Sprzedaż w trybie licytacji publicznej nieruchomości objętej KW (...), nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 10 i pkt 10a, lecz będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT w zw. z art. 43 ust. 21 ustawy. Zatem będzie Pan zobowiązany, jako płatnik do wystawienia nie później niż 15 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym dokonano dostawy nieruchomości faktury i odprowadzenia za dłużnika podatku VAT od sprzedaży ww. nieruchomości.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

3 lutego 2022 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych dostawy nieruchomości zabudowanej.

Uzupełnił go Pan w odpowiedzi na wezwanie pismem z 1 kwietnia 2022 r. (data wpływu 1 kwietnia 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Komornik prowadzi egzekucję z nieruchomości stanowiącej lokal niemieszkalny o pow. 194,04 m² położonej (…), dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą o numerze (…), właścicielem nieruchomości jest A. sp. z o.o. w likwidacji.

Nabycie ww. nastąpiło na podstawie Aktu notarialnego Rep. A (…) 12 stycznia 2012r. przed Notariuszem w (…). Nabycie o charakterze datio in solutum nastąpiło od (…) w formie rozliczenia za długi w wysokości (…), w akcie notarialnym brak informacji w zakresie podatku VAT od ww. kwoty. Sprzedający (…) przedmiotową nieruchomość nabył 4 lutego 2011 r. aktem notarialnym sporządzonym przed notariuszem w (…) B. Sp. z o.o. w (…). Przedmiotowa transakcja opiewała na kwotę brutto (…) zł i według oświadczenia sprzedającego B. Sp. z o.o. sprzedaż przedmiotowego lokalu opodatkowana jest podatkiem od towarów i usług VAT. Ponadto kupujący (…) oświadczył, że lokal ten nabywa na potrzeby związane z prowadzoną działalnością gospodarczą. Lokal obciążony jest umową dzierżawy, zawartą 19 marca 2011 r., na okres 29 lat. W dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości widnieje wpis o ustanowionej umowie na rzecz Spółki C. z siedzibą (…). W przedmiotowej umowie czynsz dzierżawy określono na kwotę (…) zł, brak informacji w zakresie podatku VAT od ww. kwoty.

W roku 2022 odbędzie się licytacja ww. nieruchomości w skutek, których może nastąpić zbycie nieruchomości na rzecz nowego właściciela. W toku prowadzonego postępowania egzekucyjnego dokonano opisu i oszacowania ww. nieruchomości, wycena została sporządzona przez powołanego w tym celu biegłego sądowego, który wskazał: szacunkową wartość rynkowa nieruchomości lokalowej niemieszkalnej nr (…), położonej w (…) wraz z udziałem w prawie własności gruntu i w częściach wspólnych budynku wraz z urządzeniami, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, wynosi: (…)

W momencie zbycia nieruchomości, komornik będzie zobowiązany w imieniu dłużnika (obecnego właściciela) do wystawienia dokumentu potwierdzającego zbycie. Dłużnik nie jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Dłużnik A. Sp. z o.o. w likwidacji aktualnie nie figuruje w rejestrze VAT, z datą wykreślenia z rejestru na dzień 15 grudnia 2017 r. -podstawa wykreślenia art. 96 ust. 9 pkt 2.

Wskazać jednocześnie należy, że na dzień złożenia niniejszego wniosku w KRS widnieje informacja o rozwiązaniu Spółki A. Sp. z o.o. z datą 27 lipca 2018 r. W oparciu o postanowienie Sądu (…) likwidatorem Spółki w chwili sporządzenia niniejszego wniosku jest (…) w oparciu o postanowienie Sądu Rejonowego (…) z dnia 20 kwietnia  2017 r. sygn. (…) Komornik działając w trybie art. 43 ust. 21 ustawy o podatku od towarów i usług wezwał likwidatora Spółki do złożenia szczegółowych wyjaśnień mających na celu ustalenie obowiązku Komornika wynikającego z art. 18 ustawy o podatku od towarów i usług. Pismo z 10 grudnia 2021r. odebrane w 17 grudnia 2021 r. pozostało bez odpowiedzi.

W uzupełnieniu wniosku z 1 kwietnia 2022 r. na pytanie Organu:

1)w jaki sposób została udokumentowana sprzedaż nieruchomości na rzecz dłużnika, jeśli fakturą, należy wskazać czy faktura zawierała kwotę podatku VAT,

2)czy dłużnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia nieruchomości? Jeśli nie, proszę wskazać dlaczego,

3)do jakich czynności dłużnik wykorzystywał nieruchomość (opodatkowanych, zwolnionych czy niepodlegających opodatkowaniu),

4)czy Dłużnik ponosił w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym wydatki na ulepszenie lokalu niemieszkalnego, stanowiące co najmniej 30% jego wartości początkowej? Jeśli tak należy wskazać:

a.kiedy miały miejsce te ulepszenia (należy wskazać datę),

b.czy Dłużnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z ponoszonymi wydatkami na ulepszenie tego lokalu,

c.czy od rozpoczęcia wykorzystywania/użytkowania lokalu po ulepszeniu minie okres co najmniej 2 lat,

5)czy nieruchomość po nabyciu przez Dłużnika była/jest przedmiotem umowy dzierżawy (proszę wskazać okres, w którym ta okoliczność miała/ma miejsce),

poinformował Pan, że w zakresie ww. pytań nie posiada informacji. Jednocześnie wskazał Pan, że brak powyższych informacji jest wynikiem podjętych, w toku postępowania egzekucyjnego, udokumentowanych działań potwierdzających brak możliwości uzyskania tych niezbędnych informacji.

Pytania

1.Czy spoczywa na komorniku, w momencie licytacji wyżej opisanej nieruchomości, obowiązek wystawienia faktury bez naliczenia podatku VAT i nie ciąży na nim obowiązek pobrania podatku VAT, ponieważ zbycie nie podlega pod ustawę VAT w sytuacji kiedy dłużnik, obecny właściciel, nie jest czynnym podatnikiem podatku VAT?

2.Czy też, w związku z treścią i na podstawie art. 43 ust. 21 ustawy o podatku od towarów i usług z dnia 19 marca 2021 r. (Dz.U. z 2021 r. poz. 685) zgodnie z którym, jeżeli udokumentowane działania organów egzekucyjnych lub komorników sądowych, o których mowa w art. 18, nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a, przyjmuje się, że warunki zastosowania zwolnień od podatku nie są spełnione i ciąży na Komorniku obowiązek objęcia ww. sprzedaży podatkiem od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem, na podstawie art. 22 ust. 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 listopada 2008 r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 22 poz. 1337), komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w przypadku sprzedaży towarów wystawiają w imieniu dłużnika i na jego rachunek faktury potwierdzające dokonanie sprzedaży tych towarów. Fakturę wystawia się jeśli na dłużniku spoczywa obowiązek podatkowy związany ze sprzedażą towarów.

W myśl art. 18 ustawy, Organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U z 2005 r. Nr 229, poz. 1954 ze zm.) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatki od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów. Fakturę wystawia się, jeśli na dłużniku spoczywa obowiązek podatkowy związany ze sprzedażą towarów (art. 22 ust. 2 ).

Mając na uwadze powyższe przepisy oraz przedstawiony we wniosku stan faktyczny należy stwierdzić, iż jako komornik ma Pan obowiązek wystawić fakturę VAT pod warunkiem, że na dłużniku (...) spoczywa obowiązek podatkowy związany ze sprzedażą przedmiotowej nieruchomości. Jeżeli przedmiotem dostawy był budynek (lokal) wraz z gruntem, ma Pan obowiązek wystawić fakturę z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu prawa własności do nieruchomości. Dłużnik A. Sp. z o.o. w likwidacji aktualnie nie figuruje w rejestrze VAT, z datą wykreślenia z rejestru na dzień 15 grudnia 2017 r., podstawa wykreślenia art. 96 ust. 9 pkt 2. W związku z powyższym, co do zasady, nie spoczywa na Panu obowiązek dokumentowania sprzedaży w imieniu dłużnika, fakturą i nie ciąży na Panu obowiązek pobrania podatku VAT, ponieważ zbycie nie podlega pod ustawę VAT. Jednakże mając na uwadze art. 43 ust. 21 ustawy o podatku od towarów i usług z dnia 19 marca 2021 r. (Dz.U. z 2021 r. poz. 685) zgodnie z którym, jeżeli udokumentowane działania organów egzekucyjnych lub komorników sądowych, o których mowa w art. 18, nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a, oraz wykazany powyżej brak woli współpracy po stronie likwidatora do prawidłowego ustalenia obowiązku podatkowego należy przyjąć, że warunki zastosowania zwolnień od podatku nie są spełnione i sprzedaż opisanych wyżej nieruchomości objęta będzie podatkiem od towarów i usług, zaś na Komorniku ciąży obowiązek wystawienia faktury.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2021 r., poz. 685, ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2020 r. poz. 1427, 1492 i 2320 oraz z 2021 r. poz. 11 i 41) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r., poz. 1540, ze zm.):

Płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu.

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika.

W świetle cyt. wyżej przepisów, płatnikami podatku od towarów i usług (czyli podmiotami zobowiązanymi do obliczania, poboru podatku od podatnika i wpłaty podatku na konto organu podatkowego) mogą być organy egzekucyjne oraz komornicy sądowi. Sytuacja taka ma miejsce, gdy w wykonaniu czynności egzekucyjnych organy te dokonują dostawy towarów należących do podatnika lub przez niego posiadanych z naruszeniem przepisów. Sformułowanie „płatnikami” oznacza, że organy te nie stają się z tytułu wykonania powyższych czynności podatnikami podatku od towarów i usług, lecz pełnią jedynie rolę płatnika w odniesieniu do podatku należnego z tytułu sprzedanych (zlicytowanych) towarów należących do podatnika, w stosunku do którego toczy się postępowanie egzekucyjne.

Zaznaczenia wymaga, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik. Natomiast w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Komornik sądowy pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą dokonaną w ramach egzekucji. Nie bez znaczenia jest także fakt, że podatnik, będący dłużnikiem, zazwyczaj nie otrzymuje kwot uzyskanych przez organ egzekucyjny ze sprzedaży towarów w wykonaniu czynności egzekucyjnych. Prawdopodobne jest zatem, że podatnik nie posiada innych środków finansowych umożliwiających uiszczenie należnego podatku. Ustanowienie organu egzekucyjnego płatnikiem zapewnia odprowadzenie należnego podatku przez organ przeprowadzający dostawę w ramach czynności egzekucyjnych.

Zatem komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług i do uwzględnienia w trakcie sprzedaży licytacyjnej towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W świetle przytoczonych powyżej przepisów lokal oraz  grunt spełniają definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że sprzedaż nieruchomości w trybie egzekucji stanowi odpłatną dostawę towarów, co oznacza, że zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, objęta jest zakresem przedmiotowym opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Stosownie zaś do art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Przez odpłatną dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem był podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Zaznaczenia wymaga, że sprzedaż składników majątku wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z okoliczności sprawy wynika, że prowadzi Pan jako komornik egzekucję z nieruchomości stanowiącej lokal niemieszkalny, której właścicielem nieruchomości jest A. Sp. z o.o. w likwidacji. Jest to nieruchomości lokalowa wraz z udziałem w prawie własności gruntu i w częściach wspólnych budynku wraz z urządzeniami. W roku 2022 odbędzie się licytacja ww. nieruchomości w skutek, których może nastąpić zbycie nieruchomości na rzecz nowego właściciela. Dłużnik nie jest czynnym podatnikiem podatku VAT, aktualnie nie figuruje w rejestrze VAT. W KRS widnieje informacja o rozwiązaniu Spółki A. Sp. z o.o. z datą 27 lipca 2018 r.

Mając na uwadze fakt, że dłużnikiem jest Spółka, to w niniejszej sprawie dojdzie do sprzedaży majątku przedsiębiorstwa Dłużnika, wykorzystywanego przez niego w działalności gospodarczej.

Zatem przy dostawie ww. nieruchomości, spełnione będą przesłanki do uznania Dłużnika za podatnika podatku, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, mimo że dłużnik nie figuruje w rejestrze podatników VAT, bowiem sprzedaż będzie dotyczyła składników majątku przedsiębiorstwa Dłużnika. W konsekwencji, dostawa przez Komornika ww. nieruchomości, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Przy czym, wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest co do zasady zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom po spełnieniu określonych warunków skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a)w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów zarówno nieruchomości, jak i ruchomości przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych niezależnie od okresu ich używania przez podatnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

‒towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

‒przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z gruntem, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Jednocześnie należy wskazać, że zgodnie z art. 43 ust. 21 ustawy:

Jeżeli udokumentowane działania organów egzekucyjnych lub komorników sądowych, o których mowa w art. 18, nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a, przyjmuje się, że warunki zastosowania zwolnień od podatku nie są spełnione.

Tym samym, dokonana w trybie egzekucji dostawa towarów, jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki, jeżeli udokumentowane działania w celu potwierdzenia zwolnienia podjęte przez komornika lub organ egzekucyjny były z powodu dłużnika bezskuteczne.

Stosownie do art. 106b ust. 1 ustawy:

Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1)sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem;

2)wewnątrzwspólnotową sprzedaż towarów na odległość, chyba że podatnik korzysta z procedury szczególnej, o której mowa w dziale XII w rozdziale 6a;

3)wewnątrzwspólnotową dostawę towarów na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;

4)otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy:

a)wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,

b)czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4,

c)dostaw towarów, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 1b.

W świetle art. 106b ust. 3 ustawy:

Na żądanie nabywcy towaru lub usługi podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1) czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1, z wyjątkiem:

a)  czynności, o których mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4,

b)  czynności, o których mowa w art. 106a pkt 3 i 4,

1a) otrzymanie całości lub części zapłaty przed wykonaniem czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1, z wyjątkiem:

a) przypadku, gdy zapłata dotyczy czynności, o których mowa w art. 19a ust. 1b i ust. 5 pkt 4 oraz art. 106a pkt 3 i 4,

b) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,

2) sprzedaż zwolnioną, o której mowa w ust. 2, z zastrzeżeniem art. 117 pkt 1 i art. 118

- jeżeli żądanie jej wystawienia zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano całość lub część zapłaty.

Natomiast zgodnie z art. 106c ustawy:

Faktury dokumentujące dostawę towarów, o której mowa w art. 18, z tytułu której na dłużniku ciąży obowiązek podatkowy, wystawiają w imieniu i na rzecz dłużnika:

1)organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji;

2)komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego.

W myśl art. 106i ust. 1 ustawy:

Fakturę wystawia się nie później niż 15. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym dokonano dostawy towaru lub wykonano usługę, z zastrzeżeniem ust. 2-9.

Przedstawiony we wniosku opis sprawy nie pozwala stwierdzić, czy sprzedaż w  trybie licytacji ww. nieruchomości, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy. Ponadto, opis sprawy nie pozwala stwierdzić, czy sprzedaż w trybie licytacji ww. nieruchomości , będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wynika z przedstawionych we wniosku okoliczności jako komornik działając na podstawie art. 43 ust. 21 ustawy o podatku od towarów i usług wezwał Pan likwidatora Spółki do złożenia szczegółowych wyjaśnień mających na celu ustalenie obowiązku komornika wynikającego z art. 18 ustawy o podatku od towarów i usług. Pismo mimo odbioru 10 grudnia 2021 r. pozostało bez odpowiedzi. Podał Pan, że nie posiada informacji: w jaki sposób została udokumentowana sprzedaż nieruchomości na rzecz dłużnika, czy dłużnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia nieruchomości, do jakich czynności dłużnik wykorzystywał nieruchomość (opodatkowanych, zwolnionych czy niepodlegających opodatkowaniu), czy Dłużnik ponosił w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym wydatki na ulepszenie lokalu niemieszkalnego, stanowiące co najmniej 30% jego wartości początkowej, czy nieruchomość po nabyciu przez Dłużnika była/jest przedmiotem umowy dzierżawy. Jednocześnie poinformował Pan, że brak powyższych informacji jest wynikiem podjętych, w toku postępowania egzekucyjnego, udokumentowanych działań potwierdzających brak możliwości uzyskania tych niezbędnych informacji.

W związku z powyższym, w sprawie znajdzie zastosowanie art. 43 ust. 21 ustawy, tj. przyjęcie, że warunki zastosowania zwolnienia nie są spełnione, skoro podjęte przez Pana udokumentowane działania nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów zwolnienia od podatku.

Zaznaczyć jednak należy, że kwestia oceny działań podjętych przez Pana jako Komornika nie była przedmiotem interpretacji.

Wobec powyższego sprzedaż w trybie licytacji publicznej nieruchomości objętej KW (...), nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 10 i pkt 10a, lecz będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT w zw. z art. 43 ust. 21 ustawy.

Zatem będzie Pan zobowiązany, jako płatnik do wystawienia nie później niż 15 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym dokonano dostawy nieruchomości faktury i odprowadzenia za dłużnika podatku VAT od sprzedaży ww. nieruchomości.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

‒Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).