Temat interpretacji
w zakresie opodatkowania transakcji zbycia nieruchomości Gw, G i B, możliwości zastosowania zwolnienia od podatku, prawa do odliczenia podatku naliczonego oraz w zakresie korekty podatku
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2019 r., poz. 900 z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z 18 października 2019 r. (data wpływu 21 października 2019 r.), uzupełnionym pismem z 20 grudnia 2019 r. (data wpływu 23 grudnia 2019 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji zbycia nieruchomości Gw, G i B, możliwości zastosowania zwolnienia od podatku, prawa do odliczenia podatku naliczonego oraz w zakresie korekty podatku - jest prawidłowe.
UZASADNIENIE
W dniu 21 października 2019 r. został złożony ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej m.in. podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji zbycia nieruchomości Gw, G i B, możliwości zastosowania zwolnienia od podatku, prawa do odliczenia podatku naliczonego oraz w zakresie korekty podatku.
Ww. wniosek został uzupełniony pismem z 20 grudnia 2019 r. (data wpływu 23 grudnia 2019 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z 11 grudnia 2019 r. znak: 0111-KDIB3-1.4012.700.2019.1.KO, 0111-KDIB4.4014.386.2019.2.BB.
We wniosku złożonym przez:
Zainteresowanego będącego stroną postępowania: P Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością;
Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: L Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:
P spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: Zbywca) planuje zbycie nieruchomości położonych w:
- Gw (dalej: Nieruchomość Gw)
- G (dalej: Nieruchomość G)
- B (dalej: Nieruchomość B)
opisanych szczegółowo poniżej (zwanych łącznie dalej: Nieruchomości) na rzecz L Sp. z o.o. (dalej: Nabywca), tj. podmiotu trzeciego, niepowiązanego z Wnioskodawcą.
Zbywca nie jest obecnie jeszcze właścicielem Nieruchomości. Przedmiotowe Nieruchomości zostaną nabyte przez Zbywcę od T spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (T). Przedmiotowa transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT tj. nie będzie podlegać wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 ustawy o VAT. Innymi słowy, przedmiotowa transakcja nie będzie dotyczyć przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa T. T i Zbywca przed dokonaniem transakcji sprzedaży Nieruchomości przez T na rzecz Zbywcy złożą, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT dostawy budynków i budowli wchodzących w skład Nieruchomości i dostawa Nieruchomości (za wyjątkiem sprzedaży Działki G II, o czym poniżej) na rzecz Zbywcy zostanie w całości opodatkowana VAT według stawki podstawowej. Zbywca będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego na nabyciu Nieruchomości.
Niniejszy wniosek dotyczy planowanej transakcji sprzedaży za wynagrodzeniem (Transakcja) powyższych Nieruchomości, jaka ma być dokonana pomiędzy Zbywcą a Nabywcą.
Nabywca i Zbywca nie są i na moment Transakcji nie będą podmiotami powiązanymi. W dalszej części niniejszego wniosku Zbywca i Nabywca są łącznie określani jako Wnioskodawcy lub Strony.
Zarówno Nabywca, jak i Zbywca będą w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i będą spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w artykule 15 ustawy o VAT.
Wnioskodawcy planują złożyć, przed dokonaniem Transakcji, wspólne oświadczenie (zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT) o rezygnacji ze zwolnienia, o którymi mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyborze opodatkowania dostawy Budynków i Budowli podatkiem VAT.
(a) Opis Nieruchomości Gw
Nieruchomość Gw będąca przedmiotem Transakcji obejmuje:
- prawo własności działek gruntu o numerach
ewidencyjnych: , ., , położonych przy ul. L/S/M w Gw, dla których Sąd
Rejonowy w , Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi:
- księgę wieczystą o nr (działka nr .)
- księgę wieczystą o nr (działka nr .)
- księgę wieczystą o nr (działka nr .).
- oraz prawo użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach
ewidencyjnych: . oraz , położonych przy ul. M, dla których Sąd Rejonowy
w , Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi:
- księgę wieczystą nr , przy czym Zbywca nie został na dzień składania niniejszego wniosku ujawniony w powyższej księdze wieczystej jako użytkownik wieczysty nieruchomości obejmującej działki gruntu nr . oraz , a jego tytuł prawny wynika z prawa własności lokali, które zostały wyburzone (dalej łącznie: Działki Gw).
- prawo własności budynków, budowli i
urządzeń zlokalizowanych na Działkach Gw (zwanych dalej odpowiednio
Budynkami Gw, Budowlami Gw, Urządzeniami Gw);
Na Działkach Gw znajdują się między innymi:- budynek hipermarketu (Budynek CH Gw),
- budynek pompowni,
- parking,
- kanalizacja deszczowa,
- pylon reklamowy,
- transformator,
- myjnia,
- stacja paliw.
Działki Gw położone są na terenie objętym Miejscowym Planem Zagospodarowania przestrzennego (uchwala Rady Miasta Nr w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru położonego w Gw na północ od ul. M uchwalonego dnia 27 czerwca 2007 r. (Dz. Urz. Woj.), zgodnie z którym teren ten przeznaczony jest pod zabudowę, przy czym działki nr . oraz objęte są Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego uchwalonych Uchwałą Rady Miasta Gw z dnia 27 marca 2002 r. nr, zgodnie z którym teren ten jest terenem usług komercyjnych (3UC).
Myjnia została wyniesiona przez operatora myjni (podmiot trzeci, dalej: Operator myjni) na gruncie oddanym Operatorowi myjni przez T w najem na podstawie umowy najmu. Myjnia została oddana do użytkowania i była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej przez Operatora myjni ponad dwa lata przed planowaną Transakcją. Operator myjni nie ponosił następnie istotnych nakładów na ulepszenie myjni (w szczególności wynoszących 30% lub więcej wartości początkowej myjni).
Ponadto Wnioskodawcy wskazują, że po nabyciu Nieruchomości Gw - przez Zbywcę stacja benzynowa zostanie przez niego wynajęta do T a następnie sprzedana na rzecz Nabywcy.
Okoliczności nabycia Nieruchomości Gw przez T
Prawo własności Działek Gw- zostało nabyte przez T od Miasta Gw, od S Sp. z o.o. oraz od J Sp. z o.o. w drodze umowy sprzedaży, umowy zamiany nieruchomości oraz umowy przeniesienia samodzielnych lokali mieszkalnych w wykonaniu umowy zlecenia powierniczego nabycia nieruchomości, na podstawie następujących umów zawartych w formie aktów notarialnych:
- umowy sprzedaży z dnia 2 sierpnia 2002 r., Rep. A nr ,
- umowy zamiany nieruchomości z dnia 28 marca 2003 r., Rep. A nr ,
- umowy przeniesienia samodzielnych lokali mieszkalnych z dnia 17 października 2005 r., Rep. A nr.
Działki Gw na moment nabycia przez T były niezabudowane, za wyjątkiem działek nr i objętych księgą wieczystą nr , na których znajdowały się dwa lokale mieszkalne (lokale te zostały następnie wyburzone, w związku z czym T posiada prawo użytkowania wieczystego ww. działek).
Zakup Działek Gw przez T podlegał opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 7 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2000 r., nr 86 poz. 959 z późn.zm.) (w odniesieniu do aktu Rep. A nr ) lub podatku tego nie pobrano na podstawie art. 2 ww. ustawy (w odniesieniu do aktu Rep. A nr ). W odniesieniu do umowy przeniesienia samodzielnych lokali mieszkalnych z dnia 17 października 2005 r. (Rep. A nr ) podatku od czynności cywilnoprawnych nie pobrano na podstawie art. 1 ww. ustawy.
Po nabyciu działek Gw (objętych aktem notarialnym Rep. A nr .) T uzyskał decyzje o pozwoleniu na budowę, tj. m.in. na realizację inwestycji polegającej na budowie centrum handlowo - usługowego T wraz z parkingiem, przyłączami podłączeniem dróg do układu komunikacyjnego i w konsekwencji wzniósł na działkach Gw nr ., , ., Budynki Gw, Budowle Gw i Urządzenia Gw.
T przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego w związku z poniesionymi wydatkami.
Pozwolenia na użytkowanie zostały wydane między innymi w
dniu 25 listopada 2002 r. na T
pozwolenie na użytkowanie centrum
handlowo - usługowego T wraz z parkingiem, przyłączami i podłączeniem
dróg do układu komunikacyjnego zlokalizowanego w Gw Przy ul. S
(poprzednio ul. M).
Część pomieszczeń Budynku CH Gw była sukcesywnie przekazywana najemcom (Najemcy Gw) w wykonaniu umów najmu podlegających opodatkowaniu VAT (w tym część z pomieszczeń została oddana w taki najem co najmniej dwa lata temu). Pozostała część pomieszczeń (w tym powierzchna hipermarketu) służyła prowadzeniu działalności gospodarczej przez T polegającej m.in. na sprzedaży detalicznej głównie żywności, sprzedaży napojów alkoholowych, napojów i wyrobów tytoniowych, magazynowaniu i przechowywaniu towarów, oraz pozostałej działalności wspomagającej prowadzenie działalności gospodarczej.
Stacja paliw została oddana do użytkowania i była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej przez T ponad dwa lata przed planowaną Transakcją.
Pozostałe Budynki Gw (inne niż Budynek CH Gw), Budowle Gw i Urządzenia Gw, jako że pełnią rolę pomocniczą względem Budynku CH Gw oraz stacji benzynowej są wykorzystywane przez T i Najemców Gw. Tym samym są również wykorzystywane do prowadzenia działalności T, tj. własnej działalności handlowej oraz wynajmu powierzchni w Nieruchomości Gw do Najemców Gw.
T mógł ponosić wydatki na ulepszenie Nieruchomości Gw, o których mowa w art. 2 pkt 14 lit. b i art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b ustawy o VAT, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Kwota wydatków mogła przekraczać 30% wartości początkowej tych obiektów.
Na dzień składania niniejszego wniosku (i również na dzień Transakcji), wszystkie grunty stanowiące Działki Gw (za wyjątkiem działek nr i ) będą zabudowane. Poza Budynkami Gw, Budowlami Gw i Urządzeniami Gw na Działce Gw na dzień Transakcji nie będą znajdowały się żadne inne naniesienia.
(b) Opis Nieruchomości G
Nieruchomość G będąca przedmiotem Transakcji obejmuje:
- prawo własności działek gruntu o
numerach ewidencyjnych:.., , , , , , , , , , , , , , położonych przy
ul. W/N w G (dalej: Działki G I), dla których Sąd Rejonowy w , Wydział
Ksiąg Wieczystych prowadzi:
- księgę wieczystą o nr (działka nr ),
- księgę wieczystą o nr (działka nr , , , ),
- księgę wieczystą o nr (działka nr , , , ),
- księgę wieczystą o nr (działka nr ),
- księgę wieczystą o nr (działka nr ),
- księgę wieczystą o nr (działka nr ),
- księgę wieczystą o nr (działka nr ),
- księgę wieczystą o nr (działka nr ),
- księgę wieczystą o nr (działka nr ).
- prawo własności działki gruntu o numerze ewidencyjnymi: , położonej przy ul. W/N w G (dalej: Działka G II), dla której Sąd Rejonowy , Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o nr (działka nr );
- prawo
własności budynków, budowli i urządzeń zlokalizowanych na Działkach G I
i II (dalej łącznie Działki G, budynki, budowle i urządzenia na nich
zlokalizowane zwane dalej odpowiednio Budynkami G, Budowlami G,
Urządzeniami G); przy czym Budynki G i Budowle G zlokalizowane są
częściowo na działce oznaczonej numerem ewidencyjnym (KW), która
pozostaje przedmiotem własności spółki O z siedzibą w.
Na Działkach G znajdują się między innymi:- budynek hipermarketu (dalej jako: Budynek CH G), przy czym Budynek CH G znajduje się częściowo na działce ewidencyjnej nr (KW ), która pozostaje przedmiotem własności spółki O z siedzibą w ).
- parking,
- kanalizacja deszczowa,
- pylon reklamowy,
- wiaty na wózki,
- przyłącze gazu ze stacją redukcyjno-pomiarową.
Wnioskodawcy jednocześnie wskazują, iż T jako dzierżawca zawarł z P Sp. z o.o. (jako wydzierżawiającym) umowę dzierżawy z dnia 18 marca 2004 r., nr, której przedmiotem jest dzierżawa terenu, tj. część działki nr (obecnie nr ) położonej w G, przy ul. W sąsiadującej z Działkami G, na cele używania i pobierania pożytków przez dzierżawcę, tj. w celu budowy części obiektu handlowego, drogi dojazdowej oraz infrastruktury towarzyszącej.
Działki G nie zostały objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ale objęte są decyzjami o warunkach zabudowy (DWZ G), zgodnie z którymi przeznaczone są pod zabudowę.
Wnioskodawcy jednocześnie wskazują, iż działka jest objęta decyzją o warunkach zabudowy z dnia 16 czerwca 2003 r. (nr.) wydaną na rzecz C S.A. (z adnotacją, że decyzja była ważna przez 24 miesiące od dnia, w którym stała się ostateczna).
Powyżej wskazana decyzja obejmująca Działkę G, tj. działkę nr już wygasła (jej okres ważności był ograniczony).
Na dzień składania niniejszego wniosku (i również na dzień Transakcji), wszystkie grunty stanowiące Działki G (za wyjątkiem działki ) będą zabudowane. Poza Budynkami, Budowlami i Urządzeniami na Działkach G na dzień Transakcji nie będą znajdowały się żadne inne naniesienia.
Okoliczności nabycia Nieruchomości G przez T
Prawo własności Działek G zostało nabyte przez T (oraz Spółkę D Sp. z o.o.) od osób fizycznych, oraz C S.A. (dalej: C) w drodze transakcji sprzedaży nieruchomości na podstawie następujących aktów notarialnych:
- umowa sprzedaży z dnia 29 czerwca 2004 r., Rep. A nr pomiędzy osobami fizycznymi (sprzedający) a Zbywcą (kupujący), obejmująca udział 1/2 działki nr (obecnie to działka o nr .),
- umowa sprzedaży z dnia 10 sierpnia 2004 r., Rep. A nr . pomiędzy C (sprzedający) a D sp. z o. o. (kupujący), obejmująca działkę nr . (obecnie to działka o nr .),
- umowa sprzedaży z dnia 10 sierpnia 2004 r., Rep. A nr pomiędzy C (sprzedający) a Zbywcą (kupujący), obejmująca działki nr ., , ., , , ., ., ., ., ., ., . (obecnie to działki odpowiednio o nr , , , , ., .,, , , , ., ),
- umowa sprzedaży z dnia 20 sierpnia 2004 r., Rep. A nr pomiędzy osobami fizycznymi (sprzedający) a Zbywcą (kupujący), obejmująca udział 1/2 działki nr (obecnie to działka o nr ),
- umowa sprzedaży z dnia 27 sierpnia 2004 r., Rep. A nr pomiędzy osobami fizycznymi (sprzedający) a Zbywcą (kupujący), obejmująca działkę nr . (obecnie to działka o nr ),
- umowa sprzedaży z dnia 10 września 2004 r., Rep. A nr pomiędzy osobą fizyczną (sprzedający) a Zbywcą (kupujący), obejmująca działkę nr . (obecnie to działka o nr ).
Część Działek G stanowiących nieruchomości nabyte w dniu 10 sierpnia 2004 r. przez T (objęte aktem notarialnym Rep. A nr ) oraz Spółkę D Sp. z o. o. (dalej: D) (objęte aktem notarialnym Rep. A nr .) na moment nabycia była zabudowana, tj. budynkami i budowlami centrum handlowego E (dalej: CH E). Zakup tych działek podlegał opodatkowaniu VAT. T / D mieli prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego na powyższych nabyciach.
Pozostałe działki (tj. nabyte aktami: Rep. A nr , Rep. A nr , Rep. A nr , Rep. A nr ) na moment nabycia były zabudowane budynkami mieszkalnymi lub były niezabudowane. Zakup tych działek podlegał opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Po nabyciu Działek G T dokonał wyburzenia znajdujących się na tych działkach budynków mieszkalnych jak i części obiektu CH E.
Po nabyciu Działek G T uzyskał decyzje o pozwoleniu na przebudowę/rozbudowę CH E (m.in. pozwolenie z 17 stycznia 2004 r. dotyczące rozbudowy parkingu wschodniego Centrum Handlowego T, lub z dnia 21 sierpnia 2008 r. dotyczące robót budowlanych związanych ze zmianą sposobu użytkowania części sklepu T na stoisko gastronomiczne), w wyniku czego powstał Budynek CH G i towarzyszące mu budowle. T mógł wznosić nowe budynki lub budowle.
W konsekwencji, T wykonał na Działkach G roboty budowlane w wyniku których powstały istniejące obecnie Budynki G, Budowle G oraz Urządzenia G.
T przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego w związku z wydatkami poniesionymi na budowę/rozbudowy Budynków G i Budowli G.
Pozwolenia na użytkowanie zostały wydane między innymi:
- w dniu 10 grudnia 2004 r. na T - Pozwolenie na użytkowanie rozbudowanego obiektu handlowego (etap I) przy ul. N w G wraz z infrastrukturą techniczną oraz przebudową wjazdu na teren obiektu,
- w dniu 21 lutego 2005 r. na T - Pozwolenie na użytkowanie inwestycji: przebudowa (wraz z niezbędna architekturą) skrzyżowania ulic N i C wraz z budową nowej sygnalizacji świetlnej, odcinka ul. N i ul. W.
Na mocy aktu notarialnego z dnia 20 stycznia 2005 r., Rep. A nr D sp. z o. o. połączyła się z T poprzez przeniesienie całego majątku D sp. z o. o. (spółkę przejmowaną) na T (spółkę przejmującą). Połączenie nastąpiło w trybie art. 492 § 1 pkt 1 KSH . W wyniku połączenia T wstąpił we wszelkie prawa i obowiązki spółki D.
Część pomieszczeń Budynku CH G była sukcesywnie przekazywana najemcom (Najemcy G) w wykonaniu umów najmu podlegających opodatkowaniu VAT (w tym część z pomieszczeń została oddana w taki najem co najmniej dwa lata temu). Pozostała część pomieszczeń (w tym powierzchna hipermarketu) służyła prowadzeniu działalności gospodarczej przez T polegającej m.in. na sprzedaży detalicznej głównie żywności, sprzedaży napojów alkoholowych, napojów i wyrobów tytoniowych, magazynowaniu i przechowywaniu towarów, oraz pozostałej działalności wspomagającej prowadzenie działalności gospodarczej.
Pozostałe Budynki G (inne niż Budynek CH G), Budowle G i Urządzenia G, jako że pełnią rolę pomocniczą względem Budynków G, zaczęły być wykorzystywane zarówno dla celów własnej, handlowej działalności gospodarczej T jak również na potrzeby jego dodatkowej działalności w postaci wynajmu powierzchni najemcom od momentu ich wybudowania wraz z Budynkami G.
Jak zostało to wyżej zaznaczone, T mógł ponosić wydatki na ulepszenie Nieruchomości G, o których mowa w art. 2 pkt 14 lit. b i art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b ustawy o VAT, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Kwota wydatków mogła przekraczać 30% wartości początkowej tych obiektów.
(c) Opis Nieruchomości B
Nieruchomość B będąca przedmiotem Transakcji obejmuje:
- prawo użytkowania wieczystego działek gruntu o
numerach ewidencyjnych: ., ., ., , ., , , ., , położonych przy ul. T
oraz ul. Alei K w B (dalej: Działki B I), dla których Sąd Rejonowy w B,
Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi:
- księgę wieczystą o nr .
- prawo własności działek gruntu o numerach
ewidencyjnych: , ., położonych przy ul. T w B (dalej: Działki B II),
dla których Sąd Rejonowy w , Wydział Ksiąg Wieczystych
prowadzi:
- księgę wieczystą o nr .
- prawo własności
budynku, budowli i urządzeń zlokalizowanych na Działkach B (zwanych
dalej odpowiednio Budynkiem B, Budowlami B, Urządzeniami B); Na
Działkach B znajdują się między innymi:
- budynek hipermarketu (dalej jako: Budynek CH B),
- parking,
- estakada,
- kanalizacja deszczowa,
- wiata,
- myjnia.
Działki B I i Działki B II będą w dalszej części określane łącznie również jako Działki B.
Działki B o nr ewidencyjnych , .. położone są na terenie objętym Miejscowym Planem Zagospodarowania przestrzennego w (zatwierdzonego Uchwalą Nr Rady Miasta z dnia 30 października 2013 r., opublikowaną w Dz. Urz. Woj. ), zgodnie z którym teren ten przeznaczony jest pod zabudowę.
Działki B o nr ewidencyjnych , ., , ., ., ., położone są na terenie objętym Miejscowymi Planami Zagospodarowania przestrzennego osiedla w B (zatwierdzonego Uchwalą Nr Rady Miasta z dnia 25 października 2017 r., opubl. w Dz. Urz. Woj. ) oraz w (zatwierdzonego Uchwałą Nr Rady Miasta z dnia 30 października 2013 r., opubl. w Dz. Urz. Woj. ), zgodnie z którym teren ten przeznaczony jest pod zabudowę.
Działki B o numerach ewidencyjnych , ; i . zgodnie z MPZP B przeznaczone są pod tereny zielone (symbol 43ZP). Jednocześnie, MPZP B w ramach sposobu zagospodarowania przedmiotowych działek dopuszcza posadowienie na nich określonych obiektów budowlanych.
Wnioskodawcy ponadto wskazują, iż przed nabyciem Nieruchomości B przez Zbywcę może zostać usunięta myjnia oraz cała infrastruktura (naziemna) związana z jej obsługą, która nie jest niezbędna do obsługi Budynków B (pozostaną zaś instalacje podziemne i betonowa podłoga myjni samochodowej). Myjnia została wzniesiona przez operatora myjni (podmiot trzeci, dalej: Operator myjni II) na gruncie oddanym Operatorowi myjni II przez T w najem na podstawie umowy najmu. Myjnia została oddana do użytkowania i była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej przez Operatora myjni II ponad dwa lata przed planowaną Transakcją.
Na dzień składania niniejszego wniosku (i również na dzień Transakcji), wszystkie grunty stanowiące Działki B będą zabudowane. Poza Budynkiem, Budowlami i Urządzeniami na Działkach B na dzień Transakcji nie będą znajdowały się żadne inne naniesienia.
Okoliczności nabycia Nieruchomości B przez T
Prawo użytkowania wieczystego Działek B I zostało nabyte przez T od B SA. (B) w drodze transakcji sprzedaży na podstawie aktu notarialnego z dnia 12 stycznia 2000 r., Rep. A nr . Zakup działek gruntu przez T podlegał w części opodatkowaniu VAT, oraz w części zwolnieniu z VAT (na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 5 ustawy o podatku od towarów i usług oraz podatku akcyzowym) a T przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego w związku z zakupem Działek B wraz z budynkami i budowlami, które znajdowały się na Działkach B w momencie zakupu (w zakresie w jakim zakup ten podlegał opodatkowaniu 22% VAT).
Prawo własności Działek B II zostało nabyte przez T od Gminy Miejskiej Miasta w drodze transakcji sprzedaży na podstawie aktu notarialnego z dnia 18 lipca 2006 r., Rep. A nr . Działki B II w momencie nabycia były zabudowane. Powyższa transakcja zakupu podlegała opodatkowaniu VAT, a T przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego w związku z zakupem przedmiotowej nieruchomości.
Po nabyciu Działek B została dokonana rozbiórka wszelkich naniesień, które się na nich znajdowały na moment nabycia od B / Gminy Miejskiej Miasta .
T uzyskał stosowne decyzje o pozwoleniu na budowę i w konsekwencji wzniósł na nich Budynki B i Budowle B. T przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego w związku z poniesionymi wydatkami na wybudowanie Budynków B i Budowli B.
Pozwolenia na użytkowanie zostały wydane między innymi:
- W dniu 17 września 2001 r. na T - Pozwolenie na użytkowanie Centrum Handlowego przy zbiegu ulic: T i W w wraz z instalacjami wewnętrznymi w tym gaz oraz sieciami zewnętrznymi i przyłączami wodno - kanalizacyjnymi, sieciami zewnętrznymi elektroenergetycznymi, teletechnicznymi, oświetleniem terenu i dróg wewnętrznych, z wyłączeniem powierzchni przeznaczonej pod wynajem.
- W dniu 17 września 2001 r. na T - Pozwolenie na użytkowanie układu drogowego i torowiska tramwajowego od Ronda T do południowego przyczółka M, - zjazdu z Alei S do C.H. T, - układu drogowego i torowiska Ronda T, - wlotu Alei J na Rondo T, - północnej jezdni ul. T w .
Część pomieszczeń Budynku CH B była sukcesywnie przekazywana najemcom (Najemcy B) w wykonaniu umów najmu podlegających opodatkowaniu VAT (w tym część z pomieszczeń została oddana w taki najem co najmniej dwa lata temu). Pozostała część pomieszczeń służyła prowadzeniu działalności gospodarczej przez T polegającą m.in. na sprzedaży detalicznej pozostałej żywności prowadzonej w wyspecjalizowanych sklepach, sprzedaży hurtowej napojów alkoholowych, sprzedaży detalicznej prowadzonej w niewyspecjalizowanych sklepach z przewagą żywności, napojów i wyrobów tytoniowych, magazynowaniu i przechowywaniu towarów, oraz pozostałej działalności wspomagającej prowadzenie działalności gospodarczej.
Budowle B i Urządzenia B, jako że pełnią rolę pomocniczą względem Budynku CH B, zaczęły być wykorzystywane zarówno dla celów własnej, handlowej działalności gospodarczej T jak również na potrzeby jego dodatkowej działalności w postaci wynajmu powierzchni najemcom od momentu ich wybudowania wraz z Budynkiem B.
T mógł ponosić wydatki na ulepszenie Nieruchomości B, o których mowa w art. 2 pkt 14 lit. b) i art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b) ustawy o VAT, w stosunku do których miał prawe do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Kwota wydatków mogła przekraczać 30% wartości początkowej tych obiektów.
Nieruchomość Gw, Nieruchomość G, Nieruchomość B, w dalszej części wniosku określane będą jako Nieruchomości, Działki Gw, Działki G, Działki B w dalszej części wniosku określane będą jako Działki, Budynki Gw, Budynki G, Budynki B jako Budynki, Budowle Gw, Budowle G, Budowle B, jako Budowle, zaś Urządzenia Gw, Urządzenia G, Urządzenia B jako Urządzenia.
Najemcy Gw, Najemcy G, Najemcy B w dalszej części wniosku określane będą jako Najemcy, Budynek CH Gw, Budynek CH G, Budynek CH B, w dalszej części wniosku określane będą jako Budynki CH.
Na dzień składania niniejszego wniosku (i również na dzień Transakcji), wszystkie grunty stanowiące Działki - (za wyjątkiem Działki G nr , oraz Działek Gw nr , objętych DWZ Gw zgodnie z którym są przeznaczone pod zabudowę) - będą zabudowane. Poza Budynkami, Budowlami i Urządzeniami na Działkach na dzień Transakcji nie będą znajdowały się żadne inne naniesienia.
(viii) Działalność Zbywcy po nabyciu Nieruchomości od T
Bezpośrednio po nabyciu Nieruchomości od T, Zbywca planuje prowadzić czasowo z ich wykorzystaniem działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni w Nieruchomościach do Najemców (gdyż umowy najmu zawarte z Najemcami przejdą, co do zasady, z mocy prawa na Zbywcę). W przypadku, gdy po nabyciu Nieruchomości przez Zbywcę T pozostanie w zajmowanych obecnie pomieszczeniach, będzie tam nadal prowadziła swoją działalność handlową na podstawie umów najmu zawartych ze Zbywcą (dalej: Umowy najmu z T) obejmujących wynajem powierzchni hipermarketów (obecnie zajmowanych przez T) oraz stacji benzynowej (w odniesieniu do Nieruchomości Gw), na podstawie których będzie miała również prawe do korzystania z powierzchni wspólnych Nieruchomości wraz z Najemcami.
Niemniej jednak, przed przeprowadzeniem Transakcji sprzedaży Nieruchomości na rzecz Nabywcy, Umowy najmu z T zostaną rozwiązane i T opuści zajmowaną na własną działalność przestrzeń hipermarketów oraz stacji benzynowej (w odniesieniu do Nieruchomości Gw) i nie będzie prowadziła w niej działalności handlowej.
Zaznaczyć należy, że działania Zbywcy będą docelowo zmierzały do odpłatnego zbycia Nieruchomości na rzecz podmiotu trzeciego (Nabywcy), z czym wiązało się będzie co do zasady zakończenie prowadzenia na Nieruchomości działalności Zbywcy, tj. wynajmu powierzchni w Nieruchomościach do T oraz Najemców (jednakże tylko w zakresie umów najmu z Najemcami, które zostały wypowiedziane lub możliwe są do rozwiązania za odpowiednim wyprzedzeniem, poprzez złożenie wypowiedzenia przez zbyciem Nieruchomości do Ostatecznego Nabywcy (Rozwiązywalne Umowy Najmu)). Tym samym w pozostałym zakresie Nabywca wstąpi - z mocy prawa - w miejsce Zbywcy w stosunki najmu wynikające z części umów najmu dot. Nieruchomości.
Tym samym, działania Zbywcy po zakupie Nieruchomości od T będą ukierunkowane na zakończenia działalności obecnie prowadzonej na Nieruchomości (tj. działalności handlowej prowadzonej obecnie przez T oraz wynajmu powierzchni w Nieruchomościach na rzecz podmiotów trzecich, w zakresie Rozwiązywalnych Umów Najmu) tak, aby możliwa była sprzedaż Nieruchomości w stanie częściowo wolnym od obciążeń na rzecz Nabywcy (niepowiązanego ze Zbywcą). Działania Zbywcy będą zatem zmierzały do tego, aby Nieruchomości stały się przed Transakcją wolne od Najemców (w zakresie Rozwiązywalnych Umów Najmu), z którymi zawarto umowy najmu obciążające Nieruchomości oraz do rozwiązania/wypowiedzenia wszelkich umów związanych z Nieruchomościami.
Po nabyciu Nieruchomości a przed dokonaniem Transakcji Zbywca nie będzie ponosił wydatków na ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) Budynków i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości wynoszących co najmniej 30% ich wartości początkowej. Niemniej jednak, nawet gdyby Zbywca poniósł takie wydatki będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego od takich wydatków.
(ix) Składniki majątkowe będące przedmiotem Transakcji
Przedmiotem Transakcji są Nieruchomości, które Nabywca nabędzie na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego.
Jak wskazano powyżej, przed przeprowadzeniem Transakcji, Zbywca rozwiąże umowy najmu z Najemcami w zakresie Rozwiązywalnych Umów Najmu (w tym Umowę najmu z T, jeżeli taka zostanie podpisana). Tym samym, na dzień Transakcji, Nabywca wstąpi w miejsce Zbywcy w prawa i obowiązki wynikające z pozostałych umów najmu dot. Nieruchomości.
Nie można wykluczyć, że w niektórych przypadkach Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z zawartych umów na media i umowy dostawy mediów.
W ramach Transakcji, oprócz Nieruchomości, Nabywca nabędzie od Zbywcy również:
- prawa wynikające z zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców wynikających z umów najmu - gwarancje (w tym gwarancje korporacyjne), kaucje,
- majątkowe prawa autorskie i prawa pokrewne związane z projektami architektonicznymi i innymi projektami dotyczącymi prac wykonywanych przez osoby trzecie w związku z budową Budynków i Budowli i pracami budowlanymi prowadzonymi w Budynkach i Budowlach, w tym prawa do gwarancji związanych z tymi umowami,
- dokumentację prawną i techniczną związaną z Nieruchomościami oraz decyzje administracyjne związane z użytkowaniem Nieruchomości (o ile takowe decyzje pozostają w mocy i ich przeniesienie jest niezbędne do korzystania z Nieruchomości).
W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności i zobowiązań Zbywcy (innych niż depozyty i gwarancje od części Najemców pozostałych na dzień Transakcji).
Przeniesieniu na rzecz Nabywcy nie będą podlegać także:
- prawa do domeny internetowej, prawo do oprogramowania komputerowego związanego z funkcjonowaniem Nieruchomości, prawo do znaku towarowego wyróżniającego daną Nieruchomość,
- prawo własności ruchomości i wyposażenie związane z funkcjonowaniem Nieruchomości,
- prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z najemcami),
- zobowiązania Zbywcy związane z finansowaniem zakupu Nieruchomości,
- środki pieniężne Zbywcy zdeponowane na rachunkach bankowych,
- prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia Nieruchomości,
- księgi rachunkowe Zbywcy,
- nazwa przedsiębiorstwa Zbywcy,
- prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z bieżącą działalnością gospodarczą Zbywcy, w tym w szczególności umowy o usługi księgowe,
- prawa i obowiązki wynikające z umów zawartych przez Zbywcę w zakresie zarządzania Nieruchomościami (property management) lub zarządzania aktywami (asset management) - (o ile takie umowy będą istniały na moment transakcji),
- pracownicy Zbywcy.
Nieruchomości nie będą wyodrębnione w sensie organizacyjnym w strukturze Zbywcy (jako oddział, departament, wydział), nie będą dla nich również prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilans ani rachunek zysków i strat.
Obecnie Nieruchomości mają zostać zbyte na rzecz Nabywcy.
(x) Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po nabyciu Nieruchomości
Po nabyciu Nieruchomości Nabywca będzie czasowo wynajmował Nieruchomości. Wynajem Nieruchomości będzie podlegał opodatkowaniu VAT. Działalność prowadzona na nabytych Nieruchomościach zasadniczo nie będzie kontynuacją działalności Zbywcy, Zbywca rozwiąże bowiem umowy najmu z Najemcami w zakresie Rozwiązywalnych Umów Najmu (w tym Umowę najmu z T, jeżeli taka zostanie podpisana).
W celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości, Nabywca zamierza zawrzeć własne umowy z zewnętrznymi dostawcami usług, m.in. w zakresie obsługi technicznej i serwisowania obiektów. Zarządzanie Nieruchomościami i aktywami będzie prowadzone przez Nabywcę.
Wnioskodawcy planują złożyć, przed dokonaniem Transakcji, wspólne oświadczenie (zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11) o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyborze opodatkowania dostawy Budynków i Budowli podatkiem VAT.
W uzupełnieniu z 20 grudnia 2019 r. Wnioskodawca uzupełnił opis sprawy następująco:
Wnioskodawca wskazuje, iż Działki będące przedmiotem planowanej sprzedaży (Transakcji) mają następujący status zabudowań:
Ad. Gw
- Gw działka nr
:
- droga wewnętrzna
- latarnie
- kanalizacja deszczowa
- linia kablowa
- Gw działka nr
.:
- budynek hipermarketu (we wniosku zdefiniowany jako Budynek CH Gw)
- budynek pompowni p. poż
- transformator
- parking
- drogi wewnętrzne
- wiaty na wózki
- pylon reklamowy
- oświetlenie zewnętrzne
- zbiorniki stalowe
- przystanek autobusowy
- maszty flagowe
- stróżówka
- stacja paliw
- pylon - totem cenowy
- sieć gazowa
- kanalizacja deszczowa
- kanalizacja sanitarna
- sieć wodociągowa
- linia kablowa
- linia telekomunikacyjna (stanowiąca własność przedsiębiorstwa przesyłowego)
- Gw działka nr :
- parking
- sieć gazowa
- kanalizacja deszczowa
- kanalizacja sanitarna
- sieć wodociągowa
- linia kablowa
- linia telekomunikacyjna (stanowiąca własność przedsiębiorstwa przesyłowego)
- Gw działka nr
:
- linia kablowa
- sieć wodociągowa
- Gw
działka nr :
- linia kablowa
- kabel telekomunikacyjny (stanowiący własność przedsiębiorstwa przesyłowego)
- sieć wodociągową
Wnioskodawca wskazuje, iż w złożonym wniosku wspólnym o wydanie interpretacji dla Nieruchomości Gw, zawarta została informacja, iż na dzień składania niniejszego wniosku (i również na dzień Transakcji), wszystkie grunty stanowiące Działki Gw (za wyjątkiem działek nr i ) będą zabudowane. Poza Budynkami Gw, Budowlami Gw i Urządzeniami Gw na Działce Gw na dzień Transakcji nie będą znajdowały się żadne inne naniesienia. W związku z dokonaną szczegółową analizą naniesień na poszczególnych działkach, Wnioskodawca pragnie poinformować, iż na moment złożenia odpowiedzi na Wezwanie na Działkach Gw nr i znajduje się (i będzie się również znajdować na dzień Transakcji) linia kablowa (zasilająca oświetlenie parkingu) i sieć wodociągową stanowiące budowle w rozumieniu przepisów prawa budowlanego. Dodatkowo na Działce Gw nr znajduje się (i będzie się również znajdować na dzień Transakcji) kabel telekomunikacyjny, stanowiący własność przedsiębiorstwa przesyłowego. Zarówno linia kablowa (zasilająca oświetlenie parkingu) jak i sieć wodociągową są trwale związane z gruntem.
Dodatkowo, Wnioskodawca informuje, że w ramach Transakcji dojdzie do przeniesienia na L decyzji administracyjnych zezwalających na zabudowę nieruchomości.
Ad. G
- G działka
nr
- centrum handlowo-usługowe (we wniosku zdefiniowane jako Budynek CH G)
- ogrodzenie
- parking
- droga
- oświetlenie
- kanalizacja deszczowa
- kanalizacja sanitarna
- sieć wodociągowa i ppoż
- zasilanie energetyczne linia
- G działka nr
- centrum handlowo-usługowe (we wniosku zdefiniowane jako Budynek CH G)
- parking
- droga
- oświetlenie
- kanalizacja deszczowa
- kanalizacja sanitarna
- sieć wodociągowa i ppoż
- zasilanie energetyczne linia
- G działka
nr
- centrum handlowo-usługowe (we wniosku zdefiniowane jako Budynek CH G)
- plac manewrowy (parking)
- ogrodzenie
- oświetlenie
- pylon reklamowy
- kanalizacja deszczowa
- kanalizacja sanitarna
- sieć wodociągowa i ppoż
- zasilanie energetyczne linia
- G działka nr
- centrum handlowo-usługowe (we wniosku zdefiniowane jako Budynek CH G)
- budka strażnicza
- pylon reklamowy
- ogrodzenie
- droga
- kanalizacja deszczowa
- kanalizacja sanitarna
- sieć wodociągowa i ppoż
- zasilanie energetyczne linia
- G działka nr
- centrum handlowo-usługowe (we wniosku zdefiniowane jako Budynek CH G)
- oświetlenie
- brama wjazdowa
- droga
- kanalizacja deszczowa
- kanalizacja sanitarna
- sieć wodociągowa i ppoż
- zasilanie energetyczne linia
- G działka
nr
- centrum handlowo-usługowe (we wniosku zdefiniowane jako Budynek CH G)
- parking
- droga
- oświetlenie
- kanalizacja deszczowa
- kanalizacja sanitarna
- sieć wodociągowa i ppoż
- zasilanie energetyczne linia
- G działka nr .
- centrum handlowo-usługowe (we wniosku zdefiniowane jako Budynek CH G)
- parking
- droga
- oświetlenie
- kanalizacja deszczowa
- kanalizacja sanitarna
- sieć wodociągowa i ppoż
- zasilanie energetyczne linia
- wiata na wózki
- hydrant
- G działka nr
- chodnik z barierkami
- kanalizacja deszczowa
- kanalizacja sanitarna
- sieć wodociągowa i ppoż
- zasilanie energetyczne linia
- G działka
nr
- centrum handlowo-usługowe (we wniosku zdefiniowane jako Budynek CH G)
- parking
- droga
- chodnik
- oświetlenie
- kanalizacja deszczowa
- kanalizacja sanitarna
- sieć wodociągowa i ppoż
- zasilanie energetyczne linia
- wiaty na wózki
- tablica reklamowa
- wiata dot com
- G działka
nr
- parking
- droga
- oświetlenie
- kanalizacja deszczowa
- kanalizacja sanitarna
- sieć wodociągowa i ppoż
- zasilanie energetyczne linia
-
G działka nr
- chodnik
- kanalizacja deszczowa
- kanalizacja sanitarna
- sieć wodociągowa i ppoż
- zasilanie energetyczne linia
- G działka
nr
- chodnik z barierkami
- schody (część chodnika)
- oświetlenie
- parking
- kanalizacja deszczowa
- kanalizacja sanitarna
- sieć wodociągowa i ppoż
- zasilanie energetyczne linia
- G działka
nr
- droga
- oświetlenie
- parking
- kanalizacja deszczowa
- kanalizacja sanitarna
- sieć wodociągowa i ppoż
- zasilanie energetyczne linia
-
G działka nr
- droga
- oświetlenie
- parking
- kanalizacja deszczowa
- kanalizacja sanitarna
- sieć wodociągowa i ppoż
- zasilanie energetyczne linia
- G działka nr (część tej działki):
- centrum handlowo-usługowe (we wniosku zdefiniowane jako Budynek CH G)
- droga
Wnioskodawca wskazuje, iż w złożonym wniosku wspólnym o wydanie interpretacji dla Nieruchomości G, zawarta została informacja, iż Nieruchomość G będąca przedmiotem Transakcji obejmuje prawo własności działek gruntu o numerach ewidencyjnych: , , , , , , , , , , , , , , , i . W związku z wydaniem przez Wojewodę .. decyzji o zezwoleniu na realizację Wojewoda wydał Decyzję nr (sygn. ) zgodnie z którą (przy założeniu uzyskania przez nią przymiotu ostateczności) działki , (powstałe z podziału działki nr ), , (powstała z podziału działki ), (powstała z podziału działki ), (powstała z podziału działki ) przechodzą na własność Skarbu Państwa i nie będą przedmiotem Transakcji. W związku z powyższym przy założeniu uzyskania przez decyzję przymiotu ostateczności przedmiotem Transakcji w zakresie Nieruchomości G pomiędzy P a L będą Działki G Nr: , , , , , , , , , , , , , .
Dodatkowo Wnioskodawca informuje, iż przedmiotem Transakcji będzie również część działki nr w G (przed sprzedażą do Nabywcy działka zostanie geodezyjnie podzielona w wyniku czego powitaną nowe działki). Przedmiotem Transakcji zostanie objęta ta część działki , która jest zabudowana Budynkiem CH G oraz drogą. P nie jest jeszcze właścicielem ww. działki. Działka zostanie nabyta od obecnego właściciela, tj. O
Dodatkowo, Wnioskodawca informuje, że w ramach Transakcji dojdzie do przeniesienia na L decyzji administracyjnych zezwalających na zabudowę nieruchomości.
Jak Wnioskodawca wskazywał we wniosku, T jako dzierżawca zawarł z P Sp. z o.o. (jako wydzierżawiającym) umowę dzierżawy z dnia 18 marca 2004 r., nr ., której przedmiotem jest dzierżawa terenu, tj. część działki nr (obecnie nr ) położonej w G, przy ul. W sąsiadującej z Działkami G, na cele używania i pobierania pożytków przez dzierżawcę, tj. w celu budowy części obiektu handlowego (tj. Budynku CH G), drogi dojazdowej oraz infrastruktury towarzyszącej. W związku z przedmiotową umową T wzniosła na działce nr Budynek CH G (tj. część tego budynku jest zlokalizowana na działce nr , pozostała część na wskazanych powyżej działkach) oraz drogę dojazdową. Obiekty te zostały oddane do użytkowania i były wykorzystywane w prowadzonej przez T działalności ponad dwa lata przed planowaną Transakcją (i nie wystąpiło w tym okresie, oraz nie wystąpi, zdarzenie, które przerwałoby okres po pierwszym zasiedleniu w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT). Tym samym, planowana dostawa Budynku CH G i drogi dojazdowej przez Zbywcę na rzecz Nabywcy będzie podlegała zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Niemniej jednak, jak wskazywano we wniosku, Zbywca i Nabywca planują złożyć przed planowaną Transakcją oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia Budynków i Budowli (w tym - co Wnioskodawca pragnie niniejszym podkreślić, Budynku CH G i drogi dojazdowej położonych m.in. na działce nr ), na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT. Tym samym, zdaniem Wnioskodawców, dostawa budynków i budowli zlokalizowanych na działce nr będącej przedmiotem planowanej Transakcji (jak również dostawa działki nr ) na rzecz Nabywcy będzie podlegała opodatkowaniu VAT.
Ad. B
- B działka nr
- centrum handlowo-usługowe (we wniosku zdefiniowane jako Budynek CH B)
- chodnik
- droga
- oświetlenie
- linia kablowa
- kanalizacja deszczowa
- B działka nr
- centrum handlowo-usługowe (we wniosku zdefiniowane jako Budynek CH B)
- chodnik
- droga
- oświetlenie
- linia kablowa
- sieć gazowa
- kanalizacja deszczowa
- kabel telekomunikacyjny (stanowiący własność przedsiębiorstwa przesyłowego)
- B
działka nr
- centrum handlowo-usługowe (we wniosku zdefiniowane jako Budynek CH B)
- chodnik
- droga
- linia kablowa
- kanalizacja deszczowa
- B działka
nr
- linia kablowa
- oświetlenie
- kabel telekomunikacyjny (stanowiący własność przedsiębiorstwa przesyłowego)
- B działka nr
- centrum handlowo-usługowe (we wniosku zdefiniowane jako Budynek CH B)
- estakada
- ogrodzenie na parkingu podziemnym
- chodnik
- droga
- oświetlenie
- linia kablowa
- kanalizacja deszczowa
- kabel telekomunikacyjny (stanowiący własność przedsiębiorstwa przesyłowego)
- B
działka nr
- linia kablowa
- B działka
nr
- centrum handlowo-usługowe (we wniosku zdefiniowane jako Budynek CH B)
- estakada
- ogrodzenie na parkingu podziemnym
- chodnik
- droga
- parking
- linia kablowa
- oświetlenie
- kanalizacja sanitarna
- kanalizacja deszczowa
- kabel telekomunikacyjny (stanowiący własność przedsiębiorstwa przesyłowego)
- wiata dot. Com
- wiaty na wózki
- B działka nr
- parking
- B działka
nr
- oświetlenie
- linia kablowa
- B działka
nr
- centrum handlowo-usługowe (we wniosku zdefiniowane jako Budynek CH B)
- estakada
- ogrodzenie na parkingu podziemnym
- chodnik
- droga
- oświetlenie
- linia kablowa
- kanalizacja sanitarna
- kanalizacja deszczowa
- wiata na wózki
- kabel telekomunikacyjny (stanowiący własność przedsiębiorstwa przesyłowego)
- B działka nr
- linia kablowa
- kanalizacja deszczowa
- oświetlenie
- B działka
nr
- droga
- oświetlenie
- linia kablowa
- kanalizacja deszczowa
Na działce nr na Nieruchomości B znajduje się obecnie również myjnia - została ona wzniesiona przez podmiot trzeci stąd nie jest ujęta w rejestrze środków trwałych T.
Dodatkowo, Wnioskodawca informuje, że w ramach Transakcji dojdzie do przeniesienia na L Inwestycje decyzji administracyjnych zezwalających na zabudowę nieruchomości.
2.
W odniesieniu do sposobu pierwszego zasiedlenia, Wnioskodawca wskazuje, iż część pomieszczeń Budynku CH Gw, Budynku CH G, Budynku CH B była sukcesywnie oddawana do używania Najemcom Gw, Najemcom G, Najemcom B, w wykonaniu umów najmu podlegających opodatkowaniu VAT. Pozostała część pomieszczeń (w tym powierzchnia hipermarketu) była zaś użytkowana na potrzeby własne T, tj. służyła prowadzeniu działalności gospodarczej przez T polegającej m.in. na sprzedaży detalicznej głównie żywności, sprzedaży napojów alkoholowych, napojów i wyrobów tytoniowych, magazynowaniu i przechowywaniu towarów, oraz pozostałej działalności wspomagającej prowadzenie działalności gospodarczej.
Stacja paliw (na Nieruchomości Gw) została oddana do użytkowania i była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej przez T ponad dwa lata przed planowaną Transakcją.
Pozostałe budynki i budowle znajdujące się na Działkach Gw, Działkach G, Działkach B (wymienione powyżej) jako że pełnią rolę pomocniczą względem Budynku CH Gw i stacji benzynowej (na Nieruchomości Gw), Budynku CH G, Budynku CH B, były wykorzystywane zarówno przez T jak i Najemców Gw, Najemców G, Najemców B na przestrzeni ponad dwóch lat przed planowaną Transakcją (za wyjątkiem wiat na wózki położonych na działce nr i w G, które zostały oddane do używania 25 września 2018 r. oraz wiat na wózki położonych na działce i w B, które zostały oddane do użytkowania w dniu 6 sierpnia 2018 r oraz wiat na wózki położonych na działce nr w G, które zostały oddane do użytkowania 9 sierpnia 2018 r.). Tym samym były używane/wykorzystywane do prowadzenia działalności T, tj. własnej działalności handlowej oraz wynajmu powierzchni w Nieruchomości Gw, Nieruchomości G, Nieruchomości B.
Tym samym, zdaniem Wnioskodawcy, budynki i budowle będące przedmiotem planowanej Transakcji były przedmiotem pierwszego zasiedlenia od momentu oddania ich do użytkowania, od którego to momentu były wykorzystywane do prowadzonej przez T działalności gospodarczej.
Poniżej Wnioskodawca wskazuje daty oddania poszczególnych budynków i budowli będących przedmiotem planowanej Transakcji do użytkowania (zgodnie z informacjami zawartymi w rejestrach środków trwałych prowadzonych przez T dla Nieruchomości Gw, Nieruchomości G, Nieruchomości B):
Ad. Gw
- Gw działka nr :
- droga wewnętrzna - 28 listopada 2002 r.
- latarnie - 28 listopada 2002 r.
- kanalizacja deszczowa - 28 listopada 2002 r.
- linia kablowa - 28 listopada 2002 r.
- Gw działka nr .:
- budynek hipermarketu - 28 listopada 2002 r.
- budynek pompowni p. poż - 28 listopada 2002 r.
- transformator - 28 listopada 2002 r.
- parking - 28 listopada 2002 r.
- drogi wewnętrzne - 28 listopada 2002 r.
- wiaty na wózki - 9 sierpnia 2018 r.
- pylon reklamowy - 28 listopada 2002 r.
- oświetlenie zewnętrzne - 28 listopada 2002 r.
- zbiorniki stalowe - 28 listopada 2002 r.
- przystanek autobusowy - 5 grudnia 2002 r.
- maszty flagowe - 28 listopada 2002 r.
- stróżówka - 28 listopada 2002 r.
- stacja paliw - 19 sierpnia 2005 r.
- pylon - totem cenowy - 19 sierpnia 2005 r.
- sieć gazowa - 28 listopada 2002 r.
- kanalizacja deszczowa - 28 listopada 2002 r.
- kanalizacja sanitarna - 28 listopada 2002 r.
- sieć wodociągowa - 28 listopada 2002 r.
- linia kablowa - 28 listopada 2002 r.
- linia telekomunikacyjna (stanowiąca własność przedsiębiorstwa przesyłowego)
- Gw działka nr :
- parking - 28 listopada 2002 r.
- sieć gazowa - 28 listopada 2002 r.
- kanalizacja deszczowa - 28 listopada 2002 r.
- kanalizacja sanitarna - 28 listopada 2002 r.
- sieć wodociągowa - 28 listopada 2002 r.
- linia kablowa - 28 listopada 2002 r.
- linia telekomunikacyjna (stanowiąca własność przedsiębiorstwa przesyłowego)
- Gw działka nr
:
- linia kablowa - 28 listopada 2002 r.
- sieć wodociągowa - 28 listopada 2002 r.
- Gw działka nr :
- linia kablowa - 28 listopada 2002 r.
- kabel telekomunikacyjny (stanowiący własność przedsiębiorstwa przesyłowego)
- sieć wodociągową - 28 listopada 2002 r.
Ad. G
- G działka nr
- centrum handlowo-usługowe - 8 grudnia 2004 r.
- ogrodzenie - 8 grudnia 2004 r.
- parking - 8 grudnia 2004 r.
- droga - 8 grudnia 2004 r.
- oświetlenie - 8 grudnia 2004 r.
- kanalizacja deszczowa - 8 grudnia 2004 r.
- kanalizacja sanitarna - 8 grudnia 2004 r.
- sieć wodociągowa i ppoż - 8 grudnia 2004 r.
- zasilanie energetyczne linia - 8 grudnia 2004 r.
- G działka nr
- centrum handlowo-usługowe - 8 grudnia 2004 r.
- parking - 8 grudnia 2004 r.
- droga - 8 grudnia 2004 r.
- oświetlenie - 8 grudnia 2004 r.
- kanalizacja deszczowa - 8 grudnia 2004 r.
- kanalizacja sanitarna - 8 grudnia 2004 r.
- sieć wodociągowa i ppoż - 8 grudnia 2004 r.
- zasilanie energetyczne linia - 8 grudnia 2004 r.
- G działka nr
- centrum handlowo-usługowe - 8 grudnia 2004 r.
- plac manewrowy (parking) - 8 grudnia 2004 r.
- ogrodzenie - 8 grudnia 2004 r.
- oświetlenie - 8 grudnia 2004 r.
- pylon reklamowy - 8 grudnia 2004 r.
- kanalizacja deszczowa - 8 grudnia 2004 r.
- kanalizacja sanitarna - 8 grudnia 2004 r.
- sieć wodociągowa i ppoż - 8 grudnia 2004 r.
- zasilanie energetyczne linia - 8 grudnia 2004 r
- G działka nr
- centrum handlowo-usługowe - 8 grudnia 2004 r.
- budka strażnicza - 8 grudnia 2004 r.
- pylon reklamowy - 8 grudnia 2004 r.
- ogrodzenie - 8 grudnia 2004 r.
- droga - 8 grudnia 2004 r.
- kanalizacja deszczowa - 8 grudnia 2004 r.
- kanalizacja sanitarna - 8 grudnia 2004 r.
- sieć wodociągowa i ppoż - 8 grudnia 2004 r.
- zasilanie energetyczne linia - 8 grudnia 2004 r
- G działka nr
- centrum handlowo-usługowe - 8 grudnia 2004 r.
- oświetlenie - 8 grudnia 2004 r.
- brama wjazdowa - 8 grudnia 2004 r.
- droga - 8 grudnia 2004 r.
- kanalizacja deszczowa - 8 grudnia 2004 r.
- kanalizacja sanitarna - 8 grudnia 2004 r.
- sieć wodociągowa i ppoż - 8 grudnia 2004 r.
- zasilanie energetyczne linia - 8 grudnia 2004 r.
- G działka nr
- centrum handlowo-usługowe - 8 grudnia 2004 r.
- droga - 8 grudnia 2004 r.
- G działka nr
- centrum handlowo-usługowe - 8 grudnia 2004 r.
- parking - 8 grudnia 2004 r.
- droga - 8 grudnia 2004 r.
- oświetlenie - 8 grudnia 2004 r.
- kanalizacja deszczowa - 8 grudnia 2004 r.
- kanalizacja sanitarna - 8 grudnia 2004 r.
- sieć wodociągowa i ppoż - 8 grudnia 2004 r.
- zasilanie energetyczne linia - 8 grudnia 2004 r.
- G działka nr
- centrum handlowo-usługowe - 8 grudnia 2004 r.
- parking - 8 grudnia 2004 r.
- droga - 8 grudnia 2004 r.
- oświetlenie - 8 grudnia 2004 r.
- kanalizacja deszczowa - 8 grudnia 2004 r.
- kanalizacja sanitarna - 8 grudnia 2004 r.
- sieć wodociągowa i ppoż - 8 grudnia 2004 r.
- zasilanie energetyczne linia - 8 grudnia 2004 r.
- wiata na wózki - 25 września 2018 r.
- hydrant - 8 grudnia 2014 r.
- G działka nr
- chodnik z barierkami - 8 grudnia 2004 r.
- kanalizacja deszczowa - 8 grudnia 2004 r.
- kanalizacja sanitarna - 8 grudnia 2004 r.
- sieć wodociągowa i ppoż - 8 grudnia 2004 r.
- zasilanie energetyczne linia - 8 grudnia 2004 r.
- G działka nr
- centrum handlowo-usługowe - 8 grudnia 2004 r.
- parking - 8 grudnia 2004 r.
- droga - 8 grudnia 2004 r.
- chodnik - 8 grudnia 2004 r.
- oświetlenie - 8 grudnia 2004 r.
- kanalizacja deszczowa - 8 grudnia 2004 r.
- kanalizacja sanitarna - 8 grudnia 2004 r.
- sieć wodociągowa i ppoż - 8 grudnia 2004 r.
- zasilanie energetyczne linia - 8 grudnia 2004 r.
- wiaty na wózki - 25 września 2018 r.
- tablica reklamowa - 8 grudnia 2004 r.
- wiata dot com - 26 listopada 2012 r.
- G działka nr
- parking - 8 grudnia 2004 r.
- droga - 8 grudnia 2004 r.
- oświetlenie - 8 grudnia 2004 r.
- kanalizacja deszczowa - 8 grudnia 2004 r.
- kanalizacja sanitarna - 8 grudnia 2004 r.
- sieć wodociągowa i ppoż - 8 grudnia 2004 r.
- zasilanie energetyczne linia - 8 grudnia 2004 r.
- G działka nr
- chodnik - 8 grudnia 2004 r.
- kanalizacja deszczowa - 8 grudnia 2004 r.
- kanalizacja sanitarna - 8 grudnia 2004 r.
- sieć wodociągowa i ppoż - 8 grudnia 2004 r.
- zasilanie energetyczne linia - 8 grudnia 2004 r.
- G działka nr
- chodnik z barierkami - 8 grudnia 2004 r.
- schody (część chodnika) - 8 grudnia 2004 r.
- oświetlenie - 8 grudnia 2004 r.
- parking - 8 grudnia 2004 r.
- kanalizacja deszczowa - 8 grudnia 2004 r.
- kanalizacja sanitarna - 8 grudnia 2004 r.
- sieć wodociągowa i ppoż - 8 grudnia 2004 r.
- zasilanie energetyczne linia - 8 grudnia 2004 r.
- G działka nr
- droga - 8 grudnia 2004 r.
- oświetlenie - 8 grudnia 2004 r.
- parking - 8 grudnia 2004 r.
- kanalizacja deszczowa - 8 grudnia 2004 r.
- kanalizacja sanitarna - 8 grudnia 2004 r.
- sieć wodociągowa i ppoż - 8 grudnia 2004 r.
- zasilanie energetyczne linia - 8 grudnia 2004 r.
- G działka nr
- droga - 8 grudnia 2004 r.
- oświetlenie - 8 grudnia 2004 r.
- parking - 8 grudnia 2004 r.
- kanalizacja deszczowa - 8 grudnia 2004 r.
- kanalizacja sanitarna - 8 grudnia 2004 r.
- sieć wodociągowa i ppoż - 8 grudnia 2004 r.
- zasilanie energetyczne linia - 8 grudnia 2004 r.
Ad. B
- B
działka nr
- centrum handlowo-usługowe -17 września 2001 r.
- chodnik -17 września 2001 r.
- droga -17 września 2001 r.
- oświetlenie -17 września 2001 r.
- linia kablowa - 17 września 2001 r.,/li.
- Kanalizacja deszczowa - 17 września 2001 r.
- B działka nr
- centrum handlowo-usługowe -17 września 2001 r.
- chodnik -17 września 2001 r.
- droga -17 września 2001 r.
- oświetlenie -17 września 2001 r.
- linia kablowa - 17 września 2001 r.
- sieć gazowa - 17 września 2001 r.
- kanalizacja deszczowa - 17 września 2001 r.
- kabel telekomunikacyjny (stanowiący własność przedsiębiorstwa przesyłowego)
- B działka
nr
- centrum handlowo-usługowe -17 września 2001 r.
- chodnik - 17 września 2001 r.
- droga -17 września 2001 r.
- linia kablowa -17 września 2001 r.
- kanalizacja deszczowa -17 września 2001 r.
- B działka nr
- linia kablowa -17 września 2001 r.
- oświetlenie -17 września 2001 r.
- kabel telekomunikacyjny (stanowiący własność przedsiębiorstwa przesyłowego)
- B działka
nr
- centrum handlowo-usługowe -17 września 2001 r.
- estakada -17 września 2001 r.
- ogrodzenie na parkingu podziemnym - 2 czerwca 2016 r.
- chodnik -17 września 2001 r.
- droga - 17 września 2001 r.
- oświetlenie -17 września 2001 r.
- linia kablowa - 17 września 2001 r.
- kanalizacja deszczowa -17 września 2001 r.
- kabel telekomunikacyjny (stanowiący własność przedsiębiorstwa przesyłowego)
- B działka nr
- linia kablowa -17 września 2001 r.
- B działka nr
- centrum handlowo-usługowe - 17 września 2001 r.
- estakada -17 września 2001 r.
- ogrodzenie na parkingu podziemnym - 2 czerwca 2016 r.
- chodnik - 17 września 2001 r.
- droga - 17 września 2001 r.
- parking -17 września 2001 r.
- linia kablowa -17 września 2001 r.
- oświetlenie -17 września 2001 r.
- kanalizacja sanitarna - 20 stycznia 2002 r.
- kanalizacja deszczowa -17 września 2001 r.
- kabel telekomunikacyjny (stanowiący własność przedsiębiorstwa przesyłowego)
- wiata dot. com - 26 sierpnia 2013 r.
- wiaty na wózki - 2 stycznia 2012 r., i 6 sierpnia 2018 r.
- B działka nr
- parking -17 września 2001 r.
- B działka nr
- oświetlenie -17 września 2001 r.
- linia kablowa -17 września 2001 r.
- B działka nr
- centrum handlowo-usługowe (we wniosku zdefiniowane jako Budynek CH B) - 17 września 2001 r.
- estakada -17 września 2001 r.
- ogrodzenie na parkingu podziemnym - 2 czerwca 2016 r.
- chodnik -17 września 2001 r.
- droga -17 września 2001 r.
- oświetlenie -17 września 2001 r.
- linia kablowa -17 września 2001 r.
- kanalizacja sanitarna - 20 stycznia 2002 r.
- kanalizacja deszczowa -17 września 2001 r.
- wiaty na wózki - 2 stycznia 2012 r., i 6 sierpnia 2018 r.
- kabel telekomunikacyjny (stanowiący własność przedsiębiorstwa przesyłowego)
- B działka
nr
- linia kablowa -17 września 2001 r.
- kanalizacja deszczowa -17 września 2001 r.
- oświetlenie -17 września 2001 r.
- B działka nr
- droga -17 września 2001 r.
- oświetlenie - 17 września 2001 r.
- linia kablowa - 17 września 2001 r.
- kanalizacja deszczowa -17 września 2001 r.
Na działce nr w Nieruchomości B znajduje się również myjnia - została ona wzniesiona przez podmiot trzeci stąd nie jest ujęta w rejestrze środków trwałych T.
b)
Nie, Wnioskodawca nie będzie ponosił wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym budynków i budowli, w stosunku do których będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
c)
Wnioskodawca nie będzie ponosił wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym budynków i budowli, w stosunku do których będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
d)
Jak zaznaczono powyżej, Wnioskodawca nie będzie ponosił wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym budynków i budowli, w stosunku do których będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
e)
Wnioskodawca informuje, iż sprzedaż budynków i budowli przez Wnioskodawcę (Zbywcę) na rzecz Nabywcy nastąpi po upływie dwóch lat od ich pierwszego zasiedlenia, za wyjątkiem wiat na wózki położonych na działce nr i w G, które zostały oddane do używania 25 września 2018 r. oraz wiat na wózki położonych na działce i w B, które zostały oddane do użytkowania w dniu 6 sierpnia 2018 r oraz wiat na wózki położonych na działce nr w Gw, które zostały oddane do użytkowania 9 sierpnia 2018 r., w związku z czym, w zależności od daty przeprowadzenia Transakcji, dostawca tych wiat może zostać dokonana przed bądź po upływie dwóch lat od ich pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Wnioskodawca zaznacza jednak, iż Zbywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego na zakupie tych wiat od T.
Tym samym jednoznaczna odpowiedź na pytanie, czy sprzedaż przedmiotowych wiat nastąpi po upływie dwóch lat od ich pierwszego zasiedlenia nie jest konieczna dla odpowiedzi na pytanie Wnioskodawcy zadane we wniosku: Czy w stosunku do pozostałego zakresu planowanej Transakcji (tj. sprzedaży Nieruchomości za wyjątkiem sprzedaży Działki G II) nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o VAT?. Jeżeli bowiem sprzedaż tych wiat nastąpi po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia będzie podlegała zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 (przy czym strony planują zrezygnować z tego zwolnienia poprzez złożenie stosownego oświadczenia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT). Natomiast jeżeli sprzedaż wiat nastąpi przed upływem dwóch lat od ich pierwszego zasiedlenia, nie znajdzie zastosowanie ani zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10, ani z art. 43 ust. 1 pkt 10a (z uwagi na przysługujące Wnioskodawcy prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego na zakupie przedmiotowych wiat od T), zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 2 (wiaty nie będą wykorzystywane przez Zbywcę wyłącznie do działalności zwolnionej z VAT) i, z oczywistych względów, zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.
f)
Wnioskodawca (Zbywca) informuje, iż budynki i budowie wchodzące w skład Nieruchomości Gw, Nieruchomości G, Nieruchomości B nie będą wykorzystywane przez niego wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Wyżej wymienione budynki i budowle będą wykorzystywane przez Wnioskodawcę (Zbywcę) do działalności opodatkowanej (co do zasady opodatkowanego VAT wynajmu pomieszczeń do najemców), a następnie będą przedmiotem sprzedaży do Nabywcy, zdaniem Wnioskodawcy, w ramach Transakcji podlegającej opodatkowaniu VAT (i nie zwolnionej z VAT).
g)
Nie, budynki i budowle zostaną zaliczone do towarów handlowych z uwagi na fakt, iż planuje się, że od daty ich nabycia przez Zbywcę do daty sprzedaży do Nabywcy upłynie okres krótszy niż 1 rok.
h)
Tak, budynki i budowie będą stanowiły u Wnioskodawcy towar handlowy.
i)
Jak zaznaczono powyżej, Wnioskodawca nie będzie ponosił wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym Budynków i Budowli, w stosunku do których będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
j)
Jak zaznaczono powyżej, Wnioskodawca nie będzie ponosił wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym Budynków i Budowli, w stosunku do których będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
3.
Wnioskodawca zaznacza, iż jak zostało to wskazane powyżej (w pkt 1.1) Działka G nr nie będzie jednak przedmiotem Transakcji, natomiast działki nr . i położone w Gw są zabudowane.
a)
Tak, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu ww. działek od T.
b)
Działki Gw nr oraz położone są na terenie objętym Miejscowym Planem Zagospodarowania przestrzennego uchwalonych Uchwalą Rady Miasta z dnia 27 marca 2002 r. nr , zgodnie z którym teren ten jest terenem usług komercyjnych (3UC), a tym samym teren ten przeznaczony jest pod zabudowę. Działka nr nie będzie przedmiotem planowanej Transakcji zatem powyższe pytanie jest bezprzedmiotowe.
c)
Ww. działki nie były i nie będą wykorzystywane przez Wnioskodawcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.
4.
Wnioskodawca potwierdza, iż Nabywca zakupi wszystkie opisane we wniosku budynki i budowle oraz działki w celu wykorzystywania ich wyłącznie do czynności opodatkowanych.
5a)
Myjnie są budowlami w rozumieniu art. 3 pkt 2 i pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.
b)
Wnioskodawca wskazuje, iż przed dokonaniem sprzedaży Nieruchomości Gw i Nieruchomości B najprawdopodobniej nie będzie w jakimkolwiek momencie w ekonomicznym posiadaniu myjni. Niemniej jednak nie można wykluczyć, iż (w przypadku gdyby umowa najmu zawarta z podmiotem trzecim - tj. odpowiednio Operatorem myjni i Operatorem myjni II, dalej łącznie jako Podmiot Trzeci, wygasła przed planowaną transakcją i Podmiot Trzeci pozostawiłby naniesienia w postaci myjni na Nieruchomości Gw i/lub Nieruchomości B) Wnioskodawca wejdzie w ekonomiczne posiadanie myjni, realizując prawo do zatrzymania zrealizowanych naniesień bez obowiązku zapłaty wynagrodzenia na rzecz Podmiotu Trzeciego.
c)
Wnioskodawca wskazuje, iż nie można wykluczyć, że na dzień sprzedaży nieruchomości będzie posiadał prawo do rozporządzania myjnią jak właściciel, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2018 r., poz. 2174, ze zm.; dalej jako: ustawa o VAT) - w przypadku opisanymi w punkcie b powyżej (zatrzymanie myjni po wygaśnięciu umowy najmu). W związku z tym Wnioskodawca przedstawia poniżej odpowiedzi na poszczególne pytania.
- Zdaniem Wnioskodawcy, przy nabyciu Nieruchomości objętych wnioskiem, a więc także w związku z nabyciem znajdujących się na nich myjni, będzie przysługiwało mu prawo do odliczenia podatku naliczonego bez względu na to, czy z perspektywy VAT nastąpi na jego rzecz dostawa myjni, czy też nie.
- Wnioskodawca wskazuje, iż ani Wnioskodawca ani T nie wznosili myjni położonej na Nieruchomości B i Nieruchomości Gw, tym samym myjnia nie jest ujęta w rejestrze środków trwałych T. Jednocześnie Wnioskodawca wskazuje, iż pierwsze zajęcie (używanie) obu tych myjni przez Podmioty Trzecie, które wybudowały myjnie, nastąpiło wcześniej niż 2 lata przed planowaną Transakcją.
- Myjnie położone na Nieruchomości B i Nieruchomości Gw zostały wzniesione przez dzierżawców/najemców (Podmiot Trzeci) na gruncie T. Zgodnie z najlepszą wiedzą Wnioskodawcy myjnie nie były przedmiotem najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze zawieranych przez tych dzierżawców/najemców. Były one natomiast i są wykorzystywane przez dzierżawców/najemców do prowadzonej przez nich działalności gospodarczej.
- Wnioskodawca (Zbywca) nie ponosił wydatków na ulepszenie myjni położonej na Nieruchomości B i Nieruchomości G, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
- Jak wskazano powyżej, Wnioskodawca nie będzie ponosił wydatków na ulepszenie myjni położonej na Nieruchomości B i Nieruchomości G.
- Jak wskazano powyżej Wnioskodawca nie będzie ponosił wydatków na ulepszenie myjni (w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym) położonej na Nieruchomości B i Nieruchomości Gw, w stosunku do których będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
- Jak wskazano powyżej Wnioskodawca nie będzie ponosił wydatków na ulepszenie myjni (w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym) położonej na Nieruchomości B i Nieruchomości Gw.
- Wnioskodawca (Zbywca) wskazuje, iż myjnie (każda z osobna) nie będą wykorzystywane przez Wnioskodawcę, tym samym nie będą wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku. Zgodnie z najlepszym stanem wiedzy Wnioskodawcy, myjnie są i będą natomiast wykorzystywane przez najemców/dzierżawców na potrzeby działalności podlegającej opodatkowaniu VAT.
W związku z powyższym opisem w zakresie podatku od towarów i usług zadano następujące pytania:
Czy planowana Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT?
Stanowisko Wnioskodawcy (stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 3 zostało uzupełnione pismem z 20 grudnia 2019 r.):
- Planowana Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.
- W stosunku do planowanej Transakcji w zakresie sprzedaży Działki G II zastosowanie znajdzie obligatoryjne zwolnienie z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.
- W stosunku do pozostałego zakresu planowanej Transakcji (tj. sprzedaży Nieruchomości za wyjątkiem sprzedaży Działki G II) nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o VAT.
- W przypadku, w którymi odpowiedź na pytanie 1 i 3 będzie pozytywna, tj. Organ podatkowy uzna, że do planowanej Transakcji (za wyjątkiem sprzedaży Działki G II) nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o VAT i jednocześnie Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania wchodzących w skład Nieruchomości Budynków i Budowli (tj. sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji, za wyjątkiem sprzedaży Działki G II, zostanie przez Zbywcę opodatkowana w całości według stawia 23% VAT), Nabywcy będzie przysługiwało na podstawie art. 86 ust. 1 prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej od Zbywcy faktury, dokumentującej Transakcję oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnymi zgodnie z brzmieniem art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.
- W przypadku, w którym odpowiedź na pytanie 1 i 3 będzie pozytywna, tj. Organ podatkowy uzna, że do planowanej Transakcji (za wyjątkiem sprzedaż) Działki G II) nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o VAT i jednocześnie Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania wchodzących w skład Nieruchomości Budynków i Budowli (tj. sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji zostanie przez Zbywcę opodatkowana w całości według stawki 23% VAT), Zbywca nie będzie zobowiązany, w związku z dostawą Nieruchomości, do dokonania korekty, o której mowa w art. 91 ust. 5 w zw. z art. 91 ust. 4 ustawy o VAT, poprzez zmniejszenie odliczonego podatku VAT naliczonego na nabyciu, budowie bądź rozbudowie Nieruchomości.
Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców
Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1:
Uwagi wstępne
W celu rozstrzygnięcia, czy dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowana VAT, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy przedmiotowa Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.
W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, jak również wszelkie postacie energii. Uregulowanie zawarte w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, definiuje dostawę towarów jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
Z kolei na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Oznacza to, iż transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część (ZCP) nie jest objęta zakresem opodatkowania VAT.
Zdaniem Wnioskodawców, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT - przedsiębiorstwo oraz ZCP - ma kluczowe znaczenie w niniejszej sprawie, gdyż rozstrzyga o opodatkowaniu planowanej Transakcji VAT albo PCC.
W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, interpretacja terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT powinna być przedmiotem interpretacji indywidualnej. Organ wydający interpretację jest uprawniony do dokonania wykładni terminów przedsiębiorstwa i zorganizowana część przedsiębiorstwa, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i, tym samym, do dokonania klasyfikacji przedmiotu planowanej Transakcji (tj. oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja sprzedaży będzie dotyczyła zbycia przedsiębiorstwa, ZCP czy też indywidualnych aktywów niestanowiących przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części).
Uprawnienie organów do dokonania takiej klasyfikacji znajduje potwierdzenie w licznych wyrokach sądów administracyjnych, m.in. w wyroku WSA w Krakowie z dnia 9 grudnia 2011 r. (sygn. akt I SA/Kr 1691/11), w wyroku NSA z dnia 9 października 2008 r. (sygn. akt I FSK 1239/07), w wyroku NSA z dnia 6 stycznia 2010 r. (sygn. akt I FSK 1216/09), w wyroku WSA w Bydgoszczy z dnia 26 maja 2009 r. (sygn. akt I SA/Bd 197/09), w wyroku WSA w Gliwicach z dnia 10 lutego 2009 r. (sygn. akt I SA/G11044/08) oraz w wyroku NSA z dnia 4 listopada 2011 r. (sygn. akt II FSK 1019/09).
Przedsiębiorstwo lub ZCP w rozumieniu ustawy o VAT
Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia przedsiębiorstwa. Ze względu na powyższe - oraz uwzględniając definicję zawartą w innych ustawach - w doktrynie prawa podatkowego jest powszechnie akceptowane, że pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 55 Kodeksu cywilnego. W myśl regulacji zawartej w tym artykule, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:
- oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),
- własność nieruchomości lub ruchomości, w tymi urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,
- prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,
- wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,
- koncesje, licencje i zezwolenia,
- patenty i inne prawa własności przemysłowej,
- majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,
- tajemnice przedsiębiorstwa,
- księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
Z kolei - w myśl regulacji art. 2 pkt 27c ustawy o VAT - przez ZCP rozumieć należy organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.
Niezależnie od okoliczności, że w ramach planowanej Transakcji Nabywca nabędzie Nieruchomości, a także prawa wynikające z zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców wynikających z części umów najmu - gwarancje (w tym gwarancje korporacyjne), kaucje, majątkowe prawa autorskie i prawa pokrewne związane z Nieruchomościami, oraz dokumentację prawną i techniczną związaną z Nieruchomościami i decyzje administracyjne związane z użytkowaniem Nieruchomości, zdaniem Wnioskodawców, nie można uznać, że Nieruchomości stanowią przedsiębiorstwo Zbywcy. Wynika to z faktu, iż przedmiot planowanej Transakcji nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa. W szczególności, Transakcji nie będzie towarzyszył transfer innych kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy, obejmujących w szczególności:
- prawa do domeny internetowej, prawo do oprogramowania komputerowego związanego z funkcjonowaniem Nieruchomości, prawo do znaku towarowego wyróżniającego daną Nieruchomość,
- prawo własności ruchomości i wyposażenie związane z funkcjonowaniem Nieruchomości,
- prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z najemcami),
- zobowiązania Zbywcy związane z finansowaniem zakupu Nieruchomości,
- środki pieniężne Zbywcy zdeponowane na rachunkach bankowych,
- prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia Nieruchomości,
- księgi rachunkowe Zbywcy,
- nazwa przedsiębiorstwa Zbywcy,
- prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z bieżącą działalnością gospodarczą Zbywcy, w tym w szczególności umowy o usługi księgowe,
- prawa i obowiązki wynikające z umów zawartych przez Zbywcę w zakresie zarządzania Nieruchomościami (property management) lub zarządzania aktywami (asset management) o ile takie umowy będą istniały na moment transakcji,
- pracownicy Zbywcy.
Ponadto, jak wskazano powyżej, przed przeprowadzeniem Transakcji, Zbywca rozwiąże umowy najmu z Najemcami w zakresie Rozwiązywalnych Umów Najmu (w tym Umowę najmu z T, jeżeli taka zostanie podpisana). Tym samym Nabywca wystąpi w miejsce Zbywcy jedynie w prawa i obowiązki wynikające z części umów najmu dot. Nieruchomości.
Nie można wykluczyć, że w niektórych przypadkach Nabywca wystąpi w prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z zawartych umów na media i umowy dostawy mediów, aczkolwiek okoliczność ta w ocenie Wnioskodawców nie może stanowić podstawy do przyjęcia, iż przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część. Jak wskazuje się bowiem w objaśnieniach podatkowych z dnia 11 grudnia 2018 r. kwestia przeniesienia tych umów [umów w zakresie mediów - przyp. Wnioskodawców] w związku z transakcją nie jest decydująca dla kwalifikacji transakcji jako zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP.
Stanowisko Wnioskodawców, zgodnie z którym składniki majątkowe będące przedmiotem Transakcji nie stanowią przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części jest poparte interpretacją przepisów prawa, dokonaną przez Ministra Finansów w odpowiedzi na interpelację poselską (Odpowiedź Ministra Finansów na zapytanie poselskie nr 1778 z dnia 13.06.2003 r. Odpowiedź udzielona przez Ministra Finansów dotyczy art. 4a pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Jednakże w przekonaniu Wnioskodawców konkluzja zawarta w tej odpowiedzi może mieć również zastosowanie w rozpatrywanym wniosku) (która - co należy zaznaczyć - była niejednokrotnie przytaczana przez organy podatkowe).
Z odpowiedzi Ministra Finansów na interpelację poselską można wywnioskować, iż za sprzedaż przedsiębiorstwa/ZCP nie można uznać sprzedaży samego budynku, nawet jeśli jest on przeznaczony na wynajem. Przedsiębiorstwem, bowiem, może być budynek wraz ze wszystkimi wierzytelnościami i zobowiązaniami, zawartymi umowami najmu, zarządzania i innymi umowami związanymi z tym budynkiem i działalnością polegającą na wynajmie. Tymczasem - jak zaznaczono w stanie faktycznym - w analizowanym przypadku Transakcji nie będzie towarzyszył transfer należności, zobowiązań Zbywcy czy też Umów najmu z T czy też umów najmu z Najemcami w zakresie Rozwiązywalnych Umów Najmu, poza ewentualnie umowami w zakresie mediów. A zatem, po dacie planowanej Transakcji, istniejące należności i zobowiązania pozostaną w bilansie Zbywcy.
Argumentu przemawiającego za tym, iż przedmiotem analizowanej Transakcji nie jest przedsiębiorstwo Zbywcy, dostarczają orzeczenia sądów (Wyrok NSA z dnia 6.10.1995 r. sygn. akt SA/Gd 1959/94 oraz wyrok WSA we Wrocławiu z dn. 06.06.2008 r. sygn. akt I SA/Wr 355/08), w których wyrażono tezę, iż zbycie przez podatnika tylko części jego aktywów z definicji nie może być zakwalifikowane jako zbycie przedsiębiorstwa, choćby nawet przedmiotem zbycia była zdecydowana większość składników majątkowych funkcjonującego przedsiębiorstwa. Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi bowiem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Tymczasem, przedmiot Transakcji nie tworzy takiej funkcjonalnej całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej.
Na uwagę zasługuje również zawarta w ustawowej definicji przedsiębiorstwa i niejednokrotnie podkreślana w orzecznictwie sądów (Wyrok NSA z dnia 22.01.1997 r., sygn.: SA/Sz 2724/95, wyrok NSA z dnia 24.11.1999 r. sygn.: I SA/Kr 1189/99 oraz wyrok WSA w Gdańsku z dnia 04.12.2013 r., sygn.: I SA/Gd 1205/13. utrzymany w mocy przez wyrok NSA z dnia 25.06.2015, sygn.: I FSK 572/14) kwestia, iż przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem. Zdaniem Wnioskodawców, składniki majątkowe będące przedmiotem planowanej Transakcji nie stanowią zorganizowanego zespołu, jako że m.in. umowa ubezpieczenia Nieruchomości, zobowiązania i należności, a także szereg innych ważnych, wskazanych powyżej składników służących Zbywcy do prowadzenia przez niego działalności gospodarczej, nie zostaną przejęte przez Nabywcę. Z powyższych względów, zdaniem Wnioskodawców, nie ma podstaw, aby Transakcję sprzedaży Nieruchomości zaklasyfikować jako zbycie przedsiębiorstwa Zbywcy.
Ponadto, działalność polegająca na wynajmie Nieruchomości nie będzie stanowiła ZCP wyodrębnionej w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Zbywcę. Przesłankami uznania danego zespołu składników majątkowych za zorganizowaną część przedsiębiorstwa jest bowiem, aby:
- istniał zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań) powiązanych funkcjonalnie oraz aby składniki te były przeznaczone do realizacji określonych zadań gospodarczych;
- zespół tych składników był wyodrębniony organizacyjnie w istniejącym przedsiębiorstwie;
- zespół tych składników był wyodrębniony finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie;
- zespół tych składników mógł stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze.
Aby zatem można było mówić o wyodrębnieniu funkcjonalnym przenoszonych składników, musiałyby one pozostawać między sobą we wzajemnych interakcjach w taki sposób, że należałoby je traktować jako zorganizowany, autonomiczny zespół. Tymczasem, w analizowanym przypadku składniki będące przedmiotem Transakcji nie stanowią takiego autonomicznego, zorganizowanego zespołu m.in. z uwagi na fakt, iż m.in. prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z działalnością gospodarczą Zbywcy, jak i wskazany powyżej cały szereg istotnych składników wykorzystywanych w prowadzonej działalności gospodarczej Zbywcy zasadniczo nie zostaną przejęte przez Nabywcę.
Przenoszone składniki nie spełniają też kryterium wyodrębnienia organizacyjnego. Zgodnie z dominującą praktyką organów podatkowych, o wyodrębnieniu organizacyjnym zorganizowanej części ze struktur przedsiębiorstwa powinny bowiem świadczyć przykładowe odpowiednie zapisy statutu, regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze. Wyodrębnienie organizacyjne spełnione byłoby również wówczas, gdyby zorganizowana część przedsiębiorstwa miała swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, oddział, wydział itp.
Tymczasem, przenoszone składniki majątkowe i oparta o nie działalność Zbywcy nie będą na moment Transakcji wyodrębnione w żaden z powyższych sposobów w przedsiębiorstwie Zbywcy. Podobnie, Nieruchomości będące przedmiotem Transakcji nie będą wyodrębnione finansowe w tym znaczeniu, iż nie będą dla nich prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilans ani rachunek zysków i strat.
W szczególności też przenoszone Nieruchomości nie będą posiadały zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo zdolne do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Jako kryterium zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo w praktyce wskazuje się bowiem możliwość samodzielnego działania na rynku jako odrębny podmiot prowadzący zadania gospodarcze realizowane w obecnym przedsiębiorstwie.
Na rzecz Nabywcy nie będą przenoszone również prawa i zobowiązania wynikające z umów zawartych przez Zbywcę kluczowe dla działania każdego biznesu. Ponadto nie dojdzie do przejęcia zaplecza technicznego w postaci wyposażenia związanego z prowadzeniem działalności handlowej Zbywcy czy też zaplecza osobowego w postaci pracowników. Równocześnie w celu prowadzenia zakładanej przez siebie działalności Nabywca będzie musiał ponieść nakłady pozwalające na dostosowanie przedmiotu nabycia do profilu planowanej działalności na Nieruchomościach. Powyższe potwierdza zatem jednoznacznie, iż przenoszone Nieruchomości nie będą posiadały same w sobie zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo. Tym samym, sprzedawane składniki majątkowe nie będą spełniały definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa, określonej w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.
Powyższe potwierdza zatem jednoznacznie, iż przedmiot Transakcji nie może zostać uznany za przedsiębiorstwo ani ZCP Zbywcy. W analogicznych stanach faktycznych podobne stanowisko potwierdził przykładowo:
- Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, który w interpretacji z dnia 22 maja 2018 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.213.2018.1.KO stwierdził, że: Bowiem jak wyżej wskazano Zbywca wybudował centrum dystrybucyjne z zamiarem jego sprzedaży na rzecz podmiotu trzeciego. Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników. Nieruchomość nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy tez oddziału wydzielonego w ramach działalności Zbywcy. Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek innych niż wymienione składniki majątkowe, w tym należności oraz zobowiązań, związanych ze sprzedawaną Nieruchomością. W konsekwencji, skoro przedmiot sprzedaży - Zbywane Składniki Majątkowe - nie będzie stanowił ani przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, jego sprzedaż nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Tym samym, transakcja sprzedaży będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów tj. czynność objętą przedmiotowym zakresem opodatkowania określoną w art. 5 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.
Powyższe stanowisko (o nieuznawaniu zbycia samej tylko nieruchomości za transakcję zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP na gruncie ustawy o VAT) znajduje też potwierdzenie w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 listopada 2016 r., sygn. akt I FSK 1316/15.
Przedmiot Transakcji w świetle Objaśnień MF
Powyższe stanowisko, zgodnie z którym przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa ani ZCP, wpisuje się też w pełni w konkluzje wynikające z objaśnień z dnia 11 grudnia 2018 r. dot. opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych, wydanych na podstawie art. 14a § 1 pkt 2 Ordynacji podatkowej i opublikowanych na stronie internetowej Ministerstwa Finansów (Objaśnienia MF).
Zgodnie z Objaśnieniami MF: [...] co do zasady - dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, a jedynie w wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu, tj. w przypadku spełnienia przesłanek kwalifikacji nieruchomości komercyjnej (będącej przedmiotem dostawy) jako przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
Odnosząc powyższe do obrotu nieruchomościami komercyjnymi, Objaśnienia MF wskazują, iż typową sytuacją jest dostawa wynajętej nieruchomości. W takim przypadku daną transakcję należy uznać za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, jeżeli na moment transakcji spełnione są łącznie następujące kryteria:
- przenoszony na nabywcę zespół składników zawiera zespół składników majątku (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i wystarczający do prowadzenia tej działalności;
- nabywca - w ramach swojej działalności - ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu składników majątkowych będących przedmiotem transakcji.
Oceny w powyższym zakresie należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP.
W szczególności, w celu ustalenia, czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić, czy - oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT (takich jak sam grunt, budynki, budowie czy prawa i obowiązki z umów najmu) - na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:
- prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finasowania i jest stroną takich umów;
- umowy o zarządzanie nieruchomością;
- umowy zarządzania aktywami;
- należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.
Odnosząc powyższe uwagi do okoliczności planowanej Transakcji, w pierwszej kolejności należy wskazać, iż w ramach Transakcji na Nabywcę nie zostaną przeniesione prawa i obowiązki wynikające z umów najmu zawartych z Najemcami w zakresie Rozwiązywalnych Umów Najmu, jak również Umów najmu z T. T opuści, przed planowaną Transakcją powierzchnie zajmowane na prowadzenie własnej (handlowej) działalności gospodarczej oraz stacji benzynowej (w odniesieniu do Nieruchomości Gw).
Tym samym, przedmiotem Transakcji będzie jedynie sprzedaż Nieruchomości (w części nie zajętej przez Najemców), praw wynikających z zabezpieczenia wykonania zobowiązań Najemców wynikających z części umów najmu - gwarancje (w tym gwarancje korporacyjne), kaucje, i określonych praw autorskich, a także dokumentacji prawnej i technicznej i decyzji administracyjnych dotyczących Nieruchomości. Nie jest zatem możliwe uznanie, iż przedmiot Transakcji stanowi ZCP (ani przedsiębiorstwo).
Niezależnie od tego, na Nabywcę nie zostanie przeniesiony żaden element wymieniany w cytowanych wyżej pkt a) - d) Objaśnień MF, w szczególności:
- prawa i obowiązki z jakichkolwiek umów dotyczących finansowania udzielonego Zbywcy;
- prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie nieruchomością (property management) lub umowy o zarządzanie aktywami (asset management);
- należności o charakterze pieniężnym.
Warto nadmienić, iż zgodnie z Objaśnieniami MF za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespól składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowanie dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy.
Ponadto, zgodnie z Objaśnieniami MF, brak jest możliwości stwierdzenia zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP jeżeli nabywca nie ma zamiaru kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę.
Jak Wnioskodawcy wskazali powyżej, po Transakcji Nabywca będzie prowadzić na Nieruchomościach działalność opodatkowaną, która nie będzie kontynuacją działalności Zbywcy.
Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie.
W celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości, Nabywca zamierza zawrzeć własne umowy z zewnętrznymi dostawcami usług, w tym w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością (property management) i zarządzania aktywami (asset management).
Mając na uwadze powyższe, Wnioskodawcy stoją na stanowisku, że planowana Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.
Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2:
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT z opodatkowania VAT zwalnia się dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Działka G II, tj działka o nr jest działką niezabudowaną.
Działka G II nie została objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
Wnioskodawcy jednocześnie wskazują, iż działka jest objęta decyzją o warunkach zabudowy z dnia 16 czerwca 2003 r. (nr) wydaną na rzecz C S.A. (z adnotacją, że decyzja była ważna przez 24 miesiące od dnia, w którym stała się ostateczna).
Powyżej wskazana decyzja obejmująca Działkę G II, tj. działkę nr już wygasła (jej okres ważności był ograniczony).
Zgodnie z prezentowanym przez organy podatkowe stanowiskiem, jeżeli dla nieruchomości dla której na dzień sprzedaży nie był sporządzony plan zagospodarowania przestrzennego, nie wydano również decyzji o warunkach zabudów, oznacza to wówczas że grunt ten, w momencie sprzedaży, nie stanowił terenu budowlanego w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy o VAT a zatem sprzedaż korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Takie stanowisko zajął Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, w interpretacji indywidualnej z dnia 23 lutego 2016 r., nr IBPP2/4512-997/15/EK.
Tym samym, Wnioskodawcy stoją na stanowisku, że planowana sprzedaż Działki G II będzie podlegała obowiązkowo zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, jako dostawa terenu niezabudowanego niebędącego terenem budowlanym.
Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 3:
Uwagi ogólne
Sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie stanowiła dostawę Działek wraz z Budynkami oraz Budowlami oraz niezabudowanej Działki G nr i Działek Gw nr , .
Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.
Co do zasady, podstawowa stawka podatku od towarów i usług, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT - wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Przy czym stosownie do art. 146a pkt 1 ustawy o VAT w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112a ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.
Sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie więc opodatkowana VAT jako dostawa towarów, chyba że zastosowanie znalazłoby jedno ze zwolnień przewidzianych w ustawie o VAT. W przedmiotowym przypadku, należy rozważyć, czy sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji może podlegać zwolnieniu, o którymi mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9,10 lub 10a ustawy o VAT.
Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona z VAT, chyba że:
- dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
- pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Jednocześnie, w świetle - obowiązującej do dnia 31 sierpnia 2019 r. - definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:
- wybudowaniu lub
- ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% ich wartości początkowej.
W tym kontekście Wnioskodawcy zwracają uwagę, że zgodnie z ugruntowaną praktyką pojęcie pierwszego zasiedlenia interpretowane jest szerzej, jako obejmujące, poza wydaniem nieruchomości w ramach czynności opodatkowanych VAT, również wykorzystywanie ich przez dany podmiot na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej (z którym to wykorzystaniem nie wiąże się wydanie nieruchomości w ramach czynności opodatkowanych). W wyroku NSA z dnia 14 maja 2015 r. o sygn. I FSK 382/14, wskazano, iż wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako pierwsze zajęcie budynku, używanie. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. [...] Spółka użytkując w części budynek dla celów działalności gospodarczej spełniła warunki przewidziane dla zwolnienia w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W sprawie doszło do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu wyżej wskazanym i nie można twierdzić, że przedmiotowa dostawa dokonywana jest w ramach pierwszego zasiedlenia.
Prawidłowość powyższego podejścia potwierdził Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: TSUE lub Trybunał) w wyroku z dnia 16 listopada 2017 r., C-308/16 w sprawę Kozuba Premium Selection sp. z o.o. (dalej: Kozuba). W ocenie Trybunału, pojęcie pierwszego zasiedlenia nie może zostać ograniczone do oddania budynku/budowli w ramach czynności opodatkowanych VAT. Oznacza to, iż pierwsze zasiedlenie stanowi nie tylko oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu (jak np. najem, dzierżawa, sprzedaż), ale także zasiedlenie budynków/budowli poprzez ich wykorzystywanie dla potrzeb własnej działalności gospodarczej podatnika.
Jak stwierdził TSUE: art. 12 ust. 1 i 2 oraz art. 135 ust. 1 lit. j Dyrektywy VAT należy interpretować w ten sposób, że sprzeciwiają się one przepisom krajowym, takim jak będące przedmiotem postępowania głównego, które uzależniają zwolnienie z VAT w związku z dostawą budynków od spełnienia warunku, zgodnie z którym pierwsze zasiedlenie tych budynków następuje w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu.
Ponadto, Trybunał wskazał, iż Jak wynika przede wszystkim z prac przygotowawczych do szóstej dyrektywy Rady 77/388/EWG z dnia 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji ustawodawstw państw członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych - wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku (Dz.U. 1977, L145, s. 1), które pozostają wymierne do celów interpretacji dyrektywy VAT, w ramach zwolnień przewidzianych w jej art. 135 ust. 1 lit. j, kryterium pierwszego zasiedlenia budynku należy rozumieć jako odpowiadające kryterium pierwszego użytkowania budynku przez jego właściciela lub lokatora [pogrubienie Wnioskodawców]. W tychże pracach przygotowawczych stwierdzono, że kryterium to zostało uznane za określające moment, w którym kończy się proces produkcji budynku i budynek ów staje się przedmiotem konsumpcji. Z powyższej analizy historycznej nie wynika jednak, że użytkowanie budynku przez jego właściciela ma nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu [pogrubienie Wnioskodawców].
Jednocześnie Wnioskodawcy wskazują, iż zgodnie z obowiązującą od dnia 1 września 2019 r. nową definicją pierwszego zasiedlenia zawartą w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne, budynków, budowli lub ich części, po ich: a) wybudowaniu lub b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Nowe brzmienie art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, wprowadziło modyfikację przesłanek stosowania zwolnienia z VAT dla dostaw budynków, budowli i ich części, poprzez likwidację warunku, że ich zasiedlenie nastąpiło w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu. Zmiana ta stanowi realizację wspomnianego powyżej wyroku Trybunału w sprawie K.
Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia z opodatkowania VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części podatkiem VAT, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
- są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
- złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części podatkiem VAT.
Jednocześnie, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się (bez możliwości rezygnacji z zastosowania zwolnienia) dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, pod warunkiem łącznego spełnienia poniższych warunków:
- w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
- dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się z podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej z podatku, jeżeli z tytułu ich nabycia lub wytworzenia nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Ponadto, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT z opodatkowania VAT zwalnia się dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
Należy zatem rozważyć, czy do planowanej dostawy składników majątkowych (Nieruchomości) nie znajdzie zastosowania żadne z powyższych zwolnień przewidzianych w ustawie o VAT, tj. w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, pkt 10 lub pkt 10a ustawy o VAT.
Uwagi szczegółowe odnoszące się do poszczególnych elementów Nieruchomości
- Opodatkowanie VAT niezabudowanych Działek Gw nr ,
Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Działki Gw nr , są działkami niezabudowanymi.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT z opodatkowania VAT zwalnia się dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Działki Gw nr , zostały objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym przeznaczone są pod zabudowę.
Tym samym, planowana sprzedaż Działek Gw nr , będzie podlegała obowiązkowo opodatkowaniu według podstawowej stawki podatku VAT.
- Opodatkowanie VAT zbycia pozostałych Działek oraz posadowionych na nich Budynków i Budowli
Poniższe uwagi odnoszą się do Działek innych niż Działki Gw nr , , których sprzedaż, jak wskazano powyżej, będzie podlegała obligatoryjnemu opodatkowaniu VAT oraz Działki G nr , która będzie podlegała obligatoryjnemu zwolnieniu VAT.
(i) Działki
Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Sprzedaż prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego Działek wchodzących w skład Nieruchomości będzie zatem opodatkowana według tych samych zasad jak dostawa Budynków i Budowli znajdujących się na Działkach.
(ii) Budynki i Budowle wchodzące w skład Nieruchomości
Budynek CH Gw został oddany do użytkowania w 2002 r. Budynek CH G został oddany do użytkowania w 2004 r. Budynek CH B został oddany do użytkowania w 2001 r.
Podobnie co najmniej część pozostałych Budynków, co najmniej część Budowli została oddana do użytkowania ponad dwa lata przed planowaną Transakcją.
Część pomieszczeń Budynków CH była sukcesywnie przekazywana Najemcom w wykonaniu umów najmu podlegających opodatkowaniu VAT (w tym część z pomieszczeń została oddana w taki najem co najmniej dwa lata temu). Pozostała część pomieszczeń (w tym powierzchnie hipermarketu) służyła po wybudowaniu do prowadzenia działalności gospodarczej przez T, polegającej m.in. na sprzedaży detalicznej głównie żywności, sprzedaży napojów alkoholowych, napojów i wyrobów tytoniowych, magazynowaniu i przechowywaniu towarów, oraz pozostałej działalności wspomagającej prowadzenie działalności gospodarczej.
Stacja paliw zlokalizowana w Nieruchomości Gw została oddana do użytkowania i była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej przez T ponad dwa lata przed planowaną Transakcją.
Biorąc pod uwagę powyższe oraz zaprezentowane powyżej uwagi odnoszące się do szerokiej wykładni terminu pierwsze zasiedlenie zawartego w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, a także obowiązujące od 1 września 2019 r. nowe brzmienie ww. przepisu, Transakcja obejmująca dostawę Budynku CH Gw, Budynku CH G oraz Budynku CH B może zostać dokonana po upływie dwóch lat od ich pierwszego zasiedlenia, tj. od momentu oddania części powierzchni po wybudowaniu w opodatkowany VAT najem do Najemców oraz (w szczególności odniesieniu do części powierzchni stanowiącej hipermarket) od momentu rozpoczęcia faktycznego wykorzystywania przez T na potrzeby prowadzonej przez tą spółkę działalności gospodarczej (tj. działalności handlowej). Jak Wnioskodawcy wskazywali powyżej, takie podejście jest zgodne z przytoczonymi tezami TSUE oraz NSA, które są obecnie powszechnie akceptowane także w praktyce polskich organów podatkowych, oraz uwzględnione w nowym brzmieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Niemniej jednak, nawet w przypadku, gdyby dostawa (całości bądź części) Budynku CH Gw, Budynku CH G oraz Budynku CH B była dokonywana przed upływem dwóch lat od ich pierwszego zasiedlenia, okoliczność ta powodowałaby, iż w takiej części Transakcja podlegałaby opodatkowaniu VAT (co Wnioskodawcy szerzej uzasadniają poniżej).
Budowle Gw, Budowle G i Budowle B oraz pozostałe Budynki Gw (tj. inne Budynki niż Budynek CH Gw), pozostałe Budynki G (tj. inne Budynki niż Budynek CH G) oraz pozostałe Budynki B (tj. inne Budynki niż Budynek CH B), jako że pełnią rolę pomocniczą względem, odpowiednio, Budynku CH Gw, Budynku CH G i Budynku CH B oraz stacji benzynowej (w odniesieniu do Nieruchomości Gw), są wykorzystywane przez T i Najemców tych Budynków. Tym samym są również wykorzystywane do prowadzenia działalności T, tj. własnej działalności handlowej oraz wynajmu powierzchni w Nieruchomościach do Najemców. Należy zatem uznać, iż Budowle Gw, Budowle G i Budowle B oraz pozostałe Budynki Gw (tj. inne Budynki niż Budynek CH Gw), pozostałe Budynki G (tj. inne Budynki niż Budynek CH G) oraz pozostałe Budynki B (tj. inne Budynki niż Budynek CH B) były przedmiotem pierwszego zasiedlenia w momencie rozpoczęcia ich wykorzystywania, po wybudowaniu, do prowadzenia działalności gospodarczej T.
Za przyjęciem powyższego stanowiska przemawia ponadto argumentacja, w świetle której do pierwszego zasiedlenia budowli (ogrodzenia, parkingi) doszło ze względu na fakt, iż obiekty te są funkcjonalnie połączone z Budynkami, w stosunku do których nastąpiło pierwsze zasiedlenie. Przykładowo ogrodzenia służą zabezpieczeniu całego terenu na wypadek ewentualnych prób włamania, parkingi są przeznaczone dla klientów hipermarketu oraz Najemców.
Powyższe, znajduje swoje oparcie m.in. w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 28 listopada 2017 r. o sygn. 0114-KDIP1-1.4012.625.2017.1.KOM, w której stwierdzono, że: Doszło także do pierwszego zasiedlenia budowli (szamba - zbiornika na nieczystości płynne) znajdującej się na działce nr 12/1 i od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Jak wskazał Wnioskodawca, budowla była wykorzystywana od dnia nabycia działki tylko na potrzeby gospodarcze Wnioskodawcy, gdyż była i jest funkcjonalnie połączona z budynkami znajdującymi się na działce nr 12/2, z których odprowadzane są nieczystości płynne i na nieruchomość nie były ponoszone nakłady na ulepszenie, które przekraczałyby 30% jej wartości początkowej.
Analogiczne konkluzje zostały ponadto zawarte w interpretacjach indywidualnych Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 14 listopada 2018 r. o sygn. 0114-KDIP1-3.4012.561.2018.l.JF jak również z dnia 25 października 2017 r. o sygn. 0114-KDIP1-1.4012.527.2017.1.AM.
Tym samym, również dostawa Budowli Gw, Budowli G oraz Budowli B, jak również pozostałych Budynków Gw (tj. innych Budynków niż Budynek CH Gw), pozostałych Budynków G (tj. innych Budynków niż Budynek CH G) oraz pozostałych Budynków B (tj. innych Budynków niż Budynek CH B) może być dokonywana po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia.
W efekcie, przedmiotowa dostawa Budynków i Budowli może podlegać (w całości bądź w części w jakiej upłyną dwa lata od pierwszego zasiedlenia) zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Jak wskazywano w opisie zdarzenia przyszłego, w takim przypadku Wnioskodawcy planują złożyć wspólne oświadczenie, zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, rezygnując ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybierając opodatkowanie dostawy tych obiektów według podstawowej stawki VAT (Oświadczenie o wyborze opodatkowania).
Niemniej jednak, T (bądź poprzednik prawny T) mógł ponosić wydatki na ulepszenie Budynków i Budowli, o których mowa w art. 2 pkt 14 lit. b i art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b ustawy o VAT. Kwota wydatków mogła przekraczać 30% wartości początkowej tych obiektów.
W związku z tym, nie można zupełnie wykluczyć, iż planowana dostawa Budynków i Budowli przez Zbywcę na rzecz Nabywcy będzie dokonywana w ramach bądź przed upływem dwóch lat od pierwszego zasiedlenia, a tym samym nie znajdzie do niej zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
Jednocześnie, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się (bez możliwości rezygnacji z zastosowania zwolnienia) dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, pod warunkiem łącznego spełnienia poniższych warunków:
- w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
- dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego. Nieruchomości zostaną nabyte przez Zbywcę od T. T i Zbywca przed dokonaniem transakcji sprzedaży Nieruchomości przez T na rzecz Zbywcy złożą, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT dostawy budynków i budowli wchodzących w skład Nieruchomości i dostawa Nieruchomości (z wyjątkiem sprzedaży Działki G II) na rzecz Zbywcy zostanie w całości opodatkowana VAT według stawki podstawowej. Zbywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego na nabyciu Nieruchomości od T.
Ponadto, po nabyciu Nieruchomości a przed dokonaniem Transakcji Zbywca nie będzie ponosił wydatków na ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) Budynków i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości wynoszących co najmniej 30% ich wartości początkowej. Niemniej jednak, nawet gdyby Zbywca poniósł takie wydatki będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego od takich wydatków.
Tymi samym, nawet jeśli wydatki na ulepszenie zostały/zostaną poniesione w ciągu dwóch lat przed dniem planowanej Transakcji, w odniesieniu do planowanej dostawy Budynków i Budowli, nie znajdzie zastosowanie obligatoryjne zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT z uwagi na przysługujące odliczenie podatku VAT naliczonego na nabyciu Nieruchomości przez Zbywcę bądź na wydatkach na budowę/ulepszenie Budynków i Budowli.
Podobnie, nie znajdzie zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, gdyż przedmiotowe Nieruchomości nie będą wykorzystywane przez Zbywcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej z podatku, a ponadto, Zbywcy z tytułu ich nabycia będzie przysługiwało prawo od obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
W efekcie, Wnioskodawcy stoją na stanowisku, że (przy założeniu, że Wnioskodawcy złożą Oświadczenie o wyborze opodatkowania) planowana dostawa Budynków i Budowli będzie w całości opodatkowana VAT według stawki podstawowej z uwagi na fakt, iż nie znajdzie zastosowanie zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9 oraz pkt 10a ustawy o VAT, a w przypadku w jakim znalazłoby zastosowanie zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT Zbywca i Nabywca złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.
W piśmie z 20 grudnia 2019 r. Wnioskodawca stanowisko do pytania nr 3 doprecyzował:
Okoliczność, iż na Działkach Gw nr i znajduje się linia kablowa i sieć wodociągową (oraz kabel telekomunikacyjny) zmienia stanowisko Wnioskodawców przedstawione we wniosku o wydanie wspólnej interpretacji w odniesieniu do tych dwóch działek w zakresie pytania 3 przedstawionego we wniosku.
Mianowicie, zdaniem Wnioskodawców, dostawa budowli zlokalizowanych na działce nr i wchodzącej w skład Nieruchomości Gw (tj. linii kablowej i sieci wodociągowej, oddanych do użytkowania ponad dwa lata przed planowaną Transakcją) w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Niemniej jednak, jak Wnioskodawca wskazywał we wniosku, strony planowanej Transakcji (tj. Zbywca i Nabywca) planują złożyć przed Transakcją oświadczenie o rezygnacji przedmiotowego zwolnienia i wyboru opodatkowania VAT dostawy Budynków, Budowli i ich części. Tym samym, dostawa linii kablowej i sieci wodociągowej położonych na działkach i będzie opodatkowana VAT według podstawowej stawki podatku VAT.
Kabel telekomunikacyjny położony na działce nr stanowi własność przedsiębiorstwa przesyłowego - w ramach planowanej sprzedaży Nieruchomości Gw nie dojdzie zatem do przeniesienia własności (w sensie cywilistycznym) ani ekonomicznego władztwa nad tym obiektem na Nabywcę.
Jednocześnie, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Tym samym dostawa działki nr i będzie opodatkowana według tych samych zasad jak dostawa linii kablowej i sieci wodociągowej, tj. będzie podlegała opodatkowaniu VAT według podstawowej stawki podatku VAT.
W odniesieniu do własnego stanowiska w zakresie pytania nr 3 Wniosku, w ocenie Wnioskodawców dostawa wszystkich (każdego/każdej z osobna) (za wyjątkiem wiat na wózki położonych na działce nr i w G, które zostały oddane do używania 25 września 2018 r. oraz wiat na wózki położonych na działce i w B, które zostały oddane do użytkowania w dniu 6 sierpnia 2018 r. oraz wiat na wózki położonych na działce nr w Gw, które zostały oddane do użytkowania 9 sierpnia 2018 r.) Budynków oraz Budowli będzie dokonywana po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia, a tym samym zastosowanie znajdzie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
Dodatkowo jak wskazywano w opisie zdarzenia przyszłego, Wnioskodawcy planują złożyć, przed dokonaniem Transakcji wspólne oświadczenie (zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT), o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyborze opodatkowania dostawy Budynków i Budowli podatkiem VAT.
Dostawa wiat na wózki położonych na działce nr i w G, które zostały oddane do używania 25 września 2018 r. oraz wiat na wózki położonych na działce i w B, które zostały oddane do użytkowania w dniu 6 sierpnia 2018 r oraz wiat na wózki położonych na działce nr w Gw, które zostały oddane do użytkowania 9 sierpnia 2018 będzie dokonywana w ramach Transakcji najprawdopodobniej przed upływem dwóch lat od ich pierwszego zasiedlenia, zatem do dostawy tych obiektów w ramach planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowanie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Ponadto, z uwagi na to, iż Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego na wzniesieniu powyższych wiat, do planowanej dostawy tych wiat w ramach planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT (w szczególności zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 pkt 9 i pkt 10a ustawy o VAT). Dostawa przedmiotowych wiat w ramach planowanej Transakcji będzie zatem w takim przypadku podlegała obligatoryjnie opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej. Natomiast w przypadku, gdyby dostawa powyższych wiat została dokonana jednak po upływie 2 lat od ich pierwszego zasiedlenia, będzie podlegała zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Niemniej jednak, Wnioskodawcy planują złożyć, przed dokonaniem Transakcji wspólne oświadczenie (zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT), o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyborze opodatkowania dostawy Budynków i Budowli podatkiem VAT. Tym samym, dostawa wiat również w takim przypadku będzie podlegała opodatkowaniu VAT.
W związku z tym, zdaniem Wnioskodawcy, planowana sprzedaż Nieruchomości Gw, Nieruchomości G, Nieruchomości B będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT według podstawowej stawki VAT. Stąd, odpowiadając na pytanie Organu, zdaniem Wnioskodawców dostawa poszczególnych budynków i budowli znajdujących się na objętych wnioskiem Nieruchomościach nie będzie korzystała z żadnego zwolnienia z opodatkowania VAT (z związku z rezygnacją ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT).
Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 4:
Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT.
Na dzień dokonania Transakcji, Nabywca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Po nabyciu Nieruchomości Nabywca będzie prowadził przy wykorzystaniu Nieruchomości działalność opodatkowaną VAT. W konsekwencji, należy stwierdzić, że Nieruchomości będą wykorzystywane przez Nabywcę będącego czynnym podatnikiem VAT wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.
Jak Wnioskodawcy wskazywali w uzasadnieniu do pytania nr 3, w stosunku do planowanej Transakcji (za wyjątkiem sprzedaży Działki G II) nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o VAT. Tym samym, Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT obligatoryjnie bądź będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, ale Wnioskodawcy będą uprawnieni do zrezygnowania z tego zwolnienia i wyboru opodatkowania VAT Transakcji (za wyjątkiem sprzedaży Działki G II). Tym samym, jeżeli Wnioskodawcy złożą przed dokonaniem Transakcji Oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT Transakcji (za wyjątkiem sprzedaży Działki G II), będzie ona w całości opodatkowana VAT.
W związku z powyższym, okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca.
W myśl art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług lub w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym, w którym Nabywca otrzyma od Zbywcy fakturę VAT dokumentującą faktyczne dokonanie Transakcji.
W świetle powyższego - zdaniem Wnioskodawców - po dokonaniu Transakcji (za wyjątkiem sprzedaży Działki G II) i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT dokumentującej Transakcję (przy czym faktura nie będzie obejmowała podatku VAT na sprzedaży Działki G II jako podlegającej zwolnieniu z VAT), Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wykazanego na fakturze dokumentującej sprzedaż Nieruchomości.
Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym związana z Transakcją podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.
Podsumowując, Wnioskodawcy stoją na stanowisku, że w przypadku, w którym odpowiedź na pytanie 1 i 3 będzie pozytywna, tj. Organ podatkowy uzna, że do planowanej Transakcji (za wyjątkiem sprzedaży Działki G II) nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o VAT i jednocześnie Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania wchodzących w skład Nieruchomości Budynków i Budowli (tj. sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji, za wyjątkiem sprzedaży Działki G II, zostanie przez Zbywcę opodatkowana w całości według stawki 23% VAT), Nabywcy będzie przysługiwało na podstawie art. 86 ust. 1 prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej od Zbywcy faktury, dokumentującej Transakcję (za wyjątkiem sprzedaży Działki G II) oraz do zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym zgodnie z brzmieniem art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.
Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 6:
Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którymi mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Niemniej jednak w sytuacji, gdy po dokonaniu takiego odliczenia zmienią się okoliczności mające wpływ na odliczenie całości lub części podatku naliczonego, powstaje konieczność dokonania stosownej korekty, na zasadach określonych w art. 91 ustawy o VAT.
Stosownie do treści art. 91 ust. 1 ustawy, po zakończeniu roku, w którym podatnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, o którym mowa w art. 86 ust. 1, jest on obowiązany dokonać korekty kwoty podatku odliczonego zgodnie z art. 90 ust. 2-10a, z uwzględnieniem proporcji obliczonej w sposób określony w art. 90 ust. 2-6 lub 10 lub przepisach wydanych na podstawie art. 90 ust. 11 i 12, dla zakończonego roku podatkowego.
Przepis art. 91 ust. 2 ustawy o VAT stanowi, że w przypadku towarów i usług, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji, a także gruntów i praw wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli zostały zaliczone do środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych nabywcy, z wyłączeniem tych, których wartość początkowa nie przekracza 15.000 zł, korekty, o której mowa w ust. 1, podatnik dokonuje w ciągu 5 kolejnych lat, a w przypadku nieruchomości i praw wieczystego użytkowania gruntów - w ciągu 10 lat, licząc od roku, w którymi zostały oddane do użytkowania. Roczna korekta w przypadku, o którymi mowa w zdaniu pierwszym, dotyczy jednej piątej, a w przypadku nieruchomości i praw wieczystego użytkowania gruntów - jednej dziesiątej kwoty podatku naliczonego przy ich nabyciu lub wytworzeniu. W przypadku środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, których wartość początkowa nie przekracza 15.000 zł, przepis ust. 1 stosuje się odpowiednio, z tym że korekty dokonuje się po zakończeniu roku, w którymi zostały oddane do użytkowania.
W świetle art. 91 ust. 4 ustawy o VAT, w przypadku gdy w okresie korekty, o której mowa w ust. 2, nastąpi sprzedaż towarów lub usług, o których mowa w ust. 2, lub towary te zostaną opodatkowane zgodnie z art. 14, uważa się, że te towary lub usługi są nadal wykorzystywane na potrzeby czynności podlegających opodatkowaniu u tego podatnika, aż do końca okresu korekty.
Na mocy art. 91 ust. 6 ustawy o VAT, w przypadku gdy towary lub usługi, o których mowa w ust. 4, zostaną:
- opodatkowane - w celu dokonania korekty przyjmuje się, że dalsze wykorzystanie tego towaru lub usługi jest związane z czynnościami opodatkowanymi;
- zwolnione od podatku lub nie podlegały opodatkowaniu - w celu dokonania korekty przyjmuje się, że dalsze wykorzystanie tego towaru lub usługi jest związane wyłącznie z czynnościami zwolnionymi od podatku lub niepodlegającymi opodatkowaniu.
W przypadku, o którymi mowa w ust. 4, korekta powinna być dokonana jednorazowo w odniesieniu do całego pozostałego okresu korekty. Korekty dokonuje się w deklaracji podatkowej za okres rozliczeniowy, w którym nastąpiła sprzedaż, a w przypadku opodatkowania towarów zgodnie z art. 14 - w deklaracji podatkowej za okres rozliczeniowy, w którym w stosunku do tych towarów powstał obowiązek podatkowy (art. 91 ust. 5 ustawy o VAT).
Na podstawie powołanych wyżej przepisów stwierdzić należy, że podatnik jest zobowiązany, co do zasady, dokonać korekty podatku naliczonego w sytuacji, gdy zmienia się przeznaczenie środków trwałych (np. ze związanych z czynnościami opodatkowanymi na czynności nie dające prawa do odliczenia), wartości niematerialnych i prawnych, podlegających amortyzacji, a także gruntów i praw wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli zostały zaliczone do środków trwałych nabywcy lub podatnik dokonał odliczenia podatku naliczonego w wyższej lub niższej wartości niż wyliczona na dany rok.
Ponadto, przepis art. 91 ust. 5 ustawy wprowadza szczególny przypadek dokonywania korekt w sytuacji, gdy podatnik w okresie korekty - tj. w odniesieniu do nieruchomości w okresie 10 lat - zbywa dany środek trwały.
W takich sytuacjach przyjmuje się fikcję prawną, że zbyte składniki majątku będą do końca okresu korekty służyły działalności opodatkowanej lub, odpowiednio, działalności zwolnionej/niedającej prawa do odliczenia podatku VAT. Jeśli zatem transakcja zbycia środka trwałego (dokonana w okresie korekty) została opodatkowana, wówczas przyjmuje się, że przez cały pozostały do okres korekty środek ten będzie wykorzystywany do czynności dających prawo do odliczenia podatku VAT.
Jak wskazano powyżej, sprzedaż Nieruchomości (za wyjątkiem sprzedaży Działki G II) zostanie przez Zbywcę opodatkowana według stawki 23% VAT. Strony bowiem na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania wchodzących w skład Nieruchomości Budynków i Budowli i, jednocześnie, jak Wnioskodawcy wskazywali w uzasadnieniu do pytania 1, do Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne obligatoryjne zwolnienie z VAT. Tym samym, w związku z tym, iż Transakcja (za wyjątkiem sprzedaży Działki G II) będzie w całości podlegała opodatkowaniu VAT według stawki 23%, Zbywca nie będzie zobowiązany do dokonania, w związku z dostawą Nieruchomości, korekty, o której mowa w art. 91 ust. 5 w zw. z art. 91 ust. 4 ustawy o VAT, która spowodowałaby wyłączenie z odliczenia części podatku VAT naliczonego, który został pierwotnie przez Zbywcę odliczony przy nabyciu, (roz)budowie bądź innych wydatkach inwestycyjnych związanych z Nieruchomościami.
Podsumowując, w przypadku, w którym odpowiedź na pytanie 1 i 3 będzie pozytywna, tj. Organ podatkowy uzna, że do planowanej Transakcji (za wyjątkiem sprzedaży Działki G II) nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o VAT i jednocześnie Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania wchodzących w skład Nieruchomości Budynków i Budowli (tj. sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji (za wyjątkiem sprzedaży Działki G II) zostanie przez Zbywcę opodatkowana w całości według stawki 23% VAT), Zbywca nie będzie zobowiązany, w związku z dostawą Nieruchomości, do dokonania korekty, o której mowa w art. 91 ust. 5 w zw. z art. 91 ust. 4 ustawy o VAT, poprzez zmniejszenie odliczonego podatku VAT naliczonego na nabyciu, budowie bądź rozbudowie Nieruchomości.
W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r., poz. 106), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Przez towary na mocy art. 2 pkt 6 ustawy rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:
- przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
- wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
- wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
- wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
- ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
- oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
- zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.
Należy zauważyć, że użytkowanie wieczyste stanowi wprawdzie prawo do rzeczy cudzej, ale daje użytkownikowi wieczystemu uprawnienia do dysponowania rzeczą w sposób zbliżony do właściciela.
Jak wynika z powyższego, zarówno sprzedaż prawa użytkowania wieczystego, jak również oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy i na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ().
W świetle art. 2 pkt 22 ustawy, sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.
Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
Zatem, w przypadku, gdy przedmiotem transakcji jest zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa czynność ta nie podlega przepisom ustawy o podatku od towarów i usług.
Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w ww. przepisie sformułowanie transakcja zbycia należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu dostawy towarów w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. zbycie obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu. Zbycie przedsiębiorstwa podlega zasadzie swobody umów, a więc może nastąpić na podstawie każdej czynności rozporządzającej.
Wyłączenie stosowania ustawy o podatku od towarów i usług przewidziane w przepisie art. 6 pkt 1 ustawy obejmuje jednakże tylko te czynności zrównane z pojęciem dostawy towarów, których przedmiotem jest przedsiębiorstwo lub zorganizowana część przedsiębiorstwa.
Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.
Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji przedsiębiorstwa, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2019 r., poz. 1145 z późn. zm.).
Zgodnie z tym przepisem, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:
- oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
- własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
- prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
- wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
- koncesje, licencje i zezwolenia;
- patenty i inne prawa własności przemysłowej;
- majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
- tajemnice przedsiębiorstwa;
- księgi i dokumenty
związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami, tak żeby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej.
Należy zauważyć, że powyższa definicja opisuje przedsiębiorstwo w ujęciu przedmiotowym, jako zespół niematerialnych i materialnych składników stanowiący przedmiot prawa w szerokim znaczeniu. Użyte w ww. przepisie określenie w szczególności wskazuje jedynie na przykładowe wyliczenie składników przedsiębiorstwa. Oznacza to, że z jednej strony
w jego skład mogą wchodzić inne elementy, niewymienione w tym artykule, a z drugiej, brak któregoś z tych elementów nie pozbawia zespołu rzeczy i praw przymiotu przedsiębiorstwa.
W myśl art. 552 Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.
W praktyce obrotu gospodarczego zdarzają się sytuacje, w których niektóre elementy przedsiębiorstwa podlegają wyłączeniu z transakcji sprzedaży. Jednak nawet w takim przypadku, składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w taki sposób, by można było o nich mówić jako o zespole, a nie tylko zbiorze pewnych elementów. Decydujące zatem jest to, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami umożliwiające kontynuowanie określonej działalności gospodarczej.
Natomiast przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa w myśl art. 2 pkt 27e ustawy rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.
Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.
Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań).
Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.
Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące część przedsiębiorstwa powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w istniejącym przedsiębiorstwie, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.
Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.
Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona obiektywnie oceniając posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić Nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.
Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.
Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.
Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.
Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).
Przesłanki takiego wyodrębnienia są spełnione w sytuacji organizacyjnego wyodrębnienia w wewnętrznej strukturze przedsiębiorstwa oraz ewidencjonowania zdarzeń gospodarczych w sposób pozwalający na przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań związanych z tą częścią przedsiębiorstwa.
Jednocześnie zorganizowana część przedsiębiorstwa powinna być gospodarczo samodzielna, zanim dojdzie do transakcji zbycia. Zatem wydzielona jednostka jeszcze przed jej zbyciem powinna uzyskać samodzielność gospodarczą i realizować ją w praktyce. Skutki prawne po stronie zbywcy nie powinny bowiem zależeć od zdarzeń przyszłych i niepewnych (samodzielne realizowanie zadań gospodarczych) powstałych już w innym podmiocie (u nabywcy).
Mając na uwadze powyższe, wskazać należy, że nie wystarczy zatem zorganizowanie jakiejkolwiek masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania w razie zaistnienia takiej potrzeby w obrocie gospodarczym. W przeciwnym razie nie można bowiem uznać, że dojdzie do powstania zespołu składników, które mogłyby stanowić zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Podsumowując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy więc do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:
- istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,
- zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,
- składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,
- zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.
Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.
O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.
W celu wyjaśnienia ww. kwestii należy powołać tezy wyroku TSUE z dnia 27 listopada 2003 r. w sprawie Zita-Modes (C-497/01), w którym Trybunał stwierdził, że: (...) pojęcie zbycia, czy to za wynagrodzeniem, czy też bez lub w charakterze aportu wniesionego do spółki, całości aktywów lub jej części, należy interpretować tak, iż obejmuje ono zbycie przedsiębiorstwa lub niezależnej części przedsiębiorstwa, włącznie z jego rzeczowymi składnikami oraz, w zależności od konkretnego przypadku, składnikami niematerialnymi, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej, natomiast nie obejmuje ono zwykłego zbycia aktywów, takiego jak sprzedaż zapasów produktów. Z orzeczenia tego wynika ponadto, że w świetle tej normy dyrektywy nabywca całości lub części majątku podatnika powinien mieć zamiar prowadzenia działalności nabytego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie działać tylko w celu niezwłocznego zlikwidowania danej działalności oraz sprzedaży ewentualnych zapasów.
Mając na uwadze powyższe orzeczenie TSUE należy stwierdzić, że zawarta w art. 2 pkt 27e ustawy definicja legalna zorganizowanej części przedsiębiorstwa musi być interpretowana przez pryzmat treści art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE i w powiązaniu z rozumieniem pojęcia przekazania całości lub części majątku, wyłożonym przez Trybunał w ww. orzeczeniu. Trybunał Sprawiedliwości główny nacisk kładzie na badanie konkretnego przypadku, dopuszczając w pewnych przypadkach zbycie samych składników rzeczowych. Tym samym, w myśl orzecznictwa Trybunału, składniki niematerialne nie stanowią konstytutywnego elementu uznania części majątku za zorganizowaną część przedsiębiorstwa w każdym przypadku. Trybunał uznał, że pojęcie zbycia całości lub części majątku należy interpretować tak, że obejmuje ono zbycie przedsiębiorstwa lub niezależnej części przedsiębiorstwa, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub jego część zdolną do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej.
Wątpliwości Zainteresowanych powstałe na tle przedstawionego we wniosku opisu sprawy dotyczą w pierwszej kolejności tego, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy i nie będzie wyłączona od opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.
Z opisu sprawy wynika, że Zbywca, jako czynny podatnik podatku VAT planuje sprzedaż Nieruchomości na rzecz Nabywcy za wynagrodzeniem. Przedmiotowa Nieruchomość obejmuje prawo własności działek gruntu o numerach ewidencyjnych:
- , , , , położonych w Gw,
- , , , , , , , , , , , , , , położonych w G,
- , położonych w B
oraz prawa użytkowania wieczystego działek nr , , , , , , , , ., położonych w B oraz prawo własności Budynków, Budowli i Urządzeń trwale związanych z gruntem.
W związku z ww. Transakcją, Nabywca wstąpi z mocy prawa w miejsce Zbywcy w stosunki najmu wynikające z pozostałych umów najmu dot. Nieruchomości.
W niektórych przypadkach Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z zawartych umów na media i umowy dostawy mediów.
Ponadto przedmiotem Transakcji będą:
- prawa wynikające z zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców wynikających z umów najmu - gwarancje (w tym gwarancje korporacyjne), kaucje,
- majątkowe prawa autorskie i prawa pokrewne związane z projektami architektonicznymi i innymi projektami dotyczącymi prac wykonywanych przez osoby trzecie w związku z budową Budynków i Budowli i pracami budowlanymi prowadzonymi w Budynkach i Budowlach, w tym prawa do gwarancji związanych z tymi umowami,
- dokumentację prawną i techniczną związaną z Nieruchomościami oraz decyzje administracyjne związane z użytkowaniem Nieruchomości (o ile takowe decyzje pozostają w mocy i ich przeniesienie jest niezbędne do korzystania z Nieruchomości).
W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności i zobowiązań Zbywcy (innych niż depozyty i gwarancje od części Najemców pozostałych na dzień Transakcji).
Przeniesieniu na rzecz Nabywcy nie będą podlegać także:
- prawa do domeny internetowej, prawo do oprogramowania komputerowego związanego z funkcjonowaniem Nieruchomości, prawo do znaku towarowego wyróżniającego daną Nieruchomość,
- prawo własności ruchomości i wyposażenie związane z funkcjonowaniem Nieruchomości,
- prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z najemcami),
- zobowiązania Zbywcy związane z finansowaniem zakupu Nieruchomości,
- środki pieniężne Zbywcy zdeponowane na rachunkach bankowych,
- prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia Nieruchomości,
- księgi rachunkowe Zbywcy,
- nazwa przedsiębiorstwa Zbywcy,
- prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z bieżącą działalnością gospodarczą Zbywcy, w tym w szczególności umowy o usługi księgowe,
- prawa i obowiązki wynikające z umów zawartych przez Zbywcę w zakresie zarządzania Nieruchomościami (property management) lub zarządzania aktywami (asset management) - (o ile takie umowy będą istniały na moment transakcji),
- pracownicy Zbywcy.
Nieruchomości nie będą wyodrębnione w sensie organizacyjnym w strukturze Zbywcy (jako oddział, departament, wydział), nie będą dla nich również prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilans ani rachunek zysków i strat.
Po nabyciu Nieruchomości Nabywca będzie czasowo wynajmował Nieruchomości. Wynajem Nieruchomości będzie podlegał opodatkowaniu VAT. Działalność prowadzona na nabytych Nieruchomościach zasadniczo nie będzie kontynuacją działalności Zbywcy, Zbywca rozwiąże bowiem umowy najmu z Najemcami w zakresie Rozwiązywalnych Umów Najmu.
Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że przedmiot planowanej Transakcji sprzedaży nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 551 Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy.
Planowana transakcja sprzedaży nie będzie również stanowić zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. Z treści wniosku wynika, że przedmiot Transakcji nie stanowi bowiem masy majątkowej wydzielonej finansowo, organizacyjnie i funkcjonalnie w istniejącym przedsiębiorstwie Zbywcy, która umożliwiłaby funkcjonowanie jako oddzielne przedsiębiorstwo.
Zatem w analizowanej sprawie przepis art. 6 pkt 1 ustawy nie będzie miał zastosowania, w związku z czym planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Tym samym stanowisko Wnioskodawców w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 jest prawidłowe.
Odnosząc się do postawionego pytania nr 2 tut. Organ wyjaśnia co następuje:
Wnioskodawca we wniosku z 18 października 2019 r. w opisie sprawy wskazał: Nieruchomość G będąca przedmiotem Transakcji obejmuje: ()
- prawo własności działki gruntu o numerze ewidencyjnymi: , położonej przy ul. W/N w G (dalej: Działka G II), dla której Sąd Rejonowy w G, Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o nr (działka nr );
Natomiast w piśmie z 20 grudnia 2019 r. będącym uzupełnieniem wniosku Wnioskodawca wskazał:
-w punkcie 1:
Wnioskodawca wskazuje, iż w złożonym wniosku wspólnym o wydanie interpretacji dla Nieruchomości G, zawarta została informacja, iż Nieruchomość G będąca przedmiotem Transakcji obejmuje prawo własności działek gruntu o numerach ewidencyjnych: , , , , , , , , , , , , , , , i . W związku z wydaniem przez Wojewodę decyzji o zezwoleniu na realizację Wojewoda wydał Decyzję nr (sygn) zgodnie z którą (przy założeniu uzyskania przez nią przymiotu ostateczności) działki , . (powstałe z podziału działki nr ), , (powstała z podziału działki ), . (powstała z podziału działki ), . (powstała z podziału działki ) przechodzą na własność Skarbu Państwa i nie będą przedmiotem Transakcji. W związku z powyższym przy założeniu uzyskania przez decyzję przymiotu ostateczności przedmiotem Transakcji w zakresie Nieruchomości G pomiędzy P a L będą Działki G Nr: , , , , , , , , , , , , , .
- w punkcie 3 Wnioskodawca zaznacza, iż jak zostało to wskazane powyżej (w pkt 1.1) Działka G nr nie będzie jednak przedmiotem Transakcji.
W związku z powyższym na pytanie nr 2 Czy w stosunku do planowanej Transakcji w zakresie sprzedaży Działki II zastosowanie znajdzie obligatoryjne zwolnienie z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT? nie można udzielić odpowiedzi, gdyż prawo własności działki gruntu o numerze ewidencyjnymi (Działka G II) jak wskazał Wnioskodawca w piśmie z 20 grudnia 2019 r. nie będzie przedmiotem Transakcji.
Kolejne wątpliwości Wnioskodawców, o których mowa w pytaniu oznaczonym we wniosku nr 3, dotyczą kwestii rozstrzygnięcia, czy w stosunku do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień od opodatkowania VAT, zdefiniowanych w art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9 i pkt 10a ustawy.
Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.
Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.
Jednocześnie należy zaznaczyć, że w świetle art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6% stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.
Z kolei zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
W art. 43 ust. 1 ustawy, dla dostawy nieruchomości niezabudowanych (pkt 9 ww. przepisu) oraz nieruchomości stanowiących budynki, budowle lub ich części (pkt 10 i pkt 10a) spełniających określone w tych przepisach warunki, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT. Zwolnienie od podatku sprzedaży ww. towarów jest również możliwe w oparciu o normę art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
W niniejszej sprawie w pierwszej kolejności, z uwagi na zakres wniosku, należy przeanalizować, czy przedmiotowe działki będą zabudowane, czy też niezabudowane.
Należy zauważyć, że przepisy ustawy nie definiują pojęcia budynku, budowli będących przykładowymi obiektami, które nadają działce status gruntu zabudowanego. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2019 r. poz. 1186, z późn. zm.).
I tak, w myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane, ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym należy przez to rozumieć: budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.
Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ww. ustawy, przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.
Pod pojęciem budowli należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane.
Ponadto w myśl art. 3 pkt 9 ww. ustawy, przez urządzenia budowlane należy rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.
Z kolei przepis art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy mówi, że zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
Z powyższego przepisu należy wywieść, że opodatkowane są te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane lub przeznaczone pod zabudowę. Z kolei dostawy gruntów niezabudowanych, będących na przykład gruntami rolnymi, czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione od podatku od towarów i usług.
Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.
Z powyższego wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości. Bez znaczenia zatem pozostaje klasyfikacja według ewidencji gruntów i budynków lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.
Treść wniosku wskazuje, że wszystkie działki gruntu nr:
- , , , , położonych w Gw,
- , ., , ., ., , ., , ., , , , , , (część tej działki) położonych w G,
- , położonych w B
oraz prawa użytkowania wieczystego działek nr , , , , ., , , , , . położonych w B, które stanowią Nieruchomość mającą być przedmiotem sprzedaży, są zabudowane Budynkami i Budowlami w rozumieniu ustawy prawo budowlane.
Wobec tego należy stwierdzić, że zwolnienie zdefiniowane w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, nie znajdzie zastosowania w rozpatrywanej sprawie, z uwagi na fakt, że planowana sprzedaż przez Zbywcę będzie obejmowała wyłącznie grunty zabudowane.
Zatem skoro transakcji dostawy będą podlegały Budynki i Budowle usytuowane na przedmiotowych działkach, należy w dalszej kolejności przytoczyć następujące przepisy prawa podatkowego.
I tak, na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, który wskazuje, że zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
- dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
- pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest co do zasady zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.
Przez pierwsze zasiedlenie, według art. 2 pkt 14 ustawy, rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
- wybudowaniu lub
- ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.
W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom po spełnieniu określonych warunków skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.
W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:
- w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
- dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Z powyższych przepisów wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
W tym miejscu należy zaznaczyć, że jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów zarówno nieruchomości, jak i ruchomości przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
Dodatkowo należy wskazać, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.
Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży (w tym zbycie użytkowania wieczystego) podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu lub zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu będą korzystały ze zwolnienia od podatku.
Zatem ww. art. 29a ust. 8 ustawy, ma również zastosowanie w przypadku zbycia prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z zabudowaniami. Powyższe wynika z faktu, że zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu uznawane jest za dostawę towaru oraz z tego, że grunt dzieli stawkę zabudowań na nim posadowionych.
Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.
W celu ustalenia, czy w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości zabudowanych które to zabudowania stanowią budynki, budowle w rozumieniu ustawy Prawo budowlane, zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy rozstrzygnąć, czy względem posadowionych na danej działce budynków i budowli nastąpiło pierwsze zasiedlenie.
Z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, że przedmiotem sprzedaży będą działki gruntu zabudowane Budynkami i Budowlami (przy których wskazano datę pierwszego ich zajęcia/używania), a mianowicie:
Gw:
(i) Gw działka nr :
- droga wewnętrzna - 28 listopada 2002 r.
- latarnie - 28 listopada 2002 r.
- kanalizacja deszczowa - 28 listopada 2002 r.
- linia kablowa - 28 listopada 2002 r.
(ii) Gw działka nr :
- budynek hipermarketu - 28 listopada 2002 r.
- budynek pompowni p. poż - 28 listopada 2002 r.
- transformator - 28 listopada 2002 r.
- parking - 28 listopada 2002 r.
- drogi wewnętrzne - 28 listopada 2002 r.
- wiaty na wózki - 9 sierpnia 2018 r.
- pylon reklamowy - 28 listopada 2002 r.
- oświetlenie zewnętrzne - 28 listopada 2002 r.
- zbiorniki stalowe - 28 listopada 2002 r.
- przystanek autobusowy - 5 grudnia 2002 r.
- maszty flagowe - 28 listopada 2002 r.
- stróżówka - 28 listopada 2002 r.
- stacja paliw - 19 sierpnia 2005 r.
- pylon - totem cenowy - 19 sierpnia 2005 r.
- sieć gazowa - 28 listopada 2002 r.
- kanalizacja deszczowa - 28 listopada 2002 r.
- kanalizacja sanitarna - 28 listopada 2002 r.
- sieć wodociągowa - 28 listopada 2002 r.
- linia kablowa - 28 listopada 2002 r.
- linia telekomunikacyjna (stanowiąca własność przedsiębiorstwa przesyłowego)
(iii) Gw działka nr :
parking - 28 listopada 2002 r.
- sieć gazowa - 28 listopada 2002 r.
- kanalizacja deszczowa - 28 listopada 2002 r.
- kanalizacja sanitarna - 28 listopada 2002 r.
- sieć wodociągowa - 28 listopada 2002 r.
- linia kablowa - 28 listopada 2002 r.
- linia telekomunikacyjna (stanowiąca własność przedsiębiorstwa przesyłowego)
Na działce nr w Nieruchomości Gw znajduje się również myjnia - została ona wzniesiona przez podmiot trzeci stąd nie jest ujęta w rejestrze środków trwałych T.
(iv) Gw działka nr .:
- linia kablowa - 28 listopada 2002 r.
- sieć wodociągowa - 28 listopada 2002 r.
(v) Gw działka nr :
- linia kablowa - 28 listopada 2002 r.
- kabel telekomunikacyjny (stanowiący własność przedsiębiorstwa przesyłowego)
- sieć wodociągową - 28 listopada 2002 r.
G
- G działka
nr
- centrum handlowo-usługowe - 8 grudnia 2004 r.
- ogrodzenie - 8 grudnia 2004 r.
- parking - 8 grudnia 2004 r.
- droga - 8 grudnia 2004 r.
- oświetlenie - 8 grudnia 2004 r.
- kanalizacja deszczowa - 8 grudnia 2004 r.
- kanalizacja sanitarna - 8 grudnia 2004 r.
- sieć wodociągowa i ppoż - 8 grudnia 2004 r.
- zasilanie energetyczne linia - 8 grudnia 2004 r.
- G działka nr
- centrum handlowo-usługowe - 8 grudnia 2004 r.
- parking - 8 grudnia 2004 r.
- droga - 8 grudnia 2004 r.
- oświetlenie - 8 grudnia 2004 r.
- kanalizacja deszczowa - 8 grudnia 2004 r.
- kanalizacja sanitarna - 8 grudnia 2004 r.
- sieć wodociągowa i ppoż - 8 grudnia 2004 r.
- zasilanie energetyczne linia - 8 grudnia 2004 r.
- G działka nr
- centrum handlowo-usługowe - 8 grudnia 2004 r.
- plac manewrowy (parking) - 8 grudnia 2004 r.
- ogrodzenie - 8 grudnia 2004 r.
- oświetlenie - 8 grudnia 2004 r.
- pylon reklamowy - 8 grudnia 2004 r.
- kanalizacja deszczowa - 8 grudnia 2004 r.
- kanalizacja sanitarna - 8 grudnia 2004 r.
- sieć wodociągowa i ppoż - 8 grudnia 2004 r.
- zasilanie energetyczne linia - 8 grudnia 2004 r
- G działka nr
- centrum handlowo-usługowe - 8 grudnia 2004 r.
- budka strażnicza - 8 grudnia 2004 r.
- pylon reklamowy - 8 grudnia 2004 r.
- ogrodzenie - 8 grudnia 2004 r.
- droga - 8 grudnia 2004 r.
- kanalizacja deszczowa - 8 grudnia 2004 r.
- kanalizacja sanitarna - 8 grudnia 2004 r.
- sieć wodociągowa i ppoż - 8 grudnia 2004 r.
- zasilanie energetyczne linia - 8 grudnia 2004 r
- G działka nr
- centrum handlowo-usługowe - 8 grudnia 2004 r.
- oświetlenie - 8 grudnia 2004 r.
- brama wjazdowa - 8 grudnia 2004 r.
- droga - 8 grudnia 2004 r.
- kanalizacja deszczowa - 8 grudnia 2004 r.
- kanalizacja sanitarna - 8 grudnia 2004 r.
- sieć wodociągowa i ppoż - 8 grudnia 2004 r.
- zasilanie energetyczne linia - 8 grudnia 2004 r.
- G działka nr
- centrum handlowo-usługowe - 8 grudnia 2004 r.
- droga - 8 grudnia 2004 r.
- G działka nr
- centrum handlowo-usługowe - 8 grudnia 2004 r.
- parking - 8 grudnia 2004 r.
- droga - 8 grudnia 2004 r.
- oświetlenie - 8 grudnia 2004 r.
- kanalizacja deszczowa - 8 grudnia 2004 r.
- kanalizacja sanitarna - 8 grudnia 2004 r.
- sieć wodociągowa i ppoż - 8 grudnia 2004 r.
- zasilanie energetyczne linia - 8 grudnia 2004 r.
- G działka nr
- centrum handlowo-usługowe - 8 grudnia 2004 r.
- parking - 8 grudnia 2004 r.
- droga - 8 grudnia 2004 r.
- oświetlenie - 8 grudnia 2004 r.
- kanalizacja deszczowa - 8 grudnia 2004 r.
- kanalizacja sanitarna - 8 grudnia 2004 r.
- sieć wodociągowa i ppoż - 8 grudnia 2004 r.
- zasilanie energetyczne linia - 8 grudnia 2004 r.
- wiata na wózki - 25 września 2018 r.
- hydrant - 8 grudnia 2014 r.
- G działka nr
- chodnik z barierkami - 8 grudnia 2004 r.
- kanalizacja deszczowa - 8 grudnia 2004 r.
- kanalizacja sanitarna - 8 grudnia 2004 r.
- sieć wodociągowa i ppoż - 8 grudnia 2004 r.
- zasilanie energetyczne linia - 8 grudnia 2004 r.
- G działka nr
- centrum handlowo-usługowe - 8 grudnia 2004 r.
- parking - 8 grudnia 2004 r.
- droga - 8 grudnia 2004 r.
- chodnik - 8 grudnia 2004 r.
- oświetlenie - 8 grudnia 2004 r.
- kanalizacja deszczowa - 8 grudnia 2004 r.
- kanalizacja sanitarna - 8 grudnia 2004 r.
- sieć wodociągowa i ppoż - 8 grudnia 2004 r.
- zasilanie energetyczne linia - 8 grudnia 2004 r.
- wiaty na wózki - 25 września 2018 r.
- tablica reklamowa - 8 grudnia 2004 r.
- wiata dot com - 26 listopada 2012 r.
- G działka nr
- parking - 8 grudnia 2004 r.
- droga - 8 grudnia 2004 r.
- oświetlenie - 8 grudnia 2004 r.
- kanalizacja deszczowa - 8 grudnia 2004 r.
- kanalizacja sanitarna - 8 grudnia 2004 r.
- sieć wodociągowa i ppoż - 8 grudnia 2004 r.
- zasilanie energetyczne linia - 8 grudnia 2004 r.
- G działka nr
- chodnik - 8 grudnia 2004 r.
- kanalizacja deszczowa - 8 grudnia 2004 r.
- kanalizacja sanitarna - 8 grudnia 2004 r.
- sieć wodociągowa i ppoż - 8 grudnia 2004 r.
- zasilanie energetyczne linia - 8 grudnia 2004 r.
- G działka nr
- chodnik z barierkami - 8 grudnia 2004 r.
- schody (część chodnika) - 8 grudnia 2004 r.
- oświetlenie - 8 grudnia 2004 r.
- parking - 8 grudnia 2004 r.
- kanalizacja deszczowa - 8 grudnia 2004 r.
- kanalizacja sanitarna - 8 grudnia 2004 r.
- sieć wodociągowa i ppoż - 8 grudnia 2004 r.
- zasilanie energetyczne linia - 8 grudnia 2004 r.
- G działka nr
- droga - 8 grudnia 2004 r.
- oświetlenie - 8 grudnia 2004 r.
- parking - 8 grudnia 2004 r.
- kanalizacja deszczowa - 8 grudnia 2004 r.
- kanalizacja sanitarna - 8 grudnia 2004 r.
- sieć wodociągowa i ppoż - 8 grudnia 2004 r.
- zasilanie energetyczne linia - 8 grudnia 2004 r.
- G działka nr
- droga - 8 grudnia 2004 r.
- oświetlenie - 8 grudnia 2004 r.
- parking - 8 grudnia 2004 r.
- kanalizacja deszczowa - 8 grudnia 2004 r.
- kanalizacja sanitarna - 8 grudnia 2004 r.
- sieć wodociągowa i ppoż - 8 grudnia 2004 r.
- zasilanie energetyczne linia - 8 grudnia 2004 r.
- kanalizacja sanitarna - 8 grudnia 2004 r.
- sieć wodociągowa i ppoż - 8 grudnia 2004 r.
- zasilanie energetyczne linia - 8 grudnia 2004 r.
- wiaty na wózki - 25 września 2018 r.
- tablica reklamowa - 8 grudnia 2004 r.
- wiata dot. com - 26 listopada 2012 r.
B
- B działka nr
- centrum handlowo-usługowe -17 września 2001 r.
- chodnik -17 września 2001 r.
- droga -17 września 2001 r.
- oświetlenie -17 września 2001 r.
- linia kablowa - 17 września 2001 r.
- Kanalizacja deszczowa - 17 września 2001 r.
- B działka
nr
- centrum handlowo-usługowe -17 września 2001 r.
- chodnik -17 września 2001 r.
- droga -17 września 2001 r.
- oświetlenie -17 września 2001 r.
- linia kablowa - 17 września 2001 r.
- sieć gazowa - 17 września 2001 r.
- kanalizacja deszczowa - 17 września 2001 r.
- kabel telekomunikacyjny (stanowiący własność przedsiębiorstwa przesyłowego)
- B działka nr
- centrum handlowo-usługowe -17 września 2001 r.
- chodnik - 17 września 2001 r.
- droga -17 września 2001 r.
- linia kablowa -17 września 2001 r.
- kanalizacja deszczowa -17 września 2001 r.
- B działka nr
- linia kablowa -17 września 2001 r.
- oświetlenie -17 września 2001 r.
- kabel telekomunikacyjny (stanowiący własność przedsiębiorstwa przesyłowego)
- B działka nr
- centrum handlowo-usługowe -17 września 2001 r.
- estakada -17 września 2001 r.
- ogrodzenie na parkingu podziemnym - 2 czerwca 2016 r.
- chodnik -17 września 2001 r.
- droga - 17 września 2001 r.
- oświetlenie -17 września 2001 r.
- linia kablowa - 17 września 2001 r.
- kanalizacja deszczowa -17 września 2001 r.
- kabel telekomunikacyjny (stanowiący własność przedsiębiorstwa przesyłowego)
- B działka nr
- linia kablowa -17 września 2001 r.
- B działka nr
- centrum handlowo-usługowe - 17 września 2001 r.
- estakada -17 września 2001 r.
- ogrodzenie na parkingu podziemnym - 2 czerwca 2016 r.
- chodnik - 17 września 2001 r.
- droga - 17 września 2001 r.
- parking -17 września 2001 r.
- linia kablowa -17 września 2001 r.
- oświetlenie -17 września 2001 r.
- kanalizacja sanitarna - 20 stycznia 2002 r.
- kanalizacja deszczowa -17 września 2001 r.
- kabel telekomunikacyjny (stanowiący własność przedsiębiorstwa przesyłowego)
- wiata dot. com - 26 sierpnia 2013 r.
- wiaty na wózki - 2 stycznia 2012 r., i 6 sierpnia 2018 r.
- B działka nr
- parking -17 września 2001 r.
- B działka nr
- oświetlenie -17 września 2001 r.
- linia kablowa -17 września 2001 r.
- B działka nr
- centrum handlowo-usługowe (we wniosku zdefiniowane jako Budynek CH B) - 17 września 2001 r.
- estakada -17 września 2001 r.
- ogrodzenie na parkingu podziemnym - 2 czerwca 2016 r.
- chodnik -17 września 2001 r.
- droga -17 września 2001 r.
- oświetlenie -17 września 2001 r.
- linia kablowa -17 września 2001 r.
- kanalizacja sanitarna - 20 stycznia 2002 r.
- kanalizacja deszczowa -17 września 2001 r.
- wiaty na wózki - 2 stycznia 2012 r., i 6 sierpnia 2018 r.
- kabel telekomunikacyjny (stanowiący własność przedsiębiorstwa przesyłowego)
- B działka
nr
- linia kablowa -17 września 2001 r.
- kanalizacja deszczowa -17 września 2001 r.
- oświetlenie -17 września 2001 r.
- B działka nr
- droga -17 września 2001 r.
- oświetlenie - 17 września 2001 r.
- linia kablowa - 17 września 2001 r.
- kanalizacja deszczowa -17 września 2001 r.
Na działce nr w Nieruchomości B znajduje się również myjnia - została ona wzniesiona przez podmiot trzeci stąd nie jest ujęta w rejestrze środków trwałych T.
W pierwszej kolejności należy wskazać, że położona/y na działce
- w Gw nr i - linia telekomunikacyjna (stanowiąca własność przedsiębiorstwa przesyłowego) i nr - kabel telekomunikacyjny (stanowiący własność przedsiębiorstwa przesyłowego),
- w B nr , , , i - kabel telekomunikacyjny (stanowiący własność przedsiębiorstwa przesyłowego),
nie będzie przedmiotem sprzedaży, gdyż jak wskazał Wnioskodawca zarówno linia jak i kabel telekomunikacyjny stanowi własność przedsiębiorstwa przesyłowego. A zatem nie dojdzie do przeniesienia własności nad ww. obiektami na Nabywcę.
Pozostałe obiekty (ww. budynki i budowle) posadowione na Działkach Gw, Działkach G i Działkach B (za wyjątkiem wiat na wózki położonych w Gw na działce nr , które zostały oddane do użytkowania 9 sierpień 2018 r., wiat na wózki położonych w G na działce nr i , które zostały oddane do użytkowania 25 września 2018 r., wiat na wózki położonych w B na działce nr i , które zostały oddane do użytkowania 6 sierpnia 2018 r.) po oddaniu ich do użytkowania (lata 2001 2016) były wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych (najem) lub w działalności gospodarczej T. Zatem w odniesieniu do ww. zabudowań na Nieruchomościach doszło już do ich pierwszego zasiedlenia. Ponadto jak wskazał Wnioskodawca pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. Budynków i Budowli a ich dostawą w ramach Transakcji upłynie okres dłuższy niż dwa lata. Ponadto Wnioskodawca nie będzie ponosił wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym budynków i budowli, w stosunku do których będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W związku z powyższym, dla ww. Transakcji dostawy Budynków i Budowli zostały spełnione warunki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
W tej sytuacji uwzględniając zapis art. 29a ust. 8 ustawy dostawa prawa własności gruntu oraz prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym przedmiotowe Budynki i Budowle są posadowione, również będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT.
W związku z tym, że dostawa Budynków i Budowli będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. czynności wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy jest bezpodstawna.
W konsekwencji, w stosunku do planowanej Transakcji sprzedaży nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień od opodatkowania podatkiem VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9 i pkt 10a ustawy, ponieważ dostawa Nieruchomości Gw, Nieruchomości G i Nieruchomości B zabudowanej Budynkami i Budowlami będzie w całości korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.
Jednocześnie należy zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
- są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
- złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.
Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:
- imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
- planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
- adres budynku, budowli lub ich części.
Tak więc, ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
Jak rozstrzygnięto powyżej, planowana Transakcja sprzedaży Nieruchomości zabudowanych będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Ponadto w opisie sprawy wskazano, że zarówno Nabywca, jak i Zbywca będą w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i będą spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 ustawy oraz Wnioskodawcy planują złożyć, przed dokonaniem Transakcji, wspólne oświadczenie zgodnie z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i wyborze opodatkowania dostawy Budynków i Budowli podatkiem VAT.
W związku z powyższym, Wnioskodawcy mogą zrezygnować ze zwolnienia od podatku VAT i wybrać opodatkowanie planowanej dostawy na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy.
Podsumowując, z uwagi na fakt, że sprzedaż Budynków i Budowli będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to Wnioskodawca po spełnieniu warunków określonych w wyżej powołanych przepisach art. 43 ust. 10 i art. 43 ust. 11 ustawy będzie mógł skorzystać z opcji opodatkowania Transakcji sprzedaży zabudowanych Nieruchomości Gw, Nieruchomości G i Nieruchomości B według 23% stawki VAT.
Natomiast dostawa wiat na wózki położonych na działce nr i w G, które zostały oddane do używania 25 września 2018 r. oraz wiat na wózki położonych na działce i w B, które zostały oddane do użytkowania w dniu 6 sierpnia 2018 r oraz wiat na wózki położonych na działce nr w Gw, które zostały oddane do użytkowania 9 sierpnia 2018 r. jeżeli będzie dokonywana w ramach Transakcji przed upływem dwóch lat od ich pierwszego zasiedlenia, to do dostawy tych obiektów w ramach planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowanie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Ponadto, z uwagi na to, iż Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego przy wzniesieniu powyższych wiat, do planowanej dostawy tych wiat w ramach planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT (tj. zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 pkt 9 i pkt 10a ustawy o VAT). Dostawa przedmiotowych wiat w ramach planowanej Transakcji będzie zatem w takim przypadku podlegała opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej. Natomiast w przypadku, gdyby dostawa powyższych wiat zostanie dokonana po upływie 2 lat od ich pierwszego zasiedlenia, będzie podlegała zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Ponieważ Wnioskodawcy planują złożyć, przed dokonaniem Transakcji wspólne oświadczenie (zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT), o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyborze opodatkowania dostawy Budynków i Budowli podatkiem VAT, to dostawa wiat w takim przypadku będzie podlegała opodatkowaniu VAT.
Natomiast odnosząc się do myjni posadowionej na działce:
- nr położonej w Gw,
- nr położonej w B,
- nr położonej w B
należy stwierdzić co następuje.
Jeżeli przed dokonaniem sprzedaży Nieruchomości Gw i Nieruchomości B Wnioskodawca będzie posiadał prawo do rozporządzania ww. myjniami, to dostawa przedmiotowych myjni będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż jak wskazał Wnioskodawca pierwsze zajęcie (używanie) tych myjni przez podmioty trzecie, które wybudowały myjnie, nastąpiło wcześniej niż 2 lata przed planowaną Transakcją. Zatem po złożeniu przez strony Transakcji, przed dokonaniem Transakcji wspólnego oświadczenia (zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT), o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyborze opodatkowania dostawy Budynków i Budowli podatkiem VAT, dostawa ww. myjni będzie podlegała opodatkowaniu VAT.
Wobec powyższego stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 3, należało uznać za prawidłowe.
Kolejne wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą prawa do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej od Zbywcy faktury, dokumentującej Transakcję oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym, zgodnie z brzmieniem art. 87 ust. 1 ustawy.
Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.
Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:
- nabycia towarów i usług,
- dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.
Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje zarejestrowany, czynny podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).
Przedstawiona zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.
Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.
Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.
Okoliczności opisu sprawy wskazują, że Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży na rzecz Nabywcy będzie wykorzystywana wyłącznie do czynności opodatkowanych.
Mając na uwadze powyższe przepisy w analizowanym przypadku wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy warunki uprawniające do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości będą spełnione. Jak wynika bowiem z opisu sprawy Nabywca jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem VAT, a nabyte Nieruchomości będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT.
Co istotne, w przedmiotowej sprawie nie wystąpi także jedna z negatywnych przesłanek wyłączająca prawo do odliczenia wymieniona w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, a mianowicie jak rozstrzygnięto powyżej sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła czynności niepodlegającej opodatkowaniu VAT, ani też zwolnionej od podatku VAT.
Na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy, w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.
Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika zostały określone w art. 87 ust. 2-6 ustawy.
Zaznaczyć należy, że przepisy art. 87 ustawy, regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te statuują możliwość otrzymania przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Wynika to z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy.
Biorąc pod uwagę treść przywołanych przepisów, w kontekście przedstawionego opisu sprawy należy stwierdzić, że Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości opisanych we wniosku.
Z powyższych względów, w sytuacji zaistnienia okoliczności wskazanych w art. 87 ust. 1 ustawy, Wnioskodawca będzie mógł również ubiegać się o zwrot podatku VAT.
Zauważyć przy tym należy, że uprawnienie do odliczenia podatku naliczonego Nabywca będzie mógł zrealizować, pod warunkiem niezaistnienia innych przesłanek negatywnych określonych w art. 88 ustawy.
Wobec tego stanowisko Wnioskodawców w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 4 jest prawidłowe.
Wnioskodawca ma również wątpliwości czy będzie on zobowiązany, w związku z dostawą Nieruchomości, do dokonania korekty, o której mowa w art. 91 ust. 5 w zw. z ust. 4 ustawy, poprzez zmniejszenie odliczonego podatku VAT naliczonego przy nabyciu, budowie bądź rozbudowie Nieruchomości.
Odnosząc się do kwestii uznania, że Wnioskodawca nie będzie zobowiązany, w związku z dostawą Nieruchomości, do dokonania korekty, o której mowa w art. 91 ust. 5 w zw. z ust. 4 ustawy, poprzez zmniejszenie odliczonego podatku VAT naliczonego przy nabyciu, budowie bądź rozbudowie należy wskazać, że wyrażoną wyżej generalną zasadę uprawniającą do odliczenia podatku naliczonego, uzupełniają w sposób technicznoprawny regulacje zawarte w art. 90 i inne przepisy art. 91 ustawy.
Przepisy zawarte w art. 90 ustawy regulują kwestię związaną z prawem do odliczenia podatku naliczonego w sytuacji, gdy podatnik nabyte towary i usługi wykorzystuje zarówno do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, jak i czynności, w związku z którymi takie prawo nie przysługuje. Z tym, że przez czynności w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego należy rozumieć czynności zwolnione od podatku.
Z kolei przepisy zawarte w art. 91 ustawy co do zasady dotyczą sytuacji, gdy uprzednio odliczona kwota podatku naliczonego z różnych przyczyn musi zostać skorygowana lub w przypadku, gdy podatek naliczony nie został odliczony, bo na moment realizacji prawa do odliczenia nabyty towar lub usługa nie miały służyć działalności opodatkowanej, ale sytuacja ta uległa zmianie.
I tak, zgodnie z art. 91 ust. 1 ustawy, po zakończeniu roku, w którym podatnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, o którym mowa w art. 86 ust. 1, jest on obowiązany dokonać korekty kwoty podatku odliczonego zgodnie z art. 90 ust. 2-10a, z uwzględnieniem proporcji obliczonej w sposób określony w art. 90 ust. 2-6, 10 lub 10a lub przepisach wydanych na podstawie art. 90 ust. 11 i 12, dla zakończonego roku podatkowego.
W myśl art. 91 ust. 2 ustawy, w przypadku towarów i usług, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji, a także gruntów i praw wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli zostały zaliczone do środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych nabywcy, z wyłączeniem tych, których wartość początkowa nie przekracza 15 000 zł, korekty, o której mowa w ust. 1, podatnik dokonuje w ciągu 5 kolejnych lat, a w przypadku nieruchomości i praw wieczystego użytkowania gruntów - w ciągu 10 lat, licząc od roku, w którym zostały oddane do użytkowania. Roczna korekta w przypadku, o którym mowa w zdaniu pierwszym, dotyczy jednej piątej, a w przypadku nieruchomości i praw wieczystego użytkowania gruntów - jednej dziesiątej kwoty podatku naliczonego przy ich nabyciu lub wytworzeniu. W przypadku środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, których wartość początkowa nie przekracza 15 000 zł, przepis ust. 1 stosuje się odpowiednio, z tym że korekty dokonuje się po zakończeniu roku, w którym zostały oddane do użytkowania.
W świetle art. 91 ust. 4 ustawy, w przypadku gdy w okresie korekty, o której mowa w ust. 2, nastąpi sprzedaż towarów lub usług, o których mowa w ust. 2, lub towary te zostaną opodatkowane zgodnie z art. 14, uważa się, że te towary lub usługi są nadal wykorzystywane na potrzeby czynności podlegających opodatkowaniu u tego podatnika, aż do końca okresu korekty.
Stosownie do art. 91 ust. 5 ustawy, w przypadku, o którym mowa w ust. 4, korekta powinna być dokonana jednorazowo w odniesieniu do całego pozostałego okresu korekty. Korekty dokonuje się w deklaracji podatkowej za okres rozliczeniowy, w którym nastąpiła sprzedaż, a w przypadku opodatkowania towarów zgodnie z art. 14 - w deklaracji podatkowej za okres rozliczeniowy, w którym w stosunku do tych towarów powstał obowiązek podatkowy.
W myśl art. 91 ust. 6 ustawy, w przypadku gdy towary lub usługi, o których mowa w ust. 4, zostaną:
- opodatkowane w celu dokonania korekty przyjmuje się, że dalsze wykorzystanie tego towaru lub usługi jest związane z czynnościami opodatkowanymi;
- zwolnione od podatku lub nie podlegały opodatkowaniu w celu dokonania korekty przyjmuje się, że dalsze wykorzystanie tego towaru lub usługi jest związane wyłącznie z czynnościami zwolnionymi od podatku lub niepodlegającymi opodatkowaniu.
Stosownie do art. 91 ust. 7 ustawy, przepisy ust. 1-6 stosuje się odpowiednio w przypadku, gdy podatnik miał prawo do obniżenia kwot podatku należnego o całą kwotę podatku naliczonego od wykorzystywanego przez siebie towaru lub usługi i dokonał takiego obniżenia, albo nie miał takiego prawa, a następnie zmieniło się prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tego towaru lub usługi.
Na podstawie art. 91 ust. 7a ustawy, w przypadku towarów i usług, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji, a także gruntów i praw wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli zostały zaliczone do środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych nabywcy, z wyłączeniem tych, których wartość początkowa nie przekracza 15.000 zł, korekty, o której mowa w ust. 7, dokonuje się na zasadach określonych w ust. 2 zdanie pierwsze i drugie oraz ust. 3. Korekty tej dokonuje się przy każdej kolejnej zmianie prawa do odliczeń, jeżeli zmiana ta następuje w okresie korekty.
W konsekwencji, w sytuacji gdy obie strony transakcji spełnią warunki wynikające z art. 43 ust. 10 i art. 43 ust. 11 ustawy i wybiorą dla dostawy Nieruchomości (tj. Nieruchomości Gw, Nieruchomości G, Nieruchomości B) zabudowanej Budynkami i Budowlami opodatkowanie stawką podatku VAT w wysokości 23%, to nie dojdzie do zmiany przeznaczenia wykorzystania przedmiotowej Nieruchomości. Zatem, Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do dokonania korekty, o której mowa w art. 91 ust. 5 w zw. z ust. 4 ustawy.
Tym samym stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 6 jest prawidłowe.
Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. Ponadto podkreślić należy, że niniejsza interpretacja została wydana w odniesieniu do przedstawionego opisu planowanego zdarzenia przyszłego, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.
Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu podatku leży w kompetencji właściwego miejscowo i rzeczowo dla nabywcy organu podatkowego pierwszej instancji (Naczelnika Urzędu Skarbowego, Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego).
Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu podatku leży w kompetencji właściwego miejscowo i rzeczowo dla nabywcy organu podatkowego pierwszej instancji (Naczelnika Urzędu Skarbowego, Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego).
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu złożenia wniosku.
Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od towarów i usług. Natomiast w części dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.
Ponadto tut. Organ informuje, że zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:
- z zastosowaniem art. 119a;
- w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
- z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).
Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.
Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w , za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2019 r., poz. 2325).
Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).
Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.
Stanowisko
prawidłowe
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej