Temat interpretacji

Czy sprzedaż budynku pensjonatowego wraz z przylegającym do niego terenem będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, czy też będzie korzystała ze zwolniona z tego podatku?

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana P., przedstawione we wniosku z dnia 24 września 2012 r. (data wpływu 26 września 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 26 września 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W roku 1998, Wnioskodawca wraz z małżonką zakupił nieruchomość zabudowaną dwoma budynkami mieszkalnymi przeznaczonymi do kapitalnego remontu. Budynki były wybudowane w roku 1910 i są wpisane do rejestru zabytków. Przy zakupie nieruchomości nie był naliczony podatek VAT.

Jeden z budynków został nabyty w celu prowadzenia działalności gospodarczej, drugi zaś z zamiarem zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych (cele prywatne).

Nakłady poniesione na remont i modernizację budynku pensjonatowego przekroczyły kwotę odpowiadającą 30% wartości jego nabycia. W czasie przeprowadzanego ulepszenia Zainteresowany korzystał z prawa odliczenia podatku naliczonego (związanego z tymi wydatkami) od podatku należnego z prowadzonej działalności gospodarczej.

Po wyremontowaniu budynek pensjonatowy został wprowadzony do ewidencji środków trwałych w firmie jednoosobowej prowadzonej pod nazwą Prywatna Firma Wielobranżowa P...

Środek ten był wykorzystywany od czerwca 1999 r. w opodatkowanej działalności gospodarczej, której przedmiotem były usługi w zakresie hotelarstwa i gastronomii.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż budynku pensjonatowego wraz z przylegającym do niego terenem będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, czy też będzie korzystała ze zwolniona z tego podatku...

Zdaniem Wnioskodawcy, przepisy ustawy VAT w art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a wskazują przypadki zwolnienia budynków, budowli lub ich części z podatku VAT. Pierwszy z tych punktów (pkt 10) uzależnia zwolnienie od tzw. pierwszego zasiedlenia, drugi natomiast (pkt 10a) od wykorzystania prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przez dokonującego dostawy.

Pierwsze zwolnienie odnosi się zatem do budynków, których dostawa nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia.

Zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 14 uVAT przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, wybudowanego lub ulepszonego budynku, w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynku. Przy czym wszystkie te warunki muszą wystąpić łącznie. Czyli musi nastąpić:

1. Wybudowanie lub ulepszenie budynku;
2. Oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi;
3. Oddanie do użytkowania w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu.

Ponieważ od momentu ulepszenia budynki były użytkowane wyłącznie przez Wnioskodawcę, więc nie nastąpiło ich oddanie do użytkowania w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Zatem planowana sprzedaż będzie miała znamiona oddania do użytkowania pierwszemu nabywcy po ich ulepszeniu w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu, czyli w ramach pierwszego zasiedlenia.

Tak więc zwolnienie wymienione w art. 43 ust. 10 nie będzie miało zastosowania w opisanym stanie faktycznym.

Drugie zwolnienie, przytoczone we wstępie i odwołujące się do pkt 10a z art. 43 ust. 1, uzależnione jest od wykorzystania prawa do odliczenia podatku naliczonego od podatku należnego.

Z opisanego stanu faktycznego wynika, że budynki były ulepszane i w czasie ich remontu ulepszania wydatki przekroczyły kwotę 30% wartości początkowej oraz w okresie ponoszenia tych wydatków Zainteresowany korzystał z obniżenia kwot podatku należnego o kwoty podatku naliczonego.

Jednakże za sprawą normy określonej w art. 43 ust. 7a ograniczenia powyższego nie stosuje się jeżeli budynki po ich ulepszeniu były wykorzystywane do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat co ma miejsce w niniejszej sprawie.

Reasumując, w prezentowanej sprawie będzie miał zastosowanie pkt 10a z ust. 1 art. 43 w związku z ust. 7a tegoż art. Z norm w nich zawartych wynika, że transakcja dostawy (zbycia) budynków będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowaniu podatkiem VAT. Za sprawą art. 29 ust. 5 uVAT ta sama zasada (zwolnienie z VAT) będzie miała zastosowanie do sprzedawanego wraz z budynkami gruntu, gdyż na mocy tego przepisu w przypadku sprzedaży budynków trwale związanych z gruntem z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Na zakończenie warto zwrócić uwagę, że w omawianej sprawie nie jest możliwe zastosowanie normy określonej w art. 43 ust. 10 zezwalającej na rezygnację ze zwolnienia z podatku VAT przy sprzedaży budynków, gdyż zapis ten został przez ustawodawcę bezpośrednio powiązany ze zwolnieniem wynikającym z art. 43 ust. 1 pkt 10. A jak przedstawiono wyżej w omówionym stanie faktycznym podstawą zastosowania zwolnienia z podatku VAT jest pkt 10a z art. 43 ust. 1.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W świetle art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Podstawowa stawka podatku na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy wynosi 22% z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Stosownie do art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r. z zastrzeżeniem art. 146f stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110 wynosi 23%.

Przy czym ustawodawca od powyższej zasady ustanowił szereg wyjątków. Jednym z nich jest art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z cytowanych wyżej przepisów wynika, iż aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków, budowli lub ich części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu.

Zatem pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany w stopniu nie niższym niż 30% wartości początkowej obiekt budowlany będzie przedmiotem dostawy w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy lub np. przedmiotem najmu, dzierżawy (przedmiotem świadczenia usług, o których mowa w art. 8 ust. 1 ustawy). Bowiem zarówno dostawa, jak i najem czy dzierżawa są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie od podatku od towarów i usług stosuje się w odniesieniu do sprzedaży całości budynków, budowli lub ich części, jeżeli w momencie ich dostawy są one już zasiedlone, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a ich dostawą jest dłuższy niż 2 lata.

Zauważyć jednocześnie należy, iż zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni,
2. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że w roku 1998, Wnioskodawca wraz z małżonką zakupił nieruchomość zabudowaną dwoma budynkami mieszkalnymi przeznaczonymi do kapitalnego remontu. Budynki były wybudowane w roku 1910 i są wpisane do rejestru zabytków. Przy zakupie nieruchomości nie był naliczony podatek VAT. Jeden z budynków został nabyty w celu prowadzenia działalności gospodarczej, drugi zaś z zamiarem zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych (cele prywatne). Nakłady poniesione na remont i modernizację budynku pensjonatowego przekroczyły kwotę odpowiadającą 30% wartości jego nabycia. W czasie przeprowadzanego ulepszenia Zainteresowany korzystał z prawa odliczenia podatku naliczonego (związanego z tymi wydatkami) od podatku należnego z prowadzonej działalności gospodarczej. Po wyremontowaniu budynek pensjonatowy został wprowadzony do ewidencji środków trwałych w firmie jednoosobowej prowadzonej pod nazwą Prywatna Firma Wielobranżowa P. Środek ten był wykorzystywany od czerwca 1999 r. w opodatkowanej działalności gospodarczej, której przedmiotem były usługi w zakresie hotelarstwa i gastronomii.

W odniesieniu do powyższego należy stwierdzić, że dostawa budynku następować będzie w ramach pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, gdyż nie doszło do wydania budynku, po ulepszeniu przekraczającym 30% wartości początkowej do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, tym samym dostawa nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W związku z powyższym należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia dostawy budynku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Przy czym warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (art. 43 ust. 7a ustawy).

Z powyżej cytowanych przepisów wynika, że aby sprzedaż nieruchomości mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule tj. sprzedającemu nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu budynków i budowli, oraz sprzedający nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza art. 43 ust. 1 pkt 10a i ust. 7a ustawy wskazuje, iż dostawa budynków, budowli lub ich części może korzystać ze zwolnienia od podatku w związku z art. 43 ust. 7a ustawy w sytuacji gdy nie zostanie spełniony warunek przewidziany w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b dotyczący wydatków poniesionych na ulepszenie, w przypadku, gdy budynek był wykorzystywany w stanie ulepszonym przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

W związku z powyższym Wnioskodawca, będzie mógł skorzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10a w związku z art. 43 ust. 7a. Bowiem przy nabyciu nieruchomości zabudowanej przedmiotowym budynkiem Zainteresowanemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, jednak wartość wydatków na ulepszenie budynku przekroczyła 30% wartości początkowej i przysługiwało Wnioskodawcy prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu poniesionych wydatków, jednakże Zainteresowany wykorzystywał ten budynek do prowadzenia działalności gospodarczej (usługi w zakresie hotelarstwa i gastronomii) wykonywania czynności opodatkowanych przez okres powyżej 5 lat (od 1999 r.), a więc został spełniony warunek, o którym mowa w art. 43 ust. 7a ustawy.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowiony został budynek rozstrzyga przepis art. 29 ust. 5 ustawy, stosownie do którego, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, bądź też opodatkowana jest 23% stawką podatku, to na takich samych zasadach opodatkowana jest dostawa gruntu, na którym posadowione są budynki, budowle lub ich części.

W związku z tym, że dostawa budynku będzie korzystać ze zwolnienia, również dostawa gruntu na którym jest on posadowiony korzystać będzie ze zwolnienia od podatku.

Reasumując, sprzedaż budynku pensjonatowego wraz z przylegającym do niego terenem będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a w zw. z art. 43 ust. 7a oraz art. 29 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.

Wniosek ORD-IN

Treść w pliku PDF 431 kB

Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu