3.Działka oznaczona numerem 1 obejmuje obszar 0,1400 ha i stanowi grunty orne w klasie RV w całości, oznaczona symbolem korzystania „R’’ grunty orne.

11.Wobec braku planu zagospodarowania przestrzennego, który przeznacza Nieruchomość na cele inne niż rolne i leśne, Nieruchomość stanowi nieruchomość rolną w rozumieniu przepisów ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2018 r. poz. 1405 ze zm.) oraz art. 46¹ Kodeksu cywilnego i podlega ograniczeniom w obrocie cywilnoprawnym wynikającym z tej ustawy.

14.Nieruchomość:

c)nie jest obciążona żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi, w tym nie jest objęta żadną umową dzierżawy, nie jest obciążona prawami i roszczeniami osób trzecich (w tym także nieujawnionymi w księdze wieczystej), w tym prawem najmu, dzierżawy lub użyczenia, ograniczeniami w rozporządzaniu nią, ani umownym prawem pierwokupu, poza prawami wynikającymi z powołanej ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, nie jest obciążona innymi ograniczeniami w rozporządzaniu nią, a nadto na Nieruchomości aktualnie nie jest prowadzone gospodarstwo rolne, na obszarze Nieruchomości nie jest prowadzona działalność rolnicza. Nieruchomość nie znajduje się na terenie parku narodowego ani specjalnej strefy ekonomicznej,

d)nie jest objęta żadną formą ochrony przyrody,

e)jest wolna od zadłużeń i nie jest przedmiotem żadnego postępowania, sporu ani obowiązków wynikających z decyzji lub orzeczeń, które mogłyby mieć wpływ na prawo własności Nieruchomości (w tym dotyczących roszczeń restytucyjnych lub innych roszczeń byłych właścicieli Nieruchomości, immisji. emisji lub służebności, praw lub środków dotyczących dostępu) lub wpływ na wykonanie Umowy Przedwstępnej,

f)nie istnieją żadne okoliczności, które mogłyby stanowić podstawę do wszczęcia postępowań sądowych (w tym na podstawie art. 59 Kodeksu cywilnego lub art. 527 i nast. Kodeksu cywilnego), administracyjnych lub egzekucyjnych, wobec Nieruchomości lub Sprzedającej, mogących uniemożliwić lub utrudnić realizacje roszczeń wynikających z Umowy Przedwstępnej lub doprowadzić do uznania Umowy Przedwstępnej za nieważną albo bezskuteczną,

g)Sprzedająca nie nabyła Nieruchomości od Skarbu Państwa, Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, ani od jednostki samorządu terytorialnego,

h)Sprzedająca nabyła własność Nieruchomości od osoby fizycznej na wskutek dziedziczenia,

i)Nieruchomość nie jest położona na obszarze zdegradowanym ani na obszarze rewitalizacji w rozumieniu przepisów ustawy z 9 października 2015 r. o rewitalizacji (Dz. U. z 2021 r. poz. 485), a nadto Rada Miasta (…) nie powzięła uchwały o wyznaczeniu obszaru zdegradowanego ani obszaru rewitalizacji w granicach Nieruchomości lub w jej bezpośrednim sąsiedztwie, w związku z czym Miastu (…) nie przysługuje prawo pierwokupu Nieruchomości, ustanawiane w takiej uchwale - zgodnie z art. 11 ust. 5 pkt 1) powołanej wyżej ustawy o rewitalizacji oraz art. 109 ust. 1 pkt 4a) lub 4b) ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r. poz. 1990),

j)Nieruchomość nie była wykorzystywana w działalności rolniczej,

k)nie była przedmiotem najmu, ani dzierżawy, nie zostanie wynajęta ani wydzierżawiona do dnia sprzedaży,

l)nie była przedmiotem podziału, nie była w przeszłości łączona,

m)do dnia sprzedaży nie będzie wykorzystywana przez Sprzedającą, będzie stanowiła ugór,

n)Nieruchomość nie stanowi ani nie stanowiła przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części,

o)jest niezabudowana i posiada dostęp do drogi publicznej.

15.Umowa, na mocy której Sprzedająca sprzeda, a Spółką B kupi Przedmiot Sprzedaży (dalej: „Umowa Sprzedaży”) ma zostać zawarta z co najmniej trzydniowym wyprzedzeniem nie później niż w terminie do dnia 22 lipca 2023 r. („Data Ostateczna”) po spełnieniu się następujących warunków (dalej: „Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży”):

a)uzyskaniu przez Kupującego, nie wcześniej niż na 30 dni przed zawarciem Umowy Sprzedaży, zaświadczeń wydanych za zgodą Sprzedających przez właściwie: urząd skarbowy, urząd gminy i Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g ustawy - Ordynacja podatkowa oraz zaświadczeń wydanych przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych lub Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, potwierdzających, że Sprzedająca nie zalega z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych;

b)przeprowadzeniu przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego, glebowo- środowiskowego i technicznego Przedmiotu Sprzedaży, w tym dostępu do drogi publicznej i uznaniu przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;

c)uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany kwalifikacji gruntów wchodzących w skład Nieruchomości na nie rolną i nie leśną, względnie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w którym obszar Nieruchomości będzie przeznaczony pod tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz uzyskania decyzji dotyczącej zagospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

d)uzyskaniu decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych;

e)nabycia przez Kupującego prawa własności działek gruntu pozostających w tym samym obrębie ewidencyjnym, w którym posadowiona jest Nieruchomość jako niezbędnych do realizacji Inwestycji;

f)uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej i prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy, względnie, według wyboru Kupującego ostatecznej i prawomocnej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą („Inwestycja”),

g)uzyskaniu przez Sprzedającą zaświadczenia właściwego urzędu skarbowego, iż podatek od masy spadkowej po BS, zmarłym 15 lipca 2002 r. w (…), na podstawie postanowienia wydanego przez Sąd Rejonowy w (…) 14 kwietnia 2003 r. został rozliczony, zapłacony bądź nie należy się - stosownie do dyspozycji art. 19 ustawy o podatku od spadków i darowizn;

h)oświadczenia i zapewnienia Sprzedającej, zawarte w Umowie Przedwstępnej, pozostają ważne i aktualne w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży.

16.Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży zastrzeżone zostały na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący ma prawo żądać zawarcia Umowy Sprzedaży pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z tych Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży, pod warunkiem złożenia Sprzedającej przez Kupującego oświadczenia o zrzeczeniu się prawa żądania spełnienia któregokolwiek z tych Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży.

17.Wobec tego, że nabycie Nieruchomości przez Kupującego wymaga zgody wspólników Kupującego wyrażonej w formie uchwały, uchwała taka powinna zostać przedstawiona najpóźniej w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży, zaś w przypadku jej nieprzedstawienia najpóźniej w Dacie Ostatecznej, Umowa Przedwstępna wygaśnie z upływem Daty Ostatecznej, bez konieczności składania jakichkolwiek dodatkowych oświadczeń przez którąkolwiek ze Stron, zatem nie będzie ona wywoływać żadnych skutków prawnych ani roszczeń dla żadnej ze Stron.

18.Strony uzgodniły, że jeżeli w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży stan Nieruchomości będzie inny niż opisany w Umowie Przedwstępnej, na wezwanie Kupującego Sprzedająca dokona na własny koszt wskazanych im czynności, w celu usunięcia takiej niezgodności, w szczególności złoży wnioski lub dostarczy dokumenty w odpowiedniej formie. W przypadku, gdy taka niezgodność wynika z zadłużenia Sprzedającej, wówczas Kupujący może podjąć decyzję o zawarciu Umowy Sprzedaży i w takim przypadku zapłaci Sprzedającej cenę w taki sposób, że bezpośrednio na rachunek Sprzedającej zostanie zapłacona część ceny pomniejszona o wartość zadłużenia (jednak nie więcej niż kwota równa cenie), zaś kwota zadłużenia zostanie zapłacona bezpośrednio na rachunki bankowe wierzycieli.

20.Strony postanowiły, iż od dnia zawarcia Umowy Przedwstępnej do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży, Kupującemu przysługiwać będzie prawo dysponowania całym obszarem Nieruchomości dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Kupującego Inwestycji, w zakresie przewidzianym przez Prawo budowlane, tj. dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane (z prawem cesji tego prawa na dowolną osobę trzecią), składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a nadto uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów, a także do wejścia na teren całego obszaru Nieruchomości celem usunięcia kolizji istniejących sieci, prowadzenia prac przygotowawczych badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia iż obszar Nieruchomości wolny jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizacje na nim inwestycji polegającej na wybudowaniu centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego, w tym również Sprzedający wyrażają zgodę za przebudowę lub usunięcie rowów ewentualnie znajdujących się na Nieruchomości.

22.Sprzedająca wyraziła zgodę na cesję (w drodze jednej lub więcej czynności prawnych) całości lub części praw lub obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej przez Kupującego na rzecz spółki mającej siedzibę na terenie Rzeczpospolitej Polskiej („Cesjonariusz”). Kupujący zawiadomi Sprzedającą o dokonaniu cesji w ciągu 14 dni od dnia zawarcia umowy w wykonaniu której cesja została dokonana. Po dokonaniu zawiadomienia, Sprzedająca będzie zobowiązana do zawarcia z Cesjonariuszem Umowy Sprzedaży i Cesjonariusz stanie się Kupującym w rozumieniu postanowień Umowy Przedwstępnej (z prawem do dokonania dalszych cesji na ww. warunkach) i Umowy Sprzedaży. Obecnie planowane jest dokonanie cesji obowiązków wynikających z Umowy przedwstępnej na Spółkę A. („Nabywca”).

g)składania wniosków o wydanie wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych;

i)uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości;

j)uzyskiwania zaświadczeń i informacji z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego w sprawie figurowania w rejestrze płatników składek lub zaległości we wpłatach oraz odbioru zaświadczeń i informacji;

k)składania w imieniu Mocodawcy oświadczeń woli o braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji związanych z realizacją na Nieruchomości inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą oraz składania oświadczeń o zrzeczeniu się prawa odwołania od decyzji wydanych w związku z przygotowaniem lub realizacją takiej inwestycji.

Pełnomocnictwo to uprawnia pełnomocników do składania i podpisywania wniosków, pism, oświadczeń (w tym oświadczeń woli oraz oświadczeń wiedzy), umów i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz przyjmowania i odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map i pism, oraz korespondencji związanych i wymaganych w związku ze sprawami objętymi Pełnomocnictwem. Wszystkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe związane z warunkami technicznymi, decyzjami i umowami przyłączeniowymi będą obciążały Spółkę B.

24.Strony w dniu 26 lipca 2021 r. zawarły porozumienie udokumentowane aktem notarialnym (dalej: „Porozumienie”). Zgodnie z treścią Porozumienia:

a)Sprzedająca udzieliła Kupującemu prawa dysponowania Nieruchomością na cele budowlane (z prawem udzielenia tego prawa dowolnej osobie trzeciej), składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do wejścia na teren Nieruchomości celem wykonania na koszt Kupującego, badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej Inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo - logistyczne - produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą, a także prac dotyczących usunięcia kolizji istniejących sieci i projektowanym przebiegiem sieci, prac przygotowawczych i związanych z realizacją Inwestycji oraz prawo posadowienia tablic reklamowych.

b)Sprzedająca udzieliła Kupującemu i osobom przez niego wskazanym pełnomocnictwa umożliwiającego wykonanie badań i analiz, o których mowa w Umowie Przedwstępnej oraz zgód na uzyskiwanie przez Kupującego zaświadczeń dotyczących zaległości publicznoprawnych Sprzedającego o treści wskazanej przez Kupującego.

c)Sprzedająca ponadto zobowiązała się na każde wezwanie Kupującego do udzielenia wszelkich stosownych pełnomocnictw, w tym pełnomocnictw szczególnych złożonych na druku PPS-1, niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych związanych z uzyskiwaniem pozwoleń, uzgodnień itp., dla celów analizy stanu Nieruchomości i przygotowania realizacji Inwestycji, zarówno w formie pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego, oraz uzyskania zaświadczeń wydawanych przez właściwe: urząd skarbowy, urząd gminy oraz Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g) ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa i zaświadczenia wydanego przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych i Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego w zakresie zapłaty przez ich należnych podatków i innych należności publicznoprawnych. Na wezwanie Kupującego, Sprzedająca potwierdzi czy dane podane przez Sprzedającą na potrzeby uzyskiwania powyższych zaświadczeń pozostają aktualne i w razie ich zmiany niezwłocznie dostarczy skorygowane zgody i oświadczenia.

d)Sprzedająca oświadczyła iż znane jej jest zamierzenie Kupującego, polegające na realizacji Inwestycji i oświadcza iż zrzeka się prawa do składania jakichkolwiek odwołań, zażaleń, skarg i innych protestów w toku postępowań administracyjnych dotyczących realizacji Inwestycji, oraz zobowiązuje się do niezgłaszania z tego tytułu żadnych roszczeń oraz do nieskładania żadnych powyżej określonych odwołań, skarg, zażaleń i protestów, a także do dostarczania niezbędnych dokumentów dotyczących stanu prawnego i faktycznego Nieruchomości, które mogą okazać się niezbędne w procesie inwestycyjnym.

e)Sprzedająca wyraziła zgodę na przetwarzanie jej danych osobowych zgodnie z zawartą przy Porozumieniu klauzulą informacyjną.

f)Jeżeli okaże się to konieczne dla potwierdzenia że Sprzedająca działa zgodnie z wymogami oraz procedurami w zakresie przeciwdziałania praniu brudnych pieniędzy oraz finansowania terroryzmu, Sprzedająca na wezwanie Kupującego przedłoży poświadczoną notarialnie kopię dokumentu potwierdzającego tożsamość Sprzedającej (dowodu osobistego bądź paszportu) oraz inne dokumenty i oświadczenia o treści wskazanej przez Kupującego.

g)Sprzedająca wyraziła zgodę na cesję (w drodze jednej bądź więcej czynności prawnych) całości bądź części praw lub obowiązków wynikających z zawartego Porozumienia przez Kupującego na rzecz Cesjonariusza w rozumieniu Umowy Przedwstępnej. Kupujący zawiadomi Sprzedającego o dokonaniu cesji w ciągu 14 dni od zawarcia umowy, w wykonaniu której cesja została dokonana. Po dokonaniu zawiadomienia, Sprzedająca będzie zobowiązana do wykonania obowiązków wynikających z Porozumienia na rzecz Cesjonariusza i Cesjonariusz stanie się Kupującym w rozumienia Porozumienia (z prawem do dokonania dalszych cesji zgodnie z powyższym).

25.Sprzedająca:

a)Sprzedająca nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu przepisów u.p.t.u.;

b)do dnia sprzedaży Nieruchomość nie będzie wykorzystywana przez Sprzedającą,

c)nie jest rolnikiem ryczałtowym o którym mowa w art. 2 pkt 19 u.p.t.u.;

d)nie zabiegała o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ani o dokonanie jego zmiany;

e)nie wynajmowała i nie wydzierżawiła oraz nie wynajmie i nie wydzierżawi Działek do dnia sprzedaży;

c)zamierzała nabyć nieruchomość na cele opodatkowanej podatkiem od towarów i usług działalności gospodarczej.

c)zamierza nabyć nieruchomość na cele opodatkowanej podatkiem od towarów i usług działalności gospodarczej.

Jednocześnie Wnioskodawcy wskazali, iż Sprzedająca wystąpiła do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z wnioskiem wspólnym o wydanie interpretacji indywidualnej pytając o to, czy transakcja sprzedaży działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Pytanie (oznaczone we wniosku nr 1)

Państwa stanowisko w sprawie

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 u.p.t.u. opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak dalej stanowi art. 7 ust. 1 u.p.t.u., przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, przy czym za art. 2 pkt 6 u.p.t.u. przez towar rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przez sprzedaż, zgodnie z art. 2 pkt 22 u.p.t.u., rozumie się natomiast odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Czynność opodatkowana podatkiem od towarów i usług może być dokonana wyłącznie przez podatnika w rozumieniu ustawy.

Jak wynika z art. 15 ust. 1 u.p.t.u., podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Wykonywanie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w ust. 2 poprzez wskazanie, iż działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W konsekwencji, dla możliwości uznania konkretnej dostawy towarów za podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług należy wykazać łączne istnienie dwóch przesłanek: zaistnienie odpłatnego przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel oraz jego wykonanie przez podatnika wykonującego samodzielną działalność gospodarczą. Jak z tego wynika, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega wyłącznie obrót towarami, który jest dokonywany przez profesjonalny podmiot.

Odnosząc powyższe ogólne rozważania do przedstawionego zdarzenia przyszłego, w ocenie Wnioskodawcy pierwsza z przesłanek pozwalających na uznanie transakcji za podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, tj. odpłatne przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel jest spełniona. Na mocy umowy przyrzeczonej zawartej w formie aktu notarialnego własność Nieruchomości przejdzie ze Sprzedającej na Kupującego (Nabywcę), która w zamian uzyska cenę określoną w umowie przedwstępnej.

W ocenie Wnioskodawcy nie zostanie spełniona druga przesłanka pozwalająca na opodatkowanie dostawy udziału we własności Nieruchomości, tj. niedokonanie dostawy przez podatnika w rozumieniu ustawy.

Jak wskazano w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29 maja 2018 r. sygn. akt I FSK 1136/16, przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno.

Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania w obrębie zarządu majątkiem prywatnym. Motywy jakimi kieruje się podmiot rozpoczynając działalność gospodarczą, czy pierwotny cel albo zamiar jakie mu towarzyszą przy nabywaniu nieruchomości nie są same w sobie okolicznościami decydującymi o uznaniu sprzedającego działki za czyniącego to w charakterze podatnika podatku VAT albo za nie działającego w takim charakterze. Istotne znaczenie mają obiektywne, a nie subiektywne przesłanki pozwalające odróżnić działania noszące cechy zawodowe, od tych które mieszczą się w granicach dysponowania majątkiem prywatnym.

Dla możliwości uznania danego podmiotu za podatnika podatku od towarów i usług, niezbędne jest zatem zbadanie ogółu okoliczności danej transakcji. Analizę tę przeprowadza się w celu stwierdzenia czy sprzedawca nieruchomości angażuje w związku z jej dokonaniem środki podobne do tych wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w danym zakresie.

Jak zauważono w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 9 lutego 2010 r. sygn. akt I SA/Po 1015/09, ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, ani nawet formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności - bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika od towarów i usług.

Zauważa się również, że dla zakwalifikowania osoby fizycznej jako podatnika podatku od towarów i usług musi ona zachowywać się jak profesjonalista, a nie osoba wykonująca uprawnienia wynikające z prawa własności (tak m.in. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7 lutego 2017 r. sygn. akt I FSK 1022/15 czy Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z 11 września 2019 r. sygn. akt I SA/Ol 428/19). Należy mieć przy tym na uwadze, że jak wynika z interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 15 kwietnia 2013 r. nr IPTPP2/443-107/13-4/KW, aktywność handlowa musi wskazywać ciąg okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Podobnie chęć osiągnięcia zysku nie może przemawiać za prowadzeniem działalności gospodarczej przez osobę fizyczną. Jak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 7 października 2011 r. sygn. akt I FSK 1289/10, to, iż sprzedaż miała i ma na celu pozyskanie środków pieniężnych, samo w sobie nie ma przesądzającego znaczenia, jak chce organ, bo każda sprzedaż ma, co do zasady, taki cel.

Należy dokonać analizy znaczenia działalności gospodarczej. Jak zauważył Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 3 marca 2015 r. sygn. akt I FSK 1859/13, na prowadzenie przez zbywcę działalności gospodarczej może wskazywać:

‒doprowadzenie z własnej inicjatywy do podziału zakupionego niezabudowanego gruntu rolnego na kilkadziesiąt niezabudowanych działek,

‒wydzielenie dróg wewnętrznych,

‒podjęcie czynności w celu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy,

‒wybudowanie sieci wodno-kanalizacyjnej dostępnej dla wydzielonych działek.

‒podjęcie działań informacyjnych o sprzedaży działek.

W innym wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 marca 2017 r. sygn. akt I FSK 1643/15 zauważono, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec), wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielanie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową" wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności.

Jak stwierdził Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z 25 listopada 2015 r. sygn. IPPP2/4512-939/15-2/BH na podstawie podobnego stanu faktycznego, do momentu zawarcia umowy przedwstępnej z Inwestorem Wnioskodawca nie prowadził na przedmiotowej nieruchomości żadnych prac, w szczególności nie dokonał jej podziału, uzbrojenia w przyłącza do sieci wodnej, kanalizacyjnej, elektrycznej itp., nie występował z wnioskiem o wydanie decyzji o udzielenie pozwolenia na budowę. Na podstawie zawartych umów przedwstępnych oraz udzielonych Inwestorów i pełnomocnictw, Inwestor dokonywał oraz dokonuje działań celem uzbrojenia terenu poprzez doprowadzenie mediów do poszczególnych działek (gaz, prąd, urządzenia służące do doprowadzania oraz odprowadzania wody). Co istotne powyższe działania Inwestora nie mają już żadnego wpływu na cenę nieruchomości, która została przez strony ustalana wcześniej na podstawie umowy przedwstępnej, nie są też wykonywane w celu podniesienia wartości nieruchomości ani zwiększenia jej atrakcyjności celem dodatkowych profitów dla Wnioskodawcy. Działania w zakresie uzbrojenia podejmuje na własny koszt Inwestor.

Ponadto pełnomocnik, w imieniu Wnioskodawcy zawarł na podstawie udzielonego pełnomocnictwa dwie umowy sprzedaży działki gruntu oraz udziału w gruncie, wydzielonych w wyniku działań pełnomocnika, bezpośrednio z osobami fizycznymi - kontrahentami inwestora, realizującego na ich rzecz inwestycję budowlaną na gruncie uprzednio należącym do Wnioskodawcy. W wyniku zawartych umów sprzedaży Wnioskodawca otrzymał zapłatę bezpośrednio od osób fizycznych – kontrahentów Inwestora. Zdaniem Organu okoliczności rozpatrywanej sprawy nie pozwalają uznać Wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług, w związku z planowaną sprzedażą działek wydzielonych z przedmiotowej nieruchomości. Brak jest przesłanek wskazujących na to, że Wnioskodawca w odniesieniu do planowanej sprzedaży działek stanowiącej majątek prywatny będzie działał „w charakterze handlowca” w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT. Stanowisko to zostało również potwierdzone w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 17 lutego 2017 r. sygn. 1462-IPPP3.4512.906.2016.1.IG.

Stanowisko to potwierdzono również w późniejszej interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 1 października 2018 r. znak 0112-KDIL2-1.4012.391.2018.2.AS w której stwierdzono, że nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż wskazanych we wniosku działek wypełni przesłanki działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie podjął takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Zainteresowany nie podejmował żadnych czynności zmierzających do podniesienia wartości gruntu (jak w szczególności: uzbrojenie terenu w przyłącza do sieci wodnej, gazowej lub/i elektrycznej; ogrodzenie: utwardzenie dróg wewnętrznych, wystąpienie o decyzje o warunkach zabudowy). Działania podejmowane przez Wnioskodawcę należą zatem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Zainteresowany, sprzedając przedmiotowe działki, będzie korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem własnym, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Jak opisano w zdarzeniu przyszłym, Sprzedająca udzieliła Kupującemu pełnomocnictwa celem dokonywania w jej imieniu szeregu czynności związanych z Nieruchomością.

Instytucja pełnomocnictwa została uregulowana w art. 95 i dalszych ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. z 2019 r. poz. 1145 ze zm., dalej jako „k.c. ”).

Jak wskazano w paragrafie pierwszym przepisu, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Jak dalej stanowi art. 95 § 2 k.c., czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

Zgodnie z art. 96 k.c., umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). W konsekwencji, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W ocenie Wnioskodawcy, jakkolwiek czynności dokonywane przez pełnomocnika przed zawarciem umowy przyrzeczonej wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy, to fakt ten nie może zmienić prawnopodatkowej kwalifikacji transakcji na gruncie podatku od towarów i usług, co wprost wskazano w przytoczonych interpretacjach indywidualnych. Warunki zawarcia umowy zostały zawarte na korzyść Kupującego, tj. nawet w przypadku niespełnienia wszystkich, Kupujący ma roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej. W umowie przedwstępnej określono cenę nabycia Nieruchomości, która nie ulegnie zmianie wraz z podejmowanymi przez Kupującego działaniami określonymi w treści pełnomocnictwa. W takim razie ewentualny wzrost wartości Nieruchomości osiągnięty wskutek podjętych czynności nie będzie miał odzwierciedlenia w cenie jej sprzedaży.

Jak wskazano wyżej, do momentu zawarcia umowy przyrzeczonej koszty wynikające z posiadanego prawa własności Nieruchomości będą ponoszone przez Sprzedającą. Z kolei koszty przygotowania inwestycji będą ponoszone przez Kupującego, następnie Nabywcę. W konsekwencji, choć formalnie rzecz biorąc Kupujący działa w imieniu Sprzedającej, to rzeczywiście działa na własną rzecz w celu przygotowania inwestycji.

W takim razie nie można mówić o prowadzeniu przez Sprzedającą działalności gospodarczej z uwagi na czynności podejmowane przez jej pełnomocników. Jak wskazywano wyżej, art. 15 ust. 2 u.p.t.u. wiąże prowadzenie działalności gospodarczej w szczególności z wykorzystywaniem towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Z punktu widzenia interesów majątkowych Sprzedającej działania jej pełnomocników są neutralne, a samo zobowiązanie do sprzedaży Nieruchomości zostało podjęte przed dokonaniem jakichkolwiek czynności. W szczególności należy zwrócić uwagę, że czynności dokonywane w imieniu Sprzedającej nie będą prowadziły do osiągnięcia przez nią zysku z uwagi na uprzednie określenie ceny sprzedaży Nieruchomości. W dalszym razie angażowany jest wyłącznie majątek prywatny, a Sprzedająca nie angażuje podobnych środków jak profesjonaliści.

Odnosząc wskazane wyżej orzecznictwo i interpretacje do przedstawionego zdarzenia przyszłego należy zauważyć, że Sprzedająca nie podejmowała aktywnie żadnych czynności w celu sprzedaży Nieruchomości ani zwiększenia jej wartości. Sprzedawana Nieruchomość została objęta przez Sprzedającą w drodze zawarcia umowy sprzedaży i od tego momentu nie podejmowano działań mających na celu jej sprzedaż. Nieruchomość będąca we władaniu Sprzedającej została wyszukana przez wyspecjalizowany podmiot z przeznaczeniem pod wybudowanie budynku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego. Sprzedająca nie prowadzi działalności gospodarczej, a Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Sprzedająca nie podejmowała działań mających na celu wydzielenie dróg wewnętrznych na terenie Nieruchomości, Sprzedająca nie zabiegała o zmianę, ani o uchwalenie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Ponadto, Sprzedająca nie ogłaszała w żaden sposób chęci sprzedaży Nieruchomości ani nie podejmowała działań mających na celu uzbrojenie Nieruchomości. Przytoczone okoliczności przemawiają za tezą, że Sprzedająca nie zachowywała się jak profesjonalista zajmujący się obrotem nieruchomościami, lecz jak osoba wykonująca swoje prawo własności. Całokształt działań mających na celu wybudowanie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego zostanie przeprowadzony przez Kupującego oraz wyspecjalizowany podmiot, jakim jest Wnioskodawca.

W związku z powyższym, w ocenie Wnioskodawcy należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedająca nie będzie działała jako podatnik podatku od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek świadczących o tym, że podejmowana przez nią aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości, mogłaby być porównana do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnym obrotem nieruchomościami.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku wspólnym w zakresie nieuznania Sprzedającej za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości (działek gruntu nr 1 i 2) - jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

 Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży Nieruchomości (działek gruntu nr 1 i 2) istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu Wnioskodawca podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Wnioskodawcę za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r., w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej niezabudowanej) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie podjęła Sprzedająca w odniesieniu do Nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży Nieruchomości, tj. działek gruntu nr 1 i 2, Sprzedająca spełnia przesłanki do uznania Jej za podatnika podatku od towarów i usług.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca podejmował działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z przedstawionych okoliczności wynika, że Sprzedająca (LK) 21 lipca 2021 r. w formie aktu notarialnego zawarła z Kupującym – Spółką B. przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości, tj. dwóch działek o nr ewidencyjnych 1 i 2 położonych w miejscowości (…). Sprzedająca nabyła własność Nieruchomości od osoby fizycznej na wskutek dziedziczenia na podstawie testamentu z 29 maja 2002 r. Od dnia nabycia Sprzedająca pozostaje jedynym właścicielem Nieruchomości. Nieruchomość jest niezabudowana. Nieruchomość nie była wykorzystywana w działalności rolniczej, do dnia sprzedaży nie będzie wykorzystywana przez Sprzedającą (będzie stanowiła ugór). Nieruchomość nie była przedmiotem najmu, ani dzierżawy, nie zostanie wynajęta ani wydzierżawiona do dnia sprzedaży, nie była przedmiotem podziału oraz nie była w przeszłości łączona. Sprzedająca nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Sprzedająca nie zabiegała o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ani o dokonanie jego zmiany, nie podejmowała żadnych działań mających na celu uzbrojenie Działek. Na Działkach nie wyznaczano dróg wewnętrznych, ani nie podejmowano żadnych działań mających na celu wyznaczenie dróg wewnętrznych. Sprzedająca nie podejmowała czynności mających na celu sprzedaż Działek, a w szczególności nie zamieszczała ogłoszeń w gazetach i Internecie oraz nie wywieszała banerów, to Kupujący jako pierwszy wyszedł z propozycją zakupu Działek. Sprzedająca nie posiada innych działek, które zamierza w przyszłości sprzedawać, w okresie od 9 września 2019 r. do 3 marca 2020 r. dokonała sprzedaży pięciu działek rolnych, niezabudowanych. Sprzedająca 21 lipca 2021 r. w formie aktu notarialnego udzieliła przedstawicielom Kupującego pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw. Dodatkowo od dnia zawarcia Umowy Przedwstępnej do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży, Kupującemu przysługiwać będzie prawo dysponowania całym obszarem Nieruchomości.

Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ww. ustawa Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.).

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielonego przez Sprzedającą przedstawicielom Kupującego pełnomocnictwa.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Z kolei art. 108 Kodeksu cywilnego stanowi:

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Z opisu sprawy wynika, że 21 lipca 2021 r. Sprzedająca i Kupujący zawarli umowę przedwstępną kupna sprzedaży Nieruchomości, która uzależnia zawarcie docelowej umowy sprzedaży od spełnienia następujących warunków:

-uzyskaniu przez Kupującego, nie wcześniej niż na 30 dni przed zawarciem Umowy Sprzedaży, zaświadczeń wydanych za zgodą Sprzedających przez właściwie: urząd skarbowy, urząd gminy i Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g ustawy - Ordynacja podatkowa oraz zaświadczeń wydanych przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych lub Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, potwierdzających, że Sprzedająca nie zalega z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych;

-przeprowadzeniu przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego, glebowo- środowiskowego i technicznego Przedmiotu Sprzedaży, w tym dostępu do drogi publicznej i uznaniu przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;

-uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany kwalifikacji gruntów wchodzących w skład Nieruchomości na nie rolną i nie leśną, względnie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w którym obszar Nieruchomości będzie przeznaczony pod tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz uzyskania decyzji dotyczącej zagospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

-uzyskaniu decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych;

-nabycia przez Kupującego prawa własności działek gruntu pozostających w tym samym obrębie ewidencyjnym, w którym posadowiona jest Nieruchomość jako niezbędnych do realizacji Inwestycji;

-uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej i prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy, względnie, według wyboru Kupującego ostatecznej i prawomocnej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą,

-oświadczenia i zapewnienia Sprzedającej, zawarte w Umowie Przedwstępnej, pozostają ważne i aktualne w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży.

Wydanie Nieruchomości wraz z wszystkimi pożytkami i ciężarami z nią związanymi, nastąpi w dniu zawarcia umowy sprzedaży. Wszystkie opłaty związane z nieruchomością będą do dnia zawarcia umowy sprzedaży - ponoszone przez Sprzedającą, a od dnia następującego po dniu zawarcia umowy sprzedaży obciążać będą Kupującego. Sprzedająca wyraziła zgodę na cesję (w drodze jednej bądź więcej czynności prawnych) całości bądź części praw lub obowiązków wynikających z zawartego Porozumienia przez Kupującego na rzecz Cesjonariusza w rozumieniu Umowy Przedwstępnej. W skutek planowanej cesji na warunkach opisanych, w ogół praw i obowiązków przysługujących dotychczas Spółce B. wstąpi Nabywca tj. Spółka A.

Sprzedająca 21 lipca 2021 r. w formie aktu notarialnego udzieliła przedstawicielom Kupującego pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw do:

-uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenie do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany cofania oraz odbioru;

-uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub leśnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dot. Gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

-uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych, a także dokonaniu wyżej wymienionych czynności;

-zawarcia w imieniu Mocodawcy umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg;

-uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania na środowisko planowanej inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości planowanej inwestycji;

-uzyskania map do celów projektowych;

-składania wniosków o wydanie wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych;

-przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości oraz ksiąg, z których Nieruchomość ta objęta tą księgą została odłączona lub zawierających podstawy wpisu w tych księgach, w tym ksiąg zamkniętych, z prawem do składania wniosków, sporządzania kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, wykonywania fotokopii, uzyskiwania (przeglądania i sporządzania kopii) dokumentów stanowiących podstawę zamieszczenia wzmianek w powołanej księdze wieczystej oraz do uzyskiwania wypisów (odpisów) dokumentów złożonych do akt powołanej wyżej księgi wieczystej;

-uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości;

-uzyskiwania zaświadczeń i informacji z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego w sprawie figurowania w rejestrze płatników składek lub zaległości we wpłatach oraz odbioru zaświadczeń i informacji;

-składania w imieniu Mocodawcy oświadczeń woli o braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji związanych z realizacją na Nieruchomości inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą oraz składania oświadczeń o zrzeczeniu się prawa odwołania od decyzji wydanych w związku z przygotowaniem lub realizacją takiej inwestycji.

Pełnomocnictwo to uprawnia pełnomocników do składania i podpisywania wniosków, pism, oświadczeń (w tym oświadczeń woli oraz oświadczeń wiedzy), umów i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz przyjmowania i odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map i pism, oraz korespondencji związanych i wymaganych w związku ze sprawami objętymi pełnomocnictwem.

Ponadto Strony postanowiły, iż od dnia zawarcia Umowy Przedwstępnej do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży, Kupującemu przysługiwać będzie prawo dysponowania całym obszarem Nieruchomości dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Kupującego Inwestycji, w zakresie przewidzianym przez Prawo budowlane, tj. dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane (z prawem cesji tego prawa na dowolną osobę trzecią), składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a nadto uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów, a także do wejścia na teren całego obszaru Nieruchomości celem usunięcia kolizji istniejących sieci, prowadzenia prac przygotowawczych badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia iż obszar Nieruchomości wolny jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizacje na nim inwestycji polegającej na wybudowaniu centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego, w tym również Sprzedający wyrażają zgodę za przebudowę lub usunięcie rowów ewentualnie znajdujących się na Nieruchomości.

Wobec tego fakt, że ww. działania, nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedająca LK, ale przez osoby trzecie (przedstawicieli Kupującego) nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Sprzedającej. Osoby trzecie dokonując ww. działań uatrakcyjnią przedmiotowe działki będącą nadal własnością Sprzedającej. Działania te dokonywane za pełną zgodą Sprzedającej, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Sprzedającej (mocodawcy).

W analizowanej sprawie całokształt działań podejmowanych przez pełnomocnika wskazuje na przygotowanie Nieruchomości do sprzedaży w zakresie, w jakim oczekuje tego Kupujący. Jeżeli Kupujący uzyska decyzje, które przyspieszą proces budowlany to nabędzie ostatecznie działki, które są dla niego atrakcyjniejsze i mają wyższą wartość oraz wpłynie na czas realizacji inwestycji Kupującego. Jednocześnie nie ulega wątpliwości, że tak szeroko zakrojony zakres przygotowania Nieruchomości do sprzedaży nie jest typowy do działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegał grunt o zupełnie innym charakterze, niż jakim był w chwili zawarcia umowy przedwstępnej. Wszystkie działania profesjonalnie przygotowują niezabudowane działki gruntu nr 1 i 2 do sprzedaży.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że sprzedaż Nieruchomości, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, będzie dostawą dokonaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując opisanych we wniosku czynności, Sprzedająca podejmie działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Sprzedającej, a sprzedaż przedmiotowych Nieruchomości będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedającą za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży niezabudowanych działek gruntu nr 1 i 2, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Wobec powyższego, stanowisko Państwa w zakresie nieuznania Sprzedającej za podatnika podatku VAT z tytułu dostawy działek nr 1 i 2 należało uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwa i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja indywidualna rozstrzyga w zakresie pytania nr 1, natomiast w zakresie pytania nr 2 i 3 zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Wskazać należy, że wyroki, które powołaliście Państwo we wniosku nie mogą wpłynąć na rozstrzygnięcie w niniejszej sprawie, ponieważ zapadły one w odniesieniu do indywidualnej i właściwej tylko temu orzecznictwu opisie sprawy. W związku z powyższym należy zauważyć, że moc obowiązująca zaprezentowanych przez Państwa wyroków zamyka się w obrębie spraw, dla których zostały wydane.

Zaznaczenia wymaga, że Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu opisu sprawy przedstawionego we wniosku, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Spółka A. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo prawo wnieść skargę na interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

—w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

—w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14 r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).