Temat interpretacji

sprzedaż udziałów w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 6 czerwca 2012 r. (data wpływu 12 czerwca 2012 r.), uzupełnionym pismem z dnia 17 września 2012 r. (data wpływu 19 września 2012 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług, w zakresie możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT przy sprzedaży udziałów w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 12 czerwca 2012 r. został złożony ww. wniosek, o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług, w zakresie możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT przy sprzedaży udziałów w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym.

Ww. wniosek został uzupełniony pismem z dnia 17 września 2012 r. (data wpływu 19 września 2012 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z dnia 5 września 2012 r. znak: IBPP2/443-571/12/AB.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący zaistniały stan faktyczny:

Nieruchomość składająca się z zabudowanej budynkiem mieszkalnym działki oznaczonej w ewidencji gruntów nr 406/4 o pow. 269m2, stanowi współwłasność Gminy w 720/53760 i osób fizycznych w pozostałej części. Teren obejmujący działkę nr 406/4 nie podlega ustaleniom żadnego obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z Miejscowym Planem Ogólnym Zagospodarowania Przestrzennego Miasta obowiązującym do dnia 1 stycznia 2003 r. działka nr 406/4 znajdowała się w Obszarze Mieszkaniowo - Usługowym - M2U 293. Według Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta uchwalonego w dniu 16 kwietnia 2003 roku w strukturze przestrzennej przedmiotowy teren został określony w kategorii terenów o przeważającej funkcji mieszkaniowo - usługowej (MU). Kamienica położona przy ujęta jest w ewidencji zabytków oraz położona jest poza układami urbanistycznymi wpisami do rejestru zabytków.

Jeden ze współwłaścicieli nieruchomości będący osobą fizyczną dokonał nadbudowy dotychczas dwukondygnacyjnej (parter i 1 piętro) kamienicy o dwie kondygnacje - II piętro i poddasze mieszkalne, która obejmuje 5 lokali mieszkalnych. Na II piętrze znajdują się trzy lokale mieszkalne, a na poddaszu mieszkalnym dwa lokale mieszkalne - o łącznej powierzchni użytkowej 223m2. Prace budowlane zostały rozpoczęte w miesiącu kwietniu 2002 roku zgodnie z decyzją z dnia 7 listopada 2001 r. wydaną przez Wydział Architektury, Geodezji i Budownictwa, a zakończone w miesiącu wrześniu 2004 roku. W miesiącu marcu 2005 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego wydał stosowne zaświadczenie o przyjęciu obiektu do użytkowania.

Wnioskodawca będąc współwłaścicielem tej nieruchomości nie uczestniczył jak również nie partycypował finansowo w prowadzonej przez wyżej wymienionego współwłaściciela inwestycji polegającej na nadbudowie budynku o dwie kondygnacje.

Wyżej wymieniony współwłaściciel oświadczył, co następuje:

1. dokonując nadbudowy budynku przy o dwie kondygnacje działał jako osoba fizyczna, a nie jako podmiot gospodarczy,
2. nie dokonał odliczeń podatku VAT od tej inwestycji,
3. wszystkie lokale mieszkalne powstałe w wyniku nadbudowy (5 lokali) w budynku zostały w 2005 roku zasiedlone i do dnia dzisiejszego są wynajmowane na podstawie umów cywilno-prawnych.

Wnioskodawca zamierza sprzedać swój udział wynoszący 720/53760 części w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym w trybie bezprzetargowym na rzecz wyżej wymienionego współwłaściciela przedmiotowej nieruchomości. Sprzedaż udziału Wnioskodawcy nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym w trybie bezprzetargowym na rzecz współwłaściciela przedmiotowej nieruchomości nastąpi w drodze umowy cywilno - prawnej w formie aktu notarialnego za zapłatą ceny tego udziału ustalonej na podstawie jego wartości rynkowej według stanu rynku nieruchomości i stanu nieruchomości na dzień wyceny tj. listopad 2011 określonej w operacie szacunkowymsporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego wyłonionego w trybie przepisów prawo zamówień publicznych.

W odpowiedzi na wezwanie Wnioskodawca wskazał, iż w celu uzupełnienia wniosku współwłaściciel nieruchomości-osoba fizyczna został wezwany do złożenia wyjaśnienia na okoliczność zadanych pytań. W dniu 12 września 2012 r. Współwłaściciel złożył oświadczenie z którego wynika, iż:

Udziały w przedmiotowym budynku były nabywane konsekwentnie począwszy od roku 1997. Nabycie udziałów w przedmiotowym budynku mieszkalnym nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i w związku z tym nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym wnioskodawca-współwłaściciel przedmiotowej nieruchomości ponosił sukcesywnie w latach 1999 r. 2004 r. i nie miał prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Część nadbudowana obejmująca 5 lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni użytkowej 223 m2 jest wynajmowana od miesiąca kwietnia 2005 roku na podstawie umów cywilno - prawnych na cele mieszkaniowe. Stara część budynku o powierzchni użytkowej 212 m2 obejmująca 4 lokale mieszkalne wraz z piwnicami była od co najmniej 2004 roku wynajmowana na cele mieszkalne. Budynek mieszkalny w stanie ulepszonym był i nadal jest wykorzystywany przez wnioskodawcę - współwłaściciela przedmiotowej nieruchomości do czynności opodatkowanych nieprzerwanie od 2005 roku do dnia dzisiejszego tj. powyżej 5 lat i przez cały ten okres wyżej wymieniony rozlicza się z Urzędem Skarbowym z tytułu najmu lokali mieszkalnych.

Wnioskodawca nabył z mocy prawa nieodpłatnie własność 360/26880 części (co odpowiada 720/53760 części) nieruchomości, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 406/3 o pow. 0,325 ha Działka nr 406/3 obr. 4 jednostka ewidencyjna uległa podziałowi na przedmiotową działkę nr 406/4 i działkę nr 406/5 pod ulicę. Wyżej wymienione nabycie nie było opodatkowane podatkiem od towarów i usług. Ponadto Wnioskodawca wyjaśnia się, iż nie ponosił wydatków na ulepszenie nieruchomości w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, nie zawierał umów najmu, dzierżawy oraz umów o podobnym charakterze, jak również nigdy nie wykorzystywał budynku w stanie ulepszonym w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż udziału Wnioskodawcy w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym w trybie bezprzetargowym na rzecz współwłaściciela - osoby fizycznej, która z własnych środków dokonała nadbudowy budynku, w wyniku której powstało 5 lokali mieszkalnych w drodze umowy cywilno-prawnej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT)...

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż udziału w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym na rzecz współwłaściciela - osoby fizycznej w drodze umowy cywilno - prawnej nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług VAT będąc zwolniona od podatku zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług jako dostawa budynków, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt l ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 201l r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez towary, w myśl art. 2 pkt 6 wyżej wymienionej ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Natomiast zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. W zaistniałym stanie faktycznym przedmiotem dostawy w ramach umowy sprzedaży jest udział (część) w nieruchomości zabudowanej budynkiem wielorodzinnym, który został w 2005 roku nadbudowany dwoma kondygnacjami. Art. 29 ust. 5 ustawy stanowi, iż w przypadku dostawy budynków i budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że grunt z którym trwale złączone są budynki lub budowle również będące przedmiotem dostawy - opodatkowany jest wedle tej samej stawki podatkowej co budynki i budowle na nim położone, a co do zasady dostawa budynków, budowli, gruntów jest opodatkowana stawką podatkową 23% zgodnie z brzmieniem art. 146a ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług nadanym ustawą z dnia 26 listopada 2010 r. o zmianie niektórych ustaw związanych z realizacją ustawy budżetowej (Dz. U. z 2010 r. Nr 238, poz. 1578) w związku z art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Jednocześnie zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 wyżej wymienionej ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Działka nr 406/4 zabudowana jest wielorodzinnym budynkiem mieszkalnym nadbudowanym w 2005 roku, w której to nadbudowie wedle oświadczenia współwłaściciela są usytuowane wyłącznie lokale mieszkalne, zasiedlone w 2005 roku w drodze wynajmu. Pomiędzy zatem pierwszym zasiedleniem nadbudowanego budynku, a dostawą w ramach planowanej umowy upłynie okres znacznie przekraczający 2 lata.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zaistniałego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2011r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega między innymi odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W świetle art. 2 pkt 6 ww. ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

W stosunku do sprzedawanych przez Wnioskodawcę udziałów zauważyć należy, iż z cytowanego wyżej brzmienia definicji towaru wynika, iż sformułowanie ich części odnosi się do budynków i budowli. Po pierwsze, mogą to być części wydzielone fizycznie z budynku bądź budowli. W szczególności będą to lokale mieszkaniowe lub użytkowe. Po drugie, za część budynków należy uznać także udziały w budynkach i budowlach. Część budynku lub budowli to także ich część ułamkowa, a więc udział w ich własności.

W myśl art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Niepodzielność oznacza, że każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy, a nie do jej części odpowiadającej udziałowi.

Stosownie do art. 196 § 1 ww. Kodeksu współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości. Udział we współwłasności, w aspekcie regulacji zawartych w przepisach Kodeksu cywilnego, wyraża zakres uprawnień, współwłaściciela względem rzeczy wspólnej (także w stosunku do pozostałych współwłaścicieli) i określony jest odpowiednim ułamkiem. Każdemu ze współwłaścicieli przysługują atrybuty prawa własności, ma on względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela ze względu na charakter udziału.

Stosownie do art. 198 Kodeksu cywilnego współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Istotą dostawy towarów jest przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, co wynika z treści art. 7 ust. 1 ustawy o VAT. Czynność ta daje otrzymującemu towar prawo dysponowania rzeczą jak właściciel. Przepis nie mówi o przeniesieniu prawa własności. W związku z powyższym, sprzedaż udziału w nieruchomości należy traktować jako dostawę towarów, zgodnie z art. 7 ust. 1, która będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Podstawowa stawka podatku na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, wynosi 22% z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Stosownie do art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r. z zastrzeżeniem art. 146f stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110 wynosi 23%.

Przy czym ustawodawca od powyższej zasady ustanowił szereg wyjątków, a jednym

z nich jest zwolnienie od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT przez pierwsze zasiedlenie - rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 % wartości początkowej.

Z cytowanych wyżej przepisów wynika, iż aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków, budowli lub ich części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu.

Zatem pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany w stopniu nie niższym niż 30% wartości początkowej obiekt budowlany będzie przedmiotem dostawy w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy lub np. przedmiotem najmu, dzierżawy (przedmiotem świadczenia usług, o których mowa w art. 8 ust. 1 ustawy). Bowiem zarówno dostawa, jak i najem czy dzierżawa są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie od podatku od towarów i usług stosuje się w odniesieniu do sprzedaży całości budynków, budowli lub ich części, jeżeli w momencie ich dostawy są one już zasiedlone, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a ich dostawą jest dłuższy niż 2 lata.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki, budowle lub ich części rozstrzyga przepis art. 29 ust. 5 ustawy, stosownie do którego, w przypadku dostawy budynków, budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntów.

Powyższe oznacza, iż do zbycia gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem. Zatem jeżeli dostawa udziału w nieruchomości korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, ze zwolnienia takiego korzysta również zbycie udziału w gruncie, na którym obiekt ten jest posadowiony.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawca zamierza sprzedać udział wynoszący 720/53760 w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym na rzecz współwłaściciela osoby fizycznej. Nabycie przedmiotowych udziałów w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym nie było opodatkowane podatkiem od towarów i usług. Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie nieruchomości w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, nigdy nie wykorzystywał budynku w stanie ulepszonym w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Część nadbudowana obejmująca 5 lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni użytkowej 223 m2 jest wynajmowana od miesiąca kwietnia 2005 roku na podstawie umów cywilno-prawnych na cele mieszkaniowe. Stara część budynku o powierzchni użytkowej 212 m2 obejmująca 4 lokale mieszkalne wraz z piwnicami była od co najmniej 2004 roku wynajmowana na cele mieszkalne. Budynek mieszkalny w stanie ulepszonym był i nadal jest wykorzystywany przez - współwłaściciela przedmiotowej nieruchomości do czynności opodatkowanych nieprzerwanie od 2005 roku do dnia dzisiejszego tj. powyżej 5 lat i przez cały ten okres współwłaściciel rozlicza się z Urzędem Skarbowym z tytułu najmu lokali mieszkalnych.

Mając na uwadze powyższy opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, iż sprzedaż udziałów w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym na rzecz współwłaściciela będzie zwolniona z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Należy bowiem zauważyć, że dostawa ta nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, gdyż doszło do wydania nieruchomości (udział) w ramach czynności opodatkowanych tj. najem lokali mieszkalnych a pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą udziałów w budynku mieszkalnym upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Ponadto Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie nieruchomości w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

W związku z powyższym dostawa ta (udział w nieruchomości wraz z udziałem w gruncie) będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Wobec powyższego stanowisko przedstawione przez Wnioskodawcę uznać należy za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008 r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016), skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.

Wniosek ORD-IN (PDF)

Treść w pliku PDF 3 MB

Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach