Skutki podatkowe związane z transakcją sprzedaży Nieruchomości.

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towaru i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

28 stycznia 2022 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania sprzedaży Nieruchomości nr 1 i udziału w Nieruchomości nr 2 oraz braku możliwości zastosowania zwolnienia.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Pan (...) („Wnioskodawcaˮ) jest osobą fizyczną oraz czynnym podatnikiem VAT, prowadzącym działalność gospodarczą polegającą na wykonywaniu instalacji  w budownictwie mieszkalnym i przemysłowym.

Wnioskodawca jest właścicielem między innymi dwóch niezabudowanych działek gruntu o numerach ewidencyjnych: 11 oraz 14.

Działka o numerze ewidencyjnym 11

Wnioskodawca jest wyłącznym właścicielem niezabudowanej działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 11 o obszarze (...) ha, o przeznaczeniu w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na tereny zabudowy przemysłowej i tereny zabudowy usługowej, położonej w miejscowości (...) objętej księgą wieczystą (...) w której działka ta opisana jest jako grunty orne („Nieruchomość 1”).

Wnioskodawca nabył tytuł prawny do Nieruchomości 1 na podstawie umowy o dział spadku i zniesienie współwłasności z dnia (...) 2016 r.

Począwszy od daty nabycia przez Wnioskodawcę, Nieruchomość 1 była wykorzystywana przez niego wyłącznie na cele rolne. Wnioskodawca jest rolnikiem ryczałtowym.

Nieruchomość 1 nie jest wykorzystywana na cele działalności zwolnionej od podatku.

W przeszłości Wnioskodawca podejmował czynności mające na celu dokonanie sprzedaży Nieruchomości 1. W 2017 r. Wnioskodawca zawarł umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości 1 ze spółką (...) Sp. z o.o. Przyrzeczona umowa sprzedaży Nieruchomości 1 miała zostać zawarta najpóźniej w listopadzie 2018, jednak roszczenie to wygasło na skutek przedawnienia. (...) Sp. z o.o. najprawdopodobniej chciała wykorzystywać Nieruchomość 1 na cele prowadzonej działalności gospodarczej, wynajmując ją.

Obecnie Wnioskodawca nie wykorzystuje Nieruchomości 1 do celów rolnych, natomiast wykorzystuje ją do celów dzierżawy. W lipcu 2021r. Wnioskodawca zawarł ze Spółką (...) S.A. („Spółka") umowę dzierżawy Nieruchomości 1 (nie na cele rolnicze). Z tego tytułu Wnioskodawca pobiera od Spółki wynagrodzenie w wysokości (...) zł rocznie.

W marcu 2021 r. Wnioskodawca zawarł przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości 1 ze Spółką („Umowa 1").

Na podstawie umowy przedwstępnej dotyczącej Nieruchomości 1:

- Wnioskodawca udzielił Spółce ograniczonego prawa do dysponowania Nieruchomością 1 w zakresie koniecznym do uzyskania wszelkich niezbędnych decyzji dla inwestycji budowlanej realizowanej na Nieruchomości 1, w szczególności do uzyskania zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę oraz do występowania do dostawców mediów i dysponentów sieci oraz przyłączy, a także zawierania umów przyłączeniowych;

- Wnioskodawca zobowiązał się umożliwić doradcom Spółki przeprowadzenie pomiarów, testów oraz wszelkich innych badań, w tym umożliwić pobieranie próbek i dokonywanie odwiertów;

- Wnioskodawca wyraził zgodę na wszczęcie przez Spółkę postępowań administracyjnych zmierzających do wydania i uzyskania przez Spółkę ostatecznej, wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę na Nieruchomości 1 zgodnie z wnioskiem przygotowanym przez Spółkę;

- Spółka oraz wskazani przez nią doradcy mają prawo wstępu na teren Nieruchomości 1 w celu przeprowadzenia wszelkich badań i prób oraz wglądu w dokumenty z nią związane w celach związanych z Umową 1, w tym w celu przeprowadzenia badania prawnego, technicznego, geotechnicznego i audytu środowiskowego Nieruchomości 1, a także w celu prezentacji Nieruchomości 1 potencjalnym kontrahentom i wykonawcom Spółki;

Wnioskodawca udzielił Spółce oraz jej reprezentantowi pełnomocnictw do:

1)uzyskania wglądu do akt księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości 1 wraz ze wszystkimi dokumentami;

2)reprezentowania przed dostawcami mediów i dysponentami sieci oraz przyłączy, w sprawach związanych z zawieraniem umów przyłączeniowych dotyczących Nieruchomości 1;

3)występowania o wydanie i odbiór wszelkich dokumentów od organów administracji państwowej i samorządowej oraz od dostawców mediów, związanych z Nieruchomością 1;

4)reprezentowania przed jednostkami samorządu terytorialnego i organami administracji rządowej, w zakresie koniecznym do uzyskania wszelkich niezbędnych decyzji dla inwestycji budowlanej realizowanej na Nieruchomości 1, w szczególności do uzyskania zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę, w tym do podpisywania i odbioru wszelkich dokumentów związanych z Nieruchomością 1;

5)Przeniesienia wszelkich uzyskanych zgód i decyzji administracyjnych na Spółkę związanych z realizacją inwestycji budowlanej na Nieruchomości 1.

Umowa przewiduje warunki zawarcia umowy przyrzeczonej, takie jak:

- sprawdzenie stanu prawnego Nieruchomości 1, m. in. Potwierdzenie, że Nieruchomość 1 jest wolna od jakichkolwiek praw osób trzecich;

- sprawdzenie, że Wnioskodawca nie zalega z podatkami i innymi należnościami publicznoprawnymi,

- potwierdzenie, że Nieruchomość 1 posiada dostęp do drogi publicznej;

- potwierdzenie przestrzegania przez Sprzedającego przepisów prawa dotyczących ochrony środowiska w zakresie Nieruchomości 1;

- wydanie ostatecznej decyzji administracyjnej o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na budowę, na podstawie wniosku złożonego przez Spółkę;

- oraz zastrzega, że Spółka ma prawo odstąpienia od Umowy 1, jeśli którykolwiek z warunków nie zostanie spełniony.

Na podstawie zawartej Umowy 1 i udzielonych przez Wnioskodawcę pełnomocnictw, Spółka podjęła następujące działania prowadzące do uzyskania docelowo pozwolenia na budowę:

- zlecenie odwiertów;

- badania geologiczne;

- uzyskanie warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości 1 do infrastruktury technicznej (gaz, woda, kanalizacja, media);

- zlecenie projektu obiektu;

- przygotowanie dokumentów i złożenie ich w celu uzyskana decyzji środowiskowej.

Umowa 1 przewiduje prawo wstąpienia w miejsce Spółki osoby trzeciej. Spółka ma również prawo dokonać przeniesienia praw i obowiązków wynikających z niniejszej umowy przedwstępnej w dowolnym momencie wraz z zobowiązaniem nowego kupującego do przestrzegania wszystkich postanowień niniejszej umowy przedwstępnej. Sprzedaż Nieruchomości 1 na podstawie umowy przyrzeczonej może zatem nastąpić na rzecz Spółki lub innego podmiotu, który wejdzie w prawa i obowiązki Spółki wynikające  z Umowy 1.

Działka o numerze ewidencyjnym 14

Wnioskodawca oraz jego syn – (...) i córka – (...) są wyłącznymi współwłaścicielami nieruchomości (każdy z nich posiada udział w wysokości 1/3) obejmującej niezabudowaną działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnym 14, o obszarze (...) ha, o przeznaczeniu w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na tereny zabudowy przemysłowej i tereny zabudowy usługowej oraz tereny drogi publicznej, położonej w miejscowości (...) objętej księgą wieczystą (...), w której działka ta opisana jest jako grunty orne („Nieruchomość 2").

Wnioskodawca oraz jego dzieci nabyli tytuł prawny do Nieruchomości 2 w drodze spadku 5 października 2000 roku.

Począwszy od daty nabycia przez Wnioskodawcę oraz jego dzieci, Nieruchomość 2 była wykorzystywana wyłącznie na cele rolne. Wnioskodawca jest rolnikiem ryczałtowym.

Nieruchomość 2 nie jest wykorzystywana na cele działalności zwolnionej od podatku.

Obecnie Wnioskodawca nie wykorzystuje Nieruchomości 2 do celów rolnych, natomiast wykorzystuje ją do celów dzierżawy. W lipcu 2021r. Wnioskodawca i pozostali współwłaściciele Nieruchomości 2 zawarli ze Spółką umowę dzierżawy Nieruchomości 2 (nie na cele rolnicze). Z tego tytułu Wnioskodawca i pozostali współwłaściciele Nieruchomości 2 pobierają od Spółki wynagrodzenie w wysokości 500 zł rocznie.

W kwietniu 2021 r. Wnioskodawca i współwłaściciele zawarli przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości ze Spółką („Umowa 2").

Na podstawie umowy przedwstępnej dotyczącej Nieruchomości 2:

- Wnioskodawca i współwłaściciele udzielili Spółce ograniczonego prawa do dysponowania Nieruchomością 2 w zakresie koniecznym do uzyskania wszelkich niezbędnych decyzji dla inwestycji budowlanej realizowanej na Nieruchomości 2, w szczególności do uzyskania zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę oraz do występowania do dostawców mediów i dysponentów sieci oraz przyłączy, a także zawierania umów przyłączeniowych;

- Wnioskodawca i współwłaściciele zobowiązali się umożliwić doradcom Spółki przeprowadzenie pomiarów, testów oraz wszelkich innych badań, w tym umożliwić pobieranie próbek i dokonywanie odwiertów;

- Wnioskodawca i współwłaściciele wyrazili zgodę na wszczęcie przez Spółkę postępowań administracyjnych zmierzających do wydania i uzyskania przez Spółkę ostatecznej, wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę na Nieruchomości 2 zgodnie z wnioskiem przygotowanym przez Spółkę;

- Spółka oraz wskazani przez nią doradcy mają prawo wstępu na teren Nieruchomości 2 w celu przeprowadzenia wszelkich badań i prób oraz wglądu w dokumenty z nią związane w celach związanych z Umową 2, w tym w celu przeprowadzenia badania prawnego, technicznego, geotechnicznego i audytu środowiskowego Nieruchomości 2, a także w celu prezentacji Nieruchomości 2 potencjalnym kontrahentom i wykonawcom Spółki;

Wnioskodawca i współwłaściciele udzielili Spółce oraz jej reprezentantowi pełnomocnictw do:

1)zawarcia w ich imieniu przyrzeczonej umowy, jeżeli Wnioskodawca i współwłaściciele Nieruchomości 2 nie stawią się do zawarcia przyrzeczonej umowy pomimo wpłaty przez Spółkę pozostałej ceny sprzedaży na konto depozytowe notariusza;

2)uzyskania wglądu do akt księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości 2 wraz ze wszystkimi dokumentami;

3)reprezentowania przed dostawcami mediów i dysponentami sieci oraz przyłączy, w sprawach związanych z zawieraniem umów przyłączeniowych dotyczących Nieruchomości 2;

4)występowania o wydanie i odbiór wszelkich dokumentów od organów administracji państwowej i samorządowej oraz od dostawców mediów, związanych z Nieruchomością 2;

5)reprezentowania przed jednostkami samorządu terytorialnego i organami administracji rządowej, w zakresie koniecznym do uzyskania wszelkich niezbędnych decyzji dla inwestycji budowlanej realizowanej na Nieruchomości 2, w szczególności do uzyskania zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę, w tym do podpisywania i odbioru wszelkich dokumentów związanych z Nieruchomością 2;

6)Przeniesienia wszelkich uzyskanych zgód i decyzji administracyjnych na Spółkę związanych z realizacją inwestycji budowlanej na Nieruchomości 2.

Umowa 2 przewiduje warunki zawarcia umowy przyrzeczonej, takie jak:

- sprawdzenie stanu prawnego Nieruchomości 2, m. in. potwierdzenie, że Nieruchomość jest wolna od jakichkolwiek praw osób trzecich;

- obowiązek udzielenia pełnomocnictw osobom wyznaczonym przez Spółkę do wglądu do akt księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości 2 oraz uzyskania pozwolenia na budowę;

- wyniki analiz przeprowadzone przez Spółkę nie pozwolą na realizację jej zamiarów inwestycyjnych;

- oraz zastrzega, że Spółka ma prawo odstąpienia od Umowy 2, jeśli którykolwiek z warunków nie zostanie spełniony.

Na podstawie zawartej Umowy 2 i udzielonych przez Wnioskodawcę i współwłaścicieli Nieruchomości 2 pełnomocnictw.

 Spółka podjęła następujące działania prowadzące do uzyskania docelowo pozwolenia na budowę:

- zlecenie odwiertów;

- badania geologiczne; uzyskanie warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości 2 do infrastruktury technicznej (gaz, woda, kanalizacja, media);

- zlecenie projektu obiektu;

- przygotowanie dokumentów i złożenie ich w celu uzyskana decyzji środowiskowej.

Umowa 2 przewiduje prawo wstąpienia w miejsce Spółki osoby trzeciej. Spółka ma również prawo dokonać przeniesienia praw i obowiązków wynikających z niniejszej umowy przedwstępnej w dowolnym momencie wraz z zobowiązaniem nowego kupującego do przestrzegania wszystkich postanowień niniejszej umowy przedwstępnej. Sprzedaż Nieruchomości 2 na podstawie umowy przyrzeczonej może zatem nastąpić na rzecz Spółki lub innego podmiotu, który wejdzie w prawa i obowiązki Spółki wynikające  z Umowy 2.

W ostatnim czasie Wnioskodawca wystąpił już z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej w odniesieniu do planowanej transakcji zbycia Nieruchomości 1 i udziału  w Nieruchomości 2, w którym został opisany przez Wnioskodawcę zbliżony stan faktyczny. W związku ze złożonym wnioskiem. Wnioskodawca uzyskał indywidualną interpretację podatkową wydaną przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej  z dnia 9 grudnia 2021 r., znak: 0114-KDIP1-1.4012.830.2021.1.MŻ, w której Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził, że sprzedaż Nieruchomości 1 i udziału  w Nieruchomości 2 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W niniejszym wniosku Wnioskodawca uzupełnia przedstawiony w poprzednim wniosku, opisanym powyżej, stan faktyczny poprzez wskazanie, że:

1)Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 są przedmiotem dzierżawy na cele inne niż rolnicze;

2)opisane we wniosku przeznaczenie Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 (niezabudowanych działek gruntu) zostało określone w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Pytania:

1.Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym sprzedaż Nieruchomości 1 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług bez zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT lub art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT?

2.Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym sprzedaż udziału Wnioskodawcy w Nieruchomości 2 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług bez zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT lub art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Ad 1.

Zdaniem Wnioskodawcy prawidłowe jest stanowisko, zgodnie z którym sprzedaż Nieruchomości 1 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług bez zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT lub art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Ad 2.

Zdaniem Wnioskodawcy prawidłowe jest stanowisko, zgodnie z którym sprzedaż udziału Wnioskodawcy w Nieruchomości 2 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów  i usług bez zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT lub art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

Ad 1–2.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U.  z 2021 r., poz. 685, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą o VATʺ, opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1  pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT).

Zgodnie zatem z ww. przepisami, nieruchomość zarówno gruntowa, jak i zabudowana, spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a jej sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, działalność ta wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. W związku  z powyższym dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w przypadku, w którym działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając nieruchomość działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera zorganizowaną formę. Przejawem aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać na zorganizowaną formę, może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, działania marketingowe podjęte  w celu sprzedaży nieruchomości, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, itp.

Trybunał Sprawiedliwości UE („TSUEˮ) w orzeczeniu z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 stwierdził, że za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, producenta tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo  o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie  o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

TSUE wskazał ponadto, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy,  a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Wskazane orzeczenie odnosiło się do rolnika, który korzystał ze zwolnienia od VAT. Zdaniem TSUE, fakt bycia rolnikiem ryczałtowym nie ma znaczenia przy kwalifikacji podmiotu podejmującego aktywne działania w zakresie obrotu, angażującego środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w celu sprzedaży nieruchomości jako podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej.

Powyższe stanowisko znajduje również oparcie w orzecznictwie sądów administracyjnych.  W pierwszej kolejności należy wskazać na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 października 2011 r., sygn. I FSK 1536/10, w którym sąd stwierdził:

„Fakt podjęcia np. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną. Na taki rodzaj działalności wskazywać mogą także takie działania, jak uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy) czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaruˮ.

W podobnym tonie wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia  22 listopada 2019 r. sygn. I FSK 1621/19:

„Przy ocenie, czy dokonana przez Skarżącego sprzedaż działek nastąpiła w wyniku wykonywania przez niego działalności gospodarczej, czy w ramach zarządu majątkiem prywatnym, uwzględnić należy okoliczności takie, jak: podział działek, zmiana przeznaczenia nabytego gruntu poprzez wystąpienie do jednostek samorządu terytorialnego o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, występowanie o określenie warunków przyłączenia do sieci gazowej i energetycznej. Okoliczności te wskazują bowiem jednoznacznie, że skarżący planując i dokonując sprzedaży działek, podjął działania porównywalne do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami”.

Wskazane wyżej wyroki stanowią element trwałej linii orzeczniczej prezentującej jednolite stanowisko w zakresie przedmiotowej kwestii (por. wyroki NSA: z dnia 12 stycznia 2017 r., sygn. I FSK 983/15; z dnia 12 stycznia 2017 r., sygn. I FSK 984/15; z dnia 23 lutego 2017 r., sygn. I FSK 1240/15;  z dnia 23 lutego 2017 r., sygn. I FSK 1241/15; z dnia 16 marca 2017 r., sygn. I FSK 1038/15;  z dnia 16 marca 2017 r., sygn. FSK 1772/15; z dnia 5 października 2017 r., sygn. I FSK 187/16; z dnia 4 kwietnia 2019 r., sygn. I FSK 449/17; z dnia 27 kwietnia 2021 r., sygn. I FSK 773/18).

Powyższa linia orzecznicza jest podzielana także przez organy administracji skarbowej  w interpretacjach indywidualnych prawa podatkowego (por. interpretacje indywidualne  Dyr. KIS: z dnia 20 września 2021 r.,  znak 0112-KDIL1-1.4012.439.2021.2.JKU; z dnia 26 sierpnia 2021 r.,  znak 0111-KDIB3-3.4012.236.2021.2.MW; z dnia 18 grudnia 2020 r.,  znak 0114-KDIP1-1.4012.636.2020.2.AKA; z dnia 2 listopada 2018 r.,  znak 0112-KDIL1-2.4012.616.2018.1.DC; z dnia 18 października 2018 r.,  znak 0114-KDIP1-1.4012.499.2018.2JO; z dnia 5 października 2018 r.,  znak 0111-KDIB3-1.4012.588.2018.2.RSZ; z dnia 5 września 2018 r.,  znak 0115-KDIT1-3.4012.408.2018.2.EB).

Należy jednocześnie zwrócić uwagę, iż wymogi stawiane zarówno przez orzecznictwo jak  i organy administracji skarbowej, co do uznania zbywcy nieruchomości za podatnika VAT są kształtowane w sposób możliwie szeroki, tj. aby zostać uznanym za podatnika VAT de facto wystarczy podjąć stosunkowo niewielkie działania. W konsekwencji zakres czynności, które podatnik musi wykonać w celu uznania jego aktywności za profesjonalną i handlową ogranicza się do stosunkowo podstawowych działań. Przede wszystkim działalność zbywcy nieruchomości nie musi mieć charakteru stałego, a tym bardziej wielokrotnego. Przesłanki konieczne do uznania zbywcy za podatnika VAT mogą wystąpić już przy pojedynczej sprzedaży nieruchomości, o ile transakcja ta została dokonana w formie profesjonalnej oraz w celach handlowych. W konsekwencji, jeśli zbywca przedsięwziął czynności mające na celu m.in. uatrakcyjnienie gruntu, jego przekształcenie czy rozreklamowanie, to nawet jeśli nie miały one charakteru wielokrotnego, lecz przejawiały pewien minimalny stopień zorganizowania, to należy uznać iż stanowiły przejaw profesjonalnego działania podatnika VAT.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Aby zatem ustalić czy sprzedaż Nieruchomości 1 i sprzedaż udziału Wnioskodawcy  w Nieruchomości 2 podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, niezbędne jest ustalenie czy Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży Nieruchomości 1 i udziału Wnioskodawcy w Nieruchomości 2 podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca lub usługodawcę, a zatem czy Wnioskodawca prowadził działalność gospodarczą  i czy można go uznać za podatnika podatku od towarów i usług.

W pierwszej kolejności należy wskazać, że Wnioskodawca, począwszy od roku 2017, podejmował działania mające na celu sprzedaż Nieruchomości 1, a także świadczące  o profesjonalnym charakterze obrotu. Wówczas po raz pierwszy Wnioskodawca podjął próbę sprzedaży Nieruchomości 1 i w tym celu podpisał umowę przedwstępną z (...)Sp. z o.o., która ostatecznie nie doszła do skutku.

W ciągu kilku lat od podpisania umowy przedwstępnej z (...) Sp. z o.o., Wnioskodawca zdecydował się na współpracę ze Spółką i zawarł umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości 1, którą upoważnił Spółkę do podejmowania w swoim imieniu działań charakteryzujących profesjonalny obrót nieruchomościami (odwierty, badania geologiczne, wystąpienie o decyzje środowiskowe czy o warunki techniczne dla przyłączy, to tylko niektóre z zainicjowanych czynności).

Następnie Wnioskodawca podpisał umowę dzierżawy, w ramach której otrzymuje od Spółki wynagrodzenie. W świetle przepisów i orzecznictwa, odpłatne wydzierżawienie gruntu mieści się w definicji działalności gospodarczej z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, albowiem działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Potwierdza to w szczególności wyrok NSA z dnia 3 marca 2015 r. sygn. I FSK 601/14.

Również w wypadku Nieruchomości 2 Wnioskodawca podejmował działania mające na celu jej sprzedaż i podjął kroki świadczące o profesjonalnym charakterze. Wnioskodawca zawarł ze Spółką umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości 2, którą upoważnił Spółkę do podejmowania w swoim imieniu działań charakteryzujących profesjonalny obrót nieruchomościami (odwierty, badania geologiczne, wystąpienie o decyzje środowiskowe czy o warunki techniczne dla przyłączy, to tylko niektóre z zainicjowanych czynności).

Następnie podpisał ze Spółką umowę dzierżawy Nieruchomości 2, w ramach której, analogicznie jak w wypadku Nieruchomości 1, otrzymuje wynagrodzenie. W świetle przepisów i orzecznictwa, odpłatne wydzierżawienie gruntu mieści się w definicji działalności gospodarczej z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

O profesjonalnym i handlowym charakterze działalności Wnioskodawcy świadczy  w szczególności fakt, iż udzielił on szeregu pełnomocnictw na rzecz Spółki do podejmowania działań, mających na celu uatrakcyjnienie i zagospodarowanie Nieruchomości 1  i Nieruchomości 2, a finalnie przygotowanie ich do sprzedaży. Podejmowane w jego imieniu działania należy uznać za działania przekraczające zwykły zarząd majątkiem prywatnym,  a także za aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, które zostały przedsięwzięte z wykorzystaniem środków podobnych do tych, jakie są wykorzystywane przez handlowców. Jednocześnie należy wskazać, w kontekście przytoczonego powyżej orzecznictwa, iż działania Wnioskodawcy wchodzą w zakres czynności niezbędnych do uznania zbywcy za podatnika VAT. Wskazują one na pewien stopień profesjonalizacji, niezbędny w świetle stanowiska judykatury do kwalifikacji zbywcy jako podatnika VAT.

Należy zwrócić uwagę, że wykonywanie powyższych czynności przez pełnomocnika, choćby był nim potencjalny nabywca nieruchomości, w żadnym wypadku nie neguje handlowego charakteru działalności mocodawcy, tj. Wnioskodawcy oraz związanych z tym charakterem skutków prawnopodatkowych. Jak wskazał Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej  w interpretacji indywidualnej z dnia 19 lipca 2018 r., znak 0114-KDIP1-3.4012.260.2018.4.SM:

„Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy (mocodawcy). Z kolei osoby trzecie dokonujqc ww. działań uatrakcyjnią przedmiotowe działki będące nadal własnością Wnioskodawcy. Działania te dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawcy, przejawiającą się udzieleniem pełnomocnictwa, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. (...) Oznacza to więc, że stroną podejmowanych czynności będzie Wnioskodawca, a nie kupujący. Kupujący, jako pełnomocnik Wnioskodawcy, nie działa przecież we własnym imieniu, lecz w imieniu Wnioskodawcy, i to pomimo tego, że Wnioskodawca nie poniósł oraz nie poniesie żadnych kosztów związanych ze sprzedażą.ʺ

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że Wnioskodawca samodzielnie, albo poprzez przedstawiciela, podjął liczne czynności zmierzające do uatrakcyjnienia oferty i zmiany stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2, które wskazują na profesjonalny charakter obrotu, o którym mowa powyżej. Wnioskodawca w szczególności podjął działania pozwalające na uzyskanie docelowo pozwolenia na budowę:

- zlecenie odwiertów;

- badania geologiczne;

- uzyskanie warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości 1 do infrastruktury technicznej (gaz, woda, kanalizacja, media);

- zlecenie projektu obiektu;

- przygotowanie dokumentów i złożenie ich w celu uzyskania decyzji środowiskowej.

Podsumowując, działania które Wnioskodawca podjął w ramach przygotowania do sprzedaży Nieruchomości 1 i udziału w Nieruchomości 2, przemawiają za tym, iż prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

W odniesieniu do Nieruchomości 1, Wnioskodawca dwukrotnie podjął próbę jej sprzedaży,  a także przeznaczył działkę na cele dzierżawy za wynagrodzeniem. Dodatkowo za pośrednictwem pełnomocnika Wnioskodawca zlecił wykonanie szeregu czynności faktycznych i prawnych, prowadzących do uatrakcyjnienia zbywanego gruntu i uzyskania docelowo pozwolenia na budowę.

Podobne działania dotyczące Nieruchomości 2 zostały zainicjowane przez Wnioskodawcę  i jego dzieci.

Nieruchomość 2 również jest przedmiotem dzierżawy za wynagrodzeniem, umowy przedwstępnej sprzedaży oraz zlecono na niej szereg czynności faktycznych i prawnych, prowadzących do uatrakcyjnienia zbywanego gruntu (udziału Wnioskodawcy) i do uzyskania docelowo pozwolenia na budowę.

Wszystkie opisane działania obejmujące przygotowaniem Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 do sprzedaży świadczą o profesjonalnym, przemyślanym i zorganizowanym charakterze planowanych transakcji zbycia nieruchomości. Wnioskodawca podjął zatem działania świadczące o występowaniu w charakterze podatnika VAT w związku z planowaną sprzedażą opisanych w stanie faktycznym działek. Zbywając Nieruchomość 1 i udział w Nieruchomości 2 Wnioskodawca będzie prowadził działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Dodatkowo, Wnioskodawca dokona na rzecz Spółki dostawy gruntu, przy pomocy którego już obecnie prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu VAT, tj. odpłatną dzierżawę.

Dostawa ta będzie zatem czynnością dokonywaną w ramach prowadzonej działalności,  w charakterze podatnika VAT, a nie w ramach zarządu majątkiem osobistym. Należy podkreślić, iż Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą i jest zarejestrowanym podatnikiem VAT. Mimo, iż rejestracja nie stanowi samoistnej przesłanki, pozwalającej uznać podmiot za podatnika VAT to w świetle orzecznictwa TSUE jest ważnym środkiem dowodowym (por. wyrok TSUE w sprawie C-527/11, Ablessio SIA). Wraz z faktem, że Wnioskodawca chce dokonać jednocześnie sprzedaży dwóch posiadanych przez siebie  (w całości lub w części) nieruchomości, wskazuje to wyraźnie, że jego działanie ma przemyślany i zorganizowany charakter.

Wobec powyższego należy uznać, że Wnioskodawca dokona sprzedaży Nieruchomości 1  i sprzedaży udziału w Nieruchomości 2 w ramach prowadzonej działalności gospodarczej  i tym samym w charakterze podatnika VAT, a w konsekwencji sprzedaż ta będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ustawa o VAT wprowadza również szereg zwolnień z opodatkowania VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się z opodatkowania VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Przez tereny budowlane rozumie się, zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Sprzedaż, zdefiniowana w zdarzeniu przyszłym, nie będzie korzystać z ww. zwolnienia, ponieważ, jak wskazano, nieruchomości, zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, są przeznaczone pod zabudowę.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT zwalnia się z opodatkowania VAT dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli  z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Również to zwolnienie nie znajdzie zastosowania w odniesieniu do opisanej sprzedaży, ponieważ:

i)nieruchomości nie były wykorzystywane wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku (są m.in. przedmiotem dzierżawy na cele inne niż rolnicze);

ii)przy nabyciu nieruchomości nie wystąpił podatek od towarów i usług, zatem nie można uznać, że Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Zaznaczenia wymaga, że art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT stanowi implementację art. 136 Dyrektywy VAT, zgodnie z którym państwa członkowskie zwalniają transakcje dostawy towarów wykorzystywanych wyłącznie do celów działalności zwolnionej na podstawie  art. 132, 135, 371, 375, 376 i 377, art. 378 ust. 2, art. 379 ust. 2 i art. 380-390b. Wskazane przepisy Dyrektywy VAT określają zwolnienia przedmiotowe. Dzierżawa na cele inne niż rolnicze nie podlega żadnemu z ww. zwolnień.

Podkreślić należy, że przedstawione powyżej rozumienie warunku braku prawa do odliczenia na gruncie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT znajduje potwierdzenie w szeregu interpretacji indywidualnych, w szczególności w: interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora KIS z dnia 24 czerwca 2019 r. znak 0114-KDIP1-1.4012.210.2019.4.RR, interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora KIS z dnia 15 lutego 2019 r. znak 0114-KDIP1-3.4012.10.2019.1.MT, interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora KIS z dnia  24 czerwca 2019 r. znak 0114-KDIP1-1.4012.230.2019.2.KOM, a także w wyroku TSUE z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S.

Nie zostały zatem spełnione warunki do zastosowania zwolnienia z VAT w odniesieniu do opisanej transakcji sprzedaży. W konsekwencji, sprzedaż opisana w zdarzeniu przyszłym będzie opodatkowana przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Odstępuję od uzasadnienia prawnego tej oceny.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Mając na uwadze, że wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego został złożony przez jednego ze współwłaścicieli przedmiotowej nieruchomości, zaznacza się, iż interpretacja nie wywiera skutków prawnych dla pozostałych współwłaścicieli.

Pozostali współwłaściciele chcąc uzyskać interpretację indywidualną powinni wystąpić z odrębnymi wnioskami o jej udzielenie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).

Podstawą prawną dla odstapienia od uzasadnienia interpretacji jest art 14c § 1 Ordynacji podatkowej.