-na żonę - druga działka,

-na córkę - trzecia działka,

-na syna - czwarta działka.

Burmistrz (…) dla czterech ww. osób wydał decyzje zabudowy (decyzja nr (…), decyzja nr (…), decyzja nr (…), decyzja nr (…)). Ustalono, że wg wskazanych decyzji występować będzie zabudowa budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących. Na dzień dzisiejszy podzielony areał dotyczy Wnioskodawcy jako właściciela;

d)jak Wnioskodawca wskazał powyżej nie istnieje plan zagospodarowanie przestrzennego, a o warunki zabudowy wystąpiły wskazane powyżej osoby;

e)grunty te od momentu wejścia w ich posiadanie do 2015 r. były przez Wnioskodawcę wykorzystywane w celach rolnych. Od 2015 r. na okres 10 lat grunty te dzierżawi syn Wnioskodawcy również w celach rolnych, umowa ta została zawarta przed organami gminnymi. Ziemia ta nigdy nie była przedmiotem umów najmu ani innych umów o podobnym charakterze. Jedynie Wnioskodawca zawarł z synem ww. umowę dzierżawy.

f)posiadając areał gruntu rolnego Wnioskodawca był rolnikiem ryczałtowym. Wnioskodawca nie był czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Wnioskodawca wskazuje również, że nie prowadził żadnej działalności gospodarczej;

g)Wnioskodawca nie prowadził działalności gospodarczej i tym samym nie był podatnikiem podatku VAT;

h)grunty przez cały ten okres były uprawiane jako rolnicze i jako rolnik Wnioskodawca był zwolniony od podatku VAT;

i)Wnioskodawca nie poczynił żadnych działań zwiększających wartość nieruchomości - uatrakcyjnienia, dokonano tylko wydzielenia dróg do podzielonych działek zgodnie z ustalonym projektem podziału nieruchomości, gdzie wydzielone zostały drogi dojazdowe do danej działki;

j)Wnioskodawca nie prowadził działań marketingowych w celu sprzedaży działek;

k)Wnioskodawca nie wie kto będzie nabywcą działek, a jeśli dojdzie do sprzedaży to na zasadzie „poczty pantoflowej”;

l)na dzień składania wniosku nie została zawarta żadna umowa - warunkowa oraz przedwstępna;

m)Wnioskodawca nie dokonywał wcześniej sprzedaży nieruchomości;

n)Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości, które chciałby sprzedać.

Następnie w uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca doprecyzował, że:

a)zamierza w przyszłości sprzedać 12 działek wyodrębnionych z działki nr 1 o numerach ewidencyjnych 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11 oraz 1/12;

b)dla wszystkich działek są wydane decyzje o warunkach zabudowy;

c)dzierżawa gruntów rolnych na rzecz syna jest nieodpłatna.

Pytanie

Czy przy sprzedaży każdej podzielonej z areału działki obowiązuje zwolnienie z podatku VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Jak wskazuje ustawodawca grunty spełniają definicję art. 2 pkt 22 ustawy, który stanowi, że przez sprzedaż rozumie się dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Wnioskodawca nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, wskazuje się, że zarówno nieruchomości jak i ruchomości, gdzie nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT. Wskazać należy, że nigdy nie udostępniono gruntów nikomu, ani też nie używano czy dokonywano najmu. Nie ponoszono żadnych nakładów na przedmiotowe grunty celem przygotowania ich do sprzedaży.  

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o:

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy:

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych – art. 15 ust. 2 ustawy.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży  i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej.

Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej. W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy Wnioskodawca, w celu dokonania sprzedaży przedmiotowej nieruchomości gruntowej, podejmował aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę  w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), – a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy – jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Należy wskazać, że przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca wraz z małżonką nabyli ziemię rolną w 1987 r., w celu powiększenia wspólnego gospodarstwa rolnego. Między Wnioskodawcą i małżonką nie występuje rozdzielność majątkowa. Powierzchnia gruntów rolnych – 21.800 m². Wskazana powyżej powierzchnia gruntu została podzielona na 12 działek o powierzchni od 1100-1500 m² i na dzień dzisiejszy grunty te są uprawiane rolniczo. Działki te nie są zabudowane. Zostały odrolnione. Grunt nabyty był zwolniony z podatku VAT i wykorzystywany był wyłącznie na cele prywatne. Nie zostały dokonane zmiany przeznaczenia terenu, Wnioskodawca nie występował o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. W 2021 r. Wnioskodawca wystąpił o warunki zabudowy i na dzień dzisiejszy areał ten jest cały czas wykorzystywany jako ziemia rolnicza. Dla działek nie istnieje plan zagospodarowania przestrzennego. Działka Nr 1 podzielona została na 4 wnioskodawców rodzinnych: Wnioskodawcę - 1 działka, żonę - 1 działka, córkę - 1 działka i syna - 1 działka. Burmistrz dla czterech ww. osób wydał decyzje zabudowy, o które warunki zabudowy wystąpiły wskazane powyżej osoby. Ustalono, że wg wskazanych decyzji występować będzie zabudowa budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących. Na dzień dzisiejszy podzielony areał dotyczy Wnioskodawcy jako właściciela.

Grunty te od momentu wejścia w ich posiadanie do 2015 r. były przez Wnioskodawcę wykorzystywane w celach rolnych. Od 2015 r. na okres 10 lat grunty te dzierżawi na podstawie nieodpłatnej umowy dzierżawy syn Wnioskodawcy również w celach rolnych, umowa ta została zawarta przed organami gminnymi. Ziemia ta nigdy nie była przedmiotem umów najmu ani innych umów o podobnym charakterze. Posiadając areał gruntu rolnego Wnioskodawca był rolnikiem ryczałtowym. Wnioskodawca nie był czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, nie prowadził żadnej działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie poczynił żadnych działań zwiększających wartość nieruchomości - uatrakcyjnienia, dokonano tylko wydzielenia dróg do podzielonych działek zgodnie z ustalonym projektem podziału nieruchomości, gdzie wydzielone zostały drogi dojazdowe do danej działki. Wnioskodawca nie prowadził działań marketingowych w celu sprzedaży działek. Wnioskodawca nie wie kto będzie nabywcą działek, a jeśli dojdzie do sprzedaży to na zasadzie „poczty pantoflowej”. Na dzień składania wniosku nie została zawarta żadna umowa - warunkowa oraz przedwstępna. Wnioskodawca nie dokonywał wcześniej sprzedaży nieruchomości. Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości, które chciałby sprzedać. Wnioskodawca zamierza sprzedać 12 działek wyodrębnionych z działki nr 1 o numerach ewidencyjnych 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11 oraz 1/12, dla wszystkich działek są wydane decyzje o warunkach zabudowy.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy, należy ustalić czy z tytułu planowanej Transakcji sprzedaży niezabudowanych działek gruntu nr 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11 oraz 1/12 Wnioskodawca będzie występował w roli podatnika podatku VAT.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Sprzedający podejmował działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Okoliczności niniejszej sprawy wskazują, że w stosunku do Transakcji sprzedaży ww. niezabudowanych działek gruntu brak jest przesłanek pozwalających uznać Wnioskodawcę za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego nie wynika taka aktywność Wnioskodawcy, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Jak wynika bowiem z wniosku grunty do 2015 r. były przez Wnioskodawcę wykorzystywane w celach rolnych. Od 2015 r. na okres 10 lat grunty te dzierżawi nieodpłatnie syn Wnioskodawcy w celach rolnych. Wnioskodawca był rolnikiem ryczałtowym, nie był czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, nie prowadził działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie poczynił żadnych działań zwiększających wartość nieruchomości - uatrakcyjnienia, dokonano tylko wydzielenia dróg do podzielonych działek zgodnie z ustalonym projektem podziału nieruchomości - wydzielone zostały drogi dojazdowe do danej działki. Wnioskodawca nie prowadził działań marketingowych w celu sprzedaży działek. Wnioskodawca nie wie kto będzie nabywcą działek, a jeśli dojdzie do sprzedaży to na zasadzie „poczty pantoflowej”. Na dzień składania wniosku nie została zawarta żadna umowa - warunkowa oraz przedwstępna. Wnioskodawca nie dokonywał wcześniej sprzedaży nieruchomości i nie posiada innych nieruchomości, które chciałby sprzedać. Dla wszystkich działek są wydane decyzje o warunkach zabudowy.

Biorąc pod uwagę powyższe, należy stwierdzić, że w analizowanym przypadku Wnioskodawca nie będzie działał jako handlowiec, a podejmowane przez Niego czynności stanowią jedynie racjonalny sposób zagospodarowania posiadanym majątkiem prywatnym.

Zatem dokonując sprzedaży przedmiotowych działek, Wnioskodawca będzie korzystał z przysługującego Mu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Wnioskodawcę cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w związku z planowaną sprzedażą działek,  a ich dostawę wyłącza ze zbioru czynności podlegających opodatkowaniu, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz okoliczności rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że planowana Transakcja sprzedaży przez Wnioskodawcę niezabudowanych działek gruntu nr 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11 oraz 1/12 nie będzie stanowić działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym Wnioskodawca  z tego tytułu nie wystąpi w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, a czynność ta nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W związku z powyższym, w niniejszej interpretacji nie rozstrzygnięto kwestii zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 41 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem uznano, że planowane transakcje sprzedaży niezabudowanych działek gruntu nr 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11 oraz 1/12  nie będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem stanowisko Pani należało uznać za prawidłowe.