Temat interpretacji

Podleganie opodatkowaniu transakcji zbycia Nieruchomości, zastosowania zwolnienia od podatku, prawa do odliczenia podatku naliczonego oraz korekty podatku.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 22 sierpnia 2019 r. (data wpływu 26 sierpnia 2019 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

• podlegania opodatkowaniu transakcji zbycia Nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) jest prawidłowe;
• możliwości zastosowania zwolnienia od podatku w odniesieniu do transakcji sprzedaży Nieruchomości, z wyłączeniem zabudowanej działki nr A w 4 (pytanie oznaczone we wniosku nr 2) jest prawidłowe;
• opodatkowania transakcji zbycia zabudowanej działki nr A w 4 (pytanie oznaczone we wniosku nr 2) jest nieprawidłowe;
• prawa do odliczenia podatku naliczonego oraz korekty podatku (pytania oznaczone we wniosku nr 3 i nr 5) jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 26 sierpnia 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie podlegania opodatkowaniu transakcji zbycia Nieruchomości, zastosowania zwolnienia od podatku, prawa do odliczenia podatku naliczonego oraz korekty podatku. Wniosek został uzupełniony pismem z dnia 13 listopada 2019 r. o doprecyzowanie opisu sprawy.

We wniosku złożonym przez:

• Zainteresowanego będącego stroną postępowania:
  X;
• Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:
  Y

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

(i) Wnioskodawcy i planowana transakcja.

X w ((...)) (dalej: Zbywca) jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości położonych w:

(i) 1 (dalej: Nieruchomość 1),

(ii) 2 (dalej: Nieruchomość 2),

(iii) 3 (dalej: Nieruchomość 3)

(iv) 4 (dalej: Nieruchomość 4)

(v) 5 (dalej: Nieruchomość 5)

(vi) 6 (dalej: Nieruchomość 6)

opisanych szczegółowo poniżej (dalej: Nieruchomości).

Y z siedzibą w ((...)) (dalej: Nabywca), planuje nabyć od Zbywcy Nieruchomości.& 

Następnie, Nabywca dokona sprzedaży Nieruchomości (z wyłączeniem części gruntu zajętego na prowadzenie stacji benzynowej w zakresie dotyczącym Nieruchomości 4 oraz Nieruchomości 5) na rzecz zarejestrowanej w Polsce spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (Ostateczny Nabywca) po uprzednim spełnieniu się warunków określonych w umowne przedwstępnej nabycia Nieruchomości, jaką zawarł Ostateczny Nabywca (Umowa przedwstępna).

Niniejszy wniosek dotyczy planowanej transakcji sprzedaży za wynagrodzeniem (Transakcja) Nieruchomości, jaka ma być dokonana pomiędzy Zbywcą a Nabywcą.

Nabywca i Zbywca są i na moment Transakcji będą podmiotami powiązanymi. W dalszej części niniejszego wniosku Zbywca i Nabywca są łącznie określani jako Wnioskodawcy lub Strony.

Zarówno Nabywca, jak i Zbywca będą w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i będą spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 ustawy o VAT.

(ii) Opis Nieruchomości 1

Nieruchomość 1 będąca przedmiotem Transakcji obejmuje:

• prawo własności działek gruntu o numerach ewidencyjnych: (...) oraz prawo użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach ewidencyjnych: (...) położonych przy (...) w 1 (dalej: Działki 1), dla których Sąd Rejonowy w 1, (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi:
  • księgę wieczystą o nr (...) (działka nr (...));
  • księgę wieczystą o nr (...) (działki nr (...));
  • księgę wieczystą o nr (...) (działki nr (...));
  • księgę wieczystą o nr (...) (działka nr (...));
  • księgę wieczystą o nr (...) (działki nr (...));
  • księgę wieczystą o nr (...) (działka nr (...));
  • księgę wieczystą o nr (...) (działki nr (...));
• prawo własności budynków, budowli i urządzeń, w tym infrastruktury technicznej związanej z budynkami i budowlami, zlokalizowanych na Działkach 1 (zwanych dalej odpowiednio Budynkami 1, Budowlami 1, Urządzeniami 1);

Na Działkach 1 znajdują się między innymi:

• budynek hipermarketu (Budynek CH 1);
• inny budynek handlowo-usługowy;
• parking;
• wiaty na wózki sklepowe;
• pylon;
• sieć wodociągowa;,
• linia energetyczna;
• oświetlenie zewnętrzne;
• stacja transformatorowa;
• kolektor deszczowy.

Działki 1 położone są na terenie objętym Miejscowym Planem Zagospodarowania przestrzennego nr () w 1 (uchwalony przez Radę Miasta 1 uchwałą nr () z (...) r. ogłoszonym w Dzienniku Urzędowym Województwa (...) z dnia (...) r. nr () MPZP 1), zgodnie z którym teren ten przeznaczony jest pod zabudowę.

Na dzień składania niniejszego wniosku (i również na dzień Transakcji), wszystkie grunty stanowiące Działki 1 będą zabudowane. Poza Budynkami 1, Budowlami 1 i Urządzeniami 1 na Działkach na dzień Transakcji nie będą znajdowały się żadne inne naniesienia.

Okoliczności nabycia Nieruchomości 1 przez Zbywcęv

Historycznie Działki 1 nabywane były przez Z Sp. z o.o. (dalej: Z), od osób fizycznych.

Prawo własności działki nr (...) oraz prawo użytkowania wieczystego działek (...) zostało nabyte przez Z w drodze transakcji sprzedaży na podstawie aktu notarialnego z (...) r., Rep. A nr (...) .

Prawo własności działek nr (...) zostało nabyte przez Z w drodze transakcji sprzedaży na podstawie aktu notarialnego z (...) r., Rep. A nr (...) .

Z powyższych dwóch aktów notarialnych wynika, że zakup działek podlegał w całości opłacie skarbowej.

Prawo własności działki nr (...) zostało nabyte przez Z w drodze transakcji sprzedaży na podstawie aktu notarialnego z (...) r., Rep. A nr (...) .

Prawo własności działek nr (...) zostało nabyte przez Z w drodze transakcji sprzedaży na podstawie aktu notarialnego z (...) r., Rep. A nr (...) .

Z powyższych dwóch aktów notarialnych wynika, iż zakup działek podlegał w całości podatkowi od czynności cywilnoprawnych.

Działki 1 na moment nabycia przez Z mogły być zarówno zabudowane, jak i niezabudowane. Niemniej jednak, po ich nabyciu została dokonana rozbiórka wszelkich naniesień, które się na nich znajdowały.

W 2001 r. Zbywca zawarł z Z trzy umowy dzierżawy, obejmujące wszystkie Działki 1 wchodzące w skład Nieruchomości 1 z przedmiotowych umów wynika, że:

1. Z nabyło na zlecenie Zbywcy prawo własności Nieruchomości 1
2. Zbywca ma zamiar wybudować na Działkach 1 centrum handlowo-usługowe.
3. W umowie dzierżawy z 5 stycznia 2001 r. Z udzieliło zgody na dokonanie rozbiórki budynków i budowli posadowionych na działkach (...) .
4. Z we własnym imieniu zobowiązało się do uzyskania wszelkich decyzji o pozwoleniu na budowę, których to będzie współposiadającym, do czasu przeniesienia ich na Zbywcę.

Po nabyciu Działek 1, w związku z powyższymi umowami dzierżawy, Z uzyskał decyzje o pozwoleniu na budowę. Budynki 1 i Budowle 1 zostały wybudowane przez Z bądź Zbywcę i podmiotowi, który wybudował te obiekty przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego w związku z poniesionymi wydatkami inwestycyjnymi związanymi z budową Budynków 1 i Budowli 1.

Pozwolenia na użytkowanie zostały wydane m.in.:

• w dniu 20 lutego 2002 r. na Zbywcę pozwolenie na użytkowanie kolektora wód opadowych dla Centrum Handlowego Z w 1 przy (...);
• w dniu 4 kwietnia 2002 r. na Zbywcę pozwolenie na użytkowanie Centrum Handlowo- Usługowego X z wyłączeniem części obiektu w osiach (...) pomiędzy osiami (...) oznaczonej (...) oraz (...), zrealizowanego na działkach nr (...) obr. (...) oraz pozwolenie na użytkowanie niezbędnej infrastruktury technicznej zrealizowanych w granicach lokalizacji obiektu oraz na działkach nr (...) obr. (...);
• w dniu 14 sierpnia 2007 r. na Zbywcę pozwolenie na użytkowanie pasażu handlowego (...) w 1 wraz z infrastrukturą, z wyłączeniem pomieszczeń nr (...);
• w dniu 24 sierpnia 2007 r. na Zbywcę pozwolenie na użytkowanie lokali nr (...) w pasażu handlowym (...) w 1.

Część pomieszczeń Budynku CH 1 była sukcesywnie przekazywana najemcom (Najemcy 1) w wykonaniu umów najmu podlegających opodatkowaniu VAT (w tym część z pomieszczeń została oddana w taki najem co najmniej dwa lata temu). Pozostała część pomieszczeń (w tym powierzchnia hipermarketu) służyła prowadzeniu działalności gospodarczej przez Zbywcę polegającej m.in. na sprzedaży detalicznej głównie żywności, sprzedaży napojów alkoholowych, napojów i wyrobów tytoniowych, magazynowaniu i przechowywaniu towarów oraz pozostałej działalności wspomagającej prowadzenie działalności gospodarczej.

Pozostałe Budynki 1 (tj. Budynki inne niż Budynek CH 1), Budowle 1 i Urządzenia 1, jako że pełnią rolę pomocniczą względem Budynku CH 1, zaczęły być wykorzystywane zarówno dla celów własnej, handlowej działalności gospodarczej Zbywcy jak również na potrzeby jego dodatkowej działalności w postaci wynajmu powierzchni Najemcom 1 od momentu ich oddania do użytkowania.

Na mocy aktu notarialnego z 7 lutego 2007 r. Rep. nr (...) Z połączyła się ze Zbywcą poprzez przeniesienie całego majątku Z (spółkę przejmowaną) na Zbywcę (spółkę przejmującą). Połączenie nastąpiło w trybie art. 492 § 1 pkt 1 Kodeksu spółek handlowych (KSH). W wyniku połączenia Zbywca wstąpił we wszelkie prawa i obowiązki Z.

Zbywca lub Z (jego poprzednik prawny) ponosił wydatki na ulepszenie Nieruchomości, o których mowa w art. 2 pkt 14 lit. b) i art. 43 ust. 1 pkt l0a lit. b) ustawy o VAT, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Kwota wydatków mogła przekroczyć 30% wartości początkowej poszczególnych obiektów.

(iii) Opis Nieruchomości 2

Nieruchomość 2 będąca przedmiotem Transakcji obejmuje:

• prawo użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach ewidencyjnych: (...) położonych przy ul. (...) w 2 (dalej: Działki 2), dla których Sąd Rejonowy w 2 Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą o nr (...);
• prawo własności budynków, budowli i urządzeń, w tym infrastruktury technicznej związanej z budynkami i budowlami, zlokalizowanych na Działkach 2 (zwanych dalej odpowiednio Budynkami 2, Budowlami 2, Urządzeniami 2).

Na Działkach 2 znajdują się między innymi:

• budynek hipermarketu (dalej jako: Budynek CH 2);
• ogrodzenie;
• pylon informacyjny;
• wieża reklamowa;
• parking;
• brama wjazdowa;
• wiaty na wózki sklepowe;
• wiata stalowa.

Działki 2 położone są na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla terenu położonego pomiędzy (), uchwalonym przez Radę Miasta 2 uchwałą nr (...) z dnia () r. (MPZP 2), zgodnie z którym teren ten przeznaczony jest pod zabudowę (obszar oznaczony symbolem 14 UC przeznaczenie podstawowe: obiekt handlowy o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m²; przeznaczenie dopuszczalne: zabudowa usługowa, zabudowa handlowo-usługowa).

Na dzień składania niniejszego wniosku (i również na dzień Transakcji), wszystkie grunty stanowiące Działki 2 będą zabudowane. Poza Budynkami 2, Budowlami 2 i Urządzeniami 2 na Działkach na dzień Transakcji nie będą znajdowały się żadne inne naniesienia.

Okoliczności nabycia Nieruchomości 2 przez Zbywcę

Historycznie prawo użytkowania wieczystego Działek 2 oraz własności wzniesionych na nich budynków i budowli zostało nabyte przez S (po późniejszej zmianie firmy: (...) dalej: S) od R (R) w drodze transakcji sprzedaży na podstawie aktu notarialnego z 2 grudnia 1998 r., sporządzonego przed notariuszem w (...), Rep. A nr (...) . Zakup budynków i budowli znajdujących się na działkach gruntu przez S podlegał w części opodatkowaniu VAT, oraz w części zwolnieniu od VAT (zwolnieniu dla towarów używanych), a S przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego w związku z zakupem budynków i budowli znajdujących się wówczas na Działkach 2 (w zakresie, w jakim zakup ten podlegał opodatkowaniu VAT).

W dniu 30 września 1998 r. została wydana decyzja (...) 2 nr (...) udzielająca pozwolenia na rozbudowę i modernizację istniejącego obiektu handlowego R w 2 przy ul. (...) wydana na rzecz R.

W dniu 22 stycznia 1999 r. została wydana decyzja (...) 2 nr (...) dotycząca przeniesienia decyzji nr (...) z R na S.

Kolejne pozwolenia na budowę były wydawane na S i Zbywcę.

Budynki i budowle znajdujące się na Działkach 2 na moment nabycia od R zostały wyburzone po nabyciu od R.

Obecnie Działki 2 są zabudowane. Budynki 2 i Budowle 2 tworzące Nieruchomość 2 zostały wybudowane przez S lub Zbywcę. Wydatki poniesione przez S oraz Zbywcę na budowę Budynków 2 oraz Budowli 2 podlegały VAT. Zarówno S, jak i Zbywcy przysługiwało prawo odliczenia VAT naliczonego od wydatków inwestycyjnych poniesionych na budowę tych obiektów.

Budynek CH 2 jest największym obiektem na Nieruchomości 2 (zgodnie z wypisem z rejestru budynków z 26 lutego 2019 r., ma powierzchnię (...) m²).

Dodatkowo, zgodnie z rejestrem środków trwałych Zbywcy, do Nieruchomości przynależą m.in.:

• 7 wiat na wózki wprowadzone do rejestru w 2015 r.;
• wiata stalowa (inne budynki) wprowadzona do rejestru w 2002 r.;
• ogrodzenie S wprowadzone do rejestru w 1999 r.;
• wieża reklamowa wprowadzona do rejestru w 1999 r. ;
• parking wprowadzony do rejestru w 1999 r.;
• pylon informacyjny wprowadzony do rejestru w 2003 r.
• brama wjazdowa wprowadzona do rejestru w 2017 r.

S i Zbywca mogli ponosić także wydatki na ulepszenie Budynków 2 i Budowli 2 i kwota wydatków mogła przekraczać 30% wartości początkowej tych obiektów. Niemniej jednak, S i Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z dokonaniem takich ulepszeń.

Pozwolenia na użytkowanie zostały wydane m.in.:

1. W dniu 26 lipca 1999 r. na S pozwolenie na użytkowanie obiektu handlowego T przy ul. (...) w 2;
2. W dniu 12 listopada 2001 r. na T pozwolenie na użytkowanie przebudowanego pasażu przy wejściu głównym do hipermarketu (...) przy ul. (...) w 2;
3. W dniu 8 sierpnia 2005 r. na Zbywcę pozwolenie na użytkowanie przebudowanej cukierni, piekarni, grilli oraz działu mięsnego w Centrum Handlowym (...) w 2 przy ul. (...), dz. nr (...) .

Część pomieszczeń Budynku CH 2 była sukcesywnie przekazywana najemcom (Najemcy 2) w wykonaniu umów najmu podlegających opodatkowaniu VAT (w tym część ponad dwa lata temu). Pozostała część pomieszczeń (w tym powierzchnia hipermarketu) służyła prowadzeniu działalności gospodarczej przez Zbywcę polegającej m.in. na sprzedaży detalicznej głównie żywności, sprzedaży napojów alkoholowych, napojów i wyrobów tytoniowych, magazynowaniu i przechowywaniu towarów, oraz pozostałej działalności wspomagającej prowadzenie działalności gospodarczej. Działalność ta była prowadzona przez Zbywcę w Nieruchomości 2 na przestrzeni dłuższej niż ostatnie dwa lata.

Pozostałe Budynki 2 (tj. Budynki inne niż Budynek CH 2), Budowle 2 i Urządzenia 2, jako że pełnią rolę pomocniczą względem Budynku CH 2, zaczęły być wykorzystywane zarówno dla celów własnej, handlowej działalności gospodarczej Zbywcy jak również na potrzeby jego dodatkowej działalności w postaci wynajmu powierzchni Najemcom 2 od momentu ich oddania do użytkowania.

Na mocy aktu notarialnego z 17 kwietnia 2003 r. Rep. nr (...) S połączyła się ze Zbywcą poprzez przeniesienie całego majątku S (na moment połączenia działającej pod nazwą (...)) na Zbywcę (spółkę przejmującą). Połączenie nastąpiło w trybie art. 492 § 1 pkt 1 KSH . W wyniku połączenia Zbywca wstąpił we wszelkie prawa i obowiązki S.

(iv) Opis Nieruchomości 3

Nieruchomość 3 będąca przedmiotem Transakcji obejmuje:

• prawo własności działki gruntu o numerze ewidencyjnym: (...) położonej przy ul. (...) w 3 (dalej: Działka 3), dla których Sąd Rejonowy w 3 Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o nr (...);
• prawo własności budynków, budowli i urządzeń, w tym infrastruktury technicznej związanej z budynkami i budowlami, zlokalizowanych na Działce 3 (zwanych dalej odpowiednio Budynkami 3, Budowlami 3, Urządzeniami 3);

Na Działce 3 znajdują się między innymi:

• budynek hipermarketu (dalej jako: Budynek CH 3),
• budynek magazyn na fajerwerki,
• budynek garażu,
• przepompownia przeciwpożarowa,
• place manewrowe,
• chodniki,
• wiaty na wózki,
• parking,
• pylon reklamowy,
• kanalizacja sanitarna,
• kanalizacja deszczowa,
• komin zabytkowy,
• myjnia.

Działka 3 nie została objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Wnioskodawcy ponadto wskazali, iż przed nabyciem Nieruchomości 3 przez Nabywcę zostanie usunięta myjnia oraz infrastruktura związana z jej obsługą, która nie jest niezbędna do obsługi Budynków 3, a także znajdujący się na Działce 3 budynek garażu. Alternatywnie zostanie przeprowadzony podział geodezyjny Działki 3, w wyniku którego zostanie wyodrębniona ta część gruntu, na której zlokalizowany jest budynek garażu. W takim przypadku wydzielona działka z posadowionym budynkiem garażu nie będzie przedmiotem Transakcji.

Okoliczności nabycia Nieruchomości 3 przez Zbywcę

Prawo własności Działki 3 zostało nabyte w drodze transakcji sprzedaży na podstawie aktu notarialnego z 13 stycznia 2012 r., Rep. A nr (...) pomiędzy U a Zbywcą. Zgodnie z przedmiotowym aktem notarialnym i fakturą, Działka Z. na moment nabycia przez Zbywcę była zabudowana zabytkowym kominem, wiatą rowerową, kotłownią, tkalnią, magazynem, wiatą magazynową i zmiękczalnią.

Powyższa transakcja zakupu podlegała opodatkowaniu VAT, a Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego w związku z zakupem Działki 3.

Transakcja ta została potwierdzona fakturą z 16 stycznia 2012 r., nr (...) .

Przed nabyciem Działki 3 przez Zbywcę, W (spółka, która przygotowała grunt pod budowę/inwestycję) przeniosła na Zbywcę pozwolenie na budowę obiektu handlowo-usługowego wraz z infrastrukturą. W konsekwencji Zbywca wzniósł na Działce 3 pozostałe Budynki 3 oraz Budowle 3.

Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego na wydatkach inwestycyjnych związanych z budową Budynków 3 i Budowli 3.

Pozwolenia na użytkowanie zostały wydane m.in. 22 sierpnia 2012 r. na Zbywcę pozwolenie na użytkowanie obiektu handlowo-usługowego, w tym stacji transformatorowej, pylonu reklamowego, murów oporowych, wartowni, garażu, wiat na wózki, podziemnych zbiorników przeciwpożarowych wraz z pompownią, zjazdów publicznych wraz z zabezpieczeniem istniejącej infrastruktury, dróg służących wewnętrznej komunikacji, placu gospodarczego, miejsc postojowych, chodników z odwodnieniem i oświetleniem, instalacji zewnętrznych w 3 przy ul. (...) na działce nr (...) (z której to działki została wydzielona Działka 3).

Część pomieszczeń Budynku CH 3 była sukcesywnie przekazywana najemcom (Najemcy 3) w wykonaniu umów najmu podlegających opodatkowaniu VAT (w tym część z pomieszczeń została oddana w taki najem co najmniej dwa lata temu). Pozostała część pomieszczeń (w tym powierzchna hipermarketu) służyła prowadzeniu działalności gospodarczej przez Zbywcę polegającej m.in. na sprzedaży detalicznej głównie żywności, sprzedaży napojów alkoholowych, napojów i wyrobów tytoniowych, magazynowaniu i przechowywaniu towarów oraz pozostałej działalności wspomagającej prowadzenie działalności gospodarczej.

Pozostałe Budynki 3 (tj. Budynki inne niż Budynek CH 3), Budowle 3 i Urządzenia 3, jako że pełnią rolę pomocniczą względem Budynku CH 3 były wykorzystywane przez Zbywcę i Najemców 3. Tym samym były również wykorzystywane do prowadzenia działalności Zbywcy, tj. własnej działalności handlowej oraz wynajmu powierzchni w Nieruchomości 3 do Najemców 3.

Zbywca mógł ponosić wydatki na ulepszenie Nieruchomości 3, o których mowa w art. 2 pkt 14 lit. b) i art. 43 ust. 1 pkt l0a lit. b) ustawy o VAT, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Kwota wydatków mogła przekraczać 30% wartości początkowej tych obiektów.

(v) Opis nieruchomości 4

Nieruchomość 4 będąca przedmiotem Transakcji obejmuje:

• prawo własności działek gruntu o numerach ewidencyjnych: (...), A, (...) położonych przy ul. () w 4 oraz działki (...) położonej przy ul. (...) w 4 (dalej: Działki 4), dla których Sąd Rejonowy w 4, Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi:
  • księgę wieczystą (...) (działka nr (...));
  • księgę wieczystą (...) (działki nr (...));
  • księgę wieczystą (...) (działki nr (...));
  • księgę wieczystą (...) (działka nr (...));
  • księgę wieczystą (...) (działki nr (...));
  • księgę wieczystą (...) (działka nr (...));
  • księgę wieczystą (...) (działki nr (...));
  • księgę wieczystą (...) (działki nr(...));
  • księgę wieczystą (...) (działki nr (...));
  • księgę wieczystą (...) (działki nr(...));
  • księgę wieczystą (...) (działki nr(...));
  • księgę wieczystą (...) (działki nr A i (...));
  • księgę wieczystą (...) (działki nr(...));
  • księgę wieczystą (...) (działki nr (...));
  • księgę wieczystą (...) (działki nr (...));
  • księgę wieczystą (...) (działki nr (...));
  • księgę wieczystą (...) (działki nr (...));
• prawo własności budynków, budowli i urządzeń, w tym infrastruktury technicznej związanej z budynkami i budowlami, zlokalizowanych na Działkach 4 (zwanych dalej odpowiednio Budynkami 4, Budowlami 4, Urządzeniami 4).

Na Działkach 4 znajdują się między innymi:

• budynek hipermarketu (dalej: Budynek CH 4),
• parking,
• drogi,
• kanalizacja sanitarna,
• kanalizacja deszczowa,
• stacja transformatorowa,
• stacja benzynowa,
• myjnia.

Działki nr: (...), A, (...) położone są na terenie objętym Uchwałą nr (...) Rady Miasta 4 z dnia (...) r. (Dz. Urz. Woj. (...)) w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru położonego na terenie ulic: (...) w 4), zgodnie z którym teren ten przeznaczony jest pod zabudowę (MPZP 4). Działka nr (...) nie została objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ale objęta jest decyzją o warunkach zabudowy, zgodnie z którą przeznaczona jest pod zabudowę (DWZ 4). Działka (...) nie jest objęta MPZP 4 i Wnioskodawcom nie jest wiadomo, aby była objęta decyzją o warunkach zabudowy (natomiast działka ta jest zabudowana drogą stanowiącą budowlę).

Wnioskodawcy wyjaśnili, że stacja benzynowa będzie przedmiotem Transakcji. Niemniej jednak Zbywca przeprowadził podział geodezyjny działki Zbywcy nr (...), w wyniku którego działka uległa podziałowi na działki o nr (...) i nr (...) i wyodrębnił tę część gruntu, na której zlokalizowana jest stacja benzynowa (tj. działkę o nr (...)). Obie wydzielone działki będą przedmiotem Transakcji.

Wnioskodawcy wyjaśnili, że sprzedaż przez Nabywcę na Ostatecznego Nabywcę będzie dokonana z wyłączeniem stacji benzynowej. Zostaną natomiast ustanowione służebności, które umożliwią prawidłowe funkcjonowanie tej części nieruchomości, na której zlokalizowana jest stacja benzynowa, tj. działki o nr (...), poprzez zapewnienie jej dostępu do drogi publicznej.

Po zakupie stacji przez Nabywcę zostanie ona przez niego wynajęta do Zbywcy.

Wnioskodawcy ponadto wskazali, iż przed nabyciem Nieruchomości 4 przez Nabywcę zostanie usunięta myjnia oraz infrastruktura związana z ich obsługą, która nie jest niezbędna do obsługi Budynków 4.

Niezależnie od powyższego na dzień składania niniejszego wniosku (i również na dzień Transakcji), wszystkie grunty stanowiące Działki 4 za wyjątkiem Działki 4 nr A, która jak wskazano powyżej jest objęta MPZP jako przeznaczona pod zabudowę będą zabudowane. Poza Budynkami 4, Budowlami 4 i Urządzeniami 4 na Działkach na dzień Transakcji nie będą znajdowały się żadne inne naniesienia.

(iii) Okoliczności nabycia Nieruchomości 4 przez Zbywcę

Historycznie Działki 4 nabywane były:

• przez B sp. z o. o. (dalej: B) od Gminy Miasta 4,
• przez Zbywcę od osoby fizycznej i Przedsiębiorstwa C sp. z o.o.,
• przez B od D sp. z o.o. na zlecenie Zbywcy.

Prawo własności Działek 4 zostało nabyte w drodze transakcji sprzedaży na podstawie następujących aktów notarialnych:

• akt notarialny z (...) 1999 r., Rep. A nr (...) pomiędzy osobą fizyczną i Przedsiębiorstwem C (zbywca) a Zbywcą (nabywca),
• akt notarialny z 23 grudnia 1999 r., Rep. nr (...) pomiędzy D sp. z o.o. (zbywca) a B (nabywca),
• akt notarialny z 11 stycznia 2000 r.. Rep. nr (...) pomiędzy D sp. z o.o. (zbywca) a B (nabywca),
• akt notarialny z 11 stycznia 2000 r., Rep. nr (...) pomiędzy D sp. z o. o. (zbywca) a B (nabywca),
• akt notarialny z 13 stycznia 2000 r., Rep. nr (...) pomiędzy D sp. z o. o. i osoba fizyczną (zbywca) a B (nabywca),
• akt notarialny z 13 stycznia 2000 r., Rep. nr (...) pomiędzy D sp. z o. o. (zbywca) a B (nabywca),
• akt notarialny z 13 stycznia 2000 r., Rep. nr (...) pomiędzy D sp. z o. o. (zbywca) a B (nabywca),
• akt notarialny z 29 czerwca 2000 r., Rep. nr (...) pomiędzy Gminą Miastem 4. (zbywca) a B (nabywca),
• akt notarialny z 8 marca 2001 r., Rep. nr (...) pomiędzy D sp. z o. o. a B (zniesienie współwłasności nieruchomości).

Zgodnie z powyższymi aktami notarialnymi, Działki 4 na moment nabycia przez Zbywcę lub B były niezabudowane. Powyższe transakcje nie podlegały opodatkowaniu VAT.

Zbywca uzyskał część pozwoleń na budowę (w tym pozwolenie na budowę centrum handlowo-usługowego 4 wraz z parkingami i infrastrukturą techniczną z 4 września 2000 r.) i użytkowanie Budynków 4 i Budowli 4 przed 8 marca 2001 r. a część po tej dacie. W konsekwencji Zbywca wzniósł na Działkach 4 Budynki 4 i Budowle 4 Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego na wydatkach inwestycyjnych związanych z budową Budynków 4 i Budowli 4.

Pozwolenia na użytkowanie zostały wydane m. in.:

• w dniu 8 stycznia 2001 r. na Zbywcę pozwolenie na użytkowanie Centrum Handlowo- Usługowego 4 wraz z parkingami i infrastrukturą techniczną oraz wewnętrzną drogą dojazdową (...) w 4 działki nr (...);
• w dniu 25 marca 2014 r. na Zbywcę pozwolenie na użytkowanie zadaszonej rampy załadunkowej wraz z elementami infrastruktury technicznej oraz przebudowanej strefy magazynowej.

Część pomieszczeń Budynku CH 4 była sukcesywnie przekazywana najemcom (Najemcy 4) w wykonaniu umów najmu podlegających opodatkowaniu VAT (w tym część z pomieszczeń została oddana w taki najem co najmniej dwa lata temu). Pozostała część pomieszczeń (w tym powierzchna hipermarketu) służyła prowadzeniu działalności gospodarczej przez Zbywcę polegającej m.in. na sprzedaży detalicznej głównie żywności, sprzedaży napojów alkoholowych, napojów i wyrobów tytoniowych, magazynowaniu i przechowywaniu towarów oraz pozostałej działalności wspomagającej prowadzenie działalności gospodarczej.

Stacja paliw została oddana do użytkowania i była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej przez Zbywcę na przestrzeni ponad dwóch lat przed planowaną Transakcją.

Pozostałe Budynki (tj. Budynki inne niż Budynek CH 4), Budowle 4 i Urządzenia 4, jako że pełnią rolę pomocniczą względem Budynku CH 4 i stacji paliw były wykorzystywane przez Zbywcę i Najemców 4. Tym samym były również wykorzystywane do prowadzenia działalności Zbywcy, tj. własnej działalności handlowej oraz wynajmu powierzchni w Nieruchomości 4 do Najemców 4.

Dnia 3 marca 2003 r. na podstawie aktu notarialnego z 28 stycznia 2003 r. Rep. (...) B połączyła się ze Zbywcą poprzez przeniesienie całego majątku B (spółkę przejmowaną) na Zbywcę (spółkę przejmującą). Połączenie nastąpiło w trybie art. 492 § 1 pkt 1 KSH. W wyniku połączenia Zbywca wstąpił we wszelkie prawa i obowiązki B.

Zbywca mógł ponosić wydatki na ulepszenie Nieruchomości 4, o których mowa w art. 2 pkt 14 lit. b) i art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b) ustawy o VAT, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Kwota wydatków mogła przekraczać 30% wartości początkowej tych obiektów.

(vi) Opis Nieruchomości 5

Nieruchomość 5 będąca przedmiotem Transakcji obejmuje:

• prawo własności działek gruntu o numerach ewidencyjnych: (...) i nr (...) położonych przy ul. (...) oraz ulicy (...) w 5 (dalej: Działki 5), dla których Sąd Rejonowy w 5, Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi: księgę wieczystą o nr (...);
• prawo własności budynków, budowli i urządzeń, w tym infrastruktury technicznej związanej z budynkami i budowlami zlokalizowanych na Działkach 5 (zwanych dalej odpowiednio Budynkami 5, Budowlami 5, Urządzeniami 5);

Na Działkach 5 znajdują się między innymi:

• budynek hipermarketu (dalej: Budynek CH 5);
• stacja benzynowa;
• myjnia;
• parking;
• pylon reklamowy;
• sieć wodociągowa;
• wiata na wózki sklepowe.

Działki 5 położone są na terenie objętym Miejscowym Planem Zagospodarowania przestrzennego miasta 5 (uchwalony przez Radę Miasta 5 uchwałą nr (...) z () r. ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa (...) z 2006 r., (...), zgodnie z którym teren ten przeznaczony jest pod zabudowę (MPZP 5).

Wnioskodawcy wyjaśniają, że stacja benzynowa będzie przedmiotem Transakcji. Niemniej jednak Zbywca przeprowadził podział geodezyjny działek Zbywcy nr (...) oraz (...), w wyniku którego działki uległy podziałowi na działki o nr (...) i nr (...) i tym samym wyodrębnił tę część gruntu, na której zlokalizowana jest stacja benzynowa (tj. działkę o nr (...)). Obie wydzielone działki będą przedmiotem Transakcji.

Wnioskodawcy wyjaśniają, że sprzedaż przez Nabywcę na rzecz Ostatecznego Nabywcy będzie dokonana z wyłączeniem stacji benzynowej. Zostaną natomiast ustanowione służebności, które umożliwią prawidłowe funkcjonowanie tej części nieruchomości, na której zlokalizowana jest stacja benzynowa (tj. działki o nr (...)), poprzez zapewnienie jej dostępu do drogi publicznej.

Po zakupie stacji przez Nabywcę zostanie ona przez niego wynajęta do Zbywcy.

Wnioskodawcy ponadto wskazują, iż przed nabyciem Nieruchomości 5 przez Nabywcę zostanie usunięta myjnia oraz infrastruktura związana z jej obsługą, która nie jest niezbędna do obsługi Budynków 5.

Niezależnie od powyższego, na dzień składania niniejszego wniosku (i również na dzień Transakcji), wszystkie grunty stanowiące Działki 5 będą zabudowane. Poza Budynkami 5, Budowlami 5 i Urządzeniami 5 na Działkach na dzień Transakcji nie będą znajdowały się żadne inne naniesienia.

Okoliczności nabycia Nieruchomości 5 przez Zbywcę

Historycznie Działki 5 zostały nabyte przez E sp. z o.o., działający później (po zmianie nazwy) jako (...) (dalej: E), od F spółka jawna (dalej: F).

Prawo własności Działek 5 zostało nabyte przez Format w drodze transakcji sprzedaży na podstawie aktu notarialnego z 8 maja 2002 r., Rep. (...)

Działki 5 na moment nabycia przez Format zgodnie z aktem notarialnym z 8 maja 2002 r., Rep. (...) były niezabudowane i zakup ten podlegał opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC).

Przed nabyciem Działek 5 przez Zbywcę, F uzyskał decyzje o pozwoleniu na budowy na Działkach 5. Część pozwoleń została przeniesiona na Zbywcę przed nabyciem Działek 5 i w konsekwencji Zbywca wzniósł na nich Budynki 5 i Budowle 5 Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego na wydatkach inwestycyjnych związanych z budową Budynków 5 i Budowli 5.

Pozwolenia na użytkowanie zostały wydane m.in.:

• w dniu 28 sierpnia 2002 r. na Zbywcę pozwolenie na użytkowanie Centrum Handlowo- Usługowego w 5 przy ul. (...);
• w dniu 23 sierpnia 2005 r. na Zbywcę pozwolenie na użytkowanie pawilonu handlowego dobudowanego do istniejącego Centrum Handlowego (...) przy ul. (...) w 5.

Część pomieszczeń Budynku CH 5 była sukcesywnie przekazywana najemcom (Najemcy 5) w wykonaniu umów najmu podlegających opodatkowaniu VAT (w tym część z pomieszczeń została oddana w taki najem co najmniej dwa lata temu). Pozostała część pomieszczeń (w tym powierzchna hipermarketu) służyła prowadzeniu działalności gospodarczej przez Zbywcę polegającej m.in. na sprzedaży detalicznej głównie żywności, sprzedaży napojów alkoholowych, napojów i wyrobów tytoniowych, magazynowaniu i przechowywaniu towarów oraz pozostałej działalności wspomagającej prowadzenie działalności gospodarczej.

Stacja paliw została oddana do użytkowania i była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej przez Zbywcę na przestrzeni ponad dwóch lat przed planowaną Transakcją.

Pozostałe Budynki 5 (tj. Budynki inne niż Budynek CH 5), Budowle 5 i Urządzenia 5, jako że pełnią rolę pomocniczą względem Budynku CH 5 i stacji paliw były wykorzystywane przez Zbywcę i Najemców 5. Tym samym były również wykorzystywane do prowadzenia działalności Zbywcy, tj. własnej działalności handlowej oraz wynajmu powierzchni w Nieruchomości 5 do Najemców 5.

Na mocy aktu notarialnego z 10 lipca 2003 r. Rep. A nr (...) Format połączyła się ze Zbywcą poprzez przeniesienie całego majątku Format (spółkę przejmowaną) na Zbywcę (spółkę przejmującą). Połączenie nastąpiło w trybie art. 492 § 1 pkt 1 KSH. W wyniku połączenia Zbywca wstąpił we wszelkie prawa i obowiązki Format.

Zbywca mógł ponosić wydatki na ulepszenie Nieruchomości 5, o których mowa w art. 2 pkt 14 lit. b) i art. 43 ust. 1 pkt l0a lit. b) ustawy o VAT, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Kwota wydatków mogła przekraczać 30% wartości początkowej tych obiektów.

(vii) Opis Nieruchomości 6

Nieruchomość 6 będąca przedmiotem Transakcji obejmuje:

• prawo własności działek gruntu o numerach ewidencyjnych: G, (...), położonych przy ul. (...) w 6 (dalej: Działki 6), a dla których Sąd Rejonowy w 6, Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o nr (...);
• prawo własności budynków, budowli i urządzeń, w tym infrastruktury technicznej związanej z budynkami i budowlami, zlokalizowanych na Działkach 6 (zwanych dalej odpowiednio Budynkami 6, Budowlami 6, Urządzeniami 6).

Na Działkach 6 znajdują się między innymi:

• budynek hipermarketu, dalej jako Budynek CH 6;
• myjnia;
• sieć kanalizacyjna;
• parking;
• pylon reklamowy;& 
• budynek pomocniczy;
• wiata na wózki sklepowe.

Dla Działek 6 obowiązują ustalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru położonego pomiędzy ulicami: (...) w 6 uchwalonego Uchwałą nr () z dnia () (opublikowaną w Dzienniku Urzędowym Województwa () z dnia ()), zgodnie z którym teren ten przeznaczony jest pod zabudowę (MPZP 6).

Wnioskodawcy ponadto wskazują, iż przed nabyciem Nieruchomości 6 przez Nabywcę zostanie usunięta myjnia oraz infrastruktura związana z jej obsługą, która nie jest niezbędna do obsługi Budynków 6.

Niezależnie od powyższego na dzień składania niniejszego wniosku (i również na dzień Transakcji), wszystkie grunty stanowiące Działki 6 za wyjątkiem Działki 6 nr G, która jak wskazano powyżej jest objęta MPZP jako przeznaczona pod zabudowę będą zabudowane. Poza Budynkami 6, Budowlami 6 i Urządzeniami 6 na Działkach 6 na dzień Transakcji nie będą znajdowały się żadne inne naniesienia.

Okoliczności nabycia Nieruchomości 6 przez Zbywcę

Historycznie Działki 6 nabywane były przez Zbywcę od osób fizycznych.

Prawe własności Działek 6 zostało nabyte przez Zbywcę w drodze transakcji sprzedaży na podstawie następujących aktów notarialnych:

• z 18 listopada 2005 r. Rep (...) .
• z 28 grudnia 2007 r. Rep. (...) ;
• z 28 grudnia 2007 r. Rep. (...) ;
• z 28 grudnia 2007 r. Rep. (...);
• z 22 sierpnia 2008 r. Rep. (...) .

Działki 6 na moment nabycia przez Zbywcę były niezabudowane i powyższe nabycia podlegały opodatkowaniu PCC.

Po nabyciu Działek 6, Zbywca uzyskał decyzje o pozwoleniu na budowy i w konsekwencji wzniósł na nich Budynki 6 i Budowle 6.

Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego na wydatkach inwestycyjnych związanych z budowy Budynków 6 i Budowli 6.

Pozwolenia na użytkowanie zostały wydane między innymi:

• w dniu 26 kwietnia 2011 r. na Zbywcę pozwolenie na użytkowanie budynku handlowo usługowego w części obejmującej pomieszczenie kotłowni gazowej, zlokalizowanego przy ul. () na terenie działek nr G, (...);
• w dniu 30 marca 2011 r. na Zbywcę pozwolenie na użytkowanie w części obejmującej obiekt handlowo-usługowy wraz z instalacjami w tym wewnętrzną instalacją gazu i stacją transformatorową konsumencką, hali namiotowej, garażu, budynku pompowni i hydroforni wraz z instalacjami, wartowni, pylonu reklamowego, prasokontenera, zbiornika retencyjnego wody, przeciwpożarowego muru oporowego wraz z osłoną parawanową, balustrad zewnętrznych, schodów zewnętrznych, bariery automatycznej dla samochodów dostawczych od strony (), dróg służących do wewnętrznej komunikacji, placów manewrowych, miejsc postojowych w ilości 375 szt., chodników wraz z odwodnieniem i oświetleniem, wiat na wózki, sieci elektroenergetycznej, wody pitnej podwyższonego ciśnienia, wodociągowej, hydrantów przeciwpożarowych, kanalizacji technologicznej, kanalizacji deszczowej (czystej i brudnej), drenarskiej, zlokalizowanego przy ul. () na terenie działek nr G, (...) .

Część pomieszczeń Budynku CH 6 była sukcesywnie przekazywana najemcom (Najemcy 6) w wykonaniu umów najmu podlegających opodatkowaniu VAT (w tym część z pomieszczeń została oddana w taki najem co najmniej dwa lata temu). Pozostała część pomieszczeń (w tym powierzchna hipermarketu) służyła prowadzeniu działalności gospodarczej przez Zbywcę polegającej m.in. na sprzedaży detalicznej głównie żywności, sprzedaży napojów alkoholowych, napojów i wyrobów tytoniowych, magazynowaniu i przechowywaniu towarów, oraz pozostałej działalności wspomagającej prowadzenie działalności gospodarczej.

Pozostałe Budynki 6 (tj. Budynki inne niż Budynek CH 6), Budowle 6 i Urządzenia 6, jako że pełnią rolę pomocniczą względem Budynku CH 6 były wykorzystywane przez Zbywcę i Najemców 6 Tym samym były również wykorzystywane do prowadzenia działalności Zbywcy, tj. własnej działalności handlowej oraz wynajmu powierzchni w Nieruchomości 6 do Najemców 6.

Zbywca mógł ponosić wydatki na ulepszenie Budynków 6 i Budowli 6, o których mowa w art. 2 pkt 14 lit. b i art. 43 ust. 1 pkt l0a lit. b. Kwota wydatków mogła przekraczać 30% wartości początkowej tych obiektów. Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego na wydatkach na ulepszenie Budynków 6 i Budowli 6.

Nieruchomość 1, Nieruchomość 2, Nieruchomość 3, Nieruchomość 4, Nieruchomość 5, Nieruchomość 6 w dalszej części wniosku określane będą jako Nieruchomości, Działki 1, Działki 2, Działki 3, Działki 4, Działki 5, Działki 6 w dalszej części wniosku określane będą jako Działki, Budynki 1, Budynki 2, Budynki 3, Budynki 4, Budynki 5, Budynki 6 jako Budynki, Budowle 1, Budowle 2, Budowle 3, Budowle 4, Budowle 5, Budowle 6 jako Budowle, zaś Urządzenia 1, Urządzenia 2, Urządzenia 3, Urządzenia 4, Urządzenia 5, Urządzenia 6 jako Urządzenia.

Najemcy 1, Najemcy 2, Najemcy 3, Najemcy 4, Najemcy 5, Najemcy 6 w dalszej części wniosku określane będą jako Najemcy, Budynek CH 1, Budynek CH 2, Budynek CH 3, Budynek CH 4, Budynek CH 5, Budynek CH 6 w dalszej części wniosku określane będą jako Budynki CH.

Na dzień składania niniejszego wniosku (i również na dzień Transakcji), wszystkie grunty stanowiące Działki za wyjątkiem Działki 4 nr A oraz Działki 6 nr G, objętych MPZP, zgodnie z którym są przeznaczone pod zabudowę będą zabudowane. Poza Budynkami, Budowlami i Urządzeniami na Działkach na dzień Transakcji nie będą znajdowały się żadne inne naniesienia.

(viii) Składniki majątkowe będące przedmiotem Transakcji

Jak wskazano powyżej, stacje benzynowe posadowione na Nieruchomości 4 i Nieruchomości 5 będą przedmiotem Transakcji i po nabyciu przez Nabywcę zostaną wynajęte do Zbywcy.

Przedmiotem Transakcji są Nieruchomości, które Nabywca nabędzie na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego.

Przed dokonaniem przedmiotowej Transakcji, Zbywca zakończy działalność handlową prowadzoną na wszystkich sześciu Nieruchomościach (tj. hipermarkety Zbywcy zostaną zamknięte). Ponadto, w przypadku Nieruchomości 2, Nieruchomości 6 oraz Nieruchomości 5 zostaną zakończone umowy najmu zawarte z Najemcami 2, Najemcami 6 oraz Najemcami 5 (tj. Nieruchomość 2, Nieruchomość 6 oraz Nieruchomość 5 będą wolne od Najemców 2, Najemców 6 oraz Najemców 5).

W przypadku Nieruchomości 1, Nieruchomości 3 oraz Nieruchomości 4 proces wypowiadania umów najmu zawartych z Najemcami 1, Najemcami 3 oraz Najemcami 4 został już rozpoczęty. Niemniej jednak nie można wykluczyć, iż na moment Transakcji część Najemców 1, Najemców 3 i Najemców 4 pozostanie jeszcze w tych trzech nieruchomościach i zawarte z nimi umowy najmu będą jeszcze obowiązywały (dalej jako: Umowy najmu pozostałe na moment Transakcji).

Tym samym, zgodnie z art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2019 r., poz. 505, ze zm., Kodeks cywilny), Nabywca wstąpi z mocy prawa w miejsce Zbywcy w stosunki najmu wynikające z Umów najmu pozostałych na moment Transakcji dotyczących Nieruchomości 1, Nieruchomości 3 oraz Nieruchomości 4.

W ramach Transakcji, oprócz Nieruchomości, Nabywca nabędzie od Zbywcy również:

• prawa wynikające z zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców (dotyczy tych Najemców, którzy ewentualnie pozostaną w Nieruchomości 4, Nieruchomości 1 i Nieruchomości 3 na moment Transakcji) wynikających z umów najmu gwarancje (w tym gwarancje korporacyjne), kaucje;
• majątkowe prawa autorskie i prawa pokrewne związane z projektami architektonicznymi i innymi projektami dotyczącymi prac wykonywanych przez osoby trzecie w związku z budową Budynków i Budowli i pracami budowlanymi prowadzonymi w Budynkach i Budowlach, w tym prawa do gwarancji związanych z tymi umowami;
• prawa związane z odpowiedzialnością wykonawców za jakość i prawidłowość robót związanych z budową Budynków i Budowli i pracami budowlanymi prowadzonymi w Budynkach i Budowlach, w tym wszelkie prawa wynikające z zapewnienia jakości oraz ewentualne gwarancje budowlane generalnych wykonawców (o ile istnieją);
• dokumentację prawną i techniczną związaną z Nieruchomościami oraz decyzje administracyjne związane z użytkowaniem Nieruchomości.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności i zobowiązań Zbywcy (innych niż depozyty i gwarancje od Najemców).

Nie można wykluczyć, że w niektórych przypadkach Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z zawartych przez niego umów usługowych (np. w zakresie dostawy mediów), a także w prawa i obowiązki wynikające z decyzji administracyjnych wydanych na rzecz Zbywcy.

Przeniesieniu na rzecz Nabywcy nie będą podlegać:

• podstawowa działalność gospodarczą Zbywcy (tj. działalność handlowa);
• własność towarów handlowych;
• prawo własności ruchomości związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości, w szczególności Urządzeń;
• prawa do domeny internetowej, prawa do znaku towarowego wyróżniającego daną Nieruchomość (nie ma odrębnych znaków towarowych dla poszczególnych Nieruchomości);
• umowy Zbywcy z dostawcami towarów i usług związanych z działalnością gospodarczą Zbywcy (w szczególności w zakresie działalności handlowej);
• prawa własności intelektualnej, z wyjątkiem praw bezpośrednio związanych z własnością Nieruchomości;
• inne środki trwałe oraz wyposażenie wykorzystywane do działalności handlowej Zbywcy (inne niż urządzenia i infrastruktura techniczna związana z Budynkami i Budowlami) np. szereg innych ruchomości, drukarki, komputery, terminale płatnicze, monitory, tablety, weryfikatory cen, wagi, kasy fiskalne;
• prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z najemcami);
• zobowiązania Zbywcy związane z finansowaniem zakupu Działek i budowy/modernizacji/przebudowy Budynków i Budowli;
• środki pieniężne Zbywcy zdeponowane na rachunkach bankowych;
• księgi rachunkowe Zbywcy oraz inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej,
• nazwa przedsiębiorstwa Zbywcy,
• prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z bieżącą działalnością gospodarczą Zbywcy, w tym w szczególności umowy o usługi księgowe,
• prawa i obowiązki wynikające z umów zawartych przez Zbywcę w zakresie zarządzania Nieruchomościami (property management) lub zarządzania aktywami (asset management) obecnie nie ma takich umów,
• pracownicy Zbywcy.

Nieruchomości są obecnie objęte (podobnie jak szereg innych nieruchomości będących własnością Zbywcy jak również nieruchomości będących w posiadaniu innych spółek powiązanych ze Zbywcą) pakietowym ubezpieczeniem nieruchomości zawartym z ubezpieczycielem przez H (spółkę powiązaną ze Zbywcą). Zbywca nie jest ubezpieczającym. Po przeprowadzeniu planowanej Transakcji, Nieruchomości będą nadal objęte tym ubezpieczeniem (z uwagi na to, iż dotyczy ono całego pakietu nieruchomości posiadanych przez spółki pozostające w tej grupie (...)).

Nieruchomości nie są wyodrębnione w sensie organizacyjnym w strukturze Zbywcy (jako oddział, departament, wydział), nie są dla nich również prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilans ani rachunek zysków i strat.

Obecnie, Nieruchomości mają zostać zbyte na rzecz Nabywcy. Transakcje zbycia zostaną udokumentowane aktami notarialnymi odrębnymi dla każdej Nieruchomości.

(viii) Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po nabyciu Nieruchomości

Bezpośrednio po nabyciu Nieruchomości, Nabywca planuje prowadzić czasowo z ich wykorzystaniem działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni w Nieruchomości 3, Nieruchomości 1 i Nieruchomości 4 do tych Najemców 3, Najemców 1 i Najemców 4, z którymi zawarto Umowy najmu pozostałe na moment Transakcji (gdyż te umowy przejdą, co do zasady, z mocy prawa na Nabywcę).

Ponadto, Nabywca zawrze umowy najmu ze Zbywcą, na podstawie których wynajmie od Zbywcy stacje benzynowe zlokalizowane na Nieruchomości 4 i Nieruchomości 5.

Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców (zewnętrznych, Zbywcę bądź podmiot powiązany ze Zbywcą). Co do zasady, w celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości, Nabywca zamierza, o ile wystąpi taka konieczność, zawrzeć własne umowy z zewnętrznymi dostawcami usług (będącymi podmiotami trzecimi bądź podmiotami powiązanymi ze Zbywcą, w tym z samym Zbywcą), w tym w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomościami (property management) i zarządzania aktywami (asset management).

Nie można wykluczyć, że w niektórych przypadkach Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z zawartych przez niego umów usługowych (np. w zakresie dostawy mediów), a także w prawa i obowiązki wynikające z decyzji administracyjnych wydanych na rzecz Zbywcy.

Zaznaczyć należy, że działania Nabywcy będą docelowo zmierzały do odpłatnego zbycia Nieruchomości (za wyjątkiem stacji benzynowych na wybranych Nieruchomościach, co zaznaczono we wcześniejszym fragmencie wniosku) na rzecz podmiotu trzeciego (Ostatecznego Nabywcy), z czym wiązało się będzie zakończenie prowadzenia na Nieruchomościach działalności Nabywcy, tj. wynajmu powierzchni w Nieruchomościach do Najemców, a tym samym rozwiązanie Umów najmu pozostałych na moment Transakcji.

Przed przeprowadzeniem transakcji sprzedaży Nieruchomości do Ostatecznego Nabywcy, Nabywca będzie zatem dążył do rozwiązania Umów najmu pozostałych na moment Transakcji, podpisanych z Najemcami (jak wynika z przedwstępnej umowy sprzedaży podpisanej z Ostatecznym Nabywcą na moment sprzedaży do Ostatecznego Nabywcy Nieruchomości nie powinny być przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych podobnych umów).

Działania Nabywcy będą zatem zmierzały do tego, aby Nieruchomości stały się przed odsprzedażą do Ostatecznego Nabywcy wolne od Najemców, z którymi Zbywca zawarł umowy najmu obciążające Nieruchomości (tj. Umowy najmu pozostałe na moment Transakcji) oraz do rozwiązania/wypowiedzenia wszelkich umów związanych z Nieruchomościami będącymi przedmiotem odsprzedaży do Ostatecznego Nabywcy.

Ponadto w piśmie z dnia 13 listopada 2019 r. stanowiącym uzupełnienie wniosku Zainteresowany wskazał, co następuje.

W poniższym uzupełnieniu opisu zdarzenia przyszłego Wnioskodawca zastosował również definicje określone przez niego poprzednio we wniosku wspólnym o wydanie interpretacji indywidualnej.

1. Działki będące przedmiotem planowanej sprzedaży (Transakcji) mają następujący status zabudowań:

2:

1. 2 działka nr (...) zabudowana następującymi naniesieniami: parking, droga wewnętrzna,
2. 2 działka nr (...) zabudowana następującymi naniesieniami: parking z drogami wewnętrznymi,
3. 2 działka nr (...) zabudowana następującymi naniesieniami: Budynek centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowane jako Budynek CH 2), parking, drogi wewnętrzne, brama wjazdowa, ogrodzenie, pylon informacyjny, stróżówka, wiata stalowa.
   
   

Wnioskodawca wskazuje, iż w złożonym wniosku wspólnym z dnia 22 sierpnia 2019 r. o wydanie interpretacji dla przedmiotowych sześciu nieruchomości, tj. Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3, Nieruchomości 4, Nieruchomości 5 i Nieruchomości 6, zawarta została informacja o znajdujących się na Działkach 2 wiatach na wózki sklepowe i wieży reklamowej. W związku z tym, że na moment złożenia odpowiedzi na Wezwanie wiaty na wózki i wieża reklamowa zostały zdemontowane, to nie znajdują się one obecnie na żadnej z Działek 2.

6:

1. 6 działka nr G niezabudowana (działka ta nie była wymieniona w Wezwaniu, niemniej jednak dla kompletności Wnioskodawca odnosi się również do tej działki),
2. 6 działka nr (...) zabudowana następującymi naniesieniami: część budynku centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowany jako Budynek CH 6), parking, pylon reklamowy, część podziemna myjni samochodowej (w trakcie usuwania jak wskazano we wniosku, nie będzie przedmiotem Transakcji, gdyż zostanie usunięta przed Transakcją), wiata na wózki sklepowe, latarnie, według najlepszej wiedzy Zbywcy sieć wodociągowa.
3. 6 działka nr (...) zabudowana następującymi naniesieniami: część budynku centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowany jako Budynek CH 6), parking, droga wewnętrzna, część ogrodzenia strefy dostaw, latarnie, według najlepszej wiedzy Zbywcy sieć wodociągowa.
4. 6 działka nr (...) zabudowana następującymi naniesieniami: część budynku centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowany jako Budynek CH 6), parking, budynek pomocniczy, część ogrodzenia strefy dostaw, zbiornik ppoż, latarnie, według najlepszej wiedzy Zbywcy sieć wodociągowa.
5. 6 działka nr (...) zabudowana następującymi naniesieniami: parking, drogi wewnętrzne, latarnie.

5:

1. 5 działka nr (...) zabudowana następującymi naniesieniami: budynek hipermarketu (we wniosku zdefiniowany jako Budynek CH 5), parking, myjnia (tak jak wskazano we wniosku nie będzie ona przedmiotem Transakcji, gdyż zostanie usunięta przed Transakcją), sieć wodociągowa, wiata na wózki sklepowe, maszty flagowe, ogrodzenie z furtką, wiata (punkt odbioru), stróżówka, kanalizacja deszczowa, kanalizacja sanitarna, droga wewnętrzna, latarnie.
2. 5 działka nr (...) zabudowana następującymi naniesieniami: stacja benzynowa, totem cenowy, parking, sieć wodociągowa, kanalizacja deszczowa, kanalizacja sanitarna, latarnie, pylon reklamowy, droga wewnętrzna.

1:

1. 1 działka nr (...) zabudowana następującymi naniesieniami: parking, droga dojazdowa, budynek centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowane jako Budynek CH 1), inny budynek handlowo-usługowy, sieć wodociągowa, linia energetyczna, kolektor deszczowy, sieć gazowa.
2. 1 działka nr (...) zabudowana następującymi naniesieniami: droga, sieć wodociągowa, ciepłociąg, sieć gazowa.
3. 1 działka nr (...) zabudowana następującymi naniesieniami: budynek centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowane jako Budynek CH 1).
4. 1 działka nr (...) zabudowana następującymi naniesieniami: parking z częścią drogi wewnętrznej, budynek centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowane jako Budynek CH 1), sieć wodociągowa, linia energetyczna, kolektor deszczowy, system telekomunikacyjny.
5. 1 działka nr (...) zabudowana następującymi naniesieniami: parking, wiaty na wózki sklepowe, budynek centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowane jako Budynek CH 1), oświetlenie zewnętrzne, sieć wodociągowa, linia energetyczna, kolektor deszczowy, system telekomunikacyjny.
6. 1 działka nr (...) zabudowana następującymi naniesieniami: parking z drogami wewnętrznymi, budynek centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowane jako Budynek CH 1), inny budynek handlowo-usługowy, sieć wodociągowa, linia energetyczna, kolektor deszczowy, ciepłociąg.
7. 1 działka nr (...) zabudowana następującymi naniesieniami: budynek centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowane jako Budynek CH 1), kolektor deszczowy.
8. 1 działka nr (...) zabudowana następującymi naniesieniami: droga wewnętrzna, chodnik, sieć wodociągowa, linia energetyczna, kolektor deszczowy, sieć gazowa, ciepłociąg.
9. 1 działka nr (...) zabudowana następującymi naniesieniami: droga wewnętrzna, linia energetyczna, kolektor deszczowy, sieć gazowa.
10. 1 działka nr (...) zabudowana następującymi naniesieniami: parking, droga, budynek centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowane jako Budynek CH 1), sieć wodociągowa, kolektor deszczowy, kanalizacja sanitarna.
11. 1 działka nr (...) zabudowana następującymi naniesieniami: parking, część drogi, budynek centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowane jako Budynek CH 1), pylon, oświetlenie zewnętrzne, sieć wodociągowa, linia energetyczna, kolektor deszczowy, system telekomunikacji, kanalizacja sanitarna.
12. 1 działka nr (...) zabudowana następującymi naniesieniami: parking z drogami wewnętrznymi, centrum handlowo-usługowe (we wniosku zdefiniowane jako Budynek CH 1), stacja transformatorowa, sieć wodociągowa, linia energetyczna, kolektor deszczowy.
13. 1 działka nr (...) zabudowana następującymi naniesieniami: parking, droga wewnętrzna, centrum handlowo-usługowe (we wniosku zdefiniowane jako Budynek CH 1), sieć wodociągowa, linia energetyczna, kolektor deszczowy, ciepłociąg.

3:

1. 3 działka nr (...) zabudowana następującymi naniesieniami: budynek centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowane jako Budynek CH 3), budynek magazyn na fajerwerki, budynek garażu, przepompownia przeciwpożarowa, plac manewrowy, chodniki, wiaty na wózki, parking, pylon reklamowy, kanalizacja sanitarna, kanalizacja deszczowa, komin zabytkowy, myjnia (tak jak wskazano we wniosku nie będzie ona przedmiotem Transakcji, gdyż zostanie usunięta przed Transakcją).

4:

1. 4 działka nr (...) zabudowana następującymi naniesieniami: budynek centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowany jako Budynek CH 4), parking, droga wewnętrzna, kanalizacja sanitarna, kanalizacja deszczowa, sieć wodociągowa, latarnia, sieć energetyczna (kabel energetyczny), chodnik, ogrodzenie.
2. 4 działka nr (...) zabudowana następującymi naniesieniami: budynek centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowane jako Budynek CH 4), parking, budynek przemysłowy, kanalizacja sanitarna, kanalizacja deszczowa, stacja transformatorowa, ogrodzenie, sieć energetyczna, latarnie, sieć wodociągowa, przyłącz teletechniczny, plac rozładunkowy.
3. 4 działka nr (...) zabudowana następującymi naniesieniami: droga, kanalizacja deszczowa, sieć wodociągowa, sieć teletechniczna, sieć energetyczna, oświetlenie uliczne, sieć gazowa (stanowiąca własność przedsiębiorstwa przesyłowego).
4. 4 działka nr (...) zabudowana następującymi naniesieniami: budynek centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowane jako Budynek CH 4), parking, droga wewnętrzna, kanalizacja sanitarna, kanalizacja deszczowa, sieć wodociągowa, latarnia, sieć energetyczna (kabel energetyczny), chodnik, ogrodzenie.
5. 4 działka nr (...) zabudowana następującymi naniesieniami: budynek centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowane jako Budynek CH 4), parking, budynek przemysłowy, kanalizacja sanitarna, kanalizacja deszczowa, stacja transformatorowa, sieć wodociągowa, sieć energetyczna (kabel energetyczny), chodnik, ogrodzenie, hydrant.
6. 4 działka nr (...) zabudowana następującymi naniesieniami: chodnik, pylon, kanalizacja sanitarna, kanalizacja deszczowa, sieć gazowa (stanowiąca własność przedsiębiorstwa przesyłowego).
7. 4 działka nr (...) zabudowana następującymi naniesieniami: budynek centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowane jako Budynek CH 4), parking, kanalizacja sanitarna, kanalizacja deszczowa, sieć wodociągowa, hydrant, sieć energetyczna, latarnie.
8. 4 działka nr (...) zabudowana następującymi naniesieniami: droga wewnętrzna, chodnik, kanalizacja sanitarna, kanalizacja deszczowa, sieć energetyczna, sieć wodociągowa, ogrodzenie, siec gazowa (stanowiąca własność przedsiębiorstwa przesyłowego).
9. 4 działka nr (...) zabudowana następującymi naniesieniami: parking, kanalizacja sanitarna, kanalizacja deszczowa, sieć kanalizacyjna (stanowiąca własność Zbywcy), sieć kanalizacyjna (niestanowiąca własności Zbywcy, zbudowana przez podmiot trzeci K), sieć energetyczna, latarnia.
10. 4 działka nr (...). zabudowana następującymi naniesieniami: budynek centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowane jako Budynek CH 4), parking, drogi wewnętrzne, kanalizacja sanitarna, kanalizacja deszczowa Zbywcy, kanalizacja deszczowa (niestanowiąca własności Zbywcy, zbudowana przez podmiot trzeci K), sieć energetyczna, latarnie, sieć wodociągowa, hydranty, chodnik, tablica świetlna LED, wiaty na wózki.
11. 4 działka nr (...) zabudowana następującymi naniesieniami: budynek centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowane jako Budynek CH 4), parking, chodnik, kanalizacja sanitarna, kanalizacja deszczowa, przyłącze sieci ciepłowniczej, ogrodzenie, sieć wodociągowa, sieć gazowa (stanowiąca własność przedsiębiorstwa przesyłowego).
12. 4 działka nr (...) zabudowana następującymi naniesieniami: budynek centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowane jako Budynek CH 4), droga wewnętrzna, kanalizacja sanitarna, kanalizacja deszczowa.
13. 4 działka nr (...) zabudowana następującymi naniesieniami: budynek centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowane jako Budynek CH 4), droga, parking, myjnia (tak jak wskazano we wniosku nie będzie ona przedmiotem Transakcji, gdyż zostanie usunięta przed Transakcją), chodnik, kanalizacja sanitarna, kanalizacja deszczowa, sieć wodociągowa, hydrant, sieć energetyczna, latarnie.
14. 4 działka nr (...) zabudowana następującymi naniesieniami: Stacja paliw, droga, parking, kanalizacja deszczowa, kanalizacja sanitarna, sieć wodociągowa, sieć energetyczna, latarnie.
15. 4 działka nr A zabudowana następującymi naniesieniami: sieć energetyczna, billboard reklamowy.

Wnioskodawca wskazał, iż w złożonym wniosku wspólnym o wydanie interpretacji dla Nieruchomości (w tym Nieruchomość 4), zawarta została informacja, iż na dzień składania niniejszego wniosku (i również na dzień Transakcji), wszystkie grunty stanowiące Działki 4 za wyjątkiem Działki 4 nr A, która jak wskazano jest objęta MPZP jako przeznaczona pod zabudowę będą zabudowane. W związku z dokonaną szczegółową analizą naniesień na poszczególnych działkach, Wnioskodawca poinformował, iż na moment złożenia odpowiedzi na Wezwanie na Działce 4 nr A znajduje się (i będzie się również znajdować na dzień Transakcji) billboard reklamowy i sieć energetyczna stanowiące budowle w rozumieniu przepisów prawa budowlanego. Zarówno sieć energetyczna jak i billboard są trwałe związane z gruntem, zostały wybudowane przez Zbywcę lub jego poprzednika prawnego i Zbywcy/poprzednikowi prawnemu Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego na wydatkach związanych z budową tych obiektów. Tym samym, okoliczność, iż na działce nr A znajdują się sieć energetyczna i billboard reklamowy nie zmienia stanowiska Wnioskodawców przedstawionego we wniosku o wydanie wspólnej interpretacji w odniesieniu do poszczególnych zapytań będących przedmiotem wniosku.

1. 4 działka nr (...) zabudowana następującymi naniesieniami: stacja paliw, parking, kanalizacja sanitarna, kanalizacja deszczowa, sieć energetyczna.
2. 4 działka nr (...) zabudowana następującymi naniesieniami: budynek centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowane jako Budynek CH 4), cała infrastruktura związana z obiektem, wszystkie sieci itp.
3. 4 działka nr (...) zabudowana następującymi naniesieniami: budynek centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowane jako Budynek CH 4) kanalizacja sanitarna, kanalizacja deszczowa, cała infrastruktura związana z obiektem, wszystkie sieci itp.
4. 4 działka nr (...) zabudowana następującymi naniesieniami: budynek centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowane jako Budynek CH 4), kanalizacja sanitarna, kanalizacja deszczowa, cała infrastruktura związana z obiektem, wszystkie sieci itp.
5. 4 działka nr (...) zabudowana następującymi naniesieniami: budynek centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowane jako Budynek CH 4), droga wewnętrzna, kanalizacja sanitarna, kanalizacja deszczowa, cała infrastruktura związana z obiektem, wszystkie sieci itp.
6. 4 działka nr (...) zabudowana następującymi naniesieniami: parking, wiata na wózki, kanalizacja sanitarna, kanalizacja deszczowa, sieć energetyczna, latarnie.

Wszystkie wskazane powyżej naniesienia znajdujące się na Działkach 2, 4, 3, 5, 1 oraz 6 (w tym nowo wskazane) będące przedmiotem sprzedaży stanowią budynki/budowle w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2018 r., poz. 1202, z późn. zm.).

1. W odniesieniu do sposobu pierwszego zasiedlenia, Wnioskodawca wskazuje, iż część pomieszczeń Budynku CH 1, Budynku CH 2, Budynku CH 3, Budynku CH 4, Budynku CH 5 i Budynku CH 6 była sukcesywnie oddawana do używania Najemcom 1, Najemcom 2, Najemcom 3, Najemcom 4, Najemcom 5 i Najemcom 6 w wykonaniu umów najmu podlegających opodatkowaniu VAT. Pozostała część pomieszczeń (w tym powierzchnia hipermarketu) była zaś użytkowana na potrzeby własne Zbywcy, tj. służyła prowadzeniu działalności gospodarczej przez Zbywcę polegającej m.in. na sprzedaży detalicznej głównie żywności, sprzedaży napojów alkoholowych, napojów i wyrobów tytoniowych, magazynowaniu i przechowywaniu towarów, oraz pozostałej działalności wspomagającej prowadzenie działalności gospodarczej.
   
   Pozostałe budynki i budowle znajdujące się na Działkach 1, Działkach 2, Działce 3, Działkach 4, Działkach 5 i Działkach 6 (wymienione powyżej) jako że pełnią rolę pomocniczą względem Budynku CH 1, Budynku CH 2, Budynku CH 3, Budynku CH 4, Budynku CH 5 i Budynku CH 6, były wykorzystywane zarówno przez Zbywcę jak i Najemców 1, Najemców 2, Najemców 3, Najemców 4, Najemców 5 i Najemców 6 na przestrzeni ponad dwóch lat przed planowaną Transakcją. Tym samym były używane i wykorzystywane do prowadzenia działalności Zbywcy, tj. własnej działalności handlowej oraz wynajmu powierzchni w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3, Nieruchomości 4, Nieruchomości 5 i Nieruchomości 6.
   
   Tym samym, zdaniem Wnioskodawcy, budynki i budowle będące przedmiotem planowanej Transakcji były przedmiotem pierwszego zasiedlenia od momentu oddania ich do użytkowania, od którego to momentu były wykorzystywane do prowadzonej przez Zbywcę działalności gospodarczej.
   
   Poniżej Wnioskodawca wskazuje daty oddania poszczególnych budynków i budowli będących przedmiotem planowanej Transakcji do użytkowania (zgodnie z informacjami zawartymi w rejestrach środków trwałych prowadzonych dla, odpowiednio, Nieruchomości 5, Nieruchomości 2, Nieruchomości 1, Nieruchomości 3, Nieruchomości 4 i Nieruchomości 6).

1. 2 działka nr (...):
   • parking 26 lipca 1999 r.,
   • droga wewnętrzna 26 lipca 1999 r.,
2. 2 działka nr (...) :
   • parking z drogami wewnętrznymi 26 lipca 1999 r.,
3. 2 działka nr (...):
   • centrum handlowo-usługowe (we wniosku zdefiniowane jako Budynek CH 2) 26 lipca 1999 r.,
   • parking 26 lipca 1999 r.,
   • drogi wewnętrzne 26 lipca 1999 r.,
   • brama wjazdowa 1 czerwca 2017 r.,
   • ogrodzenie 26 lipca 1999 r.,
   • pylon informacyjny 2 stycznia 2003 r.,
   • stróżówka przed rokiem 2003,
   • wiata stalowa 19 kwietnia 2002 r.,
4. 6 działka nr G niezabudowana,
5. 6 działka nr (...):
   • część budynku centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowany jako Budynek CH 6) 2 maja 2011 r.,
   • parking 2 maja 2011 r.,
   • pylon reklamowy 2 maja 2011 r.,
   • wiata na wózki sklepowe 29 sierpnia 2011 r.,
   • latarnie 2 maja 2011 r.,
   • według najlepszej wiedzy Zbywcy sieć wodociągowa 2 maja 2011 r.
   
   Na działce nr (...) w Nieruchomości 6 znajduje się również myjnia została ona wzniesiona przez podmiot trzeci stąd nie jest ujęta w rejestrze środków trwałych Zbywcy. Jak wskazywano we wniosku, nie będzie ona przedmiotem Transakcji, gdyż zostanie usunięta przed Transakcją.
6. 6 działka nr (...):
   • część budynku centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowany jako Budynek CH 6) 2 maja 2011 r.,
   • parking 2 maja 2011 r.,
   • droga wewnętrzna 2 maja 2011 r.,
   • część ogrodzenia strefy dostaw 2 maja 2011 r.,
   • latarnie 2 maja 2011 r.,
   • według najlepszej wiedzy Zbywcy sieć wodociągowa 2 maja 2011 r.
7. 6 działka nr (...):
   • część budynku centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowany jako Budynek CH 6) 2 maja 2011 r.,
   • parking 2 maja 2011 r.,
   • budynek pomocniczy 2 maja 2011 r.,
   • część ogrodzenia strefy dostaw 2 maja 2011 r.,
   • zbiornik ppoż 2 maja 2011 r.,
   • latarnie 2 maja 2011 r.,
   • według najlepszej wiedzy Zbywcy sieć wodociągowa 2 maja 2011 r.
8. 6 działka nr (...):
   • parking 2 maja 2011 r.,
   • drogi wewnętrzne 2 maja 2011 r.,
   • latarnie 2 maja 2011 r.,
9. 5 działka nr (...):
   • budynek hipermarketu (we wniosku zdefiniowany jako Budynek CH 5) 7 września 2002 r.,
   • parking 7 września 2002 r.,
   • sieć wodociągowa 7 września 2002 r.,
   • wiata na wózki sklepowe 8 września 2002 r.,
   • maszty flagowe 7 września 2002 r.,
   • ogrodzenie z furtką 26 listopada 2012 r.,
   • wiata (punkt odbioru) 30 grudnia 2013 r.,
   • stróżówka 8 września 2002 r.,
   • kanalizacja deszczowa 7 września 2002 r.,
   • kanalizacja sanitarna 7 września 2002 r.,
   • droga wewnętrzna 7 września 2002 r.,
   • latarnie 7 września 2002 r.
   
   Na działce nr (...) w Nieruchomości 5 znajduje się również myjnia została ona wzniesiona przez podmiot trzeci stąd nie jest ujęta w rejestrze środków trwałych Zbywcy. Jak wskazywano we wniosku, nie będzie ona przedmiotem Transakcji, gdyż zostanie usunięta przed Transakcją.
10. 5 działka nr (...) :
    • stacja benzynowa 7 września 2005 r.,
    • totem cenowy 7 września 2005 r.,
    • parking 7 września 2002 r.,
    • sieć wodociągowa 7 września 2002 r.,
    • kanalizacja deszczowa 7 września 2002 r.,
    • kanalizacja sanitarna 7 września 2002 r.,
    • latarnie 7 września 2002 r.,
    • pylon reklamowy 7 września 2002 r.,
    • droga wewnętrzna 7 września 2002 r.
11. 1 działka nr (...) :
    • parking 1 grudnia 2001 r.,
    • droga 1 grudnia 2001 r.,
    • budynek centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowane jako: Budynek CH 1) 1 grudnia 2001 r.,
    • inny budynek handlowo-usługowy 1 grudnia 2001 r.,
    • sieć wodociągowa 25 sierpnia 2007 r.,
    • linia energetyczna 25 sierpnia 2007 r.,
    • kolektor deszczowy 30 kwietnia 2004 r.,
    • sieć gazowa 1 grudnia 2001 r.,
12. 1 działka nr (...) :
    • droga 1 grudnia 2001 r.,
    • sieć wodociągowa 25 sierpnia 2007 r.,
    • ciepłociąg 1 grudnia 2001 r.,
    • sieć gazowa 1 grudnia 2001 r.,
13. 1 działka nr (...) :
    • budynek centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowane jako Budynek CH i 1) 1 grudnia 2001 r.,
14. 1 działka nr (...):
    • parking z częścią drogi wewnętrznej 1 grudnia 2001 r.,
    • budynek centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowane jako Budynek CH 1) 1 grudnia 2001 r.,
    • sieć wodociągowa 25 sierpnia 2007 r.,
    • linia energetyczna 25 sierpnia 2007 r.,
    • kolektor deszczowy 30 kwietnia 2004 r.,
    • system telekomunikacyjny 29 sierpnia 2011 r.,
15. 1 działka nr (...) :
    • parking 1 grudnia 2001 r.,
    • wiaty na wózki sklepowe 31 października 2011 r.,
    • budynek centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowane jako Budynek CH 1) 1 grudnia 2001 r.,
    • oświetlenie zewnętrzne 25 sierpnia 2007 r.,
    • sieć wodociągowa 25 sierpnia 2007 r.,
    • linia energetyczna 25 sierpnia 2007 r.,
    • kolektor deszczowy 30 kwietnia 2004 r.,
    • system telekomunikacyjny 29 sierpnia 2011 r.,
16. 1 działka nr (...) :
    • parking z drogami wewnętrznymi 1 grudnia 2001 r.,budynek centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowane jako Budynek CH 1) 1 grudnia 2001 r.,
    • inny budynek handlowo-usługowy 1 grudnia 2001 r.,
    • sieć wodociągowa 25 sierpnia 2007 r.,
    • linia energetyczna 25 sierpnia 2007 r.,
    • kolektor deszczowy 30 kwietnia 2004 r.
    • ciepłociąg 1 grudnia 2001 r.,
17. 1 działka nr (...) :
    • budynek centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowane jako Budynek CH 1) 1 grudnia 2001 r.,
    • kolektor deszczowy 30 kwietnia 2004 r.,
18. 1 działka nr (...):
    • droga wewnętrzna 1 grudnia 2001 r.,
    • chodnik 1 grudnia 2001 r.,
    • sieć wodociągowa 25 sierpnia 2007 r.,
    • linia energetyczna 25 sierpnia 2007 r.,
    • kolektor deszczowy - 30 kwietnia 2004 r.,
    • gaz 1 grudnia 2001 r.,
    • ciepłociąg 1 grudnia 2001 r.,
19. 1 działka nr (...):
    • droga wewnętrzna 1 grudnia 2001 r.,
    • linia energetyczna 25 sierpnia 2007 r.,
    • kolektor deszczowy 30 kwietnia 2004 r.,
    • sieć gazowa 1 grudnia 2001 r.,
20. 1 działka nr (...):
    • parking 1 grudnia 2001 r.,
    • droga dojazdowa 1 grudnia 2001 r.,
    • budynek centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowany jako Budynek CH 1) 1 grudnia 2001 r.,
    • sieć wodociągowa 25 sierpnia 2007 r.,
    • kolektor deszczowy 30 kwietnia 2004 r.,
    • kanalizacja sanitarna 1 grudnia 2001 r.,
21. 1 działka nr (...):
    • parking 1 grudnia 2001 r.,
    • droga 1 grudnia 2001 r.,
    • budynek centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowany jako Budynek CH 1) 1 grudnia 2001 r.,
    • pylon 1 października 2002 r.,
    • oświetlenie zewnętrzne 25 sierpnia 2007 r.,
    • sieć wodociągowa 25 sierpnia 2007 r.,
    • linia energetyczna 25 sierpnia 2007 r.,
    • kolektor deszczowy 30 kwietnia 2004 r.,
    • system telekomunikacyjny 29 sierpnia 2011 r.,
    • kanalizacja sanitarna 1 grudnia 2001 r.,
22. 1 działka nr (...):
    • parking z drogami wewnętrznymi 1 grudnia 2001 r.,
    • budynek centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowane jako Budynek CH 1) 1 grudnia 2001 r.,
    • stacja transformatorowa 1 grudnia 2001 r.,
    • sieć wodociągowa 25 sierpnia 2007 r.,
    • linia energetyczna 25 sierpnia 2007 r.,
    • kolektor deszczowy 30 kwietnia 2004 r.
23. 1 działka nr (...):
    • parking 1 grudnia 2001 r.,
    • droga wewnętrzna 1 grudnia 2001 r.,
    • budynek centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowane jako Budynek CH 1) 1 grudnia 2001 r.,
    • sieć wodociągowa 25 sierpnia 2007 r.,
    • linia energetyczna 25 sierpnia 2007 r.,
    • kolektor deszczowy 30 kwietnia 2004 r.,
    • ciepłociąg 1 grudnia 2001 r.,
24. 3 działka nr (...):
    • budynek centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowany jako Budynek CH 3) 27 sierpnia 2012 r.,
    • budynek magazyn na fajerwerki 27 sierpnia 2012 r.,
    • przepompownia przeciwpożarowa 27 sierpnia 2012 r.,
    • plac manewrowy 27 sierpnia 2012 r.,
    • chodniki 27 sierpnia 2012 r.,
    • wiaty na wózki 27 sierpnia 2012 r.,
    • parking 27 sierpnia 2012 r.,
    • pylon reklamowy 27 sierpnia 2012 r.,
    • kanalizacja sanitarna 27 sierpnia 2012 r.,
    • kanalizacja deszczowa 27 sierpnia 2012 r.,
    • komin zabytkowy 27 sierpnia 2012 r.
    
    Na działce nr (...) w Nieruchomości 3 znajduje się również myjnia oraz budynek garażu zostały one wzniesione przez podmioty trzecie stąd nie są ujęte w rejestrze środków trwałych Zbywcy. Jak wskazywano we wniosku, nie będą one przedmiotem Transakcji, gdyż zostaną usunięte przed Transakcją bądź (alternatywnie w przypadku garażu) zostanie wydzielona geodezyjnie działka, na której garaż się znajduje i nie będzie ona przedmiotem Transakcji.
25. 4 działka nr (...):
    • budynek centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowany jako Budynek CH 4) 31 października 2000 r.,
    • parking 15 października 2000 r.,
    • droga wewnętrzna 15 października 2000 r.,
    • kanalizacja sanitarna- 31 października 2000 r.,
    • kanalizacja deszczowa 31 października 2000 r.,
    • sieć wodociągowa 31 października 2000 r.,
    • latarnia 15 października 2000 r.,
    • kabel energetyczny (sieć energetyczna) 31 października 2000 r.,
    • chodnik 15 października 2000 r.,
    • ogrodzenie 15 października 2000 r.,
26. 4 działka nr (...):
    • budynek centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowany jako Budynek CH 4) 31 października 2000 r.,
    • parking 15 października 2000 r.,
    • budynek przemysłowy 30 kwietnia 2004 r.,
    • kanalizacja sanitarna 31 października 2000 r.,
    • kanalizacja deszczowa 31 października 2000 r.,
    • stacja transformatorowa 30 kwietnia 2004 r.,
    • ogrodzenie 15 października 2000 r.,
    • sieć energetyczna 31 października 2000 r.,
    • latarnie 15 października 2000 r.,
    • sieć wodociągowa 31 października 2000 r.,
    • przyłącz teletechniczny 1 października 2000 r.,
    • plac rozładunkowy 15 października 2000 r.,
27. 4 działka nr (...):
    • droga 15 października 2000 r.,
    • kanalizacja deszczowa 31 października 2000 r.,
    • sieć wodociągowa 31 października 2000 r.,
    • sieć teletechniczna 31 października 2000 r.,
    • sieć energetyczna 31 października 2000 r.,
    • oświetlenie uliczne 15 października 2000 r.,
    • sieć gazowa (stanowiąca własność przedsiębiorstwa przesyłowego).
    
    Wnioskodawca zwrócił uwagę, iż na działkach nr (...) oraz (...) znajduje się sieć gazowa stanowiąca własność przedsiębiorstwa przesyłowego (na podstawie art. 49 Kodeksu Cywilnego). Biorąc pod uwagę powyższe, w ramach planowanej dostawy Nieruchomości 4, zdaniem Wnioskodawców, Zbywca nie przeniesie na Nabywcę ani władztwa cywilnego, ani ekonomicznego do tej sieci gazowej i tym samym, zdaniem Wnioskodawców, w odniesieniu do sieci gazowej Zbywca nie dokona dostawy towaru w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.
28. 4 działka nr (...):
    • budynek centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowany jako Budynek CH 4) 31 października 2000 r.,
    • parking 15 października 2000 r.,
    • droga wewnętrzna 15 października 2000 r.,
    • kanalizacja sanitarna 31 października 2000 r.,
    • kanalizacja deszczowa 31 października 2000 r.,
    • sieć wodociągowa 31 października 2000 r.,
    • latarnia 15 października 2000 r.,
    • kabel energetyczny (sieć energetyczna) 31 października 2000 r.,
    • chodnik 15 października 2000 r.,
    • ogrodzenie 15 października 2000 r.,
29. 4 działka nr ():
    • budynek centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowany jako Budynek CH 4) 31 października 2000 r.,
    • parking 15 października 2000 r.,
    • budynek przemysłowy 30 kwietnia 2004 r.,
    • kanalizacja sanitarna 31 października 2000 r.,
    • kanalizacja deszczowa 31 października 2000 r.,
    • stacja transformatorowa 30 kwietnia 2004 r.,
    • sieć wodociągowa 31 października 2000 r.,
    • kabel energetyczny (sieć energetyczna) 31 października 2000 r.,
    • chodnik 15 października 2000 r.,
    • ogrodzenie 15 października 2000 r.,
    • hydrant 15 października 2000 r.,
30. 4 działka nr (...):
    • chodnik 15 października 2000 r.,
    • pylon 1 grudnia 2000 r.,
    • kanalizacja sanitarna 31 października 2000 r.,
    • kanalizacja deszczowa 31 października 2000 r.,
    • sieć gazowa (stanowiąca własność przedsiębiorstwa przesyłowego),
31. 4 działka nr (...):
    • budynek centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowany jako Budynek CH 4) 31 października 2000 r.,
    • parking 15 października 2000 r.,
    • kanalizacja sanitarna 31 października 2000 r.,
    • kanalizacja deszczowa 31 października 2000 r.,
    • sieć wodociągowa 31 października 2000 r.,
    • hydrant 15 października 2000 r.,
    • sieć energetyczna 31 października 2000 r.,
    • latarnie 15 października 2000 r.,
32. 4 działka nr (...):
    • droga wewnętrzna 15 października 2000 r.,
    • chodnik 15 października 2000 r.,
    • kanalizacja sanitarna 31 października 2000 r.,
    • kanalizacja deszczowa 31 października 2000 r.,
    • sieć energetyczna 31 października 2000 r.,
    • sieć wodociągowa 31 października 2000 r.,
    • ogrodzenie 15 października 2000 r.,
    • sieć gazowa (stanowiąca własność przedsiębiorstwa przesyłowego),
33. 4 działka nr (...):
    • parking 15 października 2000 r.,
    • kanalizacja sanitarna 31 października 2000 r.,
    • kanalizacja deszczowa (własność Zbywcy),
    • kanalizacja deszczowa (niestanowiąca własności Zbywcy, zbudowana przez podmiot trzeci K w 2016 r.),
    • sieć energetyczna 31 października 2000 r.,
    • latarnia 15 października 2000 r.,
34. 4 działka nr (...):
    • budynek centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowany jako Budynek CH 4) 31 października 2000 r.,
    • parking 15 października 2000 r.,
    • drogi wewnętrzne 15 października 2000 r.,
    • kanalizacja sanitarna 31 października 2000 r.
    • kanalizacja deszczowa (własność Zbywcy) 31 października 2000 r.,
    • kanalizacja deszczowa (niestanowiąca własności Zbywcy, zbudowana przez podmiot trzeci K 2016 r.),
    • sieć energetyczna 31 października 2000 r.,
    • latarnie 15 października 2000 r.,
    • sieć wodociągowa 31 października 2000 r.,
    • hydranty 15 października 2000 r.,
    • chodnik 15 października 2000 r.,
    • tablica świetlna LED 14 października 2000 r.,
    • wiaty na wózki 29 września 2014 r.
35. 4 działka nr (...):
    • budynek centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowany jako Budynek CH 4) 31 października 2000 r.,
    • parking 15 października 2000 r.,
    • chodnik 15 października 2000 r.,
    • kanalizacja sanitarna 31 października 2000 r.,
    • kanalizacja deszczowa 31 października 2000 r.,
    • przyłącze ciepłownicze 31 października 2000 r.,
    • ogrodzenie 15 października 2000 r.,
    • sieć wodociągowa 31 października 2000 r.,
    • sieć gazowa (stanowiąca własność przedsiębiorstwa przesyłowego),
36. 4 działka nr (...):
    • budynek centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowany jako Budynek CH 4) 31 października 2000 r.,
    • droga wewnętrzna 15 października 2000 r.,
    • kanalizacja sanitarna 31 października 2000 r.,
    • kanalizacja deszczowa 31 października 2000 r.,
37. 4 działka nr (...):
    • budynek centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowany jako Budynek CH 4) 31 października 2000 r.,
    • droga 15 października 2000 r.,
    • parking 15 października 2000 r.,
    • chodnik 15 października 2000 r.,
    • kanalizacja sanitarna 31 października 2000 r.,
    • kanalizacja deszczowa 31 października 2000 r.,
    • sieć wodociągowa 31 października 2000 r.,
    • hydrant 15 października 2000 r.,
    • sieć energetyczna 31 października 2000 r.,
    • latarnie 15 października 2000 r.

Na działce nr (...) w Nieruchomości 4 znajduje się również myjnia została ona wzniesiona przez podmiot trzeci stąd nie jest ujęta w rejestrze środków trwałych Zbywcy. Jak wskazywano we wniosku, nie będzie ona przedmiotem Transakcji, gdyż zostanie usunięta przed Transakcją.

1. 4 działka nr (...):
   • stacja paliw 27 grudnia 2004 r.,
   • droga 15 października 2000 r.,
   • parking 15 października 2000 r.,
   • kanalizacja sanitarna 31 października 2000 r.,
   • kanalizacja deszczowa 31 października 2000 r.,
   • sieć wodociągowa 31 października 2000 r.,
   • sieć energetyczna 31 października 2000 r.,
   • latarnie 15 października 2000 r.
2. 4 działka nr A:
   • sieć energetyczna 31 października 2000 r,
   • billboard reklamowy 14 października 2000 r.
3. 4 działka nr (...):
   • stacja paliw 27 grudnia 2004 r.,
   • parking 15 października 2000 r.,
   • kanalizacja sanitarna 31 października 2000 r.,
   • kanalizacja deszczowa 31 października 2000 r.,
   • sieć energetyczna 31 października 2000 r.,
4. 4 działka nr (...):
   • budynek centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowany jako Budynek CH 4) 31 października 2000 r.,
   • cała infrastruktura związana z obiektem, wszystkie sieci itp. 31 października 2000 r.
5. 4 działka nr (...):
   • budynek centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowany jako Budynek CH 4) 31 października 2000 r.,
   • kanalizacja sanitarna 31 października 2000 r.,
   • kanalizacja deszczowa 31 października 2000 r.,
   • cała infrastruktura związana z obiektem, wszystkie sieci itp. 31 października 2000 r.,
6. 4 działka nr (...):
   • budynek hipermarketu (we wniosku zdefiniowany jako Budynek CH 4) 31 października 2000 r.,
   • kanalizacja sanitarna 31 października 2000 r.,
   • kanalizacja deszczowa 31 października 2000 r.,
   • cała infrastruktura związana z obiektem, wszystkie sieci itp. 31 października 2000 r.
7. 4 działka nr (...):
   • budynek centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowany jako Budynek CH 4) 31 października 2000 r.,
   • droga wewnętrzna 15 października 2000 r.,
   • kanalizacja sanitarna 31 października 2000 r.,
   • kanalizacja deszczowa 31 października 2000 r.,
   • cała infrastruktura związana z obiektem, wszystkie sieci itp. 31 października 2000 r.
8. 4 działka nr (...):
   • parking 15 października 2000 r.,
   • wiata na wózki 29 września 2014 r.,
   • kanalizacja sanitarna 31 października 2000 r.,
   • kanalizacja deszczowa 31 października 2000 r.,
   • sieć energetyczna 31 października 2000 r.,
   • latarnie 15 października 2000 r.

Wnioskodawca wskazuje, iż pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. zabudowań zlokalizowanych na Nieruchomościach, a ich dostawą w ramach Transakcji upłynie okres dłuższy niż dwa lata.

Z kolei w odpowiedzi na pytania o treści:

3) Czy w odniesieniu do wszystkich budynków, budowli lub ich części znajdujących się na nieruchomościach będących przedmiotem sprzedaży zostały poniesione/będą poniesione, do dnia zbycia wydatki na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% ich wartości początkowej?

4) Kiedy wydatki te zostały poniesione oraz czy budynek, budowla lub ich część po ulepszeniach był w całości oddany do użytkowania i kiedy to nastąpiło (należy wskazać dokładną datę i sposób używania)?

Wnioskodawca szczegółowo odniósł się do powyższych dwóch pytań w odniesieniu do poszczególnych Nieruchomości.

A) 2

Skumulowana kwota wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych stanowiła co najmniej 30% wartości początkowej w odniesieniu do:

i. Budynku CH 2 (budynku centrum handlowo-usługowego, stanowiącego budynek w rozumieniu prawa budowlanego),

• Ponoszone wydatki na ulepszenie Budynku CH 2 zostały wprowadzone do rejestru środków trwałych z następującymi datami (tj. wydatki na ulepszenia były ponoszone do wskazanych poniżej dat):
• 1 stycznia 2002 r.,
• 1 marca 2002 r.,
• 1 sierpnia 2002 r.,
• 1 listopada 2002 r.,
• 1 marca 2008 r.,
• 28 maja 2012 r.,
• 30 września 2013 r.,
• 25 listopada 2013 r.,
• 27 stycznia 2014 r.,
• 25 sierpnia 2014 r.,
• 26 stycznia 2015 r.,
• 1 marca 2015 r.,
• 6 lipca 2015 r.,
• 13 października 2016 r.,
• 24 lutego 2017 r.

Wydatki na ulepszenie Budynku CH 2 przekroczyły 30% wartości początkowej Budynku CH 2 26 stycznia 2015 r. Wydatki na ulepszenie Budynku CH 2 poniesione po 26 stycznia 2015 r. do daty składania niniejszych wyjaśnień nie przekroczyły i nie przekroczą ani nie będą równe do daty planowanej Transakcji 30% zaktualizowanej wartości początkowej Budynku CH 2 (czyli wartości początkowej powiększonej o ulepszenia poniesione do dnia 26 stycznia 2015 r.).

Po ulepszeniu Budynku CH 2 przekraczającym 30% wartości początkowej Budynku CH 2 (tj. po 26 stycznia 2015 r.), Budynek CH 2 wraz z dokonanymi ulepszeniami był nadal w całości używany na potrzeby prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej (tj. działalności handlowej i działalności polegającej na wynajmie powierzchni w Nieruchomości 2).

W odniesieniu do pozostałych budynków i budowli będących przedmiotem planowanej Transakcji wydatki na ich ulepszenie nie wyniosły do dnia składania niniejszych Wyjaśnień i nie wyniosą do daty planowanej Transakcji co najmniej 30% ich wartości początkowej.

B) 6

• W odniesieniu do budynków/budowli (tj. w odniesieniu do każdego budynku/budowli z osobna) będących przedmiotem planowanej Transakcji skumulowana kwota wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym nie stanowiła na moment składania niniejszych Wyjaśnień i nie będzie stanowiła na moment planowanej Transakcji co najmniej 30% wartości początkowej tych budynków/budowli.
• Tym samym, jak wspomniano powyżej, nie ma (i na moment Transakcji nie będzie) budynków/budowli w stosunku do których kwota wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiłaby co najmniej 30% ich wartości początkowej.

C) 5

• W odniesieniu do budynków/budowli (tj. w odniesieniu do każdego budynku/budowli z osobna) będących przedmiotem planowanej Transakcji skumulowana kwota wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym nie stanowiła na moment składania niniejszych Wyjaśnień i nie będzie stanowiła na moment planowanej Transakcji co najmniej 30% wartości początkowej tych budynków/budowli.
• Tym samym, jak wspomniano powyżej, nie ma (i na moment Transakcji nie będzie) budynków/budowli, w stosunku do których kwota wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych stanowiła co najmniej 30% ich wartości początkowej.

D) 1

Skumulowana kwota wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych stanowiła co najmniej 30% wartości początkowej w odniesieniu do:

i. Budynku CH 1 (budynku centrum handlowo-usługowego, stanowiącego budynek w rozumieniu prawa budowlanego),

• Ponoszone wydatki na ulepszenie Budynku CH 1 zostały wprowadzone do rejestru środków trwałych z następującymi datami (tj. wydatki na ulepszenia były ponoszone do wskazanych poniżej dat):
  • 30 kwietnia 2004 r.,
  • 28 sierpnia 2006 r.,
  • 25 sierpnia 2007 r.,
  • 1 marca 2008 r.,
  • 30 stycznia 2012 r.,
  • 28 stycznia 2013 r.,
  • 30 września 2013 r.,
  • 28 kwietnia 2014 r.,
  • 25 sierpnia 2014 r.,
  • 15 grudnia 2016 r.,
  • 1 marca 2019 r.
• Wydatki na ulepszenie Budynku CH 1 przekroczyły 30% wartości początkowej Budynku CH 1 25 sierpnia 2007 r. Wydatki na ulepszenie Budynku CH 1 poniesione po 25 sierpnia 2007 r. ponownie przekroczyły 30% zaktualizowanej wartości początkowej Budynku CH 1 (tj. wartości początkowej powiększonej o ulepszenia poniesione do dnia 25 sierpnia 2007 r.) 30 stycznia 2012 r. Wydatki na ulepszenie Budynku CH 1 poniesione po 30 stycznia 2012 r. do daty składania niniejszych Wyjaśnień nie przekroczyły i nie przekroczą ani nie będą równe do daty planowanej Transakcji 30% ponownie zaktualizowanej wartości początkowej Budynku CH 1 (tj. wartości początkowej powiększonej o ulepszenia poniesione do dnia 30 stycznia 2012 r.).
• Po ulepszeniach Budynku CH 1 przekraczających 30% wartości początkowej Budynku CH 1 (tj. po 25 sierpnia 2007 r. oraz po 30 stycznia 2012 r.), Budynek CH 1 był nadal (od 26 sierpnia 2007 r. i odpowiednio 31 stycznia 2012 r.) w całości używany na potrzeby prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej (tj. działalności handlowej i działalności polegającej na wynajmie powierzchni w Nieruchomości 1).

ii. Kanalizacji sanitarnej (stanowiącej budowlę w rozumieniu prawa budowlanego).

• Ponoszone wydatki na ulepszenie kanalizacji sanitarnej zostały wprowadzone do rejestru środków trwałych z następującymi datami (tj. wydatki na ulepszenia były ponoszone do wskazanej poniżej daty):
  25 sierpnia 2007 r.
• Wydatki na ulepszenie kanalizacji sanitarnej przekroczyły 30% wartości początkowej kanalizacji sanitarnej w dniu 25 sierpnia 2007 r. Wydatki na ulepszenie kanalizacji sanitarnej poniesione po 25 sierpnia 2007 r. do daty składania niniejszych wyjaśnień nie przekroczyły i nie przekroczą ani nie będą równe do daty planowanej Transakcji 30% zaktualizowanej wartości początkowej kanalizacji sanitarnej (tj. wartości początkowej powiększonej o ulepszenia poniesione do dnia 25 sierpnia 2007 r.).
• Po ulepszeniach kanalizacji sanitarnej przekraczających 30% wartości początkowej kanalizacji sanitarnej (tj. po 25 sierpnia 2007 r.), kanalizacja sanitarna była nadal (od 26 sierpnia 2007 r.) w całości używana na potrzeby prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej (tj. działalności handlowej i działalności polegającej na wynajmie powierzchni w Nieruchomości 1).

W odniesieniu do pozostałych budynków i budowli będących przedmiotem planowanej Transakcji wydatki na ich ulepszenie nie wyniosły do dnia składania niniejszych wyjaśnień oraz nie wyniosą na moment planowanej Transakcji co najmniej 30% wartości początkowej tych budynków/budowli.

E) 3

Skumulowana kwota wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiła co najmniej 30% wartości początkowej w odniesieniu do:

i. Zabytkowego komina (Zabytkowy komin) stanowiącego budowlę w rozumieniu prawa budowlanego.

Ponoszone wydatki na ulepszenie Zabytkowego komina zostały wprowadzone do rejestru środków trwałych z następującymi datami (tj. wydatki na ulepszenia były ponoszone do wskazanych poniżej dat):
31 grudnia 2012 r.

• Wydatki na ulepszenie Zabytkowego komina przekroczyły 30% wartości początkowej Zabytkowego komina dnia 31 grudnia 2012 r. Wydatki na ulepszenie Zabytkowego komina poniesione po 31 grudnia 2012 r. do daty składania niniejszych Wyjaśnień nie przekroczyły i nie przekroczą ani nie będą równe do daty planowanej Transakcji 30% zaktualizowanej wartości początkowej Zabytkowego komina (tj. wartości początkowej powiększonej o ulepszenia poniesione do dnia 31 grudnia 2012 r.).
• Zabytkowy komin został nabyty przez Zbywcę wraz z Działką 3 w 2012 r. w drodze transakcji podlegającej opodatkowaniu VAT. Zabytkowy komin podlega nadzorowi konserwatora zabytków. Jest to obiekt, który sam w sobie nie ma funkcji użytkowej dla Zbywcy, niemniej jednak, z uwagi na to iż jest obiektem chronionym, nie może zostać zdemontowany. Ze względu na to, iż znajduje się on na terenie centrum handlowo-usługowego (tj. przylega do Budynku CH 3) w celu zapewnienia bezpieczeństwa i stosownego wyglądu tego obiektu, Zbywca musiał dokonać jego stosownego ulepszenia. Mając na uwadze, iż Zbywca nie miał możliwości nabycia Działki 3 bez Zabytkowego komina, jak również nie może go usunąć, w celu kontynuowania działalności gospodarczej prowadzonej na Nieruchomości 3, Zbywca musiał ponieść koszt zakupu i ulepszenia Zabytkowego komina. Tym samym, zdaniem Wnioskodawcy, Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego na nabyciu i wydatkach na ulepszenie Zabytkowego komina z uwagi na konieczność poniesienia tych wydatków w celu prowadzenia na Nieruchomości 3 opodatkowanej VAT działalności Zbywcy, która to działalność była również prowadzona po ulepszeniach Zabytkowego komina przekraczających 30% wartości początkowej Zabytkowego komina (tj. po 31 grudnia 2012 r.).

W odniesieniu do pozostałych budynków i budowli będących przedmiotem planowanej Transakcji wydatki na ich ulepszenie nie wyniosły do dnia składania niniejszych Wyjaśnień oraz nie wyniosą na moment planowanej Transakcji co najmniej 30% wartości początkowej tych budynków/budowli.

F) 4

Skumulowana kwota wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiła co najmniej 30% wartości początkowej w odniesieniu do:

i. Budynku CH 4 (budynku centrum handlowo-usługowego, stanowiącego budynek w rozumieniu prawa budowlanego).

• Ponoszone wydatki na ulepszenie Budynku CH 4 zostały wprowadzone do rejestru środków trwałych z następującymi datami (tj. wydatki na ulepszenia były ponoszone do wskazanych poniżej dat):
  • 31 marca 2003 r.,
  • 30 kwietnia 2004 r.,
  • 1 marca 2008 r.,
  • 28 października 2013 r.,
  • 1 marca 2014 r.,
  • 28 kwietnia 2014 r.,
  • 29 września 2014 r.,
  • 26 stycznia 2015 r.,
  • 1 marca 2015 r.,
  • 4 października 2017 r.,
  • 3 stycznia 2018 r.,
  • 9 listopada 2018 r.
• Wydatki na ulepszenie Budynku CH 4 przekroczyły 30% wartości początkowej Budynku CH 4 28 kwietnia 2014 r.
• Wydatki na ulepszenie Budynku CH 4 poniesione po 28 kwietnia 2014 r. do daty składania niniejszych Wyjaśnień nie przekroczyły i nie przekroczą ani nie będą równe do daty planowanej Transakcji 30% zaktualizowanej wartości początkowej Budynku CH 4 (tj. wartości początkowej powiększonej o ulepszenia poniesione do dnia 28 kwietnia 2014 r.).
• Po ulepszeniach Budynku CH 4 przekraczających 30% wartości początkowej Budynku CH 4 (tj. 28 kwietnia 2014 r.), Budynek CH 4 był nadal (od 29 kwietnia 2014 r.) w całości używany na potrzeby prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej (tj. działalności handlowej i działalności polegającej na wynajmie powierzchni w Nieruchomości 4).

W odniesieniu do pozostałych budynków i budowli będących przedmiotem planowanej Transakcji wydatki na ich ulepszenie nie wyniosły do dnia składania niniejszych Wyjaśnień oraz nie wyniosą na moment planowanej Transakcji co najmniej 30% wartości początkowej tych budynków/budowli.

Wnioskodawca wskazuje, iż w zakresie pytań dotyczących ulepszeń (tj. pytanie nr 3 i 4 Wezwania) nie odnosi się do myjni znajdujących się na Nieruchomości 6, Nieruchomości 5, Nieruchomości 3, Nieruchomości 4, gdyż, jak wskazano we wniosku, nie będą one przedmiotem Transakcji, gdyż zostaną usunięte przed Transakcją. Podobnie, w zakresie pytań dotyczących ulepszeń Wnioskodawca nie odnosi się do garaży znajdujących się na Nieruchomości 3, gdyż nie będą one przedmiotem Transakcji, a także zlokalizowanych na Nieruchomości 4 sieci gazowych będących własnością przedsiębiorstwa przesyłowego oraz kanalizacji deszczowej wybudowanej i będącej własnością K, gdyż, zdaniem Wnioskodawcy, nie będą one przedmiotem dostawy w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Z kolei na pytanie o treści 5) Czy ww. nieruchomości były wykorzystywane przez Zbywcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku?, Wnioskodawca poinformował, iż ww. Nieruchomości nie były wykorzystywane przez Zbywcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej VAT. Nieruchomości te były wykorzystywane przez Zbywcę do prowadzonej działalności handlowej (co do zasady opodatkowanej VAT) oraz opodatkowanego VAT wynajmu pomieszczeń do Najemców.

Na pytanie o treści: 6) Czy z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia ww. nieruchomości Zbywcy (bądź jego poprzednikom prawnym) przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Wnioskodawca poinformował, że z tytułu nabycia lub wytworzenia ww. Nieruchomości Zbywcy (bądź jego poprzednikom prawnym) przysługiwało prawo do obniżenia kwot podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Z kolei na pytanie o treści: 7) Do jakich czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, zwolnionych od podatku, czy niepodlegających opodatkowaniu będą służyć Nabywcy zakupione nieruchomości, o których mowa w opisie sprawy? Wnioskodawca wskazał, że X Sp. z o.o. (Nabywca) jako nowy właściciel przejmie prawa przysługujące Zbywcy na podstawie Umów najmu pozostałych na moment Transakcji w przypadku Nieruchomości 1, Nieruchomości 3 oraz Nieruchomości 4 (oraz być może umowę z Najemcą 5). Umowy najmu obecnie zawarte pomiędzy X a poszczególnymi Najemcami Nieruchomości 1, Nieruchomości 3 oraz Nieruchomości 4 (oraz być może Nieruchomości 5) będą po sprzedaży Nieruchomości, nadal obowiązywały pomiędzy Nabywcą a poszczególnymi Najemcami.

Bezpośrednio po nabyciu Nieruchomości, Nabywca planuje prowadzić czasowo z ich wykorzystaniem działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni w Nieruchomości 3, Nieruchomości 1 i Nieruchomości 4 do tych Najemców 3, Najemców 1 i Najemców 4 (oraz być może Nieruchomości 5 do Najemcy 5), z którymi zawarto Umowy najmu pozostałe na moment Transakcji (gdyż te umowy przejdą, co do zasady, z mocy prawa na Nabywcę), która to działalność podlega opodatkowaniu podatkiem VAT (i nie jest zwolniona z tego podatku).

Ponadto, Nabywca zawrze umowy najmu ze Zbywcą, na podstawie których wynajmie do Zbywcy stacje benzynowe zlokalizowane na Nieruchomości 4 i Nieruchomości 5, która to działalność również podlega opodatkowaniu podatkiem VAT (i nie jest zwolniona z tego podatku).

Jak wskazano we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, ww. wynajem powierzchni w Nieruchomości 3, Nieruchomości 1 i Nieruchomości 4 do tych Najemców 3, Najemców 1 i Najemców 4 (oraz być może do Najemcy 5) będzie miał charakter tymczasowy, gdyż działania Nabywcy będą docelowo zmierzały do odpłatnego zbycia Nieruchomości (za wyjątkiem stacji benzynowych na wybranych Nieruchomościach, co zaznaczono we wniosku) na rzecz podmiotu trzeciego (Ostatecznego Nabywcy), z czym wiązało się będzie zasadniczo zakończenie prowadzenia na Nieruchomościach działalności Nabywcy, tj. wynajmu powierzchni w Nieruchomościach do Najemców, a tym samym rozwiązanie Umów najmu pozostałych na moment Transakcji najpóźniej do daty zbycia Nieruchomości do Ostatecznego Nabywcy (prawdopodobnie za wyjątkiem umowy zawartej z Najemcą 5).

W odniesieniu do opodatkowania późniejszej sprzedaży Nieruchomości przez Nabywcę (Y Sp. z o. o.) na rzecz Ostatecznego Nabywcy, Wnioskodawca wskazał, iż Nabywca zamierza sprzedać Nieruchomości Ostatecznemu Nabywcy w ramach transakcji podlegającej opodatkowaniu VAT (i nie zwolnionej z VAT).

Dodatkowe informacje Wnioskodawcy.

Wnioskodawca dodatkowo wskazuje:

1. Wnioskodawca we wniosku wspólnym o wydanie interpretacji wskazał, iż przed dokonaniem przedmiotowej Transakcji, Zbywca zakończy działalność handlową prowadzoną na wszystkich sześciu Nieruchomościach (tj. hipermarkety Zbywcy zostaną zamknięte). Ponadto, w przypadku Nieruchomości 2, Nieruchomości 6 oraz Nieruchomości 5 zostaną zakończone umowy najmu zawarte z Najemcami 2, Najemcami 6 oraz Najemcami 5 (tj. Nieruchomość 2, Nieruchomość 6 oraz Nieruchomość 5 będą wolne od Najemców 2, Najemców 6 oraz Najemców 5).

W przypadku Nieruchomości 1, Nieruchomości 3 oraz Nieruchomości 4 proces wypowiadania umów najmu zawartych z Najemcami 1, Najemcami 3 oraz Najemcami 4 został już rozpoczęty. Niemniej jednak nie można wykluczyć, iż na moment Transakcji część Najemców 1, Najemców 3 i Najemców 4 pozostanie jeszcze w ich trzech nieruchomościach i zawarte z nimi umowy najmu będą jeszcze obowiązywały (dalej jako: Umowy najmu pozostałe na moment Transakcji).

W tym kontekście Wnioskodawca wskazał, iż nie można wykluczyć, że również jeden z Najemców 5 (dalej jako: Najemca) pozostanie w Nieruchomości na moment Transakcji. W takim przypadku, prawa i obowiązki z umowy najmu zawartej z tym Najemcą przejdą z mocy prawa na Nabywcę. Niemniej jednak, Nabywca wyrazi zgodę na zakup Nieruchomości 5 wraz ze wspomnianą umową najmu z Najemcą tylko w przypadku, gdy Zbywca ustali ze wspomnianym Najemcą, że opuści on zajmowaną przestrzeń w Budynku CH 5 w krótkim okresie po dokonaniu Transakcji. Przejście tej jednej umowy najmu jest zatem jedynie wynikiem braku możliwości jej wcześniejszego rozwiązania przed dokonaniem Transakcji.

1. Jak wskazano w treści wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej, Wnioskodawca wyjaśnia, iż elementem opisu zdarzenia przyszłego jest okoliczność, iż Wnioskodawca i Nabywca planują złożyć przed dokonaniem Transakcji wspólne oświadczenie (zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT) o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyborze opodatkowania dostawy Budynków i Budowli podatkiem VAT.
2. Wnioskodawca we wniosku wspólnym o wydanie interpretacji wskazał, iż dla części Działek 4 Sąd Rejonowy w 4, V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi:
   • księgę wieczystą o nr (...). (działka nr (...));
   • księgę wieczystą o nr (...) (działki nr ..),
   • księgę wieczystą o nr (...) (działki nr (...));
   • księgę wieczystą o nr (...) (działka nr (...));
   • księgę wieczystą o nr (...) (działki nr (...));
   • księgę wieczystą o nr (...) (działka nr (...));
   • księgę wieczystą o nr (...) (działka nr (...));
   • księgę wieczystą o nr (...) (działka nr (...)).

W tym miejscu Wnioskodawca zaznaczył, iż pierwsza część wskazanych powyżej numerów (identyfikatorów) ksiąg wieczystych (składająca się z 4 znaków) została omyłkowo wskazana jako KAIT, podczas gdy prawidłowe oznaczenie to (...).

Wnioskodawca we wniosku wspólnym o wydanie interpretacji wskazał ponadto, iż Działki 6 położone są przy ul. (...) 5 w 6. W związku z dokonaną szczegółową analizą ich położenia Wnioskodawca poinformował, iż Działki 6 położone są przy ul.().

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

Czy planowana Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, i nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT?

Zdaniem Zainteresowanych:

1. Planowana Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.
2. W stosunku do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o VAT.
3. W przypadku, w którym odpowiedź na pytanie 1 i 2 będzie pozytywna, tj. Organ podatkowy uzna, że do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10a ustawy o VAT i jednocześnie Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania wchodzących w skład Nieruchomości Budynków i Budowli (tj. sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji zostanie przez Zbywcę opodatkowana w całości według stawki 23% VAT), Nabywcy będzie przysługiwało na podstawie art. 86 ust. 1 prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej od Zbywcy faktury, dokumentującej Transakcję oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym zgodnie z brzmieniem art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.
4. W przypadku, w którym odpowiedź na pytanie nr 1 i 2 będzie pozytywna, tj. Organ podatkowy uzna, że do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o VAT i jednocześnie Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. i pkt 10 ustawy o VAT zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania wchodzących w skład Nieruchomości Budynków i Budowli (tj. sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji zostanie przez Zbywcę opodatkowana w całości według stawki 23% VAT), Zbywca nie będzie zobowiązany, w związku z dostawą Nieruchomości, do dokonania korekty, o której mowa w art. 91 ust. 5 w zw. z art. 91 ust. 4 ustawy o VAT, poprzez zmniejszenie odliczonego podatku VAT naliczonego na nabyciu, budowie bądź rozbudowie Nieruchomości.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1:

Uwagi wstępne.

W celu rozstrzygnięcia, czy dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowana VAT, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy przedmiotowa Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustaw o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustaw o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, jak również wszelkie postacie energii. Uregulowanie zawarte w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, definiuje dostawę towarów jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Z kolei na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Oznacza to, iż transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część (ZCP) nie jest objęta zakresem opodatkowania VAT.

Zdaniem Wnioskodawców, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT przedsiębiorstwo oraz ZCP ma kluczowe znaczenie w niniejszej sprawie, gdyż rozstrzyga o opodatkowaniu planowanej Transakcji VAT albo PCC.

W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, interpretacja terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT powinna być przedmiotem interpretacji indywidualnej. Organ wydający interpretację jest uprawniony do dokonania wykładni terminów przedsiębiorstwo i zorganizowana część przedsiębiorstwa, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i tym samym, do dokonania klasyfikacji przedmiotu planowanej Transakcji (tj. oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja sprzedaży będzie dotyczyła zbycia przedsiębiorstwa, ZCP czy też indywidualnych aktywów niestanowiących przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części).

Uprawnienie organów do dokonania takiej klasyfikacji znajduje potwierdzenie w licznych wyrokach sądów administracyjnych, m.in. w wyroku WSA w Krakowie z dnia 9 grudnia 2011 r. (sygn. akt I SA/Kr 1691/11), w wyroku NSA z dnia 9 października 2008 r. (sygn. akt I FSK 1239/07), w wyroku NSA z dnia 6 stycznia 2010 r. (sygn. akt I FSK 1216/09), w wyroku WSA w Bydgoszczy z dnia 26 maja 2009 r. (sygn. akt I SA/Bd 197/09), w wyroku WSA w Gliwicach z dnia 10 lutego 2009 r. (sygn. akt I SA/Gl 1044/08) oraz w wyroku NSA z dnia 4 listopada 2011 r. (sygn. akt II FSK 1019/09).

Przedsiębiorstwo lub ZCP w rozumieniu ustawy o VAT.

Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia przedsiębiorstwa. Ze względu na powyższe oraz uwzględniając definicję zawartą w innych ustawach w doktrynie prawa podatkowego jest powszechnie akceptowane, że pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 55¹ Kodeksu cywilnego. W myśl regulacji zawartej w tym artykule, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

• oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),
• własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,
• prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,
• wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,
• koncesje, licencje i zezwolenia,
• patenty i inne prawa własności przemysłowej,
• majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,
• tajemnice przedsiębiorstwa,
• księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Z kolei w myśl regulacji art. 2 pkt 27 ustawy o VAT przez ZCP rozumieć należy organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Niezależnie od okoliczności, że w ramach planowanej Transakcji Nabywca nabędzie Nieruchomości, a także majątkowe prawa autorskie i prawa pokrewne związane z Nieruchomościami, prawa związane z odpowiedzialnością wykonawców za jakość i prawidłowość robót związanych z budową Budynków i Budowli (o ile istnieją) oraz dokumentację prawną i techniczną związaną z Nieruchomościami i decyzje administracyjne związane z użytkowaniem Nieruchomości, zdaniem Wnioskodawców, nie można uznać, że Nieruchomości stanowią przedsiębiorstwo Zbywcy. Wynika to z faktu, iż przedmiot planowanej Transakcji nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa. W szczególności, Transakcji nie będzie towarzyszył transfer innych kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy, obejmujących w szczególności:

• podstawową działalność gospodarczą Zbywcy (tj. działalność handlową),
• własność towarów handlowych,
• prawo własności ruchomości związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości, w szczególności Urządzeń,
• prawa do domeny internetowej, prawo do znaku towarowego wyróżniającego daną Nieruchomość (nie ma odrębnych znaków towarowych dla poszczególnych Nieruchomości),
• umowy Zbywcy z dostawcami towarów i usług związanych z działalnością gospodarczą Zbywcy (w szczególności w zakresie działalności handlowej),
• prawa własności intelektualnej, z wyjątkiem praw bezpośrednio związanych z własnością Nieruchomości,
• inne środki trwale wykorzystywane do działalności handlowej Zbywcy np. szereg nieruchomości, drukarki, komputery, terminale płatnicze, monitory, tablety, weryfikatory cen, wagi, kasy fiskalne,
• prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z najemcami),
• zobowiązania Zbywcy związane z finansowaniem zakupu Działek i budowy/modernizacji/przebudowy Budynków i Budowli,
• środki pieniężne Zbywcy zdeponowane na rachunkach bankowych,
• księgi rachunkowe Zbywcy oraz inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej,
• nazwa przedsiębiorstwa Zbywcy,
• prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z bieżącą działalnością gospodarczą Zbywcy, w tym w szczególności umowy o usługi księgowe,
• prawa i obowiązki wynikające z umów zawartych przez Zbywcę w zakresie zarządzania Nieruchomościami (property management) lub zarządzania aktywami (asset management) obecnie nie ma takich umów,
• pracownicy Zbywcy.

Ponadto, przed przeprowadzeniem Transakcji, Zbywca opuści zajmowaną na własną działalność przestrzeń hipermarketów i nie będzie prowadził w niej działalności handlowej. Jednocześnie na dzień Transakcji, Nieruchomość 2, Nieruchomość 5 oraz Nieruchomość 6 nie będą przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych podobnych umów.

W przypadku Nieruchomości 1, Nieruchomości 3 oraz Nieruchomości 4 proces wypowiadania umów najmu zawartych z Najemcami 1, Najemcami 3 oraz Najemcami 4 został już rozpoczęty. Niemniej jednak nie można wykluczyć, iż na moment Transakcji część Najemców 1, Najemców 3 i Najemców 4 pozostanie jeszcze w tych trzech nieruchomościach i zawarte z nimi umowy najmu będą jeszcze obowiązywały (tj. Umowy najmu pozostałe na moment Transakcji).

Bezpośrednio po nabyciu Nieruchomości, Nabywca planuje prowadzić czasowo z ich wykorzystaniem działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni w Nieruchomości 3, Nieruchomości 1 i Nieruchomości 4 do tych Najemców 3, Najemców 1 i Najemców 4, z którymi zawarto Umowy najmu pozostałe na moment Transakcji (gdyż te umowy przejdą, co do zasady, z mocy prawa na Nabywcę).

Ponadto, Nabywca zawrze umowy najmu ze Zbywcą, na podstawie których wynajmie do Zbywcy stacje benzynowe zlokalizowane na Nieruchomości 4 i Nieruchomości 5.

Niemniej jednak, zasadniczym celem nabycia Nieruchomości przez Nabywcę jest przeprowadzenie po ich zakupie działań zmierzających do zakończenia prowadzenia na Nieruchomości działalności (tj. wynajmu powierzchni w Nieruchomościach na rzecz podmiotów trzecich na podstawie Umów najmu pozostałych na moment Transakcji) tak, aby możliwa była sprzedaż Nieruchomości w stanie wolnym od wszelkich obciążeń na rzecz Ostatecznego Nabywcy (niepowiązanego z Nabywcą). Działania Nabywcy będą zatem zmierzały do tego, aby Nieruchomości stały się przed tą odsprzedażą wolne od Najemców, z którymi Zbywca zawarł umowy najmu obciążające Nieruchomości (tj. Umowy najmu pozostałe na moment Transakcji) oraz do rozwiązania/wypowiedzenia wszelkich umów związanych z Nieruchomościami.

Po zakupie stacji benzynowych (zlokalizowanych na Nieruchomości 4 i 5) przez Nabywcę zostaną one przez niego wynajęte na rzecz Zbywcy. Stacje benzynowe nie będą przedmiotem sprzedaży do Ostatecznego Nabywcy.

Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców (zewnętrznych, Zbywcę bądź podmiot powiązany ze Zbywcą). Co do zasady, w celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości, Nabywca zamierza, o ile wystąpi taka konieczność, zawrzeć własne umowy z zewnętrznymi dostawcami usług (będącymi podmiotami trzecimi bądź podmiotami powiązanymi ze Zbywcą, w tym z samym Zbywcą), w tym w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomościami (property management) i zarządzania aktywami (asset management).

Nie można wykluczyć, że w niektórych przypadkach Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z zawartych przez niego umów usługowych (np. w zakresie dostawy mediów), a także w prawa i obowiązki wynikające z decyzji administracyjnych wydanych na rzecz Zbywcy.

Stanowisko Wnioskodawców, zgodnie z którym składniki majątkowe będące przedmiotem Transakcji nie stanowią przedsiębiorstwa jest poparte interpretacją przepisów prawa, dokonaną przez Ministra Finansów w odpowiedzi na interpelację poselską (odpowiedź Ministra Finansów na zapytanie poselskie nr 1778 z dnia 13 czerwca 2003 r. Odpowiedź udzielona przez Ministra Finansów dotyczy treści art. 4a pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Jednakże w przekonaniu Wnioskodawców konkluzja zawarta w tej odpowiedzi może mieć również zastosowanie w rozpatrywanym przypadku), która co należy zaznaczyć była niejednokrotnie przytaczana przez organy podatkowe).

Z odpowiedzi Ministra Finansów na interpelację poselską można wywnioskować, iż za sprzedaż przedsiębiorstwa nie można uznać sprzedaży samego budynku, nawet jeśli jest on przeznaczony na wynajem. Przedsiębiorstwem, bowiem, może być budynek wraz ze wszystkimi wierzytelnościami zobowiązaniami, zawartymi umowami najmu, zarządzania, dostawy mediów i innymi umowami związanymi z tym budynkiem i działalnością polegającą na wynajmie. Tymczasem jak zaznaczono w stanie faktycznym w analizowanym przypadku Transakcji nie będzie towarzyszył transfer należności ani zobowiązań Zbywcy (za wyjątkiem depozytów i gwarancji od tych Najemców, którzy ewentualnie pozostaną w Nieruchomości 4, Nieruchomości 1 i Nieruchomości 3 na moment Transakcji). A zatem, po dacie planowanej Transakcji, istniejące należności i zobowiązania pozostaną w bilansie Zbywcy.

Kolejnego argumentu przemawiającego za tym, iż przedmiotem analizowanej Transakcji nie jest przedsiębiorstwo Zbywcy, dostarczają orzeczenia sądów (wyrok NSA z dnia 6 października 1995 r., sygn.: SA/Gd 1959/94 oraz wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 6 czerwca 2008 r., sygn.: I SA/Wr 355/08), w których wyrażono tezę, iż zbycie przez podatnika tylko części jego aktywów z definicji nie może być zakwalifikowane jako zbycie przedsiębiorstwa, choćby nawet przedmiotem zbycia była zdecydowana większość składników majątkowych funkcjonującego przedsiębiorstwa. Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi bowiem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Tymczasem, przedmiot Transakcji nie tworzy takiej funkcjonalnej całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej.

Na uwagę zasługuje również zawarta w ustawowej definicji przedsiębiorstwa i niejednokrotnie podkreślana w orzecznictwie sądów (wyroki: NSA z dnia 22 stycznia 1997 r., sygn. akt SA/Sz 2724/95, WSA z dnia 24 listopada 1999 r. sygn. akt I SA/Kr 1189/99 oraz WSA w Gdańsku z dnia 4 grudnia 2013 r., sygn. akt I SA/Gd 1205/13, utrzymany w mocy przez wyrok NSA z dnia 25 czerwca 2015 r., sygn. akt I FSK 572/14) kwestia, iż przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem. Zdaniem Wnioskodawców, składniki majątkowe będące przedmiotem planowanej Transakcji nie stanowią zorganizowanego zespołu, jako że m.in. zobowiązania i należności, a także szereg innych ważnych, wskazanych powyżej składników służących Zbywcy do prowadzenia przez niego działalności gospodarczej, nie zostaną przejęte przez Nabywcę. Z powyższych względów, zdaniem Wnioskodawców, nie ma podstaw, aby Transakcję sprzedaży Nieruchomości zaklasyfikować jako zbycie przedsiębiorstwa Zbywcy.

Ponadto, działalność polegająca na wynajmie Nieruchomości nie stanowi ZCP wyodrębnionej w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Zbywcę. Przesłankami uznania danego zespołu składników majątkowych za zorganizowaną część przedsiębiorstwa jest bowiem, aby:

• istniał zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań) powiązanych funkcjonalnie oraz aby składniki te były przeznaczone do realizacji określonych zadań gospodarczych;
• zespół tych składników był wyodrębniony organizacyjnie w istniejącym przedsiębiorstwie;
• zespół tych składników był wyodrębniony finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie;
• zespół tych składników mógł stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze.

Aby zatem można było mówić o wyodrębnieniu funkcjonalnym przenoszonych składników, musiałyby one pozostawać między sobą we wzajemnych interakcjach w taki sposób, że należałoby je traktować jako zorganizowany, autonomiczny zespół. Tymczasem, w analizowanym przypadku składniki będące przedmiotem Transakcji nie stanowią takiego autonomicznego, zorganizowanego zespołu m.in. z uwagi na fakt, iż m.in. prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z działalnością gospodarczą Zbywcy, jak i wskazany powyżej cały szereg istotnych składników wykorzystywanych w prowadzonej działalności gospodarczej Zbywcy nie zostaną przejęte przez Nabywcę.

Przenoszone składniki nie spełniają też kryterium wyodrębnienia organizacyjnego. Zgodnie z dominującą praktyką organów podatkowych, o wyodrębnieniu organizacyjnym zorganizowanej części ze struktur przedsiębiorstwa powinny bowiem świadczyć przykładowo odpowiednie zapisy statutu, regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze. Wyodrębnienie organizacyjne spełnione byłoby również wówczas, gdyby zorganizowana część przedsiębiorstwa miała swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, oddział, wydział itp.

Tymczasem, przenoszone składniki majątkowe i oparta o nie działalność Zbywcy nie są obecnie wyodrębnione w żaden z powyższych sposobów w przedsiębiorstwie Zbywcy. Podobnie, Nieruchomości będące przedmiotem Transakcji nie są wyodrębnione finansowo w tym znaczeniu, iż nie są dla nich prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilans ani rachunek zysków i strat.

W szczególności też przenoszone Nieruchomości nie będą posiadały zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo zdolne do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Jako kryterium zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo w praktyce wskazuje się bowiem możliwość samodzielnego działania na rynku jako odrębny podmiot prowadzący zadania gospodarcze realizowane w obecnym przedsiębiorstwie.

Na rzecz Nabywcy nie będzie przenoszone również finansowanie (tzn. zobowiązania) kluczowe dla działania każdego biznesu. Powyższe potwierdza zatem jednoznacznie, iż przenoszona Nieruchomość nie będzie posiadała sama w sobie zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo. Tym samym, sprzedawane składniki majątkowe nie będą spełniały definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa, określonej w art. 2 pkt 27 ustawy o VAT.

Powyższe potwierdza zatem jednoznacznie, iż przedmiot Transakcji nie może zostać uznany za przedsiębiorstwo ani ZCP Zbywcy. W analogicznych stanach faktycznych podobne stanowisko potwierdził przykładowo:

• Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, który w interpretacji z dnia 22 maja 2018 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.213.2018.l.KO stwierdził, że: Bowiem jak wyżej wskazano Zbywca wybudował centrum dystrybucyjne z zamiarem jego sprzedaży na rzecz podmiotu trzeciego. Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników. Nieruchomość nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności Zbywcy. Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek innych niż wymienione składniki majątkowe, w tym należności oraz zobowiązań, związanych ze sprzedawaną Nieruchomością. W konsekwencji, skoro przedmiot sprzedaży Zbywane Składniki Majątkowe nie będzie stanowił ani przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, jego sprzedaż nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Tym samym, transakcja sprzedaży będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów tj. czynność objętą przedmiotowym zakresem opodatkowania określoną w art. 5 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług;
• Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, który w interpretacji z dnia 26 czerwca 2018 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.267.2018.3.AZ stwierdził, że: W szczególności nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego żadnych znaków towarowych, know-how, praw do nazwy, praw do domen internetowych, tajemnicy handlowej czy tajemnicy przedsiębiorstwa. W ramach planowanej transakcji nie dojdzie również do przejęcia środków pieniężnych, praw z papierów wartościowych i zapasów związanych z prowadzoną przez Sprzedającego działalnością gospodarczą. Sprzedający nie przeniesie również na Kupującego żadnych rachunków bankowych. W ramach transakcji nie dojdzie do przejęcia przez Kupującego żadnych pracowników Sprzedającego. Zbycie składników materialnych nie wyczerpuje definicji przedsiębiorstwa na gruncie prawa cywilnego, gdyż większość istotnych elementów tworzących u Wnioskodawcy przedsiębiorstwo nie jest objęta transakcją sprzedaży. Zatem w ocenie Organu, w przedmiotowej sprawie nie można mówić o zespole składników niematerialnych i materialnych, zorganizowanych w taki sposób, żeby wspomniany zespół mógł służyć do prowadzenia u nabywcy działalności gospodarczej. Planowana transakcja sprzedaży nieruchomości będzie stanowiła dostawę składników majątkowych. Zatem przedmiotowa czynność nie może zostać uznana za zbycie przedsiębiorstwa.

Powyższe stanowisko (o nieuznawaniu zbycia samej tylko nieruchomości za transakcję zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP na gruncie ustawy o VAT) znajduje też potwierdzenie w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 listopada 2016 r., sygn. akt I FSK 1316/15.

• Przedmiot Transakcji w świetle Objaśnień MF

Powyższe stanowisko, zgodnie z którym przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa ani ZCP, wpisuje się też w pełni w konkluzje wynikające z objaśnień z dnia 11 grudnia 2018 r. dot. opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych, wydanych na podstawie art. 14a § 1 pkt 2 Ordynacji podatkowej i opublikowanych na stronie internetowej Ministerstwa Finansów (Objaśnienia MF).

Zgodnie z Objaśnieniami MF: (...) co do zasady dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, a jedynie w wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu, tj. w przypadku spełnienia przesłanek kwalifikacji nieruchomości komercyjnej (będącej przedmiotem dostawy) jako przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Odnosząc powyższe do obrotu nieruchomościami komercyjnymi, objaśnienia MF wskazują, iż typową sytuacją jest dostawa wynajętej nieruchomości. W takim przypadku daną transakcję należy uznać za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, jeżeli na moment transakcji spełnione są łącznie następujące kryteria:

• przenoszony na nabywcę zespół składników zawiera zespół składników majątku (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i wystarczający do prowadzenia tej działalności;
• nabywca w ramach swojej działalności ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu składników majątkowych będących przedmiotem transakcji.

Oceny w powyższym zakresie należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP.

W szczególności, w celu ustalenia, czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić, czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT (takich jak sam grunt, budynki, budowle czy prawa i obowiązki z umów najmu) na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

1. prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finasowania i jest stroną takich umów;
2. umowy o zarządzanie nieruchomością;
3. umowy zarządzania aktywami;
4. należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Odnosząc powyższe uwagi do okoliczności planowanej Transakcji, w pierwszej kolejności należy wskazać, iż w ramach Transakcji na Nabywcę nie zostanie przeniesiony żaden element wymieniany w cytowanych wyżej pkt a) d) Objaśnień MF, w szczególności:

• prawa i obowiązki z jakichkolwiek umów dotyczących finansowania udzielonego Zbywcy;
• prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie nieruchomością (property management) lub umowy o zarządzanie aktywami (asset management) takie umowy obecnie nie istnieją;
• należności o charakterze pieniężnym.

Warto nadmienić, iż zgodnie z Objaśnieniami MF za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowanie dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy.

Ponadto, zgodnie z Objaśnieniami MF, brak jest możliwości stwierdzenia zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP jeżeli nabywca nie ma zamiaru kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę.

Jak wskazano powyżej, bezpośrednio po nabyciu Nieruchomości, Nabywca planuje jedynie czasowo prowadzić z ich wykorzystaniem działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni w Nieruchomości 3, Nieruchomości 1 i Nieruchomości 4 do tych Najemców 3, Najemców 1 i Najemców 4, z którymi zawarto Umowy najmu pozostałe na moment Transakcji (gdyż te umowy przejdą, co do zasady, z mocy prawa na Nabywcę).

Ponadto, Nabywca zawrze umowy najmu ze Zbywcą, na podstawie których wynajmie do Zbywcy stacje benzynowe zlokalizowane na Nieruchomości 4 i Nieruchomości 5.

Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców (zewnętrznych, Zbywcę bądź podmiot powiązany ze Zbywcą). Co do zasady, w celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości, Nabywca zamierza, o ile wystąpi taka konieczność, zawrzeć własne umowy z zewnętrznymi dostawcami usług (będącymi podmiotami trzecimi bądź podmiotami powiązanymi ze Zbywcą, w tym z samym Zbywcą), w tym w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomościami (property management) i zarządzania aktywami (asset management).

Nie można wykluczyć, że w niektórych przypadkach Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z zawartych przez niego umów usługowych (np. w zakresie dostawy mediów), a także w prawa i obowiązki wynikające z decyzji administracyjnych wydanych na rzecz Zbywcy.

Zaznaczyć należy, że działalność Nabywcy będzie docelowo zmierzała do odpłatnego zbycia Nieruchomości (za wyjątkiem stacji benzynowych na wybranych Nieruchomościach, co zaznaczono we wcześniejszym fragmencie wnioski) na rzecz podmiotu trzeciego (Ostatecznego Nabywcy), z czym wiązało się będzie zakończenie prowadzenia na Nieruchomości działalności Nabywcy, tj. wynajmu powierzchni w Nieruchomościach do Zbywcy i Najemców na podstawie Umów najmu pozostałych na moment Transakcji.

Przed przeprowadzeniem transakcji sprzedaży Nieruchomości do Ostatecznego Nabywcy, Nabywca będzie dążył do rozwiązania Umów najmu pozostałych na moment Transakcji (jak wynika z przedwstępnej umowy sprzedaży podpisanej z Ostatecznym Nabywcą na moment sprzedaży do Ostatecznego Nabywcy Nieruchomości nie powinny być przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych podobnych umów).

Tym samym, zasadniczym celem nabycia Nieruchomości przez Nabywcę jest ich dalsza sprzedaż na rzecz Ostatecznego Nabywcy (niepowiązanego z Nabywcą), zaś główna działalność Nabywcy będzie zmierzała do tego, aby Nieruchomości stały się przed tą odsprzedażą wolne od Najemców, z którymi Zbywca zawarł umowy najmu obciążające Nieruchomości (tj. Umowy najmu pozostałe na moment Transakcji) oraz do rozwiązania/ wypowiedzenia wszelkich umów związanych z Nieruchomościami, tak aby Nieruchomości zostały wydane Ostatecznemu Nabywcy w stanie wolnym od wszelkich obciążeń.

Jak zostało wskazane w Objaśnieniach MF: Podkreślić należy, że kontynuowanie wynajmu nieruchomości komercyjnej przez jakiś okres po zawarciu transakcji nie stanowi samoistnej okoliczności potwierdzającej zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę, jeżeli z obiektywnych okoliczności wynika, że jego zamiarem na moment zawarcia transakcji było wykorzystanie nieruchomości dla własnych celów gospodarczych niepodlegających na wynajmie nieruchomości komercyjnych. Mając na uwadze fakt, iż Nabywca docelowo planuje sprzedaż Nieruchomości na rzecz Ostatecznego Nabywcy, która to intencja została potwierdzona w zawartej Umowie przedwstępnej, powyższe objaśnienia dodatkowo wskazują na brak zamiaru kontynuowania przez Nabywcę działalności prowadzonej przez Zbywcę przy wykorzystaniu Nieruchomości.

Mając na uwadze powyższe, Wnioskodawcy stoją na stanowisku, że planowana Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, i nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2:

Uwagi ogólne

Sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie stanowiła dostawę Działek wraz z Budynkami oraz Budowlami.

Zgodnie z art. 29 ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady, podstawowa stawka podatku od towarów i usług, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Przy czym stosownie do art. 146a pkt 1 ustawy o VAT, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112a ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie więc opodatkowana VAT jako dostawa towarów, chyba że zastosowanie znalazłoby jedno ze zwolnień przewidzianych w ustawie o VAT. W przedmiotowym przypadku, należy rozważyć, czy sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji może podlegać zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 lub 10a ustawy o VAT.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona z VAT, chyba że:

• dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
• pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

• wybudowaniu lub
• ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% ich wartości początkowej.

W tym kontekście Wnioskodawcy zwrócili uwagę, że zgodnie z ugruntowaną praktyką pojęcie pierwszego zasiedlenia interpretowane jest szerzej, jako obejmujące, poza wydaniem nieruchomości w ramach czynności opodatkowanych VAT, również wykorzystywanie ich przez dany podmiot na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej (z którym to wykorzystaniem nie wiąże się wydanie nieruchomości w ramach czynności opodatkowanych). W wyroku NSA z dnia 14 maja 2015 r. o sygn. akt I FSK 382/14, wskazano, iż wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa Dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako pierwsze zajęcie budynku, używanie. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. ((...)) Spółka użytkując w części budynek dla celów działalności gospodarczej spełniła warunki przewidziane dla zwolnienia w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W sprawie doszło do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu wyżej wskazanym i nie można twierdzić, że przedmiotowa dostawa dokonywana jest w ramach pierwszego zasiedlenia (...).

Prawidłowość powyższego podejścia potwierdził Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: TSUE lub Trybunał) w wyroku z dnia 16 listopada 2017 r., C-308/16 w sprawie Kozuba Premium Selection Sp. z o.o. (dalej: Kozuba). W ocenie Trybunału, pojęcie pierwszego zasiedlenia nie może zostać ograniczone do oddania budynku/budowli w ramach czynności opodatkowanych VAT. Oznacza to, iż pierwsze zasiedlenie stanowi nie tylko oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu (jak np. najem, dzierżawa, sprzedaż), ale także zasiedlenie budynków/budowli poprzez ich wykorzystywanie dla potrzeb własnej działalności gospodarczej podatnika.

Jak stwierdził TSUE: art. 12 ust. i i 2 oraz art. 135 ust. 1 lit. j dyrektywy VAT należy interpretować w ten sposób, że sprzeciwiają się one przepisom krajowym, takim jak będące przedmiotem postępowania głównego, które uzależniają zwolnienie z VAT w związku z dostawą budynków od spełnienia warunku, zgodnie z którym pierwsze zasiedlenie tych budynków następuje w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu.

Ponadto, Trybunał wskazał, iż Jak wynika przede wszystkim z prac przygotowawczych do szóstej dyrektywy Rady 77/388/EWG z dnia 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji ustawodawstw państw członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku (Dz. U. 1977, L 145, S. 1), które pozostają wymierne do celów interpretacji dyrektywy VAT, w ramach zwolnień przewidzianych w jej art. 135 ust. 1 lit. j, kryterium pierwszego zasiedlenia budynku należy rozumieć jako odpowiadające kryterium pierwszego użytkowania budynku przez jego właściciela lub lokatora (pogrubienie Wnioskodawców). W tychże pracach przygotowawczych stwierdzono, że kryterium to zostało uznane za określające moment, w którym kończy się proces produkcji budynku i budynek ów staje się przedmiotem konsumpcji. Z powyższej analizy historycznej nie wyniku jednak, że użytkowanie budynku przez jego właściciela ma nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu.

Jednocześnie Wnioskodawcy wskazują, iż w dniu 13 sierpnia 2019 r. w Dzienniku Ustaw Rzeczypospolitej Polskiej (poz. 1520) została ogłoszona Ustawa z dnia 4 lipca 2019 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw (dalej Ustawa Nowelizująca VAT) wprowadzająca m.in. modyfikację przesłanek stosowania zwolnienia z VAT dla dostaw budynków, budowli i ich części, poprzez likwidację warunku, że ich zasiedlenie nastąpiło w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu. Zmiana ta stanowi realizację wspomnianego powyżej wyroku Trybunału w sprawie Kozuba.

Zgodnie z Ustawą Nowelizującą VAT nowa definicja pierwszego zasiedlenia w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT otrzymuje następujące brzmienie pierwsze zasiedlenie rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne, budynków, budowli lub ich części, po ich: a) wybudowaniu lub b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Wnioskodawcy wnoszą o uwzględnienie/zastosowanie przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w uzasadnieniu prawnym (podstawie prawnej) wydawanej interpretacji indywidualnej dla przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego również treści nowych regulacji dotyczących definicji pierwszego zasiedlenia. Wejście w życie nowych przepisów nastąpi (w tym zakresie) z dniem 1 września 2019 r..

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia z opodatkowania VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części podatkiem VAT, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

• są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
• złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części podatkiem VAT.

Jednocześnie, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się (bez możliwości rezygnacji z zastosowania zwolnienia) dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, pod warunkiem łącznego spełnienia poniższych warunków:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jednocześnie, zgodnie z art. 43 ust. 7a ustawy o VAT, drugiego z powyższych warunków nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się z podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej z podatku, jeżeli z tytułu ich nabycia lub wytworzenia nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo od obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Ponadto, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, z opodatkowania VAT zwalnia się dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Należy zatem rozważyć, czy do planowanej dostawy składników majątkowych (Nieruchomości) nie znajdzie zastosowania żadne z powyższych zwolnień przewidzianych w ustawie o VAT, tj. w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, pkt 10 lub pkt 10a ustawy o VAT.

Uwagi szczegółowe odnoszące się do poszczególnych elementów Nieruchomości.

Jak wskazano powyżej, Działki wchodzące w skład Nieruchomości zostały nabyte przez Zbywcę (lub poprzedników prawnych Zbywcy) na podstawie wymienionych w treści zdarzenia przyszłego aktów notarialnych w latach 1998-2002, 2005, 2007-08, 2012 jako grunty niezabudowane (za wyjątkiem Działki 3, Działek 1 oraz Działek 2, które były/a w przypadku 1 mogły być na moment nabycia zabudowane). Zgodnie z ww. aktami notarialnymi, na Zbywcę (lub poprzedników prawnych Zbywcy) przeszło prawo własności lub prawo wieczystego użytkowania gruntu wraz z posadowionymi na nich budynkami/budowlami.

Zgodnie z ww. aktami notarialnymi nabycie Budynków/Budowli:

• podlegało opodatkowaniu VAT (Budynki 3 i Budowle 3, część Budynków i Budowli 2),
• podlegało zwolnieniu od VAT (część Budynków i Budowli 2).

Budynki i budowle istniejące na Nieruchomości 2 i Nieruchomości 1 na moment zawarcia powyższych aktów notarialnych zostały następnie usunięte.

Opodatkowanie VAT niezabudowanej Działki 4 nr A oraz niezabudowanej Działki 6 nr G.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Działka 4 nr A oraz Działka 6 nr G są działkami niezabudowanymi.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, z opodatkowania VAT zwalnia się dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zarówno Działka 4 nr A oraz Działka 6 nr G położone są na terenie objętym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym są one przeznaczona pod zabudowę.

Tym samym, planowana sprzedaż Działki 4 nr A oraz Działki 6 nr G będzie podlegała obowiązkowo opodatkowaniu według podstawowej stawki podatku VAT.

Opodatkowanie VAT zbycia pozostałych Działek oraz posadowionych na nich Budynków i Budowli.

Poniższe uwagi odnoszą się do Działek innych niż Działka 4 nr A oraz Działka 6 nr G, których sprzedaż, jak wskazano powyżej, będzie podlegała obligatoryjnemu opodatkowaniu VAT.

i) Działki

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Sprzedaż prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego Działek wchodzących w skład Nieruchomości będzie zatem opodatkowana według tych samych zasad jak dostawa Budynków i Budowli znajdujących się na Działkach.

ii) Budynki i Budowie wchodzące w skład Nieruchomości

Jak wskazano w zdarzeniu przyszłym niniejszego wniosku, Budynki i Budowle zostały wybudowane przez Zbywcę bądź poprzedników prawnych Zbywcy bądź też zostały nabyte przez Zbywcę w drodze transakcji podlegającej opodatkowaniu VAT. Zbywcy bądź jego poprzednikom prawnym w związku z przedmiotowymi Budynkami i Budowlami przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego od wydatków inwestycyjnych poniesionych na ich budowę oraz od ich nabycia.

Budynek CH 1 został oddany do użytkowania w 2002 r. Budynek CH 2 został oddany do użytkowania w 1999 r., Budynek CH 3 został oddany do użytkowania w roku 2012, Budynek CH 4 został oddany do użytkowania w 2001 r., Budynek CH 5 został oddany do użytkowania w 2002 r., Budynek CH 6 został oddany do użytkowania w roku 2011.

Podobnie co najmniej część pozostałych Budynków, co najmniej część Budowli została oddana do użytkowania ponad dwa lata przed planowaną Transakcją.

Część pomieszczeń Budynków CH była sukcesywnie przekazywana Najemcom w wykonaniu umów najmu podlegających opodatkowaniu VAT (w tym część z pomieszczeń została oddana w taki najem co najmniej dwa lata temu). Pozostała część pomieszczeń (w tym powierzchnie hipermarketu) służyła po wybudowaniu do prowadzenia działalności gospodarczej przez Zbywcę, polegającej m.in. na sprzedaży detalicznej głównie żywności, sprzedaży napojów alkoholowych, napojów i wyrobów tytoniowych, magazynowaniu i przechowywaniu towarów, oraz pozostałej działalności wspomagającej prowadzenie działalności gospodarczej.

Stacje paliw zlokalizowane w Nieruchomości 4 i Nieruchomości 5 zostały oddane do użytkowania i były wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej przez Zbywcę ponad dwa lata przed planowaną Transakcją.

Biorąc pod uwagę powyższe oraz zaprezentowane powyżej uwagi odnoszące się do szerokiej wykładni terminu pierwsze zasiedlenie zawartego w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Transakcja obejmująca dostawę Budynków CH może zostać dokonana po upływie dwóch lat od ich pierwszego zasiedlenia, tj. od momentu oddania przez Zbywcę części powierzchni po wybudowaniu w opodatkowany VAT najem do Najemców oraz (w odniesieniu do części powierzchni stanowiącej hipermarket) od momentu rozpoczęcia faktycznego wykorzystywania przez Zbywcę na potrzeby prowadzonej przez niego działalności handlowej. Jak Wnioskodawcy wskazywali powyżej, takie podejście jest zgodne z przytoczonymi tezami TSUE oraz NSA, które są obecnie powszechnie akceptowane także w praktyce polskich organów podatkowych.

Budowle oraz pozostałe Budynki (tj. Budynki inne niż Budynki CH) jako że pełnią rolę pomocniczą względem Budynków CH (a w przypadku Nieruchomości 4 i Nieruchomości 5 również względem stacji paliw zlokalizowanych na tych nieruchomościach), były wykorzystywane przez Zbywcę i Najemców tych Budynków. Tym samym były również wykorzystywane do prowadzenia działalności Zbywcy, tj. własnej działalności handlowej oraz wynajmu powierzchni w Nieruchomościach do Najemców. Należy zatem uznać, iż Budowle oraz pozostałe Budynki (tj. Budynki inne niż Budynki CH) były przedmiotem pierwszego zasiedlenia w momencie rozpoczęcia ich wykorzystywania, po wybudowaniu, do prowadzenia działalności gospodarczej Zbywcy.

Za przyjęciem powyższego stanowiska przemawia ponadto argumentacja, w świetle której do pierwszego zasiedlenia Budowli (ogrodzenia, parkingi) doszło ze względu na fakt, iż obiekty te są funkcjonalnie połączone z Budynkami, w stosunku do których nastąpiło pierwsze zasiedlenie. Przykładowo ogrodzenia służą zabezpieczeniu całego terenu na wypadek ewentualnych prób włamania, parkingi są przeznaczone dla klientów hipermarketu oraz Najemców.

Powyższe, znajduje swoje oparcie m.in. w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 28 listopada 2017 r. o sygn. 0114-KDIP1-1.4012.625.2017.1.KOM, w której stwierdzono, że: Doszło także do pierwszego zasiedlenia budowli (szamba zbiornika na nieczystości płynne) znajdującej się na działce nr 12/1 od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Jak wskazał Wnioskodawca, budowla była wykorzystywana od dnia nabycia działki tylko na potrzeby gospodarcze Wnioskodawcy, gdyż była i jest funkcjonalnie połączona z budynkami znajdującymi się na działce nr 12/2, z których odprowadzane są nieczystości płynne i na nieruchomość nie były ponoszone nakłady na ulepszenie, które przekraczałyby 30% jej wartości początkowej.

Analogiczne konkluzje zostały ponadto zawarte w interpretacjach indywidualnych Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 14 listopada 2018 r. o sygn. 0114-KDIP1-3.4012.561.2018.1.JF jak również z dnia 25 października 2017 r. o sygn. 0114-KDIP1-1.4012.527.2017.1.AM.

Tym samym, również dostawa Budowli, jak również pozostałych Budynków może być dokonywana po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia.

W efekcie, przedmiotowa dostawa Budynków i Budowli może podlegać (w całości bądź w części) zwolnieniu od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Jak wskazywano w opisie zdarzenia przyszłego, w takim przypadku Wnioskodawcy planują złożyć wspólne oświadczenie, zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, rezygnując ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybierając opodatkowanie dostawy tych obiektów według podstawowej stawki VAT (Oświadczenie o wyborze opodatkowania).

Niemniej jednak, Zbywca (bądź poprzednicy prawni Zbywcy) mogli ponosić wydatki na ulepszenie Budynków i Budowli, o których mowa w art. 2 pkt 14 lit. b i art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b ustawy o VAT. Kwota wydatków mogła przekraczać 30% wartości początkowej tych obiektów.

W związku z tym, nie można zupełnie wykluczyć, iż dostawa części Budynków i Budowli będzie dokonywana w ramach bądź przed upływem dwóch lat od pierwszego zasiedlenia, a tym samym nie znajdzie do niej zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Jednocześnie, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się (bez możliwości rezygnacji z zastosowania zwolnienia) dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, pod warunkiem łącznego spełnienia poniższych warunków:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwot podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Budynki i Budowle zostały wybudowane przez Zbywcę bądź poprzedników prawnych Zbywcy bądź też zostały nabyte przez Zbywcę/poprzednika prawnego Zbywcy w drodze transakcji podlegającej opodatkowaniu VAT. Zbywcy bądź jego poprzednikom prawnym w związku z przedmiotowymi Budynkami i Budowlami przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego od wydatków inwestycyjnych poniesionych na ich budowę, nabycie lub ulepszenie.

Tym samym, w odniesieniu do planowanej dostawy Budynków i Budowli, nie znajdzie zastosowanie obligatoryjne zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Podobnie, nie znajdzie zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, gdyż przedmiotowe Nieruchomości nie były wykorzystywane przez Zbywcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej z podatku, a ponadto, Zbywcy (bądź jego poprzednikom prawnym) z tytułu ich wytworzenia/nabycia przysługiwało prawo od obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W efekcie, (przy założeniu, że Wnioskodawcy złożą Oświadczenie o wyborze opodatkowania) planowana dostawa Budynków i Budowli będzie w całości opodatkowana VAT według stawki podstawowej.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 3.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT.

Na dzień dokonania Transakcji, Nabywca będzie zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT. Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca będzie prowadził czasowo przy wykorzystaniu Nieruchomości działalność opodatkowaną VAT, polegającą na wynajmie powierzchni w Nieruchomości 3, Nieruchomości 1, Nieruchomości 4 do wybranych Najemców w przypadku, gdy na moment Transakcji część umów najmu zawartych z tymi najemcami będzie nadal obowiązywała (tj. w przypadku istnienia Umów pozostałych na moment Transakcji). Ponadto, po przeprowadzeniu Transakcji Nabywca wynajmie stacje benzynowe zlokalizowane na Nieruchomości Tych i Nieruchomości 5 na rzecz Zbywcy.

Docelowo Nabywca planuje zbycie Nieruchomości do Ostatecznego Nabywcy (za wyjątkiem stacji benzynowych zlokalizowanych na Nieruchomości 4 i Nieruchomości 5), która to transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Jak Wnioskodawcy wskazywali w uzasadnieniu do pytania nr 2, w stosunku do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10a ustawy o VAT. Tym samym, Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT obligatoryjnie bądź będzie zwolniona od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, ale Wnioskodawcy będą uprawnieni do zrezygnowania z tego zwolnienia i wyboru opodatkowania VAT Transakcji. Tym samym, jeżeli Wnioskodawcy złożą przed dokonaniem Transakcji oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT Transakcji, będzie ona w całości opodatkowana VAT.

W związku z powyższym, okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustaw o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca.

W myśl art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług lub w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym, w którym Nabywca otrzyma od Zbywcy fakturę VAT dokumentującą faktyczne dokonanie Transakcji.

W świetle powyższego zdaniem Wnioskodawców po dokonaniu Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT dokumentującej Transakcję, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wykazanego na fakturze dokumentującej sprzedaż Nieruchomości.

Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym związana z Transakcją podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Podsumowując, w przypadku, w którym odpowiedź na pytanie 1 i 2 będzie pozytywna, tj. Organ podatkowy uzna, że do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o VAT i jednocześnie Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania wchodzących w skład Nieruchomości Budynków i Budowli (tj. sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji zostanie przez Zbywcę opodatkowana w całości według stawki 23% VAT), Nabywcy będzie przysługiwało na podstawie art. 86 ust. 1 prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej od Zbywcy faktury, dokumentującej Transakcję oraz do zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym zgodnie z brzmieniem art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 4 (oznaczonego we wniosku nr 5):

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwot podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niemniej jednak w sytuacji, gdy po dokonaniu takiego odliczenia zmienią się okoliczności mające wpływ na odliczenie całości lub części podatku naliczonego, powstaje konieczność dokonania stosownej korekty, na zasadach określonych w art. 91 ustawy o VAT.

Stosownie do treści art. 91 ust. 1 ustawy, po zakończeniu roku, w którym podatnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, o którym mowa w art. 86 ust. 1, jest on obowiązany dokonać korekty kwoty podatku odliczonego zgodnie z art. 90 ust. 2-10a, z uwzględnieniem proporcji obliczonej w sposób określony w art. 90 ust. 2-6 lub i 10 lub przepisach wydanych na podstawie art. 90 ust. 11 i 12, dla zakończonego roku podatkowego.

Przepis art. 91 ust. 2 ustawy o VAT stanowi, że w przypadku towarów i usług, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji, a także gruntów i praw wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli zostały zaliczone do środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych nabywcy, z wyłączeniem tych, których wartość początkowa nie przekracza 15.000 zł, korekty, o której mowa w ust. 1, podatnik dokonuje w ciągu 5 kolejnych lat, a w przypadku nieruchomości i praw wieczystego użytkowania gruntów w ciągu 10 lat, licząc od roku, w którym zostały oddane do użytkowania. Roczna korekta w przypadku, o którym mowa w zdaniu pierwszym, dotyczy jednej piątej, a w przypadku nieruchomości i praw wieczystego użytkowania gruntów jednej dziesiątej kwoty podatku naliczonego przy ich nabyciu lub wytworzeniu. W przypadku środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, których wartość początkowa nie przekracza 15.000 zł, przepis ust. 1 stosuje się odpowiednio, z tym że korekty dokonuje się po zakończeniu roku, w którym zostały oddane do użytkowania.

W świetle art. 91 ust. 4 ustawy o VAT, w przypadku gdy w okresie korekty, o której mowa w ust. 2, nastąpi sprzedaż towarów lub usług, o których mowa w ust. 2, lub towary te zostaną opodatkowane zgodnie z art. 14, uważa się, że te towary lub usługi są nadal wykorzystywane na potrzeby czynności podlegających opodatkowaniu u tego podatnika, aż do końca okresu korekty.

Na mocy art. 91 ust. 6 ustawy o VAT, w przypadku gdy towar lub usługi, o których mowa w ust. 4, zostaną:

• opodatkowane w celu dokonania korekty przyjmuje się, że dalsze wykorzystanie tego towaru lub usługi jest związane z czynnościami opodatkowanymi;
• zwolnione od podatku lub nie podlegały opodatkowaniu w celu dokonania korekty przyjmuje się, że dalsze wykorzystanie tego towaru lub usługi jest związane wyłącznie z czynnościami zwolnionymi od podatku lub niepodlegającymi opodatkowaniu.

W przypadku, o którym mowa w ust. 4, korekta powinna być dokonana jednorazowo w odniesieniu do całego pozostałego okresu korekty. Korekty dokonuje się w deklaracji podatkowej za okres rozliczeniowy, w którym nastąpiła sprzedaż, a w przypadku opodatkowania towarów zgodnie z art. 14 w deklaracji podatkowej za okres rozliczeniowy, w którym w stosunku do tych towarów powstał obowiązek podatkowy (art. 91 ust. 5 ustawy o VAT).

Na podstawie powołanych wyżej przepisów stwierdzić należy, że podatnik jest zobowiązany, co do zasady, dokonać korekty podatku naliczonego w sytuacji, gdy zmienia się przeznaczenie środków trwałych (np. ze związanych z czynnościami opodatkowanymi na czynności nie dające prawa do odliczenia), wartości niematerialnych i prawnych, podlegających amortyzacji, a także gruntów i praw wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli zostały zaliczone do środków trwałych nabywcy lub podatnik dokonał odliczenia podatku naliczonego w wyższej lub niższej wartości niż wyliczona na dany rok.

Ponadto, przepis art. 91 ust. 5 ustawy wprowadza szczególny przypadek dokonywania korekt w sytuacji, gdy podatnik w okresie korekty tj. w odniesieniu do nieruchomości w okresie 10 lat zbywa dany środek trwały.

W takich sytuacjach przyjmuje się fikcję prawną, że zbyte składniki majątku będą do końca okresu korekty służyły działalności opodatkowanej lub, odpowiednio, działalności zwolnionej/niedającej prawa do odliczenia podatku VAT. Jeśli zatem transakcja zbycia środka trwałego (dokonana w okresie korekty) została opodatkowana. wówczas przyjmuje się, że przez cały pozostały okres korekty środek ten będzie wykorzystywany do czynności dających prawo do odliczenia podatku VAT.

Jak wskazano powyżej, sprzedaż Nieruchomości zostanie przez Zbywcę opodatkowana według stawki 23% VAT. Strony bowiem, na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania wchodzących w skład Nieruchomości Budynków i Budowli, i jednocześnie, jak Wnioskodawcy wskazywali w uzasadnieniu do pytania nr 2, do Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne obligatoryjne zwolnienie z VAT. Tym samym, w związku z tym, iż Transakcja będzie w całości podlegała opodatkowaniu VAT według stawki 23%, Zbywca nie będzie zobowiązany do dokonania, w związku z dostawą Nieruchomości, korekty, o której mowa w art. 91 ust. 5 w zw. z art. 91 ust. 4 ustawy o VAT, która spowodowałaby wyłączenie z odliczenia części podatku VAT naliczonego, który został pierwotnie przez Zbywcę odliczony przy nabyciu, (roz)budowie bądź innych wydatkach inwestycyjnych związanych z Nieruchomościami.

Podsumowując, w przypadku, w którym odpowiedź na pytanie nr 1 i 2 będzie pozytywna, tj. Organ podatkowy uzna, że do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o VAT, i jednocześnie Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania wchodzących w skład Nieruchomości Budynków i Budowli (tj. sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji zostanie przez Zbywcę opodatkowana w całości według stawki 23% VAT), Zbywca nie będzie zobowiązany, w związku z dostawą Nieruchomości, do dokonania korekty, o której mowa w art. 91 ust. 5 w zw. z art. 91 ust. 4 ustawy o VAT, poprzez zmniejszenie odliczonego podatku VAT naliczonego na nabyciu, budowie bądź rozbudowie Nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest:

• prawidłowe w zakresie podlegania opodatkowaniu transakcji zbycia Nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 1),
• prawidłowe w zakresie możliwości zastosowania zwolnienia od podatku w odniesieniu do transakcji sprzedaży Nieruchomości, z wyłączeniem zabudowanej działki nr A w 4 (pytanie oznaczone we wniosku nr 2),
• nieprawidłowe w zakresie opodatkowania transakcji zbycia zabudowanej działki nr A w 4 (pytanie oznaczone we wniosku nr 2);
• prawidłowe w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego oraz korekty podatku (pytania oznaczone we wniosku nr 3 i nr 5).

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary na mocy art. 2 pkt 6 ustawy rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W świetle ww. przepisów, grunty spełniają definicję towarów, w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1. przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2. wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3. wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4. wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5. ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6. oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7. zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Należy zauważyć, że użytkowanie wieczyste stanowi wprawdzie prawo do rzeczy cudzej, ale daje użytkownikowi wieczystemu uprawnienia do dysponowania rzeczą w sposób zbliżony do właściciela.

Jak wynika z powyższego, zarówno sprzedaż prawa użytkowania wieczystego, jak również oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy i na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1. przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych bez względu na formę w jakiej dokonano czynności prawnej,
2. zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub tolerowania czynności lub sytuacji,
3. świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

W świetle art. 2 pkt 22 ustawy, sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zatem, w przypadku, gdy przedmiotem transakcji jest zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa czynność ta nie podlega przepisom ustawy o podatku od towarów i usług.

Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w ww. przepisie sformułowanie transakcja zbycia należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu dostawy towarów w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. zbycie obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu. Zbycie przedsiębiorstwa podlega zasadzie swobody umów, a więc może nastąpić na podstawie każdej czynności rozporządzającej.

Wyłączenie stosowania ustawy o podatku od towarów i usług przewidziane w przepisie art. 6 pkt 1 ustawy obejmuje jednakże tylko te czynności zrównane z pojęciem dostawy towarów, których przedmiotem jest przedsiębiorstwo lub zorganizowana część przedsiębiorstwa.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji przedsiębiorstwa, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145).

Zgodnie z tym przepisem, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1. oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2. własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3. prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4. wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5. koncesje, licencje i zezwolenia;
6. patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7. majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8. tajemnice przedsiębiorstwa;
9. księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami, tak żeby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej.

Należy zauważyć, że powyższa definicja opisuje przedsiębiorstwo w ujęciu przedmiotowym, jako zespół niematerialnych i materialnych składników stanowiący przedmiot prawa w szerokim znaczeniu. Użyte w ww. przepisie określenie w szczególności wskazuje jedynie na przykładowe wyliczenie składników przedsiębiorstwa. Oznacza to, że z jednej strony w jego skład mogą wchodzić inne elementy, niewymienione w tym artykule, a z drugiej, brak któregoś z tych elementów nie pozbawia zespołu rzeczy i praw przymiotu przedsiębiorstwa.

W myśl art. 55² Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

W praktyce obrotu gospodarczego zdarzają się sytuacje, w których niektóre elementy przedsiębiorstwa podlegają wyłączeniu z transakcji sprzedaży. Jednak nawet w takim przypadku, składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w taki sposób, by można było o nich mówić jako o zespole, a nie tylko zbiorze pewnych elementów. Decydujące zatem jest to, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami umożliwiające kontynuowanie określonej działalności gospodarczej.

Natomiast przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa w myśl art. 2 pkt 27e ustawy rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań).

Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące część przedsiębiorstwa powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w istniejącym przedsiębiorstwie, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona obiektywnie oceniając posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić Nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Przesłanki takiego wyodrębnienia są spełnione w sytuacji organizacyjnego wyodrębnienia w wewnętrznej strukturze przedsiębiorstwa oraz ewidencjonowania zdarzeń gospodarczych w sposób pozwalający na przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań związanych z tą częścią przedsiębiorstwa.

Jednocześnie zorganizowana część przedsiębiorstwa powinna być gospodarczo samodzielna, zanim dojdzie do transakcji zbycia. Zatem wydzielona jednostka jeszcze przed jej zbyciem powinna uzyskać samodzielność gospodarczą i realizować ją w praktyce. Skutki prawne po stronie zbywcy nie powinny bowiem zależeć od zdarzeń przyszłych i niepewnych (samodzielne realizowanie zadań gospodarczych) powstałych już w innym podmiocie (u nabywcy).

Mając na uwadze powyższe, wskazać należy, że nie wystarczy zatem zorganizowanie jakiejkolwiek masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania w razie zaistnienia takiej potrzeby w obrocie gospodarczym. W przeciwnym razie nie można bowiem uznać, że dojdzie do powstania zespołu składników, które mogłyby stanowić zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Podsumowując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy więc do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:

1. istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,
2. zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,
3. składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,
4. zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

W celu wyjaśnienia ww. kwestii należy powołać tezy wyroku TSUE z dnia 27 listopada 2003 r. w sprawie Zita-Modes (C-497/01), w którym Trybunał stwierdził, że: (...) pojęcie zbycia, czy to za wynagrodzeniem, czy też bez lub w charakterze aportu wniesionego do spółki, całości aktywów lub jej części, należy interpretować tak, iż obejmuje ono zbycie przedsiębiorstwa lub niezależnej części przedsiębiorstwa, włącznie z jego rzeczowymi składnikami oraz, w zależności od konkretnego przypadku, składnikami niematerialnymi, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej, natomiast nie obejmuje ono zwykłego zbycia aktywów, takiego jak sprzedaż zapasów produktów. Z orzeczenia tego wynika ponadto, że w świetle tej normy dyrektywy nabywca całości lub części majątku podatnika powinien mieć zamiar prowadzenia działalności nabytego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie działać tylko w celu niezwłocznego zlikwidowania danej działalności oraz sprzedaży ewentualnych zapasów.

Mając na uwadze powyższe orzeczenie TSUE należy stwierdzić, że zawarta w art. 2 pkt 27e ustawy definicja legalna zorganizowanej części przedsiębiorstwa musi być interpretowana przez pryzmat treści art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE i w powiązaniu z rozumieniem pojęcia przekazania całości lub części majątku, wyłożonym przez Trybunał w ww. orzeczeniu. Trybunał Sprawiedliwości główny nacisk kładzie na badanie konkretnego przypadku, dopuszczając w pewnych przypadkach zbycie samych składników rzeczowych. Tym samym, w myśl orzecznictwa Trybunału, składniki niematerialne nie stanowią konstytutywnego elementu uznania części majątku za zorganizowaną część przedsiębiorstwa w każdym przypadku. Trybunał uznał, że pojęcie zbycia całości lub części majątku należy interpretować tak, że obejmuje ono zbycie przedsiębiorstwa lub niezależnej części przedsiębiorstwa, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub jego część zdolną do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej.

Wątpliwości Zainteresowanych powstałe na tle przedstawionego we wniosku opisu sprawy dotyczą w pierwszej kolejności tego, czy planowana Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy i nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem Transakcji są Nieruchomości, które Nabywca nabędzie na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Przed dokonaniem przedmiotowej Transakcji, Zbywca zakończy działalność handlową prowadzoną na wszystkich sześciu Nieruchomościach (tj. hipermarkety Zbywcy zostaną zamknięte). Ponadto, w przypadku Nieruchomości 2, Nieruchomości 6 oraz Nieruchomości 5 zostaną zakończone umowy najmu zawarte z Najemcami 2, Najemcami 6 oraz Najemcami 5 (tj. Nieruchomość 2, Nieruchomość 6 oraz Nieruchomość 5 będą wolne od Najemców 2, Najemców 6 oraz Najemców 5).

W przypadku Nieruchomości 1, Nieruchomości 3 oraz Nieruchomości 4 proces wypowiadania umów najmu zawartych z Najemcami 1, Najemcami 3 oraz Najemcami 4 został już rozpoczęty. Niemniej jednak nie można wykluczyć, iż na moment Transakcji część Najemców 1, Najemców 3 i Najemców 4 pozostanie jeszcze w tych trzech nieruchomościach i zawarte z nimi umowy najmu będą jeszcze obowiązywały.

Tym samym, zgodnie z art. 678 ustawy Kodeks cywilny, Nabywca wstąpi z mocy prawa w miejsce Zbywcy w stosunki najmu wynikające z Umów najmu pozostałych na moment Transakcji dotyczących Nieruchomości 1, Nieruchomości 3 oraz Nieruchomości 4.

W ramach Transakcji, oprócz Nieruchomości, Nabywca nabędzie od Zbywcy również:

• prawa wynikające z zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców (dotyczy tych Najemców, którzy ewentualnie pozostaną w Nieruchomości 4, Nieruchomości 1 i Nieruchomości 3 na moment Transakcji) wynikających z umów najmu gwarancje (w tym gwarancje korporacyjne), kaucje;
• majątkowe prawa autorskie i prawa pokrewne związane z projektami architektonicznymi i innymi projektami dotyczącymi prac wykonywanych przez osoby trzecie w związku z budową Budynków i Budowli i pracami budowlanymi prowadzonymi w Budynkach i Budowlach, w tym prawa do gwarancji związanych z tymi umowami;
• prawa związane z odpowiedzialnością wykonawców za jakość i prawidłowość robót związanych z budową Budynków i Budowli i pracami budowlanymi prowadzonymi w Budynkach i Budowlach, w tym wszelkie prawa wynikające z zapewnienia jakości oraz ewentualne gwarancje budowlane generalnych wykonawców (o ile istnieją);
• dokumentację prawną i techniczną związaną z Nieruchomościami oraz decyzje administracyjne związane z użytkowaniem Nieruchomości.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności i zobowiązań Zbywcy (innych niż depozyty i gwarancje od Najemców).

Nie można wykluczyć, że w niektórych przypadkach Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z zawartych przez niego umów usługowych (np. w zakresie dostawy mediów), a także w prawa i obowiązki wynikające z decyzji administracyjnych wydanych na rzecz Zbywcy.

Przeniesieniu na rzecz Nabywcy nie będą podlegać:

• podstawowa działalność gospodarcza Zbywcy (tj. działalność handlowa);
• własność towarów handlowych;
• prawo własności ruchomości związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości, w szczególności Urządzeń;
• prawa do domeny internetowej, prawa do znaku towarowego wyróżniającego daną Nieruchomość (nie ma odrębnych znaków towarowych dla poszczególnych Nieruchomości);
• umowy Zbywcy z dostawcami towarów i usług związanych z działalnością gospodarczą Zbywcy (w szczególności w zakresie działalności handlowej);
• prawa własności intelektualnej, z wyjątkiem praw bezpośrednio związanych z własnością Nieruchomości;
• inne środki trwałe oraz wyposażenie wykorzystywane do działalności handlowej Zbywcy (inne niż urządzenia i infrastruktura techniczna związana z Budynkami i Budowlami) np. szereg innych ruchomości, drukarki, komputery, terminale płatnicze, monitory, tablety, weryfikatory cen, wagi, kasy fiskalne;
• prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z najemcami);
• zobowiązania Zbywcy związane z finansowaniem zakupu Działek i budowy/modernizacji/przebudowy Budynków i Budowli;
• środki pieniężne Zbywcy zdeponowane na rachunkach bankowych;
• księgi rachunkowe Zbywcy oraz inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej,
• nazwa przedsiębiorstwa Zbywcy,
• prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z bieżącą działalnością gospodarczą Zbywcy, w tym w szczególności umowy o usługi księgowe,
• prawa i obowiązki wynikające z umów zawartych przez Zbywcę w zakresie zarządzania Nieruchomościami (property management) lub zarządzania aktywami (asset management) obecnie nie ma takich umów,
• pracownicy Zbywcy.

Nieruchomości są obecnie objęte (podobnie jak szereg innych nieruchomości będących własnością Zbywcy jak również nieruchomości będących w posiadaniu innych spółek powiązanych ze Zbywcą) pakietowym ubezpieczeniem nieruchomości zawartym z ubezpieczycielem przez H (spółkę powiązaną ze Zbywcą). Zbywca nie jest ubezpieczającym. Po przeprowadzeniu planowanej Transakcji, Nieruchomości będą nadal objęte tym ubezpieczeniem (z uwagi na to, iż dotyczy ono całego pakietu nieruchomości posiadanych przez spółki pozostające w tej grupie (...)).

Nieruchomości nie są wyodrębnione w sensie organizacyjnym w strukturze Zbywcy (jako oddział, departament, wydział), nie są dla nich również prowadzone odrębne księgi rachunkowa, bilans ani rachunek zysków i strat.

Obecnie, Nieruchomości mają zostać zbyte na rzecz Nabywcy. Transakcje zbycia zostaną udokumentowane aktami notarialnymi odrębnymi dla każdej Nieruchomości.

Bezpośrednio po nabyciu Nieruchomości, Nabywca planuje prowadzić czasowo z ich wykorzystaniem działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni w Nieruchomości 3, Nieruchomości 1 i Nieruchomości 4 do tych Najemców 3, Najemców 1 i Najemców 4, z którymi zawarto Umowy najmu pozostałe na moment Transakcji (gdyż te umowy przejdą, co do zasady, z mocy prawa na Nabywcę).

Ponadto, Nabywca zawrze umowy najmu ze Zbywcą, na podstawie których wynajmie od Zbywcy stacje benzynowe zlokalizowane na Nieruchomości 4 i Nieruchomości 5.

Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców (zewnętrznych, Zbywcę bądź podmiot powiązany ze Zbywcą). Co do zasady, w celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości, Nabywca zamierza, o ile wystąpi taka konieczność, zawrzeć własne umowy z zewnętrznymi dostawcami usług (będącymi podmiotami trzecimi bądź podmiotami powiązanymi ze Zbywcą, w tym z samym Zbywcą), w tym w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomościami (property management) i zarządzania aktywami (asset management).

Nie można wykluczyć, że w niektórych przypadkach Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z zawartych przez niego umów usługowych (np. w zakresie dostawy mediów), a także w prawa i obowiązki wynikające z decyzji administracyjnych wydanych na rzecz Zbywcy.

Zaznaczyć należy, że działania Nabywcy będą docelowo zmierzały do odpłatnego zbycia Nieruchomości za wyjątkiem stacji benzynowych na wybranych Nieruchomościach, na rzecz podmiotu trzeciego (Ostatecznego Nabywcy), z czym wiązało się będzie zakończenie prowadzenia na Nieruchomościach działalności Nabywcy, tj. wynajmu powierzchni w Nieruchomościach do Najemców, a tym samym rozwiązanie Umów najmu pozostałych na moment Transakcji.

Przed przeprowadzeniem transakcji sprzedaży Nieruchomości do Ostatecznego Nabywcy, Nabywca będzie zatem dążył do rozwiązania Umów najmu pozostałych na moment Transakcji, podpisanych z Najemcami (jak wynika z przedwstępnej umowy sprzedaży podpisanej z Ostatecznym Nabywcą na moment sprzedaży do Ostatecznego Nabywcy Nieruchomości nie powinny być przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych podobnych umów).

Działania Nabywcy będą zatem zmierzały do tego, aby Nieruchomości stały się przed odsprzedażą do Ostatecznego Nabywcy wolne od Najemców, z którymi Zbywca zawarł umowy najmu obciążające Nieruchomości (tj. Umowy najmu pozostałe na moment Transakcji) oraz do rozwiązania/wypowiedzenia wszelkich umów związanych z Nieruchomościami będącymi przedmiotem odsprzedaży do Ostatecznego Nabywcy.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że przedmiot planowanej Transakcji sprzedaży nie będzie stanowić przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Planowana transakcja sprzedaży nie będzie również stanowić zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. Z treści wniosku wynika, że przedmiot Transakcji nie stanowi bowiem masy majątkowej wydzielonej finansowo, organizacyjnie i funkcjonalnie w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego, która umożliwiłaby funkcjonowanie jako oddzielne przedsiębiorstwo.

Zatem w analizowanej sprawie przepis art. 6 pkt 1 ustawy nie będzie miał zastosowania, w związku z czym planowana Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 jest prawidłowe.

W analizowanej sprawie wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą także kwestii rozstrzygnięcia, czy, w stosunku do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że w świetle art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6% stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Z kolei zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 ustawy, dla dostawy nieruchomości niezabudowanych (pkt 9 ww. przepisu) oraz nieruchomości stanowiących budynki, budowle lub ich części (pkt 10 i pkt 10a) spełniających określone w tych przepisach warunki, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT. Zwolnienie od podatku sprzedaży ww. towarów jest również możliwe w oparciu o normę art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W tym miejscu należy zwrócić uwagę, że w pierwszej kolejności przeanalizować, czy przedmiotowe działki będą zabudowane, czy też niezabudowane.

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia budowli. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2019 r. poz. 1186, z późn. zm.).

I tak w myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane, ilekroć w ustawie jest mowa obiekcie budowlanym należy przez to rozumieć: budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ww. ustawy, przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Pod pojęciem budowli należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane.

Z kolei w myśl art. 3 pkt 9 ww. ustawy, przez urządzenia budowlane należy rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Jak wynika z opisu sprawy Nieruchomość:

1. 2 składa się z działek:
   • nr (...) zabudowana następującymi naniesieniami: parking, droga wewnętrzna,
   • nr (...) zabudowana następującymi naniesieniami: parking z drogami wewnętrznymi,
   • nr (...) zabudowana następującymi naniesieniami: Budynek centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowane jako Budynek CH 2), parking, drogi wewnętrzne, brama wjazdowa, ogrodzenie, pylon informacyjny, stróżówka, wiata stalowa.

1. 6 składa się z działek:
   • nr G niezabudowana,
   • nr (...) zabudowana następującymi naniesieniami: część budynku centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowany jako Budynek CH 6), parking, pylon reklamowy, część podziemna myjni samochodowej (w trakcie usuwania jak wskazano we wniosku, nie będzie przedmiotem Transakcji, gdyż zostanie usunięta przed Transakcją), wiata na wózki sklepowe, latarnie, według najlepszej wiedzy Zbywcy sieć wodociągowa,
   • nr (...) zabudowana następującymi naniesieniami: część budynku centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowany jako Budynek CH 6), parking, droga wewnętrzna, część ogrodzenia strefy dostaw, latarnie, według najlepszej wiedzy Zbywcy sieć wodociągowa,
   • nr (...) zabudowana następującymi naniesieniami: część budynku centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowany jako Budynek CH 6), parking, budynek pomocniczy, część ogrodzenia strefy dostaw, zbiornik ppoż, latarnie, według najlepszej wiedzy Zbywcy sieć wodociągowa,
   • nr (...) zabudowana następującymi naniesieniami: parking, drogi wewnętrzne, latarnie.
2. 5 składa się z działek:
   • nr (...) zabudowana następującymi naniesieniami: budynek hipermarketu (we wniosku zdefiniowany jako Budynek CH 5), parking, myjnia (tak jak wskazano we wniosku nie będzie ona przedmiotem Transakcji, gdyż zostanie usunięta przed Transakcją), sieć wodociągowa, wiata na wózki sklepowe, maszty flagowe, ogrodzenie z furtką, wiata (punkt odbioru), stróżówka, kanalizacja deszczowa, kanalizacja sanitarna, droga wewnętrzna, latarnie,
   • nr (...) zabudowana następującymi naniesieniami: stacja benzynowa, totem cenowy, parking, sieć wodociągowa, kanalizacja deszczowa, kanalizacja sanitarna, latarnie, pylon reklamowy, droga wewnętrzna.
3. 1 składa się z działek:
   • nr (...) zabudowana następującymi naniesieniami: parking, droga dojazdowa, budynek centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowane jako Budynek CH 1), inny budynek handlowo-usługowy, sieć wodociągowa, linia energetyczna, kolektor deszczowy, sieć gazowa,
   • nr (...) zabudowana następującymi naniesieniami: droga, sieć wodociągowa, ciepłociąg, sieć gazowa,
   • nr (...) zabudowana następującymi naniesieniami: budynek centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowane jako Budynek CH 1),
   • nr (...) zabudowana następującymi naniesieniami: parking z częścią drogi wewnętrznej, budynek centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowane jako Budynek CH 1), sieć wodociągowa, linia energetyczna, kolektor deszczowy, system telekomunikacyjny,
   • działka nr (...) zabudowana następującymi naniesieniami: parking, wiaty na wózki sklepowe, budynek centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowane jako Budynek CH 1), oświetlenie zewnętrzne, sieć wodociągowa, linia energetyczna, kolektor deszczowy, system telekomunikacyjny,
   • nr (...) zabudowana następującymi naniesieniami: parking z drogami wewnętrznymi, budynek centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowane jako Budynek CH 1), inny budynek handlowo-usługowy, sieć wodociągowa, linia energetyczna, kolektor deszczowy, ciepłociąg,
   • nr (...) zabudowana następującymi naniesieniami: budynek centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowane jako Budynek CH 1), kolektor deszczowy,
   • nr (...) zabudowana następującymi naniesieniami: droga wewnętrzna, chodnik, sieć wodociągowa, linia energetyczna, kolektor deszczowy, sieć gazowa, ciepłociąg,
   • nr (...) zabudowana następującymi naniesieniami: droga wewnętrzna, linia energetyczna, kolektor deszczowy, sieć gazowa,
   • nr (...) zabudowana następującymi naniesieniami: parking, droga, budynek centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowane jako Budynek CH 1), sieć wodociągowa, kolektor deszczowy, kanalizacja sanitarna,
   • nr (...) zabudowana następującymi naniesieniami: parking, część drogi, budynek centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowane jako Budynek CH 1), pylon, oświetlenie zewnętrzne, sieć wodociągowa, linia energetyczna, kolektor deszczowy, system telekomunikacji, kanalizacja sanitarna,
   • nr (...) zabudowana następującymi naniesieniami: parking z drogami wewnętrznymi, centrum handlowo-usługowe (we wniosku zdefiniowane jako Budynek CH 1), stacja transformatorowa, sieć wodociągowa, linia energetyczna, kolektor deszczowy,
   • nr (...) zabudowana następującymi naniesieniami: parking, droga wewnętrzna, centrum handlowo-usługowe (we wniosku zdefiniowane jako Budynek CH 1), sieć wodociągowa, linia energetyczna, kolektor deszczowy, ciepłociąg.
4. 3 składa się z działek:
   • nr (...) zabudowana następującymi naniesieniami: budynek centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowane jako Budynek CH 3), budynek magazyn na fajerwerki, budynek garażu, przepompownia przeciwpożarowa, plac manewrowy, chodniki, wiaty na wózki, parking, pylon reklamowy, kanalizacja sanitarna, kanalizacja deszczowa, komin zabytkowy, myjnia (tak jak wskazano we wniosku nie będzie ona przedmiotem Transakcji, gdyż zostanie usunięta przed Transakcją).
5. 4 składa się z działek:
   • nr (...) zabudowana następującymi naniesieniami: budynek centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowany jako Budynek CH 4), parking, droga wewnętrzna, kanalizacja sanitarna, kanalizacja deszczowa, sieć wodociągowa, latarnia, sieć energetyczna (kabel energetyczny), chodnik, ogrodzenie,
   • nr (...) zabudowana następującymi naniesieniami: budynek centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowane jako Budynek CH 4), parking, budynek przemysłowy, kanalizacja sanitarna, kanalizacja deszczowa, stacja transformatorowa, ogrodzenie, sieć energetyczna, latarnie, sieć wodociągowa, przyłącz teletechniczny, plac rozładunkowy,
   • nr (...) zabudowana następującymi naniesieniami: droga, kanalizacja deszczowa, sieć wodociągowa, sieć teletechniczna, sieć energetyczna, oświetlenie uliczne, sieć gazowa (stanowiąca własność przedsiębiorstwa przesyłowego),
   • nr (...) zabudowana następującymi naniesieniami: budynek centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowane jako Budynek CH 4), parking, droga wewnętrzna, kanalizacja sanitarna, kanalizacja deszczowa, sieć wodociągowa, latarnia, sieć energetyczna (kabel energetyczny), chodnik, ogrodzenie,
   • nr (...) zabudowana następującymi naniesieniami: budynek centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowane jako Budynek CH 4), parking, budynek przemysłowy, kanalizacja sanitarna, kanalizacja deszczowa, stacja transformatorowa, sieć wodociągowa, sieć energetyczna (kabel energetyczny), chodnik, ogrodzenie, hydrant,
   • nr (...) zabudowana następującymi naniesieniami: chodnik, pylon, kanalizacja sanitarna, kanalizacja deszczowa, sieć gazowa (stanowiąca własność przedsiębiorstwa przesyłowego),
   • nr (...) zabudowana następującymi naniesieniami: budynek centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowane jako Budynek CH 4), parking, kanalizacja sanitarna, kanalizacja deszczowa, sieć wodociągowa, hydrant, sieć energetyczna, latarnie,
   • działka nr (...) zabudowana następującymi naniesieniami: droga wewnętrzna, chodnik, kanalizacja sanitarna, kanalizacja deszczowa, sieć energetyczna, sieć wodociągowa, ogrodzenie, siec gazowa (stanowiąca własność przedsiębiorstwa przesyłowego),
   • nr (...) zabudowana następującymi naniesieniami: parking, kanalizacja sanitarna, kanalizacja deszczowa, sieć kanalizacyjna (stanowiąca własność Zbywcy), sieć kanalizacyjna (niestanowiąca własności Zbywcy, zbudowana przez podmiot trzeci (...)), sieć energetyczna, latarnia,
   • nr (...) zabudowana następującymi naniesieniami: budynek centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowane jako Budynek CH 4), parking, drogi wewnętrzne, kanalizacja sanitarna, kanalizacja deszczowa Zbywcy, kanalizacja deszczowa (niestanowiąca własności Zbywcy, zbudowana przez podmiot trzeci (...), sieć energetyczna, latarnie, sieć wodociągowa, hydranty, chodnik, tablica świetlna LED, wiaty na wózki,
   • nr (...) zabudowana następującymi naniesieniami: budynek centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowane jako Budynek CH 4), parking, chodnik, kanalizacja sanitarna, kanalizacja deszczowa, przyłącze sieci ciepłowniczej, ogrodzenie, sieć wodociągowa, sieć gazowa (stanowiąca własność przedsiębiorstwa przesyłowego),
   • nr (...) zabudowana następującymi naniesieniami: budynek centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowane jako Budynek CH 4), droga wewnętrzna, kanalizacja sanitarna, kanalizacja deszczowa,
   • nr (...) zabudowana następującymi naniesieniami: budynek centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowane jako Budynek CH 4), droga, parking, myjnia (tak jak wskazano we wniosku nie będzie ona przedmiotem Transakcji, gdyż zostanie usunięta przed Transakcją), chodnik, kanalizacja sanitarna, kanalizacja deszczowa, sieć wodociągowa, hydrant, sieć energetyczna, latarnie,
   • nr (...) zabudowana następującymi naniesieniami: Stacja paliw, droga, parking, kanalizacja deszczowa, kanalizacja sanitarna, sieć wodociągowa, sieć energetyczna, latarnie,
   • nr A zabudowana następującymi naniesieniami: sieć energetyczna, billboard reklamowy,
   • nr (...) zabudowana następującymi naniesieniami: stacja paliw, parking, kanalizacja sanitarna, kanalizacja deszczowa, sieć energetyczna,
   • nr (...) zabudowana następującymi naniesieniami: budynek centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowane jako Budynek CH 4), cała infrastruktura związana z obiektem, wszystkie sieci itp.,
   • nr (...) zabudowana następującymi naniesieniami: budynek centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowane jako Budynek CH 4) kanalizacja sanitarna, kanalizacja deszczowa, cała infrastruktura związana z obiektem, wszystkie sieci itp.,
   • nr (...) zabudowana następującymi naniesieniami: budynek centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowane jako Budynek CH 4), kanalizacja sanitarna, kanalizacja deszczowa, cała infrastruktura związana z obiektem, wszystkie sieci itp.,
   • 4 działka nr (...) zabudowana następującymi naniesieniami: budynek centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowane jako Budynek CH 4), droga wewnętrzna, kanalizacja sanitarna, kanalizacja deszczowa, cała infrastruktura związana z obiektem, wszystkie sieci itp.,
   • nr (...) zabudowana następującymi naniesieniami: parking, wiata na wózki, kanalizacja sanitarna, kanalizacja deszczowa, sieć energetyczna, latarnie.

Wszystkie wskazane powyżej naniesienia znajdujące się na Działkach 2, 4, 3, 5, 1 oraz 6 będące przedmiotem sprzedaży stanowią budynki/budowle w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest co do zasady zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie, według art. 2 pkt 14 ustawy, rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom po spełnieniu określonych warunków skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów zarówno nieruchomości, jak i ruchomości przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Dodatkowo wskazać należy, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków lub budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Powyższy przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W celu ustalenia, czy w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości zabudowanych które to zabudowania stanowią budowle w rozumieniu ustawy Prawo budowlane, zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy względem posadowionych na przedmiotowej działce ww. budynku i budowli nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, że część pomieszczeń Budynku CH 1, Budynku CH 2, Budynku CH 3, Budynku CH 4, Budynku CH 5 i Budynku CH 6 była sukcesywnie oddawana do używania Najemcom 1, Najemcom 2, Najemcom 3, Najemcom 4, Najemcom 5 i Najemcom 6 w wykonaniu umów najmu podlegających opodatkowaniu VAT. Pozostała część pomieszczeń (w tym powierzchnia hipermarketu) była zaś użytkowana na potrzeby własne Zbywcy, tj. służyła prowadzeniu działalności gospodarczej przez Zbywcę polegającej m.in. na sprzedaży detalicznej głównie żywności, sprzedaży napojów alkoholowych, napojów i wyrobów tytoniowych, magazynowaniu i przechowywaniu towarów, oraz pozostałej działalności wspomagającej prowadzenie działalności gospodarczej. Pozostałe budynki i budowle znajdujące się na Działkach 1, Działkach 2, Działce 3, Działkach 4, Działkach 5 i Działkach 6 (wymienione powyżej) jako że pełnią rolę pomocniczą względem Budynku CH 1, Budynku CH 2, Budynku CH 3, Budynku CH 4, Budynku CH 5 i Budynku CH 6, były wykorzystywane zarówno przez Zbywcę jak i Najemców 1, Najemców 2, Najemców 3, Najemców 4, Najemców 5 i Najemców 6 na przestrzeni ponad dwóch lat przed planowaną Transakcją. Tym samym były używane i wykorzystywane do prowadzenia działalności Zbywcy, tj. własnej działalności handlowej oraz wynajmu powierzchni w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3, Nieruchomości 4, Nieruchomości 5 i Nieruchomości 6. Tym samym, zdaniem Wnioskodawcy, budynki i budowle będące przedmiotem planowanej Transakcji były przedmiotem pierwszego zasiedlenia od momentu oddania ich do użytkowania, od którego to momentu były wykorzystywane do prowadzonej przez Zbywcę działalności gospodarczej.

Poniżej Wnioskodawca wskazał daty oddania poszczególnych budynków i budowli będących przedmiotem planowanej Transakcji do użytkowania (zgodnie z informacjami zawartymi w rejestrach środków trwałych prowadzonych dla, odpowiednio, Nieruchomości 5, Nieruchomości 2, Nieruchomości 1, Nieruchomości 3, Nieruchomości 4 i Nieruchomości 6). I tak:

1. 2 działka nr (...):
   • parking 26 lipca 1999 r.,
   • droga wewnętrzna 26 lipca 1999 r.,
2. 2 działka nr (...):
   • parking z drogami wewnętrznymi 26 lipca 1999 r.,
3. 2 działka nr (...):
   • centrum handlowo-usługowe (we wniosku zdefiniowane jako Budynek CH 2) 26 lipca 1999 r.,
   • parking 26 lipca 1999 r,
   • drogi wewnętrzne 26 lipca 1999 r.,
   • brama wjazdowa 1 czerwca 2017 r.,
   • ogrodzenie 26 lipca 1999 r.,
   • pylon informacyjny 2 stycznia 2003 r.,
   • stróżówka przed rokiem 2003 r.,
   • wiata stalowa 19 kwietnia 2002 r.,
4. 6 działka nr G niezabudowana,
5. 6 działka nr (...):
   • część budynku centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowany jako Budynek CH 6) 2 maja 2011 r.,
   • parking 2 maja 2011 r.,
   • pylon reklamowy 2 maja 2011 r.,
   • wiata na wózki sklepowe 29 sierpnia 2011 r.,
   • latarnie 2 maja 2011 r.,
   • według najlepszej wiedzy Zbywcy sieć wodociągowa 2 maja 2011 r.
   Na działce nr (...) w Nieruchomości 6 znajduje się również myjnia została ona wzniesiona przez podmiot trzeci stąd nie jest ujęta w rejestrze środków trwałych Zbywcy. Jak wskazywano we wniosku, nie będzie ona przedmiotem Transakcji, gdyż zostanie usunięta przed Transakcją.
6. 6 działka nr (...):
   • część budynku centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowany jako Budynek CH 6) 2 maja 2011 r.,
   • parking 2 maja 2011 r.,
   • droga wewnętrzna 2 maja 2011 r.,
   • część ogrodzenia strefy dostaw 2 maja 2011 r.,
   • latarnie 2 maja 2011 r., 12/2 według najlepszej wiedzy Zbywcy sieć wodociągowa 2 maja 2011 r.,
7. 6 działka nr (...):
   • część budynku centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowany jako Budynek CH 6) 2 maja 2011 r.,
   • parking 2 maja 2011 r.,
   • budynek pomocniczy 2 maja 2011 r.,
   • część ogrodzenia strefy dostaw 2 maja 2011 r.,
   • zbiornik ppoż 2 maja 2011 r.,
   • latarnie 2 maja 2011 r.,
   • według najlepszej wiedzy Zbywcy sieć wodociągowa 2 maja 2011 r.,
8. 6 działka nr (...):
   • parking 2 maja 2011 r.,
   • drogi wewnętrzne 2 maja 2011 r.,
   • latarnie 2 maja 2011 r.,
9. 5 działka nr (...):
   • budynek hipermarketu (we wniosku zdefiniowany jako Budynek CH 5) 7 września 2002 r.,
   • parking 7 września 2002 r.,
   • sieć wodociągowa 7 września 2002 r.,
   • wiata na wózki sklepowe 8 września 2002 r.,
   • maszty flagowe 7 września 2002 r.,
   • ogrodzenie z furtką 26 listopada 2012 r.,
   • wiata (punkt odbioru) 30 grudnia 2013 r.,
   • stróżówka 8 września 2002 r.,
   • kanalizacja deszczowa 7 września 2002 r.,
   • kanalizacja sanitarna 7 września 2002 r.,
   • droga wewnętrzna 7 września 2002 r.,
   • latarnie 7 września 2002 r.
   Na działce nr (...) w Nieruchomości 5 znajduje się również myjnia została ona wzniesiona przez podmiot trzeci stąd nie jest ujęta w rejestrze środków trwałych Zbywcy. Jak wskazywano we wniosku, nie będzie ona przedmiotem Transakcji, gdyż zostanie usunięta przed Transakcją.

1. 5 działka nr (...):
   • stacja benzynowa 7 września 2005 r.,
   • totem cenowy 7 września 2005 r.,
   • parking 7 września 2002 r.,
   • sieć wodociągowa 7 września 2002 r.,
   • kanalizacja deszczowa 7 września 2002 r.,
   • kanalizacja sanitarna 7 września 2002 r.,
   • latarnie 7 września 2002 r.,
   • pylon reklamowy 7 września 2002 r.,
   • droga wewnętrzna 7 września 2002 r.,
2. 1 działka nr (...):
   • parking 1 grudnia 2001 r.,
   • droga 1 grudnia 2001 r.,
   • budynek centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowane jako: Budynek CH 1) 1 grudnia 2001 r.,
   • inny budynek handlowo-usługowy 1 grudnia 2001 r.,
   • sieć wodociągowa 25 sierpnia 2007 r.,
   • linia energetyczna 25 sierpnia 2007 r.,
   • kolektor deszczowy 30 kwietnia 2004 r.,
   • sieć gazowa 1 grudnia 2001 r.,
3. 1 działka nr (...):
   • droga 1 grudnia 2001 r.,
   • sieć wodociągowa 25 sierpnia 2007 r.,
   • ciepłociąg 1 grudnia 2001 r.,
   • sieć gazowa 1 grudnia 2001 r.,
4. 1 działka nr (...):
   • budynek centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowane jako Budynek CH i 1) 1 grudnia 2001 r.,
5. 1 działka nr (...):
   • parking z częścią drogi wewnętrznej 1 grudnia 2001 r.,
   • budynek centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowane jako Budynek CH 1) 1 grudnia 2001 r.,
   • sieć wodociągowa 25 sierpnia 2007 r.,
   • linia energetyczna 25 sierpnia 2007 r.,
   • kolektor deszczowy 30 kwietnia 2004 r.,
   • system telekomunikacyjny 29 sierpnia 2011 r.,
6. 1 działka nr (...):
   • parking 1 grudnia 2001 r.,
   • wiaty na wózki sklepowe 31 października 2011 r.,
   • budynek centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowane jako Budynek CH 1) 1 grudnia 2001 r.,
   • oświetlenie zewnętrzne 25 sierpnia 2007 r.,
   • sieć wodociągowa 25 sierpnia 2007 r.,
   • linia energetyczna 25 sierpnia 2007 r.,
   • kolektor deszczowy 30 kwietnia 2004 r.,
   • system telekomunikacyjny 29 sierpnia 2011 r.,
7. 1 działka nr (...):
   • parking z drogami wewnętrznymi 1 grudnia 2001 r.,
   • budynek centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowane jako Budynek CH 1) 1 grudnia 2001 r.,
   • inny budynek handlowo-usługowy 1 grudnia 2001 r.,
   • sieć wodociągowa 25 sierpnia 2007 r.,
   • linia energetyczna 25 sierpnia 2007 r.,
   • kolektor deszczowy 30 kwietnia 2004 r.,
   • ciepłociąg 1 grudnia 2001 r.,
8. 1 działka nr (...).:
   • budynek centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowane jako Budynek CH 1) 1 grudnia 2001 r.,
   • kolektor deszczowy 30 kwietnia 2004 r.,
9. 1 działka nr (...):
   • droga wewnętrzna 1 grudnia 2001 r.,
   • chodnik 1 grudnia 2001 r.,
   • sieć wodociągowa 25 sierpnia 2007 r.,
   • linia energetyczna 25 sierpnia 2007 r.,
   • kolektor deszczowy 30 kwietnia 2004 r.,
   • gaz 1 grudnia 2001 r.,
   • ciepłociąg 1 grudnia 2001 r.,
10. 1 działka nr (...):
    • droga wewnętrzna 1 grudnia 2001 r.,
    • linia energetyczna 25 sierpnia 2007 r.,
    • kolektor deszczowy 30 kwietnia 2004 r.
    • sieć gazowa 1 grudnia 2001 r.,

1. 1 działka nr (...).:
   • parking 1 grudnia 2001 r.,
   • droga dojazdowa 1 grudnia 2001 r.,
   • budynek centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowany jako Budynek CH 1) 1 grudnia 2001 r.,
   • sieć wodociągowa 25 sierpnia 2007 r.,
   • kolektor deszczowy 30 kwietnia 2004 r.,
   • kanalizacja sanitarna 1 grudnia 2001 r.,
2. 1 działka nr (...):
   • parking 1 grudnia 2001 r.,
   • droga 1 grudnia 2001 r.,
   • budynek centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowany jako Budynek CH 1) 1 grudnia 2001 r.,
   • pylon 1 października 2002 r.,
   • oświetlenie zewnętrzne 25 sierpnia 2007 r.,
   • sieć wodociągowa 25 sierpnia 2007 r.,
   • linia energetyczna 25 sierpnia 2007 r.,
   • kolektor deszczowy 30 kwietnia 2004 r.,
   • system telekomunikacyjny 29 sierpnia 2011 r.,
   • kanalizacja sanitarna 1 grudnia 2001 r.,
3. 1 działka nr (...):
   • parking z drogami wewnętrznymi 1 grudnia 2001 r.,
   • budynek centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowane jako Budynek CH 1) 1 grudnia 2001 r.,
   • stacja transformatorowa 1 grudnia 2001 r.,
   • sieć wodociągowa 25 sierpnia 2007 r.,
   • linia energetyczna 25 sierpnia 2007 r.,
   • kolektor deszczowy 30 kwietnia 2004 r.
4. 1 działka nr (...).:
   • parking 1 grudnia 2001 r.,
   • droga wewnętrzna 1 grudnia 2001 r.,
   • budynek centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowane jako Budynek CH 1) 1 grudnia 2001 r.,
   • sieć wodociągowa 25 sierpnia 2007 r.,
   • linia energetyczna 25 sierpnia 2007 r.,
   • kolektor deszczowy - 30 kwietnia 2004 r.
   • ciepłociąg 1 grudnia 2001 r.,
5. 3 działka nr (...):
   • budynek centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowany jako Budynek CH 3) 27 sierpnia 2012 r.,
   • budynek magazyn na fajerwerki 27 sierpnia 2012 r.,
   • przepompownia przeciwpożarowa 27 sierpnia 2012 r.,
   • plac manewrowy 27 sierpnia 2012 r.,
   • chodniki 27 sierpnia 2012 r.,
   • wiaty na wózki 27 sierpnia 2012 r.,
   • parking 27 sierpnia 2012 r.,
   • pylon reklamowy 27 sierpnia 2012 r.,
   • kanalizacja sanitarna 27 sierpnia 2012 r.,
   • kanalizacja deszczowa 27 sierpnia 2012 r.,
   • komin zabytkowy 27 sierpnia 2012 r.
   Na działce nr (...) w Nieruchomości 3 znajduje się również myjnia oraz budynek garażu zostały one wzniesione przez podmioty trzecie stąd nie są ujęte w rejestrze środków trwałych Zbywcy. Jak wskazywano we wniosku, nie będą one przedmiotem Transakcji, gdyż zostaną usunięte przed Transakcją bądź (alternatywnie w przypadku garażu) zostanie wydzielona geodezyjnie działka, na której garaż się znajduje i nie będzie ona przedmiotem Transakcji.
6. 4 działka nr (...):
   • budynek centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowany jako Budynek CH 4) 31 października 2000 r.,
   • parking 15 października 2000 r.,
   • droga wewnętrzna 15 października 2000 r.,
   • kanalizacja sanitarna 31 października 2000 r.,
   • kanalizacja deszczowa 31 października 2000 r.,
   • sieć wodociągowa 31 października 2000 r.,
   • latarnia 15 października 2000 r.,
   • kabel energetyczny (sieć energetyczna) 31 października 2000 r.,
   • chodnik 15 października 2000 r.,
   • ogrodzenie 15 października 2000 r.,
7. 4 działka nr (...):
   • budynek centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowany jako Budynek CH 4) 31 października 2000 r.,
   • parking 15 października 2000 r.,
   • budynek przemysłowy 30 kwietnia 2004 r.,
   • kanalizacja sanitarna 31 października 2000 r.,
   • kanalizacja deszczowa 31 października 2000 r.,
   • stacja transformatorowa 30 kwietnia 2004 r.,
   • ogrodzenie 15 października 2000 r.,
   • sieć energetyczna 31 października 2000 r.,
   • latarnie 15 października 2000 r.,
   • sieć wodociągowa 31 października 2000 r.,
   • przyłącz teletechniczny 1 października 2000 r.,
   • plac rozładunkowy 15 października 2000 r.,
8. 4 działka nr (...):
   • droga 15 października 2000 r.,
   • kanalizacja deszczowa- 31 października 2000 r.,
   • sieć wodociągowa 31 października 2000 r.,
   • sieć teletechniczna 31 października 2000 r.,
   • sieć energetyczna 31 października 2000 r.,
   • oświetlenie uliczne 15 października 2000 r.,
   • sieć gazowa (stanowiąca własność przedsiębiorstwa przesyłowego).
   Wnioskodawca wskazał, że na działkach nr (...), (...), (...) oraz (...) znajduje się sieć gazowa stanowiąca własność przedsiębiorstwa przesyłowego (na podstawie art. 49 Kodeksu Cywilnego). Biorąc pod uwagę powyższe, w ramach planowanej dostawy Nieruchomości 4, zdaniem Wnioskodawców, Zbywca nie przeniesie na Nabywcę ani władztwa cywilnego, ani ekonomicznego do tej sieci gazowej i tym samym, zdaniem Wnioskodawców, w odniesieniu do sieci gazowej Zbywca nie dokona dostawy towaru w rozumieniu przepisów ustawy.
9. 4 działka nr (...):
   • budynek centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowany jako Budynek CH 4) 31 października 2000 r.,
   • parking 15 października 2000 r.,
   • droga wewnętrzna 15 października 2000 r.,
   • kanalizacja sanitarna 31 października 2000 r.,
   • kanalizacja deszczowa 31 października 2000 r.,
   • sieć wodociągowa 31 października 2000 r.,
   • latarnia 15 października 2000 r.,
   • kabel energetyczny (sieć energetyczna) 31 października 2000 r.,
   • chodnik 15 października 2000 r.,
   • ogrodzenie 15 października 2000 r.,
10. 4 działka nr (...):
    • budynek centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowany jako Budynek CH 4) 31 października 2000 r.,
    • parking 15 października 2000 r.,
    • budynek przemysłowy 30 kwietnia 2004 r.,
    • kanalizacja sanitarna 31 października 2000 r.,
    • kanalizacja deszczowa 31 października 2000 r.,
    • stacja transformatorowa 30 kwietnia 2004 r.,
    • sieć wodociągowa 31 października 2000 r.,
    • kabel energetyczny (sieć energetyczna) 31 października 2000 r.,
    • chodnik 15 października 2000 r.,
    • ogrodzenie 15 października 2000 r.,
    • hydrant 15 października 2000 r.,

1. 4 działka nr (...):
   • chodnik 15 października 2000 r.,
   • pylon 1 grudnia 2000 r.,
   • kanalizacja sanitarna 31 października 2000 r.,
   • kanalizacja deszczowa 31 października 2000 r.,
   • sieć gazowa (stanowiąca własność przedsiębiorstwa przesyłowego),
2. 4 działka nr (...):
   • budynek centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowany jako Budynek CH 4) 31 października 2000 r.,
   • parking 15 października 2000 r.,
   • kanalizacja sanitarna 31 października 2000 r.,
   • kanalizacja deszczowa 31 października 2000 r.,
   • sieć wodociągowa 31 października 2000 r.,
   • hydrant 15 października 2000 r.,
   • sieć energetyczna 31 października 2000 r.,
   • latarnie 15 października 2000 r.,
3. 4 działka nr (...):
   • droga wewnętrzna 15 października 2000 r.,
   • chodnik 15 października 2000 r.,
   • kanalizacja sanitarna 31 października 2000 r.,
   • kanalizacja deszczowa 31 października 2000 r.,
   • sieć energetyczna 31 października 2000 r.,
   • sieć wodociągowa 31 października 2000 r.,
   • ogrodzenie 15 października 2000 r.,
   • sieć gazowa (stanowiąca własność przedsiębiorstwa przesyłowego),
4. 4 działka nr (...):
   • parking 15 października 2000 r.,
   • kanalizacja sanitarna 31 października 2000 r.,
   • kanalizacja deszczowa (własność Zbywcy),
   • kanalizacja deszczowa (niestanowiąca własności Zbywcy, zbudowana przez podmiot trzeci K w 2016 r.),
   • sieć energetyczna 31 października 2000 r.,
   • latarnia 15 października 2000 r.,
5. 4 działka nr (...):
   • budynek centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowany jako Budynek CH 4) 31 października 2000 r.,
   • parking 15 października 2000 r.,
   • drogi wewnętrzne 15 października 2000 r.,
   • kanalizacja sanitarna 31 października 2000 r.,
   • kanalizacja deszczowa (własność Zbywcy) 31 października 2000 r.,
   • kanalizacja deszczowa (niestanowiąca własności Zbywcy, zbudowana przez podmiot trzeci K 2016 r.),
   • sieć energetyczna 31 października 2000 r.,
   • latarnie 15 października 2000 r.,
   • sieć wodociągowa 31 października 2000 r.,
   • hydranty 15 października 2000 r.,
   • chodnik 15 października 2000 r.,
   • tablica świetlna LED 14 października 2000 r.,
   • wiaty na wózki 29 września 2014 r.
6. 4 działka nr (...):
   • budynek centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowany jako Budynek CH 4) 31 października 2000 r.,
   • parking 15 października 2000 r.,
   • chodnik 15 października 2000 r.,
   • kanalizacja sanitarna 31 października 2000 r.,
   • kanalizacja deszczowa 31 października 2000 r.,
   • przyłącze ciepłownicze 31 października 2000 r.,
   • ogrodzenie 15 października 2000 r.,
   • sieć wodociągowa 31 października 2000 r.,
   • sieć gazowa (stanowiąca własność przedsiębiorstwa przesyłowego),
7. 4 działka nr (...).:
   • budynek centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowany jako Budynek CH 4) 31 października 2000 r.,
   • droga wewnętrzna 15 października 2000 r.,
   • kanalizacja sanitarna 31 października 2000 r.,
   • kanalizacja deszczowa 31 października 2000 r.,
8. 4 działka nr (...):
   • budynek centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowany jako Budynek CH 4) 31 października 2000 r.,
   • droga 15 października 2000 r.,
   • parking 15 października 2000 r.,
   • chodnik 15 października 2000 r.,
   • kanalizacja sanitarna 31 października 2000 r.,
   • kanalizacja deszczowa 31 października 2000 r.,
   • sieć wodociągowa 31 października 2000 r.,
   • hydrant 15 października 2000 r.,
   • sieć energetyczna 31 października 2000 r.,
   • latarnie 15 października 2000 r.
   Na działce nr (...) w Nieruchomości 4 znajduje się również myjnia została ona wzniesiona przez podmiot trzeci stąd nie jest ujęta w rejestrze środków trwałych Zbywcy. Nie będzie ona przedmiotem Transakcji, gdyż zostanie usunięta przed Transakcją.

1. 4 działka nr (...):
   • stacja paliw 27 grudnia 2004 r.,
   • droga 15 października 2000 r.,
   • parking 15 października 2000 r.,
   • kanalizacja sanitarna 31 października 2000 r.,
   • kanalizacja deszczowa 31 października 2000 r.,
   • sieć wodociągowa 31 października 2000 r.,
   • sieć energetyczna 31 października 2000 r.,
   • latarnie 15 października 2000 r.
2. 4 działka nr A:
   • sieć energetyczna 31 października 2000 r.,
   • billboard reklamowy 14 października 2000 r.

1. 4 działka nr (...):
   • stacja paliw 27 grudnia 2004 r.,
   • parking 15 października 2000 r.,
   • kanalizacja sanitarna 31 października 2000 r.,
   • kanalizacja deszczowa 31 października 2000 r.,
   • sieć energetyczna 31 października 2000 r.,
2. 4 działka nr (...):
   • budynek centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowany jako Budynek CH 4) 31 października 2000 r.,
   • cała infrastruktura związana z obiektem, wszystkie sieci itp. 31 października 2000 r.
3. 4 działka nr (...):
   • budynek centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowany jako Budynek CH 4) 31 października 2000 r.,
   • kanalizacja sanitarna 31 października 2000 r.,
   • kanalizacja deszczowa 31 października 2000 r.,
   • cała infrastruktura związana z obiektem, wszystkie sieci itp. 31 października 2000 r.,
4. 4 działka nr (...):
   • budynek hipermarketu (we wniosku zdefiniowany jako Budynek CH 4) 31 października 2000 r.,
   • kanalizacja sanitarna 31 października 2000 r.,
   • kanalizacja deszczowa 31 października 2000 r.,
   • cała infrastruktura związana z obiektem, wszystkie sieci itp. 31 października 2000 r.
5. 4 działka nr (...):
   • budynek centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowany jako Budynek CH 4) 31 października 2000 r.,
   • droga wewnętrzna 15 października 2000 r.,
   • kanalizacja sanitarna 31 października 2000 r.,
   • kanalizacja deszczowa 31 października 2000 r.,
   • cała infrastruktura związana z obiektem, wszystkie sieci itp. 31 października 2000 r.
6. 4 działka nr (...):
   • parking 15 października 2000 r.,
   • wiata na wózki 29 września 2014 r.,
   • kanalizacja sanitarna 31 października 2000 r.,
   • kanalizacja deszczowa 31 października 2000 r.,
   • sieć energetyczna 31 października 2000 r.,
   • latarnie 15 października 2000 r.

Z powyższego wynika zatem, że w odniesieniu do zabudowań na Nieruchomościach doszło już do pierwszego zasiedlenia. Ww. obiekty po oddaniu ich do użytkowania (lata 1999 czerwiec 2017) były bowiem wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych (najem) lub w działalności gospodarczej Sprzedającego. Ponadto jak wskazał Wnioskodawca w opisie sprawy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. zabudowań zlokalizowanych na Nieruchomościach, a ich dostawą w ramach Transakcji upłynie okres dłuższy niż dwa lata.

Z kolei w odniesieniu do kwestii poniesienia wydatków na ulepszenie budynków, budowli lub ich części (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) przekraczających 30% ich wartości początkowej Zainteresowany wskazał, co następuje.

Skumulowana kwota wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych stanowiła co najmniej 30% wartości początkowej w odniesieniu do Budynku CH 2 (budynku centrum handlowo-usługowego, stanowiącego budynek w rozumieniu prawa budowlanego).

Ponoszone wydatki na ulepszenie Budynku CH 2 zostały wprowadzone do rejestru środków trwałych z następującymi datami (tj. wydatki na ulepszenia były ponoszone do wskazanych poniżej dat): 1 stycznia 2002 r., 1 marca 2002 r., 1 sierpnia 2002 r., 1 listopada 2002 r., 1 marca 2008 r., 28 maja 2012 r., 30 września 2013 r., 25 listopad 2013 r., 27 stycznia 2014 r., 25 sierpnia 2014 r., 26 stycznia 2015 r., 1 marca 2015 r., 6 lipca 2015 r., 13 października 2016 r., 24 lutego 2017 r.

Wydatki na ulepszenie Budynku CH 2 przekroczyły 30% wartości początkowej Budynku CH 2 26 stycznia 2015 r. Wydatki na ulepszenie Budynku CH 2 poniesione po 26 stycznia 2015 do daty składania niniejszych wyjaśnień nie przekroczyły i nie przekroczą ani nie będą równe do daty planowanej Transakcji 30% zaktualizowanej wartości początkowej Budynku CH 2 (czyli wartości początkowej powiększonej o ulepszenia poniesione do dnia 26 stycznia 2015 r.).

Po ulepszeniu Budynku CH 2 przekraczającym 30% wartości początkowej Budynku CH 2 (tj. po 26 stycznia 2015 r.), Budynek CH 2 wraz z dokonanymi ulepszeniami był nadal w całości używany na potrzeby prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej (tj. działalności handlowej i działalności polegającej na wynajmie powierzchni w Nieruchomości 2).

W odniesieniu do pozostałych budynków i budowli będących przedmiotem planowanej Transakcji wydatki na ich ulepszenie nie wyniosły do dnia składania niniejszych Wyjaśnień i nie wyniosą do daty planowanej Transakcji co najmniej 30% ich wartości początkowej.

W odniesieniu do budynków/budowli znajdujących się na Nieruchomości 6 (tj. w odniesieniu do każdego budynku/budowli z osobna) będących przedmiotem planowanej Transakcji skumulowana kwota wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym nie stanowiła na moment składania niniejszych Wyjaśnień i nie będzie stanowiła na moment planowanej Transakcji co najmniej 30% wartości początkowej tych budynków/budowli. Tym samym, jak wspomniano powyżej, nie ma (i na moment Transakcji nie będzie) budynków/budowli, w stosunku do których kwota wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiłaby co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Z kolei co do budynków/budowli w 5 (tj. w odniesieniu do każdego budynku/budowli z osobna) będących przedmiotem planowanej Transakcji skumulowana kwota wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym nie stanowiła na moment składania niniejszych Wyjaśnień i nie będzie stanowiła na moment planowanej Transakcji co najmniej 30% wartości początkowej tych budynków/budowli. Tym samym, jak wspomniano powyżej, nie ma (i na moment Transakcji nie będzie) budynków/budowli, w stosunku do których kwota wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych stanowiła co najmniej 30% ich wartości początkowej.

W odniesieniu do budynków/budowli znajdujących się na Nieruchomości 1 skumulowana kwota wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych stanowiła co najmniej 30% wartości początkowej w odniesieniu do Budynku CH 1 (budynku centrum handlowo-usługowego, stanowiącego budynek w rozumieniu prawa budowlanego). Ponoszone wydatki na ulepszenie Budynku CH 1 zostały wprowadzone do rejestru środków trwałych z następującymi datami (tj. wydatki na ulepszenia były ponoszone do wskazanych poniżej dat): 30 kwietnia 2004 r., 28 sierpnia 2006 r., 25 sierpnia 2007 r., 1 marca 2008 r., 30 stycznia 2012 r., 28 stycznia 2013 r., 30 września 2013 r., 28 kwietnia 2014 r., 25 sierpnia 2014 r., 15 grudnia 2016 r., 1 marca 2019 r.).

Wydatki na ulepszenie Budynku CH 1 przekroczyły 30% wartości początkowej Budynku CH 1 25 sierpnia 2007 r. Wydatki na ulepszenie Budynku CH 1 poniesione po 25 sierpnia 2007 r. ponownie przekroczyły 30% zaktualizowanej wartości początkowej Budynku CH 1 (tj. wartości początkowej powiększonej o ulepszenia poniesione do dnia 25 sierpnia 2007 r.) 30 stycznia 2012 r. Wydatki na ulepszenie Budynku CH 1 poniesione po 30 stycznia 2012 r. do daty składania niniejszych Wyjaśnień nie przekroczyły i nie przekroczą ani nie będą równe do daty planowanej Transakcji 30% ponownie zaktualizowanej wartości początkowej Budynku CH 1 (tj. wartości początkowej powiększonej o ulepszenia poniesione do dnia 30 stycznia 2012 r.). Po ulepszeniach Budynku CH 1 przekraczających 30% wartości początkowej Budynku CH 1 (tj. po 25 sierpnia 2007 r. oraz po 30 stycznia 2012 r.), Budynek CH 1 był nadal (od 26 sierpnia 2007 r. i odpowiednio od 31 stycznia 2012 r.) w całości używany na potrzeby prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej (tj. działalności handlowej i działalności polegającej na wynajmie powierzchni w Nieruchomości 1).

Ponoszone wydatki na ulepszenie kanalizacji sanitarnej (stanowiącej budowlę w rozumieniu prawa budowlanego) zostały wprowadzone do rejestru środków trwałych z następującymi datami, tj. wydatki na ulepszenia były ponoszone do wskazanej daty 25 sierpnia 2007 r. Wydatki na ulepszenie kanalizacji sanitarnej przekroczyły 30% wartości początkowej kanalizacji sanitarnej w dniu 25 sierpnia 2007 r. Wydatki na ulepszenie kanalizacji sanitarnej poniesione po 25 sierpnia 2007 r. do daty składania niniejszych wyjaśnień nie przekroczyły i nie przekroczą ani nie będą równe do daty planowanej Transakcji 30% zaktualizowanej wartości początkowej kanalizacji sanitarnej (tj. wartości początkowej powiększonej o ulepszenia poniesione do dnia 25 sierpnia 2007 r.).

Po ulepszeniach kanalizacji sanitarnej przekraczających 30% wartości początkowej kanalizacji sanitarnej (tj. po 25 sierpnia 2007 r.), kanalizacja sanitarna była nadal (od 26 sierpnia 2007 r.) w całości używana na potrzeby prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej (tj. działalności handlowej i działalności polegającej na wynajmie powierzchni w Nieruchomości 1).

W odniesieniu do pozostałych budynków i budowli będących przedmiotem planowanej Transakcji wydatki na ich ulepszenie nie wyniosły do dnia składania niniejszych wyjaśnień oraz nie wyniosą na moment planowanej Transakcji co najmniej 30% wartości początkowej tych budynków/budowli.

Natomiast w odniesieniu do zabytkowego komina znajdującego się na Nieruchomości 3 stanowiącego budowlę w rozumieniu prawa budowlanego, skumulowana kwota wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiła co najmniej 30% wartości początkowej. Ponoszone wydatki na ulepszenie Zabytkowego komina zostały wprowadzone do rejestru środków trwałych z datą (tj. wydatki na ulepszenia były ponoszone do wskazanych poniżej dat) 31 grudnia 2012 r.

Wydatki na ulepszenie Zabytkowego komina przekroczyły 30% wartości początkowej Zabytkowego komina dnia 31 grudnia 2012 r. Wydatki na ulepszenie Zabytkowego komina poniesione po 31 grudnia 2012 r. do daty składania niniejszych Wyjaśnień nie przekroczyły i nie przekroczą ani nie będą równe do daty planowanej Transakcji 30% zaktualizowanej wartości początkowej Zabytkowego komina (tj. wartości początkowej powiększonej o ulepszenia poniesione do dnia 31 grudnia 2012 r.).

Zabytkowy komin został nabyty przez Zbywcę wraz z Działką 3 w 2012 r. w drodze transakcji podlegającej opodatkowaniu VAT. Zabytkowy komin podlega nadzorowi konserwatora zabytków. Jest to obiekt, który sam w sobie nie ma funkcji użytkowej dla Zbywcy, niemniej jednak, z uwagi na to iż jest obiektem chronionym, nie może zostać zdemontowany. Ze względu na to, iż znajduje się on na terenie centrum handlowo-usługowego (tj. przylega do Budynku CH 3) w celu zapewnienia bezpieczeństwa i stosownego wyglądu tego obiektu, Zbywca musiał dokonać jego stosownego ulepszenia. Mając na uwadze, iż Zbywca nie miał możliwości nabycia Działki 3 bez Zabytkowego komina, jak również nie może go usunąć, w celu kontynuowania działalności gospodarczej prowadzonej na Nieruchomości 3, Zbywca musiał ponieść koszt zakupu i ulepszenia Zabytkowego komina. Tym samym, zdaniem Wnioskodawcy, Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego na nabyciu i wydatkach na ulepszenie Zabytkowego komina z uwagi na konieczność poniesienia tych wydatków w celu prowadzenia na Nieruchomości 3 opodatkowanej VAT działalności Zbywcy, która to działalność była również prowadzona po ulepszeniach Zabytkowego komina przekraczających 30% wartości początkowej Zabytkowego komina (tj. po 31 grudnia 2012 r.).

W odniesieniu do pozostałych budynków i budowli będących przedmiotem planowanej Transakcji wydatki na ich ulepszenie nie wyniosły do dnia składania niniejszych Wyjaśnień oraz nie wyniosą na moment planowanej Transakcji co najmniej 30% wartości początkowej tych budynków/budowli.

Natomiast skumulowana kwota wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym dotycząca Nieruchomości 4 stanowiła co najmniej 30% wartości początkowej w odniesieniu do Budynku CH 4 (budynku centrum handlowo-usługowego, stanowiącego budynek w rozumieniu prawa budowlanego). Ponoszone wydatki na ulepszenie Budynku CH 4 zostały wprowadzone do rejestru środków trwałych z następującymi datami (tj. wydatki na ulepszenia były ponoszone do wskazanych poniżej dat): 31 marca 2003 r., 30 kwietnia 2004 r., 1 marca 2008 r., 28 października 2013 r., 1 marca 2014 r., 28 kwietnia 2014 r., 29 września 2014 r., 26 stycznia 2015 r., 1 marca 2015 r., 4 października 2017 r., 3 stycznia 2018 r., 9 listopada 2018 r.

Wydatki na ulepszenie Budynku CH 4 przekroczyły 30% wartości początkowej Budynku CH 4 28 kwietnia 2014 r.

Wydatki na ulepszenie Budynku CH 4 poniesione po 28 kwietnia 2014 r. do daty składania niniejszych Wyjaśnień nie przekroczyły i nie przekroczą ani nie będą równe do daty planowanej Transakcji 30% zaktualizowanej wartości początkowej Budynku CH 4 (tj. wartości początkowej powiększonej o ulepszenia poniesione do dnia 28 kwietnia 2014 r.). Po ulepszeniach Budynku CH 4 przekraczających 30% wartości początkowej Budynku CH 4 (tj. 28 kwietnia 2014 r.), Budynek CH 4 był nadal (od 29 kwietnia 2014 r.) w całości używany na potrzeby prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej (tj. działalności handlowej i działalności polegającej na wynajmie powierzchni w Nieruchomości 4).

W odniesieniu do pozostałych budynków i budowli będących przedmiotem planowanej Transakcji wydatki na ich ulepszenie nie wyniosły do dnia składania niniejszych Wyjaśnień oraz nie wyniosą na moment planowanej Transakcji co najmniej 30% wartości początkowej tych budynków/budowli.

Ponadto w opisie sprawy Wnioskodawca wskazał, że myjnie znajdujące się na Nieruchomości 6, Nieruchomości 5, Nieruchomości 3, Nieruchomości 4, nie będą przedmiotem Transakcji, gdyż zostaną usunięte przed Transakcją. Podobnie garaże znajdujące się na Nieruchomości 3 nie będą przedmiotem Transakcji, a także zlokalizowane na Nieruchomości 4 sieci gazowe będące własnością przedsiębiorstwa przesyłowego oraz kanalizacja deszczowa wybudowana i będącą własnością K, gdyż, zdaniem Wnioskodawcy, nie będą one przedmiotem dostawy w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, należy stwierdzić, że od momentu pierwszego zasiedlenia przedmiotowych obiektów do chwili ich sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Ponadto od chwili oddania do użytkowania budynków/budowli posadowionych na Nieruchomościach: 2, 1, 3, 4 po ich ulepszeniu przekraczającym 30% wartości początkowej każdego z obiektów, do momentu ich sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Zatem w odniesieniu do Transakcji sprzedaży wszystkich budynków/budowli usytuowanych na Nieruchomościach zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W związku z powyższym na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy również sprzedaż gruntu, na którym posadowione są ww. obiekty, będzie zwolniona od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy (analogicznie jak sprzedaż obiektów, posadowionych na ww. gruncie).

Ponadto przedmiotem Transakcji będzie również działka niezabudowana nr G w 6.

W tym miejscu wskazać należy, że ustawodawca dla dostawy nieruchomości niezabudowanych przewidział zwolnienie uregulowane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

I tak, na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Z powyższego przepisu należy wywieść, że opodatkowane są te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane lub przeznaczone pod zabudowę. Z kolei dostawy gruntów niezabudowanych, będących na przykład gruntami rolnymi, czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione od podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Z powyższego wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości. Bez znaczenia zatem pozostaje klasyfikacja według ewidencji gruntów i budynków lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

Powyższe oznacza, że generalnie opodatkowane podatkiem od towarów i usług są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane (przeznaczone pod zabudowę). Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., niebędących terenami budowlanymi są zwolnione od podatku VAT.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że działka G 6, jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako przeznaczona pod zabudowę.

Wobec powyższego, przedmiotowa działka stanowi teren budowlany, o którym mowa w art. 2 pkt 33 ustawy. W rezultacie, zbycie tej działki nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wskazano wyżej, według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W konsekwencji, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1. towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
2. przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W tym miejscu należy zauważyć, że jak wynika z wniosku niezabudowana działka nr G w 6 nie była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, tym samym nie zostanie spełniony jeden z warunków przedstawionych w ww. przepisie.

Zatem w przedmiotowej sprawie dla dostawy ww. działki nie znajdzie zastosowania również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z uwagi na powyższe, sprzedaż niezabudowanej działki nr G w 6, Wnioskodawca będzie zobowiązany opodatkować stawką VAT w wysokości 23%.

Tym samym, w stosunku do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy, bowiem w części dotyczącej dostawy Nieruchomości zabudowanych zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku w oparciu o przepisy art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy, natomiast dostawa działki niezabudowanej nr G w 6 będzie opodatkowana podstawową 23% stawką podatku.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 jest prawidłowe w odniesieniu do transakcji sprzedaży Nieruchomości, z wyłączeniem zabudowanej działki nr A w 4.

Jak bowiem wskazał Wnioskodawca w uzupełnieniu do wniosku działka nr A w 4 jest zabudowana billboardem oraz siecią energetyczną, które stanowią budowle. Zatem dostawa tych obiektów jak rozstrzygnięto powyżej korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Z kolei Wnioskodawca we własnym stanowisku wskazał, że dostawa tej działki jako gruntu niezabudowanego będzie opodatkowana przy zastosowaniu stawki podatku w wysokości 23%. Wobec powyższego w odniesieniu do dostawy tej działki stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Kolejne wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii, czy w przypadku, gdy do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy i jednocześnie Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania wchodzących w skład Nieruchomości Budynków i Budowli (tj. sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji zostanie przez Zbywcę opodatkowana w całości według stawki 23% VAT) to, czy Nabywcy będzie przysługiwało na podstawie art. 86 ust. 1 prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej od Zbywcy faktury, dokumentującej Transakcję oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym zgodnie z brzmieniem art. 87 ust. 1 ustawy.

W odniesieniu do powyższego, należy zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3. adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak rozstrzygnięto powyżej, planowana Transakcja sprzedaży Nieruchomości zabudowanych będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Ponadto w opisie sprawy wskazano, że zarówno Nabywca, jak i Zbywca będą w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i będą spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 ustawy oraz Wnioskodawcy planują złożyć, przed dokonaniem Transakcji, wspólne oświadczenie zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i wyborze opodatkowania dostawy Budynków i Budowli podatkiem VAT.

W związku z powyższym, Wnioskodawcy mogą zrezygnować ze zwolnienia od podatku VAT i wybrać opodatkowanie planowanej dostawy na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy.

Podsumowując powyższe stwierdzić należy, że Transakcja sprzedaży Nieruchomości zabudowanych (na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy również sprzedaż gruntu, na którym posadowione są zabudowania) będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Niemniej jednak Wnioskodawca w analizowanej sprawie po spełnieniu warunków określonych w wyżej powołanych przepisach art. 43 ust. 10 i art. 43 ust. 11 ustawy, będzie mógł skorzystać z opcji opodatkowania Transakcji sprzedaży Nieruchomości zabudowanych według 23% stawki VAT.

Wobec powyższego Transakcja zbycia Nieruchomości zarówno zabudowanych jak i niezabudowanych będzie opodatkowana w całości według stawki 23% VAT.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W świetle tego przepisu, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

1. nabycia towarów i usług,
2. dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika zostały określone w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Jak wynika z powołanych przepisów, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Natomiast na podstawie przepisu art. 88 ust. 4 ustawy, obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Zgodnie z powyższą regulacją, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy spełnione zostaną określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do działalności opodatkowanej.

Jak wskazał Wnioskodawca, Bezpośrednio po nabyciu Nieruchomości, Nabywca planuje prowadzić czasowo z ich wykorzystaniem działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni w Nieruchomości 3, Nieruchomości 1 i Nieruchomości 4 do tych Najemców 3, Najemców 1 i Najemców 4 (oraz być może Nieruchomości 5 do Najemcy 5), z którymi zawarto Umowy najmu pozostałe na moment Transakcji (gdyż te umowy przejdą, co do zasady, z mocy prawa na Nabywcę), która to działalność podlega opodatkowaniu podatkiem VAT (i nie jest zwolniona z tego podatku).

Ponadto, Nabywca zawrze umowy najmu ze Zbywcą, na podstawie których wynajmie do Zbywcy stacje benzynowe zlokalizowane na Nieruchomości 4 i Nieruchomości 5, która to działalność również podlega opodatkowaniu podatkiem VAT (i nie jest zwolniona z tego podatku). Ww. wynajem powierzchni w Nieruchomości 3, Nieruchomości 1 i Nieruchomości 4 do tych Najemców 3, Najemców 1 i Najemców 4 (oraz być może do Najemcy 5) będzie miał charakter tymczasowy, gdyż działania Nabywcy będą docelowo zmierzały do odpłatnego zbycia Nieruchomości (za wyjątkiem stacji benzynowych na wybranych Nieruchomościach, co zaznaczono we wniosku) na rzecz podmiotu trzeciego (Ostatecznego Nabywcy), z czym wiązało się będzie zasadniczo zakończenie prowadzenia na Nieruchomościach działalności Nabywcy, tj. wynajmu powierzchni w Nieruchomościach do Najemców, a tym samym rozwiązanie Umów najmu pozostałych na moment Transakcji najpóźniej do daty zbycia Nieruchomości do Ostatecznego Nabywcy (prawdopodobnie za wyjątkiem umowy zawartej z Najemcą 5). W odniesieniu do opodatkowania późniejszej sprzedaży Nieruchomości przez Nabywcę na rzecz Ostatecznego Nabywcy, Wnioskodawca wskazał, iż Nabywca zamierza sprzedać Nieruchomości Ostatecznemu Nabywcy w ramach transakcji podlegającej opodatkowaniu VAT (i nie zwolnionej od VAT).

Zatem Nabywca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości.

W tym miejscu należy ponownie wskazać, że w myśl art. 87 ust. 1 ustawy, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Wobec powyższego należy stwierdzić, że Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości oraz do ewentualnego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym.

W konsekwencji stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 3 jest prawidłowe.

Wnioskodawca ma również wątpliwości czy będzie on zobowiązany, w związku z dostawą Nieruchomości, do dokonania korekty, o której mowa w art. 91 ust. 5 w zw. z art. 91 ust. 4 ustawy, poprzez zmniejszenie odliczonego podatku VAT naliczonego na nabyciu, budowie bądź rozbudowie Nieruchomości.

Odnosząc się do kwestii uznania, iż Wnioskodawca nie będzie zobowiązany, w związku z dostawą Nieruchomości, do dokonania korekty, o której mowa w art. 91 ust. 5 w zw. z art. 91 ust. 4 ustawy, poprzez zmniejszenie odliczonego podatku VAT naliczonego przy nabyciu, budowie bądź rozbudowie należy wskazać, że wyrażoną wyżej generalną zasadę uprawniającą do odliczenia podatku naliczonego, uzupełniają w sposób technicznoprawny regulacje zawarte w art. 90 i art. 91 ustawy.

Przepisy zawarte w art. 90 ustawy regulują kwestię związaną z prawem do odliczenia podatku naliczonego w sytuacji, gdy podatnik nabyte towary i usługi wykorzystuje zarówno do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, jak i czynności, w związku z którymi takie prawo nie przysługuje. Z tym, że przez czynności w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego należy rozumieć czynności zwolnione od podatku.

Z kolei przepisy zawarte w art. 91 ustawy co do zasady dotyczą sytuacji, gdy uprzednio odliczona kwota podatku naliczonego z różnych przyczyn musi zostać skorygowana lub przypadku, gdy podatek naliczony nie został odliczony, bo na moment realizacji prawa do odliczenia nabyty towar lub usługa nie miały służyć działalności opodatkowanej, ale sytuacja ta uległa zmianie.

I tak zgodnie z art. 91 ust. 1 ustawy, po zakończeniu roku, w którym podatnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, o którym mowa w art. 86 ust. 1, jest on obowiązany dokonać korekty kwoty podatku odliczonego zgodnie z art. 90 ust. 2-10a, z uwzględnieniem proporcji obliczonej w sposób określony w art. 90 ust. 2-6, 10 lub 10a lub przepisach wydanych na podstawie art. 90 ust. 11 i 12, dla zakończonego roku podatkowego.

W myśl art. 91 ust. 2 ustawy, w przypadku towarów i usług, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji, a także gruntów i praw wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli zostały zaliczone do środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych nabywcy, z wyłączeniem tych, których wartość początkowa nie przekracza 15 000 zł, korekty, o której mowa w ust. 1, podatnik dokonuje w ciągu 5 kolejnych lat, a w przypadku nieruchomości i praw wieczystego użytkowania gruntów w ciągu 10 lat, licząc od roku, w którym zostały oddane do użytkowania. Roczna korekta w przypadku, o którym mowa w zdaniu pierwszym, dotyczy jednej piątej, a w przypadku nieruchomości i praw wieczystego użytkowania gruntów jednej dziesiątej kwoty podatku naliczonego przy ich nabyciu lub wytworzeniu. W przypadku środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, których wartość początkowa nie przekracza 15 000 zł, przepis ust. 1 stosuje się odpowiednio, z tym że korekty dokonuje się po zakończeniu roku, w którym zostały oddane do użytkowania.

Zgodnie z art. 91 ust. 4 ustawy, w przypadku gdy w okresie korekty, o której mowa w ust. 2, nastąpi sprzedaż towarów lub usług, o których mowa w ust. 2, lub towary te zostaną opodatkowane zgodnie z art. 14, uważa się, że te towary lub usługi są nadal wykorzystywane na potrzeby czynności podlegających opodatkowaniu u tego podatnika, aż do końca okresu korekty.

Stosownie do art. 91 ust. 5 ustawy, w przypadku, o którym mowa w ust. 4, korekta powinna być dokonana jednorazowo w odniesieniu do całego pozostałego okresu korekty. Korekty dokonuje się w deklaracji podatkowej za okres rozliczeniowy, w którym nastąpiła sprzedaż, a w przypadku opodatkowania towarów zgodnie z art. 14 w deklaracji podatkowej za okres rozliczeniowy, w którym w stosunku do tych towarów powstał obowiązek podatkowy.

W myśl art. 91 ust. 6 ustawy, w przypadku gdy towary lub usługi, o których mowa w ust. 4, zostaną:

1. opodatkowane w celu dokonania korekty przyjmuje się, że dalsze wykorzystanie tego towaru lub usługi jest związane z czynnościami opodatkowanymi;
2. zwolnione od podatku lub nie podlegały opodatkowaniu w celu dokonania korekty przyjmuje się, że dalsze wykorzystanie tego towaru lub usługi jest związane wyłącznie z czynnościami zwolnionymi od podatku lub niepodlegającymi opodatkowaniu.

Stosownie do art. 91 ust. 7 ustawy, przepisy ust. 1-6 stosuje się odpowiednio w przypadku, gdy podatnik miał prawo do obniżenia kwot podatku należnego o całą kwotę podatku naliczonego od wykorzystywanego przez siebie towaru lub usługi i dokonał takiego obniżenia, albo nie miał takiego prawa, a następnie zmieniło się prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tego towaru lub usługi.

Na podstawie art. 91 ust. 7a ustawy, w przypadku towarów i usług, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji, a także gruntów i praw wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli zostały zaliczone do środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych nabywcy, z wyłączeniem tych, których wartość początkowa nie przekracza 15.000 zł, korekty, o której mowa w ust. 7, dokonuje się na zasadach określonych w ust. 2 zdanie pierwsze i drugie oraz ust. 3. Korekty tej dokonuje się przy każdej kolejnej zmianie prawa do odliczeń, jeżeli zmiana ta następuje w okresie korekty.

W konsekwencji, w sytuacji gdy obie strony transakcji spełnią warunki wynikające z art. 43 ust. 10 i art. 43 ust. 11 ustawy i wybiorą opodatkowanie dla dostawy budynku i budowli znajdujących się na przedmiotowej nieruchomości podstawową stawką podatku VAT w wysokości 23% to nie dojdzie do zmiany przeznaczenia wykorzystania przedmiotowej nieruchomości. Zatem, Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do dokonania korekty, o której mowa w art. 91 ust. 5 w zw. z art. 91 ust. 4 ustawy.

Tym samym stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 4 (oznaczonego we wniosku nr 5) jest prawidłowe.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, niniejsza interpretacja została wydana w oparciu o opis sprawy, w tym w szczególności o informację, że wszystkie ((...)) naniesienia (w tym nowo wskazane) będące przedmiotem sprzedaży stanowią budynki/budowle w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu podatku leży w kompetencji właściwego miejscowo i rzeczowo dla nabywcy organu podatkowego pierwszej instancji (Naczelnika Urzędu Skarbowego, Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego).

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od towarów i usług. Natomiast w części dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Stanowisko

w części prawidłowe

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej