Stanowisko Wnioskodawcy:

Ad 1

W ocenie Sprzedającego opisana w niniejszym wniosku sprzedaż Nieruchomości nie była czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Opodatkowanie wspomnianych czynności może nastąpić wyłącznie wtedy, gdy w odniesieniu do nich można wskazać podmiot posiadający status podatnika. W myśl art. 15 ust. 1 Ustawy VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 ww. artykułu, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z wspomnianym ust. 2 art. 15 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dla opodatkowania danej czynności nie wystarczy jednak sam fakt dokonania jej przez podmiot posiadający status podatnika - musi to być bowiem podatnik działający w kontekście dokonywania danej dostawy czy świadczenia usługi w takim właśnie charakterze - wynika to z ogólnych zasad konstrukcyjnych podatku od towarów i usług (zgodnie z art. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze).

W kontekście powyższych zasad opisana w niniejszym wniosku transakcja sprzedaży Nieruchomości nie może zostać uznana za podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Wynika to z faktu, że Sprzedający nie działał przy dokonywaniu sprzedaży w charakterze podatnika.

Aby można było mówić o takiej sytuacji, przedmiotowa sprzedaż musiałaby spełniać przesłanki uznania jej za przejaw samodzielnego wykonywania przez Sprzedającego działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 1 i 2 Ustawy VAT. Taka sytuacja nie miała jednak miejsca w przedstawionym stanie faktycznym.

Jak wynika z opisu tegoż stanu faktycznego, Sprzedający nie prowadzi działalności gospodarczej, nie jest również z uwagi na żadną inną działalność czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Zgodnie z dotyczącym Nieruchomości wypisem z rejestru gruntów, na Nieruchomość składają się użytki stanowiące w całości grunty orne.

Sprzedający nabył udziały we współwłasności działki, z której powstała ww. nieruchomość na podstawie umowy darowizny zawartej w 2005 roku.

Nieruchomość do dnia sprzedaży nie była wykorzystywana do działalności gospodarczej. Sprzedający nigdy nie wydzierżawiał ani nie wynajmował Nieruchomości podmiotom trzecim.

Na Nieruchomość nie były ponoszone przed dniem sprzedaży żadne nakłady, nie była ona przedmiotem ulepszeń lub inwestycji, nie została ogrodzona, uzbrojona w dostęp do mediów, Sprzedający nie wnioskował o objęcie Nieruchomości miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (lub wnioskiem o zmianę planu miejscowego), nie wnioskował o wydanie warunków zabudowy w odniesieniu do Nieruchomości, nie była ona również przedmiotem podziału lub scalania gruntów.

Sprzedający nie podejmował żadnych działań marketingowych celem znalezienia potencjalnego nabywcy.

W związku z zawarciem Umowy Przedwstępnej z Pierwotnym Kupującym Sprzedający udzielił pełnomocnictw do podjęcia czynności związanych z prowadzonym przez Pierwotnego Kupującego procesem inwestycyjnym, niemniej jednak w imieniu Sprzedającego nie wystąpiono ostatecznie z jakimikolwiek wnioskami. W rezultacie żadna decyzja związana z prowadzonym przez Kupującego (Pierwotnego Kupującego) procesem inwestycyjnym nie została wydana na wniosek Sprzedającego. Sprzedający w ostatnich latach nie zbywał innych nieruchomości niż Nieruchomość. Nie sposób zatem wskazać jakichkolwiek okoliczności, które przemawiałyby za uznaniem wspomnianej transakcji za przejaw wykonywania przez Sprzedającego działalności gospodarczej.

Jak wynika z ugruntowanego orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, dla oceny, czy dany podmiot sprzedając działki działa w charakterze podatnika VAT istotne jest odróżnienie obszarów aktywności polegających na prowadzeniu działalności gospodarczej od czynności wynikających ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

W tym ostatnim wypadku o działalności gospodarczej nie może być mowy. Można o niej mówić dopiero w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112/WE. Taka aktywność świadczy bowiem o prowadzeniu przez dany podmiot działalności gospodarczej w tym zakresie (tak TSUE np. w wyroku z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C 180/10 i C-181/10).

W kontekście stanu faktycznego przedstawionego w niniejszym wniosku wartym przywołania jest również wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 6 lipca 2018 r. (sygn. akt: I FSK 1986/16), w którym Sąd podsumowuje dorobek unijnego i polskiego orzecznictwa związanego z rozpatrywanym zagadnieniem: Przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać czynności podejmowane na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym. To, czy dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność "handlową" wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności.

Ad 2 (stanowisko sformułowane ostatecznie w piśmie z dnia 2 grudnia 2019 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku)

W ocenie Kupującego w przypadku udokumentowania przez Sprzedającego sprzedaży Nieruchomości fakturą, niezależnie od sposobu wykorzystania Nieruchomości przez Kupującego, Kupujący nie będzie mieć prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony na niej wykazany (ewentualnie prawa do zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego wykazanego na fakturze).

Powyższa ocena wynika bezpośrednio ze stanowiska Sprzedającego wyrażonego w odniesieniu do pytania nr 1 - skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości opisana w niniejszym wniosku nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, udokumentowanie jej fakturą będzie skutkowało koniecznością zakwalifikowania tej faktury do kategorii opisanej w art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy VAT, co z kolei będzie wiązało się dla Kupującego z brakiem prawa pomniejszenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wykazanego na tej fakturze (ewentualnie prawa do zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego wykazanego na fakturze).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ww. ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel ().

Przez towary, w myśl art. 2 pkt 6 cyt. ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zatem grunty spełniają definicję towaru wynikającą z powyższego przepisu, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE, państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1. określone udziały w nieruchomości,
2. prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
3. udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Potwierdził to również Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Zauważyć należy, że problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145).

Jak stanowi art. 195 ww. ustawy Kodeks cywilny, własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji przepisy odnoszące się do własności.

Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Zgodnie z art. 196 ustawy Kodeks cywilny, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

W przypadku współwłasności w częściach ułamkowych każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w rzeczy. Udział wyraża zakres uprawnień współwłaściciela względem rzeczy wspólnej.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, jako wyłącznego prawa współwłaściciela, zasadą jest, że każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ww. Kodeksu). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Jak wynika z powołanych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, dostawa nieruchomości co do zasady jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 cyt. ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak stanowi art. 15 ust. 2 ww. ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem podatnik tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L z 11 grudnia 2006 r., Nr 347, str. 1, z późn. zm.) zwanej dalej Dyrektywą 112, podatnikiem jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 112 wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. Teren budowlany, to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE).

Opodatkowaniu podatkiem od wartości dodanej podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 112, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zatem zasadne jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność handlową wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży działki istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy Wnioskodawca będący stroną postępowania w celu sprzedaży przedmiotowego gruntu podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co będzie skutkowało koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 112 (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C 181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie zdaniem Trybunału okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast wyjaśnił Trybunał w przypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 112. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W podobny sposób kwestię tę rozstrzygnął Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w orzeczeniu z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Z okoliczności przedstawionych we wniosku wynika, że Wnioskodawca - Sprzedający był do dnia 2019 r. właścicielem udziału wynoszącego 1/12 (jedna dwunasta) w prawie własności działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym (...). Nieruchomość była niezabudowana, nieogrodzona, nieuzbrojona i posiadała dostęp do drogi publicznej.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy (...) dla obszaru (...) - () wieś, Nieruchomość znajduje się na terenie oznaczonym jako 11U/P - tereny zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych, składów i magazynów U/P.

Sprzedający nabył udziały we współwłasności działki, z podziału której powstała ww. nieruchomość na podstawie umowy darowizny zawartej w 2005 roku i między innymi na tej podstawie wpisany został w dziale II księgi wieczystej jako współwłaściciel we wskazanym wyżej udziale.

Transakcja ta była rezultatem zawarcia przez Kupującego z B sp. z o.o. z siedzibą w () (Pierwotny Kupujący) w dniu 2019 r. umowy sprzedaży praw i przejęcia obowiązków (Umowa Wstąpienia) wynikających z umowy przedwstępnej zawartej dnia 2019 r. pomiędzy m.in. Sprzedającym a Pierwotnym Kupującym, zmienionej następnie aneksem (Umowa Przedwstępna).

W Umowie Przedwstępnej zastrzeżono, że Pierwotnemu Kupującemu przysługiwać będzie w ograniczonym zakresie prawo dysponowania Nieruchomością (z prawem cesji tego prawa na osobę trzecią) dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę oraz przygotowania planowanej przez Pierwotnego Kupującego inwestycji budowlanej. Pierwotny Kupujący uprawniony został również do uzyskiwania wypisów i wyrysów z rejestru gruntów dotyczących Nieruchomości. Prawo do dysponowania nieruchomością udzielone Pierwotnemu Kupującemu nie obejmowało zgody na prowadzenie jakichkolwiek robót budowlanych i innych prac z wyjątkiem wspomnianych wyżej badań gruntu.

W drodze odrębnego oświadczenia Sprzedający udzielił również zgody na wykonanie, przez współpracujący z Pierwotnym Kupującym podmiot, badań archeologicznych na terenie Nieruchomości, niezbędnych dla realizacji planowanej przez Pierwotnego Kupującego inwestycji budowlanej.

Ponadto w Umowie Przedwstępnej Sprzedający udzielił Pierwotnemu Kupującemu pełnomocnictwa z prawem udzielania dalszych pełnomocnictw do wystąpienia w jego imieniu do właściwego dostawcy lub dystrybutora energii elektrycznej i gazowej celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej i gazowej, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, i zmiany, cofania, odbioru.

W Umowie Przedwstępnej Sprzedający udzielił również wskazanej przez Pierwotnego Kupującego osobie pełnomocnictwa do przeglądania akt księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości (w tym sporządzania odpisów itp.), a także zobowiązał się do udzielenia pełnomocnictw w tym zakresie innym osobom wskazanym przez Pierwotnego Kupującego.

Sprzedający udzielił również wskazanej przez Pierwotnego Kupującego osobie pełnomocnictwa w zakresie: 1) uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg; 2) uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie; 3) uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych; 4) uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu z Nieruchomości oraz zgody wydanej przez zarządcę drogi na włączenie się do ruchu aut obsługujących zamierzoną przez Pierwotnego Kupującego inwestycję; 5) uzyskania, wyłącznie w celu zawarcia umowy przyrzeczonej od właściwych organów podatkowych, gmin, oddziałów ZUS, KRUS i innych instytucji zaświadczeń potwierdzających brak u Sprzedającego zaległości podatkowych i związanych z innymi należnościami publicznoprawnymi; 6) zawarcia w imieniu Sprzedającego umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg; 7) uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego oraz decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych.

Na podstawie ww. pełnomocnictw w imieniu Sprzedającego nie wystąpiono jednak z jakimikolwiek wnioskami. W rezultacie żadna decyzja związana z prowadzonym przez Kupującego (Pierwotnego Kupującego) procesem inwestycyjnym nie została wydana na wniosek Sprzedającego.

Nieruchomość do dnia sprzedaży nie była wykorzystywana do działalności gospodarczej. Sprzedający nigdy nie wydzierżawiał ani nie wynajmował Nieruchomości podmiotom trzecim.

Na Nieruchomość nie były ponoszone żadne nakłady, nie była ona przedmiotem ulepszeń lub inwestycji, nie została ogrodzona, uzbrojona w dostęp do mediów, Sprzedający nie wnioskował o objęcie Nieruchomości miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (lub wnioskiem o zmianę planu miejscowego), nie wnioskował o wydanie warunków zabudowy w odniesieniu do Nieruchomości, nie była ona również przedmiotem podziału lub scalania gruntów.

Sprzedający nie podejmował żadnych działań marketingowych celem znalezienia potencjalnego nabywcy.

Sprzedający w ostatnich latach nie zbywał innych nieruchomości niż Nieruchomość.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT co do zasady mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy cyt. ustawy o podatku od towarów i usług.

W celu wyjaśnienia wątpliwości Wnioskodawców, należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży udziału w działce nr (...), Sprzedający działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Jak wyjaśniono wyżej odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, jak i stanowiska judykatury w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem, osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników podatku od towarów i usług.

Biorąc pod uwagę powołane przepisy oraz opis sprawy należy stwierdzić, że w rozpatrywanej sprawie brak jest podstaw do uznania Wnioskodawcy (Sprzedającego) w związku z dokonaną sprzedażą Nieruchomości za podatnika podatku od towarów i usług prowadzącego działalność gospodarczą w zakresie handlu nieruchomościami (brak przesłanek zawodowego stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności).

Z opisu sprawy wynika bowiem, że Sprzedający nie prowadzi działalności gospodarczej, nie jest również z uwagi na żadną inną działalność czynnym, zarejestrowanym podatnikiem VAT. Sprzedający nabył udziały we współwłasności działki, z podziału której powstała ww. nieruchomość na podstawie umowy darowizny zawartej w 2005 roku. Nieruchomość do dnia sprzedaży nie była wykorzystywana przez Sprzedającego do działalności gospodarczej. Sprzedający nigdy nie wydzierżawiał ani nie wynajmował Nieruchomości podmiotom trzecim. Na Nieruchomość nie były ponoszone żadne nakłady, nie była ona przedmiotem ulepszeń lub inwestycji, nie została ogrodzona, uzbrojona w dostęp do mediów, Sprzedający nie wnioskował o objęcie Nieruchomości miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (lub wnioskiem o zmianę planu miejscowego), nie wnioskował o wydanie warunków zabudowy w odniesieniu do Nieruchomości, nie była ona również przedmiotem podziału lub scalania gruntów. Sprzedający nie podejmował żadnych działań marketingowych celem znalezienia potencjalnego nabywcy. Sprzedający w ostatnich latach nie zbywał innych nieruchomości niż Nieruchomość.

Transakcja sprzedaży przez Sprzedającego udziału w działce nr (...) na rzecz Kupującego była rezultatem zawarcia przez Kupującego umowy sprzedaży praw i przejęcia obowiązków Pierwotnego Kupującego, gdzie z umowy przedwstępnej zawartej przez Sprzedającego i Pierwotnego Kupującego wynika, że umowa zostanie zrealizowana po spełnieniu się warunków w niej zawartych. Z umowy przedwstępnej wynikało, że Sprzedający udzielił Pierwotnemu Kupującemu pełnomocnictw do szeregu czynności. Jednakże jak wskazano w opisie sprawy w wyniku udzielenia ww. pełnomocnictw w imieniu Sprzedającego nie wystąpiono z jakimikolwiek wnioskami. W rezultacie żadna decyzja związana z prowadzonym przez Kupującego (Pierwotnego Kupującego) procesem inwestycyjnym nie została wydana na wniosek Sprzedającego.

Zatem w przedmiotowej sprawie nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż udziału w działce nr (...) wypełniać będzie przesłanki działalności gospodarczej. Sprzedający nie podejmował takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.

Mając na uwadze powyższe okoliczności wskazać należy, że działania podejmowane przez Sprzedającego należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Zainteresowany sprzedając udział w przedmiotowej działce korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy zatem uznać, że Sprzedający dokonując sprzedaży udziału w działce nr (...) korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Brak tego statusu pozbawia Sprzedającego cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 cyt. ustawy, w zakresie sprzedaży udziału w działce, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy.

W konsekwencji, Sprzedający w stosunku do sprzedaży udziału w wyżej opisanej działce niezabudowanej nie występuje w charakterze podatnika podatku VAT, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ww. ustawy.

W związku z tym sprzedaż udziału w działce nr (...) dokonana przez Sprzedającego na rzecz Kupującego nie była czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy będącego stroną postępowania, w odniesieniu do pytania oznaczonego we wniosku nr 1, należało uznać za prawidłowe.

Oprócz rozstrzygniętej ww. kwestii, wątpliwości Wnioskodawców dotyczą także stwierdzenia, czy w przypadku udokumentowania przez Sprzedającego sprzedaży Nieruchomości fakturą, Kupujący będzie mieć prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony na niej wykazany (ewentualnie prawo do zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego wykazanego na fakturze).

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Jak wynika z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ww. ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z powyższych regulacji wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku oraz niepodlegających temu podatkowi.

Ponadto należy podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 cyt. ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ww. ustawy, zgodnie z którym nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz treść obowiązujących przepisów prawa oraz rozstrzygnięcie zawarte w niniejszej interpretacji dotyczące pytania oznaczonego we wniosku nr 1, należy stwierdzić, że warunki uprawniające do odliczenia podatku naliczonego nie będą spełnione, gdyż sprzedaż nieruchomości dokonana przez Sprzedającego na rzecz Kupującego nie była czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym, w przypadku udokumentowania przez Sprzedającego sprzedaży Nieruchomości fakturą z naliczonym podatkiem należnym, Kupujący nie ma prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony na niej wykazany, a także prawa do zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego wykazanego na fakturze.

Zatem stanowisko Zainteresowanych, w odniesieniu do pytania oznaczonego we wniosku nr 2, należało uznać za prawidłowe.

Ponadto, informuje się, że zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Zaznaczenia zatem wymaga, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (pytania) Wnioskodawców. Inne kwestie przedstawione w opisie stanu faktycznego, bądź we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być rozpatrzone. Należy zaznaczyć, że niniejsza interpretacja nie rozstrzyga w szczególności kwestii poprawności dokumentowania transakcji sprzedaży działki nr (...) przez Sprzedającego, gdyż nie postawiono w tym zakresie pytania i nie przedstawiono stanowiska.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny/zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym/zdarzeniem przyszłym podanym przez wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego zdarzenia przyszłego, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Stanowisko

prawidłowe

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej