Temat interpretacji

Dokumentowanie usług najmu lokali użytkowych oraz lokali mieszkalnych przez Wnioskodawcę jako współwłaściciela w zakresie posiadanego udziału.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 15 października 2019 r. (data wpływu 29 października 2019 r.), uzupełnionym pismem z dnia 9 stycznia 2020 r. (data wpływu 14 stycznia 2020 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie dokumentowania usług najmu lokali użytkowych oraz lokali mieszkalnych przez Wnioskodawcę jako współwłaściciela w zakresie posiadanego udziału jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 29 października 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie dokumentowania usług najmu lokali użytkowych oraz lokali mieszkalnych przez Wnioskodawcę jako współwłaściciela w zakresie posiadanego udziału. Wniosek uzupełniono w dniu 14 stycznia 2020 r. poprzez przeformułowanie pytania oznaczonego we wniosku nr 2, sformułowanie własnego stanowiska oraz doprecyzowanie opisu sprawy.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Spółka (...) Sp. z o.o., na podstawie umowy sprzedaży z dnia 1 marca 2019 r., jest współwłaścicielem w udziale wynoszącym 25% w prawie własności zabudowanej nieruchomości w (...), dla której Sąd Rejonowy (...) prowadzi księgę wieczystą KW (), a co za tym idzie, jest współwłaścicielem w takim samym udziale w każdym lokalu użytkowym i mieszkalnym znajdującym się w budynkach na terenie tej nieruchomości. Spółka (...) jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Przedmiotem przeważającej działalności gospodarczej Wnioskodawcy jest 68.20.Z Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Oprócz ww. nieruchomości Spółka (...) jest właścicielem i współwłaścicielem również innych nieruchomości oraz odrębnych lokali, które wynajmuje i rozlicza z tego tytułu podatek VAT.

W budynkach na ww. nieruchomości nie ma odrębnej własności lokali. Nieruchomość ta, od kilkunastu lat, zarządzana jest przez zarządcę sądowego ustanowionego przez Sąd Rejonowy () Wydział Cywilny w sprawie o sygn. akt () na podstawie art. 203 Kodeksu cywilnego. Zarządca sądowy jest uprawniony do wykonywania czynności zaliczanych do czynności zwykłego zarządu, a w przypadku czynności przekraczających zwykły zarząd jest zobowiązany uzyskać zgodę współwłaścicieli. W ramach wykonywanych czynności zarządu, zarządca sądowy, między innymi w imieniu współwłaścicieli, zawiera umowy najmu lokali mieszkalnych i użytkowych znajdujących się na terenie ww. nieruchomości.

Spółka (...) w związku z nabyciem udziału 25% w prawie własności ww. zabudowanej nieruchomości wstąpiła w miejsce zbywcy w istniejące umowy najmu lokali.

Spółka (...) jako czynny podatnik VAT, w związku z istniejącymi umowami najmu, po nabyciu udziału 25% w prawie własności ww. nieruchomości, rozpoczęła wystawianie faktur VAT dla najemców lokali użytkowych w ww. nieruchomości w części przypadającej dla jej udziału kwoty czynszu najmu wynikającego z umów najmu, tj. na 25% kwoty czynszu najmu. Spółka wystawia faktury sama we własnym imieniu i rozlicza podatek należny VAT wynikający z wystawionych faktur. Po otrzymaniu zapłaty od najemcy, pieniądze przekazywane są do zarządcy nieruchomości w celu przeznaczenia ich na cele nieruchomości. W przypadku lokali mieszkalnych, (...) nie wystawia faktur najemcom, ale kwoty należne jej z tytułu najmu lokali mieszkalnych ujmuje w ewidencji VAT ze stawką zwolnioną.

Pozostali współwłaściciele przedmiotowej nieruchomości nie są czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług i nie wystawiają faktur VAT z tytułu najmu.

W piśmie z dnia 9 stycznia 2020 r. stanowiącym uzupełnienie wniosku Zainteresowany wskazał, że:

1. Stroną zawartych umów najmu lokali użytkowych są współwłaściciele całej nieruchomości reprezentowani przez ustanowionego zarządcę sądowego.
   Stroną zawartych umów najmu lokali mieszkalnych są współwłaściciele całej nieruchomości reprezentowani, w których imieniu działa ustanowiony zarządca sądowy.
2. Świadczona usługa najmu lokali mieszkalnych, zdaniem Wnioskodawcy, stanowi usługę korzystającą ze zwolnienia opodatkowania podatkiem od towarów i usług.
3. Świadczona usługa najmu lokali użytkowych, zdaniem Wnioskodawcy, stanowi usługę opodatkowaną właściwą stawką VAT.
4. Według wiedzy Wnioskodawcy, większość najemców lokali użytkowych jest podatnikami prowadzącymi działalność gospodarczą.
5. Według wiedzy Wnioskodawcy, najemcy lokali mieszkalnych to osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

Czy Wnioskodawca jako współwłaściciel będący czynnym podatnikiem VAT jest zobowiązany do wystawiania faktur VAT na rzecz najemców lokali użytkowych i rozliczania wynikającego z nich podatku należnego z tytułu najmu lokali użytkowych znajdujących się w nieruchomości objętej współwłasnością w zakresie posiadanego udziału?

Zdaniem Wnioskodawcy (sformułowanym w piśmie z dnia 9 stycznia 2020 r.), jest on, jako podatnik czynny podatku od towarów i usług zobowiązany odrębnie, samodzielnie i we własnym imieniu do wystawiania faktur VAT dla najemców lokali użytkowych w zakresie posiadanego udziału w prawie własności nieruchomości oraz do rozliczania podatku należnego, a w przypadku najmu lokali mieszkalnych nie ma obowiązku wystawiania faktur VAT, chyba że nabywca tego zażąda.

Z przepisu art. 206 k.c. wynika, że każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

Na mocy art. 207 k.c., pożytki i przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (...) jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (VAT).

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza (ust. 2) obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy.

Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Najem lokali jest działalnością gospodarczą i stanowi przeważający przedmiot działalności Wnioskodawcy.

Zgodnie z art. 106b ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, podatnicy są obowiązani wystawić fakturę dokumentującą, między innymi:

1. sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Należy podkreślić, że faktura VAT jest dokumentem wystawianym przez podatnika w celu potwierdzenia wykonanych przez niego czynności.

W przypadku współwłasności danego towaru (np. lokalu użytkowego) należy uznać, że podatnikiem, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, jest każdy ze współwłaścicieli odrębnie, dysponujący określonym udziałem w nieruchomości, a usługa świadczona jest przez współwłaściciela.

W sytuacji, gdy każdy ze współwłaścicieli jest podatnikiem podatku VAT, wszystkie prawa i obowiązki wynikające z ustawy o VAT oraz przepisów wykonawczych do niej, powinien realizować odrębnie, a w deklaracji VAT wykazać wartość sprzedaży i podatek należny z tytułu dostawy towarów bądź świadczenia usług związanych z tą nieruchomością, we właściwej części, tj. w wysokości odpowiadającej posiadanemu udziałowi. Jeżeli tylko jeden lub kilku spośród współwłaścicieli jest podatnikami VAT, tylko na nich ciążą te obowiązki w zakresie przysługującego im udziału.

Stąd też fakturę VAT winien wystawić każdy ze współwłaścicieli odrębnie i wykazać w niej wartości dotyczące posiadanego udziału. Każdy ze współwłaścicieli będzie wtedy dysponował kopią faktury VAT, stwierdzającą dokonanie czynności w wysokości posiadanego udziału w nieruchomości, w oparciu o którą (tj. w oparciu o dane wynikające z takiej faktury) będzie mógł sporządzić ewidencję, o której mowa w art. 109 ust. 3 ustawy, a w konsekwencji deklarację VAT.

Fakt, że ustanowiony jest zarządca sądowy dla nieruchomości nie zmienia i nie może zmienić zasad rozliczania podatku VAT obowiązujących Wnioskodawcę jako czynnego podatnika podatku od towarów i usług.

Z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT wynika, że podatnik ma obowiązek wystawienia faktury dla innego podatnika podatku od towarów i usług lub na rzecz osoby prawnej nie będącej podatnikiem, przy czym podatnik w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej m.in. na podstawie art. 113 ust. 1 i 9, stosownie do art. 106b ust. 2 ustawy, nie jest zobowiązany do wystawienia faktury. Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 36, zwolnione z podatku VAT jest wynajmowanie lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe. Wynajmowanie lokali użytkowych natomiast podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

W związku z tym, zdaniem Wnioskodawcy, jest on zobowiązany jako podatnik czynny podatku od towarów i usług, do wystawienia faktury VAT dokumentującej przypadającej mu udział (czyli 25%) czynszu z najmu lokali użytkowych w nieruchomości wspólnej. W przypadku lokali mieszkalnych nie ma takiego obowiązku, chyba że nabywca zażąda wystawienia faktury. Dlatego też Spółka (...) całkowicie prawidłowo wystawia faktury z tytułu najmu lokali użytkowych. Tak samo zresztą musi zachować się każdy ze współwłaścicieli, który prowadziłaby działalności gospodarczą podlegającą VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Przez towary, na mocy art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1. przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2. zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3. świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Z treści art. 8 ust. 1 ustawy wynika, że ustawodawca przyjął generalną zasadę, że usługami są wszelkie odpłatne świadczenia niebędące dostawą towarów. Stąd też stwierdzić należy, że definicja świadczenia usług ma charakter dopełniający definicję dostawy towarów. Jest ona wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach prowadzonej przez nich działalności gospodarczej.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza według art. 15 ust. 2 ustawy obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W tym miejscu wyjaśnić należy, że zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą Kodeks cywilny, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług najem stanowi zatem świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jak wynika z opisu sprawy, Spółka, na podstawie umowy sprzedaży, jest współwłaścicielem w udziale wynoszącym 25% w prawie własności zabudowanej nieruchomości, a co za tym idzie, jest współwłaścicielem w takim samym udziale w każdym lokalu użytkowym i mieszkalnym znajdującym się w budynkach na terenie tej nieruchomości. Spółka jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Spółka w związku z nabyciem udziału 25% w prawie własności ww. zabudowanej nieruchomości wstąpiła w miejsce zbywcy w istniejące umowy najmu lokali. W budynkach na ww. nieruchomości nie ma odrębnej własności lokali. Nieruchomość ta, od kilkunastu lat, zarządzana jest przez zarządcę sądowego ustanowionego przez Sąd Rejonowy. Zarządca sądowy jest uprawniony do wykonywania czynności zaliczanych do czynności zwykłego zarządu a w przypadku czynności przekraczających zwykły zarząd jest zobowiązany uzyskać zgodę współwłaścicieli.

W ramach wykonywanych czynności zarządu, zarządca sądowy, między innymi w imieniu współwłaścicieli, zawiera umowy najmu lokali mieszkalnych i użytkowych znajdujących się na terenie ww. nieruchomości. Spółka jako czynny podatnik VAT, w związku z istniejącymi umowami najmu, po nabyciu udziału 25% w prawie własności ww. nieruchomości, rozpoczęła wystawianie faktur VAT dla najemców lokali użytkowych w ww. nieruchomości w części przypadającej dla jej udziału kwoty czynszu najmu wynikającego z umów najmu, tj. na 25% kwoty czynszu najmu. Spółka wystawia faktury sama we własnym imieniu i rozlicza podatek należny VAT wynikający z wystawionych faktur. Po otrzymaniu zapłaty od najemcy, pieniądze przekazywane są do zarządcy nieruchomości w celu przeznaczenia ich na cele nieruchomości. W przypadku lokali mieszkalnych, Wnioskodawca nie wystawia faktur najemcom, ale kwoty należne jej z tytułu najmu lokali mieszkalnych ujmuje w ewidencji VAT ze stawką zwolnioną. Pozostali współwłaściciele przedmiotowej nieruchomości nie są czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług i nie wystawiają faktur VAT z tytułu najmu. Stroną zawartych umów najmu lokali użytkowych są współwłaściciele całej nieruchomości reprezentowani przez ustanowionego zarządcę sądowego. Stroną zawartych umów najmu lokali mieszkalnych są współwłaściciele całej nieruchomości, w których imieniu działa ustanowiony zarządca sądowy. Świadczona usługa najmu lokali mieszkalnych stanowi usługę korzystającą ze zwolnienia opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Świadczona usługa najmu lokali użytkowych stanowi usługę opodatkowaną właściwą stawką VAT. Według wiedzy Wnioskodawcy, większość najemców lokali użytkowych jest podatnikami prowadzącymi działalność gospodarczą. Według wiedzy Wnioskodawcy, najemcy lokali mieszkalnych to osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej.

Na tle powyższego, Wnioskodawca ma wątpliwości dotyczące kwestii prawidłowości dokumentowania usług najmu lokali użytkowych oraz lokali mieszkalnych przez siebie jako współwłaściciela w zakresie posiadanego udziału w prawie własności.

Aby rozstrzygnąć wątpliwości Wnioskodawcy w pierwszej kolejności należy zauważyć, że podstawę prawną działalności sądowego zarządcy nieruchomości stanowi przepis art. 203 ustawy Kodeks cywilny oraz przepisy art. 933-941 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. z 2019 r., poz. 1460, z późn. zm.), zwanej dalej K.p.c.

Na mocy art. 203 ustawy Kodeks cywilny, każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.

Zgodnie z art. 935 § 1 K.p.c., zarządca zajętej nieruchomości obowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki. Ma on prawo pobierać zamiast dłużnika wszelkie pożytki z nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne. W sprawach wynikających z zarządu nieruchomością zarządca może pozywać i być pozywany.

W myśl art. 935 § 2 K.p.c., zarządcy wolno zaciągać tylko takie zobowiązania, które mogą być zaspokojone z dochodów z nieruchomości i są gospodarczo uzasadnione.

Natomiast czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu zarządca może wykonywać tylko za zgodą stron, a w jej braku za zezwoleniem sądu, który przed wydaniem postanowienia wysłucha wierzyciela, dłużnika i zarządcę, chyba że zwłoka groziłaby szkodą (art. 935 § 3 K.p.c.).

Zarządca odpowiada za szkodę wyrządzoną na skutek nienależytego wykonywania obowiązków (art. 938 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego).

Zgodnie z art. 939 § 1 K.p.c., zarządca może żądać wynagrodzenia oraz zwrotu wydatków, które w związku z zarządem poniósł z własnych funduszów. Wysokość wynagrodzenia sąd określi odpowiednio do nakładu pracy i dochodowości nieruchomości.

Ustanowiony w tym trybie zarządca jest uprawniony i zobowiązany do dokonywania czynności zwykłego zarządu.

Z ww. regulacji określających pozycję prawną zarządcy wynika w szczególności, że zarządca zajętej nieruchomości obowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki i ma on prawo pobierać zamiast dłużnika wszelkie pożytki z nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne (art. 935 § 1 K.p.c.). Istotne jest, że wymienione czynności wykonywane są na rzecz współwłaścicieli, czego nie zmienia fakt, że zarządca sądowy podejmuje je w imieniu własnym. To współwłaściciele są bowiem beneficjentami tych czynności, na co wskazuje chociażby reguła wyrażona w art. 207 ustawy Kodeks cywilny, z której wynika, że pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów i w takim samym stosunku ponoszą oni wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Ekwiwalentem usługi zarządu jest wynagrodzenie, o czym mowa w przywołanym wyżej art. 939 § 1 K.p.c. Świadczenie należne zarządcy jest wyłącznie ekwiwalentem nakładów w związku z wykonywanymi przezeń czynności zarządu i nie może obejmować żadnych innych składników. Ciężar tego świadczenia ponoszą w myśl art. 207 ustawy Kodeks cywilny współwłaściciele nieruchomości. Korzyść w postaci całości czynszu z najmu lokali zarządzanych przez zarządcę stanowi zatem zapłatę w rozumieniu art. 29a ust. 1 ustawy dla współwłaścicieli nieruchomości.

Powyższe stanowisko potwierdza szereg wyroków, m.in. z dnia 13 czerwca 2014 r., sygn. akt I FSK 1066/13, z dnia 2 kwietnia 2012 r., sygn. akt I FSK 820/11, z dnia 8 stycznia 2013 r., sygn. akt I FSK 271/12, z dnia 28 czerwca 2012 r., sygn. akt I FSK 1538/11.

Z opisu sprawy wynika, że w ramach wykonywanych czynności zarządu, zarządca sądowy, między innymi w imieniu współwłaścicieli, zawiera umowy najmu lokali mieszkalnych i użytkowych znajdujących się na terenie ww. nieruchomości. Stroną zawartych umów najmu lokali użytkowych są współwłaściciele całej nieruchomości reprezentowani przez ustanowionego zarządcę sądowego. Stroną zawartych umów najmu lokali mieszkalnych są współwłaściciele całej nieruchomości, w których imieniu działa ustanowiony zarządca sądowy.

Zatem świadczone na rzecz najemców usługi najmu lokali mieszkalnych i użytkowych w rzeczywistości są stosunkiem prawnym zobowiązaniowym pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości a najemcami. To współwłaściciele świadczą ww. usługi najmu, natomiast zarządca jest niejako pośrednikiem w świadczeniu tych usług.

W rozpatrywanej sprawie bowiem to Wnioskodawca jako współwłaściciel nieruchomości jest w istocie wynajmującym i podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu najmu lokali użytkowych i mieszkalnych (zarządzanych przez zarządcę sądowego). Tym samym, wpłaty najemców z tytułu najmu ww. lokali stanowią dla Wnioskodawcy współwłaściciela nieruchomości zapłatę za odpłatne świadczenie usług, stosownie do art. 8 ust. 1 w związku z art. 5 ust. 1 ustawy.

Jak wskazano powyżej, opodatkowaniu podatkiem VAT w myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy podlega odpłatna dostawa towarów i świadczenie usług.

Zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy, podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2-5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Z wniosku wynika, że Wnioskodawca jest współwłaścicielem nieruchomości w udziale wynoszącym 25% w prawie własności nieruchomości zabudowanej, składającej się z lokali użytkowych i mieszkalnych.

W tym miejscu przywołać zatem należy przepisy dotyczące problematyki współwłasności, która została uregulowana w art. 195-221 ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 195 ustawy Kodeks cywilny, własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). W myśl art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Wskazać należy, że w przypadku współwłasności w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w rzeczy.

Udział we współwłasności, w aspekcie regulacji zawartych w przepisach Kodeksu cywilnego, wyraża zatem zakres uprawnień współwłaściciela względem rzeczy wspólnej (także w stosunku do pozostałych współwłaścicieli) i jest określony odpowiednim ułamkiem. Współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, jako wyłącznego prawa współwłaściciela, zasadą jest, że każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy Kodeks cywilny). Współwłaściciele są zatem odrębnymi podmiotami prawa. Wyjątki wynikać mogą jedynie z przepisów prawa.

Mając zatem na uwadze przywołane wyżej przepisy prawa w kontekście rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że czynsze z najmu lokali użytkowych i mieszkalnych zarządzanych przez zarządcę sądowego są kwotą należną z tytułu sprzedaży dokonywanej przez Wnioskodawcę jako współwłaściciela przedmiotowej nieruchomości i w związku z tym Zainteresowany odrębnie i we własnym imieniu ma obowiązek rozliczenia podatku od towarów i usług z tytułu należnych czynszów, stosownie do posiadanego udziału wynoszącego jak wynika z opisu sprawy 25% w prawie własności przedmiotowej nieruchomości.

W tym miejscu należy przywołać zasady dotyczące wystawiania faktur, które zostały uregulowane w Dziale XI Dokumentacja, w Rozdziale 1 Faktury, ustawy o podatku od towarów i usług.

Stosownie do art. 106a pkt 1, przepisy niniejszego rozdziału stosuje się do sprzedaży, z wyjątkiem przypadków, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 4 i 5 oraz ust. 1a, w których usługodawca lub dokonujący dostawy towarów nie rozlicza podatku należnego i faktura dokumentująca te transakcje nie jest wystawiana przez usługobiorcę lub nabywcę towarów w imieniu i na rzecz usługodawcy lub dokonującego dostawy towarów.

Jak wynika z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Zgodnie z art. 106b ust. 2 ustawy, podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3.

Przez pojęcie sprzedaży zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy rozumie się zarówno odpłatną dostawę towarów, jak i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W myśl art. 106b ust. 3 ustawy, na żądanie nabywcy towaru lub usługi podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1. czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, z wyjątkiem czynności, o których mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4, oraz otrzymanie całości lub części zapłaty przed wykonaniem tych czynności, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1,
2. sprzedaż zwolnioną, o której mowa w ust. 2, z zastrzeżeniem art. 117 pkt 1 i art. 118

&− jeżeli żądanie jej wystawienia zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano całość lub część zapłaty.

Z kolei, na podstawie art. 19a ust. 5 pkt 4 lit. b ustawy, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wystawienia faktury z tytułu świadczenia usług najmu, dzierżawy, leasingu lub usług o podobnym charakterze.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów co do zasady podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika. Generalnie ustawodawca nie nakłada na podatników obowiązku wystawiania faktur dokumentujących sprzedaż zwolnioną od podatku na podstawie przepisów ustawy lub rozporządzeń wykonawczych do niej oraz sprzedaż realizowaną na rzecz podmiotów nie będących podatnikami VAT.

Niemniej jednak, stosownie do art. 106b ust. 3 pkt 2 ustawy, na żądanie nabywcy towaru lub usługi podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż zwolnioną, jeżeli żądanie jej wystawienia zostało zgłoszone w przewidzianym przepisem terminie.

Należy przy tym mieć na uwadze wynikające expressis verbis z art. 106b ust. 3 pkt 1 ustawy wyłączenie obowiązku wystawiania na żądanie nabywcy faktur dokumentujących czynności, o których mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4 ustawy (tj. m.in. usługi najmu, dzierżawy). Wyłączenie to odnosi się jednak tylko do sytuacji, gdy nabywcą jest osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej (obowiązek wystawienia faktury dokumentującej takie czynności dla podatnika VAT wynika z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy). Zgodnie zatem z art. 106b ust. 3 pkt 1 ustawy, sprzedawca nie jest obowiązany do wystawienia faktury dokumentującej czynności, o których mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4 ustawy na rzecz nabywcy będącego osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej, nawet na żądanie takiego nabywcy. W przypadku natomiast, gdy wystawienia faktury dokumentującej czynności, o których mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4 ustawy, korzystające jednocześnie ze zwolnienia, zażąda podatnik VAT, sprzedawca jest obowiązany wystawić taką fakturę na podstawie art. 106b ust. 3 pkt 2 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że świadczona usługa najmu lokali mieszkalnych stanowi usługę korzystającą ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT, natomiast usługa najmu lokali użytkowych stanowi usługę opodatkowaną właściwą stawką VAT. Ponadto, według wiedzy Wnioskodawcy, większość najemców lokali użytkowych jest podatnikami prowadzącymi działalność gospodarczą, natomiast według wiedzy Wnioskodawcy najemcy lokali mieszkalnych to osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej.

Mając zatem na uwadze przywołane przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że:

1. Wnioskodawca jako współwłaściciel będący czynnym podatnikiem VAT jest zobowiązany, zgodnie z art. 106b ust. 1 ustawy, do wystawiania faktur na rzecz najemców lokali użytkowych będących podatnikami podatku VAT i rozliczania wynikającego z tych faktur podatku należnego z tytułu najmu lokali użytkowych.
2. Wnioskodawca jako współwłaściciel nieruchomości, dla której ustanowiony jest zarząd sądowy jest zobowiązany odrębnie i we własnym imieniu do wystawiania faktur dla najemców lokali użytkowych w zakresie posiadanego udziału wynoszącego 25% w prawie własności wynajmowanych lokali użytkowych.
3. Wnioskodawca nie jest zobowiązany do wystawiania osobom fizycznym faktur z tytułu najmu lokali mieszkalnych, jeżeli najemcy nie zażądają ich wystawienia. Tutejszy organ podkreśla, że Wnioskodawca ma prawo dokumentować najem lokali mieszkalnych (w zakresie posiadanego udziału w prawie własności) fakturą, jednak nie ma takiego obowiązku.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy oceniono jako prawidłowe.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź straci swą aktualność.

Należy wskazać, że stosownie do art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem, z uwagi na indywidualny charakter interpretacji przepisów prawa podatkowego niniejsza interpretacja skierowana jest wyłącznie do Wnioskodawcy i nie wywołuje skutków prawnych dla pozostałych współwłaścicieli nieruchomości oraz dla zarządcy sądowego.

W związku z powyższym zaznaczenia wymaga, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (pytania) Wnioskodawcy. Inne kwestie przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego, bądź we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być rozpatrzone. Należy zaznaczyć, że niniejsza interpretacja nie rozstrzyga kwestii opodatkowania bądź zwolnienia od podatku dla świadczonych przez Wnioskodawcę usług najmu lokali mieszkalnych i użytkowych, gdyż nie postawiono w tym zakresie pytania i nie przedstawiono stanowiska, a fakt ten przyjęto jako element przedstawionego stanu faktycznego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Stanowisko

prawidłowe

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej