Temat interpretacji

Opodatkowanie sprzedaży działki

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2019 r., poz. 900 ze zm.) - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 24 maja 2019 r. (data wpływu 30 maja 2019 r.), uzupełnionym pismem z 12 lipca 2019 r. (data wpływu 17 lipca 2019 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działki () - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 30 maja 2019 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działki (). Ww. wniosek został uzupełniony pismem z 12 lipca 2019 r. (data wpływu 17 lipca 2019 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie z 4 lipca 2019 r. znak: 0111-KDIB3-3.4012.181.2019.1.AMS.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

W dniu 29.08.2018 r. odbył się przetarg pisemny nieograniczony na zbycie nieruchomości gruntowej () wraz z ustanowieniem służebności przejazdu i przechodu.

W wyniku ww. postępowania został wyłoniony nabywca ww. nieruchomości, z którym zostanie zawarta umowa sprzedaży nieruchomości (..) oznaczonej geodezyjnie jako działka gruntu () wraz z ustanowieniem służebności przejazdu i przechodu (), na rzecz właściciela działki (), w formie aktu notarialnego, po uzyskaniu zgody () na rozporządzanie ww. nieruchomością.

Stan prawny działki przedstawia się następująco:

Prawo własności ww. nieruchomości Wnioskodawca nabył z mocy prawa (), co potwierdza decyzja Wojewody () oraz dwa postanowienia (). Teren działki jest częściowo utwardzony powierzchnią betonową. Przez nieruchomość przebiega sieć instalacji kanalizacji deszczowej i sanitarnej ze studnią kanalizacyjną, której właścicielem jest Wnioskodawca.

Na działce gruntu zostanie ustanowione przez przyszłego nabywcę, ograniczone prawo rzeczowe - służebność przesyłu na rzecz Wnioskodawcy, dotyczące istniejącej sieci instalacji kanalizacji deszczowej i sanitarnej.

Zgodnie z zapisami Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego () część działki gruntu () stanowi () teren zieleni izolacyjno-ochronnej. Pozostała części działki gruntu, na chwilę obecną, objęta zapisami Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestronnego () stanowi teren () obszary zabudowy usługowej z zielenią urządzoną. Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów działka ma oznaczenie użytkowe - inne tereny zabudowane.

Wnioskodawca wynajmuje podmiotom zewnętrznym powierzchnie w budynkach, które są usytuowane na sąsiadujących działkach. Budynki te podłączone są do sieci kanalizacji sanitarnej, która finalnie przebiega przez teren zbywanej działki. Wnioskodawca uzyskuje wynagrodzenie z tytułu czynszu, w tym opłat za media opodatkowane 23% stawką podatku VAT. W opłatach czynszowych zawarta jest również opłata za odprowadzanie wody - czyli korzystanie z sieci kanalizacyjnych umiejscowionych na sprzedawanej działce. Z powyższego wynika, iż Wnioskodawca czerpie dochody z budowli posadowionych na tej działce.

W uzupełnieniu, w odpowiedzi na wezwanie Wnioskodawca wskazał:

1. na terenie działki () brak jest zabudowań. Częściowo teren utwardzony jest powierzchnią betonową będącą wylewką, nietrwale z gruntem związaną, stanowiącą podstawę pod barak socjalny, wykorzystywany w latach 90-tych jako zaplecze socjalne ();
2. działka, która jest przedmiotem sprzedaży nie posiada obiektów, które stanowią budynki i budowle lub ich część w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1202 ze zm.) oraz budynki i obiekty inżynierii lądowej i wodnej w rozumieniu Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r.(Dz.U. nr 112 poz. 1316 ze zm.);
3. powierzchnia betonowa znajdująca się na działce nie jest trwale z gruntem związana;
4. na przedmiotowej działce nie wybudowano budynków i budowli, w związku z tym Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego;
5. na przedmiotowej działce nie wybudowano budynków i budowli, w związku z powyższym nie wystąpiło pierwsze zajęcie (używanie) budynków i budowli lub ich części mających być przedmiotem sprzedaży dla potrzeb działalności gospodarczej Wnioskodawcy;
6. Wnioskodawca nie posiada na przedmiotowej działce budynków i budowli mających być przedmiotem sprzedaży, w związku z tym nie poniosła wydatków na ulepszenie budynków i budowli bądź jej części w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym;
7. Wnioskodawca nie posiada na przedmiotowej działce budynków i budowli mających być przedmiotem sprzedaży, w związku z powyższym nie wykorzystywała ich do jakichkolwiek czynności w ramach działalności gospodarczej. Jednocześnie Wnioskodawca posiada na sąsiednich działkach, niepodlegających przedmiotowej sprzedaży, budynki podłączone do sieci instalacji kanalizacji deszczowej i sanitarnej, znajdującej się na nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży. Ww. sieć nie podlega przedmiotowej transakcji, natomiast na ww. działce zostanie ustanowione ograniczone prawo rzeczowe - służebności przesyłu na rzecz Wnioskodawcy;
8. działka i znajdująca się na niej powierzchnia betonowa nie były przedmiotem najmu, dzierżawy. Sieć instalacji kanalizacji deszczowej i sanitarnej, której właścicielem jest Wnioskodawca nie podlega sprzedaży, a jedynie jest wykorzystywana na potrzeby własne Wnioskodawcy oraz najemców powierzchni użytkowych w budynkach położonych na działkach sąsiednich;
9. W odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości, zgodnie z () w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego () - część obejmująca () - podstawowe przeznaczenie części działki gruntu () oznaczone jest symbolem () - tereny zieleni izolacyjno-ochronnej. Dopuszczalne przeznaczenie szczegółowo określa § 15 ww. uchwały tj. m.in. boiska sportowe z nawierzchnią trawiastą, place zabaw, terenowe urządzenia sportowe i rekreacyjne, budowle i urządzenia wodne, urządzenia melioracji wodnych szczegółowych, ogrody przydomowe, dojścia, ciągi piesze, ścieżki rowerowe, mostki, kładki dla ruchu pieszego i rowerowego, obiekty małej architektury, elementy wyposażenia miejskiego, sieci i urządzenia infrastruktury technicznej.
10. W stosunku do pozostałej części działki gruntu, objętej zapisami Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego nie została wydana żadna decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o której mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
11. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na działce () wyznaczona jest linia rozgraniczająca tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy w związku ze sprzedażą działki Wnioskodawca powinien opodatkować daną sprzedaż stawką 23% czy może skorzystać ze zwolnienia z podatku VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, część działki, do której istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego powinna być opodatkowana stawką podstawową 23%, natomiast część nieposiadająca takiego planu może korzystać ze zwolnienia.

Dla terenów oznaczonych symbolem (), ustalono przeznaczenie podstawowe dotyczące zieleni izolacyjno-ochronnej, jak również przeznaczenie dopuszczalne, według którego, tereny te stanowią grunty przeznaczone pod zabudowę. Z racji tego, że wskazana działka gruntu stanowi grunty z możliwością ich zabudowania, przedmiotowa transakcja nie może podlegać zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT.

Pozostała część działki gruntu, na chwilę obecną, objęta zapisami Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego () stanowi teren oznaczony symbolem () - obszary zabudowy usługowej z zielenią urządzoną, nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz ważnymi decyzjami o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a tym samym nie jest terenem budowlanym zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

Powołując się na pogląd wyrażony w wyroku podjętym w składzie siedmiu sędziów NSA z dnia 17.01.2011 r. (sygn. akt IFPS 8/10, pub. ONSAiWSA 2011/3/51.), że w świetle art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT przy zastosowaniu art. 21 ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne, który mówi, iż podstawę planowania gospodarczego, planowania przestrzennego, wymiaru podatków i świadczeń, oznaczania nieruchomości w księgach wieczystych, statystyki publicznej, gospodarki nieruchomościami oraz ewidencji gospodarstw rolnych stanowią dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków.

Natomiast Wnioskodawca zamierza sprzedać nabywcy działkę bez prawa do korzystania z tych sieci, a przyszły nabywca ustanowi ograniczone prawo rzeczowe - służebność przesyłu na rzecz Wnioskodawcy dotycząca istniejącej sieci instalacji kanalizacji deszczowej i sanitarnej. W świetle powyższego Wnioskodawca wskazuje, że działkę należy uznać za działkę niezabudowaną.

Do sprzedaży działek niezabudowanych, które miałyby być zwolnione z opodatkowania stosuje się art. 43 ust. 1 pkt 9, który mówi, iż zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Przepis ten jest odpowiednikiem art. 135 ust. 1 lit. k dyrektywy 2006/112/WE. Przez tereny budowlane trzeba tu rozumieć grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 2 pkt 33 ustawy o VAT).

Zgodnie z zapisami Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego () część działki gruntu () w południowej części stanowi teren oznaczony symbolem () - teren zieleni izolacyjno-ochronnej. Pozostała części działki gruntu, na chwilę obecną, objęta zapisami Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego () i stanowi teren oznaczony symbolem () - obszary zabudowy usługowej z zielenią urządzoną. Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów działka () ma oznaczenie użytkowe () - inne tereny zabudowane.

W związku z powyższym działkę należy uznać za działkę niezabudowaną, nieposiadającą planu zagospodarowania przestrzennego z gruntami przeznaczonymi pod zabudowę i zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 należy przy sprzedaży ww. działki zastosować stawkę opodatkowania zw.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przepis art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Według art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, zarówno grunty, jak i budynki i budowle spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność, która stanowi dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność jest opodatkowana VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z informacji przedstawionych w opisie sprawy wynika, że przedmiotem dostawy będzie działka (). Cześć ww. działki () objęta jest Miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym podstawowe przeznaczenie tej części działki () oznaczone symbolem () to tereny zieleni izolacyjno- ochronnej, a dopuszczalne - grunty przeznaczone pod zabudowę. Natomiast w stosunku do pozostałej części działki, nie objętej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, oznaczonej jako obszary zabudowy usługowej z zielenią urządzoną zgodnie z zapisami Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o której mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Działka będąca przedmiotem sprzedaży jest wolna od zabudowań trwale z gruntem związanych, nie była także przedmiotem najmu czy też dzierżawy. Natomiast zgodnie z wyjaśnieniem zawartym w uzupełnieniu wniosku sieć instalacji kanalizacyjnej i sanitarnej, której właścicielem jest Wnioskodawca nie podlega sprzedaży. W Miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na przedmiotowej działce wyznaczona jest linia rozgraniczająca tereny o różnym przeznaczeniu lub o różnych zasadach zagospodarowania. Teren działki () jest częściowo utwardzony powierzchnią betonową. Przez nieruchomość przebiega sieć instalacji kanalizacji deszczowej i sanitarnej ze studnią kanalizacyjną, której właścicielem jest Wnioskodawca. Na działce gruntu () zostanie ustanowione przez przyszłego nabywcę, ograniczone prawo rzeczowe - służebność przesyłu na rzecz Wnioskodawcy, dotyczące istniejącej sieci instalacji kanalizacji deszczowej i sanitarnej. Wnioskodawca wynajmuje podmiotom zewnętrznym powierzchnie w budynkach, które są usytuowane na sąsiadujących działkach. Budynki te podłączone są do sieci kanalizacji sanitarnej, która finalnie przebiega przez teren zbywanej działki. Wnioskodawca uzyskuje wynagrodzenie z tytułu czynszu, w tym opłat za media opodatkowane 23% stawką podatku VAT. W opłatach czynszowych zawarta jest również opłata za odprowadzanie wody - czyli korzystanie z sieci kanalizacyjnych umiejscowionych na sprzedawanej działce. Z powyższego wynika, iż Wnioskodawca czerpie dochody z budowli posadowionych na tej działce.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii, czy sprzedaż działki przez Wnioskodawcę będzie korzystać w części ze zwolnienia od podatku, a w części powinna być podatkowana stawką 23%.

Analiza przedstawionego zdarzenia przyszłego oraz treści przywołanych przepisów prawa prowadzi do stwierdzenia, że Wnioskodawca dokonując transakcji zbycia przedmiotowej działki, na której usytuowana jest sieć instalacji kanalizacji deszczowej i sanitarnej ze studnią kanalizacyjną, nie będzie dokonywał zbycia przedmiotowych sieci, są one jego własnością jednakże nie będą przedmiotem zbycia. Wnioskodawca podaje, że na działce gruntu () zostanie ustanowione przez przyszłego nabywcę, ograniczone prawo rzeczowe - służebność przesyłu na rzecz Wnioskodawcy, dotyczące istniejącej sieci instalacji kanalizacji deszczowej i sanitarnej. Tym samym przedmiotem dostawy będzie tylko sam grunt.

Mając na uwadze przywołane wyżej przepisy należy stwierdzić, że dla zamierzonej czynności Wnioskodawca będzie występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług (o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy), natomiast powyższa czynność w świetle ustawy będzie traktowana jako odpłatna dostawa towarów zgodnie z art. 5 ust. 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy. Zatem dostawa działki niezabudowanej stanowiącej własność Wnioskodawcy będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Przy czym, wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c. art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Z kolei na podstawie art. 1 pkt 1 ustawy z dnia 22 listopada 2018 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2392). dodano do ustawy art. 146aa ust. 1 pkt 1, zgodnie z którym - w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż 6% - stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w przepisach ustawy o podatku od towarów i usług, jak i w rozporządzeniach wykonawczych do niej przewidziano możliwość zastosowania obniżonych stawek podatku lub zwolnień od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Z powyższych przepisów wynika, że opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane.

Z kolei, zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów), będących na przykład gruntami rolnymi, czy leśnymi.

Przez tereny budowlane - stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy - rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Należy ponadto zauważyć, że ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2018 r., poz. 1945 ze zm.), reguluje zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej.

W myśl art. 3 ust. 1 ww. ustawy, kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 cyt. ustawy, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - w myśl zapisów ust. 2 powołanego przepisu - określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1. lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2. sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Tym samym również w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy art. 2 pkt 33, w zgodny sposób odpowiada zatem treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

Z powyższych przepisów wynika, że ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości. Bez znaczenia zatem pozostaje klasyfikacja według ewidencji gruntów i budynków lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

Rozpatrując pojęcie ,.grunty przeznaczone pod zabudowę należy odwołać się do definicji zawartych w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2019 r., poz. 1186, z późn. zm.). W rozumieniu tej ustawy przez budowę należy rozumieć wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego (art. 3 pkt 6).

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane, ilekroć w ustawie jest mowa obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ww. ustawy, przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Pod pojęciem budowli należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową - art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane.

Zgodnie z art. 3 pkt 3a) ww. ustawy, obiektem liniowym jest obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable w niej zainstalowane nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego.

Z kolei w myśl art. 3 pkt 9 ww. ustawy, przez urządzenia budowlane należy rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Natomiast zgodnie z art. 3 pkt 4 ww. ustawy, przez obiekt małej architektury należy rozumieć niewielkie obiekty, a w szczególności:

1. kultu religijnego, jak: kapliczki, krzyże przydrożne, figury,
2. posągi, wodotryski i inne obiekty architektury ogrodowej,
3. użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku, jak: piaskownice, huśtawki, drabinki, śmietniki.

W rozpatrywanej sprawie przedmiotowa działka objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, który dla jej części przewiduje jako przeznaczenie podstawowe oznaczone symbolem () - tereny zieleni izolacyjno-ochronnej. Dopuszczalne przeznaczenie szczegółowo określa § 15 i przewiduje m.in. boiska sportowe z nawierzchnią trawiastą, place zabaw, terenowe urządzenia sportowe i rekreacyjne, budowle i urządzenia wodne, urządzenia melioracji wodnych szczegółowych, ogrody przydomowe, dojścia, ciągi piesze, ścieżki rowerowe, mostki, kładki dla ruchu pieszego i rowerowego, obiekty małej architektury, elementy wyposażenia miejskiego, sieci i urządzenia infrastruktury technicznej.

Przy ocenie czy przedmiotowa działka () stanowi teren budowlany, nie wystarczy analiza podstawowego przeznaczenia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako tereny zieleni urządzonej. Uwzględnić należy również zapisy dotyczące przeznaczenia towarzyszącego tego terenu, w którym przewidziano możliwość lokalizacji wyżej określonych obiektów.

Zauważyć należy, że analiza ustawy o podatku od towarów i usług wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku VAT obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów, jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane.

Ewentualnie wznoszone obiekty co prawda uzupełniają podstawową funkcję gruntu, co jednak nie zmienia faktu, że sama możliwość wybudowania wskazanych obiektów oznacza, że działki te stanowią grunt przeznaczony pod zabudowę.

W analizowanym przypadku już sam fakt, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, obejmujący działkę () (część dziatki gruntu w południowej części), przewiduje jej przeznaczenie m.in. pod budowle i urządzenia wodne, urządzenia melioracji wodnych szczegółowych, dojścia, ciągi piesze, ścieżki rowerowe, mostki, kładki dla ruchu pieszego i rowerowego, obiekty małej architektury, elementy wyposażenia miejskiego, sieci i urządzenia infrastruktury technicznej, pozwala na stwierdzenie, że ww. działka w tej części spełnia definicję terenu budowlanego określonego w art. 2 pkt 33 ustawy.

Niezmiernie istotna jest również - mimo tego, że w ocenie Wnioskodawcy, działka, która jest przedmiotem sprzedaży nie posiada obiektów, które stanowią budynki i budowle lub ich część w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1202 ze zm.) oraz budynki i obiekty inżynierii lądowej i wodnej w rozumieniu Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. (Dz.U. nr 112 poz. 1316 ze zm.) - okoliczność że przez nieruchomość przebiega sieć instalacji kanalizacji deszczowej i sanitarnej ze studnią kanalizacyjną, której właścicielem jest (i po planowanej sprzedaży pozostanie) Wnioskodawca.

Należy bowiem zauważyć, że w ustawie Prawo budowlane sieci kanalizacji deszczowej i sanitarnej wpisują się w katalog obiektów liniowych (art. 3 pkt 3a ustawy Prawo budowlane), które to obiekty z kolei wymienione zostały przez ustawodawcę w definicją budowli (art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane).

Budowlami są wszystkie obiekty budowlane, które zostały przykładowo wymienione w art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego oraz obiekty budowlane, które są podobne do nich. Zatem - w świetle Prawa budowlanego - sieci znajdujące się na działce () stanowią budowle, które uznaje się za towar na gruncie podatku VAT.

Wobec powyższego, skoro sieci stanowią budowle, to działka, którą Wnioskodawca planuje sprzedać - część dla której nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - nie stanowi terenów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

W konsekwencji (pomimo, że tylko grunt będzie przedmiotem sprzedaży) dostawa działki () nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, bowiem działka jest zabudowana.

Należy wskazać, że dla dostawy nieruchomości niezabudowanych, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• konieczny jest brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Wnioskodawca w opisie zaistniałego stanu faktycznego, wskazał, że Wnioskodawca wynajmuje podmiotom zewnętrznym powierzchnie w budynkach, które są usytuowane na sąsiadujących działkach. Budynki te podłączone są do sieci kanalizacji sanitarnej, która finalnie przebiega przez teren zbywanej działki. Wnioskodawca uzyskuje wynagrodzenie z tytułu czynszu, w tym opłat za media opodatkowane 23% stawką podatku VAT. W opłatach czynszowych zawarta jest również opłata za odprowadzanie wody - czyli korzystanie z sieci kanalizacyjnych umiejscowionych na sprzedawanej działce.

W związku z powyższym przesłanka warunkująca prawo do zwolnienia przedmiotowego wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 2 wykorzystywanie nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku w stanie faktycznym sprawy nie została spełniona.

Wnioskodawca wskazał również, że przedmiotową nieruchomość nabył z mocy prawa (), co potwierdziła decyzja Wojewody oraz dwa jego postanowienia. Zatem przy nabyciu nieruchomości nie był naliczony podatek VAT, który mógłby podlegać odliczeniu (nie jest więc spełniony drugi warunek określony w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT niezbędny do zastosowania przedmiotowego zwolnienia).

Reasumując, z uwagi na fakt, że dla zamierzonej czynności Wnioskodawca będzie występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, czynność ta będzie stanowiła dostawę towarów w świetle ustawy o VAT i nie zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 9 oraz z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, sprzedaż działki gruntu () w całości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT stawką 23%.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za nieprawidłowe.

Organ informuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (pytania) Wnioskodawcy w odniesieniu do opisanego zdarzenia przyszłego. Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem wskazanym we wniosku, nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 oraz art. 14f § 2 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Stanowisko

nieprawidłowe

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej