Zastosowanie zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy do transakcji sprzedaży udziału w lokalach oraz brak konieczności udokumentowania transakcji fakturą i konieczność uwzględnienia jej w rejestrze VAT i JPK.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

17 kwietnia 2023 r. wpłynął Pani wniosek z 12 kwietnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy do transakcji sprzedaży udziału w lokalach oraz braku konieczności udokumentowania transakcji fakturą i konieczności uwzględnienia jej w rejestrze VAT i JPK. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 4 lipca 2023 r. (wpływ 6 lipca 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest współwłaścicielem w częściach ułamkowych zabudowanej nieruchomości położonej w (…), na działce o powierzchni 2792 m², (KW (…)) usytuowanej w południowej pierzei (…) w zabudowie zwartej. Kamienica jest budynkiem w kształcie podkowy (litera U), frontem skierowanym do (…) i składa się z budynku głównego i 2 oficyn. Budynek główny jest 4‑kondygnacyjny, natomiast wschodnia oficyna 3-kondygnacyjna na odcinku między środkową a ostatnia klatką. Dokładna data wybudowania nie jest znana, szacuje się ją na ok. rok 1900.

Pomiędzy budynkiem frontowym a oficynami nie ma przerw (jako możliwości przejścia), ale też wewnątrz budynku nie można, nie wychodząc na zewnątrz, przedostać się z jednej oficyny do części frontowej i do drugiej oficyny. Żaden z wymienionych elementów nie ma osobnej księgi wieczystej, wypada więc tą zabudowaną nieruchomość traktować jako całość (budynek frontowy z dwiema oficynami).

Kubatura budynku to 8445 m³ natomiast oficyn 15760 m³. Powierzchnia użytkowa budynku głównego: 1578 m², oficyn 2650 m² - zgodnie z kartą ewidencyjną zabytków architektury i budownictwa, do której została wpisana nieruchomość (poz. I). Ochrona konserwatorska obejmuje budynek frontowy wraz z oficynami, dziedzińcem w granicach działki 1 o pow. 2792 m².

Budynek jest wyposażony w instalacje: wodociągową, kanalizacyjną, elektryczną i gazową.

W nieruchomości znajdują się lokale mieszkalne, lokale użytkowe, lokale handlowe, strychy i piwnice. W grudniu 1936 roku nieruchomość zakupili małżonkowie Ż., a obecnie stanowi ona własność ich 9 spadkobierców.

Na opisanej działce znajduje się ponadto, postawiony w latach 80-tych XX w. parterowy pawilon, który stanowi jedną bryłę (murowany, stale połączony z gruntem, o 3 lokalach, każdy o pow. ok. 35 m²) wybudowany za zgodą wszystkich współwłaścicieli przez trzy osoby z ich grona.

Wnioskodawca nie należy do osób, które wybudowały opisany pawilon i go nie użytkuje.

Pawilon handlowy nie łączy się z zabudową U (budynek główny z 2 oficynami) lecz stoi od niej w odległości kilkunastu metrów. Dotychczas nie została ustanowiona wyodrębniona własność tego pawilonu, ani żadnego mieszczącego się w nim lokalu. Obiekt ten uzyskał wydane przez Urząd Miasta w (…) potwierdzenie zgłoszenia do użytkowania 20 grudnia 1982 r. jako „(…)”.

Nabycie nieruchomości przez współwłaścicieli nastąpiło przed wprowadzeniem podatku od towarów i usług, na podstawie postanowień sądowych (II i III) z 1979 roku i 1982 roku.

Pierwsze zasiedlenie (oddanie do używania) poszczególnych części budynków nastąpiło tuż po ich wybudowaniu (lata 30-te ub.w.) na własne potrzeby ówczesnych właścicieli. Budynki od chwili ich nabycia były stale użytkowane: na potrzeby właścicieli, a także (obecnie) również oddawane w najem. Budynki nie były i nie są wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej, gdyż najem lokali użytkowych jest opodatkowany wg stawki 23%, a jedynie lokale mieszkalne wykorzystywane do celów mieszkalnych korzystają ze zwolnienia z VAT.

W ramach nieruchomości dotychczas nie zostały wydzielone odrębne własności poszczególnych lokali. Na parterze budynku znajdują się lokale użytkowe, w oficynach głównie mieszkania lokatorskie. Nieruchomością gospodaruje Zarząd powołany spośród współwłaścicieli oraz Administrator - firma zewnętrzna posiadająca uprawnienia wymagane dla Zarządcy Nieruchomości.

Na przestrzeni lat nieruchomość była użytkowana ze zmienną w czasie strukturą, a obecnie:

• wynajęte lokale mieszkalne - ok. 976 m²,
• wynajęte lokale użytkowe - ok. 537 m²,
• pustostany (lokale mieszkalne, użytkowe, strychy) - ok. 1530 m².

W ostatnim dziesięcioleciu nie zostały poczynione znaczące (tzn. przekraczające 30% wartości nieruchomości) nakłady na modernizacje / adaptacje budynku. Na bieżąco były prowadzone prace odtwarzające i konserwatorskie zgodnie z zaleceniem Konserwatora Zabytków oraz prace remontowe i konserwacyjne.

W gronie 9 współwłaścicieli nieruchomości znajdują się zarówno osoby prowadzące działalność gospodarczą, jak i osoby nieprowadzące działalności gospodarczej. Przypadające na nich przychody z najmu zarówno lokali użytkowych jak i mieszkalnych (w proporcji do posiadanych udziałów w nieruchomości) są traktowane jako przychody z ich majątku osobistego (prywatnego).

Wnioskodawca/współwłaściciel jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług i rozlicza podatek wynikający z rozliczeń VAT całej nieruchomości w proporcji do posiadanych udziałów w nieruchomości oraz z uwzględnieniem proporcji sprzedaży opodatkowanej i zwolnionej.

W 2020 r. wszyscy Współwłaściciele zgodnie podjęli decyzję o sprzedaży nieruchomości. Niestety, mimo starań, dotychczas, nie udaje się znaleźć nabywcy całości nieruchomości.

Z tego powodu planuje się doprowadzenie do formalnego ustanowienia odrębnej własności poszczególnych lokali (mieszkalnych, użytkowych, strychów), a następnie dokonanie sprzedaży części z nich lub sukcesywnie wszystkich, zainteresowanym kupującym. Każdy z wyodrębnionych lokali będzie posiadał własną księgę wieczystą i odpowiedni udział w gruncie. Do niektórych lokali będą przynależeć powierzchnie piwnic.

Uzupełnienie i doprecyzowanie zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca posiada 1/6 udziałów zabudowanej nieruchomości. Każdej jednostkowej transakcji sprzedaży wyodrębnionych z nieruchomości lokali będzie dokonywało łącznie 9 współwłaścicieli na zasadzie zbycia przysługujących im udziałów w danej nieruchomości (lokalu). Wyodrębnienie poszczególnych lokali pozostaje bez wpływu na wielkość ich dotychczasowych udziałów w nieruchomości (nie powoduje zmian wielkości udziałów). Po wyodrębnieniu poszczególnych lokali Wnioskodawcy nadal będzie przysługiwał udział we współwłasności (1/6) w poszczególnych wyodrębnionych lokalach. Nieruchomość (kamienica) nigdy nie figurowała w ewidencji środków trwałych - stanowiła odziedziczony po bliskich majątek osobisty. Wyodrębnione lokale docelowo będą przeznaczone na sprzedaż, w związku z tym można je uznać za należący do majątku osobistego Wnioskodawcy środek trwały niezwiązany z działalnością gospodarczą. Do momentu sprzedaży wyodrębnionych z całej nieruchomości lokali nie będą ponoszone żadne nakłady na ulepszenie całej nieruchomości, a jeśli jakiekolwiek (co jest trudne do przewidzenia) z pewnością nie w wysokości przekraczającej 30% jej wartości początkowej. Obecni współwłaściciele zakładają, że ewentualne nakłady na modernizacje, adaptacje, remonty już wyodrębnionych lokali realizować będą (bez ich finansowego udziału), nowi/ kolejni właściciele.

Pytania (ostatecznie sprecyzowane w uzupełnieniu do wniosku):

1.Czy operacja wyodrębnienia poszczególnych lokali (z założeniem odrębnych KW) z opisanej nieruchomości będzie mieć wpływ na określenie momentu powstania dla tych lokali tzw. pierwszego zasiedlenia i możliwości zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 ustawy z podatku VAT?

2.Czy prawidłowe będzie zastosowanie zwolnienia z VAT w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, do każdej jednostkowej transakcji sprzedaży wyodrębnionych z całej nieruchomości lokali?

3.Czy oprócz aktu notarialnego do którego stanie łącznie 9 współwłaścicieli jako sprzedający (w tym Wnioskodawca) i kupujący, właściwe będzie dla każdego zbywanego wyodrębnionego lokalu dodatkowe udokumentowanie przez Wnioskodawcę każdej transakcji FV i uwzględnienie jej w rejestrze VAT i JPK?

Pani stanowisko w sprawie

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie - według art. 2 pkt 14 ustawy w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 września 2019 r. - rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla dostawy przedmiotowej nieruchomości zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług należy przede wszystkim rozstrzygnąć, czy w odniesieniu do wskazanej nieruchomości miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Mając na uwadze przedstawiony stan prawny i opis sprawy należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynku i budowli przez Wnioskodawcę już w odległej przeszłości (w odniesieniu do Kamienicy i jej oficyn), a od lat 80‑tych XX wieku w odniesieniu do budowli (pawilon), co wynika z przedstawionych w stanie faktycznym informacji; budowa przedmiotowego budynku została ukończona około roku 1900, a budowli w latach 80‑tych poprzedniego wieku.

Od ukończenia budowy i oddania do użytkowania, budynek i budowle były użytkowane - początkowo przez poprzednich właścicieli, a po odziedziczeniu przez Wnioskodawcę – w ramach umów najmu majątku osobistego.

Można uważać, że wyodrębnienie cywilistyczne (tj. ustanowienie odrębnej własności, założenie odrębnych dla każdego z lokali ksiąg wieczystych) przed ich planowaną sprzedażą/dostawą nie będzie zdarzeniem uznawanym przez ustawodawcę za kolejne pierwsze zasiedlenie.

Ustawowa definicja pierwszego zasiedlenia odnosi się do czysto fizycznego powstania danej nieruchomości lub jej modernizacji wpływającej w znacznym stopniu na jej rzeczywistą funkcjonalność, a nie zmiany jej statusu cywilnoprawnego. Nie ulega wątpliwości, że ustanowienie odrębnej własności lokalu nie stanowi wybudowania budynków, budowli ani ich części lub ulepszenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy. Dlatego też, przy braku odmiennego unormowania, częścią budynku jest pewien fizycznie określony fragment struktury, bez względu na to czy stanowi osobną nieruchomość lokalową, czy część składową nieruchomości budynkowej. Ustanowienie odrębnej własności lokali będzie dotyczyło tych samych części budynku (istniejącej powierzchni budynku), w stosunku do których wiele lat wcześniej miało miejsce pierwsze zasiedlenie. Skoro zatem określone części budynku (w efekcie cały budynek) już były przedmiotem pierwszego zasiedlenia, to żadna okoliczność (z wyjątkiem znaczącego ulepszenia budynku) nie może powodować, że do ich pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, dojdzie po raz kolejny.

Reasumując, jeżeli już miało miejsce „pierwsze zasiedlenie całego budynku”, to automatycznie miało też miejsce „pierwsze zasiedlenie” wszystkich jego części (całej powierzchni), a zatem również lokali, dla których w przyszłości będzie ustanowiona odrębna własność.

Takie stanowisko potwierdzają np. interpretacje:

• Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 14 marca 2018 r.,
• Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 20 stycznia 2016 r. IPPP1/4512-1171/15-2/KR.

Tym samym, dostawa lokali, których własność zostanie wyodrębniona z budynku, w stosunku do którego miało miejsce pierwsze zasiedlenie, będzie zwolniona z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy, dla przyszłej dostawy wyodrębnionych lokali o różnym przeznaczeniu, dokonanej przez współwłaścicieli będących czynnymi zarejestrowanymi podatnikami VAT, należących zarówno do budynku głównego kamienicy wraz z 2 oficynami, strychem jak i gruntu, na którym są one posadowione, właściwe będzie zastosowanie stawki „zwolnionej” z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, a dalsze badanie przesłanek do zastosowania zwolnienia od podatku, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz pkt 2 ustawy jest nieuzasadnione.

Wnioskodawca jest zdania, że obowiązek wystawienia faktury VAT, albo brak takiego obowiązku będzie zależał od tego czy dana sprzedaż nieruchomości była opodatkowana albo zwolniona w VAT.

W przypadku, gdy podatnicy VAT czynni nie wyłączyli zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, dla takiej sprzedaży nieruchomości (zwolnionej z VAT) sprzedający nie musi wystawiać faktury VAT, zgodnie z art. 106b ust. 2 ustawy o VAT.

Jeżeli nabywca zażąda wystawienia faktury VAT dokumentującej sprzedaż nieruchomości, która była zwolniona z VAT (art. 106b ust. 3 pkt 2 ustawy o VAT), podatnik przy wystawianiu takiej faktury VAT powinien uwzględnić, że nie powinna ona zawierać następujących elementów (art. 106e ust. 4 pkt 3 ustawy o VAT):

1)stawki podatku (art. 106e ust. 1 pkt 12 ustawy o VAT),

2)sumy wartości sprzedaży netto (art. 106e ust. 1 pkt 13 ustawy o VAT),

3)kwoty podatku od sumy wartości sprzedaży netto (art. 106e ust. 1 pkt 14 ustawy o VAT).

Jeżeli zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT nie zostało przez podatników VAT wyłączone, a nabywca nieruchomości zażąda wystawienia faktury VAT dokumentującej taką sprzedaż, to faktura taka powinna wskazywać przepis ustawy, na podstawie którego podatnik zastosował zwolnienie od podatku VAT (art. 106e pkt 19 lit. a ustawy o VAT).

Natomiast, jeżeli zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zostało przez podatników VAT czynnych wyłączone, to taka sprzedaż nieruchomości powinna być udokumentowana fakturą VAT, która zawierać powinna m.in. stawkę podatku, sumę sprzedaży netto oraz kwotę podatku od wartości netto.

Uzupełnienie stanowiska

Ad pyt. 1

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Mając na uwadze przedstawiony stan prawny i opis sprawy należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynku i budowli już w odległej przeszłości (w odniesieniu do Kamienicy i jej oficyn), co wynika z przedstawionych w stanie faktycznym informacji gdyż budowa przedmiotowego budynku została ukończona około roku 1900.

Wnioskodawca uważa, że wyodrębnienie cywilistyczne (tj. ustanowienie odrębnej własności i założenie odrębnych dla każdego z lokali ksiąg wieczystych) przed ich planowaną sprzedażą/dostawą nie będzie zdarzeniem uznawanym przez ustawodawcę za kolejne pierwsze zasiedlenie, dlatego nie będzie istotne po jakim czasie od momentu wyodrębnienia lokali nastąpi ich sprzedaż, gdyż warunki zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z podatku VAT zostały spełnione wiele lat wcześniej.

Ad pyt. 2

Jeżeli już miało miejsce „pierwsze zasiedlenie”  całego budynku i upłynęły od tego momentu dwa lata, to automatycznie miało też miejsce „pierwsze zasiedlenie” wszystkich jego części (całej powierzchni), a zatem również poszczególnych lokali, dla których w przyszłości będzie ustanowiona odrębna własność.

Skoro zatem określone części budynku (w efekcie cały budynek) już były przedmiotem pierwszego zasiedlenia, to żadna okoliczność (z wyjątkiem znaczącego ulepszenia budynku, lub wyodrębnionego lokalu - które nie są planowane i nie będą realizowane) nie może powodować, że do ich pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, dojdzie po raz kolejny.

Fakt ustanowienia odrębnej własności lokali znajdujących się w budynku, w stosunku do którego miało miejsce pierwsze zasiedlenie, w żaden sposób nie „kasuje” pierwszego zasiedlenia wyodrębnionych cywilistycznie w budynku lokali (pierwsze zasiedlenie budynków obejmuje swoim zakresem także i lokale, których własność została cywilistycznie wyodrębniona), zatem kolejne dostawy takich lokali podlegać będą zwolnieniu od opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Ad pyt. 3

Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i prowadzi dla potrzeb tego podatku ewidencje VAT i sporządza JPK, tak więc wszystkie transakcje sprzedaży Wnioskodawcy (niezależnie od przypisanej im stawki VAT) muszą być ujęte w ich ewidencjach sprzedaży i widoczne w JPK (część deklaracyjna) w sposób zgodny ze schematem Ministra Finansów.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.) zwanej dalej ustawą:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

W świetle art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Natomiast problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.).

Jak stanowi art. 195 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do treści art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

W myśl przepisów art. 198 Kodeksu cywilnego:

Z powyższego wynika więc, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości (udziału w części budynku), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Z wniosku wynika, że obecnie nieruchomość jest przedmiotem najmu.

Należy wskazać, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Jak wynika z art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego:

Tak więc najem jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Zatem najem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i świadczony jest w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a tym samym podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich doszło do pierwszego zasiedlenia, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie  przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

Jeżeli natomiast nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy dla dostawy nieruchomości zabudowanych, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W świetle art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz
• przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Ponadto, w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Należy ponadto wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu (działki) stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynku budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, opodatkowana jest również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pani, wraz z innymi osobami, współwłaścicielem budynku kamienicy wraz z oficynami (oraz budowli – pawilonu). Do pierwszego zajęcia kamienicy wraz z oficynami doszło w latach 30–tych XX wieku. Natomiast do pierwszego zajęcia pawilonu doszło zaraz po wybudowaniu i zgłoszeniu pawilonu do użytkowania tj. w 1982 r. W ostatnim dziesięcioleciu nie zostały poczynione znaczące (tzn. przekraczające 30% wartości nieruchomości) nakłady na modernizacje/adaptacje budynku.

Na tle przedstawionego opisu sprawy Pani wątpliwości dotyczą kwestii wpływu wyodrębnienia poszczególnych lokali z opisanej nieruchomości na określenie momentu powstania dla lokali pierwszego zasiedlenia, oraz zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, do każdej jednostkowej transakcji sprzedaży wyodrębnionych z całej kamienicy lokali, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Odnosząc się do Pani wątpliwości należy wskazać, że cały budynek kamienicy, z którego będą wyodrębnione lokale został już zasiedlony. Na fakt wystąpienia pierwszego zasiedlenia nie wpłynie więc planowane przez Panią wyodrębnienie poszczególnych lokali w budynku. Analizowana powyżej definicja pierwszego zasiedlenia, określona w art. 2 pkt 14 ustawy, odnosi się bowiem do czysto fizycznego powstania danej nieruchomości/jej części lub do modernizacji danej nieruchomości/jej części, wpływającej w znacznym stopniu na jej rzeczywistą funkcjonalność. Definicja pierwszego zasiedlenia nie odnosi się natomiast do zmiany statusu cywilnoprawnego danej nieruchomości/jej części.

Ustanowienie odrębnej własności lokali, nie stanowi ani wybudowania/ulepszenia danego lokalu, ani też wybudowania/ulepszenia budynku czy też jego części. Ustanowienie odrębnej własności lokali w budynku nie kreuje zatem możliwości wystąpienia kolejnego pierwszego zasiedlenia w odniesieniu do tego budynku, czy też w odniesieniu do jego części.

Należy tutaj zauważyć, że pojęcie pierwszego zasiedlenia odnosi się do budynku, budowli lub ich części. Przy czym za część budynku należy, uznać pewien fizycznie określony fragment jego struktury, bez względu na to czy stanowi odrębną nieruchomość lokalową czy część składową nieruchomości budynkowej. Zatem, planowane przez Panią i współwłaścicieli ustanowienie odrębnej własności lokali, będzie dotyczyło tych samych części budynku, w stosunku do których miało już miejsce pierwsze zasiedlenie.

W odniesieniu do całego budynku łącznie - i w efekcie jego poszczególnych części – spełniona została definicja pierwszego zasiedlenia, gdyż, jak Pani wskazała, oddanie do używania poszczególnych części budynku nastąpiło tuż po jego wybudowaniu (lata 30-te ub. w.) na własne potrzeby ówczesnych właścicieli. Budynek od chwili ich nabycia był stale użytkowany na potrzeby właścicieli, a także oddawany w najem. Zatem żadna okoliczność (z wyjątkiem ulepszenia budynku, gdzie wydatki stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej budynku) nie może powodować, że do pierwszego zasiedlenia budynku/jego części dojdzie po raz kolejny. W szczególności, okolicznością tą nie może być wyodrębnienie własności lokali.

Uwzględniając powyższe, dostawa wyodrębnionych lokali będzie dostawą po pierwszym zasiedleniu w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, od którego minął okres dłuższy niż 2 lata. Zatem dostawa wyodrębnionych z całej kamienicy lokali będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z uwagi na fakt, że dostawa ww. nieruchomości (lokali i gruntu) będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to analiza zwolnienia tej dostawy wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a i 43 ust. 1 pkt 2 ustawy jest bezzasadna.

Zatem Pani stanowisko w zakresie pytań nr 1 i 2 jest prawidłowe.

Kolejne Pani wątpliwości sprowadzają się do ustalenia, czy oprócz aktu notarialnego właściwe będzie dla każdego zbywanego wyodrębnionego lokalu dodatkowe udokumentowanie przez Panią każdej transakcji fakturą oraz uwzględnienie każdej transakcji w rejestrze VAT i JPK.

Odnosząc się do powyższych wątpliwości należy wskazać, że zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

Natomiast zgodnie z dyspozycją art. 106b ust. 2 ustawy:

W myśl art. 106b ust. 3 pkt 2 ustawy:

Art. 106e ust. 1 pkt 1 – 15 ustawy stanowi, że:

Stosownie do art. 106e ust. 4 pkt 3 ustawy:

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów – co do zasady – podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika.

Jeśli sprzedaż zostaje dokonana na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej, wówczas sprzedawca (czynny podatnik VAT) może, ale nie jest zobowiązany przepisami ustawy do wystawienia faktury. Warto jednak pamiętać, że nabywca może zażądać wystawienia faktury i w takim przypadku podatnik musi ją wystawić.

Jak wskazano powyżej, dostawa udziału w nieruchomości (wyodrębnionych w całej kamienicy lokalach) będzie korzystać ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, w związku z tym stosownie do dyspozycji art. 106b ust. 2 ustawy nie będzie Pani zobowiązana do  wystawienia faktury w odniesieniu do przedmiotowej sprzedaży lokali.

Odnośnie obowiązku uwzględnienia wartości sprzedaży każdego zbywanego lokalu w rejestrze VAT i JPK_VAT z deklaracją należy zauważyć, że:

W myśl art. 109 ust. 3 ustawy:

Zgodnie z art. 109 ust. 3b ustawy:

Stosownie do art. 109 ust. 3c ustawy:

Z opisu sprawy wynika, że jest Pani zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług i rozlicza podatek wynikający z rozliczeń VAT całej nieruchomości, w proporcji do posiadanych udziałów w nieruchomości oraz z uwzględnieniem proporcji sprzedaży opodatkowanej i zwolnionej.

Zatem każdą pojedynczą sprzedaż lokalu powinna Pani wykazać w ewidencjach sprzedaży, zgodnie z art. 109 ust. 3 ustawy oraz w JPK_VAT z deklaracją.

Zatem Pani stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja dotyczy tylko Pani i nie wywołuje skutków podatkowych dla innych współwłaścicieli.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).