Temat interpretacji

Stan faktyczny

Inwestor zawarł ze wspólnotą mieszkaniową umowę na dokonanie adaptacji i nadbudowy strychu w budynku będącym własnością wspólnoty. Jako formę zapłaty za udostępnienie części wspólnych przyjęto, że inwestor wykona remont dachu budynku oraz wpłaci określoną kwotę na fundusz remontowy wspólnoty. Przeniesienie własności lokalu będzie polegać na tym, że poszczególni właściciele części wspólnej nieruchomości uszczuplą swoje udziały na rzecz inwestora. Gmina jest członkiem wspólnoty mieszkaniowej w budynku, do którego należy strych.

Ponadto gmina ustanowi prawo wieczystego użytkowania gruntu przynależnego do nowo powstałego lokalu.

Ocena prawna stanu faktycznego

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.) zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Pojęcie towarów zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 6 ustawy, zgodnie z którym przez towary należy rozumieć rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

W obecnie obowiązującym stanie prawnym obrót nieruchomościami realizowany przez podatników podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu tym podatkiem, przy czym stosowanie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy zwalnia się od podatku od towarów i usług dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10, pod warunkiem że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Należy jednak zauważyć, że aby dostawa lokalu (części budynku) podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być dokonana przez podatnika podatku od towarów i usług w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa strychu podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji gdy sprzedaży można przypisać znamiona działalności gospodarczej prowadzonej z zamiarem wykonywania jej w sposób częstotliwy, co czyni sprzedawcę w tym zakresie podatnikiem podatku VAT w rozumieniu art. 15 ustawy.

Z przedstawionego w zapytaniu stanu faktycznego wynika, że współwłaścicielami sprzedawanej nieruchomości jest 10 osób, w tym również gmina.

Wobec powyższego wyjaśnić należy, iż w przedmiotowej sprawie nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jednorazowa dostawa nieruchomości, niemająca charakteru częstotliwego jej dokonywania przez osoby fizyczne, gdyż w tym zakresie nie stają się one podatnikami podatku od towarów i usług.

Opodatkowana będzie jednak dostawa nieruchomości w zakresie w jakim zostanie dokonana przez podatnika podatku od towarów i usług, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy. Należy mieć jednak na uwadze, że sprzedaż nieruchomości dokonana przez podatnika VAT podlegać będzie zwolnieniu od podatku jeżeli spełnione zostaną warunki określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z zastrzeżeniem ust. 6.

Podstawą opodatkowania, zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy, jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrotem jest także otrzymana dotacja, subwencja i inna dopłata o podobnym charakterze związana z dostawą lub świadczeniem usług.

Zgodnie przy tym z ust. 3 art. 29 ustawy jeżeli należność jest określona w naturze, podstawą opodatkowania jest wartość świadczenia obliczona na podstawie przeciętnych cen stosowanych w danej miejscowości lub na danym rynku w dniu wykonania świadczenia, pomniejszonych o podatek.

W przedstawionym stanie faktycznym mamy ponadto do czynienia z ustanowieniem prawa użytkowania wieczystego gruntu związanego z w/w nieruchomością lokalową. W tym zakresie zauważyć należy, iż prawo użytkowania wieczystego jest prawem rzeczowym, którego treść i granice określone zostały zasadniczo w przepisach Kodeksu cywilnego oraz ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2000r. nr 46, poz. 543 ze zm.).

Zgodnie z art. 232 Kodeksu cywilnego, grunty stanowiące własność Skarbu Państwa a położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność gmin lub ich związków, mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym i osobom prawnym.

Oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nie mieści się w zakresie definicji dostawy towarów, zawartej w art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, nie daje bowiem praw do rozporządzania gruntem jak właściciel, ani nie zostało wymienione pośród praw wskazanych w tym przepisie.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów.

Ponieważ oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste jest świadczeniem na rzecz innego podmiotu, i nie jest dostawą towarów, uznać należy, że jest ono świadczeniem usług w rozumieniu przepisu art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Wskazać przy tym należy, iż - wobec braku szczególnych uregulowań w tym zakresie - usługa ustanowienia prawa użytkowania wieczystego podlega opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki 22% zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy.

Ponadto podnieść należy, iż nie znajduje w tym zakresie zastosowania przepis § 8 pkt 12 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług z uwagi na fakt, że gmina wykonuje usługę ustanowienia na rzecz inwestora prawa użytkowania wieczystego gruntu a nie dokonuje zbycia tego prawa, o którym mowa w w/w przepisie rozporządzenia.