Temat interpretacji

Opodatkowanie i udokumentowanie sprzedaży nieruchomości niezabudowanej.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 15 marca 2019 r. (data wpływu 21 marca 2019 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży Działek jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 21 marca 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży Działek.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Sp. z o.o. (dalej: Wnioskująca) spółką z siedzibą w Polsce, jest czynnym podatnikiem podatku VAT i prowadzi działalność gospodarczą w zakresie m.in. realizacji projektów budowalnych, jak również handlu nieruchomościami.

Wnioskująca jest właścicielem m.in. trzech działek niezabudowanych (dalej łącznie: Działki). Wnioskująca nabyła własność Działek w 2018 r. od osób fizycznych, i w związku z transakcjami nabycia Działek został przez Wnioskującą zapłacony podatek od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z aktualnie obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Działki przeznaczone są pod zabudowę o charakterze mieszkaniowym jednorodzinnym i usługowym, pod zabudowę o charakterze usługowym oraz pod drogi publiczne.

Aktualnie Wnioskująca zamierza zbyć Działki na rzecz dewelopera. W grudniu 2018 r. Wnioskująca zawarła warunkową przedwstępną umowę sprzedaży Działek (nie została wpłacona żadna zaliczka na poczet ceny sprzedaży Działek). Jednym z warunków zawieszających sprzedaż jest m.in. zmiana obowiązującego aktualnie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w kierunku umożliwiającym realizację na Działkach zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej o określonej łącznej powierzchni użytkowej mieszkań wraz z zabudową usługową. Podsumowując, Działki będące przedmiotem potencjalnej sprzedaży zarówno aktualnie, jaki i w przyszłości, w momencie sprzedaży, przeznaczone są i będą pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zmieni się jedynie sposób możliwej zabudowy (obecnie uchwalone jest studium, na mocy którego będzie sporządzany nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego; studium przewiduje zabudowę wielorodzinną).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy dostawa Działek opisanych w zdarzeniu przyszłym niniejszego wniosku będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT czy będzie zwolniona od VAT?

Stanowisko Wnioskodawcy:

Zdaniem Wnioskującej sprzedaż Działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT wg stawki 23%.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 Ustawy VAT przez towary należy rozumieć rzeczy oraz ich części. Bez wątpienia nieruchomości są rzeczami - stąd ich sprzedaż, co do zasady podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Dostawa towarów i świadczenie usług podlega zasadniczo opodatkowaniu stawką VAT 23%, z określonymi Ustawą VAT wyjątkami. Jednym z tych wyjątków jest dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane (zwolnienie z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy VAT).

Dla określenia więc opodatkowania dostawy Działek, kluczowym jest określenie, czy Działki te stanowią lub nie stanowią terenów budowlanych. Zgodnie z art. 2 pkt 33 Ustawy VAT przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Z powyższego przepisu wynika zatem jednoznacznie, że charakter terenu (czy jest to teren budowlany czy nie) należy oceniać przez pryzmat uchwalonego dla danego terenu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jedynie w przypadku, gdy taki plan nie został uchwalony i dla danego terenu nie obowiązuje - przeznaczenie terenu należy oceniać na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania.

Przedmiotem planowanej transakcji, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, są działki niezabudowane. Dla przedmiotowych Działek uchwalony został miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który przewiduje dla Działek zabudowę o charakterze mieszkaniowym jednorodzinnym i usługowym, zabudowę o charakterze usługowym oraz o charakterze dróg publicznych. Także w sytuacji zmiany planu w przyszłości, która to zmiana może obowiązywać w momencie dostawy, Działki te, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, będą przeznaczone pod zabudowę.

Mając na uwadze powyższe, skoro w momencie zawarcia umowy ostatecznej przedmiotem sprzedaży będą działki niezabudowane, dla których uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewidywać będzie zabudowę, to przedmiotem dostawy będą tereny budowlane. W odniesieniu do sprzedaży Działek nie znajdzie zatem zastosowania zwolnienie od podatku VAT z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy VAT. Dostawa opisanych w zdarzeniu przyszłym Działek będzie zatem podlegała w całości opodatkowaniu podatkiem VAT.

Powyższe stanowisko wynika wprost z przepisów Ustawy VAT, i było również wielokrotnie potwierdzane przez organy podatkowe, w tym przykładowo w interpretacjach: z dnia 18 października 2018 r., nr: 0114-KDIP1-1.4012.499.2018.2.JO, interpretacji z dnia 8 listopada 2018 r., nr: 0113-KDIPT1-1.4012.672.2018.2.MH, w której wskazano: (...) działka nr ... w części przeznaczonej według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na cele zabudowy mieszkaniowej, będzie opodatkowana stawką podatku od towarów i usług w wysokości 23%. Analogiczne stanowisko zostało wyrażone w interpretacji z dnia 14 listopada 2018 r., nr: 0112-KDIL1-2.4012.609.2018.2. JO.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r. poz. 2174 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel ().

Przez towary na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W świetle ww. przepisów, grunty spełniają definicję towaru, w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż przez podatnika podatku od towarów i usług jest traktowana jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że na podstawie art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6% stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane w świetle art. 2 pkt 33 ustawy rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zatem zwolnienie od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanej (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nieruchomość nie stanowi terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskująca jest czynnym podatnikiem podatku VAT i prowadzi działalność gospodarczą w zakresie m.in. realizacji projektów budowalnych, jak również handlu nieruchomościami. Wnioskująca jest właścicielem m.in. trzech działek niezabudowanych. Wnioskująca nabyła własność Działek w 2018 r. od osób fizycznych, i w związku z transakcjami nabycia Działek został przez Wnioskującą zapłacony podatek od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z aktualnie obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Działki przeznaczone są pod zabudowę o charakterze mieszkaniowym jednorodzinnym i usługowym, pod zabudowę o charakterze usługowym oraz pod drogi publiczne. Aktualnie Wnioskująca zamierza zbyć Działki na rzecz dewelopera. W grudniu 2018 r. Wnioskująca zawarła warunkową przedwstępną umowę sprzedaży Działek (nie została wpłacona żadna zaliczka na poczet ceny sprzedaży Działek). Jednym z warunków zawieszających sprzedaż jest m.in. zmiana obowiązującego aktualnie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w kierunku umożliwiającym realizację na Działkach zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej o określonej łącznej powierzchni użytkowej mieszkań wraz z zabudową usługową. Działki będące przedmiotem potencjalnej sprzedaży zarówno aktualnie, jaki i w przyszłości, w momencie sprzedaży, przeznaczone są i będą pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zmieni się jedynie sposób możliwej zabudowy (obecnie uchwalone jest studium, na mocy którego będzie sporządzany nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego; studium przewiduje zabudowę wielorodzinną).

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą tego czy dostawa Działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług czy będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT.

Wnioskodawca wskazał, że Działki mające być przedmiotem sprzedaży zarówno aktualnie, jaki i w przyszłości, w momencie sprzedaży, przeznaczone są i będą pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Tym samym, przedmiotowe Działki stanowią tereny budowlane, o których mowa w art. 2 pkt 33 ustawy.

W związku z powyższym sprzedaż przedmiotowych Działek nie może korzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W przypadku braku możliwości zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów zarówno nieruchomości, jak i ruchomości przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar, nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z wniosku, Wnioskodawca nabył Działki od osób fizycznych i nabycie to podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Tym samym, skoro sprzedaż Działek przez osoby fizyczne nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (osoby fizyczne sprzedając Działki nie działały w charakterze podatnika podatku od towarów i usług więc dostawa nie była objęta podatkiem od towarów i usług) nie można uznać, że Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT. Nie jest zatem spełniony warunek braku prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przez Wnioskodawcę przy nabyciu Działek. W konsekwencji zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy z uwagi na niespełnienie przynajmniej jednego z warunków nie znajduje zastosowania.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że w niniejszej sprawie nie znajdzie zastosowania zarówno zwolnienie od podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2, jak i art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, w związku z czym, sprzedaż przez Wnioskodawcę przedmiotowych Działek podlegać będzie na podstawie art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy opodatkowaniu stawką podstawową w wysokości 23%.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

W myśl art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazuje się, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie, ul. Kraszewskiego 40, 35-016 Rzeszów w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2018, poz. 1302 ze zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.

Stanowisko

prawidłowe

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej