Temat interpretacji

W zakresie udokumentowania kary umownej za samodzielne zbycie nieruchomości.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 26 czerwca 2019 r. (data wpływu 12 lipca 2019 r.), uzupełnionym pismem z dnia 5 września 2019 r. (data wpływu 9 września 2019 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie udokumentowania kary umownej za samodzielne zbycie nieruchomości jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 12 lipca 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie udokumentowania kary umownej za samodzielne zbycie nieruchomości. Wniosek uzupełniono pismem z dnia 5 września 2019 r. o doprecyzowanie opisu sprawy.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny (ostatecznie sprecyzowany w uzupełnieniu z dnia 5 września 2019 r.)

Wnioskodawca jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług o NIP (). Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie pośrednictwa w handlu nieruchomościami. W dniu 9 stycznia 2018 r. w () Zainteresowany zawarł Umowę pośrednictwa zbycia nieruchomości z klauzulą wyłączności nr () z firmą X z siedzibą w Y, na sprzedaż nieruchomości położonej w Z oraz na sprzedaż ww. firmy.

Wnioskodawca wykonał zobowiązania wynikające z umowy, jednak Zainteresowanemu nie udało się znaleźć osoby lub firmy zainteresowanej zakupem.

W dniu 13 sierpnia 2018 r., jak Wnioskodawca dowiedział się później z księgi wieczystej, klient dokonał samodzielnie sprzedaży nieruchomości, o czym do dnia dzisiejszego nie poinformował Zainteresowanego zgodnie z obowiązkiem wynikającym z tejże umowy.

Pomimo wezwania go do wywiązania się z tego obowiązku nie przedstawił Wnioskodawcy żadnych dokumentów potwierdzających dokonanie transakcji.

W dniu 11 września 2018 r. Zainteresowany wystawił fakturę nr () na wynagrodzenie za czynności pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości nr Umowy: () w kwocie 54.120,00 zł brutto. Pomimo wysłania klientowi ww. faktury i wezwania do zapłaty klient ani razu nie odebrał żadnej korespondencji i listy wracały do Wnioskodawcy z powrotem bez odbioru. Cały czas twierdził w rozmowach telefonicznych, że sam sobie sprzedał nieruchomość i Wnioskodawcy wynagrodzenie się nie należy.

Zgodnie z zapisem w umowie zawartej z klientem: Wynagrodzenie Agencji punkt 5 zamawiający zobowiązuje się do zapłaty agencji kary umownej w wysokości 80% należnego wynagrodzenia w przypadku, gdy w okresie obowiązywania niniejszej umowy pośrednictwa dokona on zbycia nieruchomości z pominięciem agencji.

Ponadto w piśmie z dnia 5 września 2019 r. będącym uzupełnieniem do wniosku Wnioskodawca poinformował, że:

1. Wnioskodawca jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.
2. Zainteresowany prowadzi m.in. działalność gospodarczą w zakresie pośrednictwa w sprzedaży i wynajmu nieruchomości oraz w zakresie zakupu i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek.
3. Zobowiązania po stronie firmy X:
   1. zamawiający powierza Agencji wyłączne pośrednictwo w zbyciu praw do oferowanej nieruchomości i zobowiązuje się, że w okresie wyłączności nie zleci wykonywania czynności pośrednictwa innemu pośrednikowi/przedsiębiorcy, jak również, że nie dokona zbycia nieruchomości z pominięciem Agencji.
   2. zamawiający oświadcza, że nie jest związany inną umową pośrednictwa zbycia z klauzulą wyłączności, przedmiotem której byłaby oferowana nieruchomość.
   3. do obowiązków Zamawiającego należy niezwłoczne (nie później niż w ciągu 3 dni od zdarzenia) poinformowanie Agencji o wszystkich ofertach (ustnych, pisemnych, zaproszeniach do rokowań) dotyczących nabycia praw do przedmiotowej nieruchomości dokonywanych bez udziału Agencji.
   Zobowiązania Agencji:
   1. do obowiązków Agencji należy:
      1. zgłoszenie nieruchomości do systemu MLS (multiple listing service (system) system wielokrotnego oferowania) w ramach światowej sieci RE/MAX,
      2. dokonywanie ogłoszeń i promocji oferty Zamawiającego w celu doprowadzenia do wyszukania klientów zainteresowanych nabyciem przedmiotowej nieruchomości,
      3. dokonywanie, po uzgodnieniu z Zamawiającym, prezentacji nieruchomości osobom zainteresowanym jej nabyciem,
      4. pomoc w negocjacjach zmierzających do zawarcia umowy zbycia nieruchomości,
      5. pomoc przy obsłudze organizacyjnej transakcji.
   2. Agencja, z zastrzeżeniem § 6 ust. 3, zobowiązuje się ponosić w okresie trwania umowy wszelkie koszty wynikające z obowiązków opisanych w ust. 1 niniejszego paragrafu, w tym koszty promocji i reklamy.
   3. Agencja zobowiązuje się do wykonywania czynności pośrednictwa tylko na rzecz Zamawiającego i niepobierania tym samym wynagrodzenia od drugiej strony transakcji.
4. Zamawiający zleca Agencji podejmowanie czynności pośrednictwa zmierzających do wyszukania nabywców nieruchomości, a Agencja zobowiązuje się do podejmowania czynności pośrednictwa zmierzających do zawarcia przez Zamawiającego umowy zbycia nieruchomości opisanej poniżej:
   1. położenie: ()
   2. powierzchnia: dz. nr 5141 o pow. 2307 m²:
      • budynek zakładu wytworni urządzeń kotłowych o łącznej pow. zabudowy 948,20 m²;
      • lokal niemieszkalny nr I o pow. 654,20 m²;
      • lokal niemieszkalny nr II o pow. 41,20 m²;
      • lokal niemieszkalny nr III o pow. 988,20 m².
   3. rodzaj własności: własność,
   4. rodzaj nieruchomości: nieruchomość komercyjno-mieszkaniowa,
   5. KW: ().
5. Umowa została zawarta na czas określony od dnia 9 stycznia 2018 r. do dnia 31 stycznia 2020 r.
6. Wszystkie usługi dla firmy X świadczone były zgodnie z zawartą umową.
7. Wynagrodzenie udokumentowane przez Wnioskodawcę fakturą z dnia 11 września 2018 r. nr () nie wiązało się z jakimkolwiek świadczeniem zwrotnym wyświadczonym przez Wnioskodawcę na rzecz firmy X. Omyłkowo została wystawiona faktura za wynagrodzenie, za sprzedaż nieruchomości zamiast kary umownej wynikającej z Umowy pośrednictwa zbycia nieruchomości zawartej z ww. firmą.

Zgodnie z interpretacją sądów nie można klientowi naliczać wynagrodzenia za sprzedaż nieruchomości w przypadku gdy dokona on samodzielnie zbycia swojej nieruchomości z pominięciem agencji.

W takim przypadku klient płaci karę umowną, zgodną z zawartą umową (dotyczy firm), lub zwraca poniesione koszty (dotyczy osób fizycznych).

W związku z tym Wnioskodawca uważa, że w zaistniałej tutaj sytuacji faktura za pośrednictwo w sprzedaży nieruchomości (wynagrodzenie za sprzedaż) dokumentuje czynność faktycznie niedokonaną, faktura nie została doręczona klientowi i zasadne jest anulowanie wystawionej klientowi faktury, gdyż nie jest ona prawidłowa w świetle przepisów art. 106b ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy w związku z tym, że w umowie zawartej z klientem napisano, że klient zapłaci karę umowną za samodzielne zbycie nieruchomości z pominięciem agencji, a następnie klient samodzielnie z pominięciem agencji dokonał sprzedaży nieruchomości, należało wystawić notę księgową dotyczącą kary umownej oraz anulować błędnie wystawioną fakturę za pośrednictwo sprzedaży nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawcy (ostatecznie sformułowanym w uzupełnieniu z dnia 5 września 2019 r.), zgodnie z interpretacją sądów nie można klientowi naliczać wynagrodzenia za sprzedaż nieruchomości w przypadku, gdy dokona on samodzielnie zbycia swojej nieruchomości z pominięciem agencji.

W takim przypadku klient płaci karę umowną, zgodną z zawartą umową (dotyczy firm), lub zwraca poniesione koszty (dotyczy osób fizycznych).

W związku z tym Wnioskodawca uważa, że w zaistniałej tutaj sytuacji faktura za pośrednictwo w sprzedaży nieruchomości (wynagrodzenie za sprzedaż), dokumentuje czynność faktycznie niedokonaną, faktura nie została doręczona klientowi i zasadne jest anulowanie wystawionej klientowi faktury, gdyż nie jest ona prawidłowa w świetle przepisów art. 106b ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej podatkiem, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Z art. 7 ust. 1 ustawy wynika, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel ().

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1. przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2. zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3. świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Z powołanych regulacji wynika, że usługą jest każde świadczenie wykonane przez podatnika w ramach działalności gospodarczej, które nie jest dostawą towarów, w tym m.in. zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji. Zatem, na zachowanie to składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie (nieczynienie, bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy). W przypadku uznania danego świadczenia za usługę w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy, winien istnieć bezpośredni konsument, beneficjent świadczenia, odnoszący wymierną korzyść.

Zatem, jeśli tolerowanie pewnych czynności za odszkodowaniem przynosi wymierną korzyść konkretnemu podmiotowi co do której istnieje zgoda stron takie działanie na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług powinno być uznane za usługę. Tak więc dana czynność podlega opodatkowaniu jedynie wówczas, gdy wykonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności. Przy czym związek pomiędzy otrzymywaną płatnością a świadczeniem na rzecz dokonującego płatności musi mieć charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można stwierdzić, że płatność następuje w zamian za to świadczenie.

Przy określeniu, czy miała miejsce czynność podlegająca opodatkowaniu istotne jest określenie, czy wykonano świadczenie i czy wynagrodzenie z tytułu wykonania tego świadczenia miało być wypłacone. Niemniej muszą być przy tym spełnione następujące warunki:

• w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga strona (nabywca) jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia,
• świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy (wynagrodzenie).

Należy przy tym podkreślić, że ww. warunki powinny być spełnione łącznie, aby świadczenie podlegało jako usługa opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Przepisy prawa podatkowego nie zawierają definicji odszkodowania. Zatem, w niezbędnym zakresie należy posiłkować się przepisami prawa cywilnego. Na gruncie tego ostatniego, odszkodowanie za doznaną szkodę majątkową lub niemajątkową uzależnione jest od zaistnienia zdarzenia, z którym przepisy łączą obowiązek naprawienia szkody. Ponadto, między zdarzeniem a zaistniałą w jego wyniku szkodą musi istnieć związek przyczynowy.

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145), rozróżnia dwa podstawowe rodzaje odpowiedzialności: kontraktową, która powstaje z mocy umowy i odnosi się do przypadków niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania (art. 471 Kodeksu cywilnego) oraz deliktową, czyli wynikającą z czynów niedozwolonych (art. 415 Kodeksu cywilnego).

W myśl postanowień art. 471 Kodeksu cywilnego, dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

Stosownie do art. 361 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego, zobowiązany do odszkodowania ponosi odpowiedzialność tylko za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła. W powyższych granicach, w braku odmiennego przepisu ustawy lub postanowienia umowy, naprawienie szkody obejmuje straty, które poszkodowany poniósł, oraz korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby mu szkody nie wyrządzono.

W świetle wyżej powołanych przepisów, na gruncie stosunków cywilnoprawnych szkoda polega na nienależytym wykonaniu bądź niewykonaniu zobowiązania przez dłużnika, istnieniu adekwatnego związku przyczynowego pomiędzy działaniem lub zaniechaniem a szkodą. Brak tych przesłanek powoduje, że nie mamy do czynienia ze szkodą, za powstanie której dłużnik zobowiązany jest do wypłaty odszkodowania.

Istotą odszkodowań nie jest zatem płatność za świadczenie, lecz rekompensata za szkodę. W takim przypadku nie mamy do czynienia z transakcją ekwiwalentną świadczeniem w zamian za wynagrodzenie co oznacza, że otrzymane odszkodowanie nie wiąże się z żadnym świadczeniem ze strony podatnika. Zapłata ta nie jest też związana z zobowiązaniem się otrzymującego daną kwotę do wykonania czynności, powstrzymania się od dokonania czynności lub tolerowania czynności lub sytuacji. Ustalanie statusu wypłacanej rekompensaty, jako podlegającej bądź niepodlegającej opodatkowaniu należy więc oceniać w kontekście związku z konkretnym świadczeniem. Bez znaczenia pozostaje nazwa danej płatności. Istotne jest natomiast, czy stanowi ona zapłatę za konkretne świadczenie czy też jest odszkodowaniem w znaczeniu wyżej opisanym.

W konsekwencji, jeżeli płatności o charakterze odszkodowawczym nie będą miały bezpośredniego związku z żadną czynnością mającą charakter świadczenia ze strony podmiotu zobowiązanego, wówczas kwota otrzymanych płatności nie będzie mieściła się w katalogu czynności wymienionych w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług i jako taka nie będzie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem.

Zagadnienie dotyczące kar umownych regulują natomiast przepisy Działu II Kodeksu cywilnego Skutki niewykonania zobowiązań. Zgodnie z art. 483 § 1 Kodeksu cywilnego, można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna).

Przepis wprowadzający karę umowną ma charakter bezwzględnie obowiązujący. Kara umowna może obejmować trzy grupy zdarzeń, a mianowicie: niewykonanie zobowiązania, nienależyte wykonanie zobowiązania oraz konkretne uchybienia w zakresie sposobu wykonania zobowiązania. Ma na celu naprawienie szkody, a więc należy uznać, że jest ona swoistą postacią odszkodowania.

Istotą kary umownej jest bowiem rekompensata, zadośćuczynienie. Nie jest to płatność za świadczenie, lecz wyrównanie wyrządzonej szkody. Brak jest zatem ekwiwalentności, wzajemności, jaka zachodzi pomiędzy świadczeniem usługi a wynagrodzeniem za te usługi. Otrzymana kara umowna nie wiąże się z żadnym świadczeniem ze strony podmiotu, który je otrzymuje. Z uwagi na powyższe regulacje prawne należy wskazać, że kary umowne mogą być wyłącznie sankcją za niewykonanie lub niewłaściwe wykonanie zobowiązań.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie pośrednictwa w handlu nieruchomościami. Zainteresowany zawarł Umowę pośrednictwa zbycia nieruchomości z klauzulą wyłączności z firmą X oraz na sprzedaż ww. firmy. Wnioskodawca wykonał zobowiązania wynikające z umowy jednak Zainteresowanemu nie udało się znaleźć osoby lub firmy zainteresowanej zakupem. W dniu 13 sierpnia 2018 r., jak Wnioskodawca dowiedział się później z księgi wieczystej, klient dokonał samodzielnie sprzedaży nieruchomości, o czym do dnia dzisiejszego nie poinformował Zainteresowanego zgodnie z obowiązkiem wynikającym z tejże umowy. Pomimo wezwania go do wywiązania się z tego obowiązku nie przedstawił Wnioskodawcy żadnych dokumentów potwierdzających dokonanie transakcji. W dniu 11 września 2018 r. Zainteresowany wystawił fakturę na wynagrodzenie za czynności pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości. Zgodnie z zapisem w umowie zawartej z klientem: Wynagrodzenie Agencji punkt 5 zamawiający zobowiązuje się do zapłaty agencji kary umownej w wysokości 80% należnego wynagrodzenia w przypadku, gdy w okresie obowiązywania niniejszej umowy pośrednictwa dokona on zbycia nieruchomości z pominięciem agencji. Wynagrodzenie udokumentowane przez Wnioskodawcę fakturą z dnia 11 września 2018 r. nie wiązało się z jakimkolwiek świadczeniem zwrotnym wyświadczonym przez Wnioskodawcę na rzecz firmy X. Omyłkowo została wystawiona faktura za wynagrodzenie, za sprzedaż nieruchomości zamiast kary umownej wynikającej z Umowy pośrednictwa zbycia nieruchomości zawartej z ww. firmą.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii udokumentowania kary umownej za samodzielne zbycie nieruchomości.

Odnośnie kwestii dokumentowania kary umownej należy wskazać, że w myśl art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Z ww. przepisów wynika, że do wystawienia faktury zobowiązany jest podmiot, który wykonuje czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Natomiast, w myśl ust. 2 ww. artykułu, podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3.

Z kolei art. 106g ust. 1 ustawy stanowi, że faktury wystawia się co najmniej w dwóch egzemplarzach, z których jeden otrzymuje nabywca, a drugi zachowuje w swojej dokumentacji podatnik dokonujący sprzedaży.

Na podstawie art. 108 ust. 1 ustawy, w przypadku gdy osoba prawna, jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej lub osoba fizyczna wystawi fakturę, w której wykaże kwotę podatku, jest obowiązana do jego zapłaty.

Wystawienie faktury należy rozumieć jako sporządzenie ww. dokumentu oraz jego przekazanie innemu podmiotowi (nabywcy), a przez to wprowadzenie faktury do obrotu prawnego. Faktura sporządzona, a nie wprowadzona do obrotu prawnego (nie została doręczona adresatowi), nie jest zatem fakturą wystawioną w rozumieniu wyżej cytowanego przepisu prawnego i nie stanowi podstawy do zapłaty podatku w niej wykazanego w trybie art. 108 ust. 1 ustawy.

Faktura jest dokumentem sformalizowanym (potwierdzającym zaistnienie określonego zdarzenia gospodarczego), który powinien spełniać szereg wymogów przewidzianych przepisami prawa. Prawidłowość materialno-prawna faktury zachodzi wówczas, jeżeli odzwierciedla ona prawdziwe zdarzenie gospodarcze. Podatnik wystawia fakturę m.in. w przypadku sprzedaży towaru lub usługi. Faktura jest zatem dokumentem potwierdzającym zaistnienie zdarzenia gospodarczego i nierozerwalnie związana jest z powstaniem obowiązku podatkowego.

Należy zauważyć, że ani przepisy ustawy o podatku od towarów i usług, ani przepisy rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, nie regulują kwestii dotyczącej anulowania wystawionych faktur. W praktyce jednak w drodze wyjątku jest dopuszczalne anulowanie faktury, sprowadzające się do przekreślenia oryginału i kopii faktury oraz dokonania na nich adnotacji uniemożliwiających ich powtórne wykorzystanie. Należy jednak w tym miejscu podkreślić, że anulowanie faktur powinno dotyczyć wyłącznie tych dokumentów rozliczeniowych, które nie zostały wprowadzone przez podatnika do obrotu prawnego lub też dotyczy przypadków, w których faktura dokumentuje czynność rzeczywiście niedokonaną.

Anulowanie faktury VAT powinno być traktowane w sposób wyjątkowy i wykorzystywane tylko w przypadku zaistnienia takiej konieczności. Ponadto, podatnik powinien dołożyć należytej staranności przy dokumentowaniu zaistniałych zdarzeń gospodarczych. W przypadku anulowania faktury sprzedawca (wystawca faktury) powinien posiadać w swojej dokumentacji zarówno kopię, jak i oryginał dokumentu sprzedaży z dokonaną na nich adnotacją o przyczynie i o okolicznościach anulowania unieważniającą fakturę, która uniemożliwi ich powtórne wydanie i wykorzystanie. Zatem, anulowanie faktury dotyczy tylko tych przypadków, gdy faktura dokumentuje czynność rzeczywiście niedokonaną.

W przedmiotowej sprawie jak wskazał Wnioskodawca omyłkowo została wystawiona faktura za pośrednictwo w sprzedaży nieruchomości (dokumentująca wynagrodzenie za sprzedaż), zamiast kary umownej wynikającej z Umowy pośrednictwa zbycia nieruchomości zawartej z ww. firmą. Faktura jak wskazał Zainteresowany dokumentuje czynność faktycznie niedokonaną i nie została doręczona klientowi.

Należy powtórzyć, że kara umowna naliczana w przypadku sprzedaży Nieruchomości przez Właściciela na rzecz innego niż Wnioskodawca podmiotu w okolicznościach opisanych we wniosku nie stanowi wynagrodzenia za jakiekolwiek czynności podejmowane przez Wnioskodawcę w odniesieniu do Nieruchomości, lecz będzie związana z faktem naruszenia przez Właściciela zakazu samodzielnego zbycia Nieruchomości bez pośrednictwa Wnioskodawcy.

Kara umowna przewidziana w zawartej umowie ma charakter typowo odszkodowawczy i nie stanowi ekwiwalentu za jakiekolwiek wzajemne świadczenie, wypłata przez Właściciela na jego rzecz kary umownej nie będzie się wiązać z uzyskaniem przez Właściciela ze strony Wnioskodawcy świadczenia wzajemnego.

Tym samym nie będzie spełniona przesłanka istnienia związku pomiędzy zapłatą przez Właściciela określonej kwoty pieniężnej a otrzymaniem świadczenia wzajemnego, co jest warunkiem koniecznym do uznania, że zapłata tej kwoty będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem zapisana umową kara nie mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu wymienionych w art. 5 ust. 1 ustawy i tym samym nie podlega opodatkowaniu ww. podatkiem.

W konsekwencji wcześniejszych rozważań i stwierdzenia, że kara umowna z tytułu niewywiązania się z warunków umowy pośrednictwa w okolicznościach opisanych we wniosku nie będzie stanowić czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług należy wskazać, że brak jest podstaw do wystawienia przez Wnioskodawcę faktury dokumentującej tą czynność, ponieważ jak wynika z powołanego wyżej przepisu z art. 106b ust. 1 ustawy faktury są dowodem dokumentującym sprzedaż. Natomiast wystawiona przez Wnioskodawcę faktura dokumentuje czynność faktycznie niedokonaną.

Otrzymanie przez Wnioskodawcę kwoty pieniężnej określonej jako kara umowna wynikającej z warunków umowy pośrednictwa, nie stanowi wynagrodzenia za świadczenie usług w rozumieniu ustawy, a tym samym nie ma podstaw do wystawienia przez Wnioskodawcę faktury zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy dokumentującej otrzymanie kary umownej.

Kwota otrzymanego odszkodowania może być udokumentowana na podstawie innych dokumentów księgowych, w tym chociażby not księgowych.

Należy jednak zaznaczyć, że nota księgowa nie jest dokumentem przewidzianym przez przepisy ustawy o podatku od towarów i usług i jako taka nie jest objęta regulacją tych przepisów, brak jest jednakże przeciwwskazań na gruncie przepisów dotyczących podatku od towarów i usług do takiego sposobu dokumentowania.

W świetle przywołanych przepisów i przedstawionych okoliczności sprawy należy stwierdzić, że skoro wystawiona przez Wnioskodawcę faktura nie została wprowadzona do obrotu prawnego i dokumentuje czynność faktycznie niedokonaną, Wnioskodawca może dokonać jej anulowania. Należy jednak zaznaczyć, że anulowanie faktury powinno być traktowane w sposób wyjątkowy i wykorzystywane tylko w przypadku zaistnienia takiej konieczności.

W konsekwencji, mając na uwadze opis sprawy oraz powołane przepisy prawa należy stwierdzić, że w rozpatrywanej sprawie w przypadku samodzielnego zbycia nieruchomości przez klienta, z pominięciem Agencji, można wystawić notę księgową dotyczącą kary umownej oraz anulować błędnie wystawioną fakturę (za pośrednictwo w sprzedaży nieruchomości), która dokumentuje czynność faktycznie niedokonaną i nie została wprowadzona do obiegu.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. Niniejszą interpretację wydano w oparciu o informacje, że w przedmiotowej sprawie jak wskazał Wnioskodawca omyłkowo została wystawiona faktura za pośrednictwo w sprzedaży nieruchomości (dokumentująca wynagrodzenie za sprzedaż), zamiast kary umownej wynikającej z Umowy pośrednictwa zbycia nieruchomości zawartej z ww. firmą. Faktura jak wskazał Zainteresowany dokumentuje czynność faktycznie niedokonaną i nie została doręczona klientowi. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu zawartego w opisie sprawy przedstawionym we wniosku, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej, przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Stanowisko

prawidłowe

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej