Temat interpretacji

Spółka zwróciła się z pismem z dnia 28.04.2004 r. roku (data wpływu 07.05.2004 r.) do Naczelnika Lubuskiego Urzędu Skarbowego - o udzielenie informacji w zakresie stosowania prawa podatkowego w następującym zakresie:

Spółka jest zarządcą wspólnoty mieszkaniowej. Właściciele lokali użytkowych mają obowiązek ponoszenia wydatków na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną. W związku z tym zobowiązani są do uiszczania zaliczek na rzecz wspólnoty na pokrycie kosztów utrzymania części wspólnych nieruchomości i kosztów związanych z utrzymaniem poszczególnych wyodrębnionych lokali.
1. Czy istnieje uzasadnienie wystawiania rachunków, faktur dla udokumentowania wewnętrznych rozliczeń między wspólnotą a jej członkami wspólnoty mieszkaniowej ?
2. Jak właściciel lokalu powinien udokumentować pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz poniesienie opłaty na pokrycie kosztów związanych z utrzymaniem lokalu.

Spółka stanęła na stanowisku, że skoro właściciele lokali zobowiązani są do ponoszenia kosztów utrzymania poszczególnych lokali i części wspólnych nieruchomości, a wspólnota mieszkaniowa nie prowadzi działalności gospodarczej i nie dokonuje sprzedaży na rzecz jej członków w rozumieniu ustawy o VAT, zatem brak jest uzasadnienia do wystawiania rachunków bądź faktur w rozliczeniach między wspólnotą a jej członkami.
Na udokumentowanie zapisów ewidencji księgowej prowadzonej przez właściciela lokali użytkowych dotyczących przedmiotowych wydatków może być sporządzony wewnętrzny dowód źródłowy.

Działając w oparciu o art. 14 a § 1 i 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku Ordynacja podatkowa (Dz. U. Nr 137, poz. 926, ze zm.) Naczelnik Lubuskiego Urzędu Skarbowego w Zielonej Górze podziela stanowisko Spółki i wyjaśnia:

Zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową, która może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwaną. Przepis ten nie daje wspólnocie przymiotu osoby prawnej, lecz przymiot jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej.

Jednostka, powstała na podstawie powyższego przepisu art. 6 ustawy, posiada określoną strukturę organizacyjną, w skład której wchodzą (tworzą ją) właściciele lokali, zobowiązani do określonych zachowań i czynności wynikających z ustawy. Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej wspólnota odpowiada bez ograniczenia, a każdy właściciel lokalu w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości.

W celu reprezentacji interesów wspólnoty, zobowiązana jest ona - w trybie przepisów ustawy o własności lokali - ustanowić zarząd, który może być sprawowany bezpośrednio przez członków wspólnoty lub pośrednio przez podmiot z zewnątrz.

Ponadto na gruncie ustawy o własności lokali należy rozróżnić pojęcia zarządu i zarządcy. O zarządzie mówimy w przypadku, gdy mamy na myśli organ wspólnoty (art. 20 ustawy), a o zarządcy w przypadku gdy zarządzanie (administrowanie) nieruchomością wspólną zostało powierzone osobie fizycznej lub prawnej na zasadzie umowy zlecenia (art. 18 ust. 1 ustawy).

Mając na uwadze powyższe, należy jednoznacznie stwierdzić, że wspólnota mieszkaniowa stanowi wspólnotę interesów właścicieli lokali, zorganizowanych w formie i na zasadach określonych w powołanej wyżej ustawie o własności lokali.

W celu należytego utrzymania lokali, ich właściciele zobowiązani są do ponoszenia wydatków na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością. Koszty te można podzielić na koszty zarządu częściami wspólnymi nieruchomości i koszty związane z utrzymaniem poszczególnych wyodrębnionych lokali. Z powyższych tytułów na rzecz wspólnoty właściciele zobowiązani są do uiszczania zaliczek w celu pokrycia kosztów utrzymania poszczególnych lokali i części wspólnych.

Przyjęty sposób rozliczania kosztów zarządu nieruchomością nie daje podstaw do postawienia tezy, że zaliczki (kwoty) wpłacane przez członków wspólnoty na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, jak i poszczególnych wyodrębnionych lokali, stanowią obrót w rozumieniu art. 29 ust 1 ustawy z dnia11 marca 2004 r. o podatku od towarów (Dz. U. Nr 54, poz. 535 -zwana dalej ustawą o VAT). Zaliczki te stanowią jedynie partycypację w kosztach jednostki organizacyjnej - wspólnoty mieszkaniowej - przez jej członków.

Wspólnota, a więc jej członkowie, nie dokonuje sprzedaży, w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, na rzecz samych siebie (również jeżeli dotyczy to wyodrębnionych lokali, a nie części wspólnej), poprzez zapłatę zaliczek (kwot) z tytułu kosztów związanych z utrzymaniem własnych lokali, np. z tytułu opłat za ciepłą wodę lub ogrzewanie. Stroną umowy o dostawę ciepłej wody i ogrzewania, co do zasady, jest wspólnota mieszkaniowa reprezentowana przez zarząd. Tym samym brak jest uzasadnienia do fakturowania wewnętrznych rozliczeń między wspólnotą a jej członkami.

Jeżeli chodzi o sposób dokumentowania faktu pokrycia kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz poniesiona opłaty na pokrycie kosztów związanych z utrzymaniem lokalu to jest to sprawa wykraczająca poza zakres kompetencji Naczelnika Lubuskiego Urzędu Skarbowego. Art. 14 a § 1 ustawy Ordynacja podatkowa upoważnia organ podatkowy do udzielania pisemnych informacji o zakresie stosowania prawa podatkowego. Przedmiotowe wątpliwości Spółki bardziej związane są z przepisami ustawy o rachunkowości. Organ podatkowy nie ma kompetencji do rozstrzygania tych kwestii i z tego względu ogranicza udzieloną odpowiedź wyłącznie do wyjaśniania przepisów prawa podatkowego związanych ze złożonym zapytaniem.