Opodatkowanie sprzedaży egzekucyjnej nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

30 maja 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 25 maja 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania sprzedaży egzekucyjnej nieruchomości. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Kancelaria Komornika Sądowego w (…) prowadzi egzekucję z nieruchomości o numerze KW (...) prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (…). Wydział V Ksiąg Wieczystych stanowi o nieruchomości w postaci działki o numerze 1 (nr identyfikacyjny działki (…)), działka ta jest oznaczona w księdze wieczystej jako BA - tereny przemysłowe, obszar całej nieruchomości to 0,1480 ha. Dział l-Sp tj., spis praw związanych z własnością wskazanej księgi wieczystej stanowi o prawie użytkowania wieczystego na okres 2089.12.05 - grunt oddany w użytkowanie wieczyste i budynek stanowiący odrębną własność. Właścicielem majątku jest A.

Wobec właściciela majątku tj. wobec A następujący stan faktyczny:

‒    w Pana ocenie, udokumentowane działania komornika sądowego, o których mowa w art. 18, nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 3 i 9 -10a - w tym zakresie dłużnik został wezwany przez komornika kilka razy, do złożenia oświadczenia dotyczącego ewentualnego spełnienia warunków zwolnienia od podatku VAT dostawy nieruchomości określonej w księdze wieczystej nr KW (...) - jednak oświadczenia takiego nie złożył; dłużnik złożył na ręce komornika oświadczenie z dnia 8 grudnia 2021 r. o następującej treści dotyczącej badanej nieruchomości „pierwsze zasiedlenie nieruchomości przez Spółkę A nastąpiło w sierpniu 2016 r., kiedy to Spółka A zakupiła od B na podstawie Aktu Notarialnego Repertorium A nr (…) z dnia (…) 2016 r., prawo wieczystego użytkowania dla którego prowadzona jest księga wieczysta numer (...) wraz z usytuowanymi na niej budynkami i urządzeniami objętymi tą księgą; wszystkie obiekty i urządzenia znajdujące się na tej nieruchomości zostały zbudowane od podstaw w ciągu ostatnich lat na podstawie uzyskanego przez B pozwolenia na zbudowanie (…), oddanie do użytkowania pierwszego etapu nastąpiło we wrześniu 2018 r.”; w ocenie biegłego ze złożonego oświadczenia nie wynika konkretnie, czy w stosunku planowanej dostawy badanej nieruchomości, spełnione zostały warunki zwolnienia z podatku VAT;

‒    dłużnik prowadzi działalność gospodarczą - jak stanowi wyciąg z Krajowego Rejestru Sądowego na dzień 19 stycznia 2022 pod numerem KRS (…), data rejestracji dłużnika w KRS (…) 2016 r.;

‒    dłużnik jest podatnikiem w myśl art. 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r, o podatku od towarów i usług oraz figuruje w rejestrze wg wykazu podmiotów zarejestrowanych jako podatnicy VAT, niezarejestrowanych oraz wykreślonych i przywróconych do rejestru VAT, z datą rejestracji jako podatnik VAT 1 lipca 2016 r.

Pismem z dnia 6 maja 2022 r. Kancelaria Komornika Sądowego (…) w osobie komornika (…) zadała dłużnikowi następujące pytania dodatkowe:

1. Czy nabycie działki ( prawa użytkowania wieczystego gruntu) nastąpiło w ramach transakcji opodatkowanej podatkiem VAT i została wystawiona faktura. Czy z tytułu nabycia działki ( prawa użytkowania wieczystego ) przysługiwało dłużnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego?
2. Jakie budynki i urządzenia zostały nabyte w 2016 r. wraz z prawem użytkowania wieczystego działki?
3. Jakie obiekty i urządzenia zostały zbudowane od podstaw i oddane do użytkowania wieczystego w ramach pierwszego etapu we wrześniu?
4. Czy po wrześniu 2018 r. zostały oddane do użytkowania jakieś naniesienia ( budynki, budowle) Jeśli tak to kiedy i jakie? Czy pomiędzy oddaniem ich do użytkowania a planowaną transakcją upłynęło ponad dwa lata?
5. Czy dłużnikowi przysługiwało prawo odliczenia podatku naliczonego od wydatków ponoszonych na wytworzenie naniesień znajdujących się na działce?
6. Czy po oddaniu do użytkowania dłużnik lub inna osoba użytkująca naniesienia znajdujące się na działce ponosił wydatki na ich ulepszenie, a jeśli poniósł, to kiedy i czy były one wyższe niż 30 procent ich wartości początkowej. Należało udzielić odpowiedzi dla każdego budynku/ budowli oddzielnie?
7. Jakie naniesienia, tj. budynki, budowle i urządzenia budowlane - w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane znajdują się na działce 1?

Na powyższe pytania dłużnik odpowiedział następująco:

1.Nabycie działki (prawa użytkowania wieczystego gruntu) nastąpiło w ramach transakcji opodatkowanej podatkiem. Została wystawiona faktura (…) ze stawką 23%. Spółce przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.

2.W 2016 roku zostały nabyte: budynek hali turbin, budynek hali kotłów odzyskaniowych, komin o wysokości 30,85 m, instalacje elektryczne SN, NN i AKP, instalacja gazowa w postaci rurociągów do stacji sprężania gazu do turbiny, place, chodniki i tereny o powierzchni 970 m².

3.Wszystkie obiekty i urządzenia zostały zbudowane od podstaw. Budynek hali turbin został wybudowany praktycznie w 100 % bazując na budynku starej odlewni.

4.Po wrześniu 2018 roku nie zostały oddane do użytku naniesienia (budynki, budowle).

5.Tak, dłużnikowi przysługiwało prawo odliczenia podatku naliczonego.

6.Po oddaniu do użytkowania nie były ponoszone wydatki na ulepszenie.

7.Na działce 1 znajdują się: budynek hala turbin, komin stalowy, hala kotłów odzyskaniowych, instalacja elektryczna, instalacja gazowa.

Pytanie

Czy planowana sprzedaż egzekucyjna nieruchomości, sprzedaż licytacyjna, w związku z prowadzeniem egzekucji z nieruchomości posiadającej księgę wieczystą o numerze (...) w Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w (…) będzie opodatkowana podatkiem VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Sprzedaż licytacyjna w związku z prowadzeniem egzekucji z nieruchomości posiadającej księgę wieczystą nr o numerze KW (...) w Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w (…) będzie opodatkowana podatkiem VAT zgodnie ustawą z dnia 11 marca 2004 o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z przepisem art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, zwanej dalej ustawą, organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów ustawy z 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa - gdzie płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu.

Przepisy prawa wskazują więc, że komornik sądowy jest płatnikiem podatku od dostawy towaru dokonywanej w trybie egzekucji w przypadku, gdy wykonuje on czynności egzekucyjne. Komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika - dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik. W przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku. Jeżeli na dłużniku spoczywa obowiązek podatkowy związany ze sprzedażą towarów, to komornik jest zobowiązany do wystawienia faktury w imieniu i na rzecz dłużnika.

Komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży licytacyjnej towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Z treści art. 7 ust. 1 ustawy o VAT wynika, że dostawą towarów jest przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel w tym również:

‒    przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie,

‒    wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione,

‒    wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej,

‒    wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta,

‒    ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego,

‒    oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste,

‒    zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT).

Ustawa o podatku od towarów i usług posługuje się w odniesieniu do dostawy towarów sformułowaniem „przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel” (art. 7 ust. 1 ustawy), a towarami w świetle tej ustawy - co do zasady - są rzeczy ruchome i nieruchomości (art. 2 pkt 6 ustawy). Takie zdefiniowanie terminu „dostawa towarów”, odwołujące się do ekonomicznego władztwa nad rzeczą sprawia, iż przedmiotem opodatkowania może być nie tylko sprzedaż czy zamiana rzeczy jako fizycznie wyodrębnionych dóbr materialnych, ale także zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, jak również inne transakcje wywierające, z ekonomicznego punktu widzenia, podobne skutki.

Zgodnie z brzmieniem art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 22% z zastrzeżeniem art. 41 ust. 2-12c, art. 83 art. 119 ust. 7 art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art 129 ust. 1 ustawy o VAT.

W myśl art. 146a pkt 1 ww. ustawy o VAT - obowiązującego od dnia 1 stycznia 2011 r. - w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r. z zastrzeżeniem art. 146f stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110 wynosi 23 %.

W świetle przedstawionych powyżej przepisów nieruchomości, w tym prawo wieczystego użytkowania gruntu, spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność, stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza - zgodnie z ust. 2 wskazanego wyżej artykułu - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik - podatnik określony w art. 15 ust. 1 wskazanej ustawy.

W treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku (podmiotowe lub przedmiotowe).

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, wskazane są zwolnienia od podatku VAT dla dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających określone w tych przepisach warunki.

I tak w treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

2.pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata

Dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Pierwsze zasiedlenie to oddanie do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Zgodnie art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik, może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

‒są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

‒złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W ten sposób ustawa daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków - możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Natomiast w przypadku budynków/budowli niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

‒    w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;

‒    dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej, tych obiektów.

Dodatkowo jak wynika z art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Przytoczone przepisy oznaczają, ze prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego a jeżeli ponosił takie wydatki, to byty one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów, chyba że budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat. A zatem wykorzystywanie obiektu przez okres co najmniej 5 lat do czynności opodatkowanych pozwala podatnikowi na zastosowanie zwolnienia od podatku nawet w sytuacji, gdy ponosił on wydatki wyższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów, w związku z którymi to wydatkami miał prawo do odliczenia podatku VAT.

Omawiana ustawa w art. 43 ust. 1 pkt 9 przewiduje również zwolnienie z podatku od towarów i usług dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Opodatkowanie podatkiem VAT zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu - na temat zasad opodatkowania zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z posadowionym na tym gruncie budynkiem, wypowiedział się Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, w wyroku z dnia 4 lipca 2017 r., sygn. akt I SA/ Gd 555/17, gdzie Sąd orzekł, że przez dostawę towarów należy rozumieć nie tylko oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste ale również zbycie tego prawa.

Zatem zasadne jest rozumienie przepisu art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w ten sposób, że grunt jako towar przyjmuje stawkę podatku obowiązującą dla budynku, bez względu na to czy sprzedaż dotyczy prawa własności tego gruntu czy też prawa użytkowania wieczystego.

W konsekwencji Sąd uznał, że w przypadku zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z budynkiem posadowionym na tym gruncie i trwale z nim związanym, zbycie wieczystego użytkowania gruntu przyjmuje stawkę podatku VAT jak zbycie budynku.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r., poz. 931 ze zm.) – zwanej dalej „ustawą”:

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r., poz. 1540, ze zm.), zgodnie z którym:

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem, a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika.

Z powołanych przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik. W przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie zobowiązany do odprowadzenia podatku.

Tym samym komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży licytacyjnej towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy:

Należy zauważyć, że użytkowanie wieczyste stanowi wprawdzie prawo do rzeczy cudzej, ale daje użytkownikowi wieczystemu uprawnienia do dysponowania rzeczą w sposób zbliżony do właściciela.

W świetle przedstawionych powyżej przepisów budynki, budowle oraz grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność, stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem będzie podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle zapisów art. 15 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Przepisy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

I tak, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zatem, zwolnienie od podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków lub budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Przy czym, w myśl art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do używania. Zatem aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich części oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika - bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

 W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Należy również wskazać, że zwolnienie uregulowane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Jednocześnie stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy:

Z okoliczności sprawy wynika, że Kancelaria Komornika Sądowego prowadzi egzekucję z nieruchomości o numerze KW (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (…). Przedmiotem sprzedaży egzekucyjnej będzie nieruchomość w postaci działki o numerze 1, działka ta jest oznaczona w księdze wieczystej jako BA - tereny przemysłowe, obszar całej nieruchomości to 0,1480 ha. Dział l księgi wieczystej stanowi o prawie użytkowania wieczystego na okres 2089.12.05 - grunt oddany w użytkowanie wieczyste i budynek stanowiący odrębną własność. Właścicielem majątku jest A. Dłużnik jest podatnikiem w myśl art. 15 ustawy. Nabycie działki (prawa użytkowania wieczystego gruntu) nastąpiło w ramach transakcji opodatkowanej podatkiem. Dłużnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. Na działce 1 znajdują się: budynek hala turbin, komin stalowy, hala kotłów odzyskaniowych, instalacja elektryczna, instalacja gazowa. Dłużnik złożył na ręce komornika oświadczenie w którym wskazał, że pierwsze zasiedlenie nieruchomości przez Spółkę A nastąpiło w sierpniu 2016 r., kiedy to Spółka A zakupiła B na podstawie Aktu Notarialnego z (…) 2016 r., prawo wieczystego użytkowania dla którego prowadzona jest księga wieczysta numer (...) wraz z usytuowanymi na niej budynkami i urządzeniami objętymi tą księgą. Wszystkie obiekty i urządzenia znajdujące się na tej nieruchomości zostały zbudowane od podstaw w ciągu ostatnich lat na podstawie uzyskanego przez B pozwolenia na zbudowanie (…), oddanie do użytkowania pierwszego etapu nastąpiło we wrześniu 2018 r. Po wrześniu 2018 roku nie zostały oddane do użytku naniesienia (budynki, budowle), ani nie były już ponoszone wydatki na ulepszenie.

Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia czy planowana sprzedaż egzekucyjna nieruchomości, sprzedaż licytacyjna, w związku z prowadzeniem egzekucji z nieruchomości posiadającej księgę wieczystą o numerze (...) w Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w (...) będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Mając na uwadze obowiązujące przepisy prawa oraz przedstawione okoliczności sprawy należy stwierdzić, że dostawa ww. nieruchomości będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu i jednocześnie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z treści wniosku wynika, że w sierpniu 2016 r. Dłużnik zakupił od B prawo wieczystego użytkowania dla którego prowadzona jest księga wieczysta numer (...) wraz z usytuowanymi na niej budynkami i urządzeniami objętymi tą księgą. Wszystkie obiekty i urządzenia znajdujące się na tej nieruchomości zostały zbudowane od podstaw w ciągu ostatnich lat na podstawie uzyskanego przez B pozwolenia na zbudowanie (...), oddanie do użytkowania pierwszego etapu nastąpiło we wrześniu 2018 r. Po wrześniu 2018 roku nie zostały oddane do użytku żadne naniesienia (budynki, budowle), ani nie były ponoszone wydatki na ulepszenie. Zatem, mając na uwadze opis sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa należy stwierdzić, że w stosunku do nieruchomości posiadającej księgę wieczystą o numerze (...) doszło do pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy i jednocześnie od pierwszego zasiedlenia przedmiotowych nieruchomości do ich sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Tym samym, w odniesieniu do dostawy budynków, budowli spełnione zostaną przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W konsekwencji planowana sprzedaż egzekucyjna nieruchomości będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu i jednocześnie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Ponieważ planowana dostawa budynków/budowli będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, nie ma potrzeby analizowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. 

Dodatkowo należy wskazać, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży (w tym zbycie użytkowania wieczystego) podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu lub zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu będą korzystały ze zwolnienia od podatku. Zatem ww. art. 29a ust. 8 ustawy, ma również zastosowanie w przypadku zbycia prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z zabudowaniami. Powyższe wynika z faktu, że zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu uznawane jest za dostawę towaru oraz z tego, że grunt dzieli stawkę zabudowań na nim posadowionych.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów stanowiących nieruchomości wystąpi zwolnienie od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć, bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Zatem, w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości zabudowanych - które to zabudowania stanowią budynki, budowle w rozumieniu ustawy - Prawo budowlane, gdzie w stosunku do posadowionych na danej działce budynków i budowli nastąpiło pierwsze zasiedlenie zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Natomiast w przypadku dostawy urządzeń, które nie stanowią budynków, budowli w rozumieniu ww. ustawy nie znajdzie zastosowanie zwolnienie z podatku od towarów i usług. Na gruncie przepisów podatku od towarów i usług zasadą jest, że określona dostawa towarów podlega określonej stawce podatku. Zatem okoliczność, że określone towary stanowią przedmiot jednej transakcji, która z jednej strony obejmuje towar główny objęty zwolnieniem od podatku oraz z drugiej strony towary wyłączone z tej preferencji, nie stoi na przeszkodzie temu, aby opodatkowanie nastąpiło według stawki właściwej dla każdego z tych towarów. Zatem dostawa urządzeń, które mogą być odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego lub też urządzenia, które nie stanowi części składowej, winny zostać opodatkowana według przepisów właściwych, tj. według stawki właściwej dla danego rodzaju towaru.

Zatem, w przypadku przedmiotowej sprzedaży, wyłącznie dostawa nieruchomości będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, natomiast względem urządzeń stanowiących rzeczy ruchome zastosowanie znajdzie stawka podatku VAT właściwa dla tych towarów.

Końcowo należy również wskazać, że strony transakcji mogą zrezygnować z ww. zwolnienia i wybrać opcję opodatkowania nieruchomości, zgodnie z art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 11 ustawy, po spełnieniu wynikających z tych przepisów warunków.

W konsekwencji, Pana stanowisko należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”. 

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·    w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·    w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z  29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.)