Podatek od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy Nieruchomości oraz prawa Wnioskodawcy do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedających dokumentującej sprzedaż działek budowlanych, a także prawa do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie:

-      opodatkowania dostawy Nieruchomości – jest prawidłowe,

-      prawa Wnioskodawcy do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedających dokumentującej sprzedaż działek budowlanych, a także prawa do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy – jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

28 lutego 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 28 lutego 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy Nieruchomości oraz prawa Wnioskodawcy do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedających dokumentującej sprzedaż działek budowlanych, a także prawa do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 4 maja 2022 r. (wpływ 4 maja 2022 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

A sp. z o. o.

2)Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

Pani BD

3)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Pan RD

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest inwestorem, zainteresowanym nabyciem praw do nieruchomości gruntowej (dalej: „Nieruchomość”) pod inwestycję magazynowo-produkcyjną wraz z zapleczem socjalno-biurowym oraz niezbędną infrastrukturą techniczną i towarzyszącą (dalej: „Inwestycja”, planowane nabycie będzie dalej określane jako „Transakcja”). Przedmiotowa Nieruchomość zlokalizowana jest na terenie (...). Transakcja będzie obejmować:

·Nieruchomość 1 składającą się z niezabudowanych działek gruntu nr ewid. 1 i 2;

·Nieruchomość 2 składającą się z niezabudowanych działek gruntu nr ewid. 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12;

·Nieruchomość 3 składającą się z niezabudowanych działek gruntu nr ewid. 13 i 14;

·Nieruchomość 4 składającą się z działek nr ewid. 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23;

·Nieruchomość 5 składającą się z niezabudowanych działek gruntu nr ewid. 24, 25, 26 oraz 27;

·Nieruchomość nr 6 składającą się z niezabudowanych działek gruntu oznaczonych nr ewid. 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39 (dalej też łącznie jako: „Nieruchomości”, bądź w odniesieniu do ww. działek łącznie jako: „Działki”).

Sąd Rejonowy prowadzi następujące księgi wieczyste dla Nieruchomości:

·dla Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 KW nr C1;

·dla Nieruchomości 3 oraz Nieruchomości 4 KW nr C2;

·dla Nieruchomości 5 oraz Nieruchomości 6 KW nr C3.

Wnioskodawca planuje wybudowaną w ramach Inwestycji powierzchnię magazynowo-produkcyjną wraz z zapleczem socjalno-biurowym oraz niezbędną infrastrukturą techniczną i towarzyszącą wynająć lub sprzedać w ramach prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT. Tym samym, po nabyciu przedmiotowych Działek, Wnioskodawca planuje wykorzystywać je w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT oraz niepodlegającej zwolnieniu z VAT.

Działki są niezabudowane, nieogrodzone i nieuzbrojone.

Dla następujących Działek obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przyjęty Uchwałą Rady Gminy z dnia 27 listopada 2019 r. (dalej: "MPZP"), zgodnie z którym:

·Działki nr ewid. 15 i 16 wchodzą w obszar funkcjonalny oznaczony symbolem 1ZP przeznaczony na cel zieleni urządzonej;

·Działki na ewid. 17, 18, 13, 19, 20, 21, 22, 14 wchodzą w obszar funkcjonalny oznaczony symbolem 2P/U przeznaczony na cel obiektów produkcyjnych, składów i magazynów z dopuszczeniem zabudowy usługowej;

·Działka nr 23 wchodzi częściowo w obszar funkcjonalny oznaczony symbolem 2P/U i 3P/U przeznaczony na cel obiektów produkcyjnych, składów i magazynów z dopuszczeniem zabudowy usługowej, KDW1 przeznaczony na cel drogi wewnętrznej, KD-L1 przeznaczony na cel drogi publicznej lokalnej, KD-S1 przeznaczony na cel drogi publicznej ekspresowej;

·Działki nr ewid. 28 i 24 wchodzą częściowo w obszar funkcjonalny oznaczony symbolem 1ZP przeznaczony na cel zieleni urządzonej oraz 2P/U przeznaczony na cel obiektów produkcyjnych, składów i magazynów z dopuszczeniem zabudowy usługowej;

·Działki nr ewid. 30, 31, 25, 32, 26, 33, 34, 35, 36, 27, 37, 38 wchodzą w obszar funkcjonalny oznaczony symbolem 2P/U przeznaczony na cel obiektów produkcyjnych, składów i magazynów z dopuszczeniem zabudowy usługowej;

·Działka nr ewid. 39 wchodzi częściowo w obszar funkcjonalny oznaczony symbolem 2P/U i 3P/U przeznaczony na cel obiektów produkcyjnych, składów i magazynów z dopuszczeniem zabudowy usługowej, KDW1 przeznaczony na cel drogi wewnętrznej, 6ZP przeznaczony na cel zieleni urządzonej, 5ZL przeznaczony na cel lasu, KD-S1 przeznaczony na cel drogi publicznej ekspresowej.

Jednocześnie, zgodnie z § 6 ust. 12 pkt 5) MPZP, dopuszcza się budowę i przebudowę istniejącej sieci infrastruktury technicznej, zgodnie z obowiązującymi przepisami odrębnymi.

Wskazane powyżej Działki będą dalej określane jako „Działki budowlane”.

Natomiast Działki nr 12 oraz 29 (dalej: „Działki niebudowlane”) nie zostały objęte miejscowym planem zagospodarowania, ani decyzją o warunkach zabudowy.

Sprzedający nabyli Nieruchomość 1-4 w roku 1997 na podstawie umowy sprzedaży, (...), a Nieruchomość 5 i 6 na podstawie umowy sprzedaży w roku 1999, (...) Nieruchomości 1, 3 i 5 zostały w roku 2010 przejęte na drogi publiczne przez Gminę, po czym na mocy ugody zawartej pomiędzy Sprzedającymi, a Gminą w dniu 21 września 2021 r. Nieruchomości 1, 3 i 5 „powróciły” do Sprzedających i stanowią obecnie ich własność.

Sprzedający są właścicielami Działek na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej.

Pan RD prowadził w przeszłości jednoosobową działalność gospodarczą oraz był z tego tytułu czynnym podatnikiem VAT, jednak działalność ta została zamknięta w roku 2016, a Pan RD został wyrejestrowany z VAT. Natomiast Pani BD nie prowadziła w przeszłości, ani nie prowadzi działalności gospodarczej oraz nie jest zarejestrowana jako czynny podatnik VAT.

Sprzedający nie wykorzystywali przedmiotu Transakcji w ramach działalności gospodarczej opodatkowanej VAT (ponieważ nie prowadzą działalności w takim zakresie, a Nieruchomość znajduje się w ich majątku prywatnym). Tym samym, Sprzedający nie wykorzystywali Nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

Sprzedający przez szereg lat (co najmniej na przestrzeni 25 lat) inwestowali jednak prywatne środki w zakup nieruchomości o różnym statusie tj. zabudowanych, niezabudowanych, rolnych.

Głównym celem takich działań ze strony Sprzedających było lokowanie posiadanych prywatnych środków z myślą o zabezpieczeniu przyszłości (posiadanie aktywów „na starość” gdy możliwości zarobkowania będą już ograniczone), jak również chęć wsparcia dzieci w przyszłości. Sprzedający nie wykluczają jednak wcześniejszej sprzedaży nieruchomości i udziałów w nieruchomościach nabytych bezpośrednio do swojego majątku, jeżeli nadarzy się ku temu stosowna okazja biznesowa (tj. przykładowo w przypadku atrakcyjnej finansowo wyceny nieruchomości na rynku lub w przypadku pojawienia się atrakcyjnej oferty na ich zakup).

W ostatnich latach Sprzedający, borykają się z problemami finansowymi związanymi z bieżącą obsługą zaciągniętych zobowiązań finansowych w związku z czym podjęli decyzję o konieczności częściowego wyprzedania posiadanego majątku prywatnego, w tym sprzedaży Nieruchomości będącej przedmiotem złożonego wniosku.

Od roku 1989 Sprzedający prowadzą gospodarstwo rolne o powierzchni ok. 65 ha na terenie Gminy O (48 ha) oraz Gminy F (16,5 ha). W latach 1997-1999 Sprzedający nabyli szereg nieruchomości rolnych położonych w miejscowości P, Gmina O na poszerzenie tego gospodarstwa rolnego (łącznie 14 ha w miejscowości P Gmina O) – w tym udziały w prawie własności Działek. Na przestrzeni lat dla terenu położonego w G Gmina O, na którym położone jest gospodarstwo rolne uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewidujący zabudowę mieszkaniową i usługową (rok 2008). W następstwie ustalenia miejscowego planu Sprzedający dokonali podziału terenu w G (obejmującego również udziały w prawie własności Działek) na mniejsze działki pod kątem zabudowy mieszkaniowej.

Następnie na wniosek i w efekcie starań Sprzedających zmieniono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego na wskazany powyżej MPZP przewidujący zabudowę produkcyjno-magazynowo-usługową, gdyż pojawili się zainteresowani nabyciem terenu w G, pod warunkiem możliwości realizacji inwestycji usługowo-magazynowej (przed Wnioskodawcą inwestycją o zbliżonym charakterze zainteresowany był także inny podmiot).

W celu przedstawienia pełnego opisu zdarzenia przyszłego, Zainteresowani wskazują, że Sprzedający posiadają inne nieruchomości niż Nieruchomości objęte złożonym wnioskiem oraz dokonywali również sprzedaży nieruchomości w przeszłości, w szczególności:

─w roku 2018 Sprzedający zbyli posiadaną w majątku prywatnym nieruchomość rolną,

─w roku 2019 Sprzedający sprzedali Gminie P inną znajdującą się w majątku prywatnym zabudowaną nieruchomość (sprzedaż nastąpiła w wyniku wniosku złożonego przez Sprzedających do Gminy P o wykup na podstawie art. 36 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zgodnie z którym, właściciel nieruchomości może żądać od gminy jej wykupienia, jeżeli w związku z uchwaleniem MPZP korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe),

─w roku 2021 Sprzedający dokonali zbycia udziałów w nieruchomości położonej w S na rzecz podmiotu, który zamierzał wybudować w tym miejscu hotel. W związku z przedmiotową transakcją Sprzedający wystąpili z wnioskiem o interpretację indywidualną prawa podatkowego (wniosek wspólny, złożony wspólnie z podmiotem kupującym), mającą na celu ustalenie zasad opodatkowania VAT/PCC sprzedawanej nieruchomości. Zgodnie z otrzymaną interpretacją indywidualną z dnia 29 czerwca 2020 r. sygn. (...), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał, iż Sprzedający zbędą przedmiotową nieruchomość prywatnie, tj. nie działając jako podatnicy VAT, a transakcja podlegała będzie opodatkowaniu PCC.

Pierwotnie, dnia 30 grudnia 2019 r. Sprzedający zawarli z Wnioskodawcą przedwstępną umowę sprzedaży, która zakładała, iż Sprzedający spełnią szereg warunków w tym m.in. nabędą od Gminy O własność działek przejętych wcześniej przez Gminę O na drogi publiczne, tj. Działki nr 1, 2, 13, 14, 24, 25, 26 oraz 27.

Sprzedający warunek ten spełnili i na mocy ugody z dnia 21 września 2021 r. zawartej z Gminą O przejęli własność przedmiotowych Działek. Ze względu na fakt, iż umowa przedwstępna była kilkakrotnie aneksowana, Sprzedający i Wnioskodawca zdecydowali się dnia 23 grudniu 2021 r. na jej rozwiązanie i zawarcie (tego samego dnia) nowej przedwstępnej umowy sprzedaży, której warunki wskazano w złożonym wniosku.

W szczególności, zgodnie z obowiązującą umowa przedwstępną sprzedaży zawartą w grudniu 2021 r., Sprzedający wyrazili zgodę na dysponowanie przez Wnioskodawcę Działkami na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt.11 i art. 32 ust. 4 pkt. 2) ustawy z dn. 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm.) oraz składanie wniosków oraz pozyskiwanie pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączeniowych oraz decyzji (w tym decyzji PnB), a także wejścia na teren Nieruchomości w celu prowadzenia badań i odwiertów w zakresie niezbędnym do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji. W związku z powyższym Sprzedający udzielili/udzielą przed dniem Transakcji stosownych pełnomocnictw przedstawicielom kancelarii podatkowej świadczącej usługi na rzecz Wnioskodawcy uprawniających w szczególności do:

1)zapoznania się z aktami księgi wieczystej Nieruchomości;

2)przeglądania wszelkich dokumentów stanowiących podstawę wpisów w powyższej księdze wieczystej, w szczególności dokumentów zamieszczonych w aktach powyższej księgi wieczystej, innych ksiąg wieczystych oraz dawnych ksiąg wieczystych uprzednio prowadzonych dla Nieruchomości lub jej części lub nieruchomości, z których Nieruchomość lub jej części zostały wydzielone, a także do uzyskiwania innych informacji oraz dokumentów dotyczących Nieruchomości lub mocodawców w odpowiednich urzędach, sądach i rejestrach oraz do pobierania ich odpisów lub wypisów;

3)występowania o, uzyskiwania i odbioru zaświadczeń, informacji, wypisów oraz wyrysów od wszelkich podmiotów, w tym organów administracji publicznej, dotyczących Nieruchomości, w tym w szczególności:

a)wypisów z rejestru gruntów, rejestru budynków i rejestru lokali wraz z wyrysem z odpowiednich map ewidencyjnych;

b)wszelkich urzędowych dokumentów stanowiących podstawę dokonania zmian oznaczenia poszczególnych części Nieruchomości;

c)wszelkich dokumentów dotyczących miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

d)zaświadczeń dotyczących ewentualnych roszczeń reprywatyzacyjnych oraz roszczeń związanych z prawidłowością nabycia własności Nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego;

e)zaświadczeń dotyczących wpisów do rejestru bądź ewidencji zabytków;

f)zaświadczeń dotyczących kwestii ochrony środowiska i ochrony przyrody;

g)zaświadczeń dotyczących kwestii obszaru rewitalizacji oraz specjalnej strefy rewitalizacji w stosunku do Nieruchomości;

h)zaświadczeń dotyczących kwestii leśnego statusu nieruchomości w stosunku do Nieruchomości;

i)informacji dotyczących specjalnej strefy ekonomicznej w stosunku do Nieruchomości;

j)zaświadczeń dotyczących zaległości w opłatach danin publicznych a także zaległości w opłacie za użytkowanie wieczyste;

k)innych odpisów, informacji i zaświadczeń od właściwych organów dotyczących Nieruchomości, które mogą okazać się potrzebne w ocenie pełnomocników;

l)podejmowania wszelkich innych czynności prawnych lub faktycznych, składania wszelkich oświadczeń woli lub wiedzy, podpisywania, składania i odbioru wszelkich dokumentów, które mogą się okazać konieczne lub przydatne w celu realizacji zakresu pełnomocnictwa.

Wnioskodawca jest i na moment dokonania Transakcji będzie podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą i czynnym podatnikiem podatku VAT.

W celu przedstawienia pełnego opisu zdarzenia przyszłego, Zainteresowani wskazują, że część z posiadanych przez Sprzedających nieruchomości (innych niż będące przedmiotem złożonego wniosku) zostanie również nabyta przez Wnioskodawcę, jednak z uwagi na fakt, że nieruchomości te znajdują się we współwłasności, Wnioskodawca oraz Sprzedający wystąpią w tym zakresie z odrębnymi wnioskami o interpretację wraz z pozostałymi współwłaścicielami nieruchomości.

Końcowo Zainteresowani wskazują, że ostateczna data Transakcji nie jest jeszcze znana, jednak Zainteresowani planują przeprowadzić Transakcję w roku 2022.

Pismem z 4 maja 2022 r. uzupełnili Państwo wniosek o następujące informacje:

Strony zawarły nieodpłatną umowę użyczenia działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38 i 39. Umowa została zawarta w dniu 23 grudnia 2021 r. na okres obowiązywania do dnia 30 czerwca 2022 r.

Elementem umowy przedwstępnej sprzedaży było wyrażenie przez Sprzedających zgody na dysponowanie przez Spółkę ww. działkami w zakresie koniecznym do uzyskania wszelkich wymaganych prawem decyzji, pozwoleń, uzgodnień (w tym warunków przyłączeniowych) koniecznych do realizacji planowanej Inwestycji, w tym pozwolenia na budowę dla tej Inwestycji. Okoliczności te nie były jednak sformułowane w formie warunku umowy przedwstępnej.

Jak wskazano we Wniosku umowa przedwstępna zawierała jeszcze inne warunki, jakie muszą być bezwzględnie spełnione przez Sprzedających, aby doszło do zawarcia końcowej umowy sprzedaży. Warunkiem zawarcia umowy końcowej było nabycie od Gminy O własności działek przejętych wcześniej przez Gminę O na drogi publiczne, tj. Działek nr 1, 2, 13, 14, 24, 25, 26 oraz 27.

Sprzedający warunek ten spełnili i na mocy ugody z dnia 21 września 2021 r. zawartej z Gminą O przejęli własność przedmiotowych Działek.

Ponadto, warunkiem zawarcia umowy końcowej jest także zawarcie dwóch innych transakcji nabycia działek, których współwłaścicielami są także Sprzedający (tak jak wskazano we Wniosku – w zakresie innych transakcji nabycia działek zostaną złożone odrębne wnioski o interpretację – ze względu na okoliczność, iż Sprzedający są ich współwłaścicielami).

Warunkiem zawarcia umowy końcowej jest także doprowadzenie przez Kupującego (w oparciu o pełnomocnictwa otrzymane od Sprzedających) do pozyskania pozwolenia na budowę.

Sprzedającym nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15,16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38 i 39.

Sprzedający nie udostępniali działek będących przedmiotem sprzedaży (działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38 i 39) osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych (np. najem, dzierżawa).

Nieruchomości, będące przedmiotem sprzedaży nie były wykorzystywane przez Sprzedających w prowadzonej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.).

Obydwoje Sprzedający posiadają status rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy, czyli rolnika dokonującego dostawy produktów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej lub świadczącego usługi rolnicze, korzystającego ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3, z wyjątkiem rolnika obowiązanego na podstawie odrębnych przepisów do prowadzenia ksiąg rachunkowych. Status rolnika posiadają od co najmniej roku 2004.

Wnioskodawcy nie przewidują, że do dnia sprzedaży dla działek nr 12 i nr 29 będących przedmiotem sprzedaży zostanie uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Wnioskodawcy nie przewidują, że do dnia sprzedaży dla działek nr 12 i nr 29 będących przedmiotem sprzedaży zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Z ww. gruntu Sprzedający nie dokonywali sprzedaży płodów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej.

Żadna z działek od chwili wejścia w ich posiadanie aż do chwili planowanej sprzedaży nie była przez Sprzedających wykorzystywana w działalności zwolnionej lub opodatkowanej VAT. Każda z działek była uprawiana rolne lub stanowiła użytki zielone na potrzeby własne.

Ponadto część z posiadanych przez Sprzedających nieruchomości (innych niż będące przedmiotem wniosku) zostanie również nabyta przez Wnioskodawcę, jednak z uwagi na fakt, że nieruchomości te znajdują się we współwłasności, Wnioskodawca oraz Sprzedający wystąpią w tym zakresie z odrębnymi wnioskami o interpretację wraz z pozostałymi współwłaścicielami nieruchomości.

Wnioskodawcy wskazują, iż współwłaściciele pozostałych nieruchomości aktywnie dążyli do sprzedaży udziału w Nieruchomości, w tym zaangażowali podmiot zewnętrzny trudniący się wsparciem w tego typu transakcjach. Małżeństwo RD nie było stroną tego typu umów, niemniej jednak pasywnie skorzystało z możliwości zbycia Nieruchomości na rzecz kupującej, którą to transakcję wspiera podmiot zewnętrzny.

Sprzedający, gdy w roku 2008 dla terenu Nieruchomości uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewidujący zabudowę mieszkaniową i usługową, dokonali podziału terenu na mniejsze działki pod kątem zabudowy mieszkaniowej. Łącznie z podziałem terenu na mniejsze działki, wyznaczono także teren pod drogi publiczne (tereny te przejęła Gmina O). Sprzedający nie dokonali jednak wówczas sprzedaży działek z przeznaczeniem mieszkaniowym.

Następnie na wniosek i w efekcie starań Sprzedających zmieniono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego na obowiązujący obecnie MPZP przewidujący zabudowę produkcyjno-magazynowo-usługową. Miało to związek z pojawieniem się podmiotów zainteresowanych nabyciem terenu w G, pod warunkiem możliwości realizacji inwestycji usługowo-magazynowej. W celu dokonania sprzedaży, Sprzedający „odzyskali” także działki pierwotnie przejęte przez Gminę O na drogi publiczne (w zmienionym MPZP – tereny te nie były już bowiem przeznaczone pod drogi).

Kupujący zamierza na nabywanych działkach zrealizować inwestycję polegającą na budowie hal magazynowych z zapleczem socjalno-biurowym wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną tj. utwardzeniem dróg, uzbrojeniem terenu, ogrodzeniem terenu, budową zbiorników retencyjnych.

W odpowiedzi na pytanie 17 o treści: ,,Czy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego na terenie oznaczonym symbolem 1ZP na działkach nr 28, 24, 3, 4, 15,16 dopuszcza jakąkolwiek zabudowę, jeśli tak to jaką?”, Wnioskodawca wskazał, że działki nr ewid. 15 i 16 wchodzą w obszar funkcjonalny oznaczony symbolem 1ZP przeznaczony na cel zieleni urządzonej; działki nr ewid. 28 i 24 wchodzą częściowo w obszar funkcjonalny oznaczony symbolem 1ZP przeznaczony na cel zieleni urządzonej oraz 2P/U przeznaczony na cel obiektów produkcyjnych, składów i magazynów z dopuszczeniem zabudowy usługowej działki nr ewid. 3 i 4 wchodzą w obszar funkcjonalny oznaczony symbolem 1ZP przeznaczony na cel zieleni urządzonej.

Jednocześnie, zgodnie z § 6 ust. 12 pkt 5) MPZP dopuszcza się budowę i przebudowę istniejącej sieci infrastruktury technicznej, zgodnie z obowiązującymi przepisami odrębnymi.

Natomiast w odpowiedzi na pytanie 18 o treści: ,,Czy na dzień sprzedaży w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla działek nr 28, 24, 3, 4, 15,16, oznaczonych w części 1ZP jako teren przeznaczony na cel zieleni urządzonej, zostaną wyznaczone linie rozgraniczające?”, Wnioskodawca wskazał, że na dzień sprzedaży w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla działek nr 28, 24, 3, 4, 15, 16, oznaczonych w części 1ZP jako teren przeznaczony na cel zieleni urządzonej, nie wyznaczono i nie planuje się wyznaczenia linii rozgraniczających.

Na pytanie 19 o treści: ,,Czy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego na terenie oznaczonym symbolem 6ZP na działce nr 39 dopuszcza jakąkolwiek zabudowę, jeśli tak to jaką?”, Wnioskodawca udzielił następującej odpowiedzi. Działka nr ewid. 39 oznaczona symbolem 6ZP wchodzi częściowo w obszar funkcjonalny oznaczony symbolem 2P/U i 3P/U przeznaczony na cel obiektów produkcyjnych, składów i magazynów z dopuszczeniem zabudowy usługowej, KDW1 przeznaczony na cel drogi wewnętrznej, 6ZP przeznaczony na cel zieleni urządzonej, 5ZL przeznaczony na cel lasu, KD-S1 przeznaczony na cel drogi publicznej ekspresowej. Jednocześnie, zgodnie z § 6 ust. 12 pkt 5) MPZP dopuszcza się budowę i przebudowę istniejącej sieci infrastruktury technicznej, zgodnie z obowiązującymi przepisami odrębnymi.

Na dzień sprzedaży w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla działki nr 39, oznaczonej w części 6ZP jako teren przeznaczony na cel zieleni urządzonej, nie wyznaczono i nie planuje się wyznaczenia linii rozgraniczających.

Działka nr ewid. 39, oznaczona symbolem 5ZL, wchodzi częściowo w obszar funkcjonalny oznaczony symbolem 2P/U i 3P/U przeznaczony na cel obiektów produkcyjnych, składów i magazynów z dopuszczeniem zabudowy usługowej, KDW1 przeznaczony na cel drogi wewnętrznej, 6ZP przeznaczony na cel zieleni urządzonej, 5ZL przeznaczony na cel lasu, KD-S1 przeznaczony na cel drogi publicznej ekspresowej.

Jednocześnie, zgodnie z § 6 ust. 12 pkt 5) MPZP dopuszcza się budowę i przebudowę istniejącej sieci infrastruktury technicznej, zgodnie z obowiązującymi przepisami odrębnymi.

Dla działki nr 39, oznaczonej w części 5ZL jako teren przeznaczony na cel zieleni urządzonej, nie wyznaczono i nie planuje się wyznaczenia linii rozgraniczających.

Pytania

1.Czy planowana Transakcja w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT?

2.Czy w zakresie, w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedającego dokumentującej sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT?

Państwa stanowisko w sprawie (doprecyzowane w piśmie z 4 maja 2022 r.)

1.Zdaniem Zainteresowanych, planowana Transakcja w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie Działek budowlanych będzie podlegała opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, natomiast w zakresie Działek niebudowlanych będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

2.Zdaniem Zainteresowanych, w zakresie w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, tj. w zakresie Działek budowlanych, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedających faktury dokumentującej dostawę Działek budowlanych na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych.

1.Opodatkowanie VAT Transakcji.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez „towary” rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, przez „sprzedaż” rozumie się m.in. odpłatną dostawę towarów.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu VAT, bowiem aby była objęta tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Z kolei, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Jak wskazano powyżej, Wnioskodawca jest podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą oraz czynnym podatnikiem podatku VAT, więc w ocenie Zainteresowanych, jako czynny podatnik VAT będzie również działał w charakterze podatnika VAT w ramach przedmiotowego nabycia.

Natomiast Sprzedający nie prowadzą działalności gospodarczej oraz nie są zarejestrowani jako czynni podatnicy (Pan RD prowadził w przeszłości jednoosobową działalność gospodarczą oraz był z tego tytułu czynnym podatnikiem VAT, jednak działalność ta została zamknięta w roku 2016, a Pan RD został wyrejestrowany z VAT).

Określony w ustawie o VAT zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do faktycznego zaistnienia opodatkowania danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik VAT. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o VAT, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Definicja ta jest szeroka i nie pokrywa się ani z definicją działalności gospodarczej wynikające z ustawy Prawo przedsiębiorców ani z definicją działalności gospodarczej wynikającej z ustawy o PIT.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

W kontekście powyższego uzasadnione jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W konsekwencji należy uznać, że nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Mając powyższe na uwadze przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą jako handlowiec wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W podobny sposób kwestię tą rozstrzygnął Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w orzeczeniu z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

W tym zakresie należy uznać, że również na gruncie przepisów unijnych, zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust 1 Dyrektywy 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy o VAT) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Ponadto, jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby (C-180/10) i Emilian Kuć, Halina Jeziorska-Kuć (C-181/10), dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

W kwestii opodatkowania dostawy Nieruchomości istotne jest więc, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku stanu przyszłego Sprzedający w celu dokonania sprzedaży Nieruchomości podjęli aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkuje koniecznością uznania ich za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym Sprzedających.

Patrząc na działania podejmowane przez Sprzedających przed sprzedażą Nieruchomości w szczególności doprowadzenie do zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na zabudowę produkcyjno-magazynowo-usługową pod kątem potencjalnych kupujących oraz dokonywanie podziałów posiadanych terenów, w tym terenów obejmujących Działki, uzasadnione jest przyjęcie iż Sprzedający działają w zakresie Transakcji jak podatnicy VAT. W przedmiotowej sprawie, nie można także pominąć całego kontekstu działań Sprzedających w przypadku posiadanych przez nich innych nieruchomości, w tym nieruchomości rolnych, w zakresie których już przeprowadzili transakcje sprzedaży.

Mając powyższe na uwadze, Sprzedający sprzedając Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy powinni być uznani, każdy z osobna, jako działający w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, bowiem czynność ta nie będzie wyłącznie działaniem w ramach realizacji prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W konsekwencji należy uznać, że czynność ta będzie spełniać przesłanki uznania jej za wykonywanie działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT przez Sprzedających, a ich samych jako podatników podatku od towarów i usług.

Zdaniem Zainteresowanych, status Sprzedających jako podatników VAT w ramach przedmiotowego zbycia wzmacnia również fakt objęcia transakcją Nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę inwestycyjną (odniesienie do orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r, sygn. C-180/10 i C-181/10) oraz kompleksowe zorganizowanie całej sprzedaży ze znaczącym zaangażowaniem Wnioskodawcy (gdzie Wnioskodawca, na podstawie otrzymanych pełnomocnictw, wykonuje liczne czynności niezbędne do przygotowania gruntu do transakcji sprzedaży). W ocenie Zainteresowanych, skutkuje to uznaniem Transakcji sprzedaży za pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie porównywalne do profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Trzeba bowiem podkreślić, że z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, iż pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Zatem fakt, że powyższe działania m.in. pozyskiwanie pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączeniowych oraz decyzji (w tym decyzji PnB) koniecznych do realizacji planowanej Inwestycji nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedających, ale przez Wnioskodawcę nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Sprzedających.

Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Wnioskodawcę wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedających (mocodawców). Z kolei Wnioskodawca dokonując wyżej wymienionych działań uatrakcyjni przedmiotową Nieruchomość będącą nadal własnością Sprzedających. Działania te dokonywane za pełną zgodą Sprzedających, przejawiającą się udzieleniem pełnomocnictwa, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

W związku z powyższym stwierdzić należy, iż udzielenie przez Sprzedających stosownego pełnomocnictwa Wnioskodawcy skutkować będzie tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez Wnioskodawcę będą podejmowane w imieniu i na korzyść Sprzedających, ponieważ to Oni jako właściciele Nieruchomości będą stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonanie wszelkich czynności związanych z przedmiotową Nieruchomością.

Podsumowując:

·Sprzedający podejmują czynności poprzez pełnomocnika (Wnioskodawcę) polegające na wszczynaniu wymaganych prawem postępowań administracyjnych,

·czynności te dokonywane są w sposób ciągły i są dokonywane w ramach Inwestycji,

·powyższe czynności zmierzają do zwiększenia wartości Nieruchomości, a zatem Sprzedający (poprzez pełnomocnika) zaangażowali środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomości,

·środki te podejmowane są w celu uzyskania dochodu z wykorzystania (sprzedaży) majątku rzeczowego – Nieruchomości.

Powyższe okoliczności dowodzą dodatkowo, że zostanie wypełniona definicja prowadzenia działalności gospodarczej, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Sprzedający będą działać w charakterze podatnika VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się z VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Jak wskazano powyżej Nieruchomość jest niezabudowana, nieogrodzona i nieuzbrojona, należy ją uznać za tereny niezabudowane na gruncie ustawy o VAT, a jej sprzedaż za dostawę terenu niezabudowanego.

W dalszej kolejności należy rozważyć, czy Nieruchomość stanowi tereny budowlane.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT przez pojęcie „tereny budowlane”, rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Działki budowlane.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, dla Działek budowlanych obowiązuje MPZP, zgodnie z którym:

·Działki nr ewid. 3 i 4 wchodzą w obszar funkcjonalny oznaczony symbolem 1ZP przeznaczony na cel zieleni urządzonej;

·Działki nr ewid.: 5, 6, 1, 7, 8, 9, 10, 2 wchodzą w obszar funkcjonalny oznaczony symbolem 2P/U przeznaczony na cel obiektów produkcyjnych, składów i magazynów z dopuszczeniem zabudowy usługowej;

·Działka nr 11 wchodzi częściowo w obszar funkcjonalny oznaczony symbolem 2P/U i 3P/U przeznaczony na cel obiektów produkcyjnych, składów i magazynów z dopuszczeniem zabudowy usługowej, KDW1 i KDL1 przeznaczony na cel drogi publicznej lokalnej;

·Działki nr ewid. 15 i 16 wchodzą w obszar funkcjonalny oznaczony symbolem 1ZP przeznaczony na cel zieleni urządzonej;

·Działki na ewid.: 17, 18, 13, 19, 20, 21, 22, 14 wchodzą w obszar funkcjonalny oznaczony symbolem 2P/U przeznaczony na cel obiektów produkcyjnych, składów i magazynów z dopuszczeniem zabudowy usługowej;

·Działka nr 23 wchodzi częściowo w obszar funkcjonalny oznaczony symbolem 2P/U i 3P/U przeznaczony na cel obiektów produkcyjnych, składów i magazynów z dopuszczeniem zabudowy usługowej, KDW1 przeznaczony na cel drogi wewnętrznej, KD-L1 przeznaczony na cel drogi publicznej lokalnej, KD-S1 przeznaczony na cel drogi publicznej ekspresowej;

·Działki nr ewid. 28 i 24 wchodzą częściowo w obszar funkcjonalny oznaczony symbolem 1ZP przeznaczony na cel zieleni urządzonej oraz 2P/U przeznaczony na cel obiektów produkcyjnych, składów i magazynów z dopuszczeniem zabudowy usługowej

·Działki nr ewid. 30, 31, 25, 32, 26, 33, 34, 35, 36, 27, 37, 38 wchodzą w obszar funkcjonalny oznaczony symbolem 2P/U przeznaczony na cel obiektów produkcyjnych, składów i magazynów z dopuszczeniem zabudowy usługowej;

·Działka nr ewid. 39 wchodzi częściowo w obszar funkcjonalny oznaczony symbolem 2P/U i 3P/U przeznaczony na cel obiektów produkcyjnych, składów i magazynów z dopuszczeniem zabudowy usługowej, KDW1 przeznaczony na cel drogi wewnętrznej, 6ZP przeznaczony na cel zieleni urządzonej, 5ZL przeznaczony na cel lasu, KD-S1 przeznaczony na cel drogi publicznej ekspresowej.

Jednocześnie, zgodnie z § 6 ust. 12 pkt 5) MPZP dopuszcza się budowę i przebudowę istniejącej sieci infrastruktury technicznej, zgodnie z obowiązującymi przepisami odrębnymi.

Tym samym, zgodnie z MPZP Działki nr 5, 6, 1, 7, 8, 9, 10, 2, 11, 17, 18, 13, 19, 20, 21, 22, 14, 23, 28, 24, 30, 31, 25, 32, 26, 33, 34, 35, 36, 27, 37, 38, 39 są niewątpliwie położone na terenach, na których dopuszczalna jest zabudowa.

Jednocześnie na gruncie wskazanego art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, brak jest podstawy dla rozróżnienia klasyfikacji działek w VAT w zależności od stopnia, w jakim dana działka została przeznaczona pod zabudowę w MPZP – dany grunt albo jest przeznaczony pod zabudowę w MPZP i jest gruntem budowlanym na gruncie VAT albo nie jest przeznaczony pod zabudowę w MPZP i nie jest gruntem budowlanym w rozumieniu VAT. Tym samym, ponieważ tereny każdej ze wskazanych powyżej Działek są przeznaczone w MPZP pod zabudowę (w części na cel obiektów produkcyjnych, składów i magazynów z dopuszczeniem zabudowy usługowej, a częściowo na cel drogi publicznej lokalnej, drogi wewnętrznej, drogi publicznej ekspresowej), to, w ocenie Wnioskodawcy, wszystkie powyższe Działki powinny zostać uznane w całości za „grunty przeznaczone pod zabudowę”, o których mowa w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

W konsekwencji, w ocenie Wnioskodawcy, Działki te powinny zostać uznane w całości za tzw. tereny budowalne w myśl ustawy o VAT, a ich dostawa powinna zostać uznana za dostawę terenu niezabudowanego i budowlanego.

Natomiast w zakresie terenów pozostałych Działek budowlanych (Działki nr 3, 4, 15, 16), należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku, decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”. Zatem także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy o podatku od towarów i usług art. 2 pkt 33 w zgodny sposób odpowiada zatem także treści orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego. Analiza wyżej powołanych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku VAT obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane.

W związku z tym, że ustawa o podatku od towarów i usług nie precyzuje, o jakie tereny przeznaczone pod zabudowę chodzi, przyjąć trzeba, że pojęcie „tereny przeznaczone pod zabudowę” obejmuje obszary, na których przewidziane są różne formy zabudowy.

Rozpatrując pojęcie „grunty przeznaczone pod zabudowę” – do którego odnosi się przepis art. 2 pkt 33 ustawy – należy odwołać się do definicji zawartych w ustawie Prawo budowlane.

Zgodnie z przepisem art. 3 pkt 1 ustawy – Prawo budowlane, przez obiekt budowlany należy rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Na podstawie art. 3 pkt 2 ustawy – Prawo budowlane, przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Natomiast, na mocy art. 3 pkt 3 ustawy – Prawo budowlane, pod pojęciem budowli należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Zgodnie z art. 3 pkt 3a ustawy – Prawo budowlane, obiektem liniowym jest obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable w niej zainstalowane nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego.

Przez obiekty małej architektury należy rozumieć niewielkie obiekty, a w szczególności: kultu religijnego, jak: (kapliczki, krzyże przydrożne, figury), posągi, wodotryski i inne obiekty architektury ogrodowej, użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku, jak: piaskownice, huśtawki, drabinki, śmietniki (art. 3 pkt 4 ustawy – Prawo budowlane).

W myśl art. 3 pkt 9 ustawy – Prawo budowlane, przez urządzenie budowlane należy rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Jak wcześniej wskazano, elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy ocenie, czy przedmiotowy teren stanowi teren budowlany nie wystarczy analiza jego podstawowego przeznaczenia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Podkreślić należy, że w treści art. 2 pkt 33 ustawy, który definiuje pojęcie terenu budowlanego, ustawodawca odwołał się do przeznaczenia terenu, które są zawarte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w odniesieniu do konkretnej nieruchomości (działki), a nie do funkcji podstawowych przeznaczenia terenu, które są zawarte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w odniesieniu do konkretnej nieruchomości (działki).

Ustawodawca nie uzależnił więc charakteru terenu od głównego celu, który będący przedmiotem opodatkowania podatkiem od towarów i usług teren ma spełniać, lecz zwolnienie od opodatkowania VAT zależy od możliwości dokonania zabudowy wskazanego terenu. Uwzględnić bowiem należy również zapisy dotyczące przeznaczenia dopuszczalnego tego terenu, w którym ustalono możliwość lokalizacji obiektów budowlanych (np. sieci, urządzeń i obiektów infrastruktury technicznej, dróg, dojazdów nie wydzielonych oraz przejazdów, ciągów i dojść pieszych, tras rowerowych, elementów małej architektury). Możliwość wybudowania na gruncie obiektów budowlanych, wynikająca z zapisów funkcji uzupełniających przeznaczenia terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oznacza, że grunt ten w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy stanowi teren budowlany.

Biorąc pod uwagę powyższe, w ocenie Zainteresowanych, również tereny oznaczone jako 1ZP przeznaczony na cel zieleni urządzonej powinny zostać uznane za tereny przeznaczone pod zabudowę. MPZP przewiduje bowiem i określa zabudowę dozwoloną na tych terenach, tj. zgodnie z MPZP dopuszcza się budowę i przebudowę istniejącej sieci infrastruktury technicznej, zgodnie z obowiązującymi przepisami odrębnymi.

Tym samym, należy stwierdzić, że Działki 3, 4, 15, 16 również stanowią teren przeznaczony pod zabudowę, zatem należy je uznać za teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy.

Taki pogląd jest również akceptowany w doktrynie orzecznictwa organów podatkowych, czego przykładem jest interpretacja indywidualna z dnia 18 maja 2021 r., o sygn. 0114-KDIP4-1.4012.165.2021.2.PS.

Wobec powyższego, w ocenie Wnioskodawcy, nie można przyjąć, że dla dostawy Działek budowlanych istnieją podstawy do zastosowania zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Zgodnie z MPZP w ocenie Spółki, działki 28, 24, 3, 4, 15, 16 są niewątpliwie położone na terenach, na których dopuszczalna jest zabudowa. Jednocześnie na gruncie wskazanego art. 2 pkt 33 ustawy o VAT brak jest podstawy dla rozróżnienia klasyfikacji działek w VAT w zależności od stopnia, w jakim dana działka została przeznaczona pod zabudowę w MPZP – dany grunt albo jest przeznaczony pod zabudowę w MPZP i jest gruntem budowlanym na gruncie VAT albo nie jest przeznaczony pod zabudowę w MPZP i nie jest gruntem budowlanym w rozumieniu VAT. Tym samym, ponieważ tereny każdej ze wskazanych powyżej działek są przeznaczone w MPZP pod zabudowę to, w ocenie Wnioskodawcy, wszystkie powyższe działki powinny zostać uznane w całości za „grunty przeznaczone pod zabudowę”, o których mowa w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. W konsekwencji, w ocenie Wnioskodawcy, Działki te powinny zostać uznane w całości za tzw. tereny budowalne w myśl ustawy o VAT, a ich dostawa powinna zostać uznana za dostawę terenu niezabudowanego i budowlanego.

Zgodnie z MPZP, w ocenie Spółki, działka ewid. 39 jest niewątpliwie położone na terenach, na których dopuszczalna jest zabudowa. Jednocześnie na gruncie wskazanego art. 2 pkt 33 ustawy o VAT brak jest podstawy dla rozróżnienia klasyfikacji działek w VAT w zależności od stopnia, w jakim dana działka została przeznaczona pod zabudowę w MPZP – dany grunt albo jest przeznaczony pod zabudowę w MPZP i jest gruntem budowlanym na gruncie VAT albo nie jest przeznaczony pod zabudowę w MPZP i nie jest gruntem budowlanym w rozumieniu VAT. Tym samym, ponieważ tereny działki są przeznaczone w MPZP pod zabudowę to, w ocenie Wnioskodawcy, wszystkie powinny zostać uznane w całości za „grunty przeznaczone pod zabudowę”, o których mowa w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

W konsekwencji, w ocenie Wnioskodawcy, działka nr 39 powinna zostać uznana w całości za tzw. tereny budowalne w myśl ustawy o VAT, a jej dostawa powinna zostać uznana za dostawę terenu niezabudowanego i budowlanego.

W ocenie Zainteresowanych, w odniesieniu do Transakcji w zakresie Działek budowlanych nie będą również miały zastosowania inne zwolnienia wskazane w ustawie o VAT, a w szczególności zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Aby sprzedaż towaru była objęta zwolnieniem z VAT na podstawie tej regulacji, muszą bowiem zostać spełnione łącznie dwa warunki:

a)towar musiał być wykorzystywany wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT,

b)dokonującemu dostawy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego z tytułu jego nabycia (importu lub wytworzenia).

Mając na uwadze, że jak wskazano powyżej, Sprzedający nie wykorzystywali przedmiotu Transakcji wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT, nie zostanie spełniona jedna z łącznych przesłanek do zastosowania zwolnienia z VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Działki niebudowlane.

Natomiast Działki niebudowlane (nr 12 oraz 29) nie zostały objęte miejscowym planem zagospodarowania, ani decyzją o warunkach zabudowy.

W związku z tym, Działki niebudowlane nie stanowią terenów budowlanych w rozumieniu ustawy o VAT, a tym samym ich dostawa będzie podlegać zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Mając na uwadze powyższe, zdaniem Zainteresowanych, planowana Transakcja w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie Działek budowlanych będzie podlegała opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, natomiast w zakresie Działek niebudowlanych, dostawa będzie podlegać zwolnieniu z VAT.

2.Prawo do odliczenia VAT z tytułu Transakcji w zakresie Działek budowanych.

W odniesieniu do możliwości rozliczenia VAT naliczonego związanego z Transakcją, zdaniem Zainteresowanych, elementem kluczowym dla rozstrzygnięcia o prawie Wnioskodawcy do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu przedmiotowej Nieruchomości, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, jest potwierdzenie faktu, iż Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej Transakcji będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeśli zatem dane towary i usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy nabyciu.

Wnioskodawca jest i na dzień dokonania Transakcji będzie zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT i będzie spełniać ustawową definicję podatnika w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT. Po nabyciu przedmiotowych Działek, Wnioskodawca będzie je wykorzystywać w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT oraz niepodlegającej zwolnieniu z VAT (realizacja Inwestycji).

W świetle powyższego, zdaniem Zainteresowanych, po dokonaniu Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Działek budowlanych, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Dodatkowo, zdaniem Zainteresowanych, do dostawy Działek budowlanych w ramach Transakcji nie znajdzie zastosowania art. 88 ust. 3a ustawy o VAT, w szczególności pkt 2, w myśl którego „nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego (...) faktury (...) w przypadku gdy (...) transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku (...)”. Wynika to z faktu, że jak wskazano powyżej, Transakcja w zakresie Działek budowlanych będzie podlegać przepisom ustawy o VAT jako dostawa towarów, nie podlegając pod żadne wymienione w ustawie zwolnienia.

Zgodnie zaś z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do zwrotu tej różnicy na rachunek bankowy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe.

Tak jak wskazano w zdarzeniu przyszłym, Zainteresowani występują wspólnie z przedmiotowym wnioskiem jako strony Transakcji, która będzie mieć określone skutki podatkowe dla obu stron Transakcji. W szczególności zasady opodatkowania VAT Transakcji wpływają na obowiązki podatkowe Sprzedających. Po stronie Wnioskodawcy odpowiedzi na wskazane pytania wiążą się ze skutkami prawno-podatkowymi w zakresie ewentualnego prawa do odliczenia VAT naliczonego oraz ewentualnych obowiązków w zakresie PCC (którego Wnioskodawca byłby podatnikiem).

Zatem, jeśli Transakcja w zakresie Działek budowlanych będzie podlegać opodatkowaniu, Wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem przedmiotowych Działek niezabudowanych od Sprzedających, prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie:

-      opodatkowania dostawy Nieruchomości – jest prawidłowe,

-prawa Wnioskodawcy do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedających dokumentującej sprzedaż działek budowlanych, a także prawa do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy – jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931), zwanej dalej „ustawą”:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielnie kilku osobom. Na tym polega współwłasność w świetle art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.):

Zgodnie z art. 196 ww. ustawy:

W myśl art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z regulacji art. 211 tej ustawy wynika, że:

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2020 r. poz. 1359).

Stosownie do art. 31 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowych (działek) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

W myśl art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L Nr 347 str. 1 ze zm.) zwanej dalej „Dyrektywy 2006/112/WE Rady”:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W pierwszej kolejności wątpliwości Wnioskodawców dotyczą kwestii opodatkowania sprzedaży Nieruchomości.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ww. ustawa Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 ustawy Kodeks cywilny:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy Kodeks cywilny, w myśl którego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 389 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Stosownie do art. 389 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

W świetle § 2 tego artykułu:

W myśl art. 96 ustawy Kodeks cywilny:

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 99 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

W myśl § 2 powołanego artykułu:

Na mocy art. 108 ustawy Kodeks cywilny:

Z regulacji art. 109 ustawy Kodeks cywilny wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 ustawy Kodeks cywilny, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający są na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, właścicielami Działek składających się z:

·Nieruchomości 1, niezabudowanych działek gruntu nr ewid. 1 i 2;

·Nieruchomości 2, niezabudowanych działek gruntu nr ewid. 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12;

·Nieruchomości 3, niezabudowanych działek gruntu nr ewid. 13 i 14;

·Nieruchomości 4, działek nr ewid. 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23;

·Nieruchomości 5, niezabudowanych działek gruntu nr ewid. 24, 25, 26 oraz 27;

·Nieruchomości nr 6, niezabudowanych działek gruntu oznaczonych nr ewid. 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39.

Sprzedający nabyli Nieruchomość 1-4 w roku 1997 na podstawie umowy sprzedaży, a Nieruchomość 5 i 6 na podstawie umowy sprzedaży w roku 1999, Nieruchomości 1, 3 i 5 zostały w roku 2010 przejęte na drogi publiczne przez Gminę, po czym na mocy ugody zawartej pomiędzy Sprzedającymi, a Gminą w dniu 21 września 2021 r. Nieruchomości 1, 3 i 5 „powróciły” do Sprzedających i stanowią obecnie ich własność. Księgi wieczyste obejmują Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 oraz Nieruchomości 4, Nieruchomości 5 oraz Nieruchomości 6. Działki są niezabudowane, nieogrodzone i nieuzbrojone. Sprzedającym nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia ww. działek. Pan RD prowadził w przeszłości jednoosobową działalność gospodarczą oraz był z tego tytułu czynnym podatnikiem VAT, jednak działalność ta została zamknięta w roku 2016, a Pan RD został wyrejestrowany z VAT. Natomiast Pana małżonka nie prowadziła w przeszłości, ani nie prowadzi działalności gospodarczej oraz nie jest zarejestrowana jako czynny podatnik VAT.

Sprzedający nie wykorzystywali przedmiotu Transakcji w ramach działalności gospodarczej opodatkowanej VAT (ponieważ nie prowadzą działalności w takim zakresie, a Nieruchomość znajduje się w ich majątku prywatnym). Tym samym, Sprzedający nie wykorzystywali Nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

Od roku 1989 Sprzedający prowadzą gospodarstwo rolne. Obydwoje Sprzedający posiadają status rolnika ryczałtowego od co najmniej roku 2004. Z ww. gruntu Sprzedający nie dokonywali sprzedaży płodów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej. Ponadto żadna z działek od chwili wejścia w ich posiadanie, aż do chwili planowanej sprzedaży nie była przez Sprzedających wykorzystywana w działalności zwolnionej lub opodatkowanej VAT. Każda z działek była uprawiana rolnie lub stanowiła użytki zielone na potrzeby własne.

W ostatnich latach Sprzedający, borykają się z problemami finansowymi, w związku z czym podjęli decyzję o sprzedaży Nieruchomości będącej przedmiotem złożonego wniosku.

Pierwotnie, dnia 30 grudnia 2019 r. Sprzedający zawarli z Wnioskodawcą przedwstępną umowę sprzedaży, która zakładała iż Sprzedający spełnią szereg warunków w tym m.in. nabędą od Gminy O własność działek przejętych wcześniej przez Gminę O na drogi publiczne, tj. Działki nr 1, 2, 13, 14, 24, 25, 26 oraz 27.

Sprzedający warunek ten spełnili i na mocy ugody z dnia 21 września 2021 r. zawartej z Gminą O przejęli własność przedmiotowych Działek. Ze względu na fakt, iż umowa przedwstępna była kilkakrotnie aneksowana, Sprzedający i Wnioskodawca zdecydowali się dnia 23 grudniu 2021 r. na jej rozwiązanie i zawarcie (tego samego dnia) nowej przedwstępnej umowy sprzedaży, której warunki wskazano w rozpatrywanym wniosku.

W szczególności, zgodnie z obowiązującą umową przedwstępną sprzedaży zawartą w grudniu 2021 r., Sprzedający wyrazili zgodę na dysponowanie przez Wnioskodawcę Działkami na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt.11 i art. 32 ust. 4 pkt. 2) ustawy – Prawo budowlane oraz składania wniosków oraz pozyskiwanie pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączeniowych oraz decyzji (w tym decyzji PnB), a także wejścia na teren Nieruchomości w celu prowadzenia badań i odwiertów w zakresie niezbędnym do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji. W związku z powyższym Sprzedający udzielili/udzielą przed dniem Transakcji stosownych pełnomocnictw przedstawicielom kancelarii podatkowej świadczącej usługi na rzecz Wnioskodawcy uprawniających w szczególności do:

1)zapoznania się z aktami księgi wieczystej Nieruchomości;

2)przeglądania wszelkich dokumentów stanowiących podstawę wpisów w powyższej księdze wieczystej, w szczególności dokumentów zamieszczonych w aktach powyższej księgi wieczystej, innych ksiąg wieczystych oraz dawnych ksiąg wieczystych uprzednio prowadzonych dla Nieruchomości lub jej części lub nieruchomości, z których Nieruchomość lub jej części zostały wydzielone, a także do uzyskiwania innych informacji oraz dokumentów dotyczących Nieruchomości lub mocodawców w odpowiednich urzędach, sądach i rejestrach oraz do pobierania ich odpisów lub wypisów;

3)występowania o, uzyskiwania i odbioru zaświadczeń, informacji, wypisów oraz wyrysów od wszelkich podmiotów, w tym organów administracji publicznej, dotyczących Nieruchomości, w tym w szczególności:

a)wypisów z rejestru gruntów, rejestru budynków i rejestru lokali wraz z wyrysem z odpowiednich map ewidencyjnych;

b)wszelkich urzędowych dokumentów stanowiących podstawę dokonania zmian oznaczenia poszczególnych części Nieruchomości;

c)wszelkich dokumentów dotyczących miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

d)zaświadczeń dotyczących ewentualnych roszczeń reprywatyzacyjnych oraz roszczeń związanych z prawidłowością nabycia własności Nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego;

e)zaświadczeń dotyczących wpisów do rejestru bądź ewidencji zabytków;

f)zaświadczeń dotyczących kwestii ochrony środowiska i ochrony przyrody;

g)zaświadczeń dotyczących kwestii obszaru rewitalizacji oraz specjalnej strefy rewitalizacji w stosunku do Nieruchomości;

h)zaświadczeń dotyczących kwestii leśnego statusu nieruchomości w stosunku do Nieruchomości;

i)informacji dotyczących specjalnej strefy ekonomicznej w stosunku do Nieruchomości;

j)zaświadczeń dotyczących zaległości w opłatach danin publicznych a także zaległości w opłacie za użytkowanie wieczyste;

k)innych odpisów, informacji i zaświadczeń od właściwych organów dotyczących Nieruchomości, które mogą okazać się potrzebne w ocenie pełnomocników;

l)podejmowania wszelkich innych czynności prawnych lub faktycznych, składania wszelkich oświadczeń woli lub wiedzy, podpisywania, składania i odbioru wszelkich dokumentów, które mogą się okazać konieczne lub przydatne w celu realizacji zakresu pełnomocnictwa.

Ponadto elementem umowy przedwstępnej sprzedaży było wyrażenie przez Sprzedających zgody na dysponowanie przez Spółkę ww. Działkami w zakresie koniecznym do uzyskania wszelkich wymaganych prawem decyzji, pozwoleń, uzgodnień (w tym warunków przyłączeniowych) koniecznych do realizacji planowanej Inwestycji, w tym pozwolenia na budowę dla tej Inwestycji. Okoliczności te nie były jednak sformułowane w formie warunku umowy przedwstępnej.

Jak wskazano we Wniosku umowa przedwstępna zawierała jeszcze inne warunki, jakie muszą być bezwzględnie spełnione przez Sprzedających, aby doszło do zawarcia końcowej umowy sprzedaży. Warunkiem zawarcia umowy końcowej było nabycie od Gminy własności działek przejętych wcześniej przez Gminę na drogi publiczne, tj. Działek nr 1, 2, 13, 14, 24, 25, 26 oraz 27.

Sprzedający warunek ten spełnili i na mocy ugody z dnia 21 września 2021 r. zawartej z Gminą O przejęli własność przedmiotowych Działek.

Ponadto, warunkiem zawarcia umowy końcowej jest także zawarcie dwóch innych transakcji nabycia działek, których współwłaścicielami są także Sprzedający (tak jak wskazano we Wniosku – w zakresie innych transakcji nabycia działek zostaną złożone odrębne wnioski o interpretację – ze względu na okoliczność, iż Sprzedający są ich współwłaścicielami).

Warunkiem zawarcia umowy końcowej jest także doprowadzenie przez Kupującego (w oparciu o pełnomocnictwa otrzymane od Sprzedających) do pozyskania pozwolenia na budowę.

Końcowo Zainteresowani wskazują, że ostateczna data Transakcji nie jest jeszcze znana, jednak Zainteresowani planują przeprowadzić Transakcję w roku 2022.

Z kolei Sprzedający nie udostępniali działek będących przedmiotem sprzedaży osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych (np. najem, dzierżawa). Nieruchomości, będące przedmiotem sprzedaży nie były wykorzystywane przez Sprzedających w prowadzonej działalności gospodarczej.

W świetle powyższego uznać należy, że Sprzedający dokonali szeregu czynności związanych ze sprzedażą przedmiotowych działek. Sprzedający dokonali podziału terenu w G (obejmującego również udziały w prawie własności Działek) na mniejsze działki pod kątem zabudowy mieszkaniowej. Następnie na wniosek i w efekcie starań Sprzedających zmieniono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego na wskazany powyżej MPZP przewidujący zabudowę produkcyjno-magazynowo-usługową, gdyż pojawili się zainteresowani nabyciem terenu w G, pod warunkiem możliwości realizacji inwestycji usługowo-magazynowej (przed Wnioskodawcą inwestycją o zbliżonym charakterze zainteresowany był także inny podmiot). Elementem umowy przedwstępnej sprzedaży było wyrażenie przez Sprzedających zgody na dysponowanie przez Spółkę ww. działkami w zakresie koniecznym do uzyskania wszelkich wymaganych prawem decyzji, pozwoleń, uzgodnień (w tym warunków przyłączeniowych) koniecznych do realizacji planowanej Inwestycji, w tym pozwolenia na budowę dla tej Inwestycji. Warunkiem zawarcia umowy końcowej było również nabycie przez Sprzedających od Gminy O własności działek przejętych wcześniej przez Gminę O na drogi publiczne, tj. Działek nr 1, 2, 13, 14, 24, 25, 26 oraz 27. Sprzedający warunek ten spełnili i na mocy ugody z dnia 21 września 2021 r. zawartej z Gminą O przejęli własność przedmiotowych Działek. Warunkiem zawarcia umowy końcowej jest także doprowadzenie przez Kupującego (w oparciu o pełnomocnictwa otrzymane od Sprzedających) do pozyskania pozwolenia na budowę.

Ponadto Nabywca będzie dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Sprzedających prawa współwłasności przedmiotowej Nieruchomości. Pomimo, że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczni właściciele Nieruchomości muszą wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w ich imieniu. Jak wskazano wyżej, Sprzedający udzielili Kupującemu stosownego pełnomocnictwa.

Okoliczność, że część z ww. działań, nie będzie podejmowana bezpośrednio przez Sprzedających, ale przez Kupującego nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Sprzedających. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedających (mocodawców). Z kolei Kupujący dokonując ww. działań uatrakcyjni przedmiotową Nieruchomość stanowiącą nadal własność Sprzedających. Działania te, dokonywane za pełną zgodą Sprzedających, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Wobec powyższego, dokonując sprzedaży prawa współwłasności Nieruchomości, Sprzedający nie będą korzystać z przysługującego Im prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. W taki sposób Sprzedający zorganizowali sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości, że niejako Ich działania łącznie z działaniami przyszłego Nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej Sprzedający posiadają prawo własności Nieruchomości, które podlegają wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Sprzedających. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega Nieruchomość o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem w przedmiotowej sprawie podejmując ww. czynności Sprzedający zaangażowali środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazali aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W ocenie tut. Organu uznać należy, że podejmowane przez Sprzedających działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż prawa współwłasności Nieruchomości, w ramach zarządu majątkiem prywatnym Sprzedających. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że ww. sprzedaż jest dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Sprzedający działają jako podatnicy VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy jest składnik majątku osobistego Sprzedających. Zatem, sprzedaż prawa współwłasności Nieruchomości nie stanowi realizacji prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedających za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży prawa współwłasności Nieruchomości, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2022 r. poz. 503):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza „każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

W konsekwencji, w przypadku nieruchomości gruntowych niezabudowanych opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Z opisu sprawy wynika, że dla następujących Działek obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przyjęty Uchwałą Rady Gminy w roku 2019 r., zgodnie z którym:

·Działki nr ewid. 3 i 4 wchodzą w obszar funkcjonalny oznaczony symbolem 1ZP przeznaczony na cel zieleni urządzonej;

·Działki nr ewid. 5, 6, 1, 7, 8, 9, 10, 2 wchodzą w obszar funkcjonalny oznaczony symbolem 2P/U przeznaczony na cel obiektów produkcyjnych, składów i magazynów z dopuszczeniem zabudowy usługowej;

·Działka nr 11 wchodzi częściowo w obszar funkcjonalny oznaczony symbolem 2P/U i 3P/U przeznaczony na cel obiektów produkcyjnych, składów i magazynów z dopuszczeniem zabudowy usługowej, KDW1 i KDL1 przeznaczony na cel drogi publicznej lokalnej;

·Działki nr ewid. 15 i 16 wchodzą w obszar funkcjonalny oznaczony symbolem 1ZP przeznaczony na cel zieleni urządzonej;

·Działki na ewid. 17, 18, 13, 19, 20, 21, 22, 14 wchodzą w obszar funkcjonalny oznaczony symbolem 2P/U przeznaczony na cel obiektów produkcyjnych, składów i magazynów z dopuszczeniem zabudowy usługowej;

·Działka nr 23 wchodzi częściowo w obszar funkcjonalny oznaczony symbolem 2P/U i 3P/U przeznaczony na cel obiektów produkcyjnych, składów i magazynów z dopuszczeniem zabudowy usługowej, KDW1 przeznaczony na cel drogi wewnętrznej, KD-L1 przeznaczony na cel drogi publicznej lokalnej, KD-S1 przeznaczony na cel drogi publicznej ekspresowej;

·Działki nr ewid. 28 i 24 wchodzą częściowo w obszar funkcjonalny oznaczony symbolem 1ZP przeznaczony na cel zieleni urządzonej oraz 2P/U przeznaczony na cel obiektów produkcyjnych, składów i magazynów z dopuszczeniem zabudowy usługowej;

·Działki nr ewid. 30, 31, 25, 32, 26, 33, 34, 35, 36, 27, 37, 38 wchodzą w obszar funkcjonalny oznaczony symbolem 2P/U przeznaczony na cel obiektów produkcyjnych, składów i magazynów z dopuszczeniem zabudowy usługowej;

·Działka nr ewid. 39 wchodzi częściowo w obszar funkcjonalny oznaczony symbolem 2P/U i 3P/U przeznaczony na cel obiektów produkcyjnych, składów i magazynów z dopuszczeniem zabudowy usługowej, KDW1 przeznaczony na cel drogi wewnętrznej, 6ZP przeznaczony na cel zieleni urządzonej, 5ZL przeznaczony na cel lasu, KD-S1 przeznaczony na cel drogi publicznej ekspresowej.

Jednocześnie, zgodnie z § 6 ust. 12 pkt 5) MPZP, dopuszcza się budowę i przebudowę istniejącej sieci infrastruktury technicznej, zgodnie z obowiązującymi przepisami odrębnymi.

Na dzień sprzedaży w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla działki nr 39, oznaczonej w części 6ZP jako teren przeznaczony na cel zieleni urządzonej, nie wyznaczono i nie planuje się wyznaczenia linii rozgraniczających.

Dla działki nr 39, oznaczonej w części 5ZL nie wyznaczono i nie planuje się wyznaczenia linii rozgraniczających.

Działki nr ewid. 15 i 16 wchodzą w obszar funkcjonalny oznaczony symbolem 1ZP przeznaczony na cel zieleni urządzonej; działki nr ewid. 28 i 24 wchodzą częściowo w obszar funkcjonalny oznaczony symbolem 1ZP przeznaczony na cel zieleni urządzonej oraz 2P/U przeznaczony na cel obiektów produkcyjnych, składów i magazynów z dopuszczeniem zabudowy usługowej działki nr ewid. 3 i 4 wchodzą w obszar funkcjonalny oznaczony symbolem 1ZP przeznaczony na cel zieleni urządzonej. Jednocześnie, zgodnie z § 6 ust. 12 pkt 5) MPZP dopuszcza się budowę i przebudowę istniejącej sieci infrastruktury technicznej, zgodnie z obowiązującymi przepisami odrębnymi.

Na dzień sprzedaży w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla działek nr 28, 24, 3, 4, 15, 16, oznaczonych w części 1ZP jako teren przeznaczony na cel zieleni urządzonej, nie wyznaczono i nie planuje się wyznaczenia linii rozgraniczających.

Z kolei na wniosek i w efekcie starań Sprzedających zmieniono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego na wskazany powyżej MPZP przewidujący zabudowę produkcyjno-magazynowo-usługową, gdyż pojawili się zainteresowani nabyciem terenu, pod warunkiem możliwości realizacji inwestycji usługowo-magazynowej.

Tym samym, ww. działki będą stanowić teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy. W rezultacie, planowana sprzedaż wskazanych wyżej działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38 i 39 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Ponadto z opisu sprawy wynika, że mające być przedmiotem sprzedaży działki nr 12 i 29 są niezabudowane oraz nie zostały objęte miejscowym planem zagospodarowania, ani decyzją o warunkach zabudowy. Wnioskodawcy nie przewidują, że do dnia sprzedaży dla działek nr 12 i nr 29 będących przedmiotem sprzedaży zostanie uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Wnioskodawcy nie przewidują, że do dnia sprzedaży dla działek nr 12 i nr 29 będących przedmiotem sprzedaży zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Tym samym, działki nr 12 i 29 na dzień planowanej sprzedaży nie będą stanowić terenu budowlanego zdefiniowanego w art. 2 pkt 33 ustawy. W rezultacie, planowana sprzedaż wskazanej wyżej Nieruchomości (działek nr 12 i 29) będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

W niniejszej sprawie warunki uprawniające do zwolnienia sprzedaży Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie zostaną spełnione. Działki budowlane będące przedmiotem sprzedaży – jak wynika z okoliczności sprawy – nie były wykorzystywane wyłącznie do działalności zwolnionej z opodatkowania podatkiem VAT.

Mając zatem na uwadze okoliczności sprawy, stwierdzić należy, że dostawa przez Sprzedających Nieruchomości – działek budowlanych o nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38 i 39, nie korzysta także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, iż nie są spełnione łącznie oba warunki, o których mowa w tym przepisie.

W związku z powyższym, sprzedaż przez Sprzedających działek budowlanych będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Podsumowując, dostawa działek budowlanych nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38 i 39 będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Natomiast sprzedaż działek nr 12 i 29 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Zatem oceniając Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 należało uznać je za prawidłowe.

Odnośnie natomiast prawa Kupującego do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedającego dokumentującej sprzedaż działek budowlanych należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Jak wynika z powołanych przepisów, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy:

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy.

Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Jak wynika z okoliczności sprawy, Kupujący jest i na moment dokonania transakcji będzie podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą i czynnym podatnikiem podatku VAT, a przedmiotowe Działki, jak wskazał Zainteresowany, będą wykorzystywane przez Kupującego w działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT oraz niepodlegającej zwolnieniu. Ponadto dostawa działek budowlanych nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38 i 39 będzie opodatkowana.

Zatem, odnosząc się do kwestii prawa do odliczenia podatku naliczonego, wskazać należy, że skoro dostawa przedmiotowych Działek budowlanych podlega opodatkowaniu i nie korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, to Kupujący – będący podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą i czynnym podatnikiem podatku VAT – który będzie wykorzystywał ww. Działki do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu działek budowlanych nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38 i 39 na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy. Zauważyć przy tym należy, że uprawnienie do odliczenia podatku naliczonego Kupujący może zrealizować, pod warunkiem niezaistnienia innych przesłanek negatywnych określonych w art. 88 ustawy. Tym samym, Wnioskodawca będzie miał prawo do zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad podatkiem należnym, bądź obniżenia kwoty podatku należnego za następne okresy rozliczeniowe, na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy.

Podsumowując, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedającego dokumentującej sprzedaż działek budowlanych nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38 i 39, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy bądź prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego).

Państwo ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (oraz z opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Państwo w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Ponadto, odnosząc się do powołanych przez Państwo interpretacji indywidualnych, należy zauważyć, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych i nie mają mocy prawa powszechnie obowiązującego co oznacza, że należy je traktować indywidualnie.

Tut. Organ informuje, że w niniejszej interpretacji załatwiono wniosek w części dotyczącej zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy Nieruchomości oraz prawa Wnioskodawcy do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedających dokumentującej sprzedaż działek budowlanych, a także prawa do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy. Natomiast wniosek w zakresie zdarzenia przyszłego dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie rozstrzygnięty odrębnym pismem.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).