Temat interpretacji

Opodatkowanie sprzedaży Lokali mieszkalnych stawką podatku VAT w wysokości 8% i prawa do odliczenia podatku naliczonego.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 31 marca 2020 r. (data wpływu 14 kwietnia 2020 r.) uzupełnionym pismem z dnia 25 maja 2020 r. (data wpływu 28 maja 2020 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 14 maja 2020 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.230.2020.1.JG (doręczone Stronie w dniu 19 maja 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży Lokali mieszkalnych stawką podatku VAT w wysokości 8% i prawa do odliczenia podatku naliczonego jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 14 kwietnia 2020 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży Lokali mieszkalnych stawką podatku VAT w wysokości 8% i prawa do odliczenia podatku naliczonego. Złożony wniosek został uzupełniony pismem z dnia 25 maja 2020 r. (data wpływu 28 maja 2020 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 14 maja 2020 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.230.2020.1.JG.

We wniosku złożonym przez:

• Zainteresowanego będącego stroną postępowania:
  Grupa A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa

• Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:
  B. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

Przedstawiono następujący stan faktyczny.

B. Sp. z o.o. jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: Zbywca, Sprzedający,). Przedmiotem działalności Spółki jest kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek oraz wynajem i dzierżawa nieruchomości.

Sprzedający w dniu 2 listopada 2017 r. nabył od Dewelopera dwie nieruchomości (dalej: Lokale):

1. lokal mieszkalny, o powierzchni użytkowej 104,76m² dla którego to lokalu Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą;
2. lokal mieszkalny, o powierzchni użytkowej 104,74 m², dla którego to lokalu Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą.

Aktem notarialnym z dnia 2 listopada 2017 r. ustanowiono odrębną własność Lokali na rzecz B. Sp. z o.o. Ww. Lokale zostały oddane do użytkowania w ramach pierwszego zasiedlenia z dniem 2 listopada 2017 r.

B. Sp. z o.o. wykorzystywała przedmiotowe Lokale do swojej działalności gospodarczej. B. Sp. z o.o. dokonała odliczenia podatku naliczonego z faktur zakupowych ww. Lokali. Przedmiotowe Lokale były wynajmowane i dzierżawione przez B. Sp. z o.o. Spółka nie wykorzystywała Lokali na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. W okresie od listopada 2017 r. do lutego 2018 r. Spółka dokonała adaptacji Lokali zmieniając ich układ poprzez podział każdego z nich na trzy niezależne pomieszczenia. Spółka nie ponosiła wydatków na ulepszenie Lokali w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych przekraczających 30% początkowej wartości tych Lokali.

W dniu 2 maja 2018 roku B. Sp. z o.o. zawarła umowę najmu z C. (dalej Najemca). Na podstawie wyżej wskazanej umowy najmu, B. sp. z o.o. oddała Najemcy oba wyżej wskazane Lokale w najem i wyraziła zgodę na wykorzystywanie przez Najemcę Lokali do celów prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, w tym na podnajmowanie Lokalu osobom trzecim w ramach najmu krótkoterminowego. B. sp. z o.o. przekazała Najemcy komplet wyposażenia Lokali (włącznie z 24 kompletami pościeli). Z tytułu najmu Lokali B. sp. z o.o. otrzymywała od Najemcy zmienny czynsz najmu obliczany na zasadach określonych w umowie najmu z dnia 2 maja 2018 roku. Umowa najmu została zawarta na czas nieokreślony.

W dniu 31 marca 2020 r. Spółka B. dokonała zbycia ww. Lokali na rzecz Grupa A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa wraz z całym wyposażeniem, w tym również wyposażeniem przekazanym Najemcy Lokali (dalej: Nabywca, Kupujący). Nabywca przedmiotowych Lokali jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Zbywca i Nabywca w dniu 30 marca 2020 r. złożyli do właściwego dla Nabywcy urzędu skarbowego zgodne oświadczenia o opodatkowaniu transakcji sprzedaży każdego z Lokali podatkiem VAT tj. rezygnacji ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10) ustawy o podatku od towarów i usług (dalej: ustawy o VAT), w trybie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. Z uwagi na pandemię wirusa SARS-CoV-2 ww. oświadczenia, o których mowa w zdaniu powyżej, zostały podpisane przez Strony elektronicznie i wysłane do Naczelnika Urzędu Skarbowego drogą elektroniczną w dniu 30 marca 2020 roku.

Na dzień sprzedaży Lokale były przedmiotem umowy najmu z dnia 2 maja 2018 roku. Umowy te nie zostały wypowiedziane przez B. Sp. z o.o. W związku ze zbyciem Lokali, z dniem 31 marca 2020 roku do umowy najmu z dnia 2 maja 2018 roku w miejsce B. sp. z o.o. (Wynajmującego) wstąpił nabywca tych Lokali, tj. Grupa A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa.

Grupa A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa kupiła od B. sp. z o.o. wyżej wskazane Lokale z zamiarem kontynuowania w tych Lokalach dotychczasowej działalności prowadzonej przez B. sp. z o.o., tj. z zamiarem kontynuowania najmu tych Lokalu. Z tych też względów nie została wypowiedziana lub rozwiązana umowa najmu z dnia 2 maja 2018 roku. Ponadto umowa sprzedaży Lokali z dnia 31 marca 2020 r. wskazuje jedynie, że kupująca Spółka będzie pobierać pożytki oraz że będzie zobowiązana do ponoszenia kosztów utrzymania przedmiotów niniejszej Umowy od dnia 1 kwietnia 2020 r. tj. po wydaniu Lokali, oraz że w związku z powyższym, kupująca Spółka będzie miała prawo do pobierania wszelkich pożytków, które sprzedająca Spółka otrzymała lub otrzyma za okres począwszy od dnia 1 kwietnia 2020 r.; jeśli sprzedająca Spółka przed, bądź po 1 kwietnia 2020 r. otrzyma lub już w dacie podpisania umowy sprzedaży Lokali otrzymała czynsz lub opłaty należne na podstawie umowy najmu z dnia 2 maja 2018 r. za okres począwszy od dnia 1 kwietnia 2020 r., będzie zobowiązana do zwrotu otrzymanych kwot kupującej Spółce; jeśli po dniu 1 kwietnia 2020 r. kupująca Spółka otrzyma czynsz lub opłaty należne za okres do dnia podpisania umowy sprzedaży Lokali, będzie zobowiązana do zwrotu otrzymanych kwot sprzedającej Spółce.

W umowie sprzedaży wskazano, że Kupujący od dnia 1 kwietnia 2020 r. ponosi wszelkiego rodzaju koszty związane z utrzymaniem Lokali m.in. wszelkich opłat związanych z opłatami jak również zobowiązaniami publicznoprawnymi.

Lokale będące przedmiotem transakcji nie są wyodrębnione formalnie jako oddział lub inna jednostka organizacyjna u Zbywcy. W wyniku transakcji nie dojdzie do przeniesienia pracowników. Ze sprzedażą Lokali nie wiązało się z przejściem pracowników Zbywcy w ramach tzw. przejścia zakładu pracy (art. 23¹ Kodeksu pracy). Przedmiotowe Lokale nie były w żaden sposób wyodrębnione u Sprzedającego. W ramach przeprowadzonej transakcji nie doszło do przeniesienia:

• należności oraz zobowiązań Zbywcy (w tym należności od najemców oraz zobowiązań względem dostawców towarów i usług) za okresy poprzedzające przeniesienie praw do Nieruchomości;

• środków pieniężnych Zbywcy, w walucie krajowej oraz zagranicznej, zgromadzonych na rachunkach bankowych i w kasie,

• dokumentacji innej niż bezpośrednio związanej z Lokalami i umową najmu z dnia 2 maja 2018 roku;

• ksiąg podatkowych Zbywcy i innych dokumentów (np. handlowe, korporacyjne) związanych z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej,

• wartości niematerialnych i prawnych składających się na wartość firmy, takich jak: know- how, reputacja firmy, ustalone procesy biznesowe, listy klientów, kontakty w branży budowlanej, dostęp do rynków, kontakty z instytucjami finansowymi,

• umów dotyczących finansowania inwestycji.

Zbywca B. Sp. z o.o. nadal będzie prowadził działalność gospodarczą w postaci kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek oraz wynajmu i dzierżawy nieruchomości. Nabywca Lokali, tj. Grupa A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa z siedzibą w Inowrocławiu, będzie nadal prowadzić działalność w zakresie wynajmu Lokali na podstawie umowy najmu z dnia 2 maja 2018 roku.

Ponadto w uzupełnieniu do wniosku Wnioskodawca wskazał, że w dniu 2 listopada 2017 r. doszło do nabycia Lokali przez B.() Sp. z o.o. (zainteresowany niebędący stroną w niniejszym postępowaniu), nie zaś przez Wnioskodawcę, jak omyłkowo wskazano we wniosku. Do zbycia Lokali przez B. Sp. z o.o. (zainteresowanego niebędącego stroną w niniejszym postępowaniu) na rzecz Wnioskodawcy doszło w dniu 31 marca 2020 r.

W dniu 31 marca 2020 roku B. Sp. z o.o. wystawiła fakturę VAT dokumentującą i potwierdzającą sprzedaż ww. Lokali ze stawką VAT wynoszącą 8% i doręczyła ją Wnioskodawcy (tj. Grupa A. sp. z o.o. sp.k.) w dniu 1 kwietnia 2020 roku.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania

(pytania ostatecznie sprecyzowane w uzupełnieniu do wniosku):

1. Czy sprzedaż przedmiotowych Lokali opisanych w stanie faktycznym jest opodatkowana podatkiem VAT wg stawki 8 %?
2. Czy Wnioskodawcy (tj. Grupie A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa) w stanie faktycznym opisanym we wniosku przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT z tytułu nabycia od B. sp. z o.o. Lokali opisanych we wniosku, w wysokości 8 % stawki podatku VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy (stanowisko Wnioskodawcy ostatecznie sprecyzowane w uzupełnieniu do wniosku):

Ad 1

Transakcja w zakresie dostawy Budynku, Budowli i odpowiadającej im części - w przedmiotowej sprawie Lokali mieszkalnych - będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT jako dostawa budynku, budowli lub ich części dokonywana po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia, przy czym Zainteresowani złożyli na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy Budynku, Budowli lub ich części, tym samym taka dostawa będzie podlegała opodatkowaniu VAT z zastosowaniem stawki 8%.

Uzasadnienie:

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106 z późn. zm.) zwanej dalej ustawa o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT (w brzmieniu obowiązującym do 31 sierpnia 2019 r.), przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 % wartości początkowej.

Przepis ten został zmieniony i od 1 września 2019 r. przez pierwsze zasiedlenie rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do używania. Zatem aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich części oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika - bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

W wyroku z dnia 16 listopada 2017 r. w sprawie C-308/16 Kozuba Premium Selection sp. z o.o. przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie TSUE (wyrok C-308/16) stwierdził, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku / budowli ma miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku / budowli oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku / budowli na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika - bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku / budowli.

Powyższe konkluzje zostały odzwierciedlone przez ustawodawcę w wyżej przedstawionym obecnym brzmieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, zgodnie z którym przez pierwsze zasiedlenie powinno być również rozumiane rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części.

Kolejno, zgodnie ze stanowiskiem TSUE zawartym w wyroku C-308/16: artykuł 12 ust. 1 i 2 oraz art. 135 ust. 1 lit. j) dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej należy interpretować w ten sposób, że sprzeciwiają się one przepisom krajowym, takim jak będące przedmiotem postępowania głównego, które uzależniają zwolnienie z podatku od wartości dodanej w związku z dostawą budynków od spełnienia warunku, zgodnie z którym pierwsze zasiedlenie tych budynków następuje w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu. Wskazane przepisy tejże dyrektywy należy interpretować w ten sposób, że nie sprzeciwiają się one, aby takie przepisy krajowe uzależniały owo zwolnienie od warunku, zgodnie z którym w wypadku ulepszenia istniejącego budynku poniesione wydatki nie mogą przekroczyć 30% początkowej wartości tego budynku, o ile rzeczone pojęcie ulepszenia jest interpretowane w taki sam sposób jak pojęcie przebudowy zawarte w art. 12 ust. 2 dyrektywy 2006/112, to znaczy tak, że odnośny budynek powinien być przedmiotem istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany jego wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków jego zasiedlenia.

Z przedmiotowego wyroku TSUE wynika, że:

• po pierwsze: nie można stosować zwolnienia od VAT, jeżeli podatnik dokona w budynku lub jego części przebudowy, jednak o utracie zwolnienia decyduje wartość tej przebudowy - musi ona wynosić co najmniej 30% wartości wyjściowej (początkowej) budynku lub jego części,

• po drugie: pod pojęciem przebudowy należy rozumieć jedynie przeprowadzenie takich prac w budynku (lub jego części), które doprowadzą do istotnych zmian jego wykorzystania.

Mając powyższe na uwadze:

• dokonana adaptacja Lokali nie przekroczyła w stosunku do każdego z nich 30% wartości początkowej danego Lokalu,

• dostawa Lokali w ramach transakcji nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, oraz

• dostawa Lokali w ramach transakcji nie będzie dokonywana w ciągu dwóch lat od pierwszego zasiedlenia Budynku i Budowli.

W związku z powyższym, zdaniem Zainteresowanych, dostawa Nieruchomości w zakresie dostawy Budynku i Budowli będzie spełniała warunki dla zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, gdyż dostawa miałaby miejsce po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia.

W konsekwencji, należy odwołać się do art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, zgodnie z którym podatnicy mogą zrezygnować ze zwolnienia z VAT wskazanego w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybrać opodatkowanie VAT dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

• są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynnymi,

• złożą przed dniem dokonania dostawy tych obiektów, właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Powyższe oświadczenie musi odpowiadać wymogom określonym w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, tj. zawierać:

• imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

• planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;

• adres budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z treścią powyższych przepisów:

• dostawa budynków, budowli lub ich części dokonywana po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia podlega co do zasady zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT,

• w przypadku, gdy taka dostawa jest dokonywanych pomiędzy zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi - istnieje możliwość rezygnacji z tego zwolnienia, o ile spełnione zostaną warunki wskazane w przepisach art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

Mając na uwadze aktualny stan prawny oraz stan faktyczny Sprzedaż nieruchomości w postaci Lokali mieszkalnych zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT podlegać będą zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT, ponieważ w odniesieniu do ww. Lokali doszło do pierwszego zasiedlenia i od pierwszego zasiedlenia do dnia sprzedaży upłynął okres 2-letni.

Natomiast Strony transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT rezygnują ze zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i opodatkowują transakcję podatkiem VAT.

Powyższe warunki zostały spełnione w opisanym stanie faktycznym, co skutkuje możliwością skorzystania przez strony z rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania transakcji i opodatkowanie transakcji sprzedaży nieruchomości podatkiem VAT pod warunkiem wypełnienia obowiązków z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, tzn.;

1. Zbywca i Nabywca są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Wnioskodawca i Uczestnik w dniu 30 marca 2020 r. złożyli do właściwego dla Nabywcy urzędu skarbowego zgodne oświadczenie o opodatkowaniu transakcji sprzedaży Lokali podatkiem VAT tj. rezygnacji ze zwolnienia, w trybie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Ponadto w świetle art. 41 ust. 12 w zw. z ust. 2 ustawy o VAT, stawkę podatku w wysokości 8% stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Zgodnie zaś z art. 41 ust. 12a ustawy o VAT, przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12.

Niewątpliwie na gruncie niniejszej sprawy sprzedawane Lokale kwalifikują się do zastosowania stawki podatku VAT w wysokości 8%.

W ocenie Zainteresowanych, sprzedaż Lokali w stanie faktycznym opisanym powyżej, nie może być traktowana jako zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, albowiem brak jest przesłanek do przyjęcia, że zbywane Lokale wraz z wyposażeniem i umową najmu tych Lokali stanowią przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa B.() sp. z o.o. Dla powyższej kwalifikacji nie ma również znaczenia fakt, iż nabywca Lokali (GRUPA () sp. z o.o. sp.k.) zamierza kontynuować działalność w zakresie najmu Lokali na podstawie umowy najmu z dnia 2 maja 2018 roku. W konsekwencji nie ma podstaw do przyjęcia, że przepisów ustawy o VAT nie stosuje się do transakcji sprzedaży Lokali (a więc, że sprzedaż Lokali nie jest opodatkowana podatkiem VAT).

W konsekwencji uznać należy, że Strony prawidłowo opodatkowali transakcję sprzedaży Lokali i zastosowali stawkę podatku 8%.

Ad 2

Zgodnie ze stanowiskiem Wnioskodawcy, jak również stanowiskiem Zbywcy (tj. B. sp. z o.o.), Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT z tytułu nabycia przedmiotowych Lokali opisanych w stanie faktycznym w wysokości 8 % stawki podatku VAT, albowiem strony zrezygnowały ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, jak również Wnioskodawca nie nabył od B. sp. z o.o. zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zdaniem Wnioskodawcy na gruncie niniejszej sprawy nie zachodzi okoliczność z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, która by stanowiła podstawę braku prawa do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury.

Przedmiotowa transakcja w zakresie dostawy Budynku, Budowli i odpowiadającej im części w przedmiotowej sprawie Lokali mieszkalnych - będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT jako dostawa budynku, budowli lub ich części dokonywana po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia, przy czym Wnioskodawca oraz Zbywca złożyli na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy Budynku, Budowli lub ich części, tym samym taka dostawa będzie podlegała opodatkowaniu VAT z zastosowaniem preferencyjnej stawki 8%.

Uzasadnienie:

Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku VAT, a z chwilą nabycia Lokalu od Zbywcy (tj. B. sp. z o.o.) Wnioskodawca nadal będzie wykorzystywał przedmiotowe Lokale do prowadzenia działalności gospodarczej w postaci najmu Lokali na podstawie umowy najmu z dnia 2 maja 2018 roku (zawartej uprzednio z najemcą przez B. sp. z o.o.).

W myśl art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych określonych w art. 88 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jak stanowi art. 86 ust. 10 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy u sprzedawcy. Co ważne, prawo do odliczenia VAT przysługuje nie wcześniej niż w okresie otrzymania faktury.

Podsumowując, aby podatnik miał możliwość odliczyć podatek VAT od dokonanego zakupu muszą zostać spełnione łącznie następujące warunki:

1. otrzymanie faktury,
2. powstanie obowiązku podatkowego u sprzedawcy,
3. wykorzystywanie nabytych towarów lub usług przez podatnika w związku z wykonywaniem czynności opodatkowanych.

W okolicznościach niniejszej sprawy bezsporne jest, że Wnioskodawca otrzymał od B. sp. z o.o. w dniu 1 kwietnia 2020 roku fakturę VAT dokumentującą i potwierdzającą sprzedaż ww. Lokali (faktura datowana na dzień 31 marca 2020 roku), u B. sp. z o.o. powstał obowiązek podatkowy z tytułu sprzedaży ww. Lokali w marcu 2020 roku, zaś Wnioskodawca wykorzystuje Lokale do czynności opodatkowanych - najem krótkoterminowy Lokali.

Stosownie natomiast do brzmienia przepisu art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

W analizowanym przypadku Zbywca (tj. B. sp. z o.o.), z którym Wnioskodawca zawarł umowę sprzedaży Lokali, wykonuje czynności, które podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT z uwagi na fakt, że nie dokonuje on zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa, jak również obydwie Strony dokonały rezygnacji ze zwolnienia transakcji podatkiem VAT, zgodnie z treścią art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. Zdaniem Wnioskodawcy przysługuje mu prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem Lokali od B. sp. z o.o.

Ponadto, w ocenie Wnioskodawcy, sprzedaż Lokali w stanie faktycznym opisanym powyżej, nie może być traktowana jako zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, albowiem brak jest przesłanek do przyjęcia, że zbywane Lokale wraz z wyposażeniem i umową najmu tych Lokali stanowią przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa B. sp. z o.o. Dla powyższej kwalifikacji nie ma również znaczenia fakt, iż Wnioskodawca jako nabywca Lokalu zamierza kontynuować działalność w zakresie najmu Lokali na podstawie umowy najmu z dnia 2 maja 2018 roku (która została zawarta uprzednio z najemcą przez B. sp. z o.o. jako wynajmującym, a do której to umowy najmu w miejsce dotychczasowego wynajmującego wstąpił Wnioskodawca z chwilą zakupu ww. Lokali). W konsekwencji nie ma podstaw to przyjęcia, że przepisów ustawy o VAT nie stosuje się do transakcji sprzedaży Lokali (a więc, że sprzedaż Lokali nie jest opodatkowana podatkiem VAT).

Tym samym nie zachodzą negatywne przesłanki wskazane w art. 88 ustawy o VAT uniemożliwiające skorzystania przez Wnioskodawcę z prawa do odliczenia podatku VAT.

W konsekwencji Wnioskodawcy (tj. Grupa A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa) przysługuje, w stanie faktycznym opisanym we wniosku, prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT z tytułu nabycia od B. sp. z o.o. ww. Lokali, w wysokości 8% stawki podatku VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Ad 1

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r. poz. 106, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel ().

Przez towary na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Na mocy art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r. poz. 1145 z późn. zm.) przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1. oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2. własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3. prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4. wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5. koncesje, licencje i zezwolenia;
6. patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7. majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8. tajemnice przedsiębiorstwa;
9. księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W art. 55² ustawy Kodeks cywilny, ustawodawca wprowadza zasadę, że czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Należy zauważyć, że powyższa definicja opisuje przedsiębiorstwo w ujęciu przedmiotowym, jako zespół niematerialnych i materialnych składników stanowiący przedmiot prawa w szerokim znaczeniu. Użyte w art. 55¹ ustawy Kodeks cywilny określenie w szczególności wskazuje jedynie na przykładowe wyliczenie składników przedsiębiorstwa. Oznacza to, że z jednej strony w jego skład mogą wchodzić inne elementy, niewymienione w tym artykule, a z drugiej, brak któregoś z tych elementów nie pozbawia zespołu rzeczy i praw przymiotu przedsiębiorstwa. Nie wszystkie elementy tworzące przedsiębiorstwo są na tyle istotne, aby bez ich zbycia nie można było mówić o zbyciu przedsiębiorstwa.

Natomiast zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Zarówno jednak w treści ustawy, jak i przepisów wykonawczych do niej, prawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi.

Stosownie do przepisu art. 41 ust. 2 ustawy, dla towarów i usług wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Natomiast zgodnie z art. 146aa ust. 1 pkt 1 i pkt 2 w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w artykule 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6%:

1. stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%;
2. stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz w tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%.

W myśl art. 41 ust. 12 pkt 1 ustawy, stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Stosownie do art. 41 ust. 12a ustawy przewidziano, że przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, oraz obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, a także mikroinstalację, o której mowa w art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o odnawialnych źródłach energii (Dz. U. z 2018 r. poz. 2389, z późn. zm.), funkcjonalnie z nimi związaną, z zastrzeżeniem ust. 12b.

Przepis art. 41 ust. 12b ustawy stanowi, że do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:

1. budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa nie przekracza 300 m²
2. lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m².

Przy czym zarówno w treści ustawy jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie według art. 2 pkt 14 ustawy rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W przypadku, gdy po wybudowaniu budynek, budowla lub jego część jest wykorzystywana, w tym używana na potrzeby własnej działalności, okoliczność ta powoduje, że ma już miejsce pierwsze zasiedlenie tego obiektu.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków lub budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Należy bowiem zauważyć, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Należy przy tym wskazać, że jak wynika z art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do art. 43 ust. 11 ww. ustawy oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3. adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Podkreślić należy, że z uwagi na przywołane uregulowania, rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o której mowa w art. 43 ust. 10 ustawy, można dokonać wyłącznie w odniesieniu do zwolnienia od podatku określonego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający jako czynny podatnik podatku VAT w dniu 2 listopada 2017 r. nabył od dewelopera dwie nieruchomości (Lokale): lokal mieszkalny o powierzchni użytkowej 104,76m² i lokal mieszkalny o powierzchni użytkowej 104,74 m². Lokale zostały oddane do użytkowania w ramach pierwszego zasiedlenia z dniem 2 listopada 2017 r. Sprzedający wykorzystywał przedmiotowe Lokale do swojej działalności gospodarczej. Sprzedający dokonał odliczenia podatku naliczonego z faktur zakupowych ww. Lokali. Przedmiotowe Lokale były wynajmowane i dzierżawione przez Sprzedającego. Spółka nie wykorzystywała Lokali na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Spółka nie ponosiła wydatków na ulepszenie Lokali w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych przekraczających 30% początkowej wartości tych Lokali. W dniu 31 marca 2020 r. Spółka dokonała zbycia ww. Lokali na rzecz Wnioskodawcy wraz z całym wyposażeniem. Nabywca przedmiotowych Lokali jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Zbywca i Nabywca w dniu 30 marca 2020 r. złożyli do właściwego dla Nabywcy urzędu skarbowego zgodne oświadczenia o opodatkowaniu transakcji sprzedaży każdego z Lokali podatkiem VAT. Na dzień sprzedaży Lokale były przedmiotem umowy najmu z dnia 2 maja 2018 roku. Wnioskodawca kupił od Sprzedającego wyżej wskazane Lokale z zamiarem kontynuowania najmu tych Lokali. Z tych też względów nie została wypowiedziana lub rozwiązana umowa najmu z dnia 2 maja 2018 roku. Lokale będące przedmiotem transakcji nie są wyodrębnione formalnie jako oddział lub inna jednostka organizacyjna u Zbywcy. W wyniku transakcji nie dojdzie do przeniesienia pracowników. Przedmiotowe Lokale nie były w żaden sposób wyodrębnione u Sprzedającego. W ramach przeprowadzonej transakcji nie doszło do przeniesienia: należności oraz zobowiązań Zbywcy (w tym należności od najemców oraz zobowiązań względem dostawców towarów i usług) za okresy poprzedzające przeniesienie prawa do Nieruchomości; środków pieniężnych Zbywcy, w walucie krajowej oraz zagranicznej, zgromadzonych na rachunkach bankowych i w kasie, dokumentacji innej niż bezpośrednio związanej z Lokalami i umową najmu z dnia 2 maja 2018 roku; ksiąg podatkowych Zbywcy i innych dokumentów (np. handlowe, korporacyjne) związanych z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej, wartości niematerialnych i prawnych składających się na wartość firmy, takich jak: know-how, reputacja firmy, ustalone procesy biznesowe, listy klientów, kontakty w branży budowlanej, dostęp do rynków, kontakty z instytucjami finansowymi, umów dotyczących finansowania inwestycji. Zbywca nadal będzie prowadził działalność gospodarczą w postaci kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek oraz wynajmu i dzierżawy nieruchomości. Nabywca Lokali, będzie nadal prowadzić działalność w zakresie wynajmu Lokali na podstawie umowy najmu z dnia 2 maja 2018 roku.

W tak przedstawionym opisie sprawy wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą ustalenia, czy sprzedaż przedmiotowych Lokali jest opodatkowana stawką podatku w wysokości 8%.

Na wstępie należy rozstrzygnąć, czy sprzedaż przedmiotowych Lokali nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.

Analizując przedstawiony przez Wnioskodawcę opis sprawy na tle powołanych wyżej przepisów prawa, stwierdzić należy, że sprzedaż przedmiotowych Lokali mieszkalnych nie może być traktowana jako zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, albowiem brak jest przesłanek do przyjęcia, że zbywane Lokale stanowią przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa Sprzedającego. Wnioskodawca wskazał, że w ramach przeprowadzonej transakcji nie doszło do przeniesienia m.in: należności oraz zobowiązań Zbywcy, środków pieniężnych Zbywcy, dokumentacji innej niż bezpośrednio związanej z Lokalami i umową najmu z dnia 2 maja 2018 roku, ksiąg podatkowych Zbywcy i innych dokumentów związanych z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej, wartości niematerialnych i prawnych składających się na wartość firmy. Zatem w okolicznościach przedstawionych we wniosku opisany przedmiot transakcji, tj. Lokale mieszkalne nie będą stanowić przedsiębiorstwa, jak również zorganizowanej części przedsiębiorstwa, a tym samym ich sprzedaż nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. W przedmiotowej sprawie brak jest kluczowych elementów, które są na tyle istotne, że bez ich zbycia nie można o mówić o zbyciu przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

W związku z tym, że transakcja sprzedaży Lokali mieszkalnych nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy, to należy opodatkować ją jako dostawę towarów właściwą stawką podatku VAT lub zastosować zwolnienie od tego podatku.

Aby ustalić, czy w odniesieniu do Lokali zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług, czy też opodatkowanie właściwą stawką podatku VAT kluczowe jest określenie, czy i kiedy doszło do ich pierwszego zasiedlenia. Pozwoli to określić, czy planowana transakcja będzie podlegała zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Odnosząc się do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego stwierdzić należy, że do pierwszego zasiedlenia Lokali doszło z chwilą ich nabycia przez Sprzedającego, czyli z dniem 2 listopada 2017 r. Sprzedający wykorzystywał przedmiotowe Lokale do swojej działalności gospodarczej, Lokale były wynajmowane i dzierżawione. Ponadto z wniosku nie wynika, aby Sprzedający ponosił wydatki na ulepszenie Lokali w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej każdego z tych Lokali.

Mając na uwadze aktualny stan prawny oraz stan faktyczny wskazać należy, że dokonana w dniu 31 marca 2020 r. sprzedaż Lokali mieszkalnych zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy korzysta ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT, ponieważ w odniesieniu do ww. Lokali doszło do pierwszego zasiedlenia i od pierwszego zasiedlenia do dnia sprzedaży upłynął okres 2-letni.

Z wniosku wynika także, że Zbywca i Nabywca wypełniając przesłanki art. 43 ust. 10 ustawy, w dniu 30 marca 2020 r. złożyli do właściwego dla Nabywcy urzędu skarbowego zgodne oświadczenie o opodatkowaniu dostawy każdego z Lokalu podatkiem VAT. Zainteresowani jako czynni podatnicy podatku VAT dokonali w dniu 31 marca 2020 r. transakcji kupna-sprzedaży dwóch Lokali mieszkalnych o powierzchni użytkowej: 104,76m² i 104,74 m². W związku z tym, że Lokale mieszkalne będące przedmiotem ww. transakcji zaliczone są do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, a powierzchnia użytkowa każdego Lokalu mieszkalnego nie przekracza 150 m2, to spełnione są przesłanki wynikające z art. 41 ust. 12 i art. 41 ust. 12b ustawy, warunkujące opodatkowanie przedmiotowej transakcji stawką podatku VAT w wysokości 8%.

Tym samym dostawa przedmiotowych Lokali mieszkalnych podlega opodatkowaniu podatkiem VAT wg stawki 8% zgodnie z art. 41 ust. 2 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 należało uznać za prawidłowe.

Ad 2

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z treści cytowanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Na podstawie art. 86 ust. 10 ustawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

W myśl art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

Według art. 86 ust. 11 ustawy jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Z wniosku wynika, że Kupujący jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Po nabyciu Lokali Kupujący będzie prowadził działalność w zakresie komercyjnego wynajmu ich powierzchni. Działalność Kupującego w tym zakresie będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Wątpliwości Strony dotyczą prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu planowanej transakcji nabycia Lokali mieszkalnych.

Mając na uwadze opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, należy stwierdzić, że Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem Lokali mieszkalnych. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nabyte przez Kupującego Lokale będą służyły czynnościom opodatkowanym w zakresie komercyjnego ich wynajmu, a Kupujący jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Zatem Zainteresowany będzie uprawniony do odliczenia podatku naliczonego z tej transakcji zgodnie z art. 86 ust. 10 i 10b lub ust. 11 ustawy.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2 należało uznać za prawidłowe.

Tut. Organ wskazuje, że niniejsza interpretacja dotyczy opodatkowania sprzedaży tylko wskazanych we wniosku Lokali mieszkalnych, nie odnosi się do opodatkowania sprzedaży wyposażenia tych Lokali, gdyż kwestia ta nie była przedmiotem zapytania Wnioskodawcy.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Stosownie do § 2 ww. artykułu przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Stanowisko

prawidłowe

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej