Temat interpretacji

Dostawa nieruchomości.

INTERPRETACJA INDYWIDALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 19 listopada 2018 r. (data wpływu 28 listopada 2018 r.), uzupełnionym w dniu 15 stycznia 2019 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku sprzedaży nieruchomości zabudowanej - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 28 listopada 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek, uzupełniony w dniu 15 stycznia 2019 r o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku sprzedaży nieruchomości zabudowanej.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Powiat w drodze przetargu ustnego nieograniczonego planuje zbycie dwóch lokali w budynku mieszkalnym położonych przy ul. .w .wraz z przynależnymi pomieszczeniami piwnicy, budynku gospodarczego i udziału w gruncie, stanowiących jego własność:

1. Lokal mieszkalny nr 5 (o powierzchni użytkowej 59,60 m2) wraz z pomieszczeniem przynależnym piwnicy (o powierzchni 7,20 m2), pomieszczeniem w budynku gospodarczym (o pow. 12,40 m2) i związany z tym udział w częściach wspólnych budynku (wynoszący 7920/56946) i nieruchomości gruntowej o nr geodezyjnym .o pow. 0,0929 ha,
2. Lokal mieszkalny nr 6 (o pow. użytkowej 24,68 m2) wraz z pomieszczeniem przynależnym piwnicy (o pow. 7,20 m2), pomieszczeniem w budynku gospodarczym (o pow. 6,00 m2) i związany z tym udział w częściach wspólnych budynku (wynoszący 3788/56946) i nieruchomości gruntowej o nr geodezyjnym .(o pow. 0,0929 ha).

Lokale przeznaczone do sprzedaży znajdują się w budynku oddanym do użytku w 1958 r.

Nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym i gospodarczym przy ul. . (nr geodezyjny) była w trwałym zarządzie Z., który został wygaszony na podstawie decyzji Zarządu Powiatu z dnia 15 marca 2001 r. W budynku mieszkalnym znajduje się 10 lokali wraz z pomieszczeniami przynależnymi do lokali oraz pomieszczeniami w budynku gospodarczym. Właściciele tych lokali mieszkalnych (w tym Powiat), tworzą Wspólnotę Mieszkaniową, która powstała z chwilą sprzedaży najemcy pierwszego lokalu.

Lokale mieszkalne, stanowiące własność Powiatu, były wynajmowane. Umowy najmu zostały rozwiązane za porozumieniem stron: w dniu 30 czerwca 2012 r. na lokal nr 5, natomiast z dniem 30 września 2016 r. na lokal nr 6. Aktualnie ww. lokale są niezamieszkałe i przeznaczone do sprzedaży. W odniesieniu do przedmiotowych lokali Powiat poniósł wydatki związane z wymianą okien: w lokalu mieszkalnym nr 5 w wysokości 8.500 zł (w 2013 r.), w lokalu mieszkalnym nr 6 w wysokości 1.770 zł (w 2018 r.). Wskazano również, że w okresie 5 lat, poza kosztem wymiany okien, na lokale te nie były ponoszone inne nakłady.

W dniu 6 września 2017 r. uzyskano pisemną informację z Urzędu Miasta w., że decyzją z dnia 8 stycznia 2013 r. (nr znak:.) Burmistrz Miasta ustalił... w warunki zabudowy na części działek oznaczonych nr geod.:., położonych w .w obrębie :., stanowiących pasy drogowe ul., ul. ., ul. .oraz terenów do nich przyległych położonych w., w zakresie zabudowy mieszkaniowo-usługowej: budowy preizolowanej osiedlowej sieci ciepłowniczej od wcinki w istniejącą sieć 2x100/200 w nieruchomości o nr geod. ..do budynku Centrum na nieruchomości o nr geod. .wraz z przyłączem do budynku mieszkalnego położonego na nieruchomości o nr geod. .i zainstalowanie węzłów cieplnych w tych obiektach. Ponadto Burmistrz Miasta decyzją z dnia 12 kwietnia 2013 r. (nr .znak:.) ustalił... w lokalizację inwestycji celu publicznego na części działek wymienionych ww. decyzji z dnia 8 stycznia 2013 r. (nr.).

Węzeł cieplny w budynku mieszkalnym Wspólnoty Mieszkaniowej ul. .został wykonany na koszt własny przez dostawcę ciepła (tj..). Wykonanie węzła cieplnego było związane z przyłączeniem obiektów szkolnych do miejskiej sieci cieplnej, bowiem to Szkoła do czasu funkcjonowania własnej kotłowni węglowej (Z. nr ) była dostawcą ciepła dla budynku mieszkalnego. Przejście na dostawę ciepła z miejskiego przedsiębiorstwa spowodowało potrzebę podłączenia budynku mieszkalnego bezpośrednio do sieci miejskiej, z pominięciem instalacji szkoły.

W księdze wieczystej nr.., założonej dla zabudowanej nieruchomości nr., w dziale III figuruje wpis ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością: ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości stanowiącej współwłasność właścicieli wyodrębnionych lokali, w tym właściciela lokalu nr 7 znajdującego się w budynku przy ul.., z którym związany jest udział w nieruchomości wspólnej wynoszący 3598/56946 (dla którego prowadzona księga wieczysta..), poprzez udzielenie zezwolenia.. w .na wykonanie robót budowlanych, polegających na przeprowadzeniu preizolowanej osiedlowej sieci ciepłowniczej 2xDN 100/200 przez nieruchomość Wspólnoty Mieszkaniowej do budynków szkoły.

Na obszarze, na którym położona jest nieruchomość miasto .nie posiada obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Nieruchomość nr .nie znajduje się w Specjalnej Strefie Rewitalizacji o której mowa w art. 8 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1398).

Aktualnie w wyżej wymienionym budynku mieszkalnym trwają prace termomodernizacyjne, polegające na docieplaniu ścian, poddasza, piwnicy, wymianie stolarki okiennej na klatce schodowej i w piwnicy oraz wymiana pokrycia dachu. Inwestorem jest Wspólnota Mieszkaniowa ul. .w, która poniesie nakłady w wysokości 200.000 zł. Każdy z właścicieli wchodzących w skład wspólnoty comiesięcznie dokonuje wpłaty na fundusz remontowy wspólnoty na pokrycie kosztów remontu. Aktualna wysokość miesięcznej opłaty na fundusz remontowy ustalona uchwałą właścicieli lokali wynosi 4,30 zł/m2 powierzchni użytkowej (bez podatku). Powiat dokonuje wpłat opłaty na fundusz remontowy za dwa lokale, stanowiące Jego własność, o łącznej powierzchni 84,28 m2.

Sprzedaż dwóch lokali mieszkalnych (nr 5 i 6) wraz z pomieszczeniami przynależnymi piwnicy, pomieszczeniami w budynku gospodarczym i związany z tym udział w częściach wspólnych budynku i nieruchomości gruntowej o nr geodezyjnym o pow. 0,0929 ha, nastąpi w drodze umowy cywilno-prawnej, z zachowaniem formy aktu notarialnego. Nabywcy lokali poprzez wpłaty na fundusz remontowy będą uczestniczyć w spłacie pozostałego do spłacenia kredytu, zaciągniętego przez Wspólnotę na sfinansowanie prac remontowych części wspólnych budynku.

W uzupełnieniu wniosku wskazano, iż w odniesieniu do lokali, które mają być przedmiotem planowanej przez Powiat sprzedaży (tj. lokale mieszkalne nr 5 i 6 przy ul. .w .wraz z pomieszczeniami przynależnymi: piwnicy, pomieszczeniami gospodarczymi oraz związanymi z planowaną dostawą udziałami w częściach wspólnych budynków i nieruchomości gruntowej), w całym okresie ich posiadania ani Powiat ani najemcy tych lokali nie dokonywali ulepszeń w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Powiat poniósł jedynie koszty wymiany okien i jednych drzwi balkonowych:

• w lokalu mieszkalnym nr 5 w 2013 r. - koszt wymiany 8500 zł,
• w lokalu mieszkalnym nr 6 w 2018 r. - koszt wymiany 1770 zł.

Wydatki te, w ocenie Powiatu, nie stanowią co najmniej 30% wartości początkowej lokali.

Powiat nie korzystał z prawa do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z zakupów służących ulepszeniu.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż dwóch lokali mieszkalnych wraz z pomieszczeniami przynależnymi piwnicy, pomieszczeniami w budynku gospodarczym i związany z tym udział w częściach wspólnych budynku i nieruchomości gruntowej, korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż dwóch lokali mieszkalnych wraz z pomieszczeniami przynależnymi i związanego z tym udziału w częściach wspólnych budynku i nieruchomości gruntowej, powinna być zwolniona od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i art. 29a ust. 8 ustawy o VAT. Planowana sprzedaż tych nieruchomości nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, ponieważ wymienione wyżej lokale mieszkalne stanowiące mienie Powiatu, były oddane w najem. Umowy najmu zostały rozwiązane za porozumieniem stron: w dniu 30 czerwca 2012 r. na lokal nr 5, natomiast z dniem 30 września 2016 r. na lokal nr 6. Zatem lokale stały się już przedmiotem pierwszego zasiedlenia. Między pierwszym zasiedleniem, a planowaną obecnie sprzedażą tych lokali upłynęło 2 lata. Zgodnie z art. 29a ust 8 w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Grunt przyjmuje stawkę właściwą dla sprzedawanego budynku, budowli lub ich części. Czyli, jeśli dostawa lokali mieszkalnych będzie korzystała ze zwolnienia z VAT, to grunt również korzysta z tego zwolnienia.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z dyspozycją art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2018 r., poz. 2174), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel ().

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii, o czym stanowi art. 2 pkt 6 ww. ustawy.

Stawka podatku zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do treści art. 146a pkt 1, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6% stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23% (art. 146aa ust. 1 pkt 1 ww. ustawy).

Zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział obniżone stawki podatku oraz zwolnienia od podatku dla dostaw niektórych towarów lub świadczenia niektórych usług, a także określił warunki stosowania tych obniżonych stawek i zwolnień.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Przepisy Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 str. 1 z późn. zm.), posługują się pojęciem pierwszego zasiedlenia, jednakże nie definiują tego pojęcia oraz nie wprowadzają dodatkowych warunków go określających.

W konsekwencji zarówno zgodnie z przepisami Dyrektywy 2006/112/WE oraz w świetle utrwalonego w tej materii orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej pierwsze zasiedlenie budynku należy rozumieć szeroko jako pierwsze zajęcie budynku, używanie. W efekcie, aby w tej sytuacji można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, jego używania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE, państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji:

1. dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym zasiedleniem;
2. dostawa terenu budowlanego.

Z kolei według art. 12 ust. 2 zdanie drugie Dyrektywy 2006/112/WE, państwa członkowskie mogą określić szczegółowe zasady stosowania kryterium, o którym mowa w ust. 1 lit. a), do przebudowy budynków oraz zdefiniować pojęcie gruntu związanego z budynkiem.

Tym samym państwa członkowskie mają możliwość określenia szczegółowych zasad stosowania kryterium pierwszego zasiedlenia jedynie w odniesieniu do sprecyzowanej kategorii czynności, tj. przebudowy budynków.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10 pod warunkiem, że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Według art. 29a ust. 1 ustawy, podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2-5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu (art. 29a ust. 8 ustawy o VAT).

Z okoliczności sprawy wynika, iż Powiat planuje sprzedaż w drodze umowy cywilno-prawnej dwóch lokali mieszkalnych (nr 5 i 6) wraz z pomieszczeniami przynależnymi piwnicy, pomieszczeniami w budynku gospodarczym i związany z tym udział w częściach wspólnych budynku i nieruchomości gruntowej. Nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym i gospodarczym była w trwałym zarządzie Z., który został wygaszony na podstawie decyzji z dnia 15 marca 2001 r. Ponadto lokale te były wynajmowane, jednak umowy najmu zostały rozwiązane za porozumieniem stron: w dniu 30 czerwca 2012 r. na lokal nr 5, natomiast z dniem 30 września 2016 r. na lokal nr 6. Aktualnie ww. lokale są niezamieszkałe i przeznaczone do sprzedaży. W odniesieniu do przedmiotowych lokali zarówno Powiat jak i najemcy nie ponosili wydatków na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. W odniesieniu do tych lokali, Powiat poniósł jedynie niewielkie wydatki związane z wymianą okien, które nie wyniosły co najmniej 30% wartości początkowej. Wskazano również, że w okresie 5 lat, poza kosztem wymiany okien, nie były ponoszone inne nakłady.

W świetle przywołanych przepisów prawa i okoliczności przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzić należy, że planowana sprzedaż dwóch lokali mieszkalnych wraz z pomieszczeniami przynależnymi piwnicy, pomieszczeniami w budynku gospodarczym i związany z tym udział w częściach wspólnych budynku, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż nie nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, a od momentu pierwszego zasiedlenia upłynął okres 2 lat. Ponadto, nie zostały poniesione nakłady na ulepszenie lokali, które wynosiłyby co najmniej 30% wartości początkowej. Tym samym zostaną spełnione obie przesłanki warunkujące zastosowanie zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

W konsekwencji stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy zwolnienie obejmie również sprzedaż przynależnego do zbywanych budynków udziału w nieruchomości gruntowej.

Wobec powyższego, stanowisko Wnioskodawcy jest prawidłowe.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.

Stanowisko

prawidłowe

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej