Temat interpretacji

obowiązek rejestracji jako podatnika podatku VAT, opodatkowanie sprzedaży nieruchomości niezabudowanej oraz stawki podatku VAT dla tej transakcji.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 17 lipca 2019 r. (data wpływu 23 lipca 2019 r.) uzupełnionym pismem z dnia 4 września 2019 r. (data wpływu 10 września 2019 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

• obowiązku rejestracji jako podatnika podatku VAT,

• opodatkowania sprzedaży nieruchomości niezabudowanej oraz stawki podatku VAT dla tej transakcji,

jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 23 lipca 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

• obowiązku rejestracji jako podatnika podatku VAT,

• opodatkowania sprzedaży nieruchomości niezabudowanej oraz stawki podatku VAT dla tej transakcji.

Przedmiotowy wniosek uzupełniono pismem z dnia 4 września 2019 r. (data wpływu 10 września 2019 r.) o doprecyzowanie opisu sprawy oraz dodatkową opłatę.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe (ostatecznie doprecyzowane w uzupełnieniu wniosku).

Przedmiotowa sytuacja dotyczy w pełni zdarzenia przyszłego i jest związana z podziałem i sprzedażą części gruntu.

W dniu 7 marca 2019 roku wnioskodawca będący osobą fizyczną - nieprowadzącą działalności gospodarczej podpisał akt notarialny, stanowiący umowę przedwstępną sprzedaży wydzielonej części nieruchomości gruntowej na rzecz przedsiębiorcy ... S.A. Jednym z zapisów przedmiotowego aktu notarialnego jest zapis, iż kupujący zapłaci cenę całkowitą sprzedaży, powiększoną o ewentualny podatek od towarów i usług VAT z tytułu sprzedaży, o ile sprzedający przedłoży zaświadczenie potwierdzające status sprzedającego jako czynnego podatnika podatku VAT oraz interpretację podatkową wydaną przez właściwego Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o konieczności naliczenia podatku VAT oraz wystawi fakturę VAT.

Sprzedaż przedmiotowego gruntu nastąpi zgodnie z zapisem umownym nie wcześniej niż 2 stycznia 2020 roku i nie później niż 7 marca 2020 roku.

Sprzedaż dotyczy działki o nr ... o powierzchni 0,2999 ha, znajdującej się we wsi ..., gminie ..., powiecie ..., województwie .... Działka została wydzielona decyzją Wójta Gminy ... z dnia 27 czerwca 2019 roku z działki oznaczonej numerem o powierzchni 1,0300 ha.

Jedynym właścicielem przedmiotowej działki - sprzedającym jest .... Grunty podzielonej działki o numerze ... położone są na obszarze objętym planem zagospodarowania przestrzennego, uchwalonym Uchwałą Nr ... Rady Gminy ... z dnia 23 lutego 2005 roku w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru zespołu osadniczego ... - ... - ... w gminie ....

Na mocy Uchwały Rady Gminy jako podstawowe przeznaczenie gruntów podzielonej działki ustanowiono zabudowę techniczno - produkcyjną - obiektów produkcyjnych, składów i magazynów, a jako przeznaczenie uzupełniające - zabudowę usługową, garaże, parkingi, zieleń.

W związku z zaistniałą sytuacją problematyczne jest, czy sprzedający działkę pod inwestycję - budowę na jej terenie marketu ... jest zobligowany do odprowadzenia podatku od towarów i usług VAT oraz wystawienia przedsiębiorcy ... Spółka Akcyjna faktury VAT. Wątpliwość budzi także ewentualna wysokość podatku, jaką należy odprowadzić od przedmiotowej sprzedaży gruntu.

Ponadto, w uzupełnieniu wniosku z dnia 4 września 2019 r. Wnioskodawca wskazał:

Na pytanie Organu nr 1: Czy Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług? Wnioskodawca odpowiedział: Nie, nie jest, gdyż wcześniej nie dokonywał podobnych lub tożsamych transakcji sprzedaży a ta ma charakter incydentalny.

Na pytanie Organu nr 2: Czy nabycie działki oznaczonej numerem ... nastąpiło w drodze czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, zwolnionych od tego podatku czy niepodlegających opodatkowaniu tym podatkiem? Wnioskodawca odpowiedział: nabycie działki o numerze ... nastąpiło w drodze dziedziczenia ustawowego po zmarłym bracie a zatem nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Na pytanie Organu nr 3: Czy transakcja nabycia przez Wnioskodawcę działki nr ... została udokumentowana fakturą? Wnioskodawca odpowiedział: nie, nie została; wyjaśnienie w odpowiedzi na pytanie nr 2.

Na pytanie Organu nr 4: Jeżeli odpowiedź na pytanie nr 2 jest twierdząca, to należy wskazać, czy na fakturze była wykazana kwota podatku VAT? Jeżeli nie, to dlaczego? Wnioskodawca odpowiedział: Nie udzielam odpowiedzi, gdyż na pyt. nr 2 nie udzieliłem odpowiedzi twierdzącej

Na pytanie Organu nr 5: Czy z tytułu nabycia ww. działki Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony? Wnioskodawca odpowiedział: Nie

Na pytanie Organu nr 6: Należy wskazać, czy działka nr ... jest działką zabudowaną czy niezabudowaną? Wnioskodawca odpowiedział: Działka nr ... jest działką niezabudowaną.

Na pytanie Organu nr 7: W jaki sposób, do jakich celów Wnioskodawca wykorzystuje/zamierza wykorzystywać do czasu sprzedaży działkę ...? Wnioskodawca odpowiedział: Działka została oddana w dzierżawę na mocy umowy dzierżawy ... S.A. z siedzibą w ... - a zatem potencjalnemu kupującemu.

Na pytanie Organu nr 8: Czy działka nr ... była/jest przedmiotem najmu, dzierżawy, użyczenia, itp.? Jeżeli tak, to należy wskazać kiedy działka została oddana w najem, dzierżawę (należy wskazać dzień, miesiąc i rok). Wnioskodawca odpowiedział: Działka nr ... została oddana w dzierżawę podmiotowi wskazanemu w pkt 7 z dniem 1 lipca 2019 roku.

Na pytanie Organu nr 9: Czy ww. działkę nr ... wykorzystuje do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm.)? Wnioskodawca odpowiedział: Nie

Na pytanie Organu nr 10: Czy ww. działka nr ... jest wykorzystywana w prowadzeniu przez Wnioskodawcę działalności rolniczej, w rozumieniu art. 2 pkt 15 ustawy o podatku od towarów i usług? Wnioskodawca odpowiedział: Nie

Na pytanie Organu nr 11: Czy Wnioskodawca jest rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług? Wnioskodawca odpowiedział: Nie

Na pytanie Organu nr 12: Czy z ww. działki Wnioskodawca dokonuje/ będzie dokonywał dostawy produktów rolnych w rozumieniu art. 2 pkt 20 ustawy o podatku od towarów i usług? Wnioskodawca odpowiedział: Nie

Na pytanie Organu nr 13: Jeśli tak, to czy dostawa tych produktów jest/będzie opodatkowana czy zwolniona od podatku VAT? Wnioskodawca nie udzielił odpowiedzi.

Na pytanie Organu nr 14: Czy Wnioskodawca w przeszłości dokonywał sprzedaży nieruchomości? Jeżeli tak, to jakich i kiedy? Wnioskodawca odpowiedział: Nie, nigdy nie dokonywał w przeszłości sprzedaży nieruchomości.

Na pytanie Organu nr 15: Jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej, o której mowa w opisie sprawy zawartej z przyszłym nabywcą, będą ciążyć na kupującym a jakie na sprzedającym?

Wnioskodawca odpowiedział:

• ... zobowiązuje się sprzedać przedmiotową nieruchomość za oznaczoną ceną, powiększoną o ewentualny podatek od towarów i usług VAT, o ile zgodnie z niniejszą interpretacją indywidualną będzie to konieczne a także pod warunkami: uzyskania przez kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, uzyskania przez kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę i budowę wjazdu a także spełnienie innych warunków technicznych, niestwierdzenie ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującej koniecznością rekultywacji, pozytywnym wyniku badań geotechnicznych, wydaniu przez właściwy organ prawomocnej, ostatecznej decyzji o podziale działki o nr ...,

• kupującemu przysługuje prawo rezygnacji z wybiórczych warunków;

• sprzedający zobowiązał się nie obciążać prawa własności przedmiotowej nieruchomości jakimikolwiek prawami na rzecz osób trzecich w czasie pomiędzy zawarciem umowy przedwstępnej a umowy przyrzeczonej,

• strony zobowiązały się do wzajemnej pomocy, a sprzedający do nie utrudniania dokonywanych przez kupującego działań,

• wydanie w posiadanie kupującego przedmiotowej nieruchomości nastąpi dopiero z dniem podpisania umowy przyrzeczonej sprzedaży,

• sprzedający do dnia zawarcia umowy jest zobligowany do przedłożenia zaświadczenia potwierdzającego status sprzedającego jako czynnego podatnika VAT, interpretację podatkową wydaną przez właściwego Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o konieczności naliczenia podatku VAT oraz wystawi fakturę VAT,

• sprzedający od dnia zawarcia umowy przedwstępnej, przez cały okres jej trwania zobowiązany jest do powstrzymywania się od działań mających na celu taką zmianę stanu prawnego i faktycznego przedmiotowej nieruchomości, która będzie powodowała pogorszenie sytuacji prawnej lub faktycznej kupującego,

• sprzedający jest zobowiązany do przedłożenia kupującemu przed zawarciem umowy przyrzeczonej aktualnego zaświadczenia, to jest wydanego nie wcześniej niż 14 dni przed dniem zawarcia umowy przyrzeczonej o niezaleganiu przez Sprzedającego w opłacaniu składek na ubezpieczenie społeczne, zaświadczenia o braku zaległości podatkowych, w trybie art. 306g Ordynacji podatkowej oraz zaświadczenia o niezaleganiu w podatku od nieruchomości.

Na pytanie Organu nr 16: Czy Wnioskodawca udzielił/udzieli nabywcy pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w jego imieniu w sprawach w sprawach dotyczących nieruchomości? Wnioskodawca odpowiedział: Tak, udzielił.

Na pytanie Organu nr 17: Jeżeli odpowiedź na pytanie nr 16 jest twierdząca to należy wskazać:

1. Do uzyskania jakich konkretnie decyzji i pozwoleń, Wnioskodawca udzielił/udzieli pełnomocnictw nabywcy?
2. Jakich czynności dokona nabywca w związku z udzielonym przez Wnioskodawcę pełnomocnictwem do momentu sprzedaży działki nr ...?

Wnioskodawca odpowiedział:

• wnioskodawca udzielił pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych w celu uzyskania decyli o warunkach zabudowy, pozwolenia na budowę, pozwolenia na wjazd na przedmiotową nieruchomość, decyzji środowiskowych, badań geotechnicznych, podziału działki, uzyskania warunków technicznych,

• wnioskodawca wyraził zgodę na dysponowanie przez kupującego przedmiotową działką na cele budowlane,

• wnioskodawca udzielił kupującemu pełnomocnictwa na uzyskanie na przedmiotowej nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru.

Na pytanie Organu nr 18: Czy przed sprzedażą dla ww. działki będzie wydane pozwolenie na budowę? Jeśli tak, to z czyjej inicjatywy? Wnioskodawca odpowiedział: Tak, będzie wydane z inicjatywy kupującego, który otrzyma w tym zakresie pełnomocnictwo od wnioskodawcy

Na pytanie Organu nr 19: Czy Wnioskodawca przed sprzedażą udostępni Kupującemu działkę nr ... na cele budowlane? Jeżeli tak to na podstawie jakiej umowy (np. najmu, dzierżawy)? Wnioskodawca odpowiedział: Tak, na podstawie umowy dzierżawy.

Wnioskodawca nadmienił, że stanowisko przedstawione we wniosku jest spójne z udzielonymi w niniejszym piśmie informacjami, w których udowodnił podstawowe niejasności - nie prowadzi i nie prowadził działalności gospodarczej związanej z obrotem nieruchomościami, przedmiotowe zdarzenie przyszłe ma charakter incydentalny, pomimo że Wnioskodawca posiada nieruchomości gruntowe nie prowadzi działalności rolniczej - nie jest rolnikiem. Pomimo że działka ... nie jest zabudowana - jej przeznaczenie służy do zabudowy zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a to oznacza jak zostało podkreślone w stanowisku - jej sprzedaż podlega opodatkowaniu zgodnie z ustawą o podatku od towarów i usług.

Mając na uwadze powyższe, Wnioskodawca prosi o rozpatrzenie sprawy z uwzględnieniem podanych w niniejszym piśmie informacji.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

Czy w związku ze sprzedażą gruntu o określonej powyżej specyfikacji, właściciel gruntu, jest zobligowany do rejestracji jako podatnik VAT, doliczenia do ceny sprzedaży podatku VAT i zapłaty tego podatku?

Zdaniem Wnioskodawcy:

1. W opinii Wnioskodawcy w związku z tym, że przedmiotowy grunt Wnioskodawca sprzedaje przedsiębiorcy konieczne jest wystawienie mu faktury VAT z tytułu sprzedaży a w związku z tym wcześniejsza rejestracja jako podatnik VAT.

Zgodnie z treścią art. 5 ustawy o podatku od towarów i usług przedmiotową sprzedaż nieruchomości traktować należy jako dostawę towarów.

W doktrynie prawniczej podnosi się, że dostawę towarów należy odróżnić od klasycznego pojęcia sprzedaży rzeczy. Dostawa towarów jest pojęciem szerszym. Do uznania, że doszło do dostawy, wystarczy, iż nabywca będzie miał możliwość dowolnego rozporządzania otrzymanym towarem, nawet gdy przy transakcji nie zachowano odpowiednich form prawnych, np. sprzedaż nieruchomości bez zachowania aktu notarialnego.

W świetle art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług, przez tereny budowlane - rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W związku z tym, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako podstawowe przeznaczenie dla gruntu będącego przedmiotem sprzedaży ustanowiono zabudowę techniczno - produkcyjną - obiektów produkcyjnych, składów i magazynów, a jako przeznaczenie uzupełniające - zabudowę usługową, garaże, parkingi, zieleń - działka ta stanowi teren budowlany a zatem jej sprzedaż nie jest zwolniona z podatku VAT i podlega w myśl ustawy opodatkowaniu. To oznacza, że sprzedający jest zobligowany do odprowadzenia podatku VAT zgodnie z wystawioną fakturą przy sprzedaży, z koniecznością wcześniejszej rejestracji jako podatnik VAT.

1. Stawka podatku VAT przy sprzedaży gruntu wg opisanych powyżej okoliczności winna wynosić 23%.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel ().

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ().

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych art. 15 ust. 2 ustawy.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem podatnik tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie majątku prywatnego nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. Majątek prywatny to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ponadto jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Wskazać należy, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność handlową wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Stwierdzić należy, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W tym miejscu wyjaśnić należy, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145). Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego). Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 ww. ustawy).

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę, na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że Wnioskodawca będący osobą fizyczną - nieprowadzącą działalności gospodarczej podpisał akt notarialny, stanowiący umowę przedwstępną sprzedaży wydzielonej części nieruchomości gruntowej działki nr ... na rzecz przedsiębiorcy ... S.A. Wnioskodawca wskazał, iż nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nabycie działki o numerze ... nastąpiło w drodze dziedziczenia ustawowego po zmarłym bracie a zatem nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Z tytułu nabycia działki Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony. Działka nr ... jest działką niezabudowaną. Przedmiotowa działka została oddana w dzierżawę z dniem 1 lipca 2019 roku na mocy umowy dzierżawy ... S.A. z siedzibą w ... - a zatem potencjalnemu kupującemu. Wnioskodawca nie jest rolnikiem. Pomimo że działka ... nie jest zabudowana - jej przeznaczenie służy do zabudowy zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (zabudowa techniczno - produkcyjna - obiektów produkcyjnych, składów i magazynów, a jako przeznaczenie uzupełniające - zabudowa usługowa, garaże, parkingi, zieleń).

Wnioskodawca udzielił nabywcy pełnomocnictw (zgody, upoważnienia) w celu występowania w jego Imieniu w sprawach dotyczących nieruchomości, tj.:

• Wnioskodawca udzielił pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych w celu uzyskania decyli o warunkach zabudowy, pozwolenia na budowę, pozwolenia na wjazd na przedmiotową nieruchomość, decyzji środowiskowych, badań geotechnicznych, podziału działki, uzyskania warunków technicznych,

• Wnioskodawca wyraził zgodę na dysponowanie przez kupującego przedmiotową działką na cele budowlane,

• Wnioskodawca udzielił kupującemu pełnomocnictwa na uzyskanie na przedmiotowej nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru.

Ponadto Wnioskodawca wskazał, że przed sprzedażą dla ww. działki będzie wydane pozwolenie na budowę z inicjatywy kupującego, który otrzyma w tym zakresie pełnomocnictwo od Wnioskodawcy.

W świetle powyższego uznać należy, że Nabywca działki, będzie dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Wnioskodawcę przedmiotowej działki. Pomimo że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły być poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, Wnioskodawca udzielił Kupującemu stosownego pełnomocnictwa.

Zatem fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawcę, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Zainteresowanego. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy (mocodawcy). Z kolei osoby trzecie, dokonując ww. działań, uatrakcyjnią przedmiotową działkę stanowiącą nadal własność Wnioskodawcy. Działania te dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawcy, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Należy wskazać, że Wnioskodawca w taki sposób zorganizował sprzedaż działki nr ..., że niejako jego działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy, stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej grunt będący własnością Wnioskodawcy będzie podlegał wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną wykonane w sferze prawnopodatkowej Wnioskodawcy. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega grunt o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem, w przedmiotowej sprawie, Wnioskodawca podejmując ww. czynności, zaangażował środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Ponadto, jak wskazał Wnioskodawca, działka została wydzierżawiona przez Wnioskodawcę potencjalnemu kupującemu tj. ... S.A. do czasu jej sprzedaży. Dzierżawa rozpoczęła się 1 lipca 2019 roku.

W tym miejscu wskazać należy, że zgodnie z art. 693 § 1 i § 2 ww. ustawy Kodeks cywilny przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie rzeczy przez jej dzierżawcę.

W związku z tym należy uznać, że dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, Wnioskodawca dokonując sprzedaży działki nr ..., nie będzie korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym. Jest to majątek wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej. Jak zostało wskazane powyżej, majątek prywatny to majątek danej osoby fizycznej, który nie jest przez nią wykorzystywany dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, a w całym okresie posiadania tego majątku osoba ta musi wykazywać zamiar wykorzystywania go w ramach majątku osobistego.

Dzierżawa przez Wnioskodawcę ww. nieruchomości powoduje, że traci ona charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie przez Wnioskodawcę w sposób ciągły dla celów zarobkowych tej nieruchomości powoduje, że działka jest wykorzystywana w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.

W ocenie tut. Organu uznać należy, że podejmowane przez Wnioskodawcę działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż przedmiotowej nieruchomości gruntowej w ramach zarządu swoim majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że sprzedaż przez Wnioskodawcę działki nr ... będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawca będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji przedmiotem dostawy nie będzie składnik majątku osobistego Wnioskodawcy, a sprzedaż przedmiotowej działki, nie będzie stanowiła realizacji prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Wnioskodawcy za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży działki nr ..., będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Odnosząc się do kwestii konieczności rejestracji jako podatnik VAT, w związku ze sprzedażą działki nr ..., należy zauważyć, że:

W myśl art. 96 ust. 1 ustawy, podmioty, o których mowa w art. 15, są obowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne, z zastrzeżeniem ust. 3.

Stosownie do art. 96 ust 4 ustawy, naczelnik urzędu skarbowego po weryfikacji danych podanych w zgłoszeniu rejestracyjnym rejestruje podatnika jako podatnika VAT czynnego a w przypadku podatników, o których mowa w ust. 3 jako podatnika VAT zwolnionego, i na wniosek podatnika potwierdza to zarejestrowanie.

W myśl art. 96 ust. 5 ustawy, jeżeli podmioty, o których mowa w ust. 3, rozpoczną dokonywanie sprzedaży opodatkowanej, utracą zwolnienie od podatku lub zrezygnują z tego zwolnienia, obowiązane są do złożenia zgłoszenia rejestracyjnego, o którym mowa w ust. 1, a w przypadku podatników zarejestrowanych jako podatnicy VAT zwolnieni - do aktualizacji tego zgłoszenia, w terminach:

1. przed dniem dokonania pierwszej sprzedaży towaru lub usługi, innych niż zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, 2a i 4-41 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, w przypadku rozpoczęcia dokonywania tej sprzedaży;
2. przed dniem, w którym podatnik traci prawo do zwolnienia, o którym mowa w art. 113 ust. 1 i 9, w przypadku utraty tego prawa;
3. przed początkiem miesiąca, w którym podatnik rezygnuje ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 3 oraz art. 113 ust. 1 i 9, w przypadku rezygnacji z tego zwolnienia, z zastrzeżeniem pkt 4;
4. przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5, w przypadku rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 113 ust. 9, od pierwszej wykonanej czynności.

Przepis ust. 4 stosuje się odpowiednio.

Jeżeli podatnik zarejestrowany jako podatnik VAT zaprzestał wykonywania czynności podlegającej opodatkowaniu, jest on obowiązany zgłosić zaprzestanie działalności naczelnikowi urzędu skarbowego; zgłoszenie to stanowi dla naczelnika urzędu skarbowego podstawę do wykreślenia podatnika z rejestru jako podatnika VAT (art. 96 ust. 6 ustawy).

W myśl natomiast art. 99 ust. 1 ustawy, podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani składać w urzędzie skarbowym deklaracje podatkowe za okresy miesięczne w terminie do 25. dnia miesiąca następującego po każdym kolejnym miesiącu, z zastrzeżeniem ust. 2-10, art. 130c i art. 133.

Jednocześnie należy wskazać, że zgodnie z art. 99 ust. 11b ustawy, deklaracje, o których mowa w ust. 1-3, 3c-6, 8-9 i 11a, składa się wyłącznie za pomocą środków komunikacji elektronicznej.

Reasumując, skoro Wnioskodawca dokonując sprzedaży działki nr ... będzie działał jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzący działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a czynność sprzedaży działki nr ..., będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy, to będzie zobowiązany do rejestracji jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w tej części należało uznać za prawidłowe.

Odnosząc się do kwestii stawki podatku od towarów i usług dla sprzedaży ww. działki nr ..., na wstępie należy wskazać, że Wnioskodawca we wniosku postawił pytanie nr 2 następującej treści: W jakiej stawce w świetle przedmiotowej sytuacji powinien być odliczony podatek VAT? Jednakże, mając na uwadze powołane przez Wnioskodawcę we wniosku przepisy prawa podatkowego, tj. art. 5, art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług oraz treść uzupełnienia wniosku wnoszę o rozpatrzenie wniosku w zakresie dwóch zdarzeń przyszłych tj. obowiązku rejestracji jako podatnika podatku VAT oraz opodatkowania sprzedaży nieruchomości i stawki podatku VAT dla tej transakcji () Organ uznał zawarty w pytaniu wyraz odliczony za omyłkę pisarską. Z uwagi na powyższe Organ przyjął, że Wnioskodawca oczekuje wydania interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego w zakresie stawki podatku dla dostawy działki i w takim zakresie udzielono odpowiedzi na pytanie nr 2.

Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200.000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.

Zgodnie z art. 113 ust. 13 ustawy, zwolnień, o których mowa w ust. 1 i 9, nie stosuje się do podatników:

1. dokonujących dostaw:
   1. towarów wymienionych w załączniku nr 12 do ustawy,
   2. towarów opodatkowanych podatkiem akcyzowym, w rozumieniu przepisów o podatku akcyzowym, z wyjątkiem:
      • energii elektrycznej (PKWiU 35.11.10.0),
      • wyrobów tytoniowych,
      • samochodów osobowych, innych niż wymienione w lit. e, zaliczanych przez podatnika, na podstawie przepisów o podatku dochodowym, do środków trwałych podlegających amortyzacji,
   3. budynków, budowli lub ich części, w przypadkach, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a i b,
   4. terenów budowlanych,
   5. nowych środków transportu,
   6. następujących towarów, w związku z zawarciem umowy w ramach zorganizowanego systemu zawierania umów na odległość, bez jednoczesnej fizycznej obecności stron, z wyłącznym wykorzystaniem jednego lub większej liczby środków porozumiewania się na odległość do chwili zawarcia umowy włącznie:
      • preparatów kosmetycznych i toaletowych (PKWiU 20.42.1),
      • komputerów, wyrobów elektronicznych i optycznych (PKWiU 26),
      • urządzeń elektrycznych i nieelektrycznego sprzętu gospodarstwa domowego (PKWiU 27),
      • maszyn i urządzeń, gdzie indziej niesklasyfikowanych (PKWiU 28),
   7. hurtowych i detalicznych części do:
      • pojazdów samochodowych (PKWiU 45.3),
      • motocykli (PKWiU 45.4);
2. świadczących usługi:
   1. prawnicze,
   2. w zakresie doradztwa, z wyjątkiem doradztwa rolniczego związanego z uprawą i hodowlą roślin oraz chowem i hodowlą zwierząt, a także związanego ze sporządzaniem planu zagospodarowania i modernizacji gospodarstwa rolnego,
   3. jubilerskie,
   4. ściągania długów, w tym factoringu;
3. nieposiadających siedziby działalności gospodarczej na terytorium kraju.
   
   

W przedmiotowej sprawie nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy, bowiem zgodnie z ww. art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d ustawy, zwolnienie z art. 113 ust. 1 ustawy nie ma zastosowania do podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

W świetle art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6% stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jako akt prawa miejscowego wiąże zarówno organy administracji, osoby fizyczne, osoby prawne, jak i inne jednostki organizacyjne. Zatem w sytuacji, gdy na danym terenie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to właśnie zapisom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego należy nadać decydujące znaczenie dla oceny przeznaczenia danego terenu, w tym również dla potrzeb art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług.

Jednocześnie należy wskazać, że kluczowa dla sprawy regulacja stanowi implementację art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady, zgodnie z którym państwa członkowskie zwalniają dostawy terenów niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę. Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego działka rolna o nr ... uzyskała przeznaczenie: podstawowe (zabudowa techniczno - produkcyjna - obiektów produkcyjnych, składów i magazynów); przeznaczenie dopuszczalne (zabudowa usługowa, garaże, parkingi, zieleń). Zatem przedmiotowa działka będzie spełniała definicję terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług i tym samym nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy rozpatrzyć warunki do zastosowania zwolnienia dla dostawy nieruchomości wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W konsekwencji, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej,

• przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Należy nadmienić, że brak prawa do odliczenia należy odczytywać w kontekście tez zawartych w wyroku TSUE z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finans A/S przeciwko Skatteministeriet (pkt 24-26). W sprawie tej Trybunał wskazuje, że: Zwolnienie przewidziane w art. 13 część B lit. c szóstej dyrektywy może obejmować zatem jedynie dostawy towarów, przy których nabyciu wyłączone było, na podstawie ustawodawstwa krajowego, prawo do odliczenia. Treść tego artykułu nie może być w tym aspekcie interpretowana w inny sposób, który umożliwiłby uniknięcie sytuacji, w której podatnik pozbawiony możliwości skorzystania z takiego zwolnienia podlegałby podwójnemu opodatkowaniu (pkt 24).

Jeśli tego rodzaju ustawodawstwo, jak to rozpatrywane w postępowaniu przed sądem krajowym, przewiduje, że przedsiębiorstwa, których działalność polega na wynajmie pojazdów mechanicznych mogą odliczyć podatek od zakupów przeznaczonych na tę działalność, to wynika z tego, że nabycie pojazdu przez tego rodzaju przedsiębiorstwo nie dotyczy w rozumieniu art. 13 część B lit. c szóstej dyrektywy wyłączenie prawa do odliczenia zgodnie z art. 17 ust. 6 tej dyrektywy. Nie można zatem uznawać, że odsprzedaż tego pojazdu zalicza się do dostaw podlegających zwolnieniu przewidzianemu w owym art. 13 część B lit. c. Okoliczność, że przy takim nabyciu nie przysługiwało prawo do odliczenia z tego względu, że podobnie jak w sprawie przed sądem krajowym nastąpiło ono od sprzedawców, którzy sami nie mogli, zgodnie z ustawodawstwem krajowym, odliczyć podatku naliczonego od dokonanych przez nich zakupów pojazdów i stąd nie zadeklarowali naliczonego podatku VAT, jest bez znaczenia dla kwalifikacji tego nabycia do celów stosowania owego art. 13 (pkt 25).

W tej sytuacji () art. 13 część B lit. c szóstej dyrektywy należy interpretować w ten sposób, że nie jest z nim sprzeczne ustawodawstwo krajowe, które poddaje opodatkowaniu podatkiem VAT czynności, w ramach których podatnik odsprzedaje, po przeznaczeniu na potrzeby swojego przedsiębiorstwa, towary, przy których nabyciu nie miało zastosowania wyłączenie prawa do odliczenia zgodnie z art. 17 ust. 6 zmienionej dyrektywy 77/388, i to mimo tego, że przy owym nabyciu, od podatnika pozbawionego możliwości zadeklarowania podatku VAT, nie przysługiwało z tego względu prawo do odliczenia (pkt 26).

W art. 13 część B lit. c szóstej Dyrektywy Rady z dnia 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji ustawodawstw Państw Członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku (Dz. Urz. UE. L Nr 145, str. 1) wskazano, że nie naruszając innych przepisów Wspólnoty, Państwa Członkowskie zwalniają, na warunkach, które ustalają w celu zapewnienia właściwego i prostego zastosowania zwolnień od podatku i zapobieżenia oszustwom podatkowym, unikaniu opodatkowania lub nadużyciom: dostawy towarów przeznaczonych w całości dla działalności, która jest zwolniona od podatku na podstawie art. 28 ust. 3 lit. b), jeśli dla tych towarów nie przedsięwzięte zostały odliczenia podatkowe, jak również dla towarów, od których nabycia lub produkcji nie przysługiwało na podstawie art. 17 ust. 6 prawo do odliczenia podatku od wartości dodanej.

Zgodnie z art. 17 ust. 6 szóstej Dyrektywy, przed upływem najwyżej czterech lat od daty wejścia w życie niniejszej dyrektywy, Rada, stanowiąc jednogłośnie na wniosek Komisji, podejmie decyzję, które wydatki nie będą się kwalifikowały do odliczenia podatku od wartości dodanej. Odliczenie podatku od wartości dodanej nie będzie w żadnym przypadku obejmowało wydatków niebędących wydatkami ściśle związanymi z działalnością gospodarczą, takich jak wydatki na artykuły luksusowe, rozrywkowe lub wydatki reprezentacyjne.

TSUE w podanym wyżej wyroku orzekł, że art. 13 część B lit. c szóstej Dyrektywy Rady z dnia 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji ustawodawstw Państw Członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku, zmienionej Dyrektywą Rady 94/5/WE z dnia 14 lutego 1994 r., należy interpretować w ten sposób, że nie jest z nim sprzeczne ustawodawstwo krajowe, które poddaje opodatkowaniu podatkiem od wartości dodanej czynności, w ramach których podatnik odsprzedaje, po przeznaczeniu na cele swojego przedsiębiorstwa, towary, przy których nabyciu nie miało zastosowanie wyłączenie prawa do odliczenia zgodnie z art. 17 ust. 6 zmienionej dyrektywy 77/388, i to mimo tego, że przy owym nabyciu, od podatnika pozbawionego możliwości zadeklarowania podatku VAT, nie przysługiwało z tego względu prawo do odliczenia.

W opisie sprawy Wnioskodawca wskazał, iż działkę nr ... nabył na podstawie dziedziczenia ustawowego, zatem nie przysługiwało Zainteresowanemu prawo do odliczenia VAT.

Wobec powyższego należy wskazać, że w odniesieniu do czynności nabycia przez Wnioskodawcę działki nr ... nie wystąpił podatek od towarów i usług. Tym samym nie można uznać, że Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.

W takiej sytuacji nie można mówić, że Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu nieruchomości, lub że takie prawo Wnioskodawcy nie przysługiwało.

Wobec powyższego, w omawianej sytuacji, dostawa działki nr ... powstałej w wyniku podziału działki nr ... nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, iż nie został spełniony jeden z warunków, o których mowa w tym przepisie.

Mając zatem na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz powołane przepisy prawa należy stwierdzić, że w opisanych okolicznościach, w związku z planowaną sprzedażą działki nr ..., Wnioskodawca będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzący działalność gospodarczą zdefiniowaną w art. 15 ust. 2 ustawy. Sprzedaż przez Wnioskodawcę działki nr ..., będzie czynnością opodatkowaną podstawową stawką VAT w wysokości 23% zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w odniesieniu do stawki podatku dla sprzedaży działki nr ..., należało uznać za prawidłowe.

Tym samym Wnioskodawca, jako zarejestrowany czynny podatnik od towarów i usług, z tytułu sprzedaży ww. działki będzie zobowiązany do obliczenia podatku oraz do jego zapłaty.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, w tym w szczególności obowiązek wystawienia faktury z tytułu sprzedaży, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej rozpatrzone.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Stanowisko

prawidłowe

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej