Temat interpretacji

Stan faktyczny

Podatnik (spółka akcyjna) jest właścicielem nieruchomości składającej się z trzech budynków posadowionych na trzech działkach, do których posiada prawo wieczystego użytkowania gruntu.

W 1997 roku podatnik zakupił używaną nieruchomość, którą w 2002 roku sprzedał na rzecz spółki z o.o. Podatnik wystawił fakturę dotyczącą sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu oraz dwóch budynków, jako zwolnionych od podatku VAT na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 5 w związku z art. 7 ust. 2e ustawy z dnia 8 stycznia 1993r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz. U. Nr 11, poz.50 z późn. zm.). Nakłady modernizacyjne dotyczące w/w budynków poniesiono przed wejściem w życie ustawy nowelizacyjnej do ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych z dnia 15 lutego 2002r. (Dz. U. Nr 19, poz.185). Z kolei trzeci budynek podatnik opodatkował podatkiem VAT według stawki 22% w związku z poniesieniem nakładów na jego modernizację oraz adaptację, przewyższających 30% wartości początkowej budynku oraz w związku z niespełnieniem warunku użytkowania budynku przez 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych.

Następnie w 2003 roku podatnik ponownie nabył opisaną wyżej nieruchomość od spółki z o.o. Zbywca potraktował w/w sprzedaż jako zwolnioną od podatku VAT, bowiem w momencie zakupu nie był podatnikiem podatku od towarów i usług i nie przysługiwało mu prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony z tytułu opisanego wyżej zakupu (art. 7 ust. 1 pkt. 5 ustawy z dnia 8 stycznia 1993r.).

Konieczność ponownego nabycia nieruchomości była związana z wykluczeniem zarzutu ze strony wierzycieli działania na ich szkodę W październiku 2003 roku Sąd Rejonowy wydał postanowienie o zatwierdzeniu układu podatnika z wierzycielami. Obecnie podatnik w celu realizacji układu z wierzycielami zmuszony jest wyzbyć się majątku trwałego, w tym opisanej wyżej nieruchomości.

Ocena prawna stanu faktycznego

W art. 43 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, ustawodawca umieścił katalog czynności zwolnionych od podatku VAT. I tak zgodnie z pkt 2 tego przepisu zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, pod warunkiem że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Z kolei zgodnie z art. 43 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT przez towary używane rozumie się budynki i budowle lub ich części - jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat.

Z pisma Podatnika wynika, iż przedmiotowa nieruchomość spełnia warunki do zastosowania przy jej sprzedaży zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, bowiem okres jej używania jest dłuższy niż 5 lat (podatnik nabył nieruchomość jako używaną w 1997r.), zaś podatnikowi nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy jej nabyciu.

Jednocześnie zwrócić należy uwagę na unormowania zawarte w art. 43 ust. 6 ustawy o VAT, zgodnie z którym powyższego zwolnienia nie stosuje się, jeżeli przed wprowadzeniem budynku, budowli lub ich części do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 % wartości początkowej, a podatnik:

-miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków;

-użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych.

Analizując powyższy przepis należy stwierdzić, że zwolnienia, o którym mowa powyżej, nie stosuje się do dostawy używanych budynków jeżeli spełnione zostały łącznie następujące warunki:

-przed wprowadzeniem budynku do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej;

-przy nabywaniu towarów i usług związanych z ulepszeniami podatnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego;

-okres użytkowania budynku w celu wykonywania czynności opodatkowanych był krótszy niż 5 lat.

W przedstawionym w zapytaniu stanie faktycznym stwierdzić należy, iż nie zaszły okoliczności - określone w art. 43 ust. 6 ustawy o VAT - wyłączające zastosowanie zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 tej ustawy, stąd zasadnym jest uznanie, że dokonana przez podatnika dostawa nieruchomości używanych podlega zwolnieniu od podatku VAT.

Zważyć przy tym należy na treść § 8 ust. 1 pkt 12 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług /Dz. U. Nr 97, poz. 970 z późn. zm./, zgodnie z którym zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku lub opodatkowane stawką podatku w wysokości 0%.

Zatem w przypadku, gdy sprzedaż przedmiotowych budynków podlega zwolnieniu od podatku od towarów i usług, to zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu, z którym budynki te są związane, jest również zwolniona od podatku z mocy przywołanego wyżej § 8 ust. 1 pkt 12 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004r.