Temat interpretacji

Brak opodatkowania sprzedaży nieruchomości

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 14 grudnia 2018 r. (data wpływu 19 grudnia 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 19 grudnia 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Nieruchomość położoną w na działce 157/1 otrzymał Pan wraz z żoną od córki w 2007 r. w drodze darowizny. Darowizna ta dotyczyła prawa użytkowania wieczystego działki 157/1 wraz z prawem własności budynków i budowli znajdujących się na tej nieruchomości. Wraz z żoną przyjął Pan przedmiotową darowiznę do majątku wspólnego małżeńskiego. Budynki były w ruinie, zostały częściowo zburzone i od nowa odbudowane. Na działce znajdują się 3 budynki oraz 1 budowla (myjnia). Jeden z tych 3 budynków zamierza Pan wraz z żoną sprzedać. Budynek mający być przedmiotem sprzedaży wynajmowany jest od czerwca 2009 r. Budynek ten został wybudowany jako magazyn maszyn rolniczych w 2008/2009 r. Podatek VAT z tej budowy nie był odliczany do września 2009 r. ponieważ ani Pan ani żona nie byliście do tego czasu podatnikami VAT czynnymi z tytułu najmu powierzchni magazynowo-produkcyjnej. Dokonano ulepszeń tego budynku a podatek VAT był odliczany z tego tytułu od października 2009 r.

Wydatki na ulepszenie budynku ponoszone były w 2013 r. i 2014 r. i nie przekroczyły 30% wartości początkowej tego obiektu. Oddanie do użytkowania ulepszeń miało miejsce 31 stycznia 2014 r. Innych ulepszeń w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiących co najmniej 30 % wartości początkowej tego obiektu nie było.

W 2008 r. kupił Pan wraz z żoną od Skarbu Państwa nieruchomość o nr 157/1 w której byliście Państwo użytkownikami wieczystymi i właścicielami stanowiących odrębne nieruchomości budynków i budowli. Starosta sprzedał przedmiotową nieruchomość za cenę zł brutto - Państwu jako użytkownikom wieczystym i nabycie zostało dokonane do majątku wspólnego małżeńskiego. Część ceny pierwsza rata + cały należny podatek VAT w kwocie 22.788,80 zł została zapłacona. Podatek VAT od tej kwoty nie był odliczany.

Działka nr 157/1 ma powierzchnię 4900 m2. Zamierza Pan wraz z żona przenieść na kupującego własność nieruchomości gruntowej ok. 2000 m2 zabudowanej budynkiem hali produkcyjnej z częścią biurowo-socjalną, która zostanie wydzielona jako działka budowlana z działki gruntowej nr 157/1.

Magazyn maszyn rolniczych oraz hala produkcyjna z częścią biurowo-socjalną o których mowa we wniosku to ten sam budynek.

Budynki będące małżeńską własnością są cały czas wynajmowane. Nie prowadzi Pan wraz z żoną działalności gospodarczej. Wynajem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodu (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Wynajem prowadzono na zasadzie prywatnego najmu (ryczałt od przychodów ewidencjonowanych).

Od października 2009 r. wraz z żoną przeszedł Pan na VAT z powodu przekroczenia limitu 10 tysięcy euro. Natomiast od stycznia 2015 r. do 31 stycznia 2016 r. nie byliście Państwo zarejestrowanymi podatnikami VAT. Jest Pan czynnym podatnikiem VAT od grudnia 2016 r. z tytułu wynajmu. Pana żona jest również czynnym VAT od grudnia 2016 r. z tytułu wynajmu. Obecnie nadal jesteście Państwo podatnikami VAT z tytułu najmu (prowadzenie najmu na zasadach ryczałtu ewidencjonowanego). Przychody i sposób rozliczenia najmu są Pana oraz żony wyborem ponieważ taką możliwość dają obowiązujące przepisy.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż wydzielonej nieruchomości z działki nr 157/1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż wydzielonej nieruchomości z działki 157/1 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Sprzedaż nieruchomości otrzymanej w darowiźnie nie podlega VAT. Wykup użytkowania wieczystego od Skarbu Państwa był opodatkowany VAT ale nie został odliczony, gdyż w tym czasie Wnioskodawca wraz z żoną nie byli czynnymi podatnikami VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r. poz. 2174 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ww. ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, ().

Towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii art. 2 pkt 6 ustawy o VAT.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Pod pojęciem działalności gospodarczej, na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy, rozumie się wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Przy czym, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6% stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23% (art. 146aa ust. 1 pkt 1 ww. ustawy).

Jednakże zarówno w treści ustawy o VAT, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział obniżone stawki podatku oraz zwolnienia od podatku dla dostaw niektórych towarów lub świadczenia niektórych usług, a także określił warunki stosowania tych obniżonych stawek i zwolnień.

I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W art. 2 pkt 14 ustawy, ustawodawca określił co należy rozumieć pod pojęciem pierwszego zasiedlenia. Zgodnie z tym przepisem, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Należy zwrócić uwagę, że przepisy Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 str. 1 z późn. zm.), posługują się pojęciem pierwszego zasiedlenia, jednakże nie definiują tego pojęcia oraz nie wprowadzają dodatkowych warunków go określających.

W konsekwencji zarówno zgodnie z przepisami Dyrektywy 2006/112/WE oraz w świetle utrwalonego w tej materii orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej pierwsze zasiedlenie budynku należy rozumieć szeroko jako pierwsze zajęcie budynku, używanie. W efekcie, aby w tej sytuacji można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, jego używania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10 pod warunkiem, że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym Wnioskodawca wraz z małżonką czynni podatnicy VAT planują sprzedaż nieruchomości zabudowanej budynkiem (magazyn maszyn rolniczych), którą wykorzystywali w działalności gospodarczej (od 2009 r. - wynajem). Wnioskodawca w 2013 r. i 2014 r. poniósł nakłady na ulepszenie przedmiotowego budynku, które nie przekroczyły 30 % wartości początkowej tego obiektu. Od ponoszonych nakładów dokonano odliczenia podatku VAT.

W świetle przywołanych przepisów prawa, analiza przedstawionego zdarzenia przyszłego prowadzi do wniosku, że sprzedaż opisanego budynku będzie wbrew twierdzeniom Wnioskodawcy podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jednakże będzie korzystała ze zwolnienia od podatku. Jak bowiem wynika z wniosku, nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynku w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy oraz od pierwszego zasiedlenia minął okres dłuższy niż 2 lata. Ponadto Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie budynku stanowiących co najmniej 30 % wartości początkowej. Tym samym sprzedaż będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jednocześnie, stosownie do treści art. 29a ust. 8 ustawy, zwolnienie od podatku obejmie grunt, na którym posadowiony jest budynek wchodzący w skład opisanej nieruchomości.

Tym samym całościowo, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.

Stanowisko

nieprawidłowe

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej