Stanowisko Zainteresowanych:

Stanowisko w zakresie pyt. 1

W ocenie Spółki dostawa działek gruntu oznaczonych nr ew. 478, 477 oraz 274/4, na dzień dokonania transakcji, będzie stanowiła dostawę gruntu niezabudowanego stanowiącego teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. W konsekwencji sprzedaż odnośnych działek przez Sprzedającego powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT według podstawowej stawki VAT 23%.

Na gruncie ustawy o VAT zbycie nieruchomości klasyfikowane jest jako dostawa towarów.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy VAT opodatkowaniu VAT podlega między innymi odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Art. 2 pkt 6 ustawy VAT wskazuje, iż towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Z kolei jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W świetle powyższej definicji towaru, jak również z uwagi na fakt, że planowana transakcja dotycząca sprzedaży rzeczy (Nieruchomość) będzie przeprowadzona za wynagrodzeniem, uznać należy, iż mieści się ona w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT jako odpłatna dostawa towarów.

Zasady opodatkowania VAT zbycia nieruchomości zależą przede wszystkim od tego, czy jest ona zabudowana, czy też niezabudowana. Zgodnie bowiem z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że generalnie opodatkowane VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, niebędących terenami budowlanymi, są zwolnione z VAT.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez tereny budowlane należy rozumieć grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z perspektywy VAT w celu określenia czy dany grunt jest terenem budowlanym istotne będą w pierwszej kolejności postanowienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w dalszej kolejności - decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz decyzji o warunkach zabudowy.

Zgodnie z MPZP działki o nr 478, 477 oraz 274/4 oznaczono jako tereny przeznaczone pod zabudowę. Na dzień transakcji na działkach 478 i 274/4 nie będą znajdowały się budynki, budowie lub ich części, ponieważ - jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego - zostaną one wyburzone.

Częściowo na działce nr 476 (niebędącej przedmiotem planowanej transakcji) i częściowo na działce nr 477 na dzień transakcji będzie znajdowała się stacja transformatorowa stanowiąca własność przedsiębiorstwa energetycznego, co oznacza, że nie może ona być przedmiotem planowanej transakcji. Ponadto jej obecność na Nieruchomości nie ma wpływu na konsekwencje podatkowe VAT planowanej transakcji.

Biorąc pod uwagę powyższe, dostawa działek gruntu oznaczonych nr ew. 478, 477 oraz 274/4 będzie stanowiła dostawę gruntu niezabudowanego stanowiącego teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, a w konsekwencji sprzedaż przedmiotowych działek przez Sprzedającego będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT według podstawowej stawki VAT 23%.

W związku ze sprzedażą, Sprzedający będzie zobowiązany do wystawienia na Kupującego Nieruchomość faktury z wykazanym podatkiem VAT według stawki podstawowej 23%.

Stanowisko w zakresie pyt. 2

Zdaniem Wnioskodawcy będzie mu przysługiwało prawo do odliczenia podatku wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedającego z tytułu sprzedaży Nieruchomości, z uwagi na to, że sprzedaż Nieruchomości podlega opodatkowaniu VAT, a Kupujący będzie wykorzystywać Nieruchomość do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W ramach analizowanego zdarzenia przyszłego przesłankę tę należy uznać za spełnioną, gdyż Kupujący nabywa Nieruchomość na potrzeby swojej działalności opodatkowanej VAT z zamiarem:

• Sprzedaży części działki lub/i

• Zabudowania części lub wszystkich działek w ramach inwestycji polegającej na budowie obiektu handlowego.

W konsekwencji Kupujący będzie dokonywał czynności opodatkowanych z wykorzystaniem Nieruchomości, tj. będzie dokonywał dostawy towarów, tj. sprzedaży nieruchomości lub/i będzie świadczył usługi najmu obiektów, które planuje wybudować na Nieruchomości (lub jej części).

W planowanym zdarzeniu przyszłym Kupujący nie przewiduje sytuacji, w której chociażby jedna z kupowanych działek nie była wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Sytuacje kiedy podatnikowi nie przysługuje prawo do odliczenia VAT naliczonego, zostały określone w art. 88 ustawy o VAT. Zgodnie z przywołanym przepisem VAT naliczony wykazany na fakturze wystawionej przez sprzedającego nie podlega odliczeniu, m.in. w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona z podatku (art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT), co w przedmiotowym stanie faktycznym nie będzie mieć miejsca z powodów opisanych wyżej.

Zdaniem Wnioskodawcy, w opisanym zdarzeniu przyszłym, nie zajdą również inne okoliczności wskazane w art. 88 ustawy o VAT, które uniemożliwiałyby odliczenie podatku naliczonego przez Kupującego.

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług (art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o VAT).

Reasumując, Kupujący będzie mieć prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktury wystawionej przez Spółkę z tytułu sprzedaży Nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r. poz. 2174 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

• oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste (pkt 6);
• zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6 (pkt 7).

Towarami stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przez sprzedaż w myśl art. 2 pkt 22 ustawy rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Podstawowa stawka podatku, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że na podstawie art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż - 6% stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

I tak, stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane w świetle art. 2 pkt 33 ustawy rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zatem zwolnienie od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanej (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nieruchomość nie stanowi terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca (Kupujący) zawarł ze Spółką (Sprzedającym) przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości. Zarówno Kupujący, jak i Sprzedający są zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi.

Przedmiotem Umowy jest Nieruchomość składająca się z prawa użytkowania wieczystego działki nr ew. 477, prawa użytkowania wieczystego działki nr ew. 478 oraz prawa własności działki nr ew. 274/4.

Działka nr ew. 477, 478 oraz 274/4 stanowi zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP) teren zabudowy usługowej oznaczony symbolem UC.

W momencie dokonywania sprzedaży działki nr 477 na działce tej nie będą znajdowały się zabudowania w postaci budynku lub budowli w rozumieniu ustawy Prawo Budowlane, inne niż stacja transformatorowa stanowiąca własność przedsiębiorstwa energetycznego (częściowo posadowiona w obrębie działki nr 477, a częściowo w obrębie działki nr 476, która nie będzie stanowiła przedmiotu planowanej transakcji). Fakt, że stacja transformatorowa jest własnością przedsiębiorstwa energetycznego oznacza, że nie może ona być przedmiotem planowanej transakcji. Ponadto w momencie dokonywania sprzedaży działki nr 478 na działce tej nie będą znajdowały się zabudowania w postaci budynku lub budowli w rozumieniu ustawy Prawo Budowlane. Również w momencie dokonywania sprzedaży działki nr 274/4 na działce tej nie będą znajdowały się zabudowania w postaci budynku lub budowli w rozumieniu ustawy Prawo Budowlane. Poza ww. stacją transformatorową usytuowaną częściowo w obrębie działki o numerze 477 w momencie dokonywania sprzedaży wskazane we wniosku działki nie będą zabudowane budynkiem bądź budowlą w rozumieniu ustawy Prawo Budowlane.

Nieruchomość była od nabycia do 31 grudnia 2011 r. wykorzystywana przez Sprzedającego na potrzeby prowadzonej przez niego działalności produkcyjnej opodatkowanej VAT. Obecnie Sprzedający wynajmuje częściowo teren obejmujący działki o nr ew. 477 i 478 (skład węgla oraz stacja LPG), dokonując tym samym czynności opodatkowanych VAT.

Kupujący nabędzie Nieruchomość na potrzeby swojej działalności opodatkowanej VAT. Kupujący zamierza, zgodnie z MPZP, zrealizować na nabytych działkach inwestycję polegającą na budowie obiektu handlowego wraz z infrastrukturą towarzyszącą. Po zrealizowaniu inwestycji Kupujący zamierza wynająć powierzchnie handlowe znajdujące się w obiekcie lub sprzedać wybudowany obiekt nowemu inwestorowi. Obie transakcje będą opodatkowane VAT (najem według stawki 23%; sprzedaż nowo wybudowanego obiektu również według stawki 23%).

Wątpliwości Zainteresowanych dotyczą m.in. tego czy sprzedaż Nieruchomości w skład której wchodzą działki gruntu oznaczone nr ew. 477, 478, oraz 274/4 będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że w momencie dokonywania sprzedaży, na działkach o numerach 477, 478 oraz 274/4 nie będą znajdowały się zabudowania w postaci budynków lub budowli w rozumieniu ustawy Prawo Budowlane. Jedynie na działce 477 będzie znajdowała się częściowo stacja transformatorowa stanowiąca własność przedsiębiorstwa energetycznego, która nie będzie stanowiła przedmiotu planowanej transakcji.

Zatem, skoro jak wskazał Wnioskodawca wszystkie budynki i budowle znajdujące się na działkach o numerach 477, 478 i 274/4 do dnia transakcji sprzedaży zostaną wyburzone, i w momencie dokonywania sprzedaży na działkach nie będą znajdowały się zabudowania w postaci budynku lub budowli w rozumieniu ustawy Prawo Budowlane działki te będą stanowiły grunty niezabudowane. Grunt niezabudowany stanowiła będzie także działka o numerze 477, bowiem jak wskazał Wnioskodawca znajdująca się częściowo na działce 477 stacja transformatorowa stanowi własność przedsiębiorstwa energetycznego i nie będzie stanowiła przedmiotu planowanej transakcji.

Jednocześnie grunt niezabudowany mający być przedmiotem sprzedaży stanowi grunt przeznaczony pod zabudowę, gdyż jak wynika z opisu sprawy działki nr 477, 478 i 274/4 stanowią zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego teren zabudowy usługowej oznaczony symbolem UC.

Tym samym, skoro przedmiotowa Nieruchomość stanowi teren budowlany, o którym mowa w art. 2 pkt 33 ustawy planowana transakcja sprzedaży nie może korzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W przypadku braku możliwości zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zatem dla zastosowania do dostawy towarów zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.: brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) towarów oraz towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania.

Wnioskodawca wykorzystywał Nieruchomość na potrzeby działalności produkcyjnej opodatkowanej podatkiem VAT zatem przedmiotowa dostawa nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji należy stwierdzić, że w niniejszej sprawie nie znajdzie zastosowania zarówno zwolnienie od podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2, jak i pkt 9 ustawy, w związku z czym, sprzedaż przez Sprzedającego przedmiotowej nieruchomości podlegać będzie na podstawie art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy opodatkowaniu stawką podstawową w wysokości 23%.

Tym samym stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 należało uznać za prawidłowe.

Wątpliwości Zainteresowanych dotyczą również tego czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedającego dokumentującej nabycie przez Kupującego Nieruchomości.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Natomiast, w myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z przytoczonych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do czynności opodatkowanych oraz nie zaistnieją przesłanki negatywne, określone w art. 88 ustawy.

Jak wynika ze złożonego wniosku, Kupujący jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Przedmiotową nieruchomość Kupujący nabędzie na potrzeby swojej działalności opodatkowanej VAT. Kupujący zamierza zrealizować na nabytych działkach inwestycję polegającą na budowie obiektu handlowego wraz z infrastrukturą towarzyszącą. Po zrealizowaniu inwestycji Kupujący zamierza wynająć powierzchnie handlowe znajdujące się w obiekcie lub sprzedać wybudowany obiekt nowemu inwestorowi. Obie transakcje będą opodatkowane VAT (najem według stawki 23%, sprzedaż nowo wybudowanego obiektu również według stawki 23%). Zatem spełnione zostaną warunki, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy. Jednocześnie skoro, jak wskazano w niniejszej interpretacji, sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości nie będzie korzystać ze zwolnienia lecz będzie podlegać opodatkowaniu stawką podstawową w wysokości 23% w analizowanym przypadku nie znajdzie zastosowania wyłączenie, o którym mowa w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy.

Zatem należy stwierdzić, że Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego, związanego z nabyciem Nieruchomości.

Tym samym, stanowisko Zainteresowanych w zakresie objętym pytaniem nr 2 należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

W myśl art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem.

Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2018 r., poz. 1302 z późn. zm) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.

Stanowisko

prawidłowe

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej