opodatkowanie sprzedaży działek nr 1, 2 i 3 będących we współwłasności małżeńskiej - Interpretacja

Interpretacja indywidualna z dnia 17.03.2020, sygn. 0113-KDIPT1-1.4012.40.2020.1.MG, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej

Temat interpretacji

opodatkowanie sprzedaży działek nr 1, 2 i 3 będących we współwłasności małżeńskiej

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 8 stycznia 2020 r. (data wpływu 17 stycznia 2020 r.) uzupełnionym pismem z dnia 8 stycznia 2020 r. (data wpływu 17 stycznia 2020 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działek nr 1, 2 i 3 będących we współwłasności małżeńskiej jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 17 stycznia 2020 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działek nr 1, 2 i 3 będących we współwłasności małżeńskiej.

Przedmiotowy wniosek uzupełniono pismem z dnia 8 stycznia 2020 r. (data wpływu 17 stycznia 2020 r.) w zakresie doprecyzowania opisu sprawy.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe (doprecyzowane w uzupełnieniu wniosku).

Wnioskodawczyni jest współwłaścicielem, na zasadach wspólności małżeńskiej, nieruchomości gruntowej położonej w , w obrębie geodezyjnym nr , składającej się z trzech działek: 1, 2, 3 (grunty rolne oznaczone jako RIIIb i RIVa) o powierzchni łącznej 2402 m², ujawnione w Księdze Wieczystej .

Działka 1 została zakupiona w grudniu 2017 roku od osoby prywatnej (pow. 1342 m², szer. 13,5 m od drogi publicznej). Wnioskodawczyni wystąpiła o zjazd publiczny do Zarządcy drogi powiatowej, przylegającej do działki i otrzymała ją. Po czym Wnioskodawczyni zleciła wykonanie projektu zjazdu publicznego. Projekt został wykonany.

Działka 2 została zakupiona w lipcu 2018 roku po przetargu nieograniczonym od Gminy (pow. 611 m², szer. 6,5 m od drogi publicznej).

Działka 3 została zakupiona we wrześniu 2018 roku od osoby prywatnej (pow. 429 m², szer. 6 m od drogi publicznej).

Wnioskodawczyni zawarła 14 grudnia 2018 roku Przedwstępną Umowę Sprzedaży Pod Warunkiem uzyskania przez stronę kupującą (A) prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy na budowę na działkach oznaczonych numerami: 1 i 2 budynku/obiektu handlowo-usługowego o powierzchni użytkowej nie mniejszej niż 500 m². Opisane wyżej Warunki Zabudowy strona kupująca zobowiązała się uzyskać staraniem własnym oraz na swój koszt. Po spełnieniu ww. warunku Wnioskodawczyni zobowiązana była do zawarcia Umowy Sprzedaży przysługującego jej udziału w nieruchomości. Przyszły Kupujący zastrzegł sobie w Akcie Notarialnym prawo odstąpienia od Umowy w ciągu 3 miesięcy od podpisania Aktu. Jednocześnie Sprzedająca, czyli obecna Wnioskodawczyni, zastrzegła sobie, że w takim przypadku prawa wynikające z Decyzji o Warunkach Zabudowy przechodzą na nią. W lutym 2019 roku przyszły Kupujący odstąpił od zawarcia Aktu Notarialnego, natomiast prace związane z uzyskaniem WZ były kontynuowane.

Dnia 25 czerwca 2019 roku Wnioskodawczyni zawarła Umowę Przedwstępną Pod Warunkiem uzyskania pełnej dokumentacji i wszelkich pozwoleń na budowę obiektu handlowego o pow. minimum 650 m² z firmą B, na działkach 1, 2 i 3.

Dnia 25 lipca 2019 roku została wydana Decyzja o WZ dla inwestycji polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego na dz: 1, 2, 3 dla A.

Dnia 11 września 2019 roku Współwłaściciel B.H. wystąpił o przeniesienie Decyzji o WZ na siebie.

Dnia 14 października 2019 roku, po uzyskaniu praw do Decyzji o WZ ...Współwłaściciel B.H., przeniósł prawa wynikające z ww. Decyzji na B.

Po uzyskaniu pełnej dokumentacji i wszelkich pozwoleń na budowę obiektu handlowego o pow. minimum 650 m² przez firmę B, Wnioskodawczyni sprzeda swój udział w działkach: 1, 2 i 3.

Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną nie prowadzącą działalności gospodarczej i nie jest zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nieruchomości zostały nabyte w związku z planowanym wybudowaniem przez Wnioskodawczynię obiektu usługowego i późniejszym wynajęciu go. W tym celu Wnioskodawczyni wystąpiła do Zarządcy drogi przylegającej do nieruchomości tj. Starostwa Powiatowego o pozwolenie na zjazd z drogi powiatowej. Po uzyskaniu pozwolenia Wnioskodawczyni wykonała projekt budowlany zjazdu. Niestety sytuacja osobista oraz rynkowa (rosnące ceny materiałów i robocizny) spowodowały, iż pierwotne założenie przerosło możliwości Wnioskodawczyni. Zdecydowała się na sprzedaż nieruchomości. W tym celu zamieściła ogłoszenie prywatne w serwisie internetowym oraz umieściła na nieruchomości tablicę z napisem sprzedam. Wnioskodawczyni wysyłała również wiadomości email z ofertą sprzedaży do lokalnych przedsiębiorców i niektórych sieci handlowych (około 100 wiadomości).

Z uwagi na zobowiązanie Wnioskodawczyni wynikające z zapisów w &9 pkt 1 Przedwstępnej Umowy Sprzedaży z dnia 25 czerwca 2019 roku dotyczącego wystąpienia do właściwego organu z wnioskiem o wydanie interpretacji podatkowej, mając na uwadze powyższy stan faktyczny i w związku z planowanym zdarzeniem nasuwa się pytanie, czy dokonywana przez Wnioskodawczynię sprzedaż udziału w Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Powyższe zapytanie zostało wystosowane we wniosku do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 2 października 2019 r. (data wpływu 8 października 2019 r.). W związku z tym, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, pismem z dnia 12 listopada 2019 r. Nr 0113-KDIPT1-1.4012.611.2019.1.MG (skutecznie doręczono 13 listopada 2019 r.) wezwano Wnioskodawczynię do uzupełnienia braków. Odpowiedź na ww. wezwanie została wysłana 21 listopada 2019 r., a zatem 1 dzień po upływie wymaganego terminu do uzupełnienia braków formalnych. Z uwagi na powyższe wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług pozostał bez rozpatrzenia. Z uwagi na zbyt małą ilość miejsca w załączniku ORD-IN/A Wnioskodawczyni dołącza uzupełnienie w formie odpowiedzi na pytania (zawarte w wezwaniu z dnia 12 listopada 2019 r.) na kartkach A4, opatrzone tytułem: Uzupełnienie wniosku I.H..

Działka 1

Na pytanie Organu Czy nabycie udziałów w działkach nastąpiło w drodze transakcji podatkowych, opodatkowanych, zwolnionych czy niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT? Wnioskodawczyni wskazała, że W drodze transakcji niepodlegającym opodatkowaniu podatkiem VAT.

Na pytanie Organu Czy z tytułu nabycia udziałów w działkach wystawiono fakturę z naliczonym podatkiem VAT? Wnioskodawczyni wskazała, że Nie wystawiono.

Na pytanie Organu Czy z tytułu nabycia udziałów w działkach Wnioskodawczyni przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Wnioskodawczyni wskazała, że Nie przysługiwało.

Na pytanie Organu Czy działki objęte zakresem pytania stanowią współwłasność małżeńską? Wnioskodawczyni odpowiedziała Tak.

Na pytanie Organu W jaki sposób/do jakich celów działki były wykorzystywane przez Wnioskodawczynię od dnia nabycia? Wnioskodawczyni wskazała, że Nie wykorzystywano w żaden sposób, za wyjątkiem postawienia dwóch słupów i przykręcenia do nich tablicy z napisem Sprzedam.

Na pytanie Organu Czy Wnioskodawczyni wykorzystywała działki objęte zakresem pytania wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku? Wnioskodawczyni wskazała, że Tak.

Działka 2

Na pytanie Organu Czy z tytułu nabycia udziałów w działkach wystawiono fakturę z naliczonym podatkiem VAT? Wnioskodawczyni wskazała, że Nie wystawiono.

Na pytanie Organu Czy działki objęte zakresem pytania stanowią współwłasność małżeńską? Wnioskodawczyni odpowiedziała Tak.

Na pytanie Organu Czy Wnioskodawczyni wykorzystywała działki objęte zakresem pytania wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku? Wnioskodawczyni wskazała, że Tak.

Działka 3

Na pytanie Organu Czy z tytułu nabycia udziałów w działkach wystawiono fakturę z naliczonym podatkiem VAT? Wnioskodawczyni wskazała, że Nie wystawiono.

Na pytanie Organu Czy działki objęte zakresem pytania stanowią współwłasność małżeńską? Wnioskodawczyni odpowiedziała Tak.

Na pytanie Organu Czy Wnioskodawczyni wykorzystywała działki objęte zakresem pytania wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku? Wnioskodawczyni wskazała, że Tak.

Działki: (1, 2, 3)

Na pytanie Organu W związku ze wskazaniem, że Wnioskodawczyni zawarła 14 grudnia 2018 r. Przedwstępną Umowę Sprzedaży Pod Warunkiem uzyskania przez stronę kupującą () prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy staraniem i na koszt kupującego, należy podać, czy Wnioskodawczyni udzieliła ww. przyszłemu nabywcy pełnomocnictwa do działania w Jej imieniu w sprawach dotyczących działek? Wnioskodawczyni wskazała, że Nie udzieliła pełnomocnictwa.

Na pytanie Organu Jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej z firmą B, o której mowa w opisie sprawy, będą ciążyć na kupującym, a jakie na sprzedającym? Zainteresowana wskazała: Paragraf 3 Umowy Przedwstępnej Rep. ... Stawający oświadczają, że zobowiązują się sprzedać z majątku wspólnego spółce pod firmą B Spółka Akcyjna z siedzibą w , w stanie wolnym od jakichkolwiek obciążeń, roszczeń, praw osób trzecich i hipotek, prawo własności do działek ewidencyjnych o numerach 1 (dwieście czterdzieści cztery łamane przez cztery) o obszarze 1.362,00 m² (jeden tysiąc trzysta sześćdziesiąt dwa metry kwadratowe) - przy ul., 2 (dwieście czterdzieści pięć łamane przez dwa) o obszarze 611,00 m² (sześćset jedenaście metrów kwadratowych) i 3 (dwieście czterdzieści sześć łamane przez dwa) o obszarze 429,00 m² (czterysta dwadzieścia dziewięć metrów kwadratowych), o łącznym obszarze 2.402,00 m² (dwa tysiące czterysta dwa metry kwadratowe ... pod następującymi warunkami:

uzyskania przez Kupującą prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie możliwość zabudowania Nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 650,00 m²;
uzyskania przez Kupującą prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania Nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 650,00 m²;
uzyskania przez Kupującą prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ o pozwoleniu na budowę wjazdu na nieruchomość według koncepcji Kupującej na zasadzie prawo- i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25,00 t (dwadzieścia pięć ton), bez konieczności przebudowy układu drogowego;
uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującą odpowiednich nasadzeń zamiennych lub wycięcia drzew w zakresie niezbędnym do realizacji zamierzeń inwestycyjnych Kupującej;
niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia Nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji;
potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na Nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych;
uzyskania przez Kupujących warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującej, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 (sześciu) miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży;
uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym przez Kupującą obiektem handlowym;
uzyskania przez Sprzedających własnym kosztem i staraniem indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez właściwego Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) - w terminie do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży.

Paragraf 7 Umowy Przedwstępnej Rep. ... Stawający zgodnie oświadczają, że Sprzedający i Kupujący będą zgodnie współpracować i udzielać sobie wzajemnie wszelkiej pomocy w zakresie procedur, jakie okażą się niezbędne przy staraniach o uzyskanie decyzji i pozwoleń określonych w paragrafie 3 powyżej oraz zobowiązują się dokonywać wszelkich czynności faktycznych i prawnych niezbędnych dla uzyskania przedmiotowych decyzji i pozwoleń.

Paragraf 8 Umowy Przedwstępnej Rep. ...

l. Sprzedający oświadczają, że udzielają Kupującej pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych w paragrafie 3 niniejszego aktu, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie Nieruchomości szczegółowo opisanej w paragrafie 2 ust. 1 powyżej warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz ich odbioru. Sprzedający oświadczają, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawców.

Sprzedający oświadczają, że wyrażają zgodę na dysponowanie przez Kupującą Nieruchomością szczegółowo opisanej w paragrafie 2 ust. 1 powyżej na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. 1994, Nr 89, poz. 414, z późn. zm.), w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępniają Kupującej Nieruchomość celem badań gruntu.
Sprzedający oświadczają, że wyrażają zgodę na usytuowanie przez Kupującą własnym kosztem i staraniem na Nieruchomości tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy zawartej z operatorem. Jednocześnie Kupująca oświadcza, że w przypadku nie zawarcia przez strony umowy przyrzeczonej sprzedaży usunie własnym kosztem i staraniem urządzenia usytuowane na wskazanej nieruchomości gruntowej.

Paragraf 9 Umowy Przedwstępnej Rep. ...

1. Kupująca oświadcza, że zapłata całkowitej ceny sprzedaży nastąpi w terminie do 3 (trzech) dni roboczych licząc od dnia podpisania przyrzeczonej umowy sprzedaży (umowa przeniesienia własności), przelewem na rachunek bankowy Sprzedających o numerze podanym przy zawarciu przyrzeczonej umowy sprzedaży. W przypadku doliczenia do ceny sprzedaży podatku VAT, Sprzedający do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży są zobowiązani przedłożyć zaświadczenie potwierdzające status Sprzedających jako czynnych podatników podatku VAT oraz wystawią fakturę VAT.

Sprzedający oświadczają, że z tytułu zawarcia niniejszej umowy strony nie są zobowiązane do zapłaty podatku VAT ani z niego zwolnione.

Na pytanie Organu Czy w ww. umowie przedwstępnej sprzedaży zostały ustalone warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej własność udziałów w działkach na nabywcę? Jeśli tak, to jakie? Wnioskodawczyni odpowiedziała: Paragraf 3 Umowy Przedwstępnej Rep. ... Stawiający oświadczają, że zobowiązują się sprzedać z majątku wspólnego spółce pod firmą B Spółka Akcyjna z siedzibą w ... pod następującymi warunkami:

uzyskania przez Kupującą prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie możliwość zabudowania Nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 650,00 m²;
uzyskania przez Kupującą prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania Nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 650,00 m²;
uzyskania przez Kupującą prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ o pozwoleniu na budowę wjazdu na nieruchomość według koncepcji Kupującej na zasadzie prawo- i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25,00 t (dwadzieścia pięć ton), bez konieczności przebudowy układu drogowego;
uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującą odpowiednich nasadzeń zamiennych lub wycięcia drzew w zakresie niezbędnym do realizacji zamierzeń inwestycyjnych Kupującej;
niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia Nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji;
potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na Nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych;
uzyskania przez Kupujących warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującej, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 (sześciu) miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży;
uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym przez Kupującą obiektem handlowym;
uzyskania przez Sprzedających własnym kosztem i staraniem indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez właściwego Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) - w terminie do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży.

Na pytanie Organu Czy Wnioskodawczyni udzieliła/udzieli nabywcy udziałów w działkach, o których mowa we wniosku, pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w Jej imieniu w sprawach dotyczących działek? Wnioskodawczyni wskazała, że Tak.

Na pytanie Organu Jeżeli tak to:

do uzyskania jakich konkretnie decyzji i pozwoleń Wnioskodawczyni udzieliła/udzieli pełnomocnictw nabywcy do występowania w Jej imieniu?

jakich czynności dokonał/dokona, do momentu sprzedaży przez Wnioskodawczynię udziału w działkach, o których mowa we wniosku, nabywca w związku z udzielonym pełnomocnictwem?

Wnioskodawczyni wskazała: Paragraf 8 Umowy Przedwstępnej Rep. ...

Sprzedający oświadczają, że wyrażają zgodę na dysponowanie przez Kupującą Nieruchomością szczegółowo opisanej w paragrafie 2 ust. 1 powyżej na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. 1994, Nr 89, poz. 414, z późn. zm. j, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępniają Kupującej Nieruchomość celem badań gruntu.
Sprzedający oświadczają, że wyrażają zgodę na usytuowanie przez Kupującą własnym kosztem i staraniem na Nieruchomości tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy zawartej z operatorem. Jednocześnie Kupująca oświadcza, że w przypadku nie zawarcia przez strony umowy przyrzeczonej sprzedaży usunie własnym kosztem i staraniem urządzenia usytuowane na wskazanej nieruchomości gruntowej.

Na pytanie Organu Czy powołana w opisie sprawy decyzja WZ ...jest decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego dla działek, o których mowa we wniosku? Zainteresowana wskazała Tak.

Działka 1

Na pytanie Organu Czy przed sprzedażą dla ww. działek będzie wydane pozwolenie na budowę? Wnioskodawczyni wskazała, że Tak.

Na pytanie Organu (oznaczone nr 15) Czy Wnioskodawczyni udostępniała lub do dnia sprzedaży będzie udostępniała działki na rzecz osób trzecich na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innych umów - jakich? Wnioskodawczyni wskazała, że Tak. Umowa Dzierżawy zawarta w dniu 25 czerwca 2019 oraz ANEKS .

Na pytanie Organu Jeżeli odpowiedź na pytanie 15 jest twierdząca, to czy udostępnianie miało/będzie miało charakter odpłatny, czy nieodpłatny? Wnioskodawczyni wskazała, że Odpłatny, paragraf 3 ww. Umowy Dzierżawy l. Strony zgodnie ustalają wysokość czynszu dzierżawnego na kwotę 100,00 zł miesięcznie (słownie: sto złotych 00/100) powiększoną o ewentualny podatek od towarów i usług VAT wg aktualnej stawki. paragraf 4 ww. Umowy Dzierżawy Wydzierżawiający wyraża zgodę na dysponowanie Dzierżawcę Przedmiotem dzierżawy na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w zw. z art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane w zakresie uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń.

Działka 2

Na pytanie Organu Czy przed sprzedażą dla ww. działek będzie wydane pozwolenie na budowę? Wnioskodawczyni wskazała, że Tak.

Działka 3

Na pytanie Organu Czy przed sprzedażą dla ww. działek będzie wydane pozwolenie na budowę? Wnioskodawczyni wskazała, że Tak.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy dokonywana przez Wnioskodawczynię sprzedaż udziału w Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zdaniem Wnioskodawczyni, pierwotnym zamierzeniem Wnioskodawczyni nie było późniejsze zbycie nieruchomości lecz korzystanie z niej. Działanie Wnioskodawczyni nie ma charakteru częstotliwego. Nie prowadzi ona działalności gospodarczej.

Jednocześnie Wnioskodawczyni uznaje, iż wykonanie dokumentacji dot. zjazdu publicznego na dz. 1 w sposób istotny wpływa na charakter całej nieruchomości stanowiącej całość gospodarczą i w sposób istotny wpływa na wartość całej nieruchomości. Ponadto uzyskanie Decyzji o WZ na całą nieruchomość, oraz oferowanie do sprzedaży (poprzez wysyłanie wiadomości email konkretnym przedsiębiorcom, potencjalnym kupującym) można uznać jako aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażujące środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkowałoby koniecznością uznania Wnioskodawczyni za podmiot prowadzący działalność gospodarczą.

Biorąc powyższe pod uwagę Wnioskodawczyni stoi na stanowisku, iż sprzedaż udziału w nieruchomości, dokonana na podstawie opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary na mocy art. 2 pkt 6 ustawy rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel ().

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE, państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

określone udziały w nieruchomości,
prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ().

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145, z późn. zm.). Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego).

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy Kodeks cywilny). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2019 r., poz. 2086, z późn. zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgoda drugiego małżonka jest potrzebna m.in. do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 cyt. Kodeksu oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek, udziałów w działkach), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność będzie opodatkowana podatkiem VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych art. 15 ust. 2 ustawy.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem podatnik tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie majątku prywatnego nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. Majątek prywatny to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Odnosząc się natomiast do odpłatnej dzierżawy działek nr 1, 2 i 3 na rzecz B S.A., należy wskazać, że na mocy art. 693 § 1 ustawy Kodeks cywilny, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę określone przepisami obowiązki.

W konsekwencji, dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Biorąc pod uwagę przedstawione okoliczności sprawy należy wskazać, że w przypadku sprzedaży działek nr 1, 2 i 3 będących we współwłasności małżeńskiej, Wnioskodawczyni nie będzie zbywała majątku osobistego, ale majątek wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej. Jak zostało wskazane powyżej, majątek prywatny to majątek danej osoby fizycznej, który nie jest przez nią wykorzystywany dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, a w całym okresie posiadania tego majątku osoba ta musi wykazywać zamiar wykorzystywania go w ramach majątku osobistego.

Wydzierżawianie działek powoduje, że utraciły one charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie przez Wnioskodawczynię w sposób ciągły dla celów zarobkowych nieruchomości gruntowej powoduje, że jest ona wykorzystywana w prowadzonej przez Wnioskodawczynię działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.

Ponadto jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z ww. orzeczeń C-180/10 i C-181/10 wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast wyjaśnił Trybunał w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Wskazać należy, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność handlową wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Stwierdzić należy, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ww. ustawa Kodeks cywilny.

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego). Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 ww. ustawy).

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę, na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawczyni jest współwłaścicielem, na zasadach wspólności małżeńskiej, nieruchomości gruntowej składającej się z trzech działek: 1, 2, 3. Działka 1 została zakupiona w grudniu 2017 roku od osoby prywatnej. Wnioskodawczyni wystąpiła o zjazd publiczny do Zarządcy drogi powiatowej, przylegającej do działki i otrzymał ją. Po czym Wnioskodawczyni zleciła wykonanie projektu zjazdu publicznego. Projekt został wykonany. Działka 2 została zakupiona w lipcu 2018 roku po przetargu nieograniczonym od Gminy. Działka 3 została zakupiona we wrześniu 2018 roku od osoby prywatnej.

Wnioskodawczyni zawarła 14 grudnia 2018 roku Przedwstępną Umowę Sprzedaży Pod Warunkiem uzyskania przez stronę kupującą prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy na budowę na działkach oznaczonych numerami: 1 i 2 budynku/obiektu handlowo-usługowego o powierzchni użytkowej nie mniejszej niż 500 m². W lutym 2019 roku przyszły Kupujący odstąpił od zawarcia Aktu Notarialnego, natomiast prace związane z uzyskaniem WZ były kontynuowane. Dnia 25 czerwca 2019 roku Wnioskodawczyni zawarła Umowę Przedwstępną Pod Warunkiem uzyskania pełnej dokumentacji i wszelkich pozwoleń na budowę obiektu handlowego o pow. minimum 650 m² z firmą B, na działkach 1, 2 i 3. Dnia 25 lipca 2019 roku została wydana Decyzja o WZ ...dla inwestycji polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego na dz: 1, 2, 3. Dnia 14 października 2019 roku, po uzyskaniu praw do Decyzji o WZ ...Współwłaściciel działek, przeniósł prawa wynikające z ww. Decyzji na B.

Wnioskodawczyni zdecydowała się na sprzedaż nieruchomości. W tym celu zamieściła ogłoszenie prywatne oraz umieściła na nieruchomości tablicę z napisem sprzedam. Wnioskodawczyni wysyłała również wiadomości email z ofertą sprzedaży do lokalnych przedsiębiorców i niektórych sieci handlowych (około 100 wiadomości).

Z postanowień umowy przedwstępnej z firmą B wynika, że B.H. i I.H. oświadczają, że zobowiązują się sprzedać z majątku wspólnego spółce pod firmą B Spółka Akcyjna prawo własności do działek ewidencyjnych o numerach 1, 2 i 3 m.in. pod następującymi warunkami:

uzyskania przez Kupującą prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie możliwość zabudowania Nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 650,00 m²;
uzyskania przez Kupującą prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania Nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 650,00 m²;
uzyskania przez Kupującą prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ o pozwoleniu na budowę wjazdu na nieruchomość według koncepcji Kupującej na zasadzie prawo- i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25,00 t (dwadzieścia pięć ton), bez konieczności przebudowy układu drogowego;
uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującą odpowiednich nasadzeń zamiennych lub wycięcia drzew w zakresie niezbędnym do realizacji zamierzeń inwestycyjnych Kupującej;
uzyskania przez Kupujących warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującej, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 (sześciu) miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży;
uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym przez Kupującą obiektem handlowym.

Sprzedający udzielili Kupującej pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie Nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz ich odbioru. Sprzedający wyrazili zgodę na dysponowanie przez Kupującą Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępniają Kupującej Nieruchomość celem badań gruntu. Sprzedający wyrazili zgodę na usytuowanie przez Kupującą własnym kosztem i staraniem na Nieruchomości tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy zawartej z operatorem.

Ponadto Wnioskodawczyni odpłatnie udostępniła działki na podstawie umowy dzierżawy zawartej w dniu 25 czerwca 2019 oraz aneksu. Zgodnie z treścią umowy dzierżawy Strony ustaliły wysokość czynszu dzierżawnego na kwotę 100,00 zł miesięcznie powiększoną o ewentualny podatek od towarów i usług VAT wg aktualnej stawki.

W świetle powyższego uznać należy, że Wnioskodawczyni, w odniesieniu do działek będących we współwłasności małżeńskiej objętych wnioskiem, wystąpiła o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i ją uzyskała. Z kolei, nabywca działek nr 1, 2, 3, będzie dokonywał określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Wnioskodawczynię ww. działek. Pomimo że ww. czynności dokonywane będą przez kupującego, to aby takie czynności mogły być poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, Wnioskodawczyni udzieliła Kupującej Spółce stosownych pełnomocnictw.

Zatem fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawczynię, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Zainteresowanej. Po udzieleniu pełnomocnictw czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawczyni (mocodawcy). Z kolei osoby trzecie, dokonując ww. działań, uatrakcyjnią przedmiotową działkę stanowiącą nadal własność Wnioskodawczyni. Działania te dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawczyni, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Zatem, Wnioskodawczyni w taki sposób zorganizowała sprzedaż ww. działek, że niejako jej działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy, stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej grunt będący własnością Wnioskodawczyni będzie podlegał wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną wykonane w sferze prawnopodatkowej Zainteresowanej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania części ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega grunt o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem, w przedmiotowej sprawie, Wnioskodawczyni wydzierżawiając działki będące we współwłasności małżeńskiej oraz podejmując ww. czynności, zaangażowała środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Wobec powyższego, należy stwierdzić, że sprzedaż przez Wnioskodawczynię ww. nieruchomości będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawczyni będzie działała jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Wnioskodawczyni za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży działek 1, 2, 3 będących we współwłasności małżeńskiej, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200.000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.

Zgodnie z art. 113 ust. 13 ustawy, zwolnień, o których mowa w ust. 1 i 9, nie stosuje się do podatników:

dokonujących dostaw:
1. towarów wymienionych w załączniku nr 12 do ustawy,
2. towarów opodatkowanych podatkiem akcyzowym, w rozumieniu przepisów o podatku akcyzowym, z wyjątkiem:
  - energii elektrycznej (CN 2716 00 00),
  - wyrobów tytoniowych,
  - samochodów osobowych, innych niż wymienione w lit. e, zaliczanych przez podatnika, na podstawie przepisów o podatku dochodowym, do środków trwałych podlegających amortyzacji,
3. budynków, budowli lub ich części, w przypadkach, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a i b,
4. terenów budowlanych,
5. nowych środków transportu;
6. następujących towarów, w związku z zawarciem umowy w ramach zorganizowanego systemu zawierania umów na odległość, bez jednoczesnej fizycznej obecności stron, z wyłącznym wykorzystaniem jednego lub większej liczby środków porozumiewania się na odległość do chwili zawarcia umowy włącznie:
  - preparatów kosmetycznych i toaletowych (PKWiU 20.42.1),
  - komputerów, wyrobów elektronicznych i optycznych (PKWiU 26),
  - urządzeń elektrycznych i nieelektrycznego sprzętu gospodarstwa domowego (PKWiU 27),
  - maszyn i urządzeń, gdzie indziej niesklasyfikowanych (PKWiU 28),
7. hurtowych i detalicznych części do:
  - pojazdów samochodowych (PKWiU 45.3),
  - motocykli (PKWiU 45.4);
świadczących usługi:
1. prawnicze,
2. w zakresie doradztwa, z wyjątkiem doradztwa rolniczego związanego z uprawą i hodowlą roślin oraz chowem i hodowlą zwierząt, a także związanego ze sporządzaniem planu zagospodarowania i modernizacji gospodarstwa rolnego,
3. jubilerskie;
4. ściągania długów, w tym factoringu;
nieposiadających siedziby działalności gospodarczej na terytorium kraju.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jako akt prawa miejscowego wiąże zarówno organy administracji, osoby fizyczne, osoby prawne, jak i inne jednostki organizacyjne. Zatem w sytuacji, gdy na danym terenie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to właśnie zapisom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego należy nadać decydujące znaczenie dla oceny przeznaczenia danego terenu, w tym również dla potrzeb art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług.

Jednocześnie należy wskazać, że kluczowa dla sprawy regulacja stanowi implementację art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady, zgodnie z którym państwa członkowskie zwalniają dostawy terenów niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę. Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że dla działek 1, 2, 3 będących we współwłasności małżeńskiej została wydana decyzja o warunkach zabudowy. Ponadto przed sprzedażą dla ww. działek będzie wydane pozwolenie na budowę. Zatem przedmiotowe działki będą spełniały definicję terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług.

Tym samym należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy, bowiem zgodnie z ww. art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d ustawy, zwolnienie z art. 113 ust. 1 ustawy nie ma zastosowania do podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych.

W przedmiotowej sprawie do dostawy działek 1, 2, 3 będących we współwłasności małżeńskiej nie znajdzie również zastosowania zwolnienie od podatku VAT na podstawie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy rozpatrzyć warunki do zastosowania zwolnienia dla dostawy nieruchomości wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W konsekwencji, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej,

przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W opisie sprawy Wnioskodawczyni wskazała, iż działki 1, 2, 3 będące we współwłasności małżeńskiej odpłatnie udostępniła na podstawie umowy dzierżawy. Jak wskazano wcześniej, dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wobec powyższego należy wskazać, że wbrew twierdzeniu Wnioskodawczyni działki objęte zakresem pytania nie były wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.

Tym samym, dostawa działek 1, 2, 3 będących we współwłasności małżeńskiej nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, iż nie został spełniony co najmniej jeden z warunków, o których mowa w tym przepisie.

Mając zatem na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz powołane przepisy prawa należy stwierdzić, że w opisanych okolicznościach, w związku z planowaną sprzedażą działek 1, 2, 3 będących we współwłasności małżeńskiej, Wnioskodawczyni będzie działała jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzący działalność gospodarczą zdefiniowaną w art. 15 ust. 2 ustawy. Sprzedaż przez Wnioskodawczynię działek 1, 2, 3 będących we współwłasności małżeńskiej, jako że nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, będzie czynnością opodatkowaną podatkiem od towarów i usług.

Tym samym, oceniając stanowisko Zainteresowanej należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej rozpatrzone.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

z zastosowaniem art. 119a;
w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Stanowisko

prawidłowe

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej

Źródło: INFOR

Newsletter

Drukuj

Skopiuj link

Zgłoś błąd na stronie