Dostawa Gruntu nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Interpretacja indywidualna  

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług – jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

18 sierpnia 2022 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania, że dostawa Gruntu nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 10 października 2022 r. (wpływ 10 października 2022 r.)

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawcą jest Pan P. S. (dalej: Wnioskodawca) posiadający nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce na podstawie art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. 2021. 1128 t.j. z 24 czerwca 2021 r.). Wnioskodawca nie prowadzi pozarolniczej działalności gospodarczej, ani nie jest rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy o VAT.

Ponadto Wnioskodawca nie jest czynnym podatnikiem podatku VAT. W związku z osiągnięciem wieku emerytalnego Wnioskodawca pobiera emeryturę. W latach 1998-1999 Wnioskodawca, działając jako rolnik, nabył od osób fizycznych poniższe nieruchomości:

‒5 marca 1999 r. niezabudowaną działkę nr 1 o pow. (…) ha położoną w (…), która zgodnie z zapisem w Księdze Wieczystej o  nr (…) stanowi nieruchomość rolną,

‒3 kwietnia 1998 r. niezabudowaną działkę nr 2 o pow. (…) ha położoną w (…) dla której w Księdze Wieczystej o nr (…) wskazano, iż jest działką gruntu,

‒23 marca 1998 r. niezabudowaną działkę nr 3 o pow. (…) ha położoną w (…), dla której w Księdze Wieczystej o nr (…) jako sposób korzystania wskazano grunty orne oraz las,

‒2 lipca 1998 r. niezabudowaną działkę nr 4 o pow. (…) ha położoną w (…), dla której w Księdze Wieczystej o nr (…) jako sposób korzystania wskazano grunty orne.

Dodatkowo  Wnioskodawca posiada również inne działki, których jest współwłaścicielem, ale nie są one przedmiotem niniejszego wniosku. Ponadto Wnioskodawca po kilku latach od daty zakupu dokonał podziału dwóch z czterech wyżej wskazanych działek. Niezabudowana działka nr 3 o pow. (…) ha została podzielona na dwie działki o numerach:

‒3/1- w treści ustanowionej dla działki 3 Księgi Wieczystej nr  (…) wskazano, że działka jest lasem oraz

‒3/2- w treści ustanowionej dla działki 3 Księgi Wieczystej nr (…) wskazano, że działka jest gruntem ornym.

Z kolei niezabudowana działka nr 4 o pow. (…) ha została podzielona na działki o nr 4/1, 4/2, 4/3, 4/4, 4/5, 4/6, 4/7, 4/8, 4/9, 4/10, 4/11, 4/12, 4/14, 4/15, 4/16, 4/17, 4/18, 4/19, 4/20, 4/21, 44/22 – po podziale działki jej przeznaczenie nie uległo zmianie. Dla wyżej wskazanych działek obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzeni z 28 października 2016 r. ustanowiony uchwałą nr (…) przez Radę Gminy (…). Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzeni działki 1, 3/2 oraz działki 4/1-4/12 oraz 4/14- 4/22 są przeznaczone pod zabudowę jednorodzinną, działka 4/13 oznaczona jest, jako droga, zaś działka nr 3/1 jest lasem.

Dotychczas Wnioskodawca sprzedał na rzecz osób fizycznych dwie niezabudowane działki:

‒niezabudowaną działkę nr 4/23 o pow. (…) ha, na podstawie aktu notarialnego nr rep. (…) z 12 grudnia 2018 r.

‒niezabudowaną działkę nr 4/24 o pow. (…) ha, na podstawie aktu notarialnego nr rep. (…) z 12 grudnia 2018 r. Sprzedaż ta nie podlegała opodatkowaniu VAT.

Ponadto Wnioskodawca wskazuje, że 4 działki będące przedmiotem wniosku, tj. dz. nr 1, 2, 3 oraz 4, zakupiono od osób fizycznych nieprowadzących działalności  gospodarczej, a więc transakcje te nie były opodatkowane podatkiem VAT. W związku z tym Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. Należy również podkreślić, że działki nie były i nie są obecnie wykorzystywane na prowadzenie działalności gospodarczej oraz nie stanowią przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części. Wnioskodawca nabywając nieruchomości miał na celu wyłącznie bezpieczne ulokowanie zgromadzonych oszczędności. Nabywał je będąc stanu wolnego i do  majątku prywatnego. W tym okresie Wnioskodawca nie podejmował działań mających charakter tożsamy z profesjonalnym obrotem nieruchomościami. Zakupione działki nie miały określonego celu ich dalszego przeznaczenia. Od momentu zakupu, nieruchomości przez cały czas były wykorzystywane wyłącznie w  majątku prywatnym. Co ważne również pieniądze pozyskane z przyszłej sprzedaży działek Wnioskodawca zamierza wykorzystywać jedynie do celów prywatnych, takich jak darowizna dla córki na cele kształceniowe, jako środki do życia na emeryturze, itp. Wnioskodawca nie zamierza przeznaczyć tych pieniędzy na inwestowanie, ani żadną inną działalność handlową. Wnioskodawca wskazuje także, że z tytułu posiadanego areału rolniczego otrzymuje dopłaty bezpośrednie wypłacane przez ARMiR. Warunkiem  koniecznym do otrzymania dopłat jest uprawa rolna gruntów. Wnioskodawca w celu zwolnienia się z tego obowiązku uprawy ziemi zdecydował o zawarciu w formie ustnej umowy nieodpłatnej dzierżawy z innym rolnikiem. Dzierżawca w ramach zawartej umowy posiada wyłączne prawo do pozyskiwania i wykorzystywania plonów z uprawianych ziem, i nie jest zobowiązany do uiszczania żadnych opłat z tego  tytułu na rzecz wydzierżawiającego. Ponadto obowiązek uiszczania podatku rolnego nadal spoczywa na Wnioskodawcy. Wnioskodawca nadmienia również, że na przedmiotowych działkach nie znajdują się żadne obiekty reklamowe, które byłyby przedmiotem odpłatnego najmu czy dzierżawy. Wnioskodawca w związku z  osiągniętym wiekiem emerytalnym oraz rosnącym zainteresowaniem wokół posiadanych przez niego nieruchomości rozważa ich sprzedaż. Ze względu na zainteresowanie nabywców rozłożone w czasie, Wnioskodawca nie przewiduje jednorazowej sprzedaży wszystkich działek. W celu zwiększenia zasięgu swojej oferty Wnioskodawca zamieścił ogłoszenia sprzedaży wskazanych wyżej nieruchomości na własnej stronie internetowej i nie planuje korzystać z usług profesjonalnego pośrednika nieruchomości. Ponadto  Wnioskodawca mając na uwadze zainteresowanie lokalnych mieszkańców zdecydował się umieścić na jednej z nieruchomości tablicę informacyjną ze swoim numerem telefonu i wzmianką, że działki są na sprzedaż. Poza powyższym, Wnioskodawca nie podejmował i nie będzie podejmować żadnych aktywnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami, wykraczających poza powyższe zwykłe formy ogłoszenia, mające na celu dokonanie sprzedaży działek. Do momentu transakcji sprzedaży działek Wnioskodawca również nie będzie podejmować jakichkolwiek czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości ww. działki. Jedynym działaniem  podjętym przez Wnioskodawcę był wyżej opisany podział dwóch działek – działki 3 i 4. Poza tym Wnioskodawca nie poniósł jakichkolwiek innych nakładów w celu przygotowania gruntów do ich sprzedaży (tj. ogrodzenie, utwardzenie dróg wewnętrznych, uzbrojenie działek, itp.). Ewentualnymi nabywcami w przyszłości mogą być zarówno podmioty prowadzące działalność gospodarczą będące czynnymi podatnikami VAT, jak również osoby fizyczne chcące wykorzystać zakupione nieruchomości na cele osobiste. Ponadto Wnioskodawca nie udzielił, ani nie zamierza w przyszłości udzielać pełnomocnictwa lub jakiegokolwiek innego umocowania prawnego innemu podmiotowi do podejmowania działań związanych z przedmiotowymi działkami.

Uzupełnienie opisu  zdarzenia przyszłego

W związku z planowaną sprzedażą ww. działek objętych zakresem pytania nie została jeszcze  zawarta umowa przedwstępna, ale niewykluczone jest jej zawarcie w celu zabezpieczenia interesów negocjujących stron na czas uzyskania interpretacji indywidualnej. W przypadku zawarcia nie będzie ona jednak zawierać żadnych warunków poza możliwością nieprzystąpienia do umowy przyrzeczonej, gdyby transakcja zgodnie z otrzymaną interpretacją indywidualną podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Umowa przedwstępna nie będzie zawarta, jeśli negocjujące strony nie zgodzą się na oczekiwanie na interpretację indywidualną.

W związku z planowaną sprzedażą działek Wnioskodawca nie zamierza udzielić (ani też nie udzielił wcześniej) nabywcy pełnomocnictwa, zgody ani upoważnienia w celu występowania w jego imieniu w jakichkolwiek sprawach dotyczących ułamkowych, zawsze jednak nabycie odbędzie się w ramach jednej transakcji.

Skarbowi Państwa będzie przysługiwać prawo pierwokupu Gruntu na podstawie art. 37a ustawy z 28 września 1991 r. o lasach.

Wnioskodawca wskazuje, że działka nr 4 została podzielona na działki nr: 4/1, 4/2, 4/3, 4/4, 4/5, 4/6, 4/7, 4/8, 4/9, 4/10, 4/11, 4/12, 4/13, 4/14, 4/15, 4/16, 4/17, 4/18, 4/19, 4/20, 4/21, 4/22, 4/23 oraz 4/24 (z działki o nr 4 wydzielono 24 działki, z czego jedna została przeznaczona na drogę dojazdową). Wnioskodawca jednocześnie wskazuje, że przedmiotem niniejszego wniosku są działki od nr 4/1 do nr 4/22, bowiem działki nr 4/23 i 4/24 zostały sprzedane cztery lata temu.

Wnioskodawca wskazuje, że przedmiotem sprzedaży będą działki 1, 2, 3/1, 3/2, a także działki powstałe z podziału działki nr 4. Jeżeli chodzi o działkę 3 Wnioskodawca pragnienie doprecyzować przedstawiony w złożonym wniosku opis sprawy. Mianowicie, wskazany w opisie zdarzenia przyszłego podział działki numer 3 wynika z uwarunkowań przyrodniczych terenu. Sam Wnioskodawca nie uczestniczył w procesie podziału działki, nie zainicjował go, tylko podział taki był wynikiem wyżej wskazanych uwarunkowań przyrodniczych – teren jest w części lasem a w części gruntem ornym – stąd też w księdze wieczystej zostałoznaczony jako dwie działki, tj. działka 3/1 i 3/2. Faktycznego podziału Wnioskodawca dokonał tylko w stosunku do działki numer 4.

Nieruchomość rolna została oddana innemu rolnikowi  nieodpłatnie w ramach umowy użyczenia regulowanej przepisami art. 710 ustawy z dnia 23 kwietnia 1963 r. Kodeks cywilny.

Zgodnie z ustaleniami Wnioskodawcy i rolnika, korzystający z nieruchomości nie był zobowiązany do ponoszenia żadnej odpłatności z tytułu użytkowania działek. Zatem wskazać należy, że Wnioskodawca nie otrzymywał od rolnika żadnych środków pieniężnych ani innych świadczeń niepieniężnych, które stanowiły zapłatę za korzystanie z nieruchomości.

Ustalenia te zostały zawarte w formie ustnej, odstępując jednocześnie od zachowania formy pisemnej umowy użyczenia.

Ponadto Wnioskodawca wskazuje, że nie otrzymuje od rolnika żadnych środków będących zapłatą za korzystanie z nieruchomości. Rolnik nie przekazuje także żadnej części plonów z użyczonych nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy. Jedynymi środkami, którymi nadal dysponuje Wnioskodawca z tytułu posiadanych gruntów są dopłaty otrzymywane z ARMiR.

Wnioskodawca wskazuje, że przedmiotem dzierżawy – a precyzyjnie nazywając czynność na gruncie prawnym, przedmiotem nieodpłatnego użyczenia – na rzecz innego rolnika są tylko działka 3/2 oraz działki powstałe z podziału działki 4.

Wnioskodawca sam nie uczestniczył w procesie podziału działki nr 3. Podział ten wynika jedynie z uwarunkowań przyrodniczych terenu i tego, że rzeczona nieruchomość jest w części lasem a w części gruntem ornym. Stąd też w księdze wieczystej została ona oznaczona, jako dwie działki, tj. działka 3/1 i 3/2.

Jeżeli zaś chodzi o faktycznie dokonany przez Wnioskodawcę podział, miał on miejsce w stosunku do działki 4 i wynikał on faktu, że działka była za dużym terenem, aby możliwym było dokonanie jej sprzedaży w całości.

Wnioskodawca wyjaśnia, że z uwagi na bardzo atrakcyjne położenie posiadanych przez niego działek – zarówno lokalizacyjne jak i krajobrazowe – zainteresowanie rzeczonymi nieruchomościami znacząco wzrosło.

Wnioskodawca w związku z wiekiem emerytalnym ograniczył swoją aktywność zawodową, jednakże mając na  uwadze rosnące koszty życia oraz koszty zagranicznej edukacji córki, postanowił on wykorzystać zainteresowanie działkami w celu pozyskania dodatkowych środków finansowych.

Jednakże w związku z tym, że zainteresowaniem konsumentów cieszą się działki o mniejszej powierzchni, to sprzedaż działki 4 w pierwotnym rozmiarze okazała się niemożliwa. Potencjalni klienci byli zainteresowani mniejszymi działkami o mniejszej powierzchni. Wnioskodawca był więc świadomy, że jeżeli chce w ogóle dokonać sprzedaży działki, to nie ma innego wyjścia niż przeprowadzić jej podział.

Podsumowując – Wnioskodawca zdecydował się na podział działki 4, celem zwiększenia zainteresowania terenem i tym samym pozyskania środków finansowych na swoje utrzymanie oraz pokrycie kosztów zagranicznej edukacji córki. Powyższe nie byłoby możliwe, gdyby przedmiotowego podziału nie dokonał. Podział działki na mniejsze miał na celu łatwiejsze znalezienie nabywców.

Wnioskodawca wskazuje, że zakupu działek będących przedmiotem wniosku dokonał w celu ulokowania środków pieniężnych stanowiących jego majątek osobisty. W związku z tym Wnioskodawca zakupione działki potraktował, jako swoje zabezpieczenie finansowe. Przy czym z uwagi na inne zobowiązana Wnioskodawca nie był w stanie należycie angażować się samemu w uprawę posiadanych ziem. Dlatego też zdecydował się na nieodpłatne użyczenie gruntów innemu rolnikowi, który uprawiając te ziemie miał zadbać o ich utrzymanie w dobrym stanie.

Pytanie

Czy sprzedaż opisanych wyżej działek nr 1, 2, 3 oraz 4, znajdujących się w majątku prywatny Wnioskodawcy, będzie stanowić czynność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT?

Pana stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy sprzedaż ww. nieruchomości, wskazanych w zdarzeniu przyszłym, stanowiących jego majątek prywatny nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W tym bowiem przypadku Wnioskodawca z tytułu transakcji zbycia działek nie będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

UZASADNIENIE

Na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i  usług, zwanym dalej „podatkiemʺ, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

W nawiązaniu do powyższego należy uznać, że zgodnie z definicją wskazaną w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT sprzedaż niezabudowanych działek dokonywaną przez podatnika należy traktować, jako odpłatną dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT. Jednakże nie każda odpłatna dostawa będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT. Aby dostawa towarów podlegała opodatkowaniu musi być zrealizowana przez podatnika o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. Zgodnie zaś z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami podatku VAT są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.

Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Określony w ustawie o VAT zakres opodatkowania podatkiem VAT wskazuje, że do faktycznego zaistnienia opodatkowania danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności działa jako podatnik VAT. Definicja działalności gospodarczej - zawarta w ustawie o VAT – ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnikʺ tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Do prawidłowej oceny, czy konkretny podmiot sprzedając działki działał w charakterze podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT konieczna jest obiektywna ocena przesłanek pozwalających odróżnić działania noszące znamiona działalności profesjonalnej od działań, które należy klasyfikować jako rozporządzanie majątkiem prywatnym. Bez znaczenia pozostają intencje jakimi kieruje się podmiot w momencie nabycia oraz późniejszej sprzedaży nieruchomości. W celu przyjęcia, że dana osoba sprzedając niezabudowane działki jako podatnik prowadzący handlową działalność gospodarczą, należy ustalić czy działania w tym zakresie miały charakter profesjonalny. Przy tym należy zaznaczyć, że czynności związane z obrotem nieruchomościami nie mogą być pojedynczym działaniem - profesjonalny charakter musi być wynikiem ciągu zaistniałych okoliczności. Ponadto należy zaznaczyć, że z uwzględnieniem powyższych przepisów nie można pozbawiać właścicieli nieruchomości prawa do podejmowania działań mających na celu zbycie nieruchomości przy założeniu, że ich celem jest osiągnięcie korzystnej ceny. Wskazywanie, iż podejmowane działania przez właścicieli nieruchomości wpływające na ostateczną cenę są przejawem prowadzenia działalności gospodarczej jest niezwykle krzywdzące z punktu widzenia posiadacza nieruchomości. Właściciel decydując się na podział działki na wiele mniejszych działa w ramach rozporządzania majątkiem prywatnym – zdecydowanie łatwiej znaleźć nabywców na mniejsze działki, niż jedną dużą oraz sprzedaż wielu mniejszych działek będzie korzystniejsza finansowo niż sprzedaż jednej większej. Okoliczności te, podejmowane nawet wielokrotnie nie mogą przesądzać za uznaniem, iż sprzedaż nieruchomości następuje w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Osoba fizyczna podejmując działania w ramach swojego majątku prywatnego również ma prawo działać w celu zwiększenia swojej korzyści – nie jest to działanie przewidziane wyłącznie dla podmiotów prowadzących działalność gospodarczą. Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii  Europejskiej z 11 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, w którym wskazano jakimi kryteriami należy kierować się w celu ustalenia czy sprzedaż danej nieruchomości powinna być objęta opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług, czy też traktowana jako sprzedaż w ramach majątku prywatnego. W pkt 36 przytoczonego wyroku Trybunał stwierdził, iż czynności związane ze zwykłym  wykonywaniem prawa własności nie mogą być utożsamiane z działaniami podejmowanymi w ramach prowadzonej działalności. Dodatkowo w pkt 37 wskazano, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie jest kryterium decydującym o charakterze transakcji. Zakres transakcji nie może być czynnikiem przesądzającym o tym, czy dana czynność jest wykonywana w ramach majątku prywatnego czy jednak jest działaniem w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Trybunał wskazał, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również w ramach rozporządzania majątkiem prywatnym. Ponadto podział jednej nieruchomości na wiele mniejszych, który miał prowadzić do uzyskania wyższej ceny sam w sobie nie wykracza poza działanie w ramach majątku prywatnego. Tożsamy wniosek wskazano w kwestii sprzedaży rozłożonej w dłuższym okresie czasu. Sędziowie Trybunału podkreślili, że wyżej wskazane działania jak najbardziej odnoszą się do zarządzania majątkiem prywatnym. W dalszej części wyroku wskazano, iż o profesjonalnym obrocie mogą przesądzić np. czynności związane z uzbrojeniem terenu czy działania marketingowe. Na uwagę w przedmiotowej sprawie zasługuje również wyrok NSA z 11 stycznia 2022 r. sygn. akt I FSK 645/21 w uzasadnieniu którego wskazano: „Przypomnieć należy, że art. 15 ust. 2 ustawy o VAT nie pozwala jednoznacznie sprecyzować sytuacji, w których aktywność danej osoby można kwalifikować jako zwykłe zbycie majątku prywatnego, a w jakim momencie działania te przeradzają się w działalność gospodarczą  podlegającą opodatkowaniu VAT. Przed sprzedażą nieruchomości właściciel może podejmować różne działania przygotowawcze, np. w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego wystąpić o wydanie decyzji w sprawie warunków zagospodarowania nieruchomości, wystąpić o zatwierdzenie podziału nieruchomości na mniejsze działki budowlane i doprowadzenie do wydzielenia działki pod drogę, oraz inicjować postępowania administracyjne w sprawie zmiany funkcji nieruchomości z rolnej na budowlaną.

Tego rodzaju działania oraz ilość wydzielonych działek, same przez się nie dają jednak podstaw do kwalifikowania, że są one typowe dla działań „handlowcaʺ, tj. podatnika podatku od towarów i usług.”.

Sprawa o podobnym stanie faktycznym była także przedmiotem rozstrzygnięcia wydanego przez NSA 28 sierpnia 2020 r. sygn. I FSK 1476/17, w którym wskazano: „pomiędzy nabyciem przez Skarżącą nieruchomości (działki nr (...)) a sprzedażą poszczególnych działek, powstałych z podziału tej nieruchomości upłynie długi czas (21 lat). Poza podziałem działki oraz wystąpieniem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy działki (przed jej podziałem), Skarżąca nie podjęła żadnych innych działań przygotowujących działki do sprzedaży. W sytuacji zaś, gdy działka otrzymana przez Skarżącą nie była objęta planem zagospodarowania przestrzennego, nie wykracza poza zarząd majątkiem prywatnym uzyskanie warunków zabudowy i tym samym uzyskanie wskazówki co do możliwego przeznaczenia tej działki. Przeznaczenie działki, określające możliwy sposób jej wykorzystania, wpływa na wartość działki, a uzyskanie informacji o tym przeznaczeniu, istotnej z punktu widzenia ceny sprzedaży, jest uzasadnione przy każdej transakcji sprzedaży i nie może być uznane za charakterystyczne tylko dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

Analogicznie należy ocenić zamieszczenie oferty w lokalnej telewizji i wywieszenie ogłoszeń, skoro jest to  działanie umożliwiające zapoznanie się z ofertą większej grupie potencjalnych nabywców. Brak jest nie tylko prawnych, ale i racjonalnych podstaw, aby przyjąć, że sprzedaż dokonywana w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie może wiązać się z działaniami zmierzającymi do uzyskania przez sprzedającego korzystnej ceny poprzez ustalenie wartości działki oraz udostępnienie informacji o sprzedaży szerokiemu kręgowi podmiotów. Działania powyższe, a także podział działki na mniejsze i wydzielenie drogi, mieszczą się zatem w ramach zarządu majątkiem prywatnym Skarżącej. Tym samym nie można się zgodzić z Szefem KAS, że całokształt działań podejmowanych przez Skarżącą w związku z planowaną sprzedażą należącej do niej działki, a mianowicie podział tej działki na 5 mniejszych działek i wydzielenie drogi oraz wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, dowodzi, że Skarżąca działała jak osoba prowadząca działalność w zakresie handlu nieruchomościami, angażując przy tym własne środki pieniężne.”. W świetle powyżej przywołanych wyroków należy wskazać, że przy ocenie działalności podmiotu sprzedającego nieruchomości konieczne jest uwzględnienie czynności podejmowanych na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie. Przede wszystkim należy uwzględnić elementy, które są powiązane z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza działania w ramach zarządu majątkiem prywatnym. To, czy dany podmiot sprzedając działki działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność handlową wymaga ustalenia, czy podjęte działania w tym zakresie przybierają formę profesjonalną. Przejawem tego może być przykładowo nabycie niezabudowanej działki, późniejsze jej uzbrojenie, utwardzenie drogi czy poniesienie nakładów na działania marketingowe (wykraczające poza zwykłe ogłoszenia). Przy czym do uznania działalności za handlową koniecznym jest wskazanie, że okoliczności wskazujące na profesjonalny obrót wystąpiły jako ciąg, a nie wyłącznie jednostkowe działanie. W związku z powyższym Wnioskodawca uważa, że jedyne podjęte przez niego działania względem nieruchomości, tj. działania prowadzące do podziału nieruchomości na wiele mniejszych działek oraz zamieszczenie ogłoszeń sprzedaży na stronie internetowej i na własnej tablicy informacyjnej, mieszczą się w ramach zarządzania majątkiem prywatnym.

Wnioskodawca nie poniósł żadnych nakładów inwestycyjnych, które zwiększyły atrakcyjność nieruchomości będących przedmiotem wniosku. Dopiero kilka lat po dokonaniu podziału działek został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a zatem nie było to wynikiem działań podjętych przez Wnioskodawcę. Co więcej, zgodnie z przytoczonymi wyżej orzeczeniami, nawet w przypadku sprzedaży nieruchomości nieobjętej planem zagospodarowania wystąpienie o warunki zabudowy nie jest działaniem, które prowadzi do uznania transakcji za wykraczającą poza zarząd majątkiem prywatnym. Jak Wnioskodawca wskazał powyżej, rozważając sprzedaż niezabudowanych działek zdecydował się na umieszczenie ogłoszeń sprzedaży na stronie internetowej oraz wskazaniu swojego numeru kontaktowego na tablicy umieszczonej na jednej z działek. Również w tym zakresie, zgodnie z orzecznictwem sądów administracyjnych, wskazane działania nie przesądzają o profesjonalnym charakterze obrotu. Przykładowo Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 24 marca 2021 r. sygn. akt I FSK 1243/19 w którym wskazano: „za aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami nie można uznać umieszczenia ogłoszenia na portalu internetowym lub w gazecie o zasięgu lokalnym. Są to bowiem standardowe czynności osób zamierzających sprzedać nieruchomość, umożliwiające zapoznanie się z ofertą większej grupie  potencjalnych nabywców. Brak jest nie tylko prawnych, ale i racjonalnych podstaw, aby przyjąć, że sprzedaż dokonywana w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie może wiązać się z działaniami zmierzającymi do uzyskania przez sprzedającego korzystnej ceny poprzez udostępnienie informacji o sprzedaży szerokiemu kręgowi podmiotów. Działania te, a także podział działki na mniejsze i wydzielenie drogi, mieszczą się zatem w ramach zarządu majątkiem prywatnym Skarżącego.” Do tożsamego wniosku doszedł Naczelny Sąd Administracyjny w przytoczonym wyroku z 28 sierpnia 2020 r. sygn. I FSK 1476/17. Kolejną przesłanką, która wskazuje, że przedmiotowe nieruchomości były wykorzystywane wyłącznie w majątku prywatnym jest fakt, iż nigdy nie były przedmiotem odpłatnej umowy najmu czy dzierżawy. Jedynie, jako że Wnioskodawca nie uprawiał posiadanych gruntów rolnych – a nie chciał, aby leżały odłogiem – zdecydował się na przekazanie nieruchomości w nieodpłatną dzierżawę. Jedynym celem oddania działek rolnych w nieodpłatną dzierżawę było zachowanie działek w dobrym stanie, tzn. zabezpieczenie ich przed degradacją. Jednakże Wnioskodawca na podstawie zawartej umowy zrzekł się na rzecz dzierżawcy prawa do plonów uzyskanych z uprawianych ziem. Dzierżawca z tego tytułu nie uiszczał na rzecz wydzierżawiającego żadnych opłat, co więcej Wnioskodawca nawet w trakcie trwania umowy samodzielnie uiszczał podatek rolny za dzierżawione nieruchomości. W związku z tym przekazanie nieruchomości rolnych w nieodpłatną dzierżawę nie było przejawem prowadzenia działalności gospodarczej, tylko dbaniem o posiadane w majątku prywatnym działki.

Stanowisko to znajduje potwierdzenie w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 10 lutego 2021 r. sygn. akt III SA/Wa 658/20 w którym wskazano: „w okresie dzierżawy udziału w prawie użytkowania wieczystego Wnioskodawca czerpie korzyści polegające na przeniesieniu na dzierżawcę ciężarów podatku od nieruchomości i opłat za użytkowanie wieczyste. Dzierżawca nie zmienił  jednak charakteru nieruchomości, nie stała się ona źródłem zysków dla Wnioskodawcy. Celem dzierżawy było uporządkowanie zarządzania Nieruchomością, a nie czerpanie z niej zysków i cele zarobkowe. Uwolnienie się przy tej okazji od kosztów podatku od nieruchomości i opłat za użytkowanie wieczyste nie może - wbrew całokształtowi okoliczności sprawy - być automatycznie potraktowane jako wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych w sposób wypełniający przesłanki działalności gospodarczej. Tak uzyskiwanych korzyści, jako ekwiwalentu stałego, corocznego czynszu dzierżawnego, nie można utożsamiać z celami zarobkowymi dzierżawy, jak to czyni organ. Skarżący jednoznacznie wskazuje, że jego działanie wyrażające się w zawarciu umowy dzierżawy nie miało na celu uzyskiwania dochodu z nieruchomości. Jak wynika ze stanu faktycznego, dzierżawca nie wykorzystuje, nie używa nieruchomości, a po skutecznym usunięciu parkingu co miało miejsce po około 10 miesiącach od zawarciu umowy dzierżawy (w czerwcu 2017 r.) nieruchomość jest faktycznie zamknięta.”

W przywołanym wyroku sąd podkreślił, że nawet otrzymywana zapłata czy przeniesienie obowiązku zapłaty podatków związanych z dzierżawioną nieruchomością na dzierżawcę nie przesądza o zmianie charakteru nieruchomości z prywatnego na związany z działalnością. Uznać zatem należy, że w ocenie działań podejmowanych przez właścicieli nieruchomości kluczowy jest cel, jaki chcą osiągnąć wydzierżawiając nieruchomość. W analizowanym przypadku zarówna strona z przytoczonego wyżej wyroku, jak i sam Wnioskodawca, w ramach zawartych umów, nie kierowali się chęcią czerpania zysków z zawartych umów, a jedynie zadbaniem o nieruchomości.

Powyższe potwierdza, iż przekazanie nieruchomości w nieodpłatną dzierżawę nie było działaniem wykonywanym w ramach działalności gospodarczej, co mogłoby prowadzić do uznania Wnioskodawcy za podatnika w świetle art. 15 ust.1 i 2 ustawy o VAT. Tożsame stanowisko zajął Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 5 marca 2019 r. sygn. akt I FSK 385/17 wskazując: „W zamian za oddanie przedmiotowego gruntu w dzierżawę, dzierżawca zobowiązany był ponosić koszty podatku rolnego, które co do zasady obciążały skarżącą jako właścicielkę. Jej działania nakierowane były wyłącznie na zachowanie składnika majątkowego w majątku osobistym. Dzierżawa związana była bowiem z zachowaniem rolnego charakteru nieruchomości; skompensowanie sobie przy tej okazji niewielkich kosztów podatku rolnego obciążających właściciela, nie może - wbrew całokształtowi okoliczności sprawy - być automatycznie potraktowane jako wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych w sposób wypełniający przesłanki działalności gospodarczej.” W świetle powyżej przywołanego orzecznictwa Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż planowana sprzedaż działek będzie się odbywać w ramach rozporządzania majątkiem prywatnym. Uwzględniając długi okres czasu, jaki minął od ich nabycia do dnia dzisiejszego oraz fakt, iż przez cały ten okres Wnioskodawca zdecydował się jedynie na podział działek oraz ich nieodpłatne wydzierżawienie należy uznać, że działki stanowią majątek prywatny Wnioskodawcy. Podział działek na kilka mniejszych miał umożliwić ewentualną sprzedaż oraz większy zysk z transakcji, ale takie działanie w żadnym razie nie wykracza poza rozporządzanie majątkiem prywatnym. Ponadto umieszczenie ogłoszeń na stronie internetowej w celu udostępnienia informacji o sprzedaży również nie jest działaniem zarezerwowanym wyłącznie dla podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami. W dobie Internetu zdecydowana większość osób zainteresowanych nabyciem nieruchomości rozpoczyna poszukiwania od przeglądania stron internetowych, w celu wstępnej oceny nieruchomości dostępnych na rynku. Dlatego też wybór formy ogłoszenia, który wynika wyłącznie z panujących na rynku nieruchomości realiów nie powinien rzutować na charakter transakcji. Wnioskodawca zwraca również uwagę, że zgodnie z wskazaniem w opisie zdarzenia przyszłego, ważne jest, iż pieniądze pozyskane z przyszłej sprzedaży działek zamierza on wykorzystywać jedynie do celów prywatnych, takich jak darowizna dla córki na cele kształceniowe, jako środki do życia na emeryturze, itp. Nie zamierza on przeznaczyć tych pieniędzy na inwestowanie, ani żadną inną działalność handlową, co tym bardziej potwierdza prywatny charakter nieruchomości. Mając na uwadze powyższe wyjaśnienia należy stwierdzić, że w przypadku Wnioskodawcy planowana sprzedaż niezabudowanych działek nie nosi znamion przedsięwzięcia realizowanego w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bowiem nie wykracza poza zwykłe czynności konieczne dla zbycia składników majątku prywatnego. Tym samym, czynności te nie świadczą o wykonywaniu działalności gospodarczej przez Wnioskodawcę. Zatem zdaniem Wnioskodawcy nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą: wyżej powołanej ustawy:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2,  bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca nie prowadzi pozarolniczej działalności gospodarczej, ani nie jest rolnikiem ryczałtowym, nie jest czynnym podatnikiem podatku VAT. W związku z osiągnięciem wieku emerytalnego Wnioskodawca pobiera emeryturę. W latach 1998-1999 Wnioskodawca nabył od osób fizycznych niezbudowane działki nr 1, nr 2, nr 3 i nr 4.  Dodatkowo  Wnioskodawca posiada również inne działki, których jest współwłaścicielem, ale nie są one przedmiotem wniosku. Podział działki numer 3 wynika z uwarunkowań przyrodniczych terenu. Sam Wnioskodawca nie uczestniczył w procesie podziału działki, nie zainicjował go, tylko podział taki był wynikiem wyżej wskazanych uwarunkowań przyrodniczych – teren jest w części lasem a w części gruntem ornym – stąd też w księdze wieczystej zostało znaczony jako dwie działki, tj. działka 3/1 i 3/2. Z kolei niezabudowana działka nr 4 o pow. (…) ha została podzielona na działki nr: 4/1, 4/2, 4/3, 4/4, 4/5, 4/6, 4/7, 4/8, 4/9, 4/10, 4/11, 4/12, 4/13, 4/14, 4/15, 4/16, 4/17, 4/18, 4/19, 4/20, 4/21, 4/22, 4/23 oraz 4/24 (z działki o nr 4 wydzielono 24 działki, z czego jedna została przeznaczona na drogę dojazdową). Wnioskodawca jednocześnie wskazuje, że przedmiotem niniejszego wniosku są działki od nr 4/1 do nr 4/22, bowiem działki nr 4/23 i 4/24 zostały sprzedane cztery lata temu.  Działki nr 1, 2, 3 oraz 4 nie były i nie są obecnie wykorzystywane na prowadzenie działalności gospodarczej oraz nie stanowią przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części. Wnioskodawca nabywając nieruchomości miał na celu wyłącznie bezpieczne ulokowanie zgromadzonych oszczędności. Nabywał je majątku prywatnego. W okresie ich posiadania Wnioskodawca nie podejmował działań mających charakter tożsamy z profesjonalnym obrotem nieruchomościami. Zakupione działki nie miały określonego celu ich dalszego przeznaczenia. Od momentu zakupu, nieruchomości przez cały czas były wykorzystywane wyłącznie w  majątku prywatnym. Pieniądze pozyskane z przyszłej sprzedaży działek Wnioskodawca zamierza wykorzystywać jedynie do celów prywatnych, takich jak darowizna dla córki na cele kształceniowe, jako środki do życia na emeryturze, itp. Wnioskodawca nie zamierza przeznaczyć tych pieniędzy na inwestowanie, ani żadną inną działalność handlową. Działka nr 3/2 oraz działki powstałe z podziału działki 4 zostały oddane innemu rolnikowi  nieodpłatnie w ramach umowy użyczenia. Zgodnie z ustaleniami Wnioskodawcy i rolnika, korzystający z nieruchomości nie był zobowiązany do ponoszenia żadnej odpłatności z tytułu użytkowania działek. Wnioskodawca nie otrzymywał od rolnika żadnych środków pieniężnych ani innych świadczeń niepieniężnych, które stanowiły zapłatę za korzystanie z nieruchomości. Rolnik nie przekazuje także żadnej części plonów z użyczonych nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy. Obowiązek uiszczania podatku rolnego nadal spoczywa na Wnioskodawcy. Jedynymi środkami, którymi nadal dysponuje Wnioskodawca z tytułu posiadanych gruntów są dopłaty otrzymywane z ARMiR. Na przedmiotowych działkach nie znajdują się żadne obiekty reklamowe, które byłyby przedmiotem odpłatnego najmu czy dzierżawy. Ze względu na zainteresowanie nabywców rozłożone w czasie, Wnioskodawca nie przewiduje jednorazowej sprzedaży wszystkich działek. W celu zwiększenia zasięgu swojej oferty Wnioskodawca zamieścił ogłoszenia sprzedaży wskazanych wyżej nieruchomości na własnej stronie internetowej i nie planuje korzystać z usług profesjonalnego pośrednika nieruchomości. Ponadto  Wnioskodawca mając na uwadze zainteresowanie lokalnych mieszkańców zdecydował się umieścić na jednej z nieruchomości tablicę informacyjną ze swoim numerem telefonu i wzmianką, że działki są na sprzedaż. Poza powyższym, Wnioskodawca nie podejmował i nie będzie podejmować żadnych aktywnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami, wykraczających poza powyższe zwykłe formy ogłoszenia, mające na celu dokonanie sprzedaży działek. Do momentu transakcji sprzedaży działek Wnioskodawca również nie będzie podejmować jakichkolwiek czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości ww. działki. Wnioskodawca nie poniósł jakichkolwiek innych nakładów w celu przygotowania gruntów do ich sprzedaży (tj. ogrodzenie, utwardzenie dróg wewnętrznych, uzbrojenie działek, itp.). Ewentualnymi nabywcami w przyszłości mogą być zarówno podmioty prowadzące działalność gospodarczą będące czynnymi podatnikami VAT, jak również osoby fizyczne chcące wykorzystać zakupione nieruchomości na cele osobiste. Ponadto Wnioskodawca nie udzielił, ani nie zamierza w przyszłości udzielać pełnomocnictwa lub jakiegokolwiek innego umocowania prawnego innemu podmiotowi do podejmowania działań związanych z przedmiotowymi działkami. W związku z planowaną sprzedażą ww. działek nie została jeszcze  zawarta umowa przedwstępna, ale niewykluczone jest jej zawarcie w celu zabezpieczenia interesów negocjujących stron na czas uzyskania interpretacji indywidualnej. W przypadku zawarcia nie będzie ona jednak zawierać żadnych warunków poza możliwością nieprzystąpienia do umowy przyrzeczonej, gdyby transakcja zgodnie z otrzymaną interpretacją indywidualną podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Umowa przedwstępna nie będzie zawarta, jeśli negocjujące strony nie zgodzą się na oczekiwanie na interpretację indywidualną. W związku z planowaną sprzedażą działek Wnioskodawca nie zamierza udzielić (ani też nie udzielił wcześniej) nabywcy pełnomocnictwa, zgody ani upoważnienia w celu występowania w jego imieniu w jakichkolwiek sprawach dotyczących ułamkowych, zawsze jednak nabycie odbędzie się w ramach jednej transakcji.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą tego, czy sprzedaż  działek  nr 1, 2, 3/1, 3/2, a także działek nr 4/1 - 4/22 będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu  art. 15 ust. 2 ustawy.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w (…)  (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Należy wskazać, że przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca podejmował działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Okoliczności niniejszej sprawy wskazują, że w stosunku do sprzedaży działek gruntu o nr 1, 2, 3/1, 3/2 i działek powstałych z podziału działki nr 4 (4/1 - 4/22) brak jest przesłanek pozwalających uznać Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Z przedstawionego opisu sprawy nie wynika taka Pan aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Jak wynika bowiem z wniosku nabył Pan działki w celu bezpiecznego ulokowania zgromadzonych oszczędności. Nabył je Pan do majątku prywatnego. Zakupione działki nie miały określonego celu ich dalszego przeznaczenia. Od momentu zakupu, nieruchomości przez cały czas były wykorzystywane wyłącznie w  majątku prywatnym. Pieniądze pozyskane z przyszłej sprzedaży działek zamierza Pan wykorzystywać jedynie do celów prywatnych, takich jak darowizna dla córki na cele kształceniowe, jako środki do życia na emeryturze, itp. Nie zamierza Pan przeznaczyć tych pieniędzy na inwestowanie, ani żadną inną działalność handlową. Do momentu transakcji sprzedaży działek nie będzie Pan podejmował jakichkolwiek czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości ww. działek (ogrodzenie, utwardzenie dróg wewnętrznych, uzbrojenie działek, itp.). Co prawda dokonał Pan podziału działki nr 4, ale decyzja ta była spowodowana tym, że klienci zainteresowani byli działkami o mniejszej powierzchni. Nie uczestniczył Pan natomiast w procesie podziału działki nr 3 – podział  działki wynika z uwarunkowań przyrodniczych terenu. Nie będzie Pan podejmował żadnych aktywnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami. Zamieścił Pan jedynie ogłoszenia sprzedaży wskazanych wyżej nieruchomości na własnej stronie internetowej i na jednej z nieruchomości. Nie planuje Pan korzystać z usług profesjonalnego pośrednika nieruchomości. W związku z planowaną sprzedażą działek może zostać zawarta umowa przedwstępna, ale nie zamierza Pan  udzielić (ani też nie udzielił wcześniej) nabywcy pełnomocnictwa, zgody, ani upoważnienia w celu występowania w Pana imieniu w jakichkolwiek sprawach dotyczących przedmiotowych nieruchomości. Działka 3/2 oraz działki powstałe z podziału działki 4  zostały oddane osobie trzeciej, ale czynność ta ma charakter nieodpłatny – umowa użyczenia, a więc oznacza to, że nie wykorzystywał Pan działek w celach zarobkowych.   

Tak więc w podjetych przez Pana działaniach nie wystapił ciąg zdarzeń, które przesądzałyby o uznaniu planowanej sprzedaży za prowadzenie działalności gospodarczej. 

Powyższe potwierdza, że sprzedaż działek nr 1, 2, 3/1, 3/2 i działek wydzielonych z działki nr 4 (od nr 4/1 do nr 4/22) stanowić będzie w Pana przypadku zwykłe wykonywanie prawa własności, gdyż w opisanej sytuacji, zbycie działek będzie stanowiło działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie będą miały zastosowania.

Brak jest zatem przesłanek pozwalających uznać Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 cyt. ustawy. Całokształt okoliczności, ich zakres, stopień zaangażowania wskazuje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Tym samym planowana sprzedaż opisanych we wniosku działek nie będzie działalnością gospodarczą w rozumieniu art. 15 ustawy i w zakresie takiej sprzedaży nie będzie Pan podatnikiem VAT.

Pana stanowisko, że sprzedaż ww. nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Pan przedstawiłi i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywiste zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540  ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pana sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i musi się Pan zastosować do interpretacji.

‒Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm. dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).