Uznanie Sprzedającego za podatnika podatku VAT w odniesieniu do transakcji sprzedaży działek nr 1, 2, 3 i podlegania tej dostawy opodatkowaniu podatkiem VAT oraz prawa Kupującego do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem ww. działek.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe w zakresie:

-uznania Sprzedającego za podatnika podatku VAT w odniesieniu do transakcji sprzedaży działek nr 1, 2, 3 i podlegania tej dostawy opodatkowaniu podatkiem VAT,

-prawa Kupującego do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem ww. działek.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

8 lipca 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 8 lipca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy uznania Sprzedającego za podatnika podatku VAT w odniesieniu do transakcji sprzedaży działek nr 1, 2, 3 i podlegania tej dostawy opodatkowaniu podatkiem VAT oraz prawa Kupującego do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem ww. działek.

Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 14 września 2022 r. (wpływ 14 września 2022 r.).

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

 Sp.j.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

..... Spółka jawna z siedzibą w (dalej: Sprzedający) jest właścicielem działek oznaczonych numerami 1, 2, 3 objętych księgą wieczystą nr .. (dalej: Nieruchomość). Księga wieczysta nie obejmuje innych działek. Działka nr 2 jest niezabudowana. Na działce nr 1 znajduje się skablowana linia energetyczna. Została ona wybudowana i jest własnością przedsiębiorstwa przesyłowego.

Dodatkowo, na terenie działek nr 1 i 3 znajduje się sieć wodociągowa, będąca własnością Gminy ….

Sprzedający Nieruchomość kupił w 2007 roku. Działki powstały w wyniku scalenia nabytych działek i ponownego podziału. W związku z transakcją Sprzedający nie otrzymał faktur VAT z kwotą podatku ani nie dokonał odliczenia podatku VAT. Działki zostały nabyte w celu przeprowadzenia na nich inwestycji. Inwestycja ta nie została zrealizowana.

Dla Nieruchomości obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Obecnie trwają prace nad zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dla celów niniejszego wniosku należy przyjąć, iż miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zostanie zmieniony. W nowym planie planowane jest, iż całość działek nr 2 i 3 będzie oznaczona symbolem 2P/U - przeznaczenie – tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów, zabudowy usługowej, natomiast działka nr 1 w części będzie oznaczona symbolem 3P/U - przeznaczenie – tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów, zabudowy usługowej, w części symbolem 1KD-L przeznaczenie – teren drogi publicznej – klasy L – lokalna oraz w części symbolem 1KD-G przeznaczenie – teren drogi publicznej – klasy G – główna. Są to tereny, zgodnie z mpzp, przeznaczone pod zabudowę.

Nieruchomość od momentu zakupu nie jest wykorzystywana. Obecnie Sprzedający planuje sprzedać Nieruchomość. W tym celu Sprzedający w dniu 31.01.2020 r. zawarł umowę przedwstępną kupna sprzedaży z … sp. z o.o. (dalej: Kupujący).

Przedwstępna umowa kupna sprzedaży przewiduje, iż umowa przyrzeczona zostanie zawarta o ile:

a)Nieruchomość będzie wolna od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich, zakazów, obciążeń (w tym hipotek), a także w działach III i IV Księgi Wieczystej Nieruchomości nie będzie żadnych wzmianek, zakazów i ostrzeżeń (innych niż wynikające z niniejszej Umowy Przedwstępnej);

b)przez Gminę …. zostanie zmieniony Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego zgodnie z założeniami określonymi przez Kupującego;

c)Kupujący uzyska ostateczną i prawomocną decyzję środowiskową dla inwestycji, polegającej na wybudowaniu obiektu magazynowego, magazynowo-logistycznego lub obiektów usługowych, w zakresie dopuszczalnym z opracowanym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wraz z niezbędną infrastrukturą i obiektami drogowymi („Inwestycja”) – w terminie do dnia 31.07.2022 / trzydziestego pierwszego lipca dwutysięcznego dwudziestego drugiego/ roku;

d)Kupujący uzyska ostateczną i prawomocną decyzję, zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę na Przedmiocie Umowy (także w połączeniu z innymi nieruchomościami sąsiednimi) Inwestycji, polegającej na wybudowaniu obiektu magazynowego, magazynowo-logistycznego lub obiektów usługowych, w zakresie dopuszczalnym aktualnie obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wraz z niezbędną infrastrukturą i obiektami drogowymi, opisanego w lit.

e)Sprzedający uzyska ostateczną i prawomocną decyzję zezwalającą na wyłączenie części Przedmiotu Umowy stanowiącej użytki rolne z produkcji rolnej lub zaświadczenie wydane przez właściwy organ administracyjny, potwierdzające wcześniejsze wyłączenie tej części Przedmiotu Umowy z produkcji rolnej lub brak konieczności uzyskania takiego zezwolenia w odniesieniu do Przedmiotu Umowy;

f)oświadczenia Sprzedającego zawarte w § 1 ust. 3 niniejszej Umowy będą aktualne i zgodne ze stanem faktycznym i prawnym na dzień zawarcia Umowy Przyrzeczonej, a Sprzedający powtórzy je w Umowie Przyrzeczonej.

Powyższe warunki zostały przedstawione przez Kupującego. Ponadto, w celu umożliwienia Kupującemu przygotowania się do przeprowadzenia inwestycji Sprzedający udzielił na jego żądanie pełnomocnictwa przedstawicielowi Kupującego do samodzielnego reprezentowania:

a)przed wszystkimi organami administracji rządowej i samorządowej w postępowaniach administracyjnych (zarówno w pierwszej, jak i w drugiej instancji) dotyczących postępowania w sprawie zmiany obowiązującego mpzp), uzyskania pozwolenia na budowę dla inwestycji budowlanej zlokalizowanej na Nieruchomości, o zakresie i przedmiocie wg uznania pełnomocnika, uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację;

b)planowanej przez Kupującego inwestycji, uzyskania pozwoleń wodno-prawnych oraz innych aktów administracyjnych (decyzji, postanowień, pozwoleń, zezwoleń, zaświadczeń, uzgodnień itp.) związanych z planowaną inwestycją, jak również reprezentowania właścicieli ww. nieruchomości wobec osób fizycznych, prawnych oraz jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej w sprawie uzyskania warunków technicznych dla przyłączy oraz lokalizacji infrastruktury technicznej i drogowej, w trakcie realizacji planowanej inwestycji;

c)składania środków odwoławczych, w tym odwołań od decyzji i zażaleń na postanowienia w postępowaniach opisanych w pkt a/;

d)wobec organów administracyjnych oraz geodetów w postępowaniach dotyczących podziału nieruchomości i geodezyjnego wydzielenia działek gruntu odpowiadających obszarowi objętemu miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego terenów odbioru w imieniu właścicieli ww. nieruchomości wszelkiej korespondencji objętej zakresem niniejszego pełnomocnictwa;

e)dokonania wszelkich czynności, składania i podpisywania wszelkich oświadczeń i pism, które mogą okazać się niezbędne do realizacji celu, dla którego udzielono niniejszego Pełnomocnictwa.

Sprzedający udzielił także Kupującemu zgody na dysponowanie nieruchomością we własnym imieniu i na własną rzecz w szczególności zakresie:

1.występowania do właściwego dostawcy lub dystrybutora mediów (w tym energii elektrycznej i gazowej), celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci (w tym elektroenergetycznej i gazowej) oraz zawarcia umowy przyłączeniowej na działkach na potrzeby obiektu w postaci hal magazynowo-produkcyjnych;

2.składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania decyzji i pozwoleń, uzgodnień, opinii, ekspertyz w zakresie przewidzianym przez prawo budowlane dotyczących realizacji inwestycji planowanej przez Kupującego na działkach, w tym pozwolenia (pozwoleń) na rozbiórkę oraz na budowę, jak również innych decyzji i pozwoleń, uzgodnień, opinii, ekspertyz niezbędnych do uzyskania tego pozwolenia (tych pozwoleń) na budowę;

3.składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane.

Pełnomocnik, na podstawie ww. dokumentów:

1.złożył wniosek o uzyskanie warunków przyłączenia i podpisanie umów przyłączeniowych na gaz i energię elektryczną;

2.zlecił wykonanie projektu na kolektor mający zastąpić biegnący przez środek terenu, który kupujący planuje zakupić (uwzględniający Nieruchomość i działki sąsiadujące) rów wodny;

3.złożył wnioski o wyłączenie z produkcji rolnej Nieruchomości;

4.wystąpił o decyzję środowiskową i planuje wystąpić o pozwolenie na budowę.

Dodatkowo Kupujący, nie działając w charakterze pełnomocnika, zainicjował wprowadzenie zmian w mpzp (zgodnie z tym, co zostało wskazane powyżej).

Dodatkowo Sprzedający oświadcza, że:

1.Nabywca zgłosił się sam;

2.W stosunku do Nieruchomości, Sprzedający nie prowadził jakichkolwiek działań mających na celu zachęcenie potencjalnego nabywcy do nabycia Nieruchomości, ani nie podejmował jakichkolwiek aktywnych działań marketingowych w celu sprzedaży Nieruchomości;

3.Działki nie były przedmiotem umów najmu, dzierżawy, ani innych umów o podobnym charakterze;

4.Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą, polegającą na wykonywaniu usług kamieniarskich i transportowych, sprzedaży paliw oraz wynajmie nieruchomości. W ramach prowadzonej działalności nie jest wykonywana działalność deweloperska. Sprzedający jest czynnym i zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT;

5.Sprzedający nie posiada obecnie innych nieruchomości, które zamierza sprzedać.

Kupujący natomiast, po zakupie Nieruchomości oraz innych okolicznych działek planuje ją wykorzystać w prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Nie została jeszcze podjęta decyzja, czy Nieruchomość zostanie sprzedana (jeżeli będzie sprzedana, to nie zmieni się nic w budowlach/zabudowaniach), czy będzie wykorzystywana w inny sposób (dla celów niniejszego wniosku należy przyjąć, iż ta ewentualna działalność będzie opodatkowana podatkiem VAT). Kupujący jest czynnym i zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT.

W uzupełnieniu wniosku  wskazali Państwo, iż nabycie pierwotnych działek (przed scaleniem i ponownym podziałem, w wyniku którego powstały działki 1, 2, 3), nastąpiło w ramach czynności niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług - nabycie od podmiotu niebędącego podatnikiem podatku od towarów i usług.

Działki będące przedmiotem sprzedaży, nigdy nie były wykorzystywane przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług.

Pytania

1.Czy sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

2.W przypadku pozytywnej odpowiedzi na pytanie nr 1. – Czy Kupujący ma prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktur wystawionych przez Sprzedającego?

Państwa stanowisko w sprawie

1.Zdaniem Sprzedającego, sprzedaż przez niego Nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

2.W przypadku uznania, iż sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, Kupujący ma prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktury wystawionej przez Sprzedającego.

Uzasadnienie

Ad. 1

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikiem podatku od towarów i usług są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle powyższych regulacji podatnikiem jest więc każdy podmiot, który wykonuje działalność gospodarczą, przy czym nie jest ważny cel lub skutek takiej działalności, ale musi ona być prowadzona samodzielnie.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów lub świadczenie usług podlegać będą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywane będą przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy towarów lub świadczenia usług mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Sprzedaż nieruchomości stanowi odpłatną dostawę towarów i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Sprzedaż nieruchomości przez podatnika podatku od towarów i usług spełnia przesłanki uznania tych czynności za podlegające opodatkowaniu, niezależnie od częstotliwości i celu ich udzielenia, czy statusu nabywcy. Sprzedaż nieruchomości przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą, w związku z jej prowadzeniem, można identyfikować i zaliczać do zawodowej płaszczyzny jednostki, a więc uznać za rodzącą obowiązki w podatku od towarów i usług, nawet, gdy te czynności nie znajdują się w jej zakresie przedmiotowym.

Mając na uwadze przedstawione zdarzenie przyszłe, w szczególności uwzględniając okoliczność, iż Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą, nieruchomość została nabyta w celu wykorzystania jej w prowadzonej działalności gospodarczej (planowane było przeprowadzenie na nieruchomości inwestycji), jest czynnym i zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT oraz wskazane wyżej przepisy, należy stwierdzić, że czynność sprzedaży nieruchomości, będzie spełniać przesłanki uznania tej czynności za podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

W związku z tym, że działki nie są zabudowane (skablowania linia energetyczna i sieć wodociągowa nie są własnością Sprzedającego), jak również są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, stanowić one będą tereny budowlane, a zatem nie będą korzystały ze zwolnienia w podatku VAT.

Podsumowując, sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego będzie opodatkowana stawką 23%.

Ad. 2

W przypadku uznania, iż transakcja podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, Kupujący wnosi o potwierdzenie, iż będzie mu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktury wystawionej przez Sprzedających.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT „W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.”.

W związku z tym, że Kupujący zamierza Nieruchomości wykorzystywać do działalności opodatkowanej (sprzedaż lub inna, opodatkowana działalność), zakup tych działek przez Kupującego, będzie związany z jego sprzedażą opodatkowaną. Mając na uwadze powyższe, w przypadku uznania, iż sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, Kupujący będzie uprawniony do odliczenia podatku naliczonego z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r., poz. 931, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zatem w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowych (działek) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Wątpliwości Zainteresowanych dotyczą w pierwszej kolejności obowiązku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży przez Spółkę działek  nr 1, 2, 3.

W świetle wskazanych wyżej przepisów, należy stwierdzić, że czynność sprzedaży ww.  działek przez Sprzedającego -.... … Spółka jawna, spełniać będzie definicję odpłatnej dostawy towarów, zawartej w art. 7 ust. 1 ustawy. Dostawa ta będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ wszystkie działania Spółki - podmiotu dokonującego tej dostawy są realizowane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej również w odniesieniu do czynności podejmowanej jednorazowo.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą, polegającą na wykonywaniu usług kamieniarskich i transportowych, sprzedaży paliw oraz wynajmie nieruchomości. W ramach prowadzonej działalności nie jest wykonywana działalność deweloperska. Sprzedający jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Sprzedający Nieruchomość kupił w 2007 roku. Działki powstały w wyniku scalenia nabytych działek i ponownego podziału.  Sprzedający nabył przedmiotowe działki w celu przeprowadzenia na nich inwestycji.  Obecnie Sprzedający planuje sprzedać ww. działki. W tym celu Sprzedający w dniu 31.01.2020 r. zawarł umowę przedwstępną kupna sprzedaży z sp. z o.o.

Zatem planowana czynność przeniesienia własności nieruchomości będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zatem sprzedaż przez Sprzedającego opisanych działek nr 1, 2, 3 stanowić będzie dostawę dokonaną w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, przez podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż ww. działek nr 1, 2, 3 podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy:

Zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.

Stosownie do art. 113 ust. 13 ustawy:

Zwolnień, o których mowa w ust. 1 i 9, nie stosuje się do podatników:

1)dokonujących dostaw:

a)towarów wymienionych w załączniku nr 12 do ustawy

b)towarów opodatkowanych podatkiem akcyzowym, w rozumieniu przepisów o podatku akcyzowym, z wyjątkiem:

-energii elektrycznej (CN 2716 00 00),

-wyrobów tytoniowych,

-samochodów osobowych, innych niż wymienione w lit. e, zaliczanych przez podatnika, na podstawie przepisów o podatku dochodowym, do środków trwałych podlegających amortyzacji,

c)budynków, budowli lub ich części, w przypadkach, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a i b

d)terenów budowlanych,

e)nowych środków transportu,

f)następujących towarów, w związku z zawarciem umowy w ramach zorganizowanego systemu zawierania umów na odległość, bez jednoczesnej fizycznej obecności stron, z wyłącznym wykorzystaniem jednego lub większej liczby środków porozumiewania się na odległość do chwili zawarcia umowy włącznie:

-preparatów kosmetycznych i toaletowych (PKWiU 20.42.1),

-komputerów, wyrobów elektronicznych i optycznych (PKWiU 26),

-urządzeń elektrycznych (PKWiU 27),

-maszyn i urządzeń, gdzie indziej niesklasyfikowanych (PKWiU 28),

g)hurtowych i detalicznych części i akcesoriów do:

-pojazdów samochodowych, z wyłączeniem motocykli (PKWiU 45.3),

-motocykli (PKWiU ex 45.4);

2)świadczących usługi:

a)prawnicze,

b)w zakresie doradztwa, z wyjątkiem doradztwa rolniczego związanego z uprawą i hodowlą roślin oraz chowem i hodowlą zwierząt, a także związanego ze sporządzaniem planu zagospodarowania i modernizacji gospodarstwa rolnego,

c)jubilerskie,

d)ściągania długów, w tym factoringu;

3)nieposiadających siedziby działalności gospodarczej na terytorium kraju.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

Przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2022 r. poz. 503):

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego –– określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1)lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2)sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza „każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

W konsekwencji, w przypadku nieruchomości gruntowych niezabudowanych opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Z przedstawionych we wniosku okoliczności wynika, że działka nr 2 jest niezabudowana. Na działce nr 1 znajduje się skablowana linia energetyczna. Została ona wybudowana i  jest własnością przedsiębiorstwa przesyłowego.  Dodatkowo, na terenie działek nr 1 i 3 znajduje się sieć wodociągowa, będąca własnością Gminy.

W tym miejscu należy wskazać, że stosownie do art. 48 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Zgodnie z art. 47 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

Stosownie do art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego:

Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

Z powyższego przepisu wynika, że jeśli przebiegające pod/nad daną działką części infrastruktury, np. elektrycznej lub wodociągowej są przyłączone do przedsiębiorstw świadczących usługi np. elektroenergetyczne lub wodociągowe, to stanowią one własność tych przedsiębiorstw.

Wobec tak przedstawionego opisu sprawy oraz obowiązujących przepisów prawa należy stwierdzić, że skoro znajdująca się na działce nr 1 skablowana linia energetyczna jest własnością przedsiębiorstwa przesyłowego oraz znajdująca się na działkach nr 1 i 3 sieć wodociągowa jest własnością Gminy, to przedmiotem dostawy będzie wyłącznie grunt.

We wniosku wskazaliście Państwo, że dla Nieruchomości obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Obecnie trwają prace nad zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dla celów niniejszego wniosku należy przyjąć, iż miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zostanie zmieniony. W nowym planie planowane jest, iż całość działek nr 2 i 3 będzie oznaczona symbolem 2P/U - przeznaczenie – tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów, zabudowy usługowej, natomiast działka nr 1 w części będzie oznaczona symbolem 3P/U - przeznaczenie – tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów, zabudowy usługowej, w części symbolem 1KD-L przeznaczenie – teren drogi publicznej – klasy L – lokalna oraz w części symbolem 1KD-G przeznaczenie – teren drogi publicznej – klasy G – główna. Są to tereny, zgodnie z mpzp, przeznaczone pod zabudowę. Tym samym, przedmiotowe działki nr 1, 2, 3 stanowią grunt budowlany, o którym mowa w art. 2 pkt 33 ustawy.

W związku z powyższym dostawa ww. działek nr 1, 2, 3 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W takiej sytuacji nie znajdzie również zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy, bowiem zgodnie z ww. art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d ustawy, zwolnienie z art. 113 ust. 1 ustawy nie ma zastosowania do podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych.

Z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy rozpatrzyć warunki do zastosowania zwolnienia dla dostawy nieruchomości wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

W niniejszej sprawie oba warunki uprawniające do zwolnienia sprzedaży działek na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie zostaną spełnione. Działki nr 1, 2, 3 – jak wynika z okoliczności sprawy – nie były wykorzystywane wyłącznie do działalności zwolnionej z opodatkowania podatkiem VAT. Ponadto, nabycie działek nr 1, 2, 3 nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu VAT. Zatem nie można z tego względu powiedzieć, że Sprzedający miał prawo do odliczenia podatku naliczonego bądź nie miał takiego prawa.

Zatem analiza okoliczności sprawy i obowiązujących przepisów  prowadzi do wniosku, że  dostawa przez Sprzedającego prawa własności działek nr 1, 2, 3 nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, iż nie zostały spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie.

W związku z powyższym sprzedaż przez Sprzedającego prawa własności działek nr 1, 2, 3 będzie opodatkowana podatkiem VAT, według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Tym samym oceniając Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 należało uznać je za prawidłowe.

Odnośnie natomiast kwestii prawa Kupującego do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu działek nr 1, 2, 3 należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a)nabycia towarów i usług,

b)dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Jak wynika z powołanych przepisów, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy:

W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Zaznaczyć należy, że przepisy art. 87 ustawy, regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te statuują możliwość otrzymania przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Wynika to z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy.

Ponadto ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w  całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

W przedstawionym opisie wskazaliście Państwo, że Kupujący jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, a działki nr 1, 2, 3 będą wykorzystywane w działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług.

Zatem, odnosząc się do kwestii prawa do odliczenia podatku naliczonego, wskazać należy, że skoro dostawa działek nr 1, 2, 3 będzie podlegała opodatkowaniu i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, to Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu ww. działek na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy. Zauważyć przy tym należy, że uprawnienie do odliczenia podatku naliczonego Kupujący będzie mógł zrealizować, pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych określonych w art. 88 ustawy.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytań). Przedmiotem oceny nie była kwestia  stawki  podatku VAT dla ww. dostawy.

Na podstawie art. 42b ust. 1 w powiązaniu z art. 42a ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o  podatku od towarów i usług podatnik może wystąpić do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o wydanie wiążącej informacji stawkowej (WIS), która jest wydawana w formie decyzji na potrzeby opodatkowania podatkiem dostawy towarów, importu towarów, wewnątrzwspólnotowego nabycia towarów albo świadczenia usług. Kwestia ustalenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług od  dnia 1 lipca 2020 r. może być określona wyłącznie w ramach wydania Wiążącej Informacji Stawkowej określonej w art. 42a ustawy.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329, z późn. zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).