Dotyczy opodatkowania sprzedaży w drodze licytacji komorniczej zabudowanej nieruchomości.

Interpretacja indywidualna  

– stanowisko w części prawidłowe a w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe w zakresie dotyczącym nieuznania Dłużniczki za podatnika podatku VAT z tytułu licytacyjnej sprzedaży części Nieruchomości niewykorzystywanej przez Dłużniczkę w działalności gospodarczej, oraz nieprawidłowe w zakresie dotyczącym nieuznania Wnioskodawczyni za podatnika podatku VAT z tytułu licytacyjnej sprzedaży części Nieruchomości wykorzystywanej przez Dłużniczkę w działalności gospodarczej.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

5 października 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 5 października 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości (zabudowanej działki nr 1) w drodze licytacji komorniczej  sygn. Km (…).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest nieruchomość gruntowa zabudowana domem jednorodzinnym, której sprzedaż nastąpi w trybie kodeksu postepowania cywilnego.

Nieruchomość położona jest w (…), przy ul. (…). Nieruchomość stanowi działkę nr ew. 1 o powierzchni 814 m². Na działce posadowiony jest budynek mieszkalny w zabudowie wolnostojącej, o powierzchni użytkowej 264,4 m², KW (…).

Nieruchomość (jako działka gruntowa) została nabyta przez Dłużniczkę 22 grudnia 2006 r. - umowa sprzedaży przed notariuszem R. D. nr aktu (…). Z oświadczenia Dłużniczki wynika, że nabycie nieruchomości przez Dłużniczkę nie było opodatkowane podatkiem VAT.

Wedle oświadczenia Dłużniczki sprzedaż nie będzie dokonywana w ramach działalności gospodarczej bowiem takowej nie prowadzi. Nabycie nieruchomości nie podlega opodatkowaniu VAT i nie należy wystawić w związku ze zbyciem nieruchomości faktury VAT, ponieważ jak Dłużniczka oświadczyła nie prowadzi Ona działalności gospodarczej, nigdy nie prowadziła i nie była czynnym płatnikiem podatku VAT.

Nieruchomość jest majątkiem osobistym Dłużniczki.

Dłużniczka oświadczyła, że nie przysługiwało jej prawo do odliczenia kwoty podatku naliczonego z tego tytułu.

W chwili nabycia nieruchomość stanowiła wyłącznie niezabudowany grunt, który w okresie późniejszym został zabudowany budynkiem jednorodzinnym.

Nieruchomość była przedmiotem najmu na dzień 10 listopada 2020 r. i jest prawdopodobnie do dnia dzisiejszego, bowiem Dłużniczka nie poinformowała o rozwiązaniu umowy najmu. Przedmiotem najmu jest jedno pomieszczenie (pokój). Najemcą jest firma A. Sp. z o. o. NIP (…) udziałowcem ww. spółki jest mąż Dłużniczki K. H.

Z informacji ustalonych w toku egzekucji wynika, że nieruchomość będąca przedmiotem najmu była i jest wykorzystywana na cele mieszkaniowe przez Dłużniczkę i jej rodzinę.

Dłużniczka w swoim oświadczeniu nie wskazała, że dokonała czynności zmierzających do zwiększenia atrakcyjności nieruchomości - (komornik wezwał do ustosunkowania się czy były dokonywane takie czynności, a jak tak to jakie).

Wedle informacji organu egzekucyjnego poniesione nakłady na ulepszenie budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym nie przekroczyły 30% wartości początkowej budynku bowiem Dłużniczka w swoim oświadczeniu nie wskazała żeby takie były (komornik wezwał o wskazanie czy poczynione były wydatki na nieruchomość i czy przekroczyły one 30% wartości początkowej).

Wobec powyższego stanowiska Dłużniczki należy stwierdzić, że nie przysługiwało Dłużniczce prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z ponoszonymi wydatkami na ulepszenie budynku.

Dłużniczka w swoim oświadczeniu nie wskazała daty rozpoczęcia użytkowania nieruchomości.

Zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego rejonu (…), gminy (…), zatwierdzonym Uchwałą Rady Gminy (…) Nr (…) z 20 grudnia 2001 r., działka nr 1 znajduje się na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej o symbolu 4.6 MN.

Budynek mieszkalny w zabudowie wolnostojącej, 1 piętrowy. Na parterze budynku znajduje się salon z aneksem kuchennym, jadalnia, łazienka i garaż. Na 1 piętrze znajdują się 4 pokoje i łazienka. Budynek murowany, elewacja mineralna. Dach kryty dachówką. Drzwi zewnętrzne drewniane, wrota garażowe podnoszone. Stolarka okienna drewniana. Wejście do budynku betonowe. Podłogi w budynku wyłożone deskami i gresem, schody drewniane.

Powierzchnie budynku (na podstawie oświadczenia D. H.):

^‒Powierzchnia użytkowa: 264,40 m²,

^‒Powierzchnia zabudowy: ok. 202 m².

Zdaniem komornika, budynki znajdujące się na działce 1 stanowią budynki w rozumieniu Prawa budowlanego.

Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w (…) M. J., Kancelaria komornicza w (…), który nie posiada specjalistycznej wiedzy w zakresie podatku VAT uważa, że od sprzedaży ww. nieruchomości nie należy odprowadzić podatku VAT.

Wedle ustaleń komornika, sprzedaż nieruchomości w trybie licytacyjnym nie nastąpi w terminie 2 lat od pierwszego zasiedlenia rozumianego zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy VAT. Sprzedaż również nie nastąpi przed pierwszym zasiedleniem.

Zgodnie z protokołami czynności egzekucyjnych Dłużniczka 29 stycznia 2015 r. zamieszkiwała już w ww. nieruchomości.

Budynki stanowią własność prywatną Dłużniczki i są wykorzystywane na cele mieszkaniowe. Nie były one wykorzystywane na cele związane z prowadzeniem działalności.

Komornik oświadcza, że podjął wszelkie próby ustalenia stanu faktycznego. Dłużniczka ustosunkowała się do wezwania komornika osobiście do protokołu oraz pismem  z 26 grudnia 2020 r.

Pytanie

Czy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, a tym samym czy Dłużniczka będzie działać jako podatnik zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT?

Pana stanowisko w sprawie

W ocenie komornika, sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Dłużniczka, zdaniem komornika, nie będzie działać jako podatnik określony w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, gdyż w momencie zbycia nie była osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest w części prawidłowe, a w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 18 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.) – zwanej dalej „ustawą”:

Z treści powyższego przepisu wynika, że komornik sądowy jest płatnikiem podatku od dostawy towaru dokonywanej w trybie egzekucji, w przypadku, gdy wykonuje czynności egzekucyjne. Przez czynność egzekucyjną należy rozumieć każde formalne, oparte na przepisach procesowych, działanie uprawnionego organu egzekucyjnego wywołujące skutek prawny dla prowadzonej egzekucji.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.), zgodnie z którym:

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów tej ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik; w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Tym samym komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości zarówno gruntowych jak i zabudowanych dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać jednak należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ, aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według przepisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Zatem dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zasadne jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, aportu, darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Odnosząc regulacje zawarte w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy do art. 18 ustawy, wskazać należy, że w przypadku, gdy dłużnik - właściciel danej nieruchomości - jest podatnikiem podatku od towarów i usług, wówczas komornik jest płatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy nieruchomości.

Z informacji zawartych we wniosku wynika, że przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość gruntowa zabudowana domem jednorodzinnym, której sprzedaż nastąpi w trybie kodeksu postepowania cywilnego. Nieruchomość stanowi działkę nr 1, na której posadowiony jest budynek mieszkalny. Zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, działka nr 1 znajduje się na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Nabycie nieruchomości przez Dłużniczkę nie było opodatkowane podatkiem VAT. Dłużniczka nie prowadzi i nie prowadziła działalności gospodarczej oraz nie była czynnym płatnikiem podatku VAT. W chwili nabycia nieruchomość stanowiła wyłącznie niezabudowany grunt, który w okresie późniejszym został zabudowany budynkiem jednorodzinnym. Nieruchomość była przedmiotem najmu na dzień 10 listopada 2020 r. i jest prawdopodobnie do dnia dzisiejszego, bowiem Dłużniczka nie poinformowała o rozwiązaniu umowy najmu. Przedmiotem najmu jest jedno pomieszczenie (pokój). Najemcą jest firma A. Sp. z o. o. Nieruchomość będąca przedmiotem najmu była i jest wykorzystywana na cele mieszkaniowe przez Dłużniczkę i jej rodzinę.

W tak przedstawionym opisie sprawy Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy z tytułu dokonania sprzedaży w drodze licytacji komorniczej ww. zabudowanej Nieruchomości, sprzedaż ta będzie opodatkowana podatkiem VAT, a tym samym czy Dłużniczka będzie działać jako podatnik zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Wskazać należy, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C- 91/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Na podstawie art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.) :

Stosownie do art. 659 § 2 ww. Kodeksu cywilnego:

Tak więc najem stanowi umowę dwustronnie zobowiązującą i wzajemną nakładającą na strony – zarówno wynajmującego jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Oddanie w ramach umowy najmu osobie trzeciej nieruchomości skutkuje uzyskiwaniem korzyści majątkowej po stronie podmiotu dokonującego wynajmu.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy należy uznać, że Dłużniczka świadczy usługi najmu, co stanowi działalność gospodarczą. Fakt zawarcia umowy najmu spowodował wyłączenie Nieruchomości w tej części z majątku osobistego Dłużniczki. Taki sposób wykorzystania przez Dłużniczkę tej części Nieruchomości spowodował, że była ona wykorzystywana w prowadzonej przez Nią działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.

Tym samym Komornik, dokonując dostawy Nieruchomości w części, która była wynajmowana w drodze licytacji komorniczej, nie będzie zbywał majątku osobistego Dłużniczki, ale majątek wykorzystywany przez Dłużniczkę w działalności gospodarczej.

W konsekwencji, sprzedaż części Nieruchomości wykorzystywanej w działalności gospodarczej będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy, gdyż Dłużniczka będzie działała w odniesieniu do tej części w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Natomiast licytacyjna sprzedaż pozostałej części budynku mieszkalnego, która nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej Dłużniczki i nie była również przedmiotem najmu, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Dłużniczki, która wykraczałaby poza ramy wykonywania prawa własności majątkiem prywatnym. Pozostała część budynku mieszkalnego była przez Dłużniczkę wykorzystywana do celów mieszkalnych rodziny. Dłużniczka w odniesieniu do przedmiotowej części Nieruchomości nie będzie więc podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącym działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a będzie dokonywała dostawy tej części nieruchomości w ramach majątku prywatnego.

Tym samym sprzedaż części wynajmowanej Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, natomiast pozostała część Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem.

W niniejszej sprawie Organ nie odniósł się do zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy do dostawy tej części Nieruchomości, z tytułu której dłużniczka jest podatnikiem podatku VAT (część wynajmowana), gdyż nie było to przedmiotem zapytania.

Dodatkowe informacje

Zaznaczenia wymaga, że Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

‒Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).