Zastosowanie zwolnienia od podatku VAT dla świadczonych przez Wnioskodawcę usług wynajmu nieruchomości.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

3 lutego 2022 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, w zakresie zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług dla świadczonych przez Pana usług wynajmu nieruchomości.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 15 marca 2022 r. (data wpływu 15 marca 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jako firma posiada mieszkanie 36 m² w apartamentowcu przeznaczonym do najmu długo i krótkoterminowego mające jednocześnie status lokalu użytkowego. Wszystkie mieszkania w tej inwestycji mają statut lokalu użytkowego. Nieruchomość ta jest przeznaczona na cele mieszkaniowe. Wnioskodawca chciałby wynająć ją osobie fizycznej na czas określony wyłącznie na cel mieszkaniowy - taki zapis będzie widniał w umowie najmu.

Wnioskodawca telefonicznie otrzymał w urzędzie informację, że zwolnienie z VAT-u ma tutaj zastosowanie ze względu na charakter umowy (mieszkalny) jeśli w umowie najmu będzie zawarta informacja, że najemca wynajmuje nieruchomość wyłącznie w celu mieszkaniowym oraz jeżeli najemcą będzie osoba fizyczna.

Zgodnie z ustawą zadaniem Wnioskodawca spełnia wszystkie przesłanki ustawowe pozwalające na przedmiotowe zwolnienie.

Uzupełnienie zdarzenia przyszłego

W piśmie uzupełniającym z 15 marca 2022 r. w odpowiedzi na pytania Organu wskazał Pan, że:

1. Symbol Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług PKWiU 2015 (zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z 4 września 2015 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (Dz. U. z 2015 r. poz. 1676 ze zm.) dla świadczonej usługi wynajmu mieszkania osobie fizycznej?

- odpowiedź: 68.20.11.0 - Wynajem i obsługa nieruchomości mieszkalnych własnych lub dzierżawionych oraz: 68.20.12.0 - Wynajem i obsługa nieruchomości niemieszkalnych własnych lub dzierżawionych.

2. Na jaki okres będzie Pan zawierał umowy najmu mieszkania z osobą fizyczną?

- odpowiedź: Pierwsza umowa na okres pół roku. Kolejna na czas nieokreślony. Okres półroczny na tą chwilę wynika z faktu, że Wnioskodawca chce się zabezpieczyć gdyby najemca okazał się osobą nieodpowiednią.

3. Czy najem lokalu mieszkalnego wiąże się z przeniesieniem ośrodka życia osoby fizycznej do wynajmowanego lokalu?

- odpowiedź: Najem wiąże się z przeniesieniem ośrodka życia osoby fizycznej. Tak jak Wnioskodawca wskazał we wcześniejszym wniosku, umowa najmu posiada zapis, że najem będzie służył wyłącznie do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.

Pytania

Z jakim VAT-em Wnioskodawca powinien wystawić najemcy fakturę? Czy zwolnienie z podatku VAT ma tutaj zastosowanie?

Stanowisko Wnioskodawcy

Wnioskodawca uważa, że zgodnie z ustawą spełnia wszystkie przesłanki pozwalające na zwolnienie z podatku VAT.

Zgodnie z ustawą:

‒   Wynajmowana nieruchomość musi mieć charakter mieszkalny - każde mieszkanie w tej inwestycji mimo, że ma statut lokalu użytkowego, ma charakter mieszkalny i powstało w celu najmu długo i krótkoterminowego. Nieruchomość jest mieszkaniem w pełni dostosowanym do zaspokajania celów mieszkaniowych. Zgodnie z polskim orzecznictwem przy interpretacji podatkowej przedmiotowego przepisu należy brać pod uwagę celowość i charakter umowy. W tym wypadku jest to umowa najmu lokalu mieszkalnego zawarta z osobą fizyczną, która wynajmie ją wyłącznie w celu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.

‒   Wynajem dokonywany jest na własny rachunek - umowa najmu będzie podpisana pomiędzy firmą Wnioskodawcy, a osobą fizyczną więc jest dokonywana na własny rachunek.

‒   Wynajem wyłącznie na cele mieszkaniowe - nieruchomość będzie wynajmowana wyłącznie na cele mieszkaniowe osobie fizycznej nie będącej VAT-owcem. W umowie najmu będzie zawarty zapis, że mieszkanie będzie wynajmowane wyłącznie w celu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych z jednoczesnym zakazem prowadzenia w nim działalności gospodarczej.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają:

1)odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Towarami – na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumnie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy :

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1.przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

2.zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

3.świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez świadczenie usług należy przede wszystkim rozumieć określone zachowanie podatnika na rzecz odrębnego podmiotu, które zasadniczo wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywcą usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę.

Należy jednak zauważyć, że nie każda czynność stanowiąca odpłatną dostawę towarów lub odpłatne świadczenie usług podlega opodatkowaniu. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu musi być wykonywana przez podmiot o statusie podatnika działającego w takim charakterze w odniesieniu do tej czynności.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Z powołanego przepisu wynika, że w rozumieniu ustawy o VAT podatnikami mogą być osoby prawne, osoby fizyczne jak również jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Należy wskazać, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług najem stanowi świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zatem świadczenie usługi najmu będzie się wpisywało w zakres prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, z tytułu której będzie Pan podatnikiem podatku VAT.

Należy tu zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi, bądź zwolnienie od podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

W tym miejscu należy zauważyć, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy (od ogólnej zasady powszechności opodatkowania) i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalne. W efekcie podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji jedynie, gdy charakter czynności świadczonych przez niego w sposób jednoznaczny i nie budzący wątpliwości wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy:

Zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz. U. z 2019 r. poz. 2195 oraz z 2021 r. poz. 11, 1177 i 1243).

Zwolnienie, które znajduje się w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT stanowi implementację z art. 135 ust. 1 lit. l Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L z 2006 r. nr 347/1 ze zm.). Przepis powyższy stanowi, że Państwa członkowskie zwalniają następujące transakcje: „(…) dzierżawę i wynajem nieruchomości”.

Krajowe ustawodawstwo stanowi o zwolnieniu z opodatkowania usługi najmu pod warunkiem jego mieszkaniowego przeznaczenia.

Należy ponadto zauważyć, że stosownie do art. 43 ust. 20 ustawy, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 36, nie ma zastosowania do usług wymienionych w poz. 47 załącznika nr 3 do ustawy.

Powyższe wskazuje, że przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

‒świadczenie usługi na własny rachunek,

‒charakter mieszkalny nieruchomości,

‒mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala natomiast na zastosowanie zwolnienia i w konsekwencji następuje opodatkowanie świadczonej usługi.

Z opisu sprawy wynika, że posiada Pan mieszkanie w apartamentowcu przeznaczone do najmu długo i krótkoterminowego mające status lokalu użytkowego, ale nieruchomość jest przeznaczona na cele mieszkaniowe. Wnioskodawca planuje wynająć je osobie fizycznej nie będącej podatnikiem VAT. Najem będzie służył wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osoby fizycznej i będzie się wiązał z przeniesieniem do mieszkania ośrodka życia tej osoby fizycznej. Pierwsza umowa miałaby być zawarta na okres pół roku, kolejna na czas nieokreślony. Z zapisu w umowie będzie wynikało, że najem osobie fizycznej będzie miał cel mieszkaniowy.

Świadczone przez Wnioskodawcę usługi wynajmu nieruchomości mieszczą się pod symbolem PKWiU: 68.20.11.0 - wynajem i obsługa nieruchomości mieszkalnych własnych lub dzierżawionych oraz: 68.20.12.0 - wynajem i obsługa nieruchomości niemieszkalnych własnych lub dzierżawionych.

Pana wątpliwości w niniejszej sprawie dotyczą możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla świadczonych usług wynajmu mieszkania oraz wystawienia faktur dokumentujących to świadczenie.

Odnosząc się zatem do kwestii budzącej Pana wątpliwość należy stwierdzić, że na gruncie niniejszej sprawy – zostaną spełnione wyżej opisane przesłanki do zastosowania zwolnienia, tak więc świadczona przez Pana usługa wynajmu mieszkania osobom fizycznym wyłącznie na ich cele mieszkaniowe, będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

Pana usługi będą bowiem świadczone na rzecz osoby fizycznej, która będzie realizować w wynajmowanym lokalu własne cele mieszkaniowe. Ponadto z umów z osobami fizycznymi będzie wynikał cel mieszkaniowy najmu.

Samo mieszkanie w apartamentowcu chodź ma status lokalu użytkowego będzie wykorzystywane zgodnie z umową wyłącznie na cele mieszkaniowe osób je wynajmujących.

Zatem opisane usługi - zgodnie z Pana wskazaniem - będą korzystały ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

Odnosząc się natomiast do dokumentowania świadczonej usługi najmu fakturą należy mieć na uwadze, że zgodnie z art. 106b ust. 2 ustawy:

Podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3.

Według art. 106b ust. 3 ustawy:

Na żądanie nabywcy towaru lub usługi podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika ust. 1, z wyjątkiem:

a)czynności, o których mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4,

b)czynności, o których mowa w art. 106a pkt 3 i 4,

1a) otrzymanie całości lub części zapłaty przed wykonaniem czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1, z wyjątkiem:

a)przypadku, gdy zapłata dotyczy czynności, o których mowa w art. 19a ust. 1b i ust. 5 pkt 4 oraz art. 106a pkt 3 i 4,

b)wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,

2)sprzedaż zwolnioną, o której mowa w ust. 2, z zastrzeżeniem art. 117 pkt 1 i art. 118

- jeżeli żądanie jej wystawienia zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano całość lub część zapłaty.

Zgodnie z art. 106e ust. 1 pkt 19 ustawy:

Faktura powinna zawierać: w przypadku dostawy towarów lub świadczenia usług zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 albo przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3 - wskazanie:

a)przepisu ustawy albo aktu wydanego na podstawie ustawy, na podstawie którego podatnik stosuje zwolnienie od podatku,

b)przepisu dyrektywy 2006/112/WE, który zwalnia od podatku taką dostawę towarów lub takie świadczenie usług, lub

c)innej podstawy prawnej wskazującej na to, że dostawa towarów lub świadczenie usług korzysta ze zwolnienia.

Jak wynika z wcześniejszych rozważań, opisana przez Pana usługa najmu mieszkania osobie fizycznej nie będącej podatnikiem VAT będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36, co powoduje, że stosownie do art. 106b ust. 2 ustawy nie ma Pan obowiązku dokumentowania ww. usługi najmu fakturą.

Wobec powyższego Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Organ nie jest uprawniony w postępowaniu dotyczącym wydania interpretacji prawa podatkowego do przyporządkowywania formalnego towarów i usług do określonego grupowania klasyfikacyjnego. Kwestie dotyczące zaklasyfikowania towaru lub usługi do właściwego grupowania statystycznego nie mieszczą się w ramach określonych w art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, zgodnie, z którym Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). W związku z powyższym, niniejsza interpretacja została wydana w oparciu o informację wynikającą z Pana wskazania, że dla świadczonej usługi wynajmu mieszkania zastosowanie ma symbol PKWiU 68.20.11.0 i 68.20.12.0.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pana sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i musi się Pan zastosować do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).

Podstawą prawną dla odstąpienia od uzasadnienia interpretacji jest art. 14c § 1 ww. ustawy Ordynacja podatkowa.