Temat interpretacji

Opodatkowanie sprzedaży lokalu mieszkalnego

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 11 lipca 2019 r. (data wpływu 11 lipca 2019 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych związanych ze sprzedażą lokalu mieszkalnego jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 11 lipca 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych związanych ze sprzedażą lokalu mieszkalnego.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca, będący czynnym podatnikiem VAT, rozważa zakup towaru handlowego w postaci lokalu mieszkalnego od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej, która nabyła przedmiotowy lokal mieszkalny od dewelopera i poniosła, jako konsument, ciężar podatku od towarów i usług. Zbywca nie wystąpi w charakterze podatnika w myśl art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tj. Dz. U. z 2018 r. poz. 2174 z późn. zm., dalej ,,ustawa o VAT), zgodnie z którym podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Sprzedający, niebędący podatnikiem, przystępując do transakcji uczyni to przed upływem dwóch lat od pierwszego zasiedlenia.

Sprzedaż lokalu mieszkalnego nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż będzie ona wykonywana w ramach zarządu majątkiem prywatnym, a nie w ramach działalności gospodarczej, o której traktuje art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, zgodnie z którym działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Wnioskodawca przy zakupie przedmiotowego lokalu nie będzie miał możliwości odliczenia podatku naliczonego ze względu na fakt, że transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Innymi słowy, podatek naliczony nie wystąpi. Po nabyciu lokalu mieszkalnego, Wnioskodawca, będący podatnikiem w myśl art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, zamierza go szybko odsprzedać z zyskiem. Powyższe nastąpiłoby również przed upływem dwóch lat od pierwszego zasiedlenia.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy dostawa przedmiotowego lokalu mieszkalnego, będącego towarem handlowym, dokonana przez Wnioskodawcę przed upływem dwóch lat od pierwszego zasiedlenia będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a ustawy o VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy

Zdaniem Wnioskodawcy, dostawa przedmiotowego lokalu mieszkalnego, będącego towarem handlowym, dokonana przez Wnioskodawcę przed upływem dwóch lat od pierwszego zasiedlenia będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Stosownie do art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Warto w tym miejscu wspomnieć, że wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, jeśli w ogóle wystąpią, to nie przekroczą 30% wartości początkowej.

Niewątpliwie Wnioskodawca nie będzie mógł skorzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ponieważ pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą lokalu upłynie okres krótszy niż 2 lata.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, pod warunkiem że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jak już nadmieniono powyżej, wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, jeśli w ogóle wystąpią, to nie przekroczą 30% wartości początkowej.

W tej sytuacji należy wziąć pod rozwagę brzmienie art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a ustawy o VAT, zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, pod warunkiem że w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Odnosząc zacytowany przepis do rozpatrywanej sprawy, zauważyć należy, że Wnioskodawca nie będzie miał możliwości odliczenia podatku naliczonego, z uwagi na fakt, że dostawa nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Omawiany przepis, tj. art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a ustawy o VAT, wskazuje na nieprzysługiwanie dokonującemu dostawy, w tym przypadku Wnioskodawcy, prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Oprócz tego, że Wnioskodawca nie będzie miał możliwości obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego ze względu na brak podatku naliczonego, to również Wnioskodawcy nie będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Przedstawioną tezę Wnioskodawca argumentuje tym, że w razie gdyby zbywca, dokonujący dostawy lokalu mieszkalnego na rzecz Wnioskodawcy, niewystępujący w charakterze podatnika, wystawiłby fakturę, na której pojawiłaby się kwota podatku, Wnioskodawca nie miałby prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Powyższe wynika z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, zgodnie z którym nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Wobec przedstawionego powyżej opisu zdarzenia przyszłego i przytoczonych przepisów prawa podatkowego, dostawa przedmiotowego lokalu mieszkalnego dokonana przez Wnioskodawcę przed upływem dwóch lat od pierwszego zasiedlenia będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174) - dalej: ustawa o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W rozumieniu ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT).

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

I tak, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i ust. 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że w myśl art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi bądź zwolnienie od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 cyt. ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom po spełnieniu określonych warunków skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu budynków, budowli lub ich części wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie opisanych zwolnień od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i art. 43 ust. 1 pkt 10a, to w przypadku dostawy ww. nieruchomości może znaleźć zastosowanie inne zwolnienie, przewidziane w cyt. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług, pod warunkiem spełnienia warunków wskazanych w tym przepisie.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Z treści wniosku wynika, że Wnioskodawca, będący czynnym podatnikiem VAT, rozważa zakup towaru handlowego w postaci lokalu mieszkalnego od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej, która nabyła przedmiotowy lokal mieszkalny od dewelopera i poniosła, jako konsument, ciężar podatku od towarów i usług. Zbywca nie wystąpi w charakterze podatnika w myśl art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, zgodnie z którym podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Sprzedający, niebędący podatnikiem, przystępując do transakcji uczyni to przed upływem dwóch lat od pierwszego zasiedlenia. Sprzedaż lokalu mieszkalnego nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż będzie ona wykonywana w ramach zarządu majątkiem prywatnym, a nie w ramach działalności gospodarczej, o której traktuje art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, zgodnie z którym działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Wnioskodawca przy zakupie przedmiotowego lokalu nie będzie miał możliwości odliczenia podatku naliczonego ze względu na fakt, że transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Innymi słowy, podatek naliczony nie wystąpi. Po nabyciu lokalu mieszkalnego, Wnioskodawca, będący podatnikiem w myśl art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, zamierza go szybko odsprzedać z zyskiem. Powyższe nastąpiłoby również przed upływem dwóch lat od pierwszego zasiedlenia.

Wnioskodawca ma wątpliwości, czy dostawa przedmiotowego lokalu mieszkalnego, będącego towarem handlowym, dokonana przez Wnioskodawcę przed upływem dwóch lat od pierwszego zasiedlenia będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a ustawy o VAT.

Mając na uwadze przedstawione we wniosku okoliczności sprawy na tle przywołanych przepisów prawa należy stwierdzić, że planowana Transakcja sprzedaży lokalu mieszkalnego nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Jak wskazał Wnioskodawca, Sprzedający, niebędący podatnikiem, przystępując do transakcji uczyni to przed upływem dwóch lat od pierwszego zasiedlenia. Sprzedaż lokalu mieszkalnego nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż będzie ona wykonywana w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Dodatkowo Wnioskodawca wskazał, że zamierza go szybko odsprzedać z zyskiem. Powyższe nastąpiłoby również przed upływem dwóch lat od pierwszego zasiedlenia. Wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, jeśli w ogóle wystąpią, to nie przekroczą 30% wartości początkowej.

W konsekwencji nie zostaną spełnione warunki umożliwiające zastosowanie, dla planowanej dostawy lokalu mieszkalnego, zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Wobec braku możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy do dostawy lokalu mieszkalnego, należy zbadać możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy oraz na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wynika z treści wniosku, Wnioskodawca przy zakupie przedmiotowego lokalu nie będzie miał możliwości odliczenia podatku naliczonego ze względu na fakt, że transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Dodatkowo wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, jeśli w ogóle wystąpią, to nie przekroczą 30% wartości początkowej.

A zatem transakcja dostawy przedmiotowego lokalu mieszkalnego, będącego towarem handlowym, dokonana przez Wnioskodawcę przed upływem dwóch lat od pierwszego zasiedlenia będzie korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ww. ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną

Stanowisko

prawidłowe

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej