Temat interpretacji

sprzedaż działek niezabudowanych

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2012r. poz. 749) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 12 czerwca 2012r. (data wpływu 14 czerwca 2012r.), uzupełnionym pismem z dnia 7 września 2012r. (data wpływu 10 września 2012r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych sprzedaży działek jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 14 czerwca 2012r. do tut. organu wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych sprzedaży działek.

Ww. wniosek został uzupełniony pismem z dnia 7 września 2012r. (data wpływu 10 września 2012r, będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z dnia 4 września 2012r. znak: IBPP1/443-616/12/ES.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości niezabudowanej działki w obszarze 1,2767 ha, o nr 390/126. Wnioskodawca nabył działkę w drodze spadku o czym świadczą;

• postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku z dnia 23 listopada 1990r.,
• postanowienie Sadu Rejonowego o stwierdzeniu nabycia spadku z dnia 14 września 2005r.,
• postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku z dnia 23 listopada 1990r. oraz
• umowa działu spadku i zniesienia współwłasności gospodarstwa rolnego z dnia 21 lipca 2006r.

Własność ta, jak powyżej, jest wpisana w księdze wieczystej, prowadzonej przez Sąd Rejonowy. Obecnie opisana powyżej nieruchomość jest w trakcie podziału na 16 mniejszych działek. Po podziale Wnioskodawca ma zamiar podarować działki dzieciom a kilka z nich sprzedać różnym osobom.

W uzupełnieniu Wnioskodawca wskazuje, że:

• Nie jest podatnikiem podatku VAT.
• Nieruchomość nabytą w drodze spadku zamierzał przekazać dzieciom i wnukom.
• Dotychczas nie korzystał w jakikolwiek sposób z nieruchomości-działki. Tak jak pisał wyżej zamierzał je przekazać dalej - dzieciom czy wnukom (w przypadku jeśli oni by chcieli przeznaczyć je na cele mieszkaniowe).
• Dla przedmiotowej działki udało się uzyskać warunki zabudowy, stąd też potem działania Wnioskodawcy, aby działkę podzielić na mniejsze działki i część sprzedać osobom prywatnym, a część z nich przekazać dzieciom.
• Według warunków zabudowy zostało wyodrębnionych 16 działek (w tym jedna z nich jako droga), z czego do sprzedaży Wnioskodawca zamierza przeznaczyć 8 działek, a resztę czyli 7 działek zostawić i w przyszłości przekazać dzieciom czy wnukom.
• Wszystkie działki, które Wnioskodawca zamierza sprzedać w momencie sprzedaży będą działkami niezabudowanymi.
• Dotychczas działka ta widnieje w ewidencji gruntów jako działka rolna i nie była w żaden sposób przez Wnioskodawcę wykorzystana, ani do prowadzenia działalności gospodarczej, ani do prowadzenia działalności rolniczej.
• Działki będą niezabudowane i z ewidencji gruntów wynika, iż są to działki rolne (nie ma dla nich miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy).
• Dla przedmiotowych działek wydane zostały decyzje o warunkach zabudowy, według których każda z nich może zostać zabudowana.
• Wnioskodawca wystąpił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowej nieruchomości w celu jej podziału (nie mógł podzielić działki rolnej nie mając tych warunków zabudowy).
• Nie podjął ani nie podejmie żadnych czynności w celu uatrakcyjnienia działek.
• W celu sprzedaży działek Wnioskodawca zawarł umowę z biurem nieruchomości i to oni zajmują się sprzedażą działek.
• To biuro nieruchomości szuka nabywców działek.
• Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży.
• W 2011r. Wnioskodawca sprzedał działkę rolną (niezabudowaną ).
• W związku ze sprzedażą w 2011r. ww. działki Wnioskodawca nie płacił podatku VAT, nie złożył deklaracji VAT-7 ani zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R.
• Środki uzyskane ze sprzedaży przedmiotowych działek zostaną przeznaczone w dużej mierze na remont budynku mieszkalnego w którym Wnioskodawca zamieszkuje, gdyż jest to stary budynek a dodatkowo zniszczony po powodzi w 2010r.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie

(uzupełnione pismem z dnia 7 września 2012r.):

Czy w związku ze sprzedażą przez Wnioskodawcę ww. działek powstanie obowiązek podatku VAT...

Zdaniem Wnioskodawcy, (stanowisko uzupełnione pismem z dnia 7 września 2012r.), Wnioskodawca zaznacza, że nie prowadzi działalności gospodarczej, co wiąże się z tym, że zbycie tej nieruchomości nie będzie związane z jakąkolwiek działalnością gospodarczą. Wnioskodawca traktuje to jako zbycie majątku rodzinnego, który nabył w drodze spadku, a nabycie to nastąpiło już ponad 5 lat temu. Pomimo tego, iż Wnioskodawca nie jest osobą majętną, nie traktuje tego jako zbycia w celach zarobkowych.

Wnioskodawca uważa, że nie powinien płacić podatku VAT od sprzedaży działek o których mowa w ww. piśmie. Nie powinien, ponieważ: nie prowadzi działalności gospodarczej; nieruchomość nabył w formie spadku; nie traktuje tego jako zbycie w celach zarobkowych, chce poprzez tę sprzedaż poprawić swoje warunki mieszkaniowe; nieruchomość nabył ponad 5 lat temu; ponadto nikt nie zapewni Wnioskodawcy, że wszystkie 8 mniejszych działek, które ma przeznaczone do sprzedaży znajdą swoich kupców.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011r. Nr 177 poz. 1054), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2011r.).

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 ustawy o VAT).

Powyższe oznacza, że dostawa towarów, w tym przypadku gruntów, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie o VAT tzn. została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania w sposób częstotliwy lub polega na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem podatnik tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto podatnikiem staje się również ten, kto wykonał czynność, podlegającą opodatkowaniu, jednorazowo, ale w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy.

Chociaż ustawa nie definiuje pojęcia częstotliwości, przez zamiar wykonywania danej czynności w sposób częstotliwy należy rozumieć chęć, wolę powtarzalnego, a nie jednorazowego wykonywania określonych czynności, składających się na istotę prowadzenia działalności.

O kwestii częstotliwości nie decyduje okres wykonywania czynności (rok, dwa czy pięć lat) ani ilość dokonanych transakcji. Decydującym kryterium jest powtarzalność czynności. Dlatego też, w każdym przypadku należy indywidualnie rozstrzygnąć, czy intencją określonej czynności, z którą łączą się skutki podatkowo-prawne było dokonywanie tej czynności wielokrotnie.

W kontekście powyższego należy stwierdzić, iż nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Z przedstawionych przepisów wynika więc, że jeśli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży ze swojego majątku prywatnego nieruchomości, a czynność ta wykonywana jest jednorazowo lub okazjonalnie, w warunkach wskazujących, iż działanie to nie jest czynione z zamiarem jego powtarzania (kontynuowania) i nie zmierza do nadania mu stałego charakteru, transakcja taka nie może być uznana za działalność gospodarczą, w rozumieniu cytowanego wyżej art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Zatem podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności handlowej.

Jeżeli dana czynność została wykonana poza zakresem działań producenta, handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika, czy wykonującego wolny zawód to w świetle cytowanego powyżej art. 15 ust. 2 nie można go uznać za podatnika VAT z tytułu wykonania takiej czynności i to bez względu na to czy czynność tę wykonał jednorazowo ale w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania ich w sposób częstotliwy. Taka właśnie sytuacja występuje w przypadku sprzedaży przez daną osobę majątku prywatnego. Majątek taki nabywany był bowiem na własne potrzeby danej osoby, a nie z przeznaczeniem do działalności handlowej, a zatem jego sprzedaż zarówno w całości jak i w częściach, jednemu lub wielu nabywcom, z zyskiem lub bez, nie może być uznana za działalność handlową ze skutkiem w postaci uznania tej osoby za podatnika VAT.

Przenosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy należy uznać, iż planowana sprzedaż działek, których Wnioskodawca jest właścicielem, z majątku osobistego, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż będzie dokonywana okazjonalnie, w okolicznościach wskazujących, iż działanie to nie będzie czynione z zamiarem nadania mu stałego charakteru.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca, nie będący podatnikiem podatku VAT, jest właścicielem nieruchomości niezabudowanej działki w obszarze 1,2767 ha, którą nabył w drodze spadku.

Obecnie nieruchomość jest w trakcie podziału na 16 mniejszych działek. Po podziale ma zamiar 8 z nich sprzedać różnym osobom, a pozostałe działki podarować dzieciom i wnukom.

Dotychczas Wnioskodawca nie korzystał w jakikolwiek sposób z nieruchomości-działki, nie była w żaden sposób przez Wnioskodawcę wykorzystana, ani do prowadzenia działalności gospodarczej, ani do prowadzenia działalności rolniczej.

Wnioskodawca wystąpił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowej nieruchomości w celu jej podziału (nie mógł podzielić działki rolnej nie mając tych warunków zabudowy, dla działki nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego). Dla przedmiotowych działek wydane zostały decyzje o warunkach zabudowy, według których każda z nich może zostać zabudowana. Wszystkie działki w momencie sprzedaży będą działkami niezabudowanymi. Wnioskodawca nie podjął ani nie podejmie żadnych czynności w celu uatrakcyjnienia działek. W celu sprzedaży działek Wnioskodawca zawarł umowę z biurem nieruchomości. Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży. W 2011r. Wnioskodawca sprzedał działkę rolną, niezabudowaną .

W związku ze sprzedażą nie płacił podatku VAT, nie złożył deklaracji VAT-7 ani zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R.

Środki uzyskane ze sprzedaży przedmiotowych działek zostaną przeznaczone w dużej mierze na remont budynku mieszkalnego w którym Wnioskodawca zamieszkuje, gdyż jest to stary budynek, a dodatkowo zniszczony po powodzi w 2010r.

W przedmiotowej sprawie w związku ze sprzedażą 8 niezabudowanych działek Wnioskodawcy nie można uznać za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ustawy o VAT. Nic nie wskazuje bowiem na to, że otrzymując w spadku nieruchomość, Wnioskodawca działał w charakterze handlowca, a okoliczności będące przyczyną transakcji sprzedaży ww. działek, nie wskazują, iż miałyby być one czynione z zamiarem wykonywania w sposób ciągły do celów zarobkowych.

Dostawę przedmiotowych działek niezabudowanych uznać należy za transakcję okazjonalną, jednorazową czyli taką, która nie będzie czyniona z zamiarem nadania jej stałego charakteru. Wnioskodawca co prawda dokonał podziału gruntu na mniejsze działki, lecz tylko część z nich zamierza sprzedać, resztę działek zamierza darować swoim dzieciom i wnukom. Wnioskodawca wystąpił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowej nieruchomości w celu jej podziału, ponieważ nie mógł podzielić działki rolnej nie mając tych warunków zabudowy. Ponadto Wnioskodawca nie podjął ani nie zamierza podejmować żadnych czynności w celu uatrakcyjnienia działek. Wnioskodawca nie podejmie też żadnego działania marketingowego w celu sprzedaży przedmiotowych działek, zawarł jedynie umowę z biurem nieruchomości. Wnioskodawca nie posiada też innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży, środki uzyskane ze sprzedaży przedmiotowych działek zostaną przeznaczone głównie na remont budynku mieszkalnego w którym Wnioskodawca zamieszkuje, gdyż jest to stary budynek, dodatkowo zniszczony po powodzi w 2010r.

Dokonując przedmiotowego rozstrzygnięcia, mając na uwadze w szczególności wystąpienie Wnioskodawcy o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla 8 działek mających być przedmiotem sprzedaży, należy oprzeć się na orzeczeniach Trybunału Sprawiedliwości UE wydanych w sprawach C-180/10 i C-181/10. Z treści wskazanych orzeczeń wynika, że za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność handlową wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W sprawie będącej przedmiotem niniejszej interpretacji nie wystąpił ciąg okoliczności, które wskazywałyby na działalność zbliżoną do działalności podmiotu zajmującego się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Wnioskodawca nie zakupił gruntu lecz otrzymał go w spadku, do podziału otrzymanego w spadku gruntu oraz wystąpienia o wydanie decyzji o warunkach zabudowy Wnioskodawca był zmuszony aby móc w przyszłości te działki sprzedać, bowiem działki te są działkami rolnymi (co wynika z ewidencji gruntów) i znajdują się na terenie nieobjętym planem zagospodarowania przestrzennego, zatem konieczne było wystąpienie Wnioskodawcy o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowej nieruchomości w celu jej podziału, ponieważ Wnioskodawcy nie mógł podzielić działki rolnej nie mając warunków zabudowy. Tylko część działek Wnioskodawca zamierza sprzedać, resztę daruje swoim dzieciom i wnukom. Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży, a środki uzyskane ze sprzedaży przedmiotowych działek zostaną przeznaczone głównie na remont budynku mieszkalnego w którym Wnioskodawca zamieszkuje, gdyż jest to stary budynek, dodatkowo zniszczony po powodzi w 2010r.

W świetle powyższego w przedmiotowej sprawie nie można przypisać Wnioskodawcy aktywności porównywalnej do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami.

Reasumując, jeżeli Wnioskodawca nie wykorzystuje przedmiotowych działek do działalności gospodarczej, a planowane przez niego czynności związane z dostawą 8 działek nie będą przybierać formy zawodowej (profesjonalnej), czyli nie będą cechować się stałością (powtarzalnością i zamiarem kontynuacji) i nie będą miały zorganizowanego charakteru, wówczas dostawę tych działek należy uznać za sprzedaż majątku prywatnego Wnioskodawcy, która nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W tej sytuacji brak jest podstaw do uznania Wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu planowanej sprzedaży działek. Tym samym planowana dostawa przedmiotowych działek, nie będzie podlegała przepisom ustawy o podatku od towarów i usług.

W konsekwencji Wnioskodawca nie będzie miał obowiązku zapłaty podatku VAT od planowanej sprzedaży tych działek.

W świetle powyższego stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku, że nie powinien płacić podatku VAT od sprzedaży działek, o których mowa we wniosku, należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Nadmienia się, że niniejsza interpretacja indywidualna traci swoją ważność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego zdarzenia przyszłego lub zmiany stanu prawnego.

W pozostałym zakresie objętym wnioskiem wydano odrębne rozstrzygnięcie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2012r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.

Wniosek ORD-IN (PDF)

Treść w pliku PDF 2 MB

Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach