Temat interpretacji
Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.
Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
1 kwietnia 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 1 kwietnia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podaku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełnił go Pan pismem z 1 czerwca 2022 r. oraz pismem z 4 czerwca 2022 r.
Treść wniosku jest następująca:
Działka nr x wpisana do xxx została zakupiona przez Wnioskodawcę w udziale 1/10 w 2005 roku. Pozostałe udziały zostały zakupione przez mojego brata w 1/10 udziału oraz rodziców jako współwłasność małżeńska w 8/10 udziału.
Po śmierci ojca w 2017 roku na podstawie aktu dziedziczenia xxx z dnia (...) 2017 roku Wnioskodawca otrzymał 2/10 udziału w nieruchomości po zmarłym ojcu. Drugie 2/10 otrzymał jego brat K.
Na chwilę obecną Wnioskodawca posiada 3/10 udziałów w nieruchomości. Wraz z pozostałymi właścicielami, Wnioskodawca postanowił sprzedać część nieruchomości. W związku z powyższym w celu realizacji zamierzenia, po konsultacji z uprawnionym geodetą postanowili podzielić nieruchomość na mniejsze działki, celem odsprzedania części działek. Najbardziej optymalny podział to podział na 6 działek w koniecznością wyznaczenia dwóch dróg wewnętrznych. Zlecili więc wstępny szkic podziału działek.
W związku, że działka nie jest objęta Planem Zagospodarowania Przestrzennego, aby dokonać podziału działek zgodnie z Ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, konieczne było wystąpienie do Wydziału Planowania z wnioskiem o wydanie Warunków zabudowy na nieruchomość.
Po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy, wystąpili z wnioskiem o decyzję podziałową, oraz zlecili wykonanie podziału przez uprawnionego geodetę wraz ze zgłoszeniem do zasobów geodezyjnych. Decyzją xxx z dnia (...) 2022 r. nieruchomość x została podzielona na 6 mniejszych działek oraz 2 drogi dojazdowe.
Obecnie w ramach czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, Wnioskodawca planuje zbyć udziały w części działek, a uzyskane środki przeznaczyć na cele prywatne.
Sprzedaż odbywać się będzie bez angażowania dodatkowych środków w kampanie marketingowe czy wynajmowaniu profesjonalnych agencji nieruchomości, lub udzielaniu pełnomocnictw do sprzedaży nieruchomości. Planowana sprzedaż nie będzie posiadała elementów profesjonalnego obrotu gruntami. Jednocześnie Wnioskodawca informuje, że jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej w zakresie prowadzenia restauracji, jednak opisana nieruchomość nie była wykorzystywana w tej działalności.
Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu
Jak zostało zaznaczone we wniosku, planuje Pan sprzedać połowę nieruchomości przed podziałem tj. do 3 działek. Sprzedaż całość udziałów w 2 do 3 nowo wydzielonych działek.
Przedmiotem sprzedaży będzie udział w działkach nr x i x oraz prawdopodobnie działka x.
Nabył Pan udziały w działce nr x – możliwe plany budowy domu, jednak bez dokładnego sprecyzowania.
Od momentu nabycia do momentu planowanej sprzedaży, podaje Pan, że działka x traktowana była jako działka rekreacyjna.
Przez cały okres posiadania była wykorzystywana wyłącznie do celów osobistych.
Grunt nie był wykorzystany do prowadzenia działalności gospodarczej.
Przy nabyciu nieruchomości (udziałów) nie przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Nie był Pan i nie jest rolnikiem ryczałtowym w myśl art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku VAT.
Nie dokonywał Pan sprzedaży żadnych płodów rolnych.
Żadne inwestycje uatrakcyjniające nieruchomość nie były czynione. Również po podziale i wyznaczeniu dróg żadne działania nie były /nie są prowadzone. Działka pozostaje w niezmienionej formie od czasu jej zakupu.
Działka nie była przedmiotem dzierżawy, najmu lub innej umowy o podobnym charakterze.
W celu sprzedaży udziałów w działkach będących przedmiotem wniosku, nie planuje Pan prowadzić działań marketingowych, jedynie przekazanie informacji w rodzinie oraz wśród znajomych, oraz możliwość umieszczenia ogłoszenia na darmowym portalu z ogłoszeniami.
Podaje Pan, że pozyskał już nabywcę/nabywców nieruchomości, na dwie działki poprzez kontakt brata.
Dla działki mającej być przedmiotem sprzedaży nie występował Pan z wnioskami o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego.
Nie posiada Pan innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży.
Nie dokonywał Pan wcześniej sprzedaży nieruchomości.
Pytanie
Czy sprzedaż powyższych gruntów będzie traktowana jako sprzedaż w ramach zarządu prywatnego gruntów, niezwiązana z działalnością gospodarczą, a co za tym idzie, nie będzie opodatkowana podatkiem VAT, oraz w odniesieniu do planowanej sprzedaży udziału w działkach brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży Wnioskodawca wystąpi w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, polegającej na handlu nieruchomościami?
Państwa stanowisko w sprawie
Wnioskodawca uważa, że sprzedaż powinna być potraktowana jako sprzedaż w ramach zarządu prywatnego gruntów (majątku prywatnego), niezwiązana z działalnością gospodarczą, tym samym nie będzie opodatkowana podatkiem VAT.
Z ogłoszonych wyroków sądowych wynika, że „majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż działki nie będzie stanowiła działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Wnioskodawcy w przedmiocie zbycia tejże nieruchomości, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego - charakteru takiej działalności).
Wystąpienie o Wydanie Warunków Zabudowy, nie może być traktowane jako czynność wykraczającą poza zarządzanie majątkiem prywatnym, ponieważ decyzja taka zgodnie z Ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami jest niezbędna do uzyskania decyzji podziałowej. Stanowisko takie zostało potwierdzone w wyroku z dnia 4 kwietnia 2019 r., sygn. akt II FSK 1100/17. NSA stwierdził, że samo tylko wyodrębnienie z jednej nieruchomości działek gruntu, powiązane także z koniecznością uprzedniego uzyskania stosownych decyzji administracyjnych, czy uregulowania prawidłowego dostępu do nich, nie wykracza poza działania mieszczące się w zwykłym zarządzie własnymi sprawami majątkowymi.
Ponadto w dostępnych interpretacjach Wnioskodawca znajduje informację że „okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej, sama w sobie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego”. Według Wnioskodawcy w odniesieniu do planowanej sprzedaży udziału w działkach brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży Wnioskodawca wystąpi w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, polegającą na handlu nieruchomościami.
Jak wcześniej wykazano, aby uznać określoną sprzedaż za opodatkowaną podatkiem VAT nie wystarczy stwierdzić jedynie dostawy towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług.
W rozpatrywanej sprawie planowana sprzedaż udziału w działkach będzie czynnością związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W związku z tym, Wnioskodawca będzie korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Skutkiem powyższego planowana sprzedaż udziału w działkach nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r., poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT:
opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT:
przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy:
przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”, państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:
1.określone udziały w nieruchomości,
2.prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
3.udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.
Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740).
Stosownie do art. 195 Kodeksu cywilnego:
Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).
W myśl art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:
Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.
W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.
Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:
Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Stosownie do art. 198 ustawy Kodeks cywilny:
Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.
Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.
Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:
przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
W myśl powołanych przepisów, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Należy podkreślić jednak, że nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Jak wynika z art. 15 ust. 1 ustawy:
podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.
Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.
Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.
Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Zatem dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.
Zasadne jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.
Należy mieć na uwadze, że dla uznania danego majątku za prywatny, istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Potwierdził to Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej wyłącznie do celów prywatnych. „Majątek prywatny”, to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.
W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży udziału w działkach istotne jest, czy w danej sprawie Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży działek podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Przejawem takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.
Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów, budynków i budowli) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.
Z opisu sprawy wynika, że działka nr x została zakupiona przez Pana w udziale 1/10 w 2005 roku. Pozostałe udziały zostały zakupione przez Pana brata w 1/10 udziału oraz rodziców jako współwłasność małżeńska w 8/10 udziału. Po śmierci ojca w 2017 roku na podstawie aktu dziedziczenia xxx z dnia (...) 2017 roku otrzymał Pan 2/10 udziału w nieruchomości. Drugie 2/10 otrzymał Pana brat.
Na chwilę obecną posiada Pan 3/10 udziałów w nieruchomości. Wraz z pozostałymi właścicielami, postanowił Pan sprzedać część nieruchomości. W związku z powyższym w celu realizacji zamierzenia, dokonano podziału nieruchomość na mniejsze działki. Najbardziej optymalny podział to podział na 6 działek z koniecznością wyznaczenia dwóch dróg wewnętrznych.
W związku, że działka nie jest objęta Planem Zagospodarowania Przestrzennego, aby dokonać podziału działek zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, konieczne było wystąpienie do Wydziału Planowania z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy na nieruchomość. Decyzją z dnia (...) 2022 r. nieruchomość została podzielona na 6 mniejszych działek oraz 2 drogi dojazdowe.
Nie występował Pan z wnioskami o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego.
Obecnie w ramach czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, planuje Pan zbyć udziały w części działek, a uzyskane środki przeznaczyć na cele prywatne.
Przedmiotem planowanej sprzedaży będzie: udział w działkach nr x i x oraz prawdopodobnie działka x.
Sprzedaż odbywać się będzie bez angażowania dodatkowych środków w kampanie marketingowe czy wynajmowaniu profesjonalnych agencji nieruchomości, lub udzielaniu pełnomocnictw do sprzedaży nieruchomości.
Jest Pan czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT z tytułu prowadzonej działalności restauracyjnej, jednak opisana nieruchomość, jak Pan twierdzi, nie była wykorzystywana w tej działalności.
Przez cały okres posiadania, czyli od momentu nabycia do momentu planowanej sprzedaży, działka traktowana była jako działka rekreacyjna i wykorzystywana wyłącznie do celów osobistych. Grunt nie był wykorzystany do prowadzenia działalności gospodarczej.
Nie był Pan i nie jest rolnikiem ryczałtowym w myśl art. 2 pkt 19 ustawy o podatku VAT. Nie dokonywał Pan sprzedaży żadnych płodów rolnych.
Żadne inwestycje uatrakcyjniające nieruchomość nie były czynione, również po podziale i wyznaczeniu dróg. Działka pozostaje w niezmienionej formie od czasu jej zakupu. Nie była także przedmiotem dzierżawy, najmu lub innej umowy o podobnym charakterze.
Nie posiada Pan innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży. Takich transakcji nie dokonywał Pan również wcześniej.
W okolicznościach opisanej sprawy Pana wątpliwości dotyczą przede wszystkim kwestii, czy dokonując planowanej sprzedaży wystąpi Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, polegającą na handlu nieruchomościami.
Jak wskazano już wcześniej, dostawa towarów (w tym nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.
W niniejszej sprawie, jak wskazuje na to całościowa analiza zgromadzonych w jej zakresie informacji, brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które przesądzają, że sprzedaż ww. udziałów w nieruchomości gruntowej wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie można w tej sytuacji mówić o aktywnych działaniach w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez podmioty zajmujące się profesjonalnie tego rodzaju sprzedażą.
Bez znaczenia pozostaje w tych okolicznościach fakt, że dokonano podziału działki i wyznaczono dwie drogi wewnętrzne, a w tym celu uzyskano decyzję o warunkach zabudowy. Działanie takie jak Pan wskazał było spowodowane chęcią sprzedaży części działek. W związku z brakiem innych czynności przemawiających za działalnością gospodarczą prowadzoną w tym zakresie, nie można przypisać takim działaniom charakteru czynności wykonywanych przez podatnika. W tej sytuacji podjęte czynności faktycznie należy uznać za niewykraczające poza racjonalny zarząd majątkiem prywatnym.
W konsekwencji Pana stanowisko, w myśl którego sprzedaż udziału w gruntach powinna być potraktowana jako sprzedaż w ramach zarządu prywatnego gruntów (majątku prywatnego), niezwiązana z działalnością gospodarczą, która nie pozwala na uznanie Pana za podatnika VAT, a tym samym nie będzie opodatkowana podatkiem VAT, jest prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
Wskazać należy, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (pytania) Wnioskodawcy. Inne kwestie przedstawione w opisie stanu faktycznego (zdarzeniu przyszłym), bądź we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.
Ponadto należy zauważyć, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem należy zaznaczyć, że niniejsza interpretacja nie wywiera skutków prawnych dla współwłaścicieli nieruchomości.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosują się Państwo do interpretacji.
Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1)z zastosowaniem art. 119a;
2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).