżeli jednak przed podpisaniem tego aktu będzie miało miejsce wydanie tych budynków lub lokali, obowiązek podatkowy powstanie z tym dniem. Natomiast jeżeli przed dokonaniem dostawy zostanie uiszczona całość lub część należnej zapłaty, obowiązek powstanie z tą chwilą i w części otrzymanej zapłaty.

W odniesieniu do opisanej przez Wnioskodawcę Opłaty przekazywanej przez Klientów w związku z Umowami rezerwacyjnymi, należy zauważyć, że ustawodawca nie zamieścił w treści ustawy o podatku od towarów i usług definicji zaliczki ani przedpłaty. Zgodnie z definicją zawartą w słowniku PWN, zaliczka to część należności wpłacana z góry na poczet należności. Zatem zaliczkę wpłaca się na poczet przyszłej dostawy towarów lub przyszłego wykonania usługi przed faktyczną dostawą lub faktycznym wykonaniem usługi. Natomiast przez przedpłatę należy rozumieć określoną sumę pieniędzy, stanowiącą część ceny towaru lub usługi, wpłacaną z góry w celu uzyskania gwarancji zakupu lub wykonania usługi w określonym terminie. Stosownie do powyższego, zaliczka, jak również przedpłata jako zapłata na poczet przyszłej należności musi być powiązana z konkretną transakcją i oznacza płatność w pieniądzu.

W niniejszej sprawie jak wskazano we wniosku Spółka będzie zawierać z Klientami tzw. Umowy rezerwacyjne, na podstawie których Klienci dokonują rezerwacji Lokali (oraz ew. pomieszczeń przynależnych). W Umowach Klienci zobowiązują się zawrzeć ze Spółką umowę przyrzeczoną. Natomiast Spółka będzie oświadczać, że do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej nie będzie oferować innym nabywcom zarezerwowanego przez Klienta Lokalu (oraz ew. pomieszczeń przynależnych). Jednocześnie w Umowie Klienci zobowiązują się do wpłacenia na rzecz Spółki - tytułem kaucji - określonej kwoty (Opłaty). W przypadku nieuiszczenia Opłaty w uzgodnionym terminie Umowa będzie ulegać automatycznemu rozwiązaniu, bez konieczności składania przez Spółkę i Klienta dodatkowych oświadczeń. W razie zawarcia umowy przyrzeczonej w terminie określonym w Umowie, wpłacona Opłata zostanie zwrócona Klientowi na jego pisemny wniosek, w terminie 30 dni od dnia otrzymania przez Spółkę podpisanego przez Klienta dokumentu zawierającego żądanie zwrotu Opłaty. W przypadku niezawarcia umowy przyrzeczonej na skutek porozumienia stron w terminie określonym w Umowie, Opłata zostanie zwrócona na pisemny wniosek Klienta w terminie 30 dni od dnia otrzymania przez Spółkę podpisanego przez Klienta dokumentu zawierającego żądanie zwrotu Opłaty. W sytuacji, gdy umowa przyrzeczona nie zostanie zawarta w okresie obowiązywania Umowy z przyczyn leżących po stronie Klienta, Spółka jest uprawniona do zatrzymania tytułem rekompensaty, za niewywiązanie się przez Klienta ze zobowiązania do zawarcia umowy przyrzeczonej, pełnej kwoty Opłaty. W związku z Umowami Spółka nie będzie pobierać od Klientów jakichkolwiek innych kwot niż Opłaty.

W ocenie tut. Organu w momencie wpłaty przez klienta Opłaty rezerwacyjnej do chwili podpisania umowy przedwstępnej opłata ta nosi znamiona kaucji. Przepisy podatkowe w zakresie podatku od towarów i usług nie zawierają definicji kaucji. Zgodnie ze znaczeniem słownikowym kaucja jest to suma pieniężna złożona jako gwarancja dotrzymania zobowiązania i stanowiąca odszkodowanie w razie niedopełnienia zobowiązania. Cechą charakterystyczną kaucji jest to, że może ona zostać wykorzystana tylko w ściśle określonym przypadku, tj. w razie niedopełnienia zobowiązania. Zabezpieczenie wykonania umowy, poprzez ustanowienie kaucji ma charakter gwarancyjny, zabezpieczający, co oznacza, że ustanowiona jest ona na wypadek, gdyby strona umowy, która złożyła kaucję nie wywiązała się z niej. Wówczas druga strona umowy może zaspokoić się ze złożonej kaucji. Nie jest to otrzymanie części należności, a zatem nie można uznać jej ani za zaliczkę, ani za zadatek, ani tym bardziej za przedpłatę lub ratę.

Z uwagi na przedstawione okoliczności sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa, należy stwierdzić, że w dacie otrzymania przez Wnioskodawcę Opłaty, wpłacanej na podstawie Umowy rezerwacyjnej, Opłata ta nie będzie stanowić wynagrodzenia za świadczenie usług, a jedynie będzie potwierdzać rzeczywiste zainteresowanie Klienta ofertą Wnioskodawcy i wolę nabycia lokalu.

Opłata rezerwacyjna w dacie jej otrzymania przez Wnioskodawcę nie wiąże się z wykonaniem przez Wnioskodawcę świadczenia i tym samym w dacie jej otrzymania nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Również w dacie jej otrzymania po stronie Wnioskodawcy nie powstanie obowiązek podatkowy na podstawie art. 19a ust. 8 ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.

Stanowisko

prawidłowe

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej