Nieuznanie Wnioskodawcy za podatnika w związku ze sprzedażą gruntu niezabudowanego i nieruchomości zabudowanej.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie:

·braku podlegania opodatkowaniu sprzedaży nieruchomości zabudowanej nr A oraz udziału we współwłasności działki niezabudowanej nr B i braku konieczności rejestracji jako podatnik VAT – jest prawidłowe,

·zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT dostawy nieruchomości zabudowanej nr A oraz udziału we współwłasności działki niezabudowanej nr B – jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

4 listopada 2022 r. wpłynął Pani wniosek z 31 października 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie braku podlegania opodatkowaniu sprzedaży nieruchomości zabudowanej nr A oraz udziału we współwłasności działki niezabudowanej nr B i braku konieczności rejestracji jako podatnik VAT, zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT dostawy nieruchomości zabudowanej nr A oraz udziału we współwłasności działki niezabudowanej nr B (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) oraz podatku dochodowego od osób fizycznych (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).

Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 25 listopada 2022 r. (wpływ 29 listopada 2022 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Stan faktyczny: Wnioskodawca jest:

1)właścicielem zabudowanej nieruchomości, oznaczonej numerem działki nr A o obszarze 1,68 ha. Nieruchomość została nabyta w drodze spadku, zgodnie z Postanowieniem Sądu Rejonowego z (...) r.;

2)współwłaścicielem (w części 23/32) wraz z rodzeństwem niezabudowanej nieruchomości, oznaczonej numerem działki nr B, o obszarze 1,60 ha, stanowiącej grunty rolne, nabytej w spadku:

-w części 20/32 zgodnie z ww. postanowieniem z (…) r.;

-w części 3/32 zgodnie z Postanowieniem Sądu Rejonowego z (…) r.

Obydwie nieruchomości położone są w miejscowości (…).

Nabycie tych nieruchomości nie było opodatkowane podatkiem VAT, obydwie zostały nabyte w spadku.

Zgodnie z Wypisami z Rejestru Gruntów Starosty z (…) r.:

-działka nr A w opisie użytku wykazana jest jako grunty rolne zabudowane o pow. użytku 0.04 ha, grunty orne o pow. 1,62 ha i rowy o pow. 0,02 ha. Wykazano również, że budynek nie stanowi odrębnego od gruntu przedmiotu własności, powierzchnia zabudowy to 25,00 m², zaś jako rodzaj wg KŚT budynki produkcyjne usługowe i gospodarcze dla rolnictwa;

-działka nr B w opisie użytku wskazana jest jako grunty orne (tylko pow. 0,01 ha – to rowy).

W zaświadczeniu z (…) r. Urząd Gminy zaświadcza, że dla nieruchomości, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr A i B Miejscowy Plan Ogólny Zagospodarowania Przestrzennego Gminy z (…) r. stracił moc (zgodnie ze wskazanymi w zaświadczeniu przepisami), a teren przedmiotowych działek nie jest objęty uchwałą w sprawie przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy.

Wnioskodawca jest osobą fizyczną, nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny, ani zwolniony, nie prowadzi i nigdy nie prowadził działalności gospodarczej, nie jest rolnikiem, nie dokonywał wcześniej sprzedaży gruntów, poza ww. nie posiada innych gruntów rolnych. Przedmiotowe nieruchomości należą do majątku osobistego Wnioskodawcy, ich nabycie nastąpiło w ramach czynności niepodlegającej VAT (spadek od rodziców).

Działka rolna o nr A jest zabudowana starym budynkiem (...), który jest w ruinie, jest bardzo zniszczony bez okien i drzwi, od bardzo dawna nie użytkowany, obecnie nie przedstawia żadnej wartości, jest przeznaczony do rozbiórki.

Zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca zamierza sprzedać zarówno działkę rolną o nr A, stanowiącą jego wyłączną własność, jak również (wraz z rodzeństwem) działkę rolną nr B dla (…).

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu sprawy

Na zabudowanej działce nr A znajduje się tylko jeden obiekt, który jest budynkiem w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane. Jest to stary, zniszczony budynek po dawnej (...) bez okien i drzwi, bez przyłączeń światła i żadnych urządzeń instalacyjnych.

Na działce tej nie znajdują się żadne urządzenia budowlane.

Pierwsze zasiedlenie budynku, znajdującego się na działce nr A nastąpiło ponad 50 lat temu. Rodzice już nie żyją i nie znana jest dokładna data zasiedlenia.

Budynek ww. nie był przedmiotem najmu, jest w bardzo złym stanie i nie nadaje się do użytkowania.

Nie ponoszono żadnych wydatków na ulepszenie i przebudowę tego budynku.

Przedmiotem sprzedaży będzie działka nr A zabudowana ww. budynkiem, w odniesieniu do którego nie była wydana i nie zostanie wydana decyzja o rozbiórce (o taką decyzję nie występowano).

Nikt nie wystąpił i nie będzie występował o pozwolenie na rozbiórkę tego budynku, stąd na dzień sprzedaży rozbiórka budynku nie będzie rozpoczęta.

Na dzień sprzedaży działka nr A będzie gruntem zabudowanym.

Nie jest Pani rolnikiem ryczałtowym.

Działka nr B nie była związana z działalnością rolniczą.

Nie dokonywała Pani sprzedaży produktów rolnych.

Działki nr A i B nie były przedmiotem najmu, dzierżawy.

Nie poczyniła Pani żadnych działań, dotyczących zwiększenia wartości nieruchomości, uatrakcyjnienia działek nr A i B.

Nie podejmowała Pani żadnych działań w stosunku do działki nr B, dotyczących zmiany przeznaczenia terenu, nie występowała Pani o żadne decyzje zarówno o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej ani o warunkach zabudowy bądź jakichkolwiek innych działań.

Przed sprzedażą działek zarówno działki nr A jak i działki nr B udzieliła Pani tylko pełnomocnictwa przedstawicielom nabywcy, czyli (…) do złożenia dokumentów, dotyczących sprzedaży działek nr A i B w biurze notarialnym i ustalenia terminu podpisania aktu notarialnego na sprzedaż tych działek. Innych pełnomocnictw nie udzielała Pani.

Dla niezabudowanej działki nr B na moment sprzedaży nie będzie obowiązywał i nie zostanie uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Dla działki nr B do momentu dokonanej sprzedaży nie zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Zarówno działkę rolną o numerze A (będącą Pani wyłączną własnością) oraz przysługującą część 23/32 w działce rolnej nr B zamierza Pani sprzedać (…) w możliwie najbliższym wolnym terminie, który zostanie ustalony w Biurze Notarialnym, który zgodnie z ustaleniami z (…) nastąpi w terminie do (…) r.

Sprzedaż ww. nieruchomości, o których mowa w niniejszej interpretacji, (…) nastąpi na szczególnych zasadach, określonych w (…) ustawy z (…) r.

Pytanie w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczone we wniosku nr 1)

Czy w związku ze sprzedażą (…) działki rolnej o nr A, zabudowanej starym, rozwalającym się budynkiem, który był pierwszy raz zasiedlony ponad 50 lat temu i od tej pory nie było żadnych nakładów na jego ulepszenie oraz sprzedażą niezabudowanej działki rolnej oznaczonej nr B (stanowiącą współwłasność Wnioskodawcy), Wnioskodawca będzie podatnikiem podatku VAT, będzie miał obowiązek zarejestrowania się jako podatnik VAT, czy sprzedaż tych nieruchomości będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zgodnie z przepisami art. 15 ust. 1 i ust. 2, art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 10 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.)?

Pani stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż działki rolnej o numerze A, zabudowanej starym, rozwalającym się budynkiem będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), bowiem dostawa budynku nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia (miało ono miejsce ponad 50 lat temu), od tej pory nie było żadnych nakładów na jego ulepszenie, działka nabyta była w spadku, nie była opodatkowana podatkiem VAT.

Sprzedaż niezabudowanej działki rolnej oznaczonej nr B (stanowiącą współwłasność Wnioskodawcy), stanowiącej grunty rolne będzie korzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy, zgodnie z którym zwalnia się od podatku, dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Działka nr A (stanowiąca współwłasność) jest działką rolną, co wynika z Wypisu z Rejestru Gruntów Starosty z (…) r., wskazującego w opisie użytku jako grunty orne.

Z zaświadczenia z (…) r. Urzędu Gminy wynika, że teren przedmiotowych działek nie jest objęty uchwałą w sprawie przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy.

Przedmiotowe działki stanowią majątek osobisty Wnioskodawcy, zostały nabyte w drodze spadku, a nie w drodze kupna z zamiarem ich odsprzedaży, zatem sprzedaż nie stanowi znamion prowadzenia działalności gospodarczej Wnioskodawca nie prowadzi i nigdy nie prowadził działalności gospodarczej, nie dokonywał wcześniej sprzedaży gruntów, nie posiada również innych gruntów rolnych, przeznaczonych do sprzedaży w przyszłości.

Wnioskodawca planując sprzedaż działek, które wchodzą w skład jego majątku osobistego, nie będzie działał w charakterze podatnika, a czynność ta nie będzie nosiła znamion działalności gospodarczej.

W świetle opisanego wyżej stanu faktycznego zbycie przedmiotowych działek nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, Wnioskodawca nie będzie podatnikiem VAT w myśl art. 15 ust. 1 i ust. 2, nie będzie miał obowiązku zarejestrowania się jako podatnik VAT. Sprzedaż działek będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 10 ww. ustawy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku w podatku od towarów i usług w zakresie:

·braku podlegania opodatkowaniu sprzedaży nieruchomości zabudowanej nr A oraz udziału we współwłasności działki niezabudowanej nr B i braku konieczności rejestracji jako podatnik VAT – jest prawidłowe,

·zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT dostawy nieruchomości zabudowanej nr A oraz udziału we współwłasności działki niezabudowanej nr B – jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast, w myśl art. 8 ust. 1 ustawy:

Zatem zgodnie z powołanymi przepisami, grunt, jak i budynki i budowle spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady, państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

a)określone udziały w nieruchomości,

b)prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

c)udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.):

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ww. ustawy Kodeks cywilny.

Jak stanowi art. 195 Kodeksu cywilnego:

Na mocy art. 198 Kodeksu cywilnego:

Zatem, współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości jak również udziału w nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy lub świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem uznania danej czynności za podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając nieruchomość działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości istotne jest, czy sprzedający w celu dokonania sprzedaży podjął/podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania zbywcy nieruchomości za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w przypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Jednocześnie, należy zwrócić uwagę, na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego:

W świetle § 2 ww. artykułu:

W myśl art. 96 ww. Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu:

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego:

W myśl § 2 ww. artykułu:

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu:

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Wątpliwości Pani dotyczą ustalenia czy, w związku ze sprzedażą (…) działki rolnej o nr A, zabudowanej starym, rozwalającym się budynkiem, który był pierwszy raz zasiedlony ponad 50 lat temu i od tej pory nie było żadnych nakładów na jego ulepszenie oraz sprzedażą niezabudowanej działki rolnej oznaczonej nr B (stanowiącej współwłasność Wnioskodawcy), Wnioskodawca będzie podatnikiem podatku VAT, będzie miał obowiązek zarejestrowania się jako podatnik VAT, czy sprzedaż tych nieruchomości będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zgodnie z przepisami art. 15 ust. 1 i ust. 2, art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 10 ustawy.

W świetle powyższego, aby wyjaśnić Pani wątpliwości należy w pierwszej kolejności ustalić, czy w okolicznościach niniejszej sprawy będzie Pani działać w charakterze podatnika zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników podatku VAT.

W niniejszej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując dostawy współwłasności gruntu nr B oraz zabudowanej nieruchomości nr A wystąpi Pani w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT nie wystarczy stwierdzić jedynie dostawy towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług. W analizowanej sprawie takich przesłanek brak. Z przedstawionego opisu sprawy nie wynika bowiem taka Pani aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Jak wynika bowiem z opisu sprawy – Wnioskodawca jest osobą fizyczną, nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny, ani zwolniony, nie prowadzi i nigdy nie prowadził działalności gospodarczej, nie jest rolnikiem, nie dokonywał wcześniej sprzedaży gruntów, poza ww. nie posiada innych gruntów rolnych. Przedmiotowe nieruchomości należą do majątku osobistego Wnioskodawcy, ich nabycie nastąpiło w ramach czynności niepodlegającej VAT (spadek od rodziców). Przedmiotem sprzedaży będzie działka nr A zabudowana starym budynkiem (...), który jest w ruinie, jest bardzo zniszczony bez okien i drzwi, od bardzo dawna nie użytkowany, obecnie nie przedstawia żadnej wartości, jest przeznaczony do rozbiórki. W odniesieniu do budynku nie była wydana i nie zostanie wydana decyzja o rozbiórce (o taką decyzję nie występowano). Nikt nie wystąpił i nie będzie występował o pozwolenie na rozbiórkę tego budynku, stąd na dzień sprzedaży rozbiórka budynku nie będzie rozpoczęta. Na dzień sprzedaży działka nr A będzie gruntem zabudowanym. Nie jest Pani rolnikiem ryczałtowym. Działka nr B nie była związana z działalnością rolniczą. Działki nr A i B nie były przedmiotem najmu, dzierżawy. Nie poczyniła Pani żadnych działań, dotyczących zwiększenia wartości nieruchomości, uatrakcyjnienia działek nr A i B. Nie podejmowała Pani żadnych działań w stosunku do działki nr B, dotyczących zmiany przeznaczenia terenu, nie występowała Pani o żadne decyzje zarówno o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej ani o warunkach zabudowy bądź jakiekolwiek inne działania. Dla niezabudowanej działki nr B na moment sprzedaży nie będzie obowiązywał i nie zostanie uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Dla działki nr B do momentu dokonanej sprzedaży nie zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Sprzedaż ww. nieruchomości, o których mowa w niniejszej interpretacji, (…) nastąpi na szczególnych zasadach, określonych w (…) ustawy (…). Przed sprzedażą działek zarówno działki nr A jak i działki nr B udzieliła Pani tylko pełnomocnictwa przedstawicielom nabywcy (…) do złożenia dokumentów, dotyczących sprzedaży działek nr A i B w biurze notarialnym i ustalenia terminu podpisania aktu notarialnego na sprzedaż tych działek. Innych pełnomocnictw nie udzielała Pani.

W związku z przedstawionym opisem sprawy, należy stwierdzić, że nie podjęła/nie podejmie Pani ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami. Co istotne, nieruchomości, które Pani planuje sprzedać nie były, nie są i nie będą wykorzystywane w działalności gospodarczej. Co prawda udzieliła Pani pełnomocnictwa przyszłemu nabywcy, jednak tylko do złożenia dokumentów, dotyczących sprzedaży działek nr A i B w biurze notarialnym i ustalenia terminu podpisania aktu notarialnego na sprzedaż tych działek. Innych pełnomocnictw nie udzielała Pani.

Mając na uwadze powołane powyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy wskazać, że w analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Wnioskodawcy w przedmiocie planowanej sprzedaży nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż wskazanych we wniosku nieruchomości wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie podjął takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.

Wobec powyższego, w rozpatrywanej sprawie sprzedaż zabudowanej nieruchomości nr A oraz udziału we współwłasności gruntu nr B można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Dokonując dostawy zabudowanej nieruchomości nr A oraz udziału we współwłasności gruntu nr B będzie Pani korzystała z przysługującego Pani prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie wypełni przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, i nie wystąpi w roli podatnika podatku od towarów i usług. Skutkiem powyższego, transakcja zbycia zabudowanej nieruchomości nr A oraz udziału we współwłasności gruntu nr B nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Dokonując sprzedaży zabudowanej nieruchomości nr A oraz udziału we współwłasności gruntu nr B będzie Pani korzystała z przysługującego Pani prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Panią cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. nieruchomości, a dostawę tych nieruchomości cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z powyższym, sprzedaż zabudowanej nieruchomości nr A oraz udziału we współwłasności gruntu nr B, będących przedmiotem wniosku, można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, gdyż okoliczności sprawy nie wskazują na wykorzystywanie ww. nieruchomości dla celów zarobkowych.

Ponadto, skoro sprzedaż udziału we współwłasności gruntu nr B oraz zabudowanej nieruchomości nr A nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, tym samym w odniesieniu do planowanej dostawy nieruchomości nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 10 ustawy. Należy bowiem wskazać, że zwolnienia od podatku dotyczą wyłącznie tych czynności, które podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, a taka sytuacja nie ma miejsca w przedmiotowej sprawie.

Zgodnie z art. 96 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 96 ust. 3 ustawy:

Jak wynika z art. 96 ust. 5 ustawy:

Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz fakt, że planowana dostawa nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a Pani dokonując dostawy nieruchomości nie wystąpi w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, nie musi się Pani rejestrować jako podatnik podatku VAT czynny.

Podsumowując, w związku ze sprzedażą (…) zabudowanej nieruchomości nr A oraz udziału we współwłasności gruntu nr B nie będzie Pani występować w charakterze podatnika podatku VAT oraz nie będzie miała Pani obowiązku zarejestrowania się jako podatnik VAT, ponieważ sprzedaż ww. nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

W związku z powyższym Pani stanowisko w części dotyczącej braku podlegania opodatkowaniu sprzedaży nieruchomości zabudowanej nr A oraz udziału we współwłasności działki niezabudowanej nr B i braku konieczności rejestracji jako podatnik VAT należało uznać za prawidłowe.

Ponadto skoro sprzedaż udziału we współwłasności gruntu nr B oraz zabudowanej nieruchomości nr A nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, tym samym dla przedmiotowej czynności nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 10 ustawy.

W konsekwencji Pani stanowisko w części dotyczącej zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT dostawy nieruchomości zabudowanej nr A oraz udziału we współwłasności działki niezabudowanej nr B należało uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja indywidualna rozstrzyga w zakresie pytania nr 1 dotyczącego podatku od towarów i usług, natomiast w zakresie pytania nr 2 dotyczącego podatku dochodowego od osób fizycznych, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).