Opis zdarzenia przyszłego

(...) zamieszkałe w miejscowości (...), (...) zamieszkały w miejscowości (...) oraz (...) zamieszkała w miejscowości (...) (dalej jako: „Sprzedający”), planują sprzedaż do (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (...) (dalej jako: „Kupujący”; dalej Sprzedający i Kupujący łącznie jako: „Zainteresowani" lub „Wnioskodawcy”) wydzielonej części nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości (...) (dalej jako: „Transakcja”). Nieruchomość gruntowa, będąca przedmiotem Transakcji, stanowi w 5/8 części własność pani (...). Z kolei pozostała część tej nieruchomości gruntowej stanowi własność Pana (...) oraz (...) którzy posiadają odpowiednio po 3/32 części własności.

(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Warszawie (dalej jako: (...), która to spółka jest podmiotem powiązanym z Kupującym w rozumieniu art. 11a ust. 1 pkt 4 ustawy o CIT, zawarła ze Sprzedającymi przedwstępną umowę sprzedaży z dnia 12 lutego 2021 r. (dalej jako: „Umowa Przedwstępna”), na podstawie której zostanie zawarta przyrzeczona umowa sprzedaży nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji. (...) dokona cesji na rzecz Kupującego całości lub części praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej. W konsekwencji, Transakcja zostanie zawarta pomiędzy Sprzedającymi a Kupującym i nieruchomość nabędzie Kupujący.

Wnioskodawcy są zainteresowani uzyskaniem interpretacji prawa podatkowego w zakresie klasyfikacji planowanej Transakcji na gruncie podatku od towarów i usług (dalej jako: „VAT”) oraz na gruncie podatku od czynności cywilnoprawnych (dalej: „PCC”). W związku z tym w dalszych punktach Wnioskodawcy opisują:

(i) nieruchomość będącą przedmiotem planowanej Transakcji,

(ii) charakterystykę działalności Kupującego i Sprzedających,

(iii) historię nabycia przedmiotu Transakcji oraz

(iv) zakres Transakcji.

(i) Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej Transakcji

Transakcja dotyczyć będzie nieruchomości zlokalizowanej w (...) w której skład wchodzą:

   - działka gruntu oznaczona numerem ewidencyjnym (...) o obszarze około 23 406 m² wydzielona geodezyjnie z działki gruntu o numerze ewidencyjnym (...) (dalej jako: „Grunt I”) dla której prowadzona jest księga wieczysta o numerze (...) (dalej jako: „Księga Wieczysta”) - przy czym wyżej wymieniony podział, na dzień zawarcia Umowy Przedwstępnej nie został ujawniony w Księdze Wieczystej. Sprzedający są jedynymi właścicielami Gruntu I,

   - działka gruntu oznaczona numerem ewidencyjnym (...) o obszarze około 1 822 m² wydzielonej geodezyjnie z działki gruntu o numerze ewidencyjnym (...) (dalej jako: „Grunt II”) dla której prowadzona jest Księga Wieczysta. Sprzedający są jedynymi właścicielami Gruntu II.

W tym miejscu należy podkreślić, że zgodnie z przyjętą praktyką sprzedaż udziału we współwłasności gruntu stanowi dostawę towaru ze wszystkimi tego konsekwencjami (zob.  Wyrok NSA z 13 czerwca 2012 r. I FSK 817/11, i NSA w Uchwale z 24 października 2011 r. (I FPS 2/11): „sprzedaż udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz udziału we współwłasności budynków stanowi dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.) w związku z art. 2 pkt 6 tej ustawy”.

W efekcie, w dalszej części wniosku Wnioskodawcy odnoszą się do sprzedaży Nieruchomości.

W dziale I-O Księgi Wieczystej ujawnione są cztery działki gruntu oznaczone numerami: (...) z której wydzielono działkę gruntu (...), położone w miejscowości (...), o łącznej powierzchni 53 615 m², a jako sposób korzystania z działek gruntu nr (...) wpisano: „R - grunty orne”, a jako sposób korzystania z działki gruntu nr (...) wpisano: „R - grunty rolne zabudowane”.

Wydzielone geodezyjnie z Gruntu I oraz Gruntu II działki gruntu o numerze ewidencyjnym (...) jako jedyne stanowią przedmiot Transakcji i dalej zwane są „Nieruchomością”.

Nieruchomość objęta jest obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego fragmentu obrębu (...), zatwierdzonego Uchwałą Rady Gminy (...), zgodnie z którym Nieruchomość położona jest na terenach zabudowy produkcyjnej i usługowej oraz na terenach drogi publicznej klasy dojazdowej. Zatem Nieruchomość nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu art. 2 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1655 ze zm.) oraz art. 461 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.).

W dziale III Księgi Wieczystej widnieje wpis o Roszczeniu zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości powstałej w wyniku podziału działki nr (...) na warunkach wskazanych w akcie notarialnym Rep A nr (...) oraz akcie notarialnym Rep A (...), na rzecz poprzedniego inwestora, który planował kupić Nieruchomość (dalej jako: „Poprzedni Kupujący”), na podstawie aktu notarialnego przedwstępnej umowy sprzedaży, sporządzonej 4 maja 2017 r. oraz aktu notarialnego umowy zmiany umowy sprzedaży przedwstępnej z dnia 10 czerwca 2020 r. (dalej jako: „Poprzednia Umowa Przedwstępna”), a jako przedmiot umowy wskazano działkę o numerze ewidencyjnym (...). Przy czym Poprzednia Umowa Przedwstępna została zawarta pomiędzy Poprzednim Kupującym a Panią (...) i jej mężem, obecnie nieżyjącym, (...), bowiem działka nr (...) była ówcześnie własnością tychże małżonków. Państwo (...) zobowiązali się sprzedać nieruchomość na rzecz Poprzedniego Kupującego najpóźniej do dnia 30 listopada 2020 r., jednakże umowna sprzedaży w wykonaniu Poprzedniej Umowy Przedwstępnej nie została zawarta w wyznaczonym terminie, wobec czego Poprzednia Umowa Przedwstępna wygasła. Inicjatywa zawarcia Poprzedniej Umowy Przedwstępnej oraz podejmowane działania i związane z nimi koszty, znajdowały się w całości po stronie Poprzedniego Kupującego.

Państwo (...) udzielili Poprzedniemu Kupującemu pełnomocnictwa do:

   - reprezentowania ich wobec organów administracji państwowej i samorządowej, w związku z postępowaniem związanym z dokonaniem podziału Nieruchomości oraz uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany Nieruchomości;

   - występowania do urzędów administracji publicznej, w celu uzyskania wszelkich zaświadczeń dotyczących postępowań administracyjnych dotyczących Nieruchomości; podejmowania wszelkich decyzji, składania wniosków, pism i odwołań w związku z postępowaniem dotyczącym uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości;

   - przeglądania i uzyskiwania kopii z akt księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości, jak również do złożenia wniosku o przygotowanie kopii i otrzymania kopii z akt tej księgi;

   - podejmowania wszelkich czynności formalno-prawnych przed urzędami, organami administracji publicznej i samorządowej w sprawcach związanych z pracami projektowymi na Nieruchomości;

   - składania wniosków (w tym wniosku o pozwolenie na budowę) i uzyskiwania wszelkich zatwierdzeń, zezwoleń, opinii i decyzji (uwzględniając decyzje o wyłączeniu z produkcji rolnej i leśnej) oraz technicznych warunków (uwzględniając warunki dotyczące przy łączy), jak również prawo do przeprowadzenia wstępnych badań Nieruchomości (w tym badań gruntu);

   - występowania o wydanie warunków przyłączenia Nieruchomości do sieci od odpowiednich gestorów sieci, w cel dostawy mediów, pozwolenia wodnoprawnego oraz decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia przez Poprzedniego Kupującego;

   - składania wniosków o wydanie następujących dokumentów (w tym do kwitowania odbioru tych dokumentów oraz składania wszelkich pism, zażaleń i odwołań, z tymi dokumentami związanych):

a) odpisu z księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości;

b) wydanych przez uprawniony organ dokumentów, z których będzie wynikało, że w wyniku przeprowadzonej procedury administracyjnej został dokonany podział Nieruchomości;

c) wypisu z rejestru gruntów oraz wyrysu z mapy ewidencyjnej dla wszystkich działek powstałych z podziału Nieruchomości, z adnotacją, że dokumenty te są przeznaczone do dokonywania wpisów w księdze wieczystej;

d) zaświadczenia właściwego starosty zawierającego informacje czy dla Nieruchomości lub działek powstałych z jej podziału został sporządzony uproszczony plan urządzenia lasu lub czy była wydana decyzja, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach (Dz. U. z 2015 r., poz. 2100 ze zm.);

e) zaświadczenia wydanego przez urząd gminy, z którego będzie wynikało czy dla Nieruchomości lub działek powstałych z jej podziału został uchwalony obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz jakie jest aktualne przeznaczenie Nieruchomości lub działek powstałych z jej podziału w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego;

f)  zaświadczenia wydanego przez urząd gminy, z którego będzie wynikało, czy Nieruchomość lub działki powstałe z jej podziału są położone na obszarze rewitalizacji lub Specjalnej Strefy Rewitalizacji, o których mowa w ustawie o rewitalizacji z dnia 9 października 2015 r.;

   - reprezentowania wobec organów podatkowych oraz innych organów administracji publicznej, w tym Zakładzie Ubezpieczeń Społecznych oraz Kasie Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego oraz we wszelkich innych urzędach i instytucjach w celu uzyskania zaświadczeń wydanych w trybie art. 306e Ordynacji podatkowej;

   - wszystkich spraw jakie z wykonaniem tego pełnomocnictwa okażą się konieczne i z nim związane;

   - udzielenia dalszych pełnomocnictw.

Ponadto Państwo (...) udzielili zgody Poprzedniemu Kupującemu na wstęp na Nieruchomość w celu prowadzenia wszelkiego rodzaju badań gruntu oraz prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane.

W dziale III Księgi Wieczystej widnieje również wpis o Roszczeniu zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości powstałej w wyniku podziału działki nr (...) na warunkach wskazanych w akcie notarialnym (...) oraz akcie notarialnym(...) , na rzecz Poprzedniego Kupującego, który planował kupić Nieruchomość, na podstawie aktu notarialnego przedwstępnej umowy sprzedaży, sporządzonej 15 maja 2019 r. oraz aktu notarialnego umowy zmiany umowy sprzedaży przedwstępnej z dnia 20 marca 2020 r. (dalej jako: „Poprzednia Umowa Przedwstępna II”; dalej Poprzednia Umowa Przedwstępna oraz Poprzednia Umowa Przedwstępna II łącznie jako: „Poprzednie Umowy Przedwstępne"), a jako przedmiot umowy wskazano działkę o numerze ewidencyjnym (...). Przy czym Poprzednia Umowa Przedwstępna II została zawarta pomiędzy Poprzednim Kupującym a Państwem (...), bowiem działka nr (...) była ówcześnie własnością tychże małżonków. Państwo (...) zobowiązali się sprzedać Nieruchomość na rzecz Poprzedniego Kupującego najpóźniej do dnia 30 listopada 2020 r., jednakże umowa sprzedaży w wykonaniu Poprzedniej Umowy Przedwstępnej II nie została zawarta w wyznaczonym terminie, wobec czego Poprzednia Umowa Przedwstępna wygasła. Inicjatywa zawarcia Poprzedniej Umowy Przedwstępnej II oraz podejmowane działania i związane z nimi koszty, również znajdowały się w całości po stronie Poprzedniego Kupującego.

Państwo (...) udzielili Poprzedniemu Kupującemu pełnomocnictwa do:

   - reprezentowania ich wobec organów administracji państwowej i samorządowej, w związku z postępowaniem związanym z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany dla Nieruchomości;

   - podejmowania wszelkich decyzji, składania wniosków, pism i odwołań w związku z postępowaniem dotyczącym uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości;

   - występowania do właściwych organów o wydanie niezbędnych decyzji administracyjnych dotyczących Nieruchomości oraz warunków przyłączeniowych do sieci od odpowiednich gestorów sieci;

   - przeglądania i uzyskiwania kopii z akt księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości, jak również do złożenia wniosku o przygotowanie kopii i otrzymania kopii z akt tej księgi;

   - podejmowania wszelkich czynności formalno-prawnych przed urzędami, organami administracji publicznej i samorządowej w sprawach związanych z pracami projektowymi na Nieruchomości;

   - składania wniosków o pozwolenie na budowę oraz dokonywania wszelkich czynności związanych z pozwoleniem na budowę;

   - składania wniosków o wydanie następujących dokumentów (w tym do kwitowania odbioru tych dokumentów oraz składania wszelkich pism, zażaleń i odwołań, z tymi dokumentami związanych):

a) odpisu z księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości;

b) wypisu z rejestru gruntów oraz wyrysu z mapy ewidencyjnej dla wszystkich działek powstałych z podziału Nieruchomości, z adnotacją, że dokumenty te są przeznaczone do dokonywania wpisów w księdze wieczystej;

c) zaświadczenia właściwego starosty zawierającego informacje czy dla Nieruchomości lub działek powstałych z jej podziału został sporządzony uproszczony plan urządzenia lasu lub czy była wydana decyzja, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach (Dz. U. z 2015 r., poz. 2100 ze zm.);

d) zaświadczenia wydanego przez urząd gminy, z którego będzie wynikało czy dla Nieruchomości łub działek powstałych z jej podziału został uchwalony obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz jakie jest aktualne przeznaczenie Nieruchomości lub działek powstałych z jej podziału w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego;

e) zaświadczenia wydanego przez urząd gminy, z którego będzie wynikało, czy Nieruchomość lub działki powstałe z jej podziału są położone na obszarze rewitalizacji lub Specjalnej Strefy Rewitalizacji, o których mowa w ustawie o rewitalizacji z dnia 9 października 2015 r. (Dz. U. z 2015 r. poz. 1777);

   - reprezentowania wobec organów podatkowych oraz innych organów administracji publicznej, w tym Zakładzie Ubezpieczeń Społecznych oraz Kasie Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego oraz we wszelkich innych urzędach i instytucjach w celu uzyskania zaświadczeń wydanych w trybie art. 306e Ordynacji podatkowej;

   - wszystkich spraw jakie z wykonaniem tego pełnomocnictwa okażą się konieczne i z nim związane;

   - udzielenia dalszych pełnomocnictw.

Ponadto Państwo (...) udzielili zgody Poprzedniemu Kupującemu na wstęp na Nieruchomość w celu prowadzenia wszelkiego rodzaju badań gruntu oraz prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane.

Działki gruntu stanowiące Nieruchomość są terenem niezabudowanym (nie znajdują się na jej terenie żadne budynki lub budowie) i w takim stanie pozostanie w momencie dokonywania Transakcji.

Nieruchomość jest przedmiotem umowy dzierżawy gruntu na cele rolnicze zawartej dnia 14.05.2021 r. na okres 10 lat począwszy od 14.05.2021 r. pomiędzy (...) a pozostałymi Sprzedającymi (dalej zwana: „Umową Dzierżawy”). Zgodnie z umową Przedwstępną Sprzedający zostali uprawnieni do zawarcia umowy dzierżawy Nieruchomości z (...), przy czym Sprzedający są zobowiązani do rozwiązania tej umowy, najpóźniej do dnia Transakcji. Nieruchomość nie jest przedmiotem żadnych innych umów (oprócz Umowy Przedwstępnej i Umowy Dzierżawy), których stroną są Sprzedający, w szczególności umów najmu, dzierżawy, przedwstępnych lub zobowiązujących do zbycia lub obciążenia nieruchomości. Nikt nie korzysta z Nieruchomości bez tytułu prawnego.

(ii) Charakterystyka Kupującego i Sprzedających

Kupujący zarejestrowany jest jako czynny podatnik VAT i pozostanie zarejestrowany w dniu Transakcji. Zgodnie z Rejestrem Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, przeważającym przedmiotem działalności Kupującego jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków. Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość wyłącznie do działalności opodatkowanej. Na terenie Nieruchomości zamierza wybudować park magazynowo-logistyczno-produkcyjny (dalej jako: „Inwestycja”) i odpłatnie wynajmować go innym podmiotom - wynajem taki, co do zasady, podlega opodatkowaniu podstawowy stawką VAT. Kupujący nie zamierza na terenie Nieruchomości świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości na cele mieszkaniowe. Nabycie Nieruchomości nastąpi zatem wyłącznie w celu prowadzonej przez Kupującego działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT. Kupujący zamierza prowadzić działalność w oparciu o własne zasoby, względnie w oparciu o zasoby podwykonawców.

Sprzedający (...) (dalej jako: „Sprzedający Niezarejestrowani”) nie prowadzą działalności gospodarczej związanej z obrotem nieruchomościami i nie są zarejestrowanymi podatnikami podatku od towarów i usług w Polsce.

Sprzedający (...) prowadzący działalność gospodarczą związaną z transportem drogowym towarów (dalej jako: „Sprzedający Zarejestrowany”) jest zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT.

Nieruchomość nie była wykorzystywana w ramach działalności gospodarczej i Sprzedający wykorzystywali ją jedynie na własne potrzeby.

W związku ze złożoną przez Poprzedniego Kupującego ofertą, (...) wraz z obecnie nieżyjącym mężem, (...), podjęli w przeszłości działania mające na celu odpłatne zbycie Nieruchomości, tj. zawarli Poprzednie Umowy Przedwstępne z Poprzednim Kupującym, które z racji niedotrzymania umownego terminu, nie zostały zawarte. Pozostali Sprzedający nie podejmowali żadnych działań.

Sprzedający są ze sobą powiązani, natomiast Sprzedający nie są podmiotami powiązanymi z Kupującym w rozumieniu art. 23m ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.).

(iii) Historia nabycia przedmiotu Transakcji

Sprzedający nabyli należące do nich udziały w Nieruchomości w ten sposób, że (...) nabyli działki gruntu nr (...) (z których zostały wydzielone odpowiednio działki gruntu nr (...) oraz (...) do wspólności majątkowej małżeńskiej, w drodze umowy przekazania gospodarstwa rolnego od rodziców (...). W dniu 31 grudnia 2020 roku zmarł (...), a spadek po nim na podstawie ustawy nabyli (...).

Nabycie Nieruchomości przez Sprzedających nie nastąpiło w drodze czynności opodatkowanych VAT.

Sprzedający przeznaczyli Nieruchomość na sprzedaż. Ze względu na atrakcyjne położenie Nieruchomości (w niedalekiej odległości od zjazdu z autostrady A1), Kupujący postanowił nabyć Nieruchomość od Sprzedających, aby przeznaczyć ten grunt na cele inwestycyjne/handlowe.

(iv) Zakres Transakcji

Sprzedający udzielili pełnomocnictwa podmiotom działającym w imieniu i na rzecz Kupującego w zakresie następujących czynności:

   - Uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenie do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;

   - Uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub leśnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dot. Gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

   - Uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych, a także dokonaniu wyżej wymienionych czynności;

   - Zawarcia w imieniu Mocodawcy umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg;

   - Uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania na środowisko planowanej inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo- logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno- biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości tej planowanej inwestycji;

   - Uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt podziału Nieruchomości;

   - Uzyskania map do celów projektowych;

   - Składania wniosków o wydanie wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych dotyczących Nieruchomości, w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych;

   - Przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości oraz ksiąg, z których nieruchomość objęta tą księgą została odłączona lub zawierających podstawy wpisu w tych księgach, w tym ksiąg zamkniętych, z prawem do składania wniosków, sporządzania kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, wykonywania fotokopii, uzyskiwania (przeglądania i sporządzania kopii) dokumentów stanowiących podstawy zamieszczenia wzmianek w powołanej wyżej księdze wieczystej oraz do uzyskiwania wypisów (odpisów) dokumentów złożonych do akt powołanej wyżej księgi wieczystej;

   - Uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości;

   - Uzyskiwania zaświadczeń i informacji z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego w sprawie figurowania w rejestrze płatników składek lub zaległości we wpłatach oraz odbioru zaświadczeń i informacji;

   - Uzyskania zaświadczenia w przedmiocie objęcia Nieruchomości uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 powołanej wyżej ustawy o lasach;

   - Uzyskania we właściwych dla właściciela lub ze względu na miejsce położenia Nieruchomości: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306g ustawy - Ordynacja podatkowa, potwierdzających, że Właściciel nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi, zaświadczeń potwierdzających, że Właściciel nie figuruje w rejestrze, bądź zaświadczeń o wysokości zaległości Właściciela jako zbywającego;

   - Składania w imieniu Mocodawcy oświadczeń woli o braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji związanych z realizacją na Nieruchomości inwestycji polegającej na budować centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą oraz składania oświadczeń o zrzeczeniu prawa odwołania od decyzji wydanych w związku z przygotowaniem lub realizacją takiej inwestycji.

Koszty powyżej wskazanych czynności ponoszą podmioty działające na rzecz i w imieniu Kupującego i są one dokonywane w całości za ich staraniem.

Przed zawarciem Transakcji na mocy Umowy Przedwstępnej konieczne jest spełnienie m.in. następujących warunków:

   - zostanie przedłożone przez Sprzedających zaświadczenie właściwego Urzędu Skarbowego potwierdzające, że podatki od spadku po (...) nie należały się;

   - zostanie przedłożony przez Sprzedających odpis zwykły Księgi Wieczystej, który nie będzie zawierał w szczególności roszczenia wpisanego obecnie na rzecz Poprzedniego Kupującego albo zostaną przedłożone dokumenty sporządzonej w wymaganej prawie formie, które będą potwierdzały zrzeczenie się roszczeń Poprzedniego Kupującego w stosunku do Nieruchomości i które to dokumenty będą stanowiły podstawę wykreślenia praw i roszczeń z działu III Księgi Wieczystej;

   - zostanie dokonany zakup przez Kupującego działek gruntu położonych na terenie objętym Zakresem Planowanej Inwestycji i koniecznych do realizacji Inwestycji;

   - zostaną uzyskane przez Kupującego i kosztem Kupującego, za zgodą Sprzedających, zaświadczenia potwierdzające o niezaleganiu przez Sprzedających z płatnością należnych podatków, składek na ubezpieczenie społeczne ani innych należności publicznoprawnych

   - zostanie przeprowadzony przez Kupującego proces analizy stanu prawnego, glebowo- środowiskowego i technicznego Nieruchomości, w tym dostępu do drogi publicznej i Kupujący, według jego oceny, uzna wyniki tej analizy za satysfakcjonujące;

   - zostanie uzyskana przez Kupującego ostateczna decyzja zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę zamierzonej przez (...) Inwestycji - Sprzedający udzielili Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, które jest niezbędne do uzyskania pozwolenia na budowę;

   - oświadczenia i zapewnienia Sprzedających z Umowy Przedwstępnej pozostaną ważne i aktualne w dacie Transakcji.

Na mocy zawartego pomiędzy Sprzedającymi a Kupującym porozumienia z dnia 11 maja 2021 r., Sprzedający udzielili Kupującemu prawa dysponowania Nieruchomością na cele budowlane (z prawem udzielania tego prawa dowolnej osobie trzeciej) składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do wejścia na teren Nieruchomości celem wykonania na koszt Kupującego, badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowa umożliwiają realizację na niej inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą (dalej jako: „Inwestycja”), a także prac dotyczących usunięcia kolizji istniejących sieci i projektowanym przebiegiem sieci, prac przygotowawczych i związanych z realizacją Inwestycji oraz prawe posadowienia tablic reklamowych.

Zgodnie z zamierzeniami Wnioskodawców, w ramach planowanej Transakcji (po spełnieniu warunków zawieszających przewidzianych dla Transakcji) nastąpi:

- odpłatna cesja na rzecz Kupującego praw i obowiązków (...) wynikających z Umowy Przedwstępnej, w szczególności prawe do zakupu Nieruchomości;

- odpłatne przeniesienie przez Sprzedających na Kupującego prawa własności Nieruchomości.

Nieruchomości, o których mowa we wniosku, będą wykorzystywane przez Kupującego wyłącznie do czynności opodatkowanych VAT, tj. do wynajmu powierzchni będących przedmiotem Inwestycji.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że:

  - Grunty będące przedmiotem Wniosku, tj. Nieruchomość, od momentu nabycia aż do momentu sprzedaży, wykorzystywane były wyłącznie na potrzeby prywatne Sprzedających.

  - Sprzedający nie byli oraz aktualnie nie są rolnikami ryczałtowymi oraz nie dokonywali sprzedaży produktów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej prowadzonej na działkach będących przedmiotem wniosku.

  - Wydzielenie działki nr (...) z działki nr (...) było koordynowane przez Poprzedniego Kupującego. Sprzedający w Poprzedniej Umowie Przedwstępnej zobowiązali się do dokonania wszelkich starań, aby właściwy organ dokonał podziału geodezyjnego działki nr (...), zgodnie z wytycznymi określonymi w Poprzedniej Umowie Przedwstępnej, w celu dokonania Poprzedniej Transakcji.

  - Natomiast wydzielenie działki nr (...) z działki nr (...) nastąpiło na podstawie decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nr 30/10 z dnia 29 stycznia 2010 r. Decyzja administracyjna została wydana przez wojewodę łódzkiego. Podział gruntu został dokonany ze względu na poszerzenie drogi wojewódzkiej nr (...). Sprzedający oraz Ich pełnomocnik nie mieli wpływu na uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nr (...) ani na przeznaczenie gruntu mającego być przedmiotem sprzedaży wynikające z tego planu.

  - Przed sprzedażą Nieruchomości, będącej przedmiotem wniosku, Sprzedający nie zamierzają poczynić jakichkolwiek działań mających na celu zwiększenie ich wartości.

  - Sprzedający nie ogłaszali sprzedaży udziałów w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie ani nie podejmowali innych działań marketingowych.

  - Sprzedający nie podejmowali żadnych czynności związanych ze znalezieniem nabywcy Nieruchomości. Kupujący samodzielnie nawiązał kontakt ze Sprzedającymi.

  - Na działkach nr (...), w momencie transakcji, nie będą znajdowały się obiekty/naniesienia (np. elementy infrastruktury technicznej będące częściami sieci przesyłowych i dystrybucyjnych, tablice reklamowe), które stanowią budynki, budowle lub ich części w rozumieniu art. 3 pkt 2 i pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm.).

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

1. Czy planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, w związku z czym Sprzedający Niezarejestrowani będą zobowiązani do zarejestrowania się jako czyimi podatnicy VAT?

2. W przypadku twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 1, czy planowana Transakcja będzie podlegała zwolnieniom, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 Ustawy o VAT?

3. W przypadku twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 1 oraz przeczącej na pytanie nr 2, czy w zakresie w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z faktur otrzymanych od Sprzedających dokumentujących sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości, na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT oraz prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Kupującego lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 Ustawy o VAT?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

Ad. 1. Zdaniem Wnioskodawców, planowana Transakcja nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, w związku z czym Sprzedający Niezarejestrowani nie będą zobowiązani do zarejestrowania się jako czynni podatnicy VAT.

Ad. 2. Zdaniem Wnioskodawców, w przypadku twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 1, planowana Transakcja nie będzie podlegała zwolnieniom, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 Ustawy o VAT.

Ad. 3. Zdaniem Wnioskodawców, w przypadku twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 1 oraz przeczącej na pytanie nr 2, w zakresie w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z faktur otrzymanych od Sprzedających dokumentujących sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości, na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT oraz prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Kupującego lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 Ustawy o VAT.

UZASADNIENIE STANOWISKA WNIOSKODAWCÓW

Ad. 1

W celu rozstrzygnięcia czy nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowane VAT, w pierwszej kolejności konieczne jest ustalenie, czy przedmiotowa Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów, rozumiana jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W myśl art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Jednocześnie, na podstawie art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, jak również wszelkie postacie energii.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT.

W myśl art. 2 pkt 22 Ustawy o VAT przez „sprzedaż” rozumie się m.in. odpłatną dostawę towarów.

W świetle ww. definicji z Ustawy o VAT, jak również z uwagi na fakt, iż planowana Transakcja będzie przeprowadzana za wynagrodzeniem (sprzedaż), co do zasady, mieści się ona w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT jako odpłatna dostawa towarów.

Jednakże, nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu VAT, bowiem aby była objęta tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika VAT.

Kwalifikacja Sprzedających, jako podatników VAT

Stosownie do art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Z kolei, w myśl art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w Ustawie o VAT ma charakter uniwersalny, gdyż podatnikiem może być każdy podmiot, który prowadzi określoną działalność stanowiącą profesjonalny obrót gospodarczy. Przy czym, w świetle przytoczonych przepisów, status podatnika VAT wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT.

W przypadku osób fizycznych dokonujących sprzedaży majątku osobistego, gdy czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT. Nie jest podatnikiem VAT ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Natomiast wykorzystywanie składników majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Podmiot dokonujący czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT powinien być zatem uznany za podatnika VAT.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku prywatnego osób fizycznych może również stanowić działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania VAT sprzedaży nieruchomości należących do majątku prywatnego jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych lub też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne.

Jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C- 181/10), dostawy gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą VAT na podstawie prawa krajowego państwa członkowskiego, niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112, należy uznać ją za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika VAT.

W świetle powołanego powyżej orzeczenia, nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego, który był nabyty i wykorzystywany w celach prywatnych. Pod pojęciem „handel”, zgodnie z internetowym słownikiem języka polskiego PWN, rozumie się działalność polegającą na zakupie, sprzedaży lub wymianie towarów i usług (https://sjp.pwn.pl/szukaj/handel.html). Jeżeli zatem dana czynność została wykonana w zakresie działań handlowca, to w świetle cytowanego powyżej art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT można podmiot dokonujący dostawy uznać za podatnika VAT z tytułu wykonania takiej czynności.

Pomocne w celu określenia, czy działalność w zakresie sprzedaży nieruchomości danej osoby zmierza do osiągnięcia zysków i czy przybiera formę profesjonalną może być ustalenie, czy aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami przybiera formę zorganizowaną.

Jak wskazano w opisie zdarzeń przyszłych, przedmiotem Transakcji, tj. odpłatnej dostawy, mają być wydzielone geodezyjnie części Gruntu I oraz Gruntu II, stanowiące Nieruchomość, która została nabyta przez Sprzedających częściowo o w drodze umowy przekazania, a częściowo w drodze dziedziczenia ustawowego. Zatem nie można uznać, że nabycie Nieruchomości było działaniem zamierzonym, mającym na celu uzyskanie korzyści materialnej z tytułu sprzedaży Nieruchomości. Sprzedający nie podejmowali zorganizowanych działań mających na celu zwiększenie wartości Nieruchomości. Ponadto, nie ulega wątpliwości, że inicjatywa zawarcia Poprzedniej Umowy Przedwstępnej oraz podejmowane działania i związane z nimi koszty, tj. m.in. podział Gruntu, znajdowała się po stronie Poprzedniego Kupującego, który otrzymał od Państwa (...) stosowne pełnomocnictwo do działania w ich imieniu w celu realizacji Poprzedniej Planowanej Transakcji.

W związku z powyższym należy uznać, że w przedmiotowej sprawie Sprzedający nie angażują środków podobnych do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, tj. nie wykazują aktywności porównywalnej do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Czynności te należy interpretować jako rozporządzanie majątkiem prywatnym, a niejako świadome działania, zmierzające do osiągnięcia korzyści materialnych z tytułu jego sprzedaży.

Konkludując, Sprzedający dokonując sprzedaży Nieruchomości rozporządzają własnym majątkiem prywatnym, tj. majątkiem osób fizycznych, który nie jest przez nich wykorzystywany dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Mając na uwadze, że Sprzedający dokonując Transakcji nie będą działali w charakterze podatników VAT, należy stwierdzić, że w myśl przepisów Ustawy o VAT, dostawa Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Zgodnie z art. 96 ust. 1 i 4 Ustawy o VAT, podmioty, o których mowa w art. 15, są obowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne, z zastrzeżeniem ust. 3. Naczelnik urzędu skarbowego po weryfikacji danych podanych w zgłoszeniu rejestracyjnym rejestruje podatnika jako „podatnika VAT czynnego”, a w przypadku podatników, o których mowa w ust. 3 - jako „podatnika VAT zwolnionego”, i na wniosek podatnika potwierdza to zarejestrowanie.

Z uwagi, że przedstawiona powyżej argumentacja nie wskazuje na spełnienie przez Sprzedających cech podatników VAT zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT oraz że sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, Sprzedający Niezarejestrowani nie będą zobowiązani przed dniem Transakcji do złożenia zgłoszenia rejestracyjnego, o którym mowa w art. 96 ust. 1 Ustawy o VAT.

Reasumując, zdaniem Wnioskodawców, planowana Transakcja nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, w związku z czym Sprzedający Niezarejestrowani nie będą zobowiązani do zarejestrowania się jako czynni podatnicy VAT.

Ad. 2

Jeżeli odpowiedź na pytanie nr 1 będzie twierdząca, tj. planowana Transakcja będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, Transakcję należy rozpatrzeć również na gruncie zwolnień, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 Ustawy o VAT.

Przepisy Ustawy o VAT przewidują możliwość zwolnienia z opodatkowania dostawy niektórych nieruchomości gruntowych. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowy zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W konsekwencji, opodatkowane VAT są dostawy nieruchomości gruntowych zabudowanych i niezabudowanych stanowiących tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od opodatkowania VAT.

Nieruchomość objęta jest obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego fragmentu obrębu (...), zatwierdzonego Uchwalą Rady Gminy (...) zgodnie z którym Nieruchomość położona jest na terenach zabudowy produkcyjnej i usługowej oraz na terenach drogi publicznej klasy dojazdowej. W efekcie, Nieruchomość nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu art. 2 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1655 ze zm.) oraz art. 461 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.). Zatem Nieruchomość spełnia definicję terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT i tym samym jej sprzedaż nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.

Z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, należy rozpatrzyć także warunki do zastosowania zwolnienia wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

Aby sprzedaż towaru była objęta zwolnieniem z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, muszą zostać spełnione łącznie dwa warunki:

a) towar musiał być wykorzystywany wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT;

b) dokonującemu dostawy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego z tytułu jego nabycia (importu lub wytworzenia).

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków powoduje, że dostawa nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

Zgodnie z opisem zdarzeń przyszłych, Sprzedający nabyli Nieruchomość częściowo w drodze umowy przekazania gospodarstwa rolnego, a częściowo w drodze dziedziczenia ustawowego. W żadnym z przypadków nabycia Nieruchomości przez Sprzedających nie miało miejsca opodatkowanie transakcji podatkiem od towarów i usług, w efekcie czego nie można mówić o przysługiwaniu prawa do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości. Potwierdzeniem prawidłowości takiego stanowiska jest Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 lutego 2013 r. sygn. I FSK 627/12.

Zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u. p. t. u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u. p. t. u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał.

Wobec powyższego, drugi z warunków zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT nie zostanie spełniony. W efekcie, zdaniem Wnioskodawców, w przypadku twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 1, planowana Transakcja nie będzie podlegała zwolnieniom, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 Ustawy o VAT.

Ad. 3

Jeżeli odpowiedź na pytanie nr 1 będzie twierdząca, a na pytanie nr 2 odpowiedź będzie przecząca, to zdaniem Wnioskodawców, zakresie w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z faktur otrzymanych od Sprzedających dokumentujących sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości, na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT oraz prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Kupującego lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 Ustawy o VAT.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeśli zatem dane towary i usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy nabyciu.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Kupujący jest i na dzień dokonania Transakcji będzie zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT i będzie spełniać ustawową definicję podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT. Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący będzie je wykorzystywać w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT oraz niepodlegającej zwolnieniu z VAT.

Jeżeli stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 oraz pytania nr 2 niniejszego wniosku będzie prawidłowe, tzn. Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT i nie będzie podlegała zwolnieniom, Sprzedający Niezarejestrowani przed dniem Transakcji złożą zgłoszenie rejestracyjne w celu rejestracji jako podatnicy VAT czynni i wystawią na rzecz Kupującego fakturę dokumentującą dostawę Nieruchomości. W świetle powyższego, po dokonaniu Transakcji i otrzymaniu od Sprzedających prawidłowo wystawionych faktur potwierdzających faktyczne dokonanie Transakcji, Kupującemu będzie przysługiwało prawo odliczenia VAT z niniejszych faktur.

Dodatkowo, zdaniem Zainteresowanych, do dostawy Nieruchomości nie znajdzie zastosowania art. 88 ust. 33 Ustawy o VAT, w szczególności pkt 2, w myśl którego nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego faktury, w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku. Wynika to z faktu, że jak wskazano powyżej, Transakcja będzie podlegać przepisom Ustawy o VAT, jako dostawa towarów opodatkowana VAT i nie będzie podlegać pod żadne wymienione w ustawie zwolnienia.

Zgodnie zaś z art. 87 ust. 1 Ustawy o VAT, w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do zwrotu tej różnicy na rachunek bankowy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe.

A zatem, jeżeli Transakcja w całości będzie podlegała opodatkowaniu VAT, Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości od Sprzedających, prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym na rachunek bankowy Kupującego lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowa zgodnie z art. 87 ust. 1 Ustawy o VAT.

W efekcie powyższego, zdaniem Wnioskodawców, w przypadku twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 1 oraz przeczącej na pytanie nr 2, w zakresie w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z faktur otrzymanych od Sprzedających dokumentujących sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości, na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT oraz prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Kupującego lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 Ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe w części dotyczącej uznania, że planowana sprzedaż działek niezabudowanych nr (...) i nr (...) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i prawidłowe w części dotyczącej uznania, że planowana sprzedaż działek nr (...) nie będzie mogła skorzystać ze zwolnienia od podatku VAT oraz, że Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego, a także prawo do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym w związku z nabyciem ww. działek.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel ( ).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z powołanymi przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.).

Według art. 195 Kodeksu cywilnego:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Na mocy art. 196 Kodeksu cywilnego:

1. Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

2. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika.

Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.

W przypadku współwłasności w częściach ułamkowych każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w rzeczy. Udział wyraża zakres uprawnień współwłaściciela względem rzeczy wspólnej. Współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela.

Na podstawie art. 198 Kodeksu cywilnego:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału we współwłasności nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Należy jednak wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

Jak wskazano wyżej „działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. „Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady).

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania dostawy działki istotne jest, czy Zbywca w celu dokonania sprzedaży Nieruchomości podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia z 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z orzeczenia tego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Należy zatem sięgnąć do wykładni wynikającej z orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla celów działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości czy jej części w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r.– Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.).

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo Kodeksu cywilnego.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z wniosku wynika, że Przedmiotem Transakcji są działki nr (...) – powstała w wyniku podziału działki nr (...) oraz nr (...) – powstała w wyniku podziału działki nr (...).

(...) zawarła ze Sprzedającymi 12 lutego 2021 r. przedwstępną umowę sprzedaży, na podstawie której zostanie zawarta przyrzeczona umowa sprzedaży nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji. (...) dokona cesji na rzecz (...) Sp. z o.o. praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej, w szczególności prawa do zakupu Nieruchomości. W konsekwencji, Transakcja zostanie zawarta pomiędzy Sprzedającymi a Kupującym i nieruchomość nabędzie Kupujący.

Przed zawarciem Transakcji na mocy Umowy Przedwstępnej konieczne jest spełnienie m.in. następujących warunków:

   - zostanie przedłożone przez Sprzedających zaświadczenie właściwego Urzędu Skarbowego potwierdzające, że podatki od spadku po (...) nie należały się;

   - zostanie przedłożony przez Sprzedających odpis zwykły Księgi Wieczystej, który nie będzie zawierał w szczególności roszczenia wpisanego obecnie na rzecz Poprzedniego Kupującego albo zostaną przedłożone dokumenty sporządzonej w wymaganej prawie formie, które będą potwierdzały zrzeczenie się roszczeń Poprzedniego Kupującego w stosunku do Nieruchomości i które to dokumenty będą stanowiły podstawę wykreślenia praw i roszczeń z działu III Księgi Wieczystej;

   - zostanie dokonany zakup przez Kupującego działek gruntu położonych na terenie objętym Zakresem Planowanej Inwestycji i koniecznych do realizacji Inwestycji;

   - zostaną uzyskane przez Kupującego i kosztem Kupującego, za zgodą Sprzedających, zaświadczenia potwierdzające o niezaleganiu przez Sprzedających z płatnością należnych podatków, składek na ubezpieczenie społeczne ani innych należności publicznoprawnych

   - zostanie przeprowadzony przez Kupującego proces analizy stanu prawnego, glebowo- środowiskowego i technicznego Nieruchomości, w tym dostępu do drogi publicznej i Kupujący, według jego oceny, uzna wyniki tej analizy za satysfakcjonujące;

   - zostanie uzyskana przez Kupującego ostateczna decyzja zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę zamierzonej przez (...) Inwestycji - Sprzedający udzielili Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, które jest niezbędne do uzyskania pozwolenia na budowę;

   - oświadczenia i zapewnienia Sprzedających z Umowy Przedwstępnej pozostaną ważne i aktualne w dacie Transakcji.

Zgodnie z zamierzeniami Wnioskodawców, w ramach planowanej Transakcji (po spełnieniu warunków zawieszających przewidzianych dla Transakcji) nastąpi:

   - odpłatna cesja na rzecz Kupującego praw i obowiązków (...) wynikających z Umowy Przedwstępnej, w szczególności prawa do zakupu Nieruchomości;

   - odpłatne przeniesienie przez Sprzedających na Kupującego prawa własności Nieruchomości.

   - Sprzedający udzielili pełnomocnictwa podmiotom działającym w imieniu i na rzecz Kupującego w zakresie następujących czynności:

   - Uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenie do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;

   - Uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub leśnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dot. Gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

   - Uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych, a także dokonaniu wyżej wymienionych czynności;

   - Zawarcia w imieniu Mocodawcy umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg;

   - Uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania na środowisko planowanej inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo- logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno- biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości tej planowanej inwestycji;

   - Uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt podziału Nieruchomości;

   - Uzyskania map do celów projektowych;

   - Składania wniosków o wydanie wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych dotyczących Nieruchomości, w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych;

   - Przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości oraz ksiąg, z których nieruchomość objęta tą księgą została odłączona lub zawierających podstawy wpisu w tych księgach, w tym ksiąg zamkniętych, z prawem do składania wniosków, sporządzania kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, wykonywania fotokopii, uzyskiwania (przeglądania i sporządzania kopii) dokumentów stanowiących podstawy zamieszczenia wzmianek w powołanej wyżej księdze wieczystej oraz do uzyskiwania wypisów (odpisów) dokumentów złożonych do akt powołanej wyżej księgi wieczystej;

   - Uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości;

   - Uzyskiwania zaświadczeń i informacji z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego w sprawie figurowania w rejestrze płatników składek lub zaległości we wpłatach oraz odbioru zaświadczeń i informacji;

   - Uzyskania zaświadczenia w przedmiocie objęcia Nieruchomości uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 powołanej wyżej ustawy o lasach;

   - Uzyskania we właściwych dla właściciela lub ze względu na miejsce położenia Nieruchomości: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306g ustawy - Ordynacja podatkowa, potwierdzających, że Właściciel nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi, zaświadczeń potwierdzających, że Właściciel nie figuruje w rejestrze, bądź zaświadczeń o wysokości zaległości Właściciela jako zbywającego;

   - Składania w imieniu Mocodawcy oświadczeń woli o braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji związanych z realizacją na Nieruchomości inwestycji polegającej na budować centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą oraz składania oświadczeń o zrzeczeniu prawa odwołania od decyzji wydanych w związku z przygotowaniem lub realizacją takiej inwestycji.

Sprzedający i Kupujący zawarli również 11 maja 2021 r. porozumienie na mocy którego Sprzedający udzielili Kupującemu prawa dysponowania Nieruchomością na cele budowlane (z prawem udzielania tego prawa dowolnej osobie trzeciej) składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do wejścia na teren Nieruchomości celem wykonania na koszt Kupującego, badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowa umożliwiają realizację na niej inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą (dalej jako: „Inwestycja”), a także prac dotyczących usunięcia kolizji istniejących sieci i projektowanym przebiegiem sieci, prac przygotowawczych i związanych z realizacją Inwestycji oraz prawe posadowienia tablic reklamowych.

Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą ustalenia, czy planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy i nie będzie podlegać zwolnieniom, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 ustawy, w związku z czym Sprzedający Niezarejestrowani będą zobowiązani do zarejestrowania się jako czynni podatnicy podatku VAT (pytania oznaczone we wniosku nr 1 i 2)

W okolicznościach niniejszej sprawy do momentu faktycznego przeniesienia prawa własności wydzielonych działek (...), tj. do momentu podpisania umowy przyrzeczonej, ww. nieruchomość pozostaje własnością Sprzedających. Z kolei Sprzedający oraz Kupujący w przedwstępnej umowie zobowiązali się do szeregu czynności, których zrealizowanie będzie warunkowało podpisanie umowy przyrzeczonej.

W świetle powyższego uznać należy, że Kupujący będzie dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Sprzedających prawa własności przedmiotowej Nieruchomości. Pomimo, że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny właściciel Nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, Sprzedający udzielili Kupującemu stosownego pełnomocnictwa.

Okoliczność, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedających, ale przez Kupującego nie oznacza, że pozostają one bez wpływu na sytuację prawną Sprzedających. Po udzieleniu pełnomocnictw czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedających (mocodawców). Z kolei Kupujący dokonując ww. działań uatrakcyjni przedmiotową Nieruchomość stanowiącą nadal własność Sprzedających. Działania te, dokonywane za pełną zgodą Sprzedających, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Wobec powyższego, dokonując sprzedaży prawa własności wydzielonej działki Sprzedający nie będą korzystać z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. W taki sposób Sprzedający zorganizowali sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości, że niejako jej działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

W ocenie Organu uznać należy, że podejmowane przez Kupującego w odniesieniu do Nieruchomości za pełną zgodą i przyzwoleniem Sprzedających działania wykluczają sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym przez Sprzedających.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że planowane przez Sprzedających zbycie działek nr (...) zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, będzie stanowić dostawę dokonywaną przez Sprzedających w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując opisanych we wniosku czynności, Sprzedający podejmują działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C 180/10 i C-181/10, tj. Sprzedający wykazują aktywność w przedmiocie zbycia działek porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Sprzedających, a zbycie przedmiotowych działek będzie stanowiło realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Do czasu zawarcia umowy sprzedaży, działki nr (...), będą podlegały wielu czynnościom. Czynności te z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Sprzedających. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez pełnomocnika. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega grunt o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Pomimo, że ww. czynności dokonane były/będą przez Nabywcę nieruchomości, któremu Sprzedający udzielili pełnomocnictw, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczni współwłaściciele nieruchomości muszą wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w ich imieniu. Jak wskazano wyżej, Sprzedający udzielili Kupującemu stosownego pełnomocnictwa.

Działania dokonywane przez Sprzedających, które zostaną wykonane przez Kupującego na podstawie udzielonego pełnomocnictwa i tym samym wyrażenia zgody na dysponowanie Nieruchomością przez przyszłego nabywcę na cele budowlane, uzyskanie decyzji, zaświadczeń, zawarcia umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych, które przybierają formę zorganizowana (profesjonalną), znacznie wykraczającą poza zakres rozporządzenia majątkiem osobistym. Taka forma przemawia za uznaniem Sprzedających za podmioty profesjonalnie zajmujące się obrotem nieruchomościami, co w konsekwencji prowadzi do uznania Sprzedających za podatników w myśl art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Z treści wniosku wynika, że Pani (...) wraz z obecnie nieżyjącym mężem, (...), podjęli w przeszłości działania mające na celu odpłatne zbycie Nieruchomości, tj. zawarli Poprzednie Umowy Przedwstępne z Poprzednim Kupującym, które z racji niedotrzymania umownego terminu, nie zostały zawarte. Umowy te dotyczyły działek oznaczonych nr (...). Z działki nr (...) została wydzielona działka nr (...), która jest przedmiotem niniejszego wniosku wraz z działką nr (...).

Zatem w stosunku do przedmiotowych działek Pani (...) już w przeszłości podejmowała aktywności w przedmiocie zbycia działek porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Dodatkowo wskazać należy również na istotny fakt, że Nieruchomość (...) jest przedmiotem dzierżawy zawartej na okres 10 lat pomiędzy Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania – Panią (...) a pozostałymi Sprzedającymi tj. (...).

Jak wskazuje art. 693 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego, jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki. Zatem dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Tym samym wydzierżawiając Nieruchomość Sprzedający, poza Panią (...), wykorzystują ją w prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej.

Zatem działek nr (...), mimo otrzymania przez Sprzedających tj. .) udziału w ww. działkach w spadku po zmarłym ojcu nie można uznać za majątek osobisty, który z samej nazwy służy do zaspokajania tylko i wyłącznie potrzeb osobistych (prywatnych). Analogicznie ma się sytuacja w stosunku do udziału (1/4) w działkach Pani (...).

Mając na uwadze całokształt działań, jakie podjęli Sprzedający w odniesieniu do działek nr (...) oraz nr (...) w całym okresie ich posiadania, należy stwierdzić, że wykraczają one poza normy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Dokonując sprzedaży działek nr (...) i nr (...) Sprzedający nie będą korzystali z prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. W taki sposób Sprzedający zorganizowali sprzedaż Nieruchomości, że niejako działania Sprzedających łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju „wspólne” przedsięwzięcie.

Zatem, dostawa przez Sprzedających działek nr (...) (udziałów w działkach) będzie dostawą dokonywaną przez podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy i w konsekwencji sprzedaż ww. działki będzie stanowiła – wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy – dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Odnosząc się do zastosowania zwolnienia dla przedmiotowej Transakcji, należy wyjaśnić, że zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy o podatku VAT.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:

Przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Powyższe oznacza, że generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane (przeznaczone pod zabudowę). Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., nieprzeznaczonymi pod zabudowę – są zwolnione od podatku VAT.

W myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2022 r., poz. 503):

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1. lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2. sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Tym samym, w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy art. 2 pkt 33, odpowiada więc także treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustala się na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

Zatem, ustawa nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W konsekwencji, w przypadku nieruchomości gruntowych niezabudowanych opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa w kontekście opodatkowania sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Podali Państwo, że Nieruchomość (...) objęta jest obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Nieruchomość położona jest na terenach zabudowy produkcyjnej i usługowej oraz na terenach drogi publicznej klasy dojazdowej.

Wskazali Państwo również, że działki nr (...) są niezabudowane a także, że w momencie transakcji, nie będą znajdowały się na nich obiekty/naniesienia (np. elementy infrastruktury technicznej będące częściami sieci przesyłowych i dystrybucyjnych, tablice reklamowe), które stanowią budynki, budowle lub ich części w rozumieniu ustawy Prawo budowlane.

W związku z powyższym, dostawa ww. działek nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9.

Należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości niezabudowanych, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „Zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub ustawy, co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia od podatku VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył podatku VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru podatek VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wskazali Państwo w opisie sprawy – nabycie Nieruchomości przez Sprzedających nie nastąpiło w drodze czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Zatem w zaistniałej sytuacji nie można mówić, że Sprzedającym przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu nieruchomości, lub że takie prawo jej nie przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem i przy nabyciu nie wystąpił podatek VAT, który mógłby podlegać odliczeniu.

Mając zatem na uwadze okoliczności sprawy, stwierdzić należy, że dostawa Nieruchomości przez Sprzedających nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, iż nie zostały spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie.

W konsekwencji, w związku z powyższymi okolicznościami, należy stwierdzić, że, w stosunku do planowanej sprzedaży działek (...) nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 ustawy o VAT. Oznacza to, że sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT.

Wątpliwości Państwa dotyczą również ustalenia, czy Niezarejestrowani Sprzedający będą zobowiązani do zarejestrowania się jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy:

Zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.

Zgodnie z art. 113 ust. 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatnika rozpoczynającego w trakcie roku podatkowego wykonywanie czynności określonych w art. 5, jeżeli przewidywana przez niego wartość sprzedaży nie przekroczy, w proporcji do okresu prowadzonej działalności gospodarczej w roku podatkowym, kwoty określonej w ust. 1.

W myśl art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d ustawy:

Zwolnień, o których mowa w ust. 1 i 9, nie stosuje się do podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych.

W świetle art. 96 ust. 1 ustawy:

Podmioty, o których mowa w art. 15, są obowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne, z zastrzeżeniem ust. 3.

W oparciu o art. 96 ust. 3 ustawy:

Podmioty wymienione w art. 15, u których sprzedaż jest zwolniona od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 i 9 lub wykonujące wyłącznie czynności zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, mogą złożyć zgłoszenie rejestracyjne.

Powołane wyżej przepisy wyraźnie wskazują, że zwolnień, o których mowa w art. 113 ust. 1 i ust. 9 ustawy, nie stosuje się do podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych, zatem w przedmiotowej sprawie nie znajdzie również zastosowania zwolnienie podmiotowe od podatku VAT na podstawie art. 113 ust. 1 i ust. 9 ustawy.

Z racji tego, że w odniesieniu do dostawy przedmiotowej nieruchomości brak jest możliwości zastosowania zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 ustawy, jak też Sprzedający nie będą uprawnieni do skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 113 ust. 1 i ust. 9 ustawy, to w przedstawionej przez Państwa sprawie zastosowanie znajdzie art. 96 ust. 1 ustawy. Oznacza to, że w związku z dostawą działek nr (...) Niezarejestrowani Sprzedający będą zobowiązani zarejestrować się jako podatnicy podatku od towarów i usług.

Podsumowując, planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, w związku z czym Niezarejestrowani Sprzedający będą zobowiązani do zarejestrowania się jako czynny podatnik VAT.

Zatem, stanowisko Państwa w zakresie:

- pytania oznaczonego we wniosku nr 1 jest nieprawidłowe,

- pytania oznaczonego we wniosku nr 2 jest prawidłowe.

Wątpliwości Państwa dotyczą także prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z faktur otrzymanych od Sprzedających dokumentujących sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy oraz prawa do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Kupującego lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Art. 87 ust. 1 ustawy stanowi, że:

W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość wyłącznie do działalności opodatkowanej. Na terenie nieruchomości planuje wybudować park magazynowo-logistyczno-produkcyjny i odpłatnie wynajmować go innym podmiotom. Nabycie Nieruchomości jak wskazano we wniosku nastąpi zatem wyłącznie w celu prowadzonej przez Kupującego działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT.

Kupujący zarejestrowany jest jako czynny podatnik podatku VAT i zarejestrowany pozostanie na moment transakcji. Sprzedający natomiast, jak zadeklarowano w opisie sprawy, w związku z zawartym w interpretacji rozstrzygnięciem na moment podpisania umowy sprzedaży będą czynnymi podatnikami podatku VAT. Zatem Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktury otrzymanej w związku z zakupem Nieruchomości. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nabyta przez Wnioskodawcę Nieruchomość będzie służyła czynnościom opodatkowanym.

W konsekwencji, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktur wystawionych przez Sprzedających w związku ze sprzedażą Nieruchomości. W przypadku, gdy kwota podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym będzie wyższa niż kwota podatku należnego, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy, zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu różnicy podatku VAT leży w kompetencji właściwego dla nabywcy organu podatkowego tj. Naczelnika Urzędu Skarbowego/Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania (...) (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).