Opodatkowanie dostawy działki niezabudowanej oraz prawo do odliczenia podatku naliczonego przez nabywcę w związku z jej zakupem

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie pytania oznaczonego nr 1 jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

14 stycznia 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 3 grudnia 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych transakcji sprzedaży Działki. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 4 marca 2022 r. (wpływ 5 marca 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

Pan BZ

2)Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

Spółka A Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowany będący Stroną postępowania, osoba fizyczna – polski rezydent podatkowy (dalej: „Wnioskodawca”) jest właścicielem niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę oznaczoną numerem ewidencyjnym 1 o łącznym obszarze ok. 32 023 m², położonej w miejscowości (...), gmina (...), powiat (...), województwo (...), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w (...) VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (...) (dalej: „Działka”). Wnioskodawca jest właścicielem Działki na podstawie umowy darowizny z 13 kwietnia 1995 roku. Nieruchomość stanowi majątek osobisty Wnioskodawcy.

Wnioskodawca zawarł z Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania spółką Spółka A Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (...), polskim rezydentem podatkowym (dalej: „Spółka”, „Spółka A”) przedwstępną umowę sprzedaży Działki. Strony powzięły wątpliwość, czy sprzedaż Działki powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Spółka jest czynnym podatnikiem VAT i będzie wykorzystywać Działkę wyłącznie do czynności opodatkowanych.

Sposób korzystania z nieruchomości w dziale I-O księgi wieczystej oznaczony jest dla Działki jako „R – grunty orne”. Działka jest niezabudowana, nieogrodzona, nieuzbrojona, a także nie ma urządzonego dostępu do drogi publicznej. W obowiązującej Uchwale nr (...) Rady Gminy (...) z 10 września 2009 r. (Dziennik Urzędowy Województwa (...) z 13 listopada 2009 r. poz. 5112) w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części terenów położonych we wsiach (...), (...), (...), (...), Działka jest przeznaczona w części pod zabudowę mieszkaniową – teren zabudowy jednorodzinnej (32MN i 33MN), teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z towarzyszącą funkcją usług (MN/U).

Wnioskodawca nie wnioskował ani nie uczestniczył czynnie w uchwalaniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Podkreślić należy, że przyczyną zawarcia umowy ze strony Wnioskodawcy jest brak możliwości kontynuowania samodzielnej działalności rolniczej ze względu na wiek oraz problemy zdrowotne. Wnioskodawca zdecydował się w związku z tym sprzedać Działkę i poprzez pośrednika nieruchomości, który poszukiwał nieruchomości tego typu w rejonie (...), nawiązał kontakt ze Spółką. Wnioskodawca przed zawarciem umowy przedwstępnej nie uzbroił terenu, nie utwardził dróg prowadzących do działek przeznaczonych na cele budowlane, nie podejmował działań marketingowych wykraczających poza standardowe działania osób nieprowadzących działalności gospodarczej (Wnioskodawca korzystał z usług pośrednika nieruchomości). Wnioskodawca nie podejmie także wskazanych działań do momentu zawarcia umowy przyrzeczonej.

Nieruchomość jest przedmiotem umowy dzierżawy zawartej z synem Wnioskodawcy w celu utrzymania ciągłości gospodarstwa. Umowa nie przewiduje czynszu dzierżawnego. Zostanie ona rozwiązana przed zawarciem umowy przyrzeczonej. Wnioskodawca nie posiada statusu rolnika ryczałtowego w myśl art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U z 2020 r. poz. 106 ze zm.). Nie prowadzi również pozarolniczej działalności gospodarczej, nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT oraz nie ma zamiaru w przyszłości nabywać i sprzedawać nieruchomości.

W umowie przedwstępnej uzgodniono, że umowa przenosząca własność gruntu zawarta zostanie po spełnieniu się następujących warunków:

a)przeprowadzenia przez Spółkę procesu badania czystości gleby na obszarze Działki oraz uznania przez Spółkę, według jej oceny, wyników badania gleby za satysfakcjonujące, to jest za umożliwiające realizację inwestycji w terminach i po kosztach akceptowalnych dla Spółki;

b)uzyskania przez Wnioskodawcę zaświadczeń, wydanych w trybie art. 306e ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku – Ordynacja podatkowa (tekst jednolity: Dz.U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.), przez właściwe dla Wnioskodawcy oraz Działki urząd skarbowy oraz urząd gminy, potwierdzających, że Wnioskodawca nie zalega z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych przed zawarciem umowy sprzedaży;

c)uzyskania przez Wnioskodawcę zaświadczenia, wydanego przez Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, potwierdzającego, że Wnioskodawca nie zalega z płatnością należnych składek na ubezpieczenie społeczne lub, że nie jest czynnym płatnikiem składek na Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego;

d)uzyskania przez Wnioskodawcę i Spółkę interpretacji indywidualnej dotyczącej kwestii podlegania przedmiotu transakcji przewidzianej w umowie sprzedaży podatkowi VAT;

e)do dnia umowy sprzedaży w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości nie zostaną zarejestrowane w sądzie jakiekolwiek wnioski dotyczące Działki, poza wnioskami wynikającymi z niniejszej umowy.

Powyższe warunki zostały wprowadzone do umowy przedwstępnej z inicjatywy Spółki. Spółka pragnie w ten sposób zabezpieczyć swój interes, poprzez wykluczenie sytuacji, w której nabędzie nieruchomość, na której nie będzie mogła zrealizować planowanej inwestycji.

Dodatkowo w umowie przedwstępnej Wnioskodawca udzielił pełnomocnictwa osobom fizycznym, które zostały wskazane przez Spółkę do przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej nr (...), prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (...), VI Wydział Ksiąg Wieczystych, a także do dokonania niżej wskazanych czynności:

• uzyskiwania wypisów i wyrysów z rejestru gruntów dotyczących Działki,
• wyłączenia gruntów Działki z produkcji rolnej i złożenia oświadczenia o wartości rynkowej dla tego celu,
• podejmowania wszelkich czynności potrzebnych do uzyskania zezwoleń na usunięcie drzew lub krzewów z Działki, w tym usunięcia drzew lub krzewów,
• uzyskania opinii w zakresie gospodarki drzewostanem i projektu zielni,
• uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach,
• uzyskania warunków przyłączenia do sieci, uzgodnienia projektów instalacji, przyłączy i sieci oraz zawarcia umów przyłączeniowych bądź wszelkich porozumień w zakresie przyłączenia planowanej na Działce przez Spółkę inwestycji,
• uzyskania od zarządcy drogi zezwolenia na lokalizację w pasie drogowym urządzeń (sieci i przyłączy), w tym uzgodnienia projektów budowlanych urządzeń (sieci i przyłączy),
• uzgodnienia z właściwym organem projektu robót geologicznych, dokumentacji hydrogeologicznej oraz dokumentacji geologiczno-inżynierskiej, w tym wykonania robót geologicznych,
• uzgadniania projektów z właściwym organem w zakresie: udokumentowanego złoża kopaliny pospolitej, terenów zdrenowanych, rowów melioracyjnych i wysokości obiektu, w tym uzyskania wszelkich opinii, zezwoleń w tym zakresie,
• uzyskania od właściwego organu pozwoleń wodnoprawnych niezbędnych dla planowanej inwestycji,
• uzyskanie opinii komunikacyjnej, uzgodnienia zagospodarowania terenu przyległego do pasa drogowego, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu oraz zatwierdzenia konstrukcji zjazdu, zatwierdzenie stałej organizacji ruchu oraz innych czynności niezbędnych do wykonania dokumentacji drogowej, w tym zawarcie umowy bądź porozumienia z właściwym zarządcą drogi, w której to umowie bądź porozumieniu zostaną określone warunki komunikacyjne inwestycji,
• uzyskania ewentualnych pozwoleń na rozbiórkę istniejących obiektów lub urządzeń kolidujących z powyższą inwestycją, w tym dokonania rozbiórki,
• przeprowadzenia gleboznawczej klasyfikacji gruntu,
• uzyskania innych dokumentów wymaganych przepisami jakie okażą się niezbędne do złożenia wniosku o pozwolenie na budowę inwestycji.

Ponadto Wnioskodawca udzielił zgody właścicielskiej wymaganej dla podjęcia wyżej opisanych czynności, w szczególności niezbędnej do uzyskania zezwolenia na usunięcie drzew, krzewów z nieruchomości oraz prowadzenia badań archeologicznych.

Celem udzielonego pełnomocnictwa jest umożliwienie Spółce zweryfikowania możliwości realizacji planowanej inwestycji przed zawarciem umowy przyrzeczonej. Inwestycja będzie realizowana dopiero po zawarciu umowy przyrzeczonej. Pomimo szerokiego zakresu pełnomocnictwa, przed zawarciem umowy przyrzeczonej Spółka przeprowadzi jedynie czynności mieszczące się w zakresie badania i sprawdzenia nieruchomości. Nie będą podejmowane działania w zakresie uzyskania decyzji i zezwoleń.

Udzielenie pełnomocnictwa we wskazanym zakresie zostało narzucone przez Spółkę. Cena sprzedaży Działki została ustalona w umowie przedwstępnej w określonej kwotowo wartości i jej wysokość nie jest uzależniona od wykonania czynności wymienionych w pełnomocnictwie. Jedynym kryterium decydującym o tym, czy umowa przyrzeczona zostanie zawarta, czy nie są wskazane wcześniej warunki (lit. a – e). Fakt udzielenia pełnomocnictwa, każda czynność wykonana w oparciu o pełnomocnictwo oraz ustalenia poczynione przez Spółkę w oparciu o pełnomocnictwo nie będą miały wpływu na cenę Działki, a wszelkie koszty będące następstwem tych działań, w myśl umowy, ponosi Spółka.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Działka przez cały czas od momentu otrzymania jej w ramach darowizny była wykorzystywana rolniczo.

Nieruchomość jest częścią gospodarstwa rolnego, z którego Wnioskodawca uzyskiwał płody rolne. Uzyskane płody rolne były pożytkowane na potrzeby gospodarstwa domowego, jak również były sprzedawane jako płody rolne nieprzetworzone (zboża, warzywa, które nie są działami specjalnymi produkcji rolnej). Jako rolnik Wnioskodawca nie prowadził nigdy pozarolniczej działalności gospodarczej oraz nie był płatnikiem VAT.

Pytania

1)Czy dokonując planowanej sprzedaży Działki w wyżej opisanych okolicznościach Wnioskodawca będzie działać w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, w związku z czym sprzedaż ta podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

2)Czy w przypadku, gdyby stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 było nieprawidłowe, tj. gdyby przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego planowana sprzedaż Działki podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług wynikającego z takiej transakcji?

Państwa stanowisko w sprawie

Ad 1.

W ocenie Wnioskodawcy, sprzedaż opisanej we wniosku Działki nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ Wnioskodawca nie działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów 1 usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1. rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...). Przez towary – na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Podatnikami – według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy – są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest zatem spełnienie łącznie dwóch przesłanek:

·  czynność jest ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

·  czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Sprzedaż Nieruchomości, w ocenie Wnioskodawcy, mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu, zatem w przedmiotowej sprawie kluczowe do rozstrzygnięcia pozostaje to, czy Wnioskodawca w momencie sprzedaży Nieruchomości będzie podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zagadnienie to było przedmiotem licznych orzeczeń sądów administracyjnych. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 29 października 2007 r., sygn. I FPS 3/07 przedstawił następujące tezy: „Przepisy art. 15 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54 poz. 535 ze zm.) powinny być rozumiane w ten sposób, że warunkiem sine qua non uznania, iż dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług jest ustalenie, że działa on jako producent, handlowiec, usługodawca, pozyskujący zasoby naturalne, rolnik lub jako osoba wykonująca wolny zawód (...) Ani formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do tej konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług”. Z powyższego wynika, że w każdym przypadku należy ocenić, czy sprzedający występuje w ramach sprzedaży jako producent, handlowiec, usługodawca, podmiot pozyskujący zasoby naturalne, rolnik albo osoba wykonująca wolny zawód. Natomiast dla uznania danego podmiotu za podatnika VAT nie ma znaczenia fakt rejestracji do celów VAT, ani częstotliwość wykonanej czynności. Z uzasadnienia ww. orzeczenia wynika inny ważny aspekt, otóż istotne mają być również okoliczności nabycia nieruchomości. Jeżeli bowiem dany podmiot przy nabyciu nieruchomości nie ma zamiaru jej odsprzedaży (czy też wykorzystania w działalności gospodarczej), to należy uznać, że nie nastąpiło ono w celach handlowych, lecz prywatnych.

Istotne w omawianej sprawie jest także stanowisko Trybunału Sprawiedliwości UE w wyroku z 15 września 2011 roku w połączonych sprawach C-180/10 i C-181/10, które brzmi następująco: „Osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust 1 dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. (...) Natomiast jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, należy uznać ją za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej”.

Z orzeczenia tego wynika, że z zasady sprzedaż nie podlega opodatkowaniu VAT, jeżeli występuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym danej osoby. Przy czym jeżeli sprzedający angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, to w odniesieniu do tej transakcji powinien zostać uznany za podatnika VAT. Zdaniem Trybunału następuje to, jeżeli dany podmiot podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami. Mogą to być działania polegające na uzbrojeniu terenu, wydzieleniu dróg wewnętrznych, uzyskaniu przed sprzedażą decyzji o warunkach zabudowy, wystąpieniu z wnioskiem o sporządzenie lub zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, czy wykonywaniu czynności marketingowych.

W tym kontekście warto przytoczyć wyrok NSA z dnia 27 kwietnia 2021 r., sygn. I FSK 773/18, w którym sformułowane zostały kryteria oceny, czy sprzedaż nieruchomości stanowi działalność gospodarczą, czy zarząd majątkiem prywatnym:

-    „Stwierdzenie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W powyższym zakresie nie jest natomiast możliwe przyjęcie z góry konkretnych założeń, modelowego rozwiązania, mającego zastosowanie w każdym przypadku;

-    wykonanie danej czynności (w przypadku sprzedaży działki budowlanej lub przeznaczonej pod zabudowę) jednorazowo, jednakże w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania jej w sposób częstotliwy nie przesądza automatycznie, że z tego tylko powodu dany podmiot staje się podatnikiem VAT. Konieczne jest bowiem ustalenie, że w odniesieniu do tej czynności występował on w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku do tego gruntu.

-    przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar wykazany obiektywnymi dowodami ich kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną; działalność gospodarcza musi być wykonywana w sposób niesporadyczny (stały).

-    nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego (prywatnego), który nie został nabyty w celach odsprzedaży (w celach handlowych), lecz spożytkowania w celach prywatnych.

-    liczba i zakres transakcji sprzedaży gruntów nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem opodatkowania, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

(...)

-    fakt podjęcia, np. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

-    na taki rodzaj działalności wskazywać mogą takie działania, jak uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, zwłaszcza w sytuacji gdy sprzedawca jest już podatnikiem w zakresie usług budowlanych, deweloperskich czy innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze”.

Uwzględniając okoliczności przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego należy zauważyć, że Wnioskodawca:

·nie nabył nieruchomości w celu jej odsprzedaży;

·podjął decyzję o sprzedaży nieruchomości przede wszystkim z uwagi na swoją sytuację życiową, a nie ze względów wyłącznie zarobkowych;

·nie prowadzi pozarolniczej działalności gospodarczej;

·nie planuje w przyszłości prowadzić działań w zakresie kupowania i sprzedawania nieruchomości;

·nie uzbroił terenu nie utwardził dróg prowadzących do działek przeznaczonych na cele budowlane;

·nie występował z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy ani o sporządzenie/zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

·nie podejmował działalności marketingowej wykraczającej poza zwykłe formy ogłoszenia.

Wnioskodawca, co prawda, udzielił pełnomocnictw, w oparciu o które osoby wskazane przez Spółkę mogłyby podjąć szereg działań związanych z Działką, jednak jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego faktycznie zostaną podjęte ograniczone działania mające na celu zweryfikowanie stanu nieruchomości. Jednocześnie fakt wykonania lub niewykonania czynności określonych w pełnomocnictwie nie ma znaczenia dla ceny sprzedaży Działki, a w konsekwencji wysokości przychodów Wnioskodawcy, zatem czynności te nie wskazują na profesjonalny charakter działania Wnioskodawcy. Powyższą interpretację potwierdza przytoczony wcześniej wyrok NSA z dnia 27 kwietnia 2021 r., sygn. I FSK 773/18, a także wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wlkp. z dnia 19 listopada 2020 r., sygn. I SA/Go 335/20.

Wskazane okoliczności, w ocenie Wnioskodawcy, przesądzają o tym, że Wnioskodawca nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, zatem planowana sprzedaż Działki nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ad 2.

W przypadku stwierdzenia przez Organ, że stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe, to pytanie nr 2 będzie bezprzedmiotowe, gdyż sprzedaż Działki nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a tym samym nie wystąpi podatek, który Spółka mogłaby odliczyć.

Jeżeli jednak w ocenie Organu sprzedaż Działki podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to zdaniem Wnioskodawcy, takie stanowisko implikuje fakt, że Spółce będzie przysługiwać na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 22 ustawy

Zatem w świetle powołanych powyżej przepisów grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy jednak wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 15 ustawy:

Mając na względzie definicję działalności gospodarczej, zawartą ww. art. 15 ust. 2 ustawy, należy uznać, że działalność rolnicza, o której mowa w art. 2 ust. 15 ustawy, mieści się w pojęciu działalności gospodarczej.

Zatem rolnik, w świetle przepisów ustawy – co do zasady – posiada status podatnika prowadzącego działalność gospodarczą (działalność rolniczą). Co istotne, w sytuacji gdy rolnik dokona rejestracji i uzyska miano podatnika podatku VAT czynnego, oznacza to, że prowadzi on działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Artykuł 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady stanowi, że:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży działki istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy Sprzedający w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Uznanie zaś, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający jest właścicielem niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę oznaczoną numerem ewidencyjnym 1 o łącznym obszarze  ok. 32 023 m², położonej w miejscowości (...). Sprzedający jest właścicielem Działki na podstawie umowy darowizny z 13 kwietnia 1995 roku. Nieruchomość stanowi majątek osobisty Wnioskodawcy. Sprzedający zawarł z Spółka A Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, polskim rezydentem podatkowym, przedwstępną umowę sprzedaży Działki.

Działka jest niezabudowana, nieogrodzona, nieuzbrojona, a także nie ma urządzonego dostępu do drogi publicznej. W obowiązującej Uchwale Rady Gminy (...) z 10 września 2009 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, Działka jest przeznaczona w części pod zabudowę mieszkaniową – teren zabudowy jednorodzinnej (32MN i 33MN), teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z towarzyszącą funkcją usług (MN/U). Sprzedający nie wnioskował ani nie uczestniczył czynnie w uchwalaniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Sprzedający zdecydował się sprzedać Działkę i poprzez pośrednika nieruchomości, który poszukiwał nieruchomości tego typu w rejonie (...), nawiązał kontakt ze Spółką. Sprzedający przed zawarciem umowy przedwstępnej nie uzbroił terenu, nie utwardził dróg prowadzących do działek przeznaczonych na cele budowlane, nie podejmował działań marketingowych wykraczających poza standardowe działania osób nieprowadzących działalności gospodarczej (korzystał z usług pośrednika nieruchomości). Sprzedający nie podejmie także wskazanych działań do momentu zawarcia umowy przyrzeczonej.

Nieruchomość jest przedmiotem umowy dzierżawy zawartej z synem Sprzedającego w celu utrzymania ciągłości gospodarstwa. Umowa nie przewiduje czynszu dzierżawnego. Zostanie ona rozwiązana przed zawarciem umowy przyrzeczonej. Sprzedający nie posiada statusu rolnika ryczałtowego w myśl art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług. Nie prowadzi również pozarolniczej działalności gospodarczej, nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT oraz nie ma zamiaru w przyszłości nabywać i sprzedawać nieruchomości.

W umowie przedwstępnej uzgodniono, że umowa przenosząca własność gruntu zawarta zostanie po spełnieniu się następujących warunków:

a)przeprowadzenia przez Spółkę procesu badania czystości gleby na obszarze Działki oraz uznania przez Spółkę, według jej oceny, wyników badania gleby za satysfakcjonujące, to jest za umożliwiające realizację inwestycji w terminach i po kosztach akceptowalnych dla Spółki;

b)uzyskania przez Sprzedającego zaświadczeń, wydanych w trybie art. 306e ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku – Ordynacja podatkowa, przez właściwe dla Sprzedającego oraz Działki urząd skarbowy oraz urząd gminy, potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych przed zawarciem umowy sprzedaży;

c)uzyskania przez Sprzedającego zaświadczenia, wydanego przez Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, potwierdzającego, że Sprzedający nie zalega z płatnością należnych składek na ubezpieczenie społeczne lub, że nie jest czynnym płatnikiem składek na Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego;

d)uzyskania przez Sprzedającego i Spółkę interpretacji indywidualnej dotyczącej kwestii podlegania przedmiotu transakcji przewidzianej w umowie sprzedaży podatkowi VAT;

e)do dnia umowy sprzedaży w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości nie zostaną zarejestrowane w sądzie jakiekolwiek wnioski dotyczące Działki, poza wnioskami wynikającymi z niniejszej umowy.

Powyższe warunki zostały wprowadzone do umowy przedwstępnej z inicjatywy Spółki. Spółka pragnie w ten sposób zabezpieczyć swój interes, poprzez wykluczenie sytuacji, w której nabędzie nieruchomość, na której nie będzie mogła zrealizować planowanej inwestycji.

Dodatkowo w umowie przedwstępnej Sprzedający udzielił pełnomocnictwa osobom fizycznym, które zostały wskazane przez Spółkę do przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej, a także do dokonania szeregu czynności, m.in.: wyłączenia gruntów Działki z produkcji rolnej, podejmowania wszelkich czynności potrzebnych do uzyskania zezwoleń na usunięcie drzew lub krzewów z Działki, w tym usunięcia drzew lub krzewów, uzyskania warunków przyłączenia do sieci, uzgodnienia projektów instalacji, przyłączy i sieci oraz zawarcia umów przyłączeniowych bądź wszelkich porozumień w zakresie przyłączenia planowanej na Działce przez Spółkę inwestycji, uzyskania od zarządcy drogi zezwolenia na lokalizację w pasie drogowym urządzeń (sieci i przyłączy), uzyskania ewentualnych pozwoleń na rozbiórkę istniejących obiektów lub urządzeń kolidujących z powyższą inwestycją, w tym dokonania rozbiórki, uzyskania innych dokumentów wymaganych przepisami jakie okażą się niezbędne do złożenia wniosku o pozwolenie na budowę inwestycji.

Ponadto Sprzedający udzielił zgody właścicielskiej wymaganej dla podjęcia wyżej opisanych czynności, w szczególności niezbędnej do uzyskania zezwolenia na usunięcie drzew, krzewów z nieruchomości oraz prowadzenia badań archeologicznych.

Celem udzielonego pełnomocnictwa jest umożliwienie Spółce zweryfikowania możliwości realizacji planowanej inwestycji przed zawarciem umowy przyrzeczonej. Inwestycja będzie realizowana dopiero po zawarciu umowy przyrzeczonej. Pomimo szerokiego zakresu pełnomocnictwa, przed zawarciem umowy przyrzeczonej Spółka przeprowadzi jedynie czynności mieszczące się w zakresie badania i sprawdzenia nieruchomości. Nie będą podejmowane działania w zakresie uzyskania decyzji i zezwoleń.

Udzielenie pełnomocnictwa we wskazanym zakresie zostało narzucone przez Spółkę. Cena sprzedaży Działki została ustalona w umowie przedwstępnej w określonej kwotowo wartości i jej wysokość nie jest uzależniona od wykonania czynności wymienionych w pełnomocnictwie. Jedynym kryterium decydującym o tym, czy umowa przyrzeczona zostanie zawarta, czy nie są wskazane wcześniej warunki (lit. a – e). Fakt udzielenia pełnomocnictwa, każda czynność wykonana w oparciu o pełnomocnictwo oraz ustalenia poczynione przez Spółkę w oparciu o pełnomocnictwo nie będą miały wpływu na cenę Działki, a wszelkie koszty będące następstwem tych działań, w myśl umowy, ponosi Spółka.

Działka przez cały czas od momentu otrzymania jej w ramach darowizny była wykorzystywana rolniczo. Nieruchomość jest częścią gospodarstwa rolnego, z którego Sprzedający uzyskiwał płody rolne. Uzyskane płody rolne były pożytkowane na potrzeby gospodarstwa domowego, jak również były sprzedawane jako płody rolne nieprzetworzone (zboża, warzywa, które nie są działami specjalnymi produkcji rolnej). Jako rolnik Sprzedający nie prowadził nigdy pozarolniczej działalności gospodarczej oraz nie był płatnikiem VAT.

Państwa wątpliwości dotyczą tego, czy w związku z dokonaniem zbycia Działki przez Sprzedającego na rzecz Spółki, Sprzedający będzie mieć status podatnika podatku VAT, w związku z czym sprzedaż ta będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający będzie spełniać przesłanki do uznania Go za podatnika podatku od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Sprzedający podejmował działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.).

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego:

Według art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Zgodnie z art. 95 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Art. 108 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Z regulacji art. 109 ww. ustawy wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 ww. ustawy, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Sprzedający udzielił osobom fizycznym reprezentującym Spółkę pełnomocnictwa celem umożliwienia Spółce zweryfikowania możliwości realizacji planowanej inwestycji przed zawarciem umowy przyrzeczonej. Inwestycja będzie realizowana dopiero po zawarciu umowy przyrzeczonej. Pomimo szerokiego zakresu pełnomocnictwa, przed zawarciem umowy przyrzeczonej Spółka przeprowadzi jedynie czynności mieszczące się w zakresie badania i sprawdzenia nieruchomości. Nie będą podejmowane działania w zakresie uzyskania decyzji i zezwoleń.

Odnosząc się do dzierżawy Działki, o której mowa we wniosku, należy wskazać, że na mocy art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do treści powyższego przepisu, dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierana pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Z kolei, umowa użyczenia jest z natury umową nieodpłatną, zgodnie bowiem z art. 710 Kodeksu cywilnego:

We wniosku wskazano, że nieruchomość jest przedmiotem umowy dzierżawy z synem Sprzedającego w celu utrzymania ciągłości gospodarstwa oraz, że umowa nie przewiduje czynszu dzierżawnego. Zatem, biorąc pod uwagę ww. definicje z Kodeksu cywilnego uznać należy, że w przedmiotowej sprawie Działka w rzeczywistości była i będzie do momentu ich sprzedaży przedmiotem nieodpłatnego udostępnienia (użyczenia), a nie przedmiotem umowy dzierżawy.

Znaczenie dla przedmiotowej sprawy ma analiza całokształtu działań jakie Sprzedający podjął w odniesieniu do Działki nr 1 przez cały okres jej posiadania. Z przedstawionego opisu sprawy nie wynika taka aktywność Sprzedającego, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie podejmował On ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami. Sprzedający nie dokonywał żadnych czynności w celu uatrakcyjnienia Działki – nie uzbroił terenu, nie utwardził dróg prowadzących do Działki, nie podejmował działań marketingowych wykraczających poza standardowe działania osób nieprowadzących działalności gospodarczej (korzystał jedynie z usług pośrednika nieruchomości). Od momentu nabycia Działka jest wykorzystywana rolniczo, przy czym Sprzedający nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. Sprzedający udostępnia działkę synowi, jednak umowa nie przewiduje wynagrodzenia z tego tytułu. Pełnomocnictwa, które Sprzedający udzielił osobom fizycznym reprezentującym Spółkę, zostaną wykorzystane jedynie do czynności mieszczących się w zakresie badania i sprawdzenia Działki, a nie będą podejmowane działania w zakresie uzyskania decyzji i pozwoleń, zatem Spółka działając w imieniu Sprzedającego nie uatrakcyjni Działki, zwiększając w taki sposób jej wartość. Tak więc, nie wystąpił taki ciąg zdarzeń, który wskazywałby na aktywność Sprzedającego w zakresie obrotu nieruchomościami. Powyższe okoliczności nie mogą przesądzać o tym, że sprzedaż Działki będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Odnosząc się zatem do sprzedaży przedmiotowej Działki stwierdzić należy, że czynności podjęte przez Sprzedającego nie wykraczają poza zakres zarządu majątkiem prywatnym Sprzedającego i nie stanowią działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Sprzedający nie dokonywał czynności typowych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, wykonywanych przez handlowców. Brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności przesądza o tym, że zbycie Działki przez Sprzedającego nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT.

W konsekwencji zbycie Działki nr 1 nie będzie skutkować uznaniem Sprzedającego za podatnika podatku VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Sprzedaż przedmiotowej Działki nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zatem, stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania oznaczonego nr 1 jest prawidłowe.

Jednocześnie należy wskazać, że w związku uznaniem Państwa stanowiska w odniesieniu do pytania oznaczonego nr 1 za prawidłowe, rozpoznanie wniosku w zakresie pytania oznaczonego nr 2 stało się bezzasadne, gdyż oczekiwali Państwo odpowiedzi na nie w przypadku uznania Państwa stanowiska w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan BZ (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).