Temat interpretacji

Pismem z dnia 02 września 2004r. Ldz. FN/MB/V-2/2004, Podatnik zwrócił się do tut. organu podatkowego w sprawie interpretacji przepisów w zakresie podatku od towarów i usług.

Stan faktyczny:
Podatnik wykonuje zadania z zakresu administracji rządowej i na podstawie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U z 2000r., Nr 46, poz.543 ze zm.), zbywa prawo własności nieruchomości gruntowej na rzecz użytkownika wieczystego nieruchomości.

Podatnik zwraca się z zapytaniem:

• 1). jaką stawkę podatku od towarów i usług należy stosować w przypadku zbycia prawa własności nieruchomości gruntowej na rzecz użytkownika wieczystego nieruchomości: a). niezabudowanej, b). zabudowanej budynkiem o funkcji mieszkalnej stanowiącym własność użytkownika wieczystego, c). zabudowanej budynkiem o funkcji użytkowej, stanowiącym własność użytkownika wieczystego w sytuacji gdy zbywcą jest wykonujący w imieniu Skarbu Państwa - starosta, lub zarząd powiatu ?
• 2). jak w obecnym stanie prawnym przedstawia się obowiązek podatkowy w zakresie podatku VAT w sytuacji przekształcenia prawa użytkowania wieczystego jako prawa związanego z odrębną własnością lokalu w rozumieniu art.2 ust.2 ustawy z 04.09.1997r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności (Dz. U z 2001r. Nr 120, poz.1299 ze zm.) ?.

Stanowisko podatnika:
Podatnik stoi na stanowisku, iż zbycie prawa własności nieruchomości niezabudowanej innej niż tereny budowlane oraz tereny przeznaczone pod zabudowę zwolnione są od podatku VAT. W przypadku nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym zastosowanie ma stawka podatku VAT w wysokości 7 %. Podatnik uważa również, iż w przypadku pozostałych budynków, nie mających charakteru budynku mieszkalnego, sprzedawanych wraz z gruntem stawka podatku VAT wynosi 22 % do całości dostawy. Grunty natomiast nie mogą być traktowane jako towary używane i ich sprzedaż zawsze będzie podlegała opodatkowaniu niezależnie od czasu używania gruntu.
Ponadto, w sytuacji przekształcenia prawa użytkowania wieczystego lokalu w prawo własności lokali, zdaniem Podatnika mają zastosowanie przepisy takie jak do przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa wieczystego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu i winno podlegać opodatkowaniu stawkę podatku VAT w wysokości 0 %.

Po przeanalizowaniu treści zapytania, przedstawionego stanu faktycznego oraz obowiązującego stanu prawnego Naczelnik Urzędu Skarbowego w Nysie informuje:

• Ad.1 Zgodnie z art. 2 pkt.6 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U Nr 11, poz.535) od 1 maja 2004r., grunty uznane zostały za towary co oznacza, iż odpłatna ich dostawa podlega opodatkowaniu podatkiem VAT pod warunkiem, że dokonywana jest przez podatnika w ramach jego działalności gospodarczej (art. 15 ust. 1 ustawy).
  Ponadto, przepis art. 29 ust. 5 ustawy o VAT stanowi, iż w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz budynkiem stanowi czynność o charakterze mieszanym: przeniesienie prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowi świadczenie usług (art.8 ust.1 pkt.1 cyt. ustawy o VAT), a przeniesienie własności budynku postawionego na tym gruncie stanowi dostawę towarów (art.7 ust.1 ustawy). Podstawę opodatkowania tych czynności należy ustalić z uwzględnieniem art.29 ust.3 i 5 cyt. ustawy. Zatem podmiot, który dokonuje zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu obowiązany jest opodatkować tę czynność podatkiem od towarów i usług. Ustawa odrębnie nie reguluje stawki VAT dla zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntów, zatem należy przyjąć, iż zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntów opodatkowane jest według stawki podstawowej, tj. 22 %.

Równocześnie przepisy rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U Nr 97, poz.970 ze zm.), określają przypadki szczególne, w których zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu korzysta ze zwolnienia lub ze stawki obniżonej. I tak:

• zgodnie z § 5 ust. 7 tego rozporządzenia , obniżoną do wysokości 7 % stawkę podatku stosuje się do zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są opodatkowane stawkę 7 %.
• na podstawie § 8 ust.1 pkt.4 cyt. rozp., zwalnia się od podatku dzierżawę gruntów przeznaczonych na cele rolnicze, a także zbycia prawa użytkowania tych gruntów,
• w myśl § 8 ust.1 pkt.12 rozp. zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle są zwolnione od podatku lub opodatkowane stawką podatku w wysokości 0 %.
  W pozostałych przypadkach zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu opodatkowane jest według stawki 22 %, na podstawie art. 41 ust.1 cyt. ustawy o VAT.
  W świetle powyższego, rozpatrując zastosowanie właściwej stawki podatkowej w przypadkach określonych w pytaniu I pkt. b i c w/w zapytania należy rozstrzygnąć, jaka jest właściwa stawka dla sprzedawanego budynku.
  Zatem, jeżeli sprzedawany budynek będzie uznany jako towar używany, korzystający ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust.1 pkt.2 i ust.6 lub art. 43 ust.1 pkt.10 ustawy o VAT lub opodatkowany stawką podatku w wysokości 0 % na podstawie art.146 ust.1 pkt.3 lit.c cyt. ustawy o VAT, to również zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, na którym postawiony jest budynek, objęte będzie zwolnieniem z podatku.
  W przypadku sprzedaży budynku objętego stawką 22 % również zbycie prawa użytkowania objęta zostanie stawką podstawową.
  Jeżeli natomiast przedmiotem sprzedaży jest obiekt budownictwa mieszkaniowego, którego nie obejmuje zwolnienie, wówczas zarówno sam obiekt jak i związane z nim prawo wieczystego użytkowania gruntu opodatkowane są stawką 7 % - do dnia 31 grudnia 2007r., zgodnie z art.146 ust.1 pkt.2 lit. b cyt. ustawy o VAT.
  Natomiast zbycie prawa wieczystego użytkowania nieruchomości niezabudowanej, za wyjątkiem zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntów przeznaczonych na cele rolnicze, podlega opodatkowaniu stawką w wysokości 22 %, zgodnie z art. 41 ust.1 cyt. ustawy o VAT. Zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntów przeznaczonych na cele rolnicze , w myśl § 8 ust.1 pkt.4 cyt. rozporządzenia, zwolnione jest od podatku od towarów i usług.

• Ad.2 Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności Podatnik dokonuje na podstawie ustawy z dnia 04 września 1997r., o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności (Dz. U z 2001r. Nr 120, poz.1299 ze zm.).

Tutejszy organ podatkowy informuje, iż przekształcenie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej w prawo własności, co do zasady, powinno zostać zaliczone do dostawy towarów, jest to bowiem przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
Zmiana formy prawnej nieruchomości gruntowej nazywana potocznie "przekształceniem prawa wieczystego użytkowania gruntu we własność" może jednak przybrać dwie postaci:
• a) wygaśniecie prawa użytkowania wieczystego, a następnie odpłatne przeniesienie własności gruntu,
• b) przekształcenie w trybie szczególnych przepisów tj. ustawy z dnia 04.09.1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności (Dz. U. z 2001 r. Nr 12, poz.1299 ze zm.).
  W zależności od tego z jakim "przekształceniem" mamy do czynienia różne są jego konsekwencje podatkowe. W przypadku określonym w pkt a) mamy do czynienia z dostawą towaru w rozumieniu art. 5 ust.1 cyt. ustawy o VAT.
  Zgodnie z art. 7 ust. 1 przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust.1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
  W świetle powołanego art. 7 odpłatne przeniesienie prawa własności gruntu stanowi dostawę towaru opodatkowaną stawką 22% (z wyjątkiem terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę - art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy). W takiej sytuacji mamy bowiem do czynienia z wygaśnięciem prawa wieczystego użytkowania i dostawą gruntu jako odrębną czynnością cywilnoprawną.
  Jeżeli natomiast "przekształcenie" odbywa się na mocy ustawy z dnia 04.09.1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności - jakie ma miejsce w rozpatrywanym przypadku - to wówczas takie przekształcenie, zgodnie z art. 2 ust. 2 tejże ustawy następuje w drodze decyzji w sprawie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Decyzja ta stanowi podstawę wpisu w księdze wieczystej. Ponieważ zaś, zgodnie z art.15 ust. 6 ustawy o podatku VAT, nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa (za wyjątkiem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych), przekształcenie prawa użytkowania wieczystego dokonane na podstawie w/w ustawy z 4.IX.1997r., nie podlega podatkowi od towarów i usług. Dochodzi do nich obligatoryjnie na podstawie decyzji administracyjnych.

Zatem przekształcenie prawa użytkowania wieczystego dokonane przez Podatnika na podstawie w/w ustawy z 4.IX.97r., nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Tym samym błędne jest stanowisko Podatnika zawarte w w/w zapytaniu, iż do przekształcania prawa użytkowania wieczystego lokalu w prawo własności dokonane zgodnie z art. 2 ust.2 powołanej ustawy z 21.VIII.97r., ma zastosowanie stawka podatku VAT w wysokości 0 % tak jak do przekształcenia, o którym mowa w art.146 ust.1 pkt.3 lit. c ustawy o VAT.

Powyższej informacji udzielono w oparciu o stan faktyczny przedstawiony w zapytaniu oraz obowiązujące przepisy prawa podatkowego.