Zdaniem Wnioskodawcy:

1. Zdaniem Wnioskodawcy, Spółka będzie miała prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego przy zakupie Nieruchomości.
2. Zdaniem Wnioskodawcy, Spółka będzie miała prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego od kwoty Wynagrodzenia Dodatkowego.

Uzasadnienie

Ad. 1

Na wstępie należy stwierdzić, że planowana sprzedaż Nieruchomości na rzecz Spółki będzie opodatkowana VAT według stawki 23%.

Nie budzi wątpliwości, że sprzedaż ta objęta zakresem zastosowania przepisów ustawy o VAT, a zarazem nie jest ona objęta żadnym zwolnieniem przedmiotowym od podatku VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwolniona od podatku jest dostawa terenów niezbudowanych, innych niż tereny budowlane. Co za tym idzie dostawa terenów budowlanych podlega opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej 23%.

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, terenami budowlanymi są grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jak wskazano na wstępie, Nieruchomości są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i są w nim przeznaczone pod zabudowę. Tym samym stanowią one teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

W konsekwencji do dostawy Nieruchomości nie będzie miało zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Ich sprzedaż będzie zatem podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej 23%.

Wobec powyższego Spółce będzie zgodnie z art. 86 ust 1 ustawy o VAT, przysługiwać prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości.

Zakup Nieruchomości będzie służyć wykonywaniu przez Spółkę czynności opodatkowanych VAT, polegających na wybudowaniu na Nieruchomości zespołu budynków mieszkaniowych wielorodzinnych wraz z częściami usługowymi, o łącznej powierzchni użytkowej mieszkalnej (PUM) i powierzchni użytkowej usług (PUU) nie mniejszej niż 20800 m², w celu sprzedaży lokali znajdujących się w tych obiektach.

W takim wypadku spełniona będzie zatem przesłanka odliczenia przez Spółkę podatku VAT naliczonego przy zakupie Nieruchomości, przewidziana w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. Przemawia to za uznaniem za prawidłowe stanowisko Wnioskodawcy, że Spółka będzie miała prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego przy zakupie Nieruchomości.

Ad. 2

Zdaniem Wnioskodawcy, okoliczności przedstawione w pkt 1 powyżej, przemawiają jednocześnie za uznaniem, że Spółka będzie miała prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego od kwoty Wynagrodzenia Dodatkowego.

Zdaniem Wnioskodawcy, Wynagrodzenie Dodatkowe będzie opodatkowane podatkiem od towarów i usług według stawki 23%.

Z punktu widzenia przepisów ustawy o VAT, kwota tego Wynagrodzenia podwyższa bowiem podstawę opodatkowania z tytułu dostawy Nieruchomości.

Zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy o VAT, Podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2-5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Powyższy przepis nakazuje zaliczać do podstawy opodatkowania z tytułu dostawy towarów wszystko, co dostawca ma z tytułu sprzedaży otrzymać od nabywcy. Prowadzi to do wniosku, że również Wynagrodzenie Dodatkowe stanowi element podstawy opodatkowania z tytułu dostawy nieruchomości na równi z jej ceną, jako należność, którą Sprzedający ma otrzymać z tytułu sprzedaży.

Bezspornym jest, że zapłata tej kwoty następuje w związku z dostawą nieruchomości - podstawą prawną do jej uiszczenia są postanowienia umowy sprzedaży: na jej podstawie w zamian za dostawę nieruchomości Spółka ma uiścić ustaloną w Umowie cenę sprzedaży oraz dodatkowo Wynagrodzenie Dodatkowe, w przypadku ziszczenia się określonych w umowie przesłanek (uzyskania przez Kupującego pozwolenia na budowę Inwestycji o PUM i PUU łącznie większej niż 20800 m²).

Jednocześnie obowiązek zapłaty tej kwoty przez Spółkę nie wiąże się z żadnym innym świadczeniem na jego rzecz ze strony Sprzedającego (jak również nie ciąży na nim z mocy przepisów prawa).

W związku z powyższym należność ta powinna być uwzględniona w podstawie opodatkowania VAT z tytułu dostawy towaru (Nieruchomości). Tym samym podlega ona opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na tych samych zasadach, co cena sprzedaży Nieruchomości, czyli według stawki podstawowej 23%.

W związku z tym kwota Wynagrodzenia Dodatkowego pozostaje w takim samym związku z wykonywaniem przez Spółkę czynności opodatkowanych VAT jak cena sprzedaży Nieruchomości.

Przemawia to za uznaniem za prawidłowe stanowiska Wnioskodawcy, iż Spółka będzie miała prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego od kwoty Wynagrodzenia Dodatkowego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r., o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r. poz. 1221 z późn. zm.), w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony są wykorzystywane do czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonanymi czynnościami opodatkowanymi, tzn. których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca planuje założenie spółki komandytowej, która ma zawrzeć ze Sprzedającym umowę sprzedaży dwóch nieruchomości gruntowych, tj.: Nieruchomości 1, stanowiącej działki gruntu oznaczone w ewidencji gruntów numerem 5/6, 5/8 i 5/9, którą Sprzedający nabył na podstawie umowy przeniesienia własności przedsiębiorstwa z dnia 3 listopada 2011 r. oraz Nieruchomości 2, stanowiącej działkę gruntu oznaczoną w ewidencji gruntów numerem 94/1, którą Sprzedający nabył w dniu 21 grudnia 2017 r. na podstawie umowy zamiany zawartej z Miastem w trybie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Sposób korzystania z Nieruchomości 1 i 2 jest oznaczony w ewidencji gruntów jako R - grunty orne. Nieruchomości są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego R... część A, zatwierdzonym Uchwałą Rady Miasta z dnia 29 sierpnia 2006 r., który jako przeznaczenie podstawowe dla tych terenów ustala zabudowę mieszkaniową wielorodzinną. Obie Nieruchomości są niezabudowane. Z tytułu nabycia Nieruchomości 1 Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. Natomiast Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości 2. Nieruchomości 1 i 2 nie były w żaden sposób wykorzystywane przez Sprzedającego, w szczególności nie były wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, ani zwolnionych.

Spółka zamierza wybudować na Nieruchomościach zespół budynków mieszkaniowych wielorodzinnych wraz z częściami usługowymi, o łącznej powierzchni użytkowej mieszkalnej i użytkowej usług nie mniejszej niż 20800 m² - w celu sprzedaży lokali znajdujących się w tych obiektach.

Sprzedający jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Zgodnie z przyjętym założeniem, w chwili zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości Spółka również będzie zarejestrowana jako podatnik VAT czynny.

Zgodnie z przyjętym założeniem, umowa sprzedaży ma zawierać zapis zgodnie z którym w przypadku gdy uzyskana ostateczna i prawomocna decyzja o pozwoleniu na budowę będzie zezwalać na wybudowanie Inwestycji o łącznej powierzchni większej niż 20800 m², Spółka zapłaci Sprzedającemu Wynagrodzenie Dodatkowe.

Na tle przedstawionego opisu sprawy wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą prawa Spółki do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia opisanych Nieruchomości.

W odniesieniu do powyższego w pierwszej kolejności należy rozstrzygnąć kwestię opodatkowania nabywanych przez Spółkę nieruchomości.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel ().

Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy. Zgodnie z zapisem zawartym w tym przepisie, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do treści art. 41 ust. 1 ww. ustawy, stawka podatku wynosi 22% z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Natomiast zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r. stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23 %.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, że grunty są towarami w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, natomiast sprzedaż gruntu stanowi dostawę towaru i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, według stawki określonej w art. 41 ust. 1 ustawy.

Od zasady opodatkowania dostawy gruntu według stawki podstawowej przewidziano jednak pewne wyjątki. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług ujęte zostały między innymi w art. 43 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przy czym przez tereny budowlane w myśl art. 2 pkt 33 ustawy rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Powyższe oznacza, że generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., nieprzeznaczonymi pod zabudowę są zwolnione od podatku VAT.

Mając na uwadze przedstawione zdarzenie przyszłe oraz ww. przepisy należy stwierdzić, że sprzedaż opisanych niezabudowanych nieruchomości gruntowych, które zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczone są pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Z uwagi na to, że w przedmiotowej sprawie nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy rozpatrzyć warunki do zastosowania zwolnienia dla dostawy nieruchomości wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy dotyczy wszystkich towarów zarówno nieruchomości, jak i ruchomości przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Obydwa warunki muszą być spełnione jednocześnie.

W przedmiotowej sprawie Wnioskodawca wskazał, że Nieruchomości 1 i 2 nie były w żaden sposób wykorzystywane przez Sprzedającego, w szczególności nie były wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, ani zwolnionych. Ponadto z tytułu nabycia Nieruchomości 1 Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, natomiast Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości 2.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie ma w przedmiotowej dostawie zastosowania, ponieważ w przypadku Nieruchomości 1 nie został spełniony jeden z warunków, o którym mowa w ww. artykule Nieruchomość 1 nie była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT, a w przypadku Nieruchomości 2 nie zostały spełnione oba warunki, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku oraz Nieruchomość 2 nie była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej.

Podsumowując, transakcja sprzedaży Nieruchomości 1 i 2 niezabudowanych, jako tereny budowlane, będzie podlegała opodatkowaniu 23% stawką podatku od towarów i usług zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy.

W świetle tak przedstawionych okoliczności należy stwierdzić, że na podstawie ww. art. 86 ust. 1 ustawy Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia Nieruchomości 1 i 2. Należy bowiem zauważyć, że w momencie nabycia Spółka będzie zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT, a nabywane Nieruchomości będą służyć wykonywaniu czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Jak wynika ze złożonego wniosku, umowa sprzedaży ma zawierać zapis zgodnie z którym w przypadku gdy uzyskana ostateczna i prawomocna decyzja o pozwoleniu na budowę będzie zezwalać na wybudowanie Inwestycji o łącznej powierzchni większej niż 20800 m², Spółka zapłaci Sprzedającemu Wynagrodzenie Dodatkowe.

W związku z powyższym, Wnioskodawca powziął wątpliwości w kwestii prawa Spółki do odliczenia podatku naliczonego z tytułu zapłaty Wynagrodzenia Dodatkowego.

W odniesieniu do przedstawionego problemu w pierwszej kolejności zauważyć należy, że dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, rozumiana jest przez ustawodawcę, jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. W określeniu jak właściciel zawiera się możliwość uznania za dostawę owego faktycznego przeniesienia władztwa nad rzeczą. W rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług dostawa oznacza wszelkiego rodzaju rozporządzanie towarem (sprzedaż, zamiana, darowizna, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego). Odpłatność czynności (dostawy towarów czy też świadczenia usług) oznacza wykonanie tej czynności za wynagrodzeniem. Aby uznać daną czynność za odpłatną konieczny jest bezpośredni związek pomiędzy dostawą towarów lub świadczeniem usług a otrzymanym wynagrodzeniem. Dostawcę towarów lub usługodawcę musi łączyć z odbiorcą stosunek prawny, z którego wynika obowiązek dostawy towarów lub świadczenia usług oraz wysokość wynagrodzenia za dokonanie tych czynności. Wynagrodzenie musi być konkretną wielkością wyrażalną w pieniądzu.

Natomiast zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2-5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Mając na uwadze opis sprawy oraz powołane przepisy prawa należy zgodzić się z Wnioskodawcą, że Wynagrodzenie Dodatkowe wypłacone Sprzedającemu po zakupie Nieruchomości 1 i 2 jest ściśle związane z dostawą tych nieruchomości i będzie opodatkowane podatkiem VAT według stawki właściwej dla przedmiotu sprzedaży, tj. 23% stawki podatku.

W związku z tym, że w momencie nabycia Spółka będzie zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT, a nabywane Nieruchomości będą służyć wykonywaniu czynności opodatkowanych podatkiem VAT Spółka będzie uprawniona do odliczenia podatku VAT z tytułu zapłaty Wynagrodzenia Dodatkowego.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Jednocześnie wskazuje się, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.

Stanowisko

prawidłowe

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej