Państwo (Y) i (X) (…) („Sprzedający”, ,,Państwo”) są małżonkami i współwłaścicielami gruntu o powierzchni (…) ha składającego się z 5 działek (nr (…), (…), (…), (…) i (…)) położonych w obrębie (…). Księga Wieczysta nr (…). Grunt ten stanowi jedną całość, pozostaje niezabudowany i nieogrodzony. Jest on w całości wykorzystywany do celów rolniczych, a przez jego środek przechodzi linia energetyczna średniego napięcia 15KV. Do ww. nieruchomości nie są doprowadzone żadne media w postaci przyłączy elektrycznych, gazowych, wodnych. Nie jest także doprowadzona instalacja kanalizacyjna.

Omawiany grunt jest własnością (Y) i (X) (…) od (…) (…) (…) r. Został on nabyty na podstawie aktu notarialnego Rep. (…).

W (…) r. uchwałą Rady Gminy w (…) nr (…) przedmiotowy grunt został w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego zakwalifikowany jako grunt inwestycyjny.

(Y) posiada własne gospodarstwo rolne i jako rolniczka jest podatnikiem podatku od towarów i usług, natomiast (X) (...) ma własne gospodarstwo rolne i jest rolnikiem ryczałtowym. Ani (Y) (...)a, ani (X) (...) nie prowadzą działalności gospodarczej.

(Y) i (X) (...) planują sprzedaż nieruchomości składającej się z opisanych gruntów deweloperowi - firmie (Z) Sp. z o.o. z siedzibą w (…) (kod pocztowy (…)), przy ul. (…) (…) planującemu dokonanie inwestycji na nabytym gruncie. Planowana sprzedaż nieruchomości ma przebiegać w taki sposób, że zostanie ona przekazana przez współwłaścicieli do majątku prywatnego a następnie sprzedana jednorazowo cały opisany grunt.

Oprócz opisanej transakcji sprzedaży gruntu małżonkowie (...) nie sprzedawali, ani nie planują sprzedaży innych nieruchomości.

W uzupełnieniu wskazali Państwo następujące informacje:

-Działki nr (…), (…), (…), (…) i (…) nabyli Państwo z zamiarem powiększenia Pana (i Pana małżonki) gospodarstwa rolnego.

-Wszystkie działki tj. nr (…), (…), (…), (…) i (…) nabyli Państwo w drodze umowy kupna-sprzedaży.

-Zgodnie z umową przedwstępną z (…) r. Pan (i Pana małżonka) udzielili firmie deweloperskiej (Z) pełnomocnictwa do:

a)uzyskania od wszystkich gestorów sieci pozytywnych opinii dotyczących uzbrojenia nieruchomości, które umożliwiać będą pobudowanie na nieruchomości obiektów produkcyjnych, składów, magazynów lub usługowych;

b)dokonania badań gruntu, które potwierdzą możliwość wybudowania na nieruchomości obiektów produkcyjnych, składów, magazynów lub usługowych;

c)uzyskania (na wspólny wniosek stron, tj. nas i (Z)) interpretacji podatkowej dotyczącej tego czy transakcja sprzedaży nieruchomości powinna być opodatkowana w pełnym zakresie VAT.

-Działki tj. nr (…), (…), (…), (…) i (…) nie były przedmiotem najmu.

-Na terenie, który zamierzają Pan (i Pana małżonka) sprzedać (tj. działkach nr (…), (…), (…), (…) i (…)) ustawili Państwo baner z napisem „Na sprzedaż” z podaniem numeru telefonu komórkowego.

-Na moment sprzedaży działek nr (…), (…), (…), (…) i (…) Pan (i Pana małżonka) nie występowali i nadal nie występują o wydanie decyzji w sprawie ustalenia warunków zabudowy.

-     Z miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego wynika, że:

1.Działki nr (…) i (…) – to teren przeznaczony pod zabudowę obiektów produkcyjnych, składów, magazynów, teren pod zieleń nieurządzoną;

2.Działki nr (…) i (…) – to teren przeznaczony pod zabudowę obiektów produkcyjnych, składów, magazynów, teren pod zieleń nieurządzoną, pas technologiczny po linię elektroenergetyczną 15kV;

3.Działka (…) – to teren przeznaczony pod zabudowę obiektów produkcyjnych, składów, magazynów, usług.

-Poza postawieniem banera z napisem „Na sprzedaż” z podaniem numeru telefonu komórkowego Pan (i Pana małżonka) nie podejmowali Państwo żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży działek będących przedmiotem wniosku.

-Do dnia sprzedaży Pan (i Pana małżonka) nie podejmowali i nie będą podejmować żadnych działań zmierzających do uatrakcyjnienia działek będących przedmiotem wniosku.

-Pan (i Pana małżonka) nie ponieśli i nie zamierzają ponosić żadnych nakładów związanych z przygotowaniem działek nr (…), (…), (…), (…) i (…) do sprzedaży.

-Działki nr (…), (…), (…), (…) i (…) stanowią jedno pole i od momentu nabycia były przez Pana (i Pana małżonkę) wykorzystywane jako tereny rolnicze. Ich użytkowanie polegało na dokonywaniu zasiewów i zbiorów płodów rolnych takich jak zboża, cebula i kukurydza (na wszystkich działkach łącznie).

Oznacza to tyle, że sprzedaż obejmować będzie łącznie sprzedaż wszystkich działek będących przedmiotem wniosku, zostanie ona dokonana jednocześnie dla wszystkich tych działek, a działki te zostaną sprzedane z Pana (i Pana małżonki) prywatnego majątku.

-Pan (i Pana małżonka) nie wiedzą jakie są symbole PKOB wskazanej we wniosku linii energetycznej. Linia ta jest własnością należącej do skarbu państwa spółki (W). Znajdowała się ona już na działce w momencie nabycia działki przez nas w (…) r. Pan (i Pana małżonka) nie mają z niej żadnego pożytku.

-Linia energetyczna przebiega przez działki nr (…) i (…).

-Właścicielem linii energetycznej jest spółka (W).

-Linia energetyczna nie będzie przedmiotem sprzedaży.

-Pan (i Pana małżonka) nigdy nie posiadali i na dzień sprzedaży nie będą posiadać prawa do rozporządzania, znajdująca się na działkach objętych wnioskiem, linią energetyczną.

-Pan (i Pana małżonka) zawarli z (Z) Sp. z o.o. przedwstępną umowę sprzedaży działek nr (…), (…), (…), (…) i (…).

a)Umowa została zawarta (…) (…) (…) r.;

b)W umowie przedwstępnej Pan (i Pana małżonka) wyrazili zgodę na dysponowanie działkami w zakresie otrzymania wymaganych pozwoleń i decyzji, warunków przyłącza bez zgody na występowanie o pozwolenie na budowę (taką zgodę może otrzymać wyłącznie właściciel działki);

c)W umowie przedwstępnej zawarto postanowienie, że zawarcie umowy końcowej jest uzależnione od udzielenia przez Pana (i Pana małżonkę) pełnomocnictw o których mowa w pkt. b Kupującemu;

d)W umowie wpisano jeszcze warunek mówiący o tym, że jeżeli Dyrektor KIS wyda opinię, że transakcja sprzedaży działek winna być opodatkowana podatkiem od towarów i usług wg stawki 23%, to cena transakcji wzrośnie o kwotę należnego podatku.

-Pan (i Pana małżonka) nie zawarli z kupującym umów dzierżawy, czy użyczenia działek nr (…), (…), (…), (…) i (…).

-Według Pan (i Pana małżonki) informacji Spółka (Z) występowała:

a)  do wszystkich gestorów sieci o uzyskanie pozytywnych opinii dotyczących uzbrojenia nieruchomości, które umożliwiać będą pobudowanie na nieruchomości obiektów produkcyjnych, składów, magazynów lub usługowych;

b)  dokonała badań gruntu, które potwierdzą możliwość wybudowania na nieruchomości obiektów produkcyjnych, składów, magazynów lub usługowych.

Dodatkowo wspólnie ze Spółka (Z) Pan (i Pana małżonka) złożyli wniosek o uzyskania niniejszej interpretacji podatkowej.

-Pan (i Pana małżonka) dokonywali sprzedaży płodów rolnych pochodzących z działek nr (…), (…), (…), (…) i (…) i Pan (i Pana małżonka) planują taką sprzedaż. W (…) r. (Y) (…) planuje sprzedaż kukurydzy. Nastąpi to listopadzie br. i transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług. W (…) r. (Y) (…) sprzedawała cebulę i także opodatkowała tą sprzedaż podatkiem od towarów i usług.

(X) (...) również sprzedaje swoje plony, jednak jest rolnikiem na ryczałcie i nie wystawia faktur VAT.

-Działki nr (…), (…), (…), (…) i (…) od momentu ich zakupu przez Pana (i Pana małżonkę) były wykorzystywane do działalności rolniczej przez (Y) (...) jako podatnika podatku od towarów i usług (od momentu wprowadzenia VAT w rolnictwie). (X) (...) wykorzystywał ten grunt na swoją działalność rolniczą jako rolnik ryczałtowy (bez VAT).

-Przez cały czas posiadania przez Pana (i Pana małżonkę)  działek nr (…), (…), (…), (…) i (…) (Y) (...) była zarejestrowana jako czynny podatnik podatku od towarów i usług oraz składała deklaracje dotyczące rozliczeń tego podatku (od momentu wprowadzenia VAT w rolnictwie). Od (…) r.

-Przez cały czas działki nr (…), (…), (…), (…) i (…) były wykorzystywane rolniczo. Od momentu wprowadzenia VAT w rolnictwie sprzedaż płodów rolnych z działek była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

-Działek nr (…), (…), (…), (…) i (…) Pan (i Pana małżonka) nigdy nie wykorzystywali jako przedmiotu najmu, dzierżawy lub innych umów. Pan (i Pana małżonka) nie czerpali też korzyści z takich tytułów (jeśli chodzi o ww. działki).

-Nabywcę na zakup działek, będących przedmiotem tego wniosku, Pan (i Pana małżonka) pozyskali w taki sposób, że zgłosił się on do Pana (i Pana małżonki) na skutek pozyskania informacji z ustawionego przez Państwa baneru z napisem „Na sprzedaż” z podaniem numeru telefonu komórkowego.

-Jeżeli nie zostaną wydane warunki zabudowy dla poszczególnych działek objętych wnioskiem Spółka (Z) ma prawo odstąpić od nabycia działek. Tak stanowi umowa przedwstępna.

-Na moment sprzedaży przeznaczenie wszystkich działek objętych niniejszym wnioskiem obejmować będzie możliwość ich zabudowy poprzez wybudowanie na nich składów, magazynów, obiektów usługowych z wyłączeniem pasa linii technologicznej wysokiego napięcia bez możliwości zabudowy mieszkaniowej.

-Poza postawieniem banera z napisem „Na sprzedaż” z podaniem numeru telefonu komórkowego Pan (i Pana małżonka) nie podejmowali żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży działek będących przedmiotem wniosku.

-Do dnia sprzedaży Pan (i Pana małżonka) nie podejmowali i nie będą podejmować żadnych działań zmierzających do uatrakcyjnienia działek będących przedmiotem wniosku.

-Status rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług posiada wyłącznie (X) (...).

-Działki objęte niniejszym wnioskiem od momentu nabycia były przez Pana (i Pana małżonkę) wykorzystywane do działalności rolniczej i wchodziły w częściach w skład odrębnych gospodarstw rolnych należących do (Y) (...)ej (1 gospodarstwo) i (X)a (...)ego (2 gospodarstwo).

-Żaden z właścicieli działek objętych niniejszym wnioskiem nie skorzystał z odliczenia podatku naliczonego.

-Do momentu sprzedaży działek objętych wnioskiem Pan (i Pana małżonka) dokonają nakładów na skoszenie (zbiór) kukurydzy, która rośnie na wszystkich działkach. Poza tym innych nakładów Pan (i Pana małżonka) nie będą ponosić.

-Wszystkie działki objęte wnioskiem, od momentu nabycia do chwili obecnej, były wykorzystywane na cele rolnicze. Nie były nigdy wykorzystywane na cele zwolnione od podatku VAT. Nie jest możliwe skazanie która działka przynależała do gospodarstwa (Y), a która (X) (...). Wszystkie działki przynależały do gospodarstwa każdego z małżonków w proporcji po 50%.

-Wskazane w pytaniu określenie oznacza tyle, że sprzedaży działek objętych niniejszym wnioskiem dokonają Państwo wspólnie tzn. (X) i (Y) (...) z Państwa majątku prywatnego, wyłączając te działki z prowadzonych przez Państwa gospodarstw rolnych. Sprzedaż wymienionych działek nastąpi jednocześnie tzn. Pan (i Pana małżonka) dokonają w tym samym czasie sprzedaży działek nr (…), (…), (…), (…) i (…).

-Działki nr (…), (…), (…), (…) i (…) Pan (i Pana małżonka) nabyli na podstawie umowy kupna sprzedaży.

-Wnioskodawcy oczekują wydania interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych tylko w przypadku, kiedy na pierwsze z postawionych we wniosku pytań zostanie udzielona odpowiedź, że opisana we wniosku sprzedaż nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług oraz podatku od czynności cywilnoprawnych

1.   Czy planowana sprzedaż nieruchomości wskazanej w opisie stanu faktycznego będzie u (Y) (...) lub (X) (...) podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług? (oznaczone we wniosku nr 1)

2.   Czy w przypadku negatywnej odpowiedzi na pierwsze z postawionych pytań, planowana sprzedaż nieruchomości wskazanej w opisie stanu faktycznego będzie u nabywcy podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?(oznaczone we wniosku nr 3)

Państwa stanowisko w sprawie

Ad. 1. (zgodnie z oznaczeniem we wniosku) W rozumieniu art. 15 ust. 1, 2 i 4 ustawy o podatku od towarów i usług podatnikami tego podatku są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Przy czym w rozumieniu ustawy działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. W przypadku osób fizycznych prowadzących wyłącznie gospodarstwo rolne, leśne lub rybackie za podatnika uważa się osobę, która złoży zgłoszenie rejestracyjne, o którym mowa w art. 96 ust. 1 ustawy.

Biorąc pod uwagę treść wskazanych przepisów kluczowym elementem pozwalającym ocenić czy planowana czynność sprzedaży będzie skutkowała dla (Y) lub (X) (...) koniecznością opodatkowania podatkiem od towarów i usług jest ustalenie, czy dokonując tej sprzedaży działają oni jako podatnicy podatku od towarów i usług.

Aby uznać iż (Y) lub (X) (...) w trakcie planowanej transakcji będą podatnikami VAT należało by ustalić, czy transakcja ta odbywa, się dla któregoś ze współwłaścicieli, w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Fakt taki mógłby mieć miejsce zasadniczo w dwóch przypadkach, gdyby:

a.   sprzedający nieruchomość podejmował aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców (zob. przykładowo wyrok NSA z 9.01.2013 r., 1 FSK 277/12) albo

b.   sprzedawany grunt był one faktycznie wykorzystywany przez któregoś ze współwłaścicieli do działalności rolniczej (zob. wyrok NSA z 26.10.2016 r., I FSK 246/15); nie dotyczy to jednak sytuacji, gdy przed sprzedażą działki te zostały przekazane na cele osobiste osoby fizycznej, (co wyraźnie wskazano w przywołanym wyroku NSA).

Z uwagi na fakt, iż żaden ze współwłaścicieli nie podejmował działań w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, pierwszy z warunków nie jest wypełniony. Również z uwagi na wcześniejsze przekazanie przedmiotowej nieruchomości do majątku prywatnego współwłaścicieli wskazuje na to, że transakcja nie zostanie przeprowadzona w ramach działalności gospodarczej żadnego z małżonków (...).

Tym samym należy uznać, że planowana transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ad. 2. (we wniosku oznaczone Ad. 3.) Zgodnie z treścią przepisu art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych są opodatkowane tym podatkiem. Ze względu na to, że nieruchomości, a wśród nich również grunty rolne (są w tym przypadku zaliczane do rzeczy) czynność sprzedaży podlega opodatkowaniu tym podatkiem.

W art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych ustawodawca wprowadził wskazał czynności, które ze względu na opodatkowanie od towarów i usług - nie podlegają opodatkowaniu Podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Należą do nich czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

-     umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

-     umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zatem opodatkowanie podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie wystąpi w przypadku gdyby sprzedawca zobowiązany był naliczyć VAT od umowy sprzedaży nieruchomości. W innym przypadku czynność może podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Czyli negatywna odpowiedź na pytanie 1 może nałożyć na nabywcę konieczność opodatkowania transakcji nabycia opisanego w opisie stanu faktycznego gruntu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Co prawda, zgodnie z treścią przepisu art. 9 pkt 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, ustawodawca wskazał możliwość zwolnienia od tego podatku sprzedaż własności gruntów, stanowiących gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów o podatku rolnym, wraz z będącymi ich częścią składową drzewami i innymi roślinami, pod warunkiem że w wyniku dokonania czynności zostanie utworzone lub powiększone gospodarstwo rolne, a powierzchnia gospodarstwa rolnego utworzonego lub powstałego w wyniku powiększenia będzie nie mniejsza niż 11 ha i nie większa niż 300 ha oraz gospodarstwo to będzie prowadzone przez nabywcę przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia; zwolnienie to stanowi pomoc de minimis w rolnictwie, o której mowa w rozporządzeniu Komisji (UE) nr 1408/2013 z dnia 18 grudnia 2013 r. w sprawie stosowania art. 107 i 108 Traktatu o funkcjonowaniu Unii Europejskiej do pomocy de minimis w sektorze rolnym (Dz. Urz. UE L 352 z 24.12.2013, str. 9).

Jednak niestety, w opisanym przewidywanym stanie faktycznym, wskazane w wymienionym przepisie warunki nie zostaną spełnione, zatem przedmiotowe wyłączenie z opodatkowania nie znajdzie zastosowania.

Podsumowując należy stwierdzić, iż w sytuacji kiedy planowana sprzedaż gruntu nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, będzie ona dla (Z) Sp. z o.o. podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku, w zakresie podatku od towarów i usług (pytanie nr 1) jest nieprawidłowe.

W zakresie pytania nr 2 (dotyczącego podatku dochodowego od osób fizycznych) wydano odrębne rozstrzygnięcie.

W zakresie pytania nr 3 (dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych) odstąpiono od jego analizy i tym samym oceny stanowiska.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2021 r., poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy o VAT:

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Należy wskazać, że definicję działalności gospodarczej wypełnia również rolnik ryczałtowy dokonujący dostaw produktów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej lub świadczący usługi rolnicze.

Zgodnie z przepisem art. 2 pkt 19 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub pewnym okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Należy stwierdzić, że każdy kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, np. nieruchomości, jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne (prywatne), czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

Wobec tego nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Zatem, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.

Mając na względzie definicję działalności gospodarczej, zawartą ww. cyt. art. 15 ust. 2 ustawy, należy uznać, że działalność rolnicza, o której mowa w art. 2 ust. 15 ustawy, mieści się w pojęciu działalności gospodarczej.

Zatem rolnik, w świetle przepisów ustawy – co do zasady – posiada status podatnika prowadzącego działalność gospodarczą (działalność rolniczą). Co istotne, w sytuacji gdy rolnik dokona rejestracji i uzyska miano podatnika podatku VAT czynnego, oznacza to, że prowadzi on działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku dla dostaw towarów i świadczenia usług.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11 grudnia 2006 r., str.1, z późn. zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady, „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

Jak wskazano wyżej „działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. „Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art.12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady).

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W powyższym wyroku Trybunał stwierdził również, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Okoliczność, że osoba ta jest „rolnikiem ryczałtowym” w rozumieniu art. 295 ust. 1 pkt 3 dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, jest w tym zakresie bez znaczenia.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc może treść orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Państwa wątpliwości dotyczą kwestii uznania czy planowana sprzedaż nieruchomości tj. działek o numerach: (…), (…), (…), (…) i (…) będzie u Pana (i Pana małżonki) podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Należy zatem ustalić, czy dotychczasowy sposób wykorzystywania ww. nieruchomości wskazuje, że były one wykorzystywane w działalności gospodarczej oraz czy w odniesieniu do opisanych czynności sprzedaży nieruchomości tj. działek o numerach: (…), (…), (…), (…) i (…), Pan (i Pana małżonka) podjęli aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana (i Pana małżonki) za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (FinanzamtUelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.