Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedającego dokumentującej nabycie prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej działki gruntu.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

14 lutego 2022 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedającego dokumentującej nabycie prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej działki gruntu.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

A. Sp. z o. o. (dalej „Wnioskodawca”) ma siedzibę i miejsce działalności gospodarczej w Polsce oraz jest czynnym podatnikiem VAT prowadzącym działalność gospodarczą w Polsce.

Wnioskodawca prowadzi przede wszystkim działalność deweloperską. Wnioskodawca planuje zakupić prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej jednej działki ewidencyjnej. Obecnie na działce, która będzie przedmiotem transakcji posadowiony jest budynek (dalej „Nowa działka”; Budynek wraz Nową Działką określany będzie jako „Nieruchomość”). Nowa działka ma zostać wyodrębniona z działki nr 1/1 z obrębu ewidencyjnego (…), objętej księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy dla (…) nr (…) (dalej „Duża działka”), której użytkownikiem wieczystym jest B. Spółka z o.o. (NIP (…); REGON (…); KRS (…) - dalej „Sprzedający”).

Sprzedający ma siedzibę w Polsce i miejsce działalności gospodarczej w Polsce oraz jest czynnym podatnikiem VAT. Sprzedający nabył prawo użytkowania zabudowanej budynkami Dużej działki w październiku 2021 r. od C. S.A. (KRS (…), NIP (…) - jednej z największych spółek działających w sektorze budownictwa infrastrukturalnego oraz energetyki w Polsce). Na części Dużej działki Sprzedający zamierza realizować projekt deweloperski, natomiast prawo użytkowania wyodrębnionej Nowej Działki Sprzedający zamierza sprzedać Wnioskodawcy. W tym celu Sprzedający oraz Wnioskodawca (dalej „Strony”) zawarli w listopadzie 2021 r. w formie aktu notarialnego przedwstępną umowę sprzedaży (dalej „Umowa przedwstępna”) Nowej działki. Zobowiązały się w niej do zawarcia umowy przenoszącej prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości wraz z prawem własności Budynku (dalej odpowiednio „Transakcja” oraz „Umowa sprzedaży”) oraz określiły szczegóły transakcji, w szczególności termin i cenę”. W trakcie realizacji projektu deweloperskiego Sprzedający ma współpracować z Wnioskodawcą w zakresie budowy infrastruktury (jej powstanie jest w interesie Stron, ponieważ będą realizowały projekty deweloperskie na sąsiednich nieruchomościach).

W Umowie przedwstępnej Strony zawarły oświadczenie, że jako czynni podatnicy VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 poz. 685 ze zm. - dalej „Ustawa o VAT”) oświadczają, że rezygnują ze zwolnienia od podatku i dokonują wyboru opodatkowania dostawy Nieruchomości. W konsekwencji w Umowie przedwstępnej Strony wstępnie przyjęły, że Transakcja nie podlega zwolnieniu z opodatkowania VAT. Z ostrożności postanowiły jednak, że Wnioskodawca wystąpi w tym zakresie o indywidualną interpretację.

Przy podpisywaniu Umowy przedwstępnej Strony wstępnie przyjęły, że przedmiotem transakcji będzie Nowa działka zabudowana Budynkiem. Ostatecznie ustalono, że na dzień zawarcia Umowy sprzedaży Budynek będzie już wyburzony. W konsekwencji przedmiotem Transakcji będzie niezabudowana Nowa działka. Takiego zdarzenia przyszłego dotyczy niniejszy wniosek.

W celu pełnego przedstawienia stanu faktycznego Wnioskodawca zwraca uwagę, że :

a)Wnioskodawca prowadził z C. S.A. negocjacje w zakresie zakupu Dużej działki. Ostatecznie jednak C. S.A. sprzedała Dużą działkę do Sprzedającego. Sprzedający wraz z Wnioskodawcą uzgodnili, że część Dużej działki, czyli Nowa działka zostanie przez Sprzedającego sprzedana Wnioskodawcy (to tej transakcji dotyczy niniejszy wniosek).

b)Dla terenów objętych Nową działką we wrześniu 2021 r. została wydana decyzja o warunkach zabudowy nr (…) dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami w części parterowej, garażami oraz infrastrukturą techniczną (dalej odpowiednio „Decyzja WZ” oraz „Inwestycja”). Decyzja WZ pozostanie ważna po Transakcji, ponieważ obejmuje ona obszar Nowej działki.

c)Został sporządzony projekt rozbiórki budynku posadowionego na Nieruchomości. Rozbiórka zostanie przeprowadzona przed dniem zawarcia Umowy sprzedaży.

Przedmiotem Transakcji będzie niezabudowana Nowa działka. Aby uniknąć wątpliwości, Wnioskodawca zaznacza, że:

a)Budynek (który przed zawarciem Umowy sprzedaży zostanie wyburzony) został oddany do używania przed 1 stycznia 2018 r. i po tej dacie nie podlegał ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym;

b)Strony były zarejestrowanymi jako podatnicy VAT czynni na dzień zawarcia Umowy przedwstępnej oraz będą zarejestrowanymi jako podatnicy VAT czynni na dzień zawarcia Umowy sprzedaży;

c)Przedmiotem Umowy sprzedaży będzie jedna, niezabudowana działka ewidencyjna.

d)Nabycie niezabudowanej Nowej działki związane jest z działalnością gospodarczą Wnioskodawcy opodatkowaną VAT (działalnością deweloperską, czyli budową i sprzedażą nowych mieszkań, która to sprzedaż podlega opodatkowaniu VAT stawką inną niż zwolniona).

Pytania

Czy Umowa sprzedaży będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (dalej „VAT”) oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT i czy Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedającego dokumentującej nabycie Nieruchomości?

Państwa stanowisko w sprawie

Umowa sprzedaży będzie podlegała opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedającego dokumentującej nabycie Nieruchomości.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 - dalej „ustawa o VAT”): „Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają (...) odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju”.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 5, 6 i 7: „Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również: (...) 5) ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego; 6) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste; 7) zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6”.

Oznacza to, że zbycie prawa użytkowania wieczystego jest dostawą towaru w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT. Zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez „towary” rozumie się: „rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii”.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy o VAT przez „sprzedaż” rozumie się m.in.: „odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju”. Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów podlega opodatkowaniu VAT, bowiem aby była objęta tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT: „Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące  samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności”.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT: „Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych”.

W analizowanej sytuacji nie ma wątpliwości, że Sprzedający sprzedaje Nieruchomość w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT i w konsekwencji jest podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. Sprzedającym jest bowiem spółka z o.o., która kupiła Dużą działkę w celu jej podziału i sprzedaży części (niezabudowana Nowa Działka) oraz realizacji własnego projektu deweloperskiego.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT: „Zwalnia się od podatku (... ) dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego”. W analizowanej sytuacji ten przepis nie ma zastosowania. Sprzedający nabył bowiem Dużą działkę w październiku 2021 r. w celu odsprzedaży jej części i realizacji projektu deweloperskiego.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT: „Zwalnia się od podatku (... ) dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane”.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT: „Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o (...) terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym”.

Na dzień zawarcia Umowy sprzedaży Nowa działka będzie stanowić tereny budowlane, ponieważ będzie działką niezabudowaną i grunty stanowiące tę działkę będą objęte Decyzją WZ.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT: „Zwalnia się od podatku (... ) dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy: a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata”.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT: „Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o (...) pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich: a) wybudowaniu lub b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej”.

Na ten przepis Strony powołały się w Umowie przedwstępnej. Zwolnienie zawarte w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, co do zasady, mogłoby mieć zastosowanie w analizowanym przypadku, gdyby na moment zawarcia Umowy sprzedaży Nowa działka była zabudowana Budynkiem. Z tego względu w Umowie przedwstępnej Strony zawarły oświadczenie, że jako czynni podatnicy VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT oświadczają, że rezygnują ze zwolnienia od podatku i dokonują wyboru opodatkowania dostawy Nieruchomości.

Ostatecznie opodatkowanie i brak zwolnienia będzie wynikać z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, ponieważ ten przepis dotyczy nieruchomości niezabudowanych.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT: „Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części: 1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni; 2) złożą: a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części”.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT: „Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać: 1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy; 2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a); 3) adres budynku, budowli lub ich części”.

Jak wskazano powyżej, ze względu na to, że Nowa działka ostatecznie w dniu sprzedaży będzie niezabudowana (Budynek zostanie wcześniej wyburzony) opodatkowanie Transakcji (brak zwolnienia) będzie wynikać przede wszystkim z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT oraz art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. Mając na uwadze powyższe, zdaniem Wnioskodawcy planowana transakcja będzie zatem podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT: „W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124”. Ten warunek jest spełniony - Wnioskodawca nabędzie Nową działkę w celu realizacji projektu deweloperskiego, czyli sprzedaży nowych lokali, która to sprzedaż podlega opodatkowaniu VAT stawką inną niż zwolniona. Wnioskodawca jest i na dzień dokonania Transakcji będzie zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT i będzie spełniać ustawową definicję podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT (wynika to z faktu prowadzenia działalności deweloperskiej stanowiącej działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT). Po nabyciu przedmiotowej Nowej działki, Wnioskodawca będzie wykorzystywać ją w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT według stawki VAT innej niż zwolniona. Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT: „Kwotę podatku naliczonego stanowi: 1) suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu: a) nabycia towarów i usług, b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi”. W świetle powyższego, po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy, do dostawy Nowej działki nie znajdzie zastosowania art. 88 ust. 3a ustawy o VAT, w szczególności pkt 2, w myśl którego „transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku”. Wynika to z faktu, że jak wskazano powyżej, sprzedaż prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości będzie podlegać przepisom ustawy o VAT jako dostawa towarów oraz do transakcji tej nie będzie miało zastosowania żadne zwolnienie.

Stanowisko Wnioskodawcy znajduje potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych wydawanych dla innych podatników. W Interpretacji z 3 marca 2021 r. (0114-KDIP1-1.4012.803.2020.3.MM) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wskazał, że: „Jak wynika z powołanych przepisów, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego). Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. W myśl art. 106b ust. 1 ustawy, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą: - sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem; - sprzedaż wysyłkową z terytorium kraju i sprzedaż wysyłkową na terytorium kraju na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1; - wewnątrzwspólnotową dostawę towarów na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1; - otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów lub czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4. Faktura stanowi podstawę dla nabywcy towaru lub usługi do odliczenia podatku naliczonego, bowiem z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy wynika, że podatkiem naliczonym jest kwota podatku wynikająca z faktury. Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku. Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku. Natomiast na podstawie przepisu art. 88 ust. 4 ustawy, obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7. Zgodnie z powyższą regulacją, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy spełnione zostaną określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do działalności opodatkowanej. Wątpliwości Zainteresowanych dotyczą prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego z faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym. Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Kupujący jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Na przedmiotowej Nieruchomości Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą w zakresie wynajmu Nieruchomości. Tym samym Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Kupującego dla celów wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. Ponadto nie zaistnieją przesłanki wyłączające prawo do odliczenia podatku naliczonego przewidziane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, gdyż transakcja sprzedaży części Nieruchomości (Budynku objętego przebudową) - jak rozstrzygnięto wyżej - będzie opodatkowana właściwą stawką podatku VAT. Poza tym również dostawa pozostałej części Nieruchomości (części Budynku nie objętej przebudową, Magazynu, Stacji oraz Budowli) będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług przy zastosowaniu właściwej stawki podatku po wyborze opcji opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10, której - zgodnie ze wskazaniem Zainteresowanych - Strony transakcji poczynią przed dokonaniem Transakcji. Zatem po Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż opisanej Nieruchomości zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy oraz do otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym zgodnie z art. 87 ustawy”.

W interpretacji z 28 kwietnia 2021 r. (0112-KDIL1-3.4012.38.2021.3.DS) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wskazał, że: „Ponadto, wątpliwości Zainteresowanych dotyczą stwierdzenia, czy w zakresie w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu od VAT, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedającego dokumentującej sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy, prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy. Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W świetle tego przepisu, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124. Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu: • nabycia towarów i usług, • dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi. Przepis art. 87 ust. 1 ustawy stanowi, że w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy. Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy. Jak wynika z powołanych przepisów, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego). Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi. Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku. Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku. Natomiast na podstawie przepisu art. 88 ust. 4 ustawy, obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7. Zgodnie z powyższą regulacją, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Z powołanych wyżej przepisów wynika zatem, że rozliczenie podatku naliczonego na zasadach określonych w art. 86 ustawy uwarunkowane jest tym, aby nabywane towary i usługi były wykorzystywane przez zarejestrowanego, czynnego podatnika podatku VAT w ramach działalności gospodarczej do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Z informacji zawartych we wniosku wynika, że Wnioskodawca planuje wybudowaną w ramach Inwestycji powierzchnię magazynowo-produkcyjną wraz z zapleczem socjalno-biurowym oraz niezbędną infrastrukturą wynająć lub sprzedać w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT. Tym samym, po nabyciu przedmiotowej Nieruchomości, Wnioskodawca planuje wykorzystywać ją w działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT oraz niepodlegającej zwolnieniu od VAT. Ponadto Wnioskodawca wskazał, że nie jest aktualnie zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT, jednak ma zamiar dokonać stosownej rejestracji przed przeprowadzeniem Transakcji. W związku z tym, na potrzeby wniosku należy przyjąć, że na moment dokonania Transakcji Wnioskodawca będzie podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą i czynnym podatnikiem podatku VAT. Należy dodatkowo zauważyć, że w analizowanej sprawie nie zaistnieją przesłanki wyłączające prawo do odliczenia podatku naliczonego przewidziane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, gdyż jak wskazano wyżej, planowana Transakcja dostawy Działek zabudowanych o nr: A, G, H, D i B oraz Działek zabudowanych Sieciami przesyłowymi o nr: E, F i C, będzie podlegała w całości opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz nie będzie podlegała zwolnieniu od VAT. Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego wykazanego na fakturach dokumentujących Transakcję. W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z powołanym wyżej art. 87 ust. 1 ustawy, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy. Tym samym w przypadku, gdy w rozliczeniu za dany okres rozliczeniowy wystąpi nadwyżka podatku naliczonego nad należnym i Wnioskodawca zadeklaruje ją do zwrotu na rachunek bankowy, to Wnioskodawcy będzie przysługiwało z tego tytułu prawo do zwrotu podatku, o którym mowa w art. 87 ust. 1 ustawy.”

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedającego dokumentującej nabycie prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej działki gruntu jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy:

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Działalność gospodarcza – zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca planuje zakupić prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej jednej działki ewidencyjnej. Obecnie na działce, która będzie przedmiotem transakcji posadowiony jest budynek. Nowa działka ma zostać wyodrębniona z działki nr 1/1 z obrębu ewidencyjnego (…), objętej księgą wieczystą, której użytkownikiem wieczystym jest B. Spółka z o.o. (Sprzedający).

Sprzedający ma siedzibę w Polsce i miejsce działalności gospodarczej w Polsce oraz jest czynnym podatnikiem VAT. Sprzedający nabył prawo użytkowania zabudowanej budynkami Dużej działki w październiku 2021 r. od C. S.A. Na części Dużej działki Sprzedający zamierza realizować projekt deweloperski, natomiast prawo użytkowania wyodrębnionej Nowej Działki Sprzedający zamierza sprzedać Wnioskodawcy. W tym celu Sprzedający oraz Wnioskodawca zawarli w listopadzie 2021 r. w formie aktu notarialnego przedwstępną umowę sprzedaży Nowej działki. Zobowiązały się w niej do zawarcia umowy przenoszącej prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości wraz z prawem własności Budynku oraz określiły szczegóły transakcji, w szczególności termin i cenę. W trakcie realizacji projektu deweloperskiego Sprzedający ma współpracować z Wnioskodawcą w zakresie budowy infrastruktury (jej powstanie jest w interesie Stron, ponieważ będą realizowały projekty deweloperskie na sąsiednich nieruchomościach). Przy podpisywaniu Umowy przedwstępnej Strony wstępnie przyjęły, że przedmiotem transakcji będzie Nowa działka zabudowana Budynkiem. Ostatecznie ustalono, że na dzień zawarcia Umowy sprzedaży Budynek będzie już wyburzony. W konsekwencji przedmiotem Transakcji będzie niezabudowana Nowa działka (prawo użytkowania wieczystego niezabudowanej działki gruntu).

Zgodnie z art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zgodnie z którym: