Temat interpretacji

Konsekwencje podatkowe sprzedaży nieruchomości niezabudowanej uznanie za podatnika, brak zwolnienia.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 16 września 2020 r. (data wpływu 16 września 2020 r.) uzupełnionym pismem z dnia 4 listopada 2020 r. (data wpływu 4 listopada 2020 r.) oraz pismem z dnia 3 listopada 2020 r. (data wpływu 5 listopada 2020 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 23 października 2020 r. nr 0114-KDIP4-2.4012.446.2020.1.WH o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie konsekwencji podatkowych sprzedaży nieruchomości niezabudowanej - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 16 września 2020 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie konsekwencji podatkowych sprzedaży nieruchomości niezabudowanej.

Wniosek uzupełniony został pismem z dnia 4 listopada 2020 r. (data wpływu 4 listopada 2020 r.) oraz pismem z dnia 3 listopada 2020 r. (data wpływu 5 listopada 2020 r.).

We wniosku wspólnym złożonym przez:

• Zainteresowanego będącego stroną postępowania:
  A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
• Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:
  B. Fundusz Inwestycyjny Zamknięty Aktywów Niepublicznych

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością () - dalej: Wnioskodawca lub Kupujący - jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym. B. Fundusz Inwestycyjny Zamknięty Aktywów Niepublicznych z siedzibą w () - dalej: B. lub Sprzedający - jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym. B. na podstawie umowy sprzedaży z dnia 17 grudnia 2019 roku, udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym przez (), notariusza w (), Repertorium A nr () jest właścicielem niezabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w (), stanowiącej działkę ewidencyjną numer 1 o obszarze 0,5901 ha, dla której Sąd Rejonowy () X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą Kw nr (.) - dalej: Nieruchomość.

W Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego Nieruchomość przeznaczona jest pod zabudowę. Łącznie Kupujący i Sprzedający w dalszej części zwani będą także Stronami. Strony planują zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Sprzedający przeniesie na Kupującego prawo własności Nieruchomości oraz decyzję nr () z dnia 12 sierpnia 2020 roku wydaną z upoważnienia Prezydenta Miasta (), znak: (), zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę (dalej: Planowana Transakcja). Na nieruchomości zostały w roku 2020 wyburzone wszystkie budynki i budowle.

Nieruchomość nie jest wykorzystywana przez B. - została ona nabyta w celu odsprzedaży Strony planują zawrzeć umowę sprzedaży warunkowej, zgodnie z którą Sprzedający przeniesie na Kupującego własność Nieruchomości za ustaloną cenę. Do dnia przeniesienia własności Nieruchomości Kupujący nie będzie w posiadaniu Nieruchomości. Umowa sprzedaży zostanie zawarta pod warunkiem, że Prezydent Miasta () nie wykona prawa pierwokupu, przysługującego Gminie () na podstawie art. 109 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami. Zawarcie umowy przenoszącej własność Nieruchomości oraz wydanie Nieruchomości nastąpi w terminie 30 dni po otrzymaniu zawiadomienia o niewykonaniu przez Prezydenta Miasta () prawa pierwokupu przysługującego Miastu () bądź po upływie ustawowych terminów do wykonania tego prawa.

Sprzedający jest funduszem inwestycyjnym zamkniętym zarządzanym przez Fundusze () S.A. z siedzibą w (), który dokonuje bezpośrednich inwestycji w nieruchomości, na których realizowane są projekty inwestycyjne budowlane. Model biznesowy Sprzedającego polega na tym, że kupuje on grunt przeznaczony pod zabudowę, prowadzi proces inwestycyjny i budowlany (w tym przypadku przeprowadzone zostały wyburzenia budynków i budowli posadowionych na Nieruchomości) niezbędny do pozyskania decyzji administracyjnych i projektów architektonicznych koniecznych do uzyskania pozwolenia na budowę inwestycji budowlanej, a następnie sprzedaje nieruchomość do spółki deweloperskiej, która kontynuuje proces budowlany w oparciu o uzyskane przez B. decyzje administracyjne. B. sprzedaje nieruchomość doliczając koszty prowadzonego procesu inwestycyjnego oraz swoją marżę. Kupujący zamierza wykorzystywać zakupioną Nieruchomość wyłącznie w celu wykonywania czynności opodatkowanych (stawką inną niż zwolniona).

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że transakcja nabycia przez Sprzedającego działki 1 była zwolniona z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jednolity Dz.U. z 2020 r. poz. 106 ze zm. - dalej Ustawa o VAT), co zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego. W momencie jej zawierania działka była bowiem zabudowana. W ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego, czyli przygotowania terenu pod inwestycję, przeprowadzono rozbiórkę budynków i budowli. W konsekwencji przedmiotem transakcji przedstawionej we Wniosku jest działka niezabudowana.

Oznacza to, że Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia nieruchomości niezabudowanej stanowiącej działkę nr 1.

Na wstępie należy wskazać, że w opisie zdarzenia przyszłego nie wskazano w żadnym jego fragmencie, że nieruchomość była lub jest wykorzystywana przez Sprzedającego do działalności zwolnionej od VAT.

We wniosku o interpretację wskazano, że Sprzedający jest funduszem inwestycyjnym zamkniętym dokonującym bezpośrednich inwestycji w nieruchomości, na których następnie realizowane są projekty inwestycyjne budowlane. Model biznesowy Sprzedającego, jak na fundusz inwestycyjny, jest zatem dość nietypowy, ale dozwolony przez przepisu ustawy o funduszach inwestycyjnych. Zwykle bowiem działalność funduszy inwestycyjnych związana jest z nabywanie różnego rodzaju instrumentów finansowych. Wówczas działalność ta jest zwolniona od VAT.

Przepisy pozwalają jednak funduszom inwestować nie tylko w instrumenty finansowe, ale także bezpośrednio w nieruchomości. Model działania Sprzedającego polega więc na tym, że kupuje on nieruchomość przeznaczoną pod zabudowę, prowadzi wstępny proces inwestycyjny i budowlany przygotowujący nieruchomość pod możliwą zabudowę (w tym przypadku przeprowadzone zostały wyburzenia budynków i budowli posadowionych na Nieruchomości), niezbędny do pozyskania decyzji administracyjnych i projektów architektonicznych koniecznych z kolei do uzyskania pozwolenia na budowę inwestycji budowlanej, a następnie sprzedaje nieruchomość do spółki deweloperskiej, która kontynuuje proces budowlany w oparciu o uzyskane przez B. decyzje administracyjne. Sprzedający sprzedaje nieruchomość doliczając koszty prowadzonego procesu inwestycyjnego oraz swoją marżę.

W opisanym zakresie Sprzedający prowadzi zatem działalność polegającą na nabyciu określonego aktywa w celu jego sprzedaży. Sprzedający podejmuje także opisane powyżej działania mające na celu zwiększenie atrakcyjności, a w konsekwencji i wartości nieruchomości.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT: Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej podatkiem, podlegają (...) odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT: Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT: Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Fundusze inwestycyjne są osobami prawnymi. Jeśli prowadzą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, to w ocenie Wnioskodawcy muszą, co do zasady, się zarejestrować jako podatnicy VAT czynni. W ocenie Wnioskodawcy Ustawa o VAT nie przewiduje bowiem zwolnienia podmiotowego dla funduszy inwestycyjnych czy też wyłączenia ich z opodatkowania (w ocenie Wnioskodawcy potwierdzeniem tego jest fakt, że Sprzedający jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym). Zagadnienie to jest jednak pośrednio przedmiotem wniosku o interpretację. Pytanie pierwsze brzmi bowiem: Czy Planowana transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług? Z kolei drugie pytanie zadane we Wniosku to: Czy Planowana transakcja podlega zwolnieniu z podatku od towarów i usług?

Wnioskodawca stoi na stanowisku, że Planowana transakcja podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona z podatku od towarów i usług, bowiem będzie to sprzedaż terenu budowlanego. Skoro jednak jest to przedmiot pytań zadanych we wniosku, to zagadnień tych Wnioskodawca nie może sam rozstrzygnąć w opisie zdarzenia przyszłego.

Należy zatem wyjaśnić, że nieruchomość została zakupiona przez Sprzedającego tylko i wyłącznie w celu jej odsprzedaży (czyli w istocie prowadzenia działalności handlowej - to czy jest to transakcja podlegająca opodatkowaniu oraz czy ma do niej zastosowanie zwolnienie od VAT jest przedmiotem wniosku o interpretację). W konsekwencji w całym okresie posiadania nieruchomość stanowiąca działkę nr 1 nie była (i nie jest) wykorzystywana przez Sprzedającego na cele jakiejkolwiek innej działalności niż handlowa (w tym zwolnionej od podatku).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

Czy Planowana transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Zdaniem Zainteresowanych:

1. Planowana transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
2. Planowana transakcja nie podlega zwolnieniu z podatku od towarów i usług.
3. Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia zapłaconego podatku VAT wynikającego z wystawionych przez Sprzedającego faktur dokumentujących dostawę Nieruchomości.

Ad. 1

Sprzedający jest zarejestrowany podatnikiem VAT czynnym. Model biznesowy Sprzedającego polega na tym, że kupuje on grunt przeznaczony pod zabudowę, prowadzi proces inwestycyjny i budowlany (w tym przypadku przeprowadzone zostały wyburzenia budynków i budowli posadowionych na Nieruchomości) niezbędny do pozyskania decyzji administracyjnych i projektów architektonicznych koniecznych do uzyskania pozwolenia na budowę inwestycji budowlanej. Następnie Sprzedający sprzedaje nieruchomość do spółki deweloperskiej, która kontynuuje proces budowlany w oparciu o uzyskane przez B. decyzje administracyjne. B. sprzedaje nieruchomość doliczając koszty prowadzonego procesu inwestycyjnego oraz swoją marżę. Oznacza to, że B. nabył Nieruchomość w celu jej odsprzedaży. Przed odsprzedażą B. podjął działania mające na celu zwiększenie wartości Nieruchomości. Działania te polegały przeprowadzeniu wstępnego procesu inwestycyjnego tj.: działań faktycznych (polegających na wyburzeniu posadowionych na Nieruchomości budynków) oraz działań prawnych umożliwiających prowadzenie inwestycji budowlanej. Nie ma zatem wątpliwości, że B. działał w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jednolity Dz.U.2020, poz. 106 - dalej Ustawa o VAT) i prowadził działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT: Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Zgodnie z art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Stanowisko Stron znajduje zatem potwierdzenie w literalnym brzmieniu art. 15 ust. 1 i 2 Ustawy o VAT. Dodatkowo potwierdza je wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej TSUE) z dnia 15 września 2011 r. w połączonych sprawach Kuć, Słaby (C-180/10 i C-181/10 - dalej Wyrok Kuć, Słaby). TSUE uznał w nim, że jeśli jakiś podmiot podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami polegające na angażowaniu środków podobnych do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, to podmiot ten należy uznać za podmiot prowadzący działalność gospodarczą, a więc za podatnika podatku VAT. Nie ma wątpliwości, że B. podejmował aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami. Dodatkowo należy zauważyć, że model biznesowy B. polega na obrocie nieruchomościami. Oznacza to, że B. dokonuje sprzedaży jako podatnik podatku od towarów i usług. Planowana transakcja podlega zatem opodatkowaniu VAT.

Ad. 2

Przedmiotem planowanej Transakcji jest Nieruchomość niezabudowana. Nieruchomość stanowi teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT. W konsekwencji Planowana transakcja nie podlega zwolnieniu z VAT. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT: Zwalnia się od podatku (...) dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Zwolnienie to nie ma zastosowania, ponieważ przedmiotem Planowanej transakcji są tereny budowlane. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 12 lit. a Ustawy o VAT: Zwalnia się od podatku (...) usługi zarządzania (...) funduszami inwestycyjnymi, alternatywnymi funduszami inwestycyjnymi i zbiorczymi portfelami papierów wartościowych - w rozumieniu przepisów o funduszach inwestycyjnych i zarządzaniu alternatywnymi funduszami inwestycyjnymi. Zwolnienie to nie ma zastosowania, ponieważ dotyczy usług zarządzania funduszami inwestycyjnymi. Przedmiotem transakcji jest natomiast sprzedaż Nieruchomości przez fundusz inwestycyjny. W analizowanej sprawie nie ma również zastosowania jakikolwiek inny przepis wprowadzający zwolnienie z VAT.

Ad. 3

Zdaniem Stron, elementem kluczowym dla rozstrzygnięcia o prawie do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości, zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, jest potwierdzenie faktu, iż Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych VAT. Zostało to potwierdzone w opisie zdarzenia przyszłego. Jak wynika bowiem z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Zgodnie zaś z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do zwrotu tej różnicy na rachunek bankowy. Jeżeli zatem dane towary lub usługi będą wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu. Jak wskazano wcześniej: - Kupujący jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny, - po nabyciu Nieruchomości, Kupujący będzie wykorzystywał Nieruchomość tylko do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT (stawką inną niż zwolniona).

W świetle powyższego po dokonaniu Planowanej transakcji i otrzymaniu od Sprzedającego prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupujący będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości. W przypadku wystąpienia nadwyżki podatku naliczonego nad należnym Kupującemu będzie przysługiwało prawo do zwrotu tej nadwyżki zgodnie z przepisem art. 87 ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106, z późn. zm.) zwanej dalej ustawą opodatkowaniu ww. podatkiem, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W odniesieniu do art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel ().

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii, o czym stanowi art. 2 pkt 6 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem był podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle zapisów art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne nie mające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza zgodnie z ust. 2 powołanego artykułu obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Analiza powyższych przepisów prowadzi do stwierdzenia, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest łączne spełnienie dwóch przesłanek: po pierwsze czynność winna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie musi być zrealizowana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarcza w rozumieniu przepisów ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym. Sprzedający jest funduszem inwestycyjnym zamkniętym zarządzanym przez Fundusze () S.A. z siedzibą w (), który dokonuje bezpośrednich inwestycji w nieruchomości, na których realizowane są projekty inwestycyjne budowlane. Model biznesowy Sprzedającego polega na tym, że kupuje on grunt przeznaczony pod zabudowę, prowadzi proces inwestycyjny i budowlany (w tym przypadku przeprowadzone zostały wyburzenia budynków i budowli posadowionych na Nieruchomości) niezbędny do pozyskania decyzji administracyjnych i projektów architektonicznych koniecznych do uzyskania pozwolenia na budowę inwestycji budowlanej, a następnie sprzedaje nieruchomość do spółki deweloperskiej, która kontynuuje proces budowlany w oparciu o uzyskane przez B. decyzje administracyjne. B. sprzedaje nieruchomość doliczając koszty prowadzonego procesu inwestycyjnego oraz swoja marżę.

Na tle powyższego Wnioskodawca wyraził wątpliwość czy planowana transakcja będzie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Analiza okoliczności przedstawionych we wniosku oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do transakcji sprzedaży przedmiotowej nieruchomości należy uznać Sprzedającego za podatnika podatku od towarów i usług, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Zbycie nieruchomości opisanej w złożonym wniosku nastąpi w ramach rozporządzania majątkiem należącym do Sprzedającego, tj. B. Funduszu Inwestycyjnego Zamkniętych Aktywów Niepublicznych. Zatem zbycie nieruchomości nastąpi w ramach działalności gospodarczej, do której mają zastosowanie unormowania ustawy o VAT. W konsekwencji uznać należy, że sprzedaż należącej do Sprzedającego przedmiotowej nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według zasad właściwych dla przedmiotu transakcji.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy zgodnie z którym sprzedaż nieruchomości objęta będzie opodatkowaniem od towarów i usług należało uznać za prawidłowe.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Zgodnie zaś z art. 146aa ust. 1 pkt 1 tej ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż - 6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy przewidują dla niektórych towarów i usług stawki obniżone lub zwolnienie od podatku.

Przy czym, zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Przez tereny budowlane rozumie się w myśl art. 2 pkt 33 ustawy, grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z przedstawionych wyżej przepisów jednoznacznie wynika, że zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym jak wyjaśniono wyżej o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

W analizowanym przypadku przedmiotowa nieruchomość stanowi teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy, co wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że działka nr 1 zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego przeznaczona jest pod zabudowę. Zatem działka, którą Sprzedający zamierza sprzedać, będzie traktowana w myśl art. 2 pkt 33 ustawy jako teren budowlany, który nie będzie korzystał ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Skoro nie można zastosować zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy (tj. teren ma charakter budowlany), to należy przeanalizować warunki do zastosowania zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów zarówno nieruchomości, jak i ruchomości przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W analizowanej sprawie nie będą spełnione przesłanki uprawniające do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Jak wskazał bowiem Wnioskodawca działka w całym okresie posiadania nie była (i nie jest) wykorzystywana przez Sprzedającego na cele działalności zwolnionej od VAT. Ponadto Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia nieruchomości niezabudowanej stanowiącej działkę nr 1. W związku z tym w przedmiotowej sprawie dla dostawy działki nr 1 nie znajdzie zastosowania również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Reasumując sprzedaż działki niezabudowanej nr 1 nie będzie korzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 oraz art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT i będzie podlegać opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2 należy uznać za prawidłowe.

W odniesieniu do prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości wskazać należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Zgodnie z art. 86 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Według art. 86 ust. 10b pkt 1 ww. ustawy, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

Stosownie do art. 86 ust. 11 ustawy, jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w terminach, o których mowa w ust. 10, 10d, 10e i 11, może on obniżyć kwotę podatku należnego przez dokonanie korekty deklaracji podatkowej za okres, w którym powstało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, nie później jednak niż w ciągu 5 lat, licząc od początku roku, w którym powstało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, z zastrzeżeniem ust. 13a (art. 86 ust. 13 ustawy).

W myśl art. 87 ust. 1 ustawy, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że Strony transakcji będą na moment dokonania dostawy Nieruchomości zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Po nabyciu Przedmiot Transakcji będzie wykorzystywany przez Kupującego do prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem VAT.

Zatem, po dokonaniu przedmiotowej transakcji oraz po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury od Sprzedającego potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. Jednocześnie, nadwyżka podatku naliczonego nad podatkiem należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT

Zatem, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 3 należało uznać za prawidłowe.

Informuje się, że niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawców i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Stosownie do § 2 ww. artykułu przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego () za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Stanowisko

prawidłowe

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej