Prawo do odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem prawa własności działek o numerach 1 i 2.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

19 lipca 2022 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy prawa do odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem prawa własności działek o numerach 1 i 2.

Uzupełnili go Państwo w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 5 września 2022 r. (wpływ 12 września 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Pani L. K. (dalej: „Sprzedająca”) zawarła w dniu 21 lipca 2021 r. w formie aktu notarialnego z A. Sp. z o.o. z siedzibą w (…), NIP: (…) (dalej: „Kupujący”) przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości (dalej: ,,Umowa Przedwstępna”).

Przedmiotem Umowy Przedwstępnej jest zobowiązanie do sprzedaży dwóch działek o numerach ewidencyjnych 1 i 2, położonych w miejscowości (…), gmina (…) (dalej: „Nieruchomość”, „Działki”, „Przedmiot Sprzedaży”).

Działka oznaczona numerem 1 o obszarze 0,1400 ha stanowi grunty orne w klasie RV w całości, oznaczona symbolem korzystania ,,R” grunty orne.

Działka oznaczona numerem 2 o obszarze 1,0400 ha stanowi: łąki trwałe w klasie ŁIII w obszarze 0,5200 ha, łąki trwałe w klasie ŁIV w obszarze 0,4900 ha, grunty pod rowami w klasie W-ŁIII w obszarze 0,0200 ha, grunty pod rowami w klasie W-ŁIV w obszarze 0,0100 ha - sposób użytkowania określony jako ,,Ł” - łąki trwałe.

Działki wchodzące w skład Nieruchomości znajdują się w obrębie ewidencyjnym (…), jednostka ewidencyjna m. (…), powiat m. (…), województwo (…).

Sprzedająca nabyła własność Nieruchomości na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w (…), który orzekł, że spadek po zmarłym, na podstawie testamentu, nabyła w całości Sprzedająca. Sprzedająca pozostaje od dnia nabycia jedynym właścicielem Nieruchomości.

Nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z Uchwałą Rady Miasta (…) numer (…) z 2 lutego 2016 r. w sprawie obszaru zdegradowanego/obszaru rewitalizacji nie jest położona w wyznaczonym obszarze rewitalizacji, obszar ten nie jest też położony na terenie Specjalnej Strefy Rewitalizacji.

Nieruchomość nie jest objęta Inwentaryzacją Stanu Lasu (…), obowiązującą na okres od 1 stycznia 2016 r. do 31 grudnia 2025 r. i nie została dla niej wydana decyzja, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z 28 września 1991 r. o lasach.

Wobec braku planu zagospodarowania przestrzennego, który przeznacza Nieruchomość na cele inne niż rolne i leśne, Nieruchomość stanowi nieruchomość rolną w rozumieniu przepisów ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2018 r., poz. 1405 ze zm.) oraz art. 46¹ Kodeksu cywilnego i podlega ograniczeniom w obrocie cywilnoprawnym wynikającym z tej ustawy.

Na obszarze Nieruchomości znajdują się drzewa i zakrzaczenia niestanowiące ciągu lasu, w ciągu ostatnich pięciu lat nie zostało usunięte żadne drzewo, którego usunięcie podlega opłacie wobec dyspozycji art. 84 ustawy o ochronie przyrody (Dz. U. z 2020 poz. 1463), nie jest oznaczona w ewidencji gruntów jako las wobec czego Skarbowi Państwa reprezentowanemu przez Lasy Państwowe nie przysługuje prawo pierwokupu, o którym mowa w art. 37a ust. 1 wymienionej ustawy o lasach.

Na Nieruchomości nie znajdują się wody płynące, nie znajdują się wody śródlądowe, stojące, do których stosuje się przepisy o śródlądowych wodach stojących w rozumieniu ustawy z 20 lipca 2017 r. Prawo wodne, w związku z czym Skarbowi Państwa nie przysługuje w stosunku do Nieruchomości prawo pierwokupu, o którym mowa w art. 217 ust.13 tejże ustawy.

Nieruchomość:

a)jest niezabudowana,

b)posiada dostęp do drogi publicznej,

c)nie jest obciążona żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi, w tym nie jest objęta żadną umową dzierżawy, nie jest obciążona prawami i roszczeniami osób trzecich (w tym także nieujawnionymi w księdze wieczystej), w tym prawem najmu, dzierżawy lub użyczenia, ograniczeniami w rozporządzaniu nią, ani umownym prawem pierwokupu, poza prawami wynikającymi z powołanej ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, nie jest obciążona innymi ograniczeniami w rozporządzaniu nią, a nadto na Nieruchomości aktualnie nie jest prowadzone gospodarstwo rolne, na obszarze Nieruchomości nie jest prowadzona działalność rolnicza, Nieruchomość nie znajduje się na terenie parku narodowego ani specjalnej strefy ekonomicznej,

d)nie jest objęta żadną formą ochrony przyrody,

e)jest wolna od zadłużeń i nie jest przedmiotem żadnego postępowania, sporu ani obowiązków wynikających z decyzji lub orzeczeń, które mogłyby mieć wpływ na prawo własności Nieruchomości (w tym dotyczących roszczeń restytucyjnych lub innych roszczeń byłych właścicieli Nieruchomości, immisji, emisji lub służebności, praw lub środków dotyczących dostępu) lub wpływ na wykonanie Umowy Przedwstępnej,

f)nie istnieją żadne okoliczności, które mogłyby stanowić podstawę do wszczęcia postępowań sądowych (w tym na podstawie art. 59 Kodeksu cywilnego lub art. 527 i nast. Kodeksu cywilnego), administracyjnych lub egzekucyjnych, wobec Nieruchomości lub Sprzedającej, mogących uniemożliwić lub utrudnić realizacje roszczeń wynikających z Umowy Przedwstępnej lub doprowadzić do uznania Umowy Przedwstępnej za nieważną albo bezskuteczną,

g)Sprzedająca nie nabyła Nieruchomości od Skarbu Państwa, Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, ani od jednostki samorządu terytorialnego,

h)Sprzedająca nabyła własność Nieruchomości od osoby fizycznej na wskutek dziedziczenia,

i)Nieruchomość nie jest położona na obszarze zdegradowanym ani na obszarze rewitalizacji w rozumieniu przepisów ustawy z 9 października 2015 r. o rewitalizacji (Dz. U. z 2021 r. poz. 485), a nadto Rada Miasta Zielona Góra nie powzięła uchwały o wyznaczeniu obszaru zdegradowanego ani obszaru rewitalizacji w granicach Nieruchomości lub w jej bezpośrednim sąsiedztwie, w związku z czym Miastu Zielona Góra nie przysługuje prawo pierwokupu Nieruchomości, ustanawiane w takiej uchwale - zgodnie z art. 11 ust. 5 pkt 1 powołanej wyżej ustawy o rewitalizacji oraz art. 109 ust.1 pkt 4a lub 4b ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r. poz. 1990),

j)Nieruchomość nie była wykorzystywana w działalności rolniczej,

k)nie była przedmiotem najmu, ani dzierżawy, nie zostanie wynajęta ani wydzierżawiona do dnia sprzedaży,

l)nie była przedmiotem podziału, nie była w przeszłości łączona,

m) do dnia sprzedaży nie będzie wykorzystywana przez Sprzedającą, będzie stanowiła ugór,

n)Nieruchomość nie stanowi ani nie stanowiła przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części,

o)jest niezabudowana i posiada dostęp do drogi publicznej.

Umowa, na mocy której Sprzedający sprzeda, a A. Sp. z.o.o kupi Przedmiot Sprzedaży (dalej: „Umowa Sprzedaży”) ma zostać zawarta z co najmniej trzydniowym wyprzedzeniem nie później niż w terminie do 22 lipca 2023 r. („Data Ostateczna”) po spełnieniu się następujących warunków (dalej: „Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży”):

a)uzyskaniu przez Kupującego, nie wcześniej niż na 30 dni przed zawarciem Umowy Sprzedaży, zaświadczeń wydanych za zgodą Sprzedających przez właściwe: urząd skarbowy, urząd gminy i Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g ustawy - Ordynacja podatkowa oraz zaświadczeń wydanych przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych lub Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, potwierdzających, że Sprzedająca nie zalega z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych;

b)przeprowadzeniu przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego, glebowo- środowiskowego i technicznego Przedmiotu Sprzedaży, w tym dostępu do drogi publicznej i uznaniu przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;

c)uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany kwalifikacji gruntów wchodzących w skład Nieruchomości na nie rolną i nie leśną względnie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w którym obszar Nieruchomości będzie przeznaczony pod tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz uzyskania decyzji dotyczącej zagospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

d)uzyskaniu decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych;

e)nabycia przez Kupującego prawa własności działek gruntu pozostających w tym samym obrębie ewidencyjnym, w którym posadowiona jest Nieruchomość jako niezbędnych do realizacji Inwestycji,

f)uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej i prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy, względnie, według wyboru Kupującego ostatecznej i prawomocnej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą („Inwestycja”);

g)uzyskaniu przez Sprzedającą zaświadczenia właściwego urzędu skarbowego, iż podatek od masy spadkowej po B. S., zmarłym 15 lipca 2002 r. w (…), na podstawie postanowienia wydanego przez Sąd Rejonowy w (…) 14 kwietnia 2003 r. został rozliczony, zapłacony bądź nie należy się - stosownie do dyspozycji art. 19 ustawy o podatku od spadków i darowizn;

h)oświadczenia i zapewnienia Sprzedającej, zawarte w Umowie Przedwstępnej, pozostają ważne i aktualne w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży.

Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży zastrzeżone zostały na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący ma prawo żądać zawarcia Umowy Sprzedaży pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z tych Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży, pod warunkiem złożenia Sprzedającej przez Kupującego oświadczenia o zrzeczeniu się prawa żądania spełnienia któregokolwiek z tych Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży.

Jak wskazano w Umowie Przedwstępnej, wobec tego, że nabycie Nieruchomości przez Kupującego wymaga zgody wspólników Kupującego wyrażonej w formie uchwały, uchwała taka powinna zostać przedstawiona najpóźniej w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży, zaś w przypadku jej nieprzedstawienia najpóźniej w Dacie Ostatecznej, Umowa Przedwstępna wygaśnie z upływem Daty Ostatecznej, bez konieczności składania jakichkolwiek dodatkowych oświadczeń przez którąkolwiek ze Stron, zatem nie będzie ona wywoływać żadnych skutków prawnych ani roszczeń dla żadnej ze Stron.

Strony uzgodniły, że jeżeli w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży stan Nieruchomości będzie inny niż opisany w Umowie Przedwstępnej, na wezwanie Kupującego Sprzedająca dokona na własny koszt wskazanych im czynności, w celu usunięcia takiej niezgodności, w szczególności złoży wnioski lub dostarczy dokumenty w odpowiedniej formie. W przypadku, gdy taka niezgodność będzie wynikać z zadłużenia Sprzedającej, wówczas Kupujący może podjąć decyzję o zawarciu Umowy Sprzedaży i w takim przypadku zapłaci Sprzedającej cenę w taki sposób, że bezpośrednio na rachunek Sprzedającej zostanie zapłacona część ceny pomniejszona o wartość zadłużenia (jednak nie więcej niż kwota równa cenie), zaś kwota zadłużenia zostanie zapłacona bezpośrednio na rachunki bankowe wierzycieli.

Wydanie Nieruchomości wraz z wszystkimi pożytkami i ciężarami z nią związanymi, nastąpi w dniu zawarcia umowy sprzedaży. Wszystkie opłaty związane z nieruchomością będą do dnia zawarcia umowy sprzedaży ponoszone przez Sprzedającą, a od dnia następującego po dniu zawarcia umowy sprzedaży obciążać będą Kupującego.

Strony postanowiły, iż od dnia zawarcia Umowy Przedwstępnej do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży, Kupującemu przysługiwać będzie prawo dysponowania całym obszarem Nieruchomości dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Kupującego Inwestycji, w zakresie przewidzianym przez Prawo budowlane tj. dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane (z prawem cesji tego prawa na dowolną osobę trzecią), składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a nadto uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów, a także do wejścia na teren całego obszaru Nieruchomości celem usunięcia kolizji istniejących sieci, prowadzenia prac przygotowawczych badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż obszar Nieruchomości wolny jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizacje na nim inwestycji polegającej na wybudowaniu centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego, w tym również Sprzedający wyrażają zgodę za przebudowę lub usunięcie rowów ewentualnie znajdujących się na Nieruchomości.

W przypadku konieczności obciążenia Nieruchomości służebnościami na rzecz gestorów mediów, Sprzedająca zobowiązała się do ich ustanowienia na wezwanie Kupującego, zaś Kupujący nie może w takim przypadku odmówić zawarcia Umowy Sprzedaży z powodu ustanowienia takiej służebności.

Sprzedająca wyraziła zgodę na cesję (w drodze jednej lub więcej czynności prawnych) całości lub części praw lub obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej przez Kupującego na rzecz spółki mającej siedzibę na terenie Rzeczpospolitej Polskiej („Cesjonariusz”). Kupujący zawiadomi Sprzedającą o dokonaniu cesji w ciągu 14 dni od dnia zawarcia umowy w wykonaniu której cesja została dokonana. Po dokonaniu zawiadomienia, Sprzedająca będzie zobowiązana do zawarcia z Cesjonariuszem Umowy Sprzedaży i Cesjonariusz stanie się Kupującym w rozumieniu postanowień Umowy Przedwstępnej (z prawem do dokonania dalszych cesji na ww. warunkach) i Umowy Sprzedaży.

Kupujący przewiduje, że dokona cesji ogółu praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości na spółkę B. Sp. z o.o. (dalej jako: „Nabywca”, „Wnioskodawca”), w wyniku czego Nabywca wstąpi w ogół praw i obowiązków przysługujących spółce A. Sp. z o.o. Pierwotnie planowano dokonanie cesji obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej na spółkę C. Sp. z o.o., nr NIP: (…), co jednak nie dojdzie do skutku.

Sprzedająca w dniu 21 lipca 2021 r. w formie aktu notarialnego udzielili przedstawicielom Kupującego pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw („Pełnomocnictwo”) do:

a)uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenie do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany cofania oraz odbioru;

b)uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub leśnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dot. gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

c)uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych, a także dokonaniu wyżej wymienionych czynności;

d)zawarcia w imieniu Mocodawcy umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg;

e)uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania na środowisko planowanej inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości planowanej inwestycji;

f)uzyskania map do celów projektowych;

g)składania wniosków o wydanie wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych;

h)przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości oraz ksiąg, z których Nieruchomość ta objęta tą księgą została odłączona lub zawierających podstawy wpisu w tych księgach, w tym ksiąg zamkniętych, z prawem do składania wniosków, sporządzania kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, wykonywania fotokopii, uzyskiwania (przeglądania i sporządzania kopii) dokumentów stanowiących podstawę zamieszczenia wzmianek w powołanej księdze wieczystej oraz do uzyskiwania wypisów (odpisów) dokumentów złożonych do akt powołanej wyżej księgi wieczystej;

i)uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości;

j)uzyskiwania zaświadczeń i informacji z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego w sprawie figurowania w rejestrze płatników składek lub zaległości we wpłatach oraz odbioru zaświadczeń i informacji;

k)składania w imieniu Mocodawcy oświadczeń woli o braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji związanych z realizacją na Nieruchomości inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą oraz składania oświadczeń o zrzeczeniu się prawa odwołania od decyzji wydanych w związku z przygotowaniem lub realizacją takiej inwestycji.

Pełnomocnictwo to uprawnia pełnomocników do składania i podpisywania wniosków, pism, oświadczeń (w tym oświadczeń woli oraz oświadczeń wiedzy), umów i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz przyjmowania i odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map i pism, oraz korespondencji związanych i wymaganych w związku ze sprawami objętymi Pełnomocnictwem. Wszystkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe związane z warunkami technicznymi, decyzjami i umowami przyłączeniowymi będą obciążały A. Sp. z o.o.

Strony w dniu 26 lipca 2021 r. zawarły porozumienie udokumentowane aktem notarialnym (dalej: „Porozumienie”). Zgodnie z jego treścią:

a)Sprzedająca udzieliła Kupującemu prawa dysponowania Nieruchomością na cele budowlane (z prawem udzielenia tego prawa dowolnej osobie trzeciej), składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do wejścia na teren Nieruchomości celem wykonania na koszt Kupującego, badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej Inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą, a także prac dotyczących usunięcia kolizji istniejących sieci i projektowanym przebiegiem sieci, prac przygotowawczych i związanych z realizacją Inwestycji oraz prawo posadowienia tablic reklamowych.

b)Sprzedająca udzieliła Kupującemu i osobom przez niego wskazanym pełnomocnictwa umożliwiającego wykonanie badań i analiz, o których mowa w Umowie Przedwstępnej oraz zgód na uzyskiwanie przez Kupującego zaświadczeń dotyczących zaległości publicznoprawnych Sprzedającego o treści wskazanej przez Kupującego.

c)Sprzedająca ponadto zobowiązała się na każde wezwanie Kupującego do udzielenia wszelkich stosownych pełnomocnictw, w tym pełnomocnictw szczególnych złożonych na druku PPS-1, niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych związanych z uzyskiwaniem pozwoleń, uzgodnień itp., dla celów analizy stanu Nieruchomości i przygotowania realizacji Inwestycji, zarówno w formie pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego, oraz uzyskania zaświadczeń wydawanych przez właściwe: urząd skarbowy, urząd gminy oraz Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g) ustawy z 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa i zaświadczenia wydanego przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych i Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego w zakresie zapłaty przez Sprzedających należnych podatków i innych należności publicznoprawnych. Na wezwanie Kupującego, Sprzedająca potwierdzi czy dane podane przez Sprzedającą na potrzeby uzyskiwania powyższych zaświadczeń pozostają aktualne i w razie ich zmiany niezwłocznie dostarczy skorygowane zgody i oświadczenia.

d)Sprzedająca oświadczyła, iż znane jej jest zamierzenie Kupującego, polegające na realizacji Inwestycji i oświadcza, iż zrzeka się prawa do składania jakichkolwiek odwołań, zażaleń, skarg i innych protestów w toku postępowań administracyjnych dotyczących realizacji Inwestycji, oraz zobowiązuje się do niezgłaszania z tego tytułu żadnych roszczeń oraz do nieskładania żadnych powyżej określonych odwołań, skarg, zażaleń i protestów, a także do dostarczania niezbędnych dokumentów dotyczących stanu prawnego i faktycznego Nieruchomości, które mogą okazać się niezbędne w procesie inwestycyjnym.

e)Sprzedająca wyraziła zgodę na przetwarzanie jej danych osobowych zgodnie z zawartą przy Porozumieniu klauzulą informacyjną.

f)Jeżeli okaże się to konieczne dla potwierdzenia, że Sprzedająca działa zgodnie z wymogami oraz procedurami w zakresie przeciwdziałania praniu brudnych pieniędzy oraz finansowania terroryzmu, Sprzedająca na wezwanie Kupującego przedłoży poświadczoną notarialnie kopię dokumentu potwierdzającego tożsamość Sprzedającej (dowodu osobistego bądź paszportu) oraz inne dokumenty i oświadczenia o treści wskazanej przez Kupującego.

g)Sprzedający wyrazili zgodę na cesję (w drodze jednej bądź więcej czynności prawnych) całości bądź części praw lub obowiązków wynikających z zawartego Porozumienia przez Kupującego na rzecz Cesjonariusza w rozumieniu Umowy Przedwstępnej. Kupujący zawiadomi Sprzedającego o dokonaniu cesji w ciągu 14 dni od zawarcia umowy, w wykonaniu której cesja została dokonana. Po dokonaniu zawiadomienia, Sprzedający będą zobowiązani do wykonania obowiązków wynikających z Porozumienia na rzecz Cesjonariusza i Cesjonariusz stanie się Kupującym w rozumienia Porozumienia (z prawem do dokonania dalszych cesji zgodnie z powyższym).

Przedmiotowa Nieruchomość (tj. działki 1 i 2) nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Z opisanego wyżej Pełnomocnictwa oraz Porozumienia wynika, iż zamierzona jest zamiana przeznaczenia Nieruchomości w sposób umożliwiający realizację celu nabycia działek, czyli budowy centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą. W związku z powyższym przed zawarciem umowy sprzedaży Nieruchomości zmienione zostanie przeznaczenie Nieruchomości na budowlane (tj. mocą decyzji o warunkach zabudowy), przy czym Nieruchomość pozostanie niezabudowana.

Sprzedająca:

a)nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu przepisów u.p.t.u.,

b)do dnia sprzedaży Nieruchomość nie będzie wykorzystywana przez Sprzedającą,

c)nie jest rolnikiem ryczałtowym o którym mowa w art. 2 pkt 19 u.p.t.u.,

d)nie zabiegała o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ani o dokonanie jego zmiany;

e)nie wynajmowała i nie wydzierżawiła oraz nie wynajmie i nie wydzierżawi Działek do dnia sprzedaży;

f)nie podejmowała osobiście działań mających na celu podział Działek, ich połączenie;

g)na Działkach nie wyznaczano dróg wewnętrznych, ani nie podejmowano żadnych działań mających na celu wyznaczenie dróg wewnętrznych;

h)nie podejmowała żadnych działań mających na celu uzbrojenie Działek;

i)nie podejmowała czynności mających na celu sprzedaż Działek, a w szczególności nie zamieszczała ogłoszeń w gazetach i Internecie oraz nie wywieszała banerów;

j)Kupujący jako pierwszy wyszedł z propozycją zakupu działki;

k)Sprzedająca nie posiada innych działek, które zamierza w przyszłości sprzedawać;

l)Sprzedająca w przeszłości tj. w okresie od 9 września 2019 r. do 3 marca 2020 r. dokonała sprzedaży pięciu działek rolnych, niezabudowanych.

Spółka A. Sp. z.o.o., tj. Kupujący:

a)jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny,

b)zamierzała nabyć Działki w celu budowy budynku magazynowo-logistyczno- produkcyjnego;

c)zamierzała nabyć Nieruchomość na cele opodatkowanej podatkiem od towarów i usług działalności gospodarczej.

Spółka C. Sp. z o.o.:

a)jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny,

b)zamierzała nabyć działki w celu budowy centrum magazynowo-logistyczno- produkcyjnego;

c)zamierzała nabyć Nieruchomość na cele opodatkowanej podatkiem od towarów i usług działalności gospodarczej;

d)uzyskała potwierdzenie przysługującego jej prawa do odliczenia VAT z tytułu nabycia opisanych we wniosku Nieruchomości w interpretacji indywidualnej z 8 kwietnia 2022 r. sygn. akt 0114-KDIP1-1.4012.193.2022.1.MM.

Spółka B. Sp. z o.o., tj. Nabywca:

a)jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny,

b)zamierza nabyć Działki w celu budowy centrum magazynowo-logistyczno- produkcyjnego;

c)zamierza nabyć Nieruchomość na cele opodatkowanej podatkiem od towarów i usług działalności gospodarczej.

Sprzedająca, L. K., wraz ze spółką C. Sp. z o.o. (która pierwotnie miała wstąpić w prawa i obowiązki Kupującego wynikające z Umowy Przedwstępnej) uzyskali interpretacje indywidualne:

‒z 8 kwietnia 2022 r. sygn. akt 0114-KDIP1-1.4012.62.2022.2.MM, zgodnie z którą za nieprawidłowe uznano stanowisko w zakresie nieuznania Sprzedającej za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości (działek gruntu nr 1 i 2);

‒z 8 kwietnia 2022 r. sygn. akt 0114-KDIP1-1.4012.193.2022.1.MM, zgodnie z którą za prawidłowe uznano stanowiska (i) co do braku zastosowania zwolnienia dla transakcji sprzedaży Nieruchomości (działek gruntu 1 i 2) oraz (ii) co do prawa Nabywcy do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości (działek gruntu 1 i 2).

Uzupełnienie zdarzenia przyszłego

W nadesłanym do wniosku uzupełnieniu wskazaliście Państwo, że  sformułowane we wniosku pytanie dotyczy wyłącznie prawa Nabywcy, tj. C. Sp. z o.o., do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem działek nr 1 i 2.

Sprzedająca, tj. Pani L. K. oraz spółka B. Sp. z o.o. otrzymali interpretację indywidualną z 8 kwietnia 2022 r., znak 0114-K.DIP1-1.4012.62.2022.2.MM, w której zostało stwierdzone, że:

‒sprzedaż działek nr 1 i 2 przez Sprzedającą, Panią L. K., będzie stanowiła dostawę dokonaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów;

‒w odniesieniu do działek oznaczonych numerami ewidencyjnymi 1 oraz 2 nie przysługuje prawo do zwolnienia z opodatkowania sprzedaży na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT;

‒Nabywcy, tj. spółce C. Sp. z o.o. przysługiwać będzie prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia działek nr 1 i 2.

Jednocześnie, Kupujący - tj. A. Sp. z o.o., pierwotnie przewidywał dokonanie cesji ogółu praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości na C. Sp. z o.o. Obecnie natomiast przewiduje, iż Nabywcą (Cesjonariuszem) będzie spółka B. Sp. z o.o.

W związku z tym wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą prawa Nabywcy do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem działek nr 1 i 2 (ponieważ z pierwotnym wnioskiem wspólnym o wydanie interpretacji wystąpiła inna spółka – C. Sp. z o.o., obecnie planuje się, że nabywcą działek będzie spółka B. Sp. z o.o.).

W związku z tym, że sformułowane pytanie pozostanie bez zmian, tj. wniosek dotyczy prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego od nabycia działek nr 1 i 2, wskazują Państwo, że dostawa działek nr 1 i 2 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy o VAT (zgodnie z treścią interpretacji indywidualnej z 8 kwietnia 2022 r., znak 0114-KDIP1-1.4012.62.2022.2.MM).

Pytanie

Czy Nabywcy, tj. spółce B. Sp. z o.o., w związku z nabyciem prawa własności działek o numerach identyfikacyjnych 1 i 2 przysługiwać będzie możliwość dokonania odliczenia od podatku od towarów i usług?

Państwa stanowisko w sprawie

Zgodnie z art. 86 ust. 1 u.p.t.u., w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Jak zauważono choćby w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 12 grudnia 2017 r. sygn. akt 0111-KDIB3-1.4012.630.2017.2.JP, „niezbędnym warunkiem odliczenia VAT jest istnienie bezpośredniego związku pomiędzy zakupami (wydatkami), a konkretną transakcją opodatkowaną”.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wyraźnie wynika, że Wnioskodawca, który wstąpi w prawa i obowiązki wynikające z Umowy Przedwstępnej, będzie wykorzystywał Nieruchomość wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych. Jak wskazano wyżej, Nabywca zamierza realizować na niej Inwestycję w postaci parku magazynowo-logistyczno- produkcyjnego, która będzie inwestycją związaną z wykonywaną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczą, a przez to opodatkowaną podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji, spełniona jest przesłanka warunkująca prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony oraz istnienie ścisłego związku pomiędzy zakupem Nieruchomości, a transakcją opodatkowaną. Podobnie wskazano choćby w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 28 grudnia 2018 r. sygn. akt 0114-KDIP1- 3.4012.626.2018.4.MT.

W wydanych interpretacjach indywidualnych (tj. z 8 kwietnia 2022 r. sygn. akt 0114-KDIP1-1.4012.62.2022.2.MM oraz z 8 kwietnia 2022 r. sygn. akt 0114-KDIP1- 1.4012.193.2022. 1.MM), Dyrektor KIS uznał Sprzedającą za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży prawa własności działek nr 1 i 2, potwierdził brak możliwości zastosowania zwolnienia dla transakcji sprzedaży ww. działek oraz potwierdził, iż Cesjonariuszowi (wówczas spółce C. Sp. z o.o.) przysługuje prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem działek nr 1 i 2. Jak wskazał Dyrektor KIS w uzasadnieniu swojego stanowiska, co do przyznania prawa do odliczenia, „w analizowanym przypadku będą spełnione - wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy - przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nabywca jest czynnym podatnikiem podatku VAT, a zakupiona przez Nabywcę Nieruchomość będzie służyła czynnościom opodatkowanym ”.

W związku z tym, w ocenie Wnioskodawcy, analogicznie - ze względu na to, iż jest on czynnym podatnikiem VAT, a zakupiona przez Nabywcę Nieruchomość będzie służyła czynnościom opodatkowanym (tj. realizacji Inwestycji w postaci budowy centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego, która będzie inwestycją związaną z wykonywaną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczą, a przez to opodatkowaną podatkiem od towarów i usług), Wnioskodawcy, tj. spółce B. Sp. z o.o. będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia ww. działek.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.) – zwanej dalej ustawą.

W myśl tego przepisu:

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedająca podjęła decyzję o sprzedaży Nieruchomości i w tym celu, 21 lipca 2021 r. zawarła ze spółką A. Sp. z o.o. (Kupującym) przedwstępną umowę sprzedaży tej Nieruchomości. Kupujący planował wybudować na terenie Nieruchomości park logistyczno-magazynowo-produkcyjny. Na Nieruchomość składają się 2 działki ewidencyjne o numerach 1 i 2. Działka oznaczona numerem 1 o obszarze 0,1400 ha stanowi grunty orne w klasie RV w całości oznaczona symbolem  korzystania „R” – grunty orne. Działka oznaczona numerem 2 o obszarze 1,0400 ha stanowi: łąki trwałe w klasie ŁIII w obszarze 0,5200 ha, łąki trwałe w klasie ŁIV w obszarze 0,4900 ha, grunty pod rowami w klasie W-ŁIII w obszarze 0,0200 ha, grunty pod rowami w klasie W-ŁIV w obszarze 0,0100 ha - sposób użytkowania określony jako ,,Ł” - łąki trwałe. Nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Nieruchomość jest niezabudowana i posiada dostępu do drogi publicznej. Przedmiotowa Nieruchomość (tj. działki 1 i 2) nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Z Pełnomocnictwa oraz Porozumienia wynika, że zamierzona jest zamiana przeznaczenia Nieruchomości w sposób umożliwiający realizację celu nabycia działek, czyli budowy centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą. W związku z powyższym przed zawarciem umowy sprzedaży Nieruchomości zmienione zostanie przeznaczenie Nieruchomości na budowlane (tj. mocą decyzji o warunkach zabudowy), przy czym Nieruchomość pozostanie niezabudowana. Sprzedająca w Umowie Przedwstępnej wyraziła zgodę na cesję (w drodze jednej lub więcej czynności prawnych) całości lub części praw lub obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej przez Kupującego na rzecz spółki mającej siedzibę na terenie Rzeczpospolitej Polskiej – Cesjonariusza. Sprzedająca będzie zobowiązana do zawarcia z Cesjonariuszem Umowy Sprzedaży i Cesjonariusz stanie się Kupującym w rozumieniu postanowień Umowy Przedwstępnej (z prawem do dokonania dalszych cesji na ww. warunkach) i Umowy Sprzedaży. Kupujący przewiduje, że dokona cesji ogółu praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości na spółkę B. Sp. z o.o. (Nabywca/Wnioskodawca), w wyniku czego Nabywca wstąpi w ogół praw przysługujących spółce A. Sp. z o.o. Pierwotnie planowano dokonanie cesji na spółkę C. Sp. z o.o., nr NIP: (…), co jednak nie dojdzie do skutku. Wskutek planowanej cesji, w ogół praw i obowiązków przysługujących dotychczas A. Sp. z o.o. wstąpi Wnioskodawca, który jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny i zamierza nabyć Działki w celu budowy centrum magazynowo-logistyczno- produkcyjnego, tj. na cele opodatkowanej podatkiem od towarów i usług działalności gospodarczej.

Państwa wątpliwości dotyczą tego, czy jako Nabywca, który na podstawie umowy cesji wstąpi w ogół praw i obowiązków przysługujących dotychczas Kupującemu, będziecie mieli Państwo prawo do odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem prawa własności działek o numerach 1 i 2.

Jak już wyżej wskazano, odliczenie podatku naliczonego na zasadach określonych w art. 86 ust. 1 ustawy uwarunkowane jest tym, aby nabywane towary i usługi były wykorzystywane przez zarejestrowanego, czynnego podatnika VAT w ramach działalności gospodarczej do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Jak wskazaliście Państwo w opisie sprawy, Sprzedająca będzie podatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy działek o nr 1 i 2, a sama transakcja sprzedaży zostanie opodatkowana podatkiem VAT i nie będzie do niej miało zastosowanie zwolnienie z podatku przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 ustawy o VAT.

Odnosząc się zatem do Państwa wątpliwości oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa, należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy do planowanej cesji na Państwa ogółu praw i obowiązków przysługujących dotychczas Kupującemu dojdzie, to będzie Państwu jako Nabywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z zakupem prawa własności działek nr 1 i 2, bowiem w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Transakcja sprzedaży Nieruchomości przez Sprzedającą na rzecz Kupującego będzie opodatkowana podatkiem VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia z tego podatku, Nabywca jest czynnym podatnikiem podatku VAT, a zakupiona przez Nabywcę Nieruchomość będzie Mu służyła do czynności opodatkowanych, gdyż zamierza na nabytych Działkach budowę centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego.

Zatem Państwa stanowisko w kwestii prawa Nabywcy do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia działek nr 1 i 2 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną Państwa sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i muszą się Państwo zastosować do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).