Zdaniem Wnioskodawcy:

1. Planowana w ramach przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego sprzedaż Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie dostawą zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e Ustawy VAT, do której nie ma zastosowania Ustawa VAT, zgodnie z art. 6 pkt 1.
2. Planowana w ramach przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego sprzedaż Nieruchomości będzie podlegać zwolnieniu z podatku VAT przewidzianemu w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT.
3. Planowana w ramach przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego sprzedaż Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT na zasadzie art. 43 ust. 10 i ust. 11 Ustawy VAT jeżeli Politechnika i Wnioskodawca spełnią zapisane tymi przepisami warunki.
4. Zdaniem Wnioskodawcy będzie mu przysługiwać prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku naliczonego zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10 i ust. 10b pkt 1 Ustawy VAT wynikającego z faktury VAT prawidłowo wystawionej przez Politechnikę, dokumentującej sprzedaż Nieruchomości lub prawo do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy zgodnie z art. 87 ust. 1 Ustawy VAT.

Ad 1

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy VAT opodatkowaniu podatkiem VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do przepisu art. 6 pkt 1 Ustawy VAT wyłączeniu z zakresu opodatkowania podatkiem VAT podlega transakcja zbycia przedsiębiorstwa i zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa na gruncie Ustawy VAT zawarta jest w przepisie art. 2 ust. 27e tejże ustawy stanowiącym, że zorganizowana część przedsiębiorstwa (dalej ZCP) to organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Kwestia istnienia ZCP w konkretnym stanie faktycznym lub zdarzeniu przyszłym jest przedmiotem wielu interpretacji indywidualnych. Przykładowo w interpretacji indywidualnej z dnia 30 sierpnia 2018 r. (znak: 0111-KDIB3-3.4012.163.2018.1.PK) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej orzekł: (...) dla uznania zbywanego majątku za ZCP podstawowym wymogiem jest to, aby majątek ten stanowił zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że dane ZCP ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznaczą samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do ZCP.

Natomiast, wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych żądań gospodarczych. ZCP musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa.

(...) na gruncie Ustany VAT mamy do czynienia z ZCP, jeśli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:

• istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,

• zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

• składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

• zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Powyższe stanowisko, zgodnie z którym istotny nacisk kładziony jest na autonomiczność, jako warunek niezbędny dla uznania danej transakcji za mając za przedmiot zbycie ZCP, potwierdzają również wyroki sądów administracyjnych. Przykładowo takie stanowisko zaprezentował:

1. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 26 stycznia 2018 r. (I FSK 1127/17),
2. Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w wyroku z dnia 17 lutego 2015 r. (I SA/Wr 1903/15).

Dokonując kwalifikacji podatkowej w zakresie uznania danej transakcji zbycia nieruchomości za dostawę ZCP, organy podatkowe szczególną wagę przywiązują do przeniesienia w ramach transakcji:

1. umowy o zarządzanie nieruchomością i ubezpieczenia nieruchomości - tak przykładowo wskazał Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 18 grudnia 2013 r., znak: IPPP2/443-1040/13-2/JW),
2. umów dot. doradztwa, księgowości, administracji, usług ochrony i usług utrzymania technicznego - tak przykładowo orzekł Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
   w interpretacji indywidualnej z dnia 19 marca 2018 r. (znak: 0114-KDIP2-1.4010.7.2018.2.JF),
3. know-how - tak przykładowo wskazał Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji indywidualnej z dnia 7 stycznia 2016 r. (znak: ILPP3/4512-1-175/15-5/NF),
4. ksiąg i dokumentów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, środków pieniężnych zgromadzonych na rachunkach bankowych - tak przykładowo wskazał Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 7 września 2015 r. (znak: IPPP3/4512-582/15- 2/WH).

Wnioskodawca zauważa również, że w dniu 11 grudnia 2018 r. w Biuletynie Informacji Publicznej Ministerstwa Finansów zostały opublikowane objaśnienia podatkowe wydane w trybie art. 14a § 1 pkt 2 Ordynacji dotyczące kwestii związanych z opodatkowaniem podatkiem VAT transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych (dalej Objaśnienia).

Zgodnie z Objaśnieniami traktowanie zbycia nieruchomości komercyjnych jako dostawy towaru (aktywa) objętej podatkiem VAT powinno stanowić zasadę, natomiast ujęcie takiej transakcji jako zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części (czyli czynności nieobjęte przepisami Ustawy VAT) powinno występować wyjątkowo.

W Objaśnieniach wskazano na kryteria, w oparciu o które podatnicy powinny dokonać oceny czy zbywane składniki majątku mogą być uznane za przedsiębiorstwo lub ZCP. Kryteria te są następujące:

1. zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz
2. faktyczna możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Oba warunki powinny zostać spełnione łącznie w celu uznania przedmiotu transakcji za ZCP. Okoliczność spełnienia bądź nie wyżej wymienionych warunków powinna zostać dokonana na moment transakcji.

Zgodnie z Objaśnieniami, jeżeli nabywca, aby kontynuować działalność zbywcy, musi zaangażować inne składniki majątku (niebędące przedmiotem transakcji) lub podejmować dodatkowe działania, to taki zespół składników majątkowych nie jest ani przedsiębiorstwem, ani ZCP.

W szczególności, zgodnie z Objaśnieniami, w zakresie kryterium faktycznej możliwości kontynuacji działalności zbywcy istotna jest weryfikacja, czy na nabywcę zostają przeniesione:

1. prawa i obowiązki z umów kredytowych na nabycie, modernizację bądź przebudowę zbywanej nieruchomości,
2. umowy o zarządzanie nieruchomością,
3. umowy zarządzania aktywami,
4. należności pieniężne

- przy czym w zależności od rodzaju prowadzonej działalności gospodarczej nie wszystkie wyżej wymienione elementy muszą wystąpić, jeżeli przeniesione elementy stanowią konieczne dla tej działalności minimum.

Jednocześnie zawarcie przez nabywcę po transakcji nowych umów o zarządzanie nieruchomością lub o zarządzenie aktywami, nawet z tymi samymi usługodawcami, uważa się dodatkowo za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę. Natomiast okoliczność przeniesienia takich składników jak:

1. umowy serwisowe czy na dostawy mediów
2. prawa autorskie na wskazanych w dotyczących ich umowach polach eksploatacji, w tym prawa autorskie do projektu budynku, prawa autorskie i prawo ochronne na zastrzeżone znaki towarowe;
3. dokumentacja prawna dotycząca budynku np. kopie umów, decyzji administracyjnych,

nie powinna mieć istotnego znaczenia dla sposobu opodatkowania transakcji.

O zamiarze (na dzień transakcji) kontynuowania działalności przez nabywcę za pomocą nabytych składników majątkowych muszą świadczyć zgromadzone dowody (np. w formie korespondencji e- mailowej). Nie wyklucza to późniejszej zmiany planów przez nabywcę.

Zgodnie z Objaśnieniami, jeżeli nawet najem nabywanej nieruchomości ma być kontynuowany przez nabywcę przez jakiś okres po zawarciu transakcji, nie stanowi to argumentu za potraktowaniem transakcji jako zbycia ZCP w przypadku, gdy z obiektywnych okoliczności wynika, że już na moment zawarcia transakcji zamiarem było wykorzystanie nieruchomości do innych celów, niepolegających na wynajmie nieruchomości komercyjnych. Objaśnienia posługują się w tym zakresie przykładem (Przykład 4) sprzedaży wynajmowanego pawilonu, który ma zostać zburzony przez nabywcę i zastąpiony budynkiem magazynowym wykorzystywanym na cele własnej działalności, przy czym przed zawarciem transakcji nabywca wystąpił o wydanie decyzji o warunkach zagospodarowania dla tej inwestycji (jako inne przykłady umożliwiające wykazanie zamiaru nabywcy Objaśnienia podają także zlecenia opracowania koncepcji nowego zagospodarowania nieruchomości, czy też opracowania planów architektonicznych bądź innych analiz dotyczących planowanej inwestycji).

Mając na uwadze wyżej wymienione orzecznictwo oraz Objaśnienia, zdaniem Wnioskodawcy, warunkowa umowa sprzedaży Nieruchomości i umowa przenosząca własność Nieruchomości nie będą stanowić dostawy ZCP.

W szczególności, jak zostało to przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego, na podstawie umowy przenoszącej własność Nieruchomości zawartej w przyszłości w wykonaniu w warunkowej umowy sprzedaży Nieruchomości na Nabywcę nie przejdą:

1. umowy o zarządzanie Nieruchomością;
2. umowy zarządzania aktywami Politechniki;
3. umowy związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Politechniki, m.in. o świadczenie usług księgowych, prawnych oraz podatkowych, umowy rachunków bankowych Politechniki, księgi rachunkowe Politechniki;
4. inne umowy, jak umowy ubezpieczenia, umowy serwisowe (związane z funkcjonowaniem i obsługą Budynku, np. sprzątanie czy ochrona), umowy o dostawę mediów do Nieruchomości.

Nieruchomość wraz z Budynkiem nie jest i na dzień zawarcia warunkowej umowy sprzedaży, a następnie umowy przenoszącej własność Nieruchomości nie będzie wyodrębniona w istniejącym przedsiębiorstwie Politechniki pod względem organizacyjnym, finansowym lub funkcjonalnym.

W związku z powyższym, nabycie przez Wnioskodawcę Nieruchomości wraz ze znajdującym się na niej Budynkiem (oraz umowami: najmu i dzierżawy przechodzącymi z mocy prawa) nie stanowi w świetle Objaśnień uzasadnienia do uznania, że Wnioskodawca będzie kontynuował działalność Politechniki, jak również że przedmiotem warunkowej umowy sprzedaży i umowy przenoszącej własność będzie ZCP w rozumieniu art. 2 pkt 27e Ustawy VAT.

Konsekwentnie, mając na uwadze powyższe, Wnioskodawca jest zdania, że do warunkowej umowy sprzedaży Nieruchomości i umowy przenoszącej własność Nieruchomości nie będzie miał zastosowania przepis art. 6 pkt 1 Ustawy VAT. Tym samym planowana transakcja dotycząca Nieruchomości i znajdującego się na niej Budynku będzie podlegać przepisom Ustawy VAT.

Ad 2

Odpowiednio do przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata;

Z kolei zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy VAT zwolnieniu podlega dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 tejże, pod warunkiem że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Dodatkowo, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Pierwsze zasiedlenie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT, powołanymi powyżej, zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 14 tej ustawy. Odpowiednio do powołanego przepisu przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu, lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów Ustawy CIT, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Wnioskodawca wskazuje, że definicja pierwszego zasiedlenia nie jest w pełni zgodna z prawem wspólnotowym. Zgodnie ze stanowiskiem zajętym przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: TSUE) w wyroku z dnia 16 listopada 2017 r. w sprawie C-308/16, definiując pojęcie pierwszego zasiedlenia należy pominąć warunek określony jako w wykonaniu czynności opodatkowanych. W szczególności, zgodnie z ww. wyrokiem TSUE: kryterium pierwszego zasiedlenia budynku należy rozumieć jako odpowiadające kryterium pierwszego użytkowania budynku przez jego właściciela lub lokatora. W tychże pracach przygotowawczych stwierdzono, że kryterium to zostało uznane za określające moment, w którym kończy się proces produkcji budynku i budynek ów staje się przedmiotem konsumpcji. Z poniższej analizy historycznej nie wynika jednak, że użytkowanie budynku przez jego właściciela ma nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu. W wyroku tym TSUE stwierdził, że pierwsze zasiedlenie, nie musi być związane z czynnością opodatkowaną, gdyż takie stanowisko nie znajduje oparcia w treści przepisów Dyrektywy 2006/112/WE. Wobec powyższego pierwszym zasiedleniem jest również wykorzystanie budynku przez podatnika dla jego własnych potrzeb.

Tak samo orzekł Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 30 października 2014 r. (I FSK 1543/13) wskazując na konieczność szerokiego rozumieniem określenia oddanie do użytkowania, które zgodnie ze Słownikiem Języka Polskiego PWN oznacza korzystanie z czegoś, np. z budynku, korzystanie z czegoś w sposób racjonalny Nie ma (...) żadnych podstaw aby różnicować, pod względem skutków podatkowych w podatku VAT, sytuację podmiotu, który przez okres dłuższy niż dwa lata wynajmie parking w całości lub w części na podstawie umowy najmu od sytuacji podmiotu, który udostępnia taki parking na podstawie abonamentu czy jednorazowego wydruku z kasy rejestrującej, jeżeli w jednym i drugim przypadku następuje to w ramach czynności opodatkowanych. W jednym i drugim przypadku następuje bowiem wydanie nieruchomości w wykonywaniu czynności opodatkowanej.

W świetle powyższego należy przyjąć, że każda forma korzystania z budynków, budowli lub ich części, jeżeli następuje w wykonaniu czynności opodatkowanej, spełnia warunki pierwszego zasiedlenia, o którym mowa w art. 2 pkt 14 Ustawy VAT.

W świetle powyższych przepisów i orzecznictwa, zgodnie z przedstawionym opisem zdarzenia przyszłego, należy w ocenie Wnioskodawcy zważyć co następuje:

• Budynek jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, jest użytkowany przez Politechnikę wykorzystywany przez nią w działalności przez okres przekraczający 2 lata,

• w tym okresie nie były dokonane ulepszenia Budynku na kwotę przekraczającą 30% ich wartości początkowej w rozumieniu przepisów Ustawy CIT.

Zgodnie z przepisem art. 29a ust. 8 Ustawy VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zatem przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny tych obiektów w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się taką samą stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Podsumowując, w ocenie Wnioskodawcy w odniesieniu do Budynku doszło do pierwszego zasiedlenia z uwagi na jego używanie przez Politechnikę, a od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili jego planowanej sprzedaży miną co najmniej dwa lata. Dodatkowo Politechnika od początku 2016 r. nie ponosiła wydatków na ulepszenie Budynku, w rozumieniu przepisów Ustawy CIT, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej.

Na marginesie Wnioskodawca wskazuje, że w przypadkach w jakich ma zastosowanie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT, nie może mieć równocześnie zastosowania zwolnienie obligatoryjne, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a tejże.

Dostawa budynków, budowli lub ich części podlega zwolnieniu przewidzianemu w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy VAT (przy spełnieniu tam określonych warunków) jeżeli taka dostawa nie podlega zwolnieniu przewidzianemu w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 tejże, co nie będzie miało miejsca w przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego.

Reasumując, do dostawy Nieruchomości wraz z Budynkiem ma zastosowanie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT.

Zwolnienie z podatku VAT uregulowane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT ma charakter zwolnienia fakultatywnego.

Zgodnie z treścią art. 43 ust. 10 Ustawy VAT podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 tejże, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Ustawodawca daje podatnikom dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, po spełnieniu określonych warunków - możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Jak zostało to przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego na dzień zawarcia warunkowej umowy sprzedaży Nieruchomości oraz na dzień zawarcia umowy przenoszącej własności Nieruchomości Wnioskodawca i Politechnika będą zarejestrowani jako podatnicy podatku VAT czynni.

Możliwa zatem będzie rezygnacja ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT i wybranie opodatkowania podatkiem VAT z zastosowaniem podstawowej stawki tego podatku wynoszącej 23% zgodnie z art. 146aa ust. 1 Ustawy VAT, a dostawa Nieruchomości wraz z Budynkiem będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli zostaną spełnione warunki przewidziane w art. 43 ust. 10 i ust. 11 Ustawy VAT.

Ad 4

Wnioskodawca występuje z przedmiotowym wnioskiem jako strona umów opisanych w przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego, które będą mieć określone skutki podatkowe dla obu Wnioskodawców. W szczególności zasady opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości wraz ze znajdującym się na niej Budynkiem wpływają na obowiązki podatkowe Politechniki w zakresie rozliczenia podatku VAT.

Po stronie Nabywcy odpowiedzi na pytania z punktu 1-3 wiążą się ze skutkami prawno-podatkowymi w zakresie ewentualnego prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego oraz ewentualnych obowiązków w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych (którego Wnioskodawca byłby podatnikiem).

Zdaniem Wnioskodawcy, elementem kluczowym dla rozstrzygnięcia o przysługującym mu prawie obniżenia podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości, zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy VAT jest okoliczność, iż Nieruchomość wraz ze znajdującym się na niej Budynkiem będąca przedmiotem warunkowej umowy sprzedaży i umowy przenoszącej własność będą wykorzystywane przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 Ustawy VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeśli zatem dane towary i usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy nabyciu.

Nabywca jest i na dzień zawarcia warunkowej umowy sprzedaży Nieruchomości i umowy przenoszącej własność Nieruchomości będzie zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT i będzie spełniać ustawową definicję podatnika w rozumieniu art. 15 Ustawy VAT. Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca będzie wykorzystywać ją i znajdujący się na niej Budynek w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Odpowiednio do przepisu art. 86 ust. 10 Ustawy VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych łub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy. Jednocześnie, zgodnie z art. 86 ust. 10b pkt 1 Ustawy VAT, prawo to powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

W świetle powyższego - zdaniem Wnioskodawcy - po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT dokumentującej dokonaną transakcję sprzedaży Nieruchomości Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony ujęty w fakturze VAT wystawionej przez Politechnikę, albowiem spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 Ustawy VAT.

Dodatkowo, w ocenie Wnioskodawcy, do dostawy Nieruchomości nie znajdzie zastosowania przepis art. 88 ust. 3a Ustawy VAT, a w szczególności pkt 2, w myśl którego nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego (...) faktury (...) w przypadku gdy (...) transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku ().

Nabycie Nieruchomości wraz ze znajdującym się na nim Budynkiem będzie podlegać przepisom Ustawy VAT i opodatkowaniu podstawową stawką podatku VAT jako dostawa towarów, nie podlegając pod żadne wymienione w Ustawie VAT zwolnienia i/lub wyłączenia (w szczególności dotyczące zorganizowanej części przedsiębiorstwa).

Jednocześnie, odpowiednio do przepisu art. 87 ust. 1 Ustawy VAT, w przypadku gdy kwota podatku VAT naliczonego będzie w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku VAT należnego, Nabywca uzyska prawo do zwrotu tej różnicy na rachunek bankowy.

Podsumowując, z uwagi na okoliczność, że Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży wraz ze znajdującym się na niej Budynkiem będzie wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT, a dostawa Nieruchomości i Budynku będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, Nabywca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości od Politechniki oraz prawo do zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad podatkiem VAT należnym na rachunek bankowy Nabywcy zgodnie z art. 87 ust. 1 Ustawy VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174 z późn. zm.) zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 ustawy rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel ().

Jednocześnie przepisy art. 6 ustawy wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji przedsiębiorstwa. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustawy o podatku od towarów i usług należy posłużyć się definicją wskazaną w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r. poz. 1145). Zgodnie z tym przepisem przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1. oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2. własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3. prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4. wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5. koncesje, licencje i zezwolenia;
6. patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7. majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8. tajemnice przedsiębiorstwa;
9. księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Przedsiębiorstwo jako przedmiot zbycia musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. W szczególności, składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami, tak aby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej. Oznacza to, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że jest zdolny do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

Ponadto ustawodawca na mocy art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług wyłączył z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa wynika z art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług przez którą rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Dla uznania zbywanego majątku za zorganizowaną część przedsiębiorstwa podstawowym wymogiem jest to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:

• istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,

• zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

• składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

• zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest dowolnym zbiorem składników majątkowych (materialnych i niematerialnych) wchodzących w skład przedsiębiorstwa, ale wyodrębnionym organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie zespołem tych składników, zdolnym do samodzielnej realizacji określonych zadań gospodarczych. Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Prawidłowa klasyfikacja przedmiotu transakcji, tj. przedsiębiorstwo/zorganizowana część przedsiębiorstwa lub poszczególne składniki majątkowe ma decydujące znaczenie dla prawidłowego ustalenia skutków podatkowych transakcji.

Przy ocenie, czy składniki majątku powinny być uznane za (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

1. zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz
2. faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji (wyrok TSUE z dnia 30 maja 2013 r. w sprawie C-651/11 X BV, pkt 34).

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: Trybunał lub TSUE) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C 444/10 Schriever przekazanie całości lub części aktywów należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 21 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra ruchome lub nieruchome są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana () z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej.

Ad 1

Z przedstawionej treści wniosku wynika, że Wnioskodawca prowadzi działalność deweloperską oraz w zakresie wynajmu nieruchomości. Wnioskodawca jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku VAT. Wnioskodawca zawarł przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę nr () zabudowanej Budynkiem wpisanym do rejestru zabytków. Sprzedający jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Wnioskodawca zakłada, że na moment zawarcia warunkowej umowy sprzedaży Nieruchomości oraz umowy przenoszącej własność Nieruchomości, Sprzedający i Wnioskodawca będą nadal zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku VAT. Jednocześnie na podstawie umowy przenoszącej własność Nieruchomości na Wnioskodawcę nie przejdą: umowy o zarządzanie Nieruchomością; umowy zarządzania aktywami Politechniki; umowy związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Politechniki, m.in. o świadczenie usług księgowych, prawnych oraz podatkowych, umowy rachunków bankowych Politechniki, księgi rachunkowe Politechniki; inne umowy, jak umowy ubezpieczenia, umowy serwisowe (związane z funkcjonowaniem i obsługą Budynku, np. sprzątanie czy ochrona), umowy o dostawę mediów do Nieruchomości. Na dzień zawarcia transakcji składniki majątku zbywane przez Politechnikę nie będą posiadały potencjalnej zdolności funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Wnioskodawca nie będzie miał faktycznej możliwości kontynuowania działalności prowadzonej przez Politechnikę w oparciu o składniki majątkowe będące przedmiotem transakcji. Co więcej intencją Wnioskodawcy nie jest kontynuowanie działalności jaką prowadziła Politechnika z wykorzystaniem nieruchomości i znajdującego się na niej budynku. Nieruchomość gruntowa i znajdujący się na niej budynek nie będą wykorzystywane przez Wnioskodawcę do prowadzenia działalności gospodarczej w tym samym zakresie jak czyni to Politechnika. Tym samym Wnioskodawca nie ma zamiaru kontynuowania działalności prowadzonej przez Politechnikę. Zgodnie z przyjętymi założeniem biznesowym zamiarem Wnioskodawcy jest przeprowadzenie prac remontowych w zakresie uzgodnionym z konserwatorem zabytków i wynikającym z jego dotychczasowych zaleceń. W zależności od ostatecznych decyzji, po przeprowadzeniu niezbędnych prac budowlanych o charakterze adaptacyjno-dostosowawczych, w budynku zostanie podjęta działalność hotelowa lub hotelowo-biurowa.

Wnioskodawca ma wątpliwości czy planowana w ramach przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego sprzedaż Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie dostawą zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e Ustawy VAT, do której nie ma zastosowania Ustawa VAT, zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy.

W świetle przywołanych przepisów prawa i przedstawionych okoliczności sprawy należy stwierdzić, że planowana transakcja nie będzie sprzedażą zorganizowanej części przedsiębiorstwa ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. Nie dojdzie więc do zastosowania wyłączenia spod przedmiotowego zakresu opodatkowania VAT przewidzianego w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Należy bowiem zauważyć, że przedmiot transakcji można uznać za zorganizowaną część przedsiębiorstwa w sytuacji, gdy przenoszone na nabywcę składniki majątku są powiązane ze sobą w taki sposób, że na dzień dokonania transakcji nabywca jest w stanie - wyłącznie w oparciu o te składniki - kontynuować działalność gospodarczą wykonywaną przez zbywcę. Jak wskazał Wnioskodawca na podstawie umowy przenoszącej własność Nieruchomości na Wnioskodawcę nie przejdą: umowy o zarządzanie Nieruchomością; umowy zarządzania aktywami; umowy związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa, m.in. o świadczenie usług księgowych, prawnych oraz podatkowych, umowy rachunków bankowych, księgi rachunkowe; inne umowy, jak umowy ubezpieczenia, umowy serwisowe (związane z funkcjonowaniem i obsługą Budynku, np. sprzątanie czy ochrona), umowy o dostawę mediów do Nieruchomości. Ponadto z wniosku wynika, że Wnioskodawca nie będzie miał faktycznej możliwości kontynuowania działalności prowadzonej przez Sprzedającego w oparciu o składniki majątkowe będące przedmiotem transakcji. Co więcej intencją Wnioskodawcy nie jest kontynuowanie działalności jaką prowadzi Sprzedający z wykorzystaniem nieruchomości i znajdującego się na niej Budynku. Zgodnie z przyjętymi założeniem biznesowym zamiarem Wnioskodawcy jest przeprowadzenie prac remontowych w zakresie uzgodnionym z konserwatorem zabytków i wynikającym z jego dotychczasowych zaleceń. W zależności od ostatecznych decyzji, po przeprowadzeniu niezbędnych prac budowlanych o charakterze adaptacyjno-dostosowawczych, w Budynku zostanie podjęta działalność hotelowa lub hotelowo- biurowa.

Zatem w świetle przywołanych uregulowań i przedstawionych okoliczności sprawy należy zgodzić się z Wnioskodawcą, że będąca przedmiotem niniejszego wniosku transakcja sprzedaży nie będzie stanowiła sprzedaży zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy, a w konsekwencji nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 należało uznać za prawidłowe.

Ad 2 i 3

Skoro przedmiot planowanej transakcji nie będzie stanowił zorganizowanej części przedsiębiorstwa, jego zbycie nie będzie podlegało wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Tym samym, transakcja ta będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług podlegającą opodatkowaniu według właściwej stawki podatku.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż - 6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie - zgodnie z obowiązującą od dnia 1 września 2019 r. treścią art. 2 pkt 14 stosownie do art. 1 pkt 1 ustawy z dnia 4 lipca 2019 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2019 r., poz. 1520) - rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku lub jego części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Jeżeli dostawa nie spełnia kryteriów do zwolnienia określonego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, w następnej kolejności konieczne jest przeanalizowanie podstaw do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Na mocy tego przepisu zwolniona jest dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT. W myśl tego przepisu w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem dostawy podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że grunt dzieli w VAT los podatkowy ww. obiektów, które się na nim znajdują. Zatem w sytuacji, kiedy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku VAT. Wskazany przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

Z wniosku wynika, że Sprzedający i Kupujący planują zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości zabudowanej składającej się z działki o nr (). Nieruchomość zabudowana jest Budynkiem wpisanym do rejestru zabytków. Sprzedający wykorzystuje Budynek znajdujący się na Nieruchomości w dwojaki sposób tzn.: na cele prowadzonej przez siebie działalności statutowej oraz w ramach prowadzonej działalności gospodarczej - wynajem i dzierżawa pomieszczeń. Część budynku była przedmiotem najmu w okresie od 1 listopada 1992 r. do listopada 2018 r. Ponadto Wnioskodawca wskazał, że Sprzedający po dniu 1 września 2005 r. (dzień nabycia prawa własności do działki wraz z budynkiem) nie ponosił wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych, które wynosiły co najmniej 30% wartości początkowej budynku. Budynek nie był wykorzystywany wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Zgodnie z ustaleniami zawartymi w umowie przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości, przed datą zawarcia warunkowej umowy sprzedaży Nieruchomości i przed datą zawarcia umowy przenoszącej własność Nieruchomości Sprzedający i Wnioskodawca złożą oświadczenia o wyborze opodatkowania podatkiem VAT zgodnie z przepisem art. 43 ust. 10 i ust. 11 Ustawy VAT.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii, czy planowana sprzedaż Nieruchomości będzie podlegać zwolnieniu z podatku VAT przewidzianemu w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy oraz czy będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT na zasadzie art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy jeżeli Sprzedający i Wnioskodawca spełnią zapisane tymi przepisami warunki.

W celu ustalenia, czy w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdzie zwolnienie z opodatkowania, czy też opodatkowanie właściwą stawką należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć czy względem Budynku nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa należy stwierdzić, że w odniesieniu do przedmiotowego Budynku doszło do jego pierwszego zasiedlenia i od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży minie okres dłuższy niż dwa lata. Z wniosku wynika, że Sprzedający po dniu 1 września 2005 r. (dzień nabycia prawa własności do działki wraz z budynkiem) nie ponosił wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych, które byłyby równe lub wyższe niż 30% wartości początkowej budynku. Ponadto Wnioskodawca wskazał, że Budynek był wykorzystywany w działalności Sprzedającego na cele prowadzonej przez siebie działalności statutowej i w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w celu wynajmu i dzierżawy pomieszczeń.

Tym samym sprzedaż Budynku będącego przedmiotem planowanej transakcji będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W tym miejscu należy podkreślić, że z uwagi na to, że do dostawy ww. Budynku ma zastosowanie zwolnienie wskazane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10, analiza zwolnienia ww. dostawy tego obiektu na podstawie przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a i art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy jest bezprzedmiotowa.

Ponieważ, zgodnie z cytowanym wcześniej art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, to sprzedaż gruntu (także prawa wieczystego użytkowania gruntu), na którym znajduje się przedmiotowy Budynek również będzie opodatkowana stawką podatku jak sprzedaż Budynku.

W myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać.

1. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3. adres budynku, budowli lub ich części.

W kontekście powołanych wyżej przepisów należy wskazać, że jeżeli obie strony transakcji spełnią warunki wynikające z art. 43 ust. 10 i art. 43 ust. 11 ustawy, to do dostawy będącego przedmiotem wniosku budynku można zastosować podstawową stawkę podatku VAT w wysokości 23% zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zatem w przedstawionych we wniosku okolicznościach w przypadku, gdy strony transakcji, po spełnieniu warunków, o których mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy opodatkują transakcję sprzedaży Budynku stawką podatku VAT w wysokości 23%, wówczas dostawa gruntu będzie opodatkowana taką samą stawką podatku VAT.

Zatem stanowisko Zainteresowanego w zakresie pytania nr 2 i 3 należało uznać za prawidłowe.

Ad 4

Ponadto Wnioskodawca ma również wątpliwości czy Nabywcy będzie przysługiwać prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku naliczonego zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10 i ust. 10b pkt 1 ustawy wynikającego z faktury VAT prawidłowo wystawionej przez Sprzedającego, dokumentującej sprzedaż Nieruchomości lub prawo do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy.

Odnosząc się do przedstawionych wątpliwości należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Zgodnie zaś z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do zwrotu tej różnicy na rachunek bankowy.

Stosownie do art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Zgodnie z art. 88 ust. 4 ustawy obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

Z wniosku wynika, że Wnioskodawca będzie podatnikiem podatku VAT czynnym. Ponadto Wnioskodawca nabytą Nieruchomość wraz ze znajdującym się na niej Budynkiem będzie wykorzystywał do swojej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Zamiarem Wnioskodawcy jest przeprowadzenie prac remontowych w zakresie uzgodnionym z konserwatorem zabytków i wynikającym z jego dotychczasowych zaleceń. W zależności od ostatecznych decyzji, po przeprowadzeniu niezbędnych prac budowlanych o charakterze adaptacyjno-dostosowawczy, w budynku zostanie podjęta działalność hotelowa lub hotelowo-biurowa. Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Kupującego wyłącznie do czynności opodatkowanych.

Jednocześnie jak przyjęto w niniejszej interpretacji, transakcja zbycia Nieruchomości w sytuacji skorzystania przez Strony transakcji z przepisów art. 43 ust. 10 i 11 ustawy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT z zastosowaniem stawki 23%. Zatem w analizowanym przypadku będą spełnione warunki, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy. Jednocześnie nie znajduje zastosowania art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy. W konsekwencji przy braku zaistnienia innych negatywnych przesłanek, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o VAT naliczony zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, przy uwzględnieniu wyłączenia z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT. W konsekwencji zatem Wnioskodawcy będzie również przysługiwało prawo do zwrotu podatku VAT na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 4 również należało uznać za prawidłowe.

Zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Z powyższego wynika zatem, że interpretacja indywidualna przepisów prawa podatkowego dotyczy stosowania przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług przez Wnioskodawcę, który z tym wnioskiem występuje. W związku z tym zaznacza się, że interpretacja indywidualna wydana dla Wnioskodawcy nie wywołuje skutków prawnopodatkowych dla drugiej strony transakcji tj. Sprzedającego.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Stosownie do § 2 ww. artykułu przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Stanowisko

prawidłowe

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej