Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 7 kwietnia 2022 r. (wpływ 7 kwietnia 2022 r.) oraz pismem z 11 kwietnia 2022 r. (wpływ 11 kwietnia 2022 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

(…)

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

(…)

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawcy są spółkami prawa handlowego – B jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, a A spółką komandytową. Wnioskodawcy są objęci w Polsce nieograniczonym obowiązkiem podatkowym oraz posiadają status czynnych podatników podatku od towarów i usług w rozumieniu ustawy o VAT.

A zamierza sprzedać B prawo własności nieruchomości położonej w (...), jedn. ewid. (...), obręb nr (...), składającej się z działki nr (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...) (dalej „Działka A”), prawo użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w (...), jedn. ewid. (...), obręb nr (...), składającej się z działki nr (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...) (dalej „Działka B”) oraz prawo własności budynków, budowli i urządzeń znajdujących się na Działce B.

Na Działce A znajduje się utwardzony kostką brukową plac, trwale związany z gruntem. Plac ten stanowi parking, na którym zlokalizowane są miejsca postojowe przeznaczone dla najemców powierzchni w budynku usługowym zlokalizowanym na Działce B. Przedmiotowe miejsca postojowe są przedmiotem długoterminowych umów najmu opodatkowanych VAT.

Działka B jest zabudowana budynkami użytkowymi o charakterze usługowym, stanowiącymi budynki w rozumieniu ustawy Prawo budowlane. Na Działce B posadowione są m.in. budynek usługowy (pełni funkcję biurową oraz magazynową) o kubaturze 12.544 m³, budynek garażowy o kubaturze 672 m³, budynek portierni o kubaturze 43,33 m³ oraz urządzenia i budowle stanowiące stację trafo, drogi wewnętrzne z płyt betonowych, place utwardzone o powierzchni 3.360 m² i ogrodzenie betonowe o wysokości 2 m. Budynki, urządzenia i budowle są przedmiotem długoterminowych umów najmu opodatkowanych VAT.

Od terminu pierwszego zasiedlenia obu Nieruchomości (w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT), upłynęło znacznie więcej niż dwa lata.

Obie działki są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego „(…)” uchwalonym uchwałą Rady Miasta z dnia 7 lutego 2018 r. Działki znajdują się na terenie oznaczonym w planie symbolem U.10 – Tereny zabudowy usługowej o podstawowym przeznaczeniu pod zabudowę budynkami usługowymi.

27 września 2021 r. Strony, korzystając z uprawnienia zawartego w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, złożyły w Urzędzie Skarbowym w (...) zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z podatku od towarów i usług z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, w odniesieniu do planowanej transakcji kupna/sprzedaży Działki A oraz Działki B, będącej przedmiotem niniejszej interpretacji.

Z ostrożności Strony transakcji planują dodatkowo złożyć powtórne zawiadomienie o rezygnacji ze zwolnienia podatkowego w akcie notarialnym przenoszącym własność oraz użytkowanie wieczyste wyżej opisanych nieruchomości, w trybie art. 43 ust. 10 pkt 2 lit. B ustawy o VAT.

W piśmie z 7 kwietnia 2022 r. uzupełnili Państwo wniosek o następujące informacje:

Zarówno Działka A jak i Działka B zostały nabyte 2 grudnia 1995 r. przez A s. c. (…). Transakcja podlegała podatkowi od towarów i usług oraz nabywcy przysługiwało prawo do odliczenia VAT.

Po licznych zmianach korporacyjnych i przekształceniach, 2 maja 2002 r. działki zostały wniesione aportem jako zorganizowana część przedsiębiorstwa na pokrycie wkładu niepieniężnego do C Spółka z o.o.

C Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością została 9 grudnia 2008 r. (rep. (...)) przekształcona w A Spółka z o.o. sp. k..

A Spółka z o.o. sp. k.1 stycznia 2022 r. (rep. (...)) zmieniła nazwę na A.

Przy nabyciu Działki A i Działki B dnia 2 maja 2002 r. (…) (działającemu wtedy pod nazwą „C Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością”) nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego. A nabył działki w drodze aportu (wniesienia wkładu niepieniężnego).

Nabycie Działki A i Działki B przez A 2 maja 2002 r. nie było czynnością opodatkowaną VAT.

A i B zawarły 28 września 2021 r. przedwstępną umowę sprzedaży Działki A i Działki B. Zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży nastąpi niezwłocznie po ustaleniu skutków podatkowych przedmiotowej transakcji (tj. po otrzymaniu interpretacji indywidualnej, której dotyczy rozpatrywanego pisma).

Wszystkie budynki i budowle znajdujące się obecnie na Działce A i Działce B zostały nabyte wraz z tymi działkami (znajdowały się na tych działkach dnia 2 maja 2002 r.).

Nabycie Działki A i Działki B przez A 2 maja 2002 r. wraz ze wszystkimi znajdującymi się na nich budynkami nie stanowiło czynności opodatkowanej VAT.

Wszystkie budynki i budowle znajdujące się na Działce A i Działce B były w całości udostępniane osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych. W szczególności w ciągu ostatnich 2 lat były one w 100% przedmiotem umów najmu.

A wykorzystuje budynki i budowle znajdujące się na Działce A i Działce B od 20 lat.

Na dzień 4 maja 2021 r. A był stroną następujących umów cywilnoprawnych obejmujących lokale oraz miejsca postojowe znajdujące się na obu działkach:

1)umowa najmu z 21 października 2002 r., zawarta z (...),

2)umowa najmu z 16 marca 2008 r., zawarta z (…),

3)umowa najmu z 30 czerwca 2008 r., zawarta z (...),

4)umowa najmu z 17 stycznia 2012 r., zawarta z (…),

5)umowa najmu z 10 lutego 2016 r., zawarta z (…),

6)umowa najmu z dnia 9 czerwca 2016 r., zawarta z (…),

7)umowa najmu z 13 października 2017 r., zawarta z (...),

8)umowa najmu z 10 października 2018 r., zawarta z (...),

9)umowa najmu z 16 kwietnia 2019 r., zawarta z (...),

10)umowa najmu z 29 czerwca 2020 r., zawarta z (...),

11)umowa najmu z 29 czerwca 2020 r., zawarta z (...),

12)umowa najmu z 5 marca 2021 r., zawarta z (...).

Udzielenie odpowiedzi w zakresie całego, 20-letniego okresu eksploatacji nieruchomości przez A nie jest możliwe w terminie wyznaczonym przez organ na uzupełnienie wniosku. Z uwagi na bardzo odległy horyzont czasowy, odpowiedź na pytania tut. Organu wymagałaby konieczności zbadania 20-letniej dokumentacji budynków. Kluczowe dla sprawy mają jednak ostatnie 2 lata, ze względu na kwestie związane z tzw. pierwszym zasiedleniem w VAT.

Jeżeli chodzi o ostatnie 2 lata wykorzystywania budynków i budowli znajdujących się na Działce A i Działce B, to A nie poniósł w tym okresie wydatków na ulepszenie lub przebudowę, które stanowiły co najmniej 30% ich wartości początkowej (nie dokonał istotnych zmian w celu zmiany ich wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków ich zasiedlenia).

Pytania (ostatecznie sformułowane w piśmie z 7 kwietnia 2022 r.)

1.Dostawa nieruchomości stanowiącej Działkę A przez A podlega zwolnieniu z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, jednakże z uwagi na złożenie oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 tej ustawy będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług?

2.Dostawa nieruchomości stanowiącej Działkę B przez A podlega zwolnieniu z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, jednakże z uwagi na złożenie oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 tej ustawy będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług?

3.B na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu dostawy Działki A w zakresie, w jakim działka ta będzie wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych?

4.B na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu dostawy Działki B w zakresie, w jakim działka ta będzie wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych?

Państwa stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w piśmie z 7 kwietnia 2022 r.)

1.Dostawa nieruchomości stanowiącej Działkę A przez A podlega zwolnieniu z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, jednakże z uwagi na złożenie oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 tej ustawy będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

2.Dostawa nieruchomości stanowiącej Działkę B przez A podlega zwolnieniu z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, jednakże z uwagi na złożenie oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 tej ustawy będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

3.B na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia Działki A w zakresie, w jakim działka ta będzie wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych.

4.B na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia Działki B w zakresie, w jakim działka ta będzie wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych.

Transakcję zbycia nieruchomości należy na gruncie VAT kwalifikować jako odpłatną dostawę towarów na terytorium kraju (art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT).

W przypadku dostawy nieruchomości niezabudowanej, transakcja ta zwolniona jest z opodatkowania VAT, o ile przedmiotem dostawy są inne tereny niż tereny budowlane (dostawa terenów budowlanych nie podlega zatem zwolnieniu z podatku) – art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Przez tereny budowlane, stosownie do art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, należy rozumieć grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, w przypadku dostawy nieruchomości zabudowanej, transakcja ta podlega zwolnieniu z opodatkowania VAT, z wyjątkiem gdy:

1)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

2)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W celu ustalenia, czy dana działka stanowi nieruchomość zabudowaną, należy odwołać się do przepisów ustawy Prawo budowlane. Zgodnie z art. 3 pkt 2 tej ustawy, ilekroć w ustawie jest mowa o budynku należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Zgodnie z pkt 3 powołanego artykułu, przez budowlę należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Zgodnie z pkt 3a wspomnianego artykułu, obiekt liniowy to obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable zainstalowane w kanalizacji kablowej, kable zainstalowane w kanale technologicznym oraz kable telekomunikacyjne dowieszone do już istniejącej linii kablowej nadziemnej nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego.

Jak wynika z pkt 4 omawianego artykułu, przez obiekt małej architektury należy rozumieć niewielkie obiekty, a w szczególności:

a)kultu religijnego, jak: kapliczki, krzyże przydrożne, figury,

b)posągi, wodotryski i inne obiekty architektury ogrodowej,

c)użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku, jak: piaskownice, huśtawki, drabinki, śmietniki.

Pkt 3 powołanej regulacji definiuje natomiast pojęcie obiektu budowlanego – jest to budynek, budowla bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Tak jak wspomniano w opisie sprawy, na Działce A znajduje się utwardzony kostką brukową plac. Zdaniem Stron, w świetle zacytowanych powyższych przepisów należy stwierdzić, że dostawa Działki A, na której znajduje się trwale związany z gruntem plan utwardzony kostką brukową, jest objęta dyspozycją art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, tj. powinna korzystać ze zwolnienia podatkowego zawartego w tym przepisie.

Na działce B znajduje się natomiast m.in. budynek magazynowy o kubaturze 12.544 m³, budynek garażowy o kubaturze 672 m³, budynek portierni o kubaturze 43,33 m³ oraz urządzenia i budowle stanowiące stację trafo, drogi wewnętrzne z płyt betonowych, place utwardzone o powierzchni 3.360 m² i ogrodzenie betonowe o wysokości 2 m. Obiekty posadowione na Działce A bezsprzecznie spełniają definicje budynków i budowli.

Powyższe oznacza, że sprzedaż Działki B również jest objęta dyspozycją art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, umożliwia możliwość rezygnacji ze zwolnienia objętego art. 43 ust. 1 pkt 10 i w konsekwencji wybór opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1)są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2)złożą:

a)przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b)w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów – zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Strony skorzystały z uprawnienia wynikającego z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, i złożyły oświadczenie, o którym mowa w tym przepisie. Oświadczenie dotyczyło zarówno Działki A, jak i Działki B.

Z ostrożności Strony transakcji planują dodatkowo złożyć powtórne zawiadomienie o rezygnacji ze zwolnienia podatkowego w akcie notarialnych przenoszącym własność oraz użytkowanie wieczyste wyżej opisanych nieruchomości, w trybie art. 43 ust. 10 pkt 2 lit. B ustawy o VAT.

W przypadku dostawy nieruchomości niezabudowanej, transakcja ta zwolniona jest z opodatkowania VAT, o ile przedmiotem dostawy są inne tereny niż tereny budowlane (dostawa terenów budowlanych nie podlega zatem zwolnieniu z podatku) – art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Przez tereny budowlane, stosownie do art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, należy rozumieć grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Działka A, z uwagi na jej oznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, spełnia definicję terenów budowlanych. Powyższe oznacza, że nawet w przypadku stwierdzenia, że sprzedaż Działki A nie spełnia dyspozycji art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, to z uwagi na wystąpienie przesłanki negatywnej z art. 43 ust. 1 pkt 9 tej ustawy, zwolnienie określone w tym drugim przepisie nie znajdzie zastosowania. W związku z powyższym, dostawa Działki A oraz Działki B powinna zostać opodatkowana VAT.

Jako, że zarówno dostawa Działki A jak i Działki B będzie opodatkowana VAT, B będzie uprawniony do skorzystania z prawa do odliczenia VAT (odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia Działki A i Działki B w zakresie, w jakim działki te będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych) na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie:

1)ustalenia, czy Dostawa nieruchomości stanowiącej Działkę A przez A korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, jednakże z uwagi na złożenie oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług – jest prawidłowe,

2)ustalenia, czy Dostawa nieruchomości stanowiącej Działkę B przez A korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, jednakże z uwagi na złożenie oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług – jest prawidłowe,

3)ustalenia, czy B na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy, będzie uprawniony do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia Działki A w zakresie, w jakim działka ta będzie wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych – jest prawidłowe,

4)ustalenie, czy B na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy, będzie uprawniony do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia Działki B w zakresie, w jakim działka ta będzie wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych – jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle art. 2 pkt 6 ustawy:

Z powyższych przepisów wynika, że nieruchomość zabudowana spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W świetle art. 8 ust. 1 ustawy,

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy:

Państwa wątpliwości dotyczą w pierwszej kolejności ustalenia, czy dostawa nieruchomości stanowiących zabudowaną Działkę A i Działkę B przez A korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, oraz czy z uwagi na złożenie oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy, będzie możliwe opodatkowanie podatkiem od towarów i usług tej dostawy.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Wobec powyższego, za podatnika będzie uznany tylko taki podmiot, który dokonuje czynności zmierzające do wykorzystania towarów i usług do celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Jak wynika z opisu sprawy, Wnioskodawca posiada status czynnego podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu ustawy. Wszystkie budynki i budowle znajdujące się na Działce A i Działce B były w całości udostępniane osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych. W szczególności w ciągu ostatnich 2 lat były one w 100% przedmiotem umów najmu. A wykorzystuje budynki i budowle znajdujące się na Działce A i Działce B od 20 lat.

Tym samym, Spółka wykonując we własnym imieniu i na własny rachunek czynności spełniające definicję działalności gospodarczej, określonej w art. 15 ust. 2 ustawy, działa w charakterze podatnika podatku VAT.

W konsekwencji, planowana przez Państwa sprzedaż zabudowanej Działki A i zabudowanej Działki B będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towaru, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

W tym miejscu wskazać należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Jednocześnie wskazać należy, że w przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Zatem ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Natomiast jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy dla dostawy działek zabudowanych, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W myśl art. 29a ust. 8 ustawy:

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków lub budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Zatem, jak wynika z powołanych powyżej przepisów, w celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla dostawy ww. działek zabudowanych zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy w odniesieniu do budynków i budowli usytuowanych na tych działkach – miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że na Działce A znajduje się utwardzony kostką brukową plac, trwale związany z gruntem. Plac ten stanowi parking, na którym zlokalizowane są miejsca postojowe przeznaczone dla najemców powierzchni w budynku usługowym zlokalizowanym na Działce B. Przedmiotowe miejsca postojowe są przedmiotem długoterminowych umów najmu opodatkowanych VAT. Działka B jest zabudowana budynkami użytkowymi o charakterze usługowym, stanowiącymi budynki w rozumieniu ustawy Prawo budowlane. Na Działce B posadowione są m.in. budynek usługowy (pełni funkcję biurową oraz magazynową) o kubaturze 12.544 m³, budynek garażowy o kubaturze 672 m³, budynek portierni o kubaturze 43,33 m³ oraz urządzenia i budowle stanowiące stację trafo, drogi wewnętrzne z płyt betonowych, place utwardzone o powierzchni 3.360 m² i ogrodzenie betonowe o wysokości 2 m. Budynki, urządzenia i budowle są przedmiotem długoterminowych umów najmu opodatkowanych VAT. Wszystkie budynki i budowle znajdujące się obecnie na Działce A i Działce B zostały nabyte wraz z tymi działkami (znajdowały się na tych działkach dnia 2 maja 2002 r.). Nabycie Działki A i Działki B przez A 2 maja 2002 r. wraz ze wszystkimi znajdującymi się na nich budynkami nie stanowiło czynności opodatkowanej VAT. Wszystkie budynki i budowle znajdujące się na Działce A i Działce B były w całości udostępniane osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych. Od terminu pierwszego zasiedlenia obu Nieruchomości (w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT), upłynęło znacznie więcej niż dwa lata. W szczególności w ciągu ostatnich 2 lat były one w 100% przedmiotem umów najmu. A wykorzystuje budynki i budowle znajdujące się na Działce A i Działce B od 20 lat. W ciągu ostatnich 2 lat wykorzystywania budynków i budowli znajdujących się na Działce A i Działce B, to A nie poniósł w tym okresie wydatków na ulepszenie lub przebudowę, które stanowiły co najmniej 30% ich wartości początkowej (nie dokonał istotnych zmian w celu zmiany ich wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków ich zasiedlenia).

W świetle przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż budynków i budowli posadowionych na ww. działkach, nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia. Ponadto z opisu sprawy wynika, że od pierwszego zasiedlenia budynków i budowli do dnia planowanej sprzedaży nieruchomości minie okres powyżej dwóch lat.

Zatem w odniesieniu do budynków i budowli znajdujących się na ww. działkach będących przedmiotem dostawy zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wskazano powyżej, grunty będące przedmiotem sprzedaży podlegają opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki i budowle na nim posadowione. W związku z powyższym – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – sprzedaż gruntów, z którymi związane są ww. budynki i budowle, będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 29 ust. 8 ustawy.

Zatem, transakcja sprzedaży, przez A – czynnego, zarejestrowanego podatnika podatku VAT – Działki A i Działki B zabudowanych budynkami i budowlami będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy. Jednakże, po spełnieniu warunków z art. 43 ust. 10 i ust. 11, mogą Państwo zrezygnować ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, a dostawa zabudowanej Działki A i zabudowanej Działki B będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.