Wnioskodawca wraz z Zainteresowaną otrzymali od rodziców Wnioskodawcy nieruchomość rolną o powierzchni (...) ha (składającą się z kilkunastu działek w tym działki 12), na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego zawartej w formie aktu notarialnego z dnia (...) 1999 r. W całym okresie posiadania działki nr 12 przez Stronę i Zainteresowaną nie była ona przedmiotem dzierżawy.

Początkowo Strona oraz Zainteresowana zamierzali wykorzystać nieruchomość do uprawy roli oraz hodowli zwierząt, jednak nie w celach gospodarczych czy zarobkowych, a na własne potrzeby. W okresie między (...) 1999 r., a (...) 2009 r. działka nr 12 służyła Wnioskodawcy i Zainteresowanej do uprawy roli na własne potrzeby wynikające z prowadzenia gospodarstwa domowego. Wnioskodawca oraz Zainteresowana nie byli i nie są rolnikami ryczałtowymi. Produkty spożywcze pochodzące z własnej działalności rolniczej prowadzonej na działce nr 12 nie były sprzedawane zarówno przez Stronę jak i Zainteresowaną.

Początkowo nieruchomość była wykorzystywana zgodnie z zamierzeniem Wnioskodawców. Niemniej, w pewnym momencie Strona i Zainteresowana zainteresowali się możliwością realizacji inwestycji na przedmiotowej działce, która uzasadniła wniesienie nieruchomości do spółki. (...) 2009 r., wspólnicy spółki - Wnioskodawca wraz z Zainteresowaną, przenieśli na spółkę własność nieruchomości stanowiącej gospodarstwo rolne z zabudowaniami, działki gruntu o numerach 1, 2, 3 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12. Inwestycja nie została jednak ostatecznie podjęta i plany Strony i Zainteresowanej skończyły się niepowodzeniem. Wobec braku przydatności w działalności Spółki oraz brakiem dalszych planów inwestycyjnych Strona i Zainteresowana postanowili ponownie wyłączyć nieruchomość do majątku prywatnego. Gospodarstwo rolne z zabudowaniami (w tym działka 12) nie było wykorzystywane w spółce jawnej. Własność działki nr 12 została przeniesiona na rzecz spółki w związku z planowanymi inwestycjami w przedsiębiorstwie polegającymi na rozbudowie magazynów, która to inwestycja nie została jednak zrealizowana w całości lub w części.

Wnioskodawca wraz z Zainteresowaną, zamierza dokonać podziału nieruchomości składającej się z działki 12 o powierzchni (...) ha, na mniejsze części, a następnie dokonać sprzedaży działek powstałych w wyniku podziału. Zamiar sprzedaży wynika z faktu, że działka ta nie jest wykorzystywana w jakikolwiek sposób, nie jest ona także zabudowana. Dokonanie podziału gruntu na mniejsze działki jest uzasadnione wyłącznie sytuacją rynkową - znalezienie potencjalnego nabywcy na działkę o powierzchni (...) ha jest znacznie utrudnione. 

Małżonkowie wystąpili z wnioskiem do wójta gminy w przedmiocie zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości składającej się z działki numer 12 o powierzchni (...) ha. W dniu (...) 2020 r., wójt gminy wydał decyzję zatwierdzającą projekt podziału ww. nieruchomości. Wnioskodawca wraz z Zainteresowaną, zamierza dokonać sprzedaży działek powstałych w wyniku podziału.

W wyniku podziału powstały 44 działki, z czego 42 działki mają przeznaczenie pod teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługowej - symbol w planie 4MNU, 1 działka pod teren projektowanych dróg publicznych lokalnych - symbol w planie KD-L, 1 działka pod zabudowę produkcyjno-usługową - symbol w planie 2P,U oraz w części pod zabudowę mieszkaniową mieszaną - symbol w planie 10MM. Jednocześnie działka gruntu wydzielona pod drogę publiczną przechodzi na własność gminy z dniem, w którym przedmiotowa decyzja stała się ostateczna. Plan został uchwalony bez inicjatywy Wnioskodawcy i Zainteresowanej.

Wnioskodawca planuje dokonać sprzedaży wydzielonych działek za pomocą portali internetowych (...), nie zamierza w tym celu korzystać z usług profesjonalnego pośrednika. Wszelkie działania związane ze sprzedażą działek, wyszukiwania potencjalnych kupców, ograniczą się do zamieszczenia ogłoszenia na portalu internetowym.

Działki będące przedmiotem wniosku są niezabudowane, nieogrodzone, jedyne nakłady poniesione zostały na ich uzbrojenie, tj. przyłączenie do sieci wodno-kanalizacyjnej oraz przyłącze prądu. Nakłady poczynione na uzbrojenie działki 12 zostały poczynione ze środków pochodzących wyłącznie z majątku wspólnego małżonków.

W przedstawionych okolicznościach z całą pewnością nie można uznać, że argumentem za uznaniem Zainteresowanych za podatników podatku od towarów i usług jest sam podział działki na mniejsze w celu późniejszego ich zbycia z zyskiem. Jak bowiem wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w jednym z wyroków, dokonanie podziału nieruchomości w celu jej stopniowej sprzedaży mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym skarżącego (wyrok z dnia 17 kwietnia 2019 r., I FSK 578/17). W innym wyroku NSA stwierdził za TSUE, że podział nieruchomości w celu uzyskania lepszej ceny nie jest decydujący i nie jest czynnością, która sama z siebie wykraczałyby poza zarząd majątkiem prywatnym. Niezależnie zatem od liczby wydzielonych działek sam fakt podziału nieruchomości nie stanowi okoliczności powodującej, że osoba działa w charakterze podatnika VAT (wyrok NSA z 5 listopada 2020 r., I FSK 1039/20).

Przyjąć należy, że o celu handlowym samoistnie świadczyć nie może również wyodrębnienie dróg wewnętrznych, gdyż w myśl art. 93 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. 2021 poz. 1899) podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej.

Jednakże za uznaniem, iż aktywność Zainteresowanych w zakresie sprzedaży nieruchomości nosi znamiona działalności gospodarczej świadczą wspomniane wyżej okoliczności (podział działek, zapewnienie dostępu do drogi gminnej, ustanowienie odpowiednich służebności gruntowych w celu zapewnienia dostępu do drogi publicznej) we wzajemnym powiązaniu z aktywnościami mającymi za cel uzbrojenie terenu.

Przypomnieć trzeba, że przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości, należy oczywiście uwzględnić wszystkie etapy tej aktywności. Ocena podejmowanych działań powinna uwzględniać działania podejmowane na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno. Zwłaszcza należy uwzględnić te elementy aktywności, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym, takie jak np. poniesienie ze środków pochodzących wyłącznie z majątku wspólnego małżonków nakładów na uzbrojenie działek tj. przyłączenie do sieci wodno-kanalizacyjnej oraz przyłącze prądu.

Działania tego rodzaju nie należą, w ocenie organu, do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, lecz stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, która wskazuje, że ww. czynności przybrały formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną. Tego rodzaju aktywna działalność jest bez wątpienia działalnością mającą na celu dokonanie korzystnej sprzedaży.

Co więcej, o zorganizowanym charakterze działań Wnioskodawcy może świadczyć również opisany wyżej fakt rozpowszechniania informacji o posiadaniu działek na sprzedaż za pomocą portali internetowych (...). Zaakcentować więc trzeba, że o profesjonalnym charakterze prowadzonej działalności nie musi świadczyć korzystanie przy sprzedaży działek wyłącznie z usług biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Zamieszczenia ogłoszenia na portalu internetowym nie jest zastrzeżone wyłącznie dla osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej. Przedsiębiorca, prowadząc działalność gospodarczą w zakresie sprzedaży nieruchomości, nie musi wieszać banerów czy dawać ogłoszeń w prasie, aby zrealizować swój cel gospodarczy (por. wyrok NSA z 23 października 2019 r., II FSK 3505/17).

Wszystkie wskazane wyżej fakty analizowane łącznie prowadzą do wniosku, że w sprawie wystąpił szereg okoliczności, wskazujących, że planowaną sprzedaż działek powstałych z podziału działki nr 12 należy zakwalifikować jako dokonaną w okolicznościach wskazujących na działalność gospodarczą.

W tym miejscu zaznaczyć należy również, że na ocenę dokonanych przez Zainteresowanych działań nie może mieć wpływu to, że nieruchomość nigdy nie została faktycznie wykorzystywana w działalności gospodarczej. Skala podjętych przez Zainteresowanych działań wskazuje, że czynności te wyrażają wolę Zainteresowanych i ich zamiar wykorzystania majątku nie na cele osobiste (prywatne), lecz w celu odniesienia korzyści finansowej.

Dla oceny tego, czy sprzedaż wydzielonych działek będzie odbywała się w warunkach właściwych dla prowadzenia działalności gospodarczej bez znaczenia pozostaje wskazywany przez Zainteresowanych fakt, że działki należą do majątku prywatnego Wnioskodawcy i Zainteresowanej, nie były wykorzystywane na cele związane z działalnością gospodarczą, ani w jakikolwiek sposób udostępniane osobom trzecim. W wyroku z 1 kwietnia 2010 r., II FSK 1933/08, NSA stwierdził, że „nie ma znaczenia, czy w momencie nabycia nieruchomości zamiarem właściciela było przeznaczenie jej do sprzedaży z zyskiem, lecz to, że podatnik podjął działania mające charakter ciągły, zorganizowany, nakierowany na uzyskanie zysku sprzedaży nieruchomości. Jak najbardziej jest bowiem możliwa sytuacja, w której podmiot, nabywając grunty na potrzeby prywatne, później zmieni ich przeznaczenie, angażując siły i środki podobne do tych, które angażują podmioty profesjonalnie zajmujące się obrotem nieruchomości. Podzielenie przeciwnego stanowiska oznaczałoby, że nabycie gruntu do celów osobistych, prywatnych musiałoby być – jedynie ze względu na zamiar w chwili nabycia – kwalifikowane jako sprzedaż majątku prywatnego, z czym nie można się zgodzić. Nawet zatem gdyby przyjąć, że nabycie przedmiotowych nieruchomości nastąpiło w celach prywatnych, nie oznacza to, że sprzedaż działek nie mogła nastąpić w wykonywaniu działalności gospodarczej. Istotne jest bowiem to, czy podejmowane przez skarżącą działania posiadały cechy działalności gospodarczej, co w realiach rozpatrywanej sprawy zostało wykazane”.

Analiza przedstawionego opisu sprawy, dokonana w kontekście przywołanych wyżej przepisów prawa prowadzi do wniosku, że opisane przez Wnioskodawcę działania były podjęte nie w celu wykorzystywania nieruchomości do zaspokojenia potrzeb osobistych Zainteresowanych, tylko w celach handlowych. Co istotne, działania te nie polegały na odsprzedaniu tej samej nieruchomości, ale dokonywaniu czynności, dzięki którym sprzedawane po podziale nieruchomości działki uzyskają zupełnie odmienny wymiar ekonomiczny, wyrażający się w zwiększeniu ich atrakcyjności handlowej. Takie postępowanie jest charakterystyczne dla podmiotów występujących profesjonalnie w obrocie gospodarczym. Podjęte działania, wskazują jednoznacznie na przemyślany, zaplanowany i zorganizowany obrót nieruchomościami oraz zamiar wielokrotnego wykonania czynności zbycia wydzielonych uprzednio działek.

Planowana sprzedaż wpisuje się w katalog czynności, które zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zatem skoro sprzedaż będzie wykraczała poza zakres zwykłego wykonywania prawa własności, będzie stanowiła działalność gospodarczą podjętą w celach zarobkowych, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawca oraz Zainteresowana wystąpią dla tej czynności w charakterze podatnika tego podatku zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy.

Zatem stanowisko Zainteresowanych jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę oraz stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania.

Pan (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).